Analiza Rynku Nieruchomości

Adrian Michalak
CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA ŁUKÓW
Łuków – miasto we wschodniej Polsce, w województwie lubelskim, w powiecie łukowskim; siedziba
starostwa. Był miastem królewskim Korony Królestwa Polskiego. Według danych z 31 grudnia 2010
r. miasto miało 30 373 mieszkańców. W 2009 roku zajmowało 144. miejsce wśród innych miast
Polski pod względem liczby ludności, zaś pod względem powierzchni – 135. miejsce. Miasto stanowi
2,56% powierzchni powiatu i prawie 1/3 jego ludności.
Miasto położone jest w historycznej Małopolsce, w ziemi łukowskiej. Łuków jest największym
ośrodkiem miejskim między Lublinem, Siedlcami, Puławami a Białą Podlaską. Węzeł drogowy ze
stacją węzłową. Przemysł obuwniczy, mięsny, spożywczy. Lokalny ośrodek usługowy rolnictwa.
Gmina Łuków położona jest w północno-zachodniej części województwa lubelskiego.
Swym obszarem otacza miasto Łuków i sąsiaduje z gminami Domanice, Wiśniew i Zbuczyn
z województwa mazowieckiego oraz Wojcieszków, Stoczek Łukowski, Stanin, Trzebieszów, UlanMajorat, Radzyń Podlaski i Kąkolewnica Wschodnia z województwa lubelskiego.
POŁOŻENIE
Łuków położony jest na styku Mazowsza, Podlasia i Lubelszczyzny - stanowi ono naturalną bramę na
wschód do terenów Rosji, Ukrainy i Białorusi. Łuków swoim położeniem posiada najlepszą pozycję
wśród miast Lubelszczyzny pod względem odległości do największych miast tego regionu oraz do
największego przejścia granicznego w Terespolu. Fakt ten może przesądzić o przyszłości miasta.
Przez Łuków przebiega najważniejsza obecnie transeuropejska magistrala kolejowa Lizbona-BerlinWarszawa-Moskwa-Władywostok. Znajduje się on również blisko głównych szlaków drogowych
z północy na południe i ze wschodu na zachód, które niedaleko mają swoje skrzyżowanie.
Powierzchnia ogólna miasta Łuków wynosi 3 575 ha, w tym:
Użytki rolne - 2 027 ha;
Użytki leśne i grunty zadrzewione (zakrzewione) - 531 ha;
Grunty zabudowane i zurbanizowane - 956 ha;
Tereny różne - 15 ha;
Nieużytki - 12 ha;
Wody - 34 ha.
Łuków usytuowany jest na 51056' szerokości geograficznej północnej i 22023' długości geograficznej
wschodniej w zachodniej części regionu naturalnego zwanego przez geografów Równiną Łukowską,
stanowiącą część Niziny Południowopodlaskiej zaliczonej do Nizin Środkowopolskich.
Równina Łukowska obejmuje około 2600 km2 i rozciąga się od okolic Adamowa i Kocka po dolinę
Bugu między Terespolem a Mielnikiem. Region wznosi się od 150 do 180 m nad poziomem morza,
a w samym zaś Łukowie wysokości te wahają się od 157m w dolinie Krzny Południowej między
Zapowiednikiem a Łazami do kulminacji 170m na południe od ul. Świderskiej. Rzeźba okolic Łukowa
jest mało zróżnicowana - dominuje krajobraz równiny ze słabo zaznaczonymi dolinami rzek.
Charakter rzeźby w tym rejonie pozwala zaliczyć ten teren do obszarów staroglacjalnych, tzn.
ukształtowanych przez lądolód skandynawski, ale później zniszczonych przez procesy denudacyjne,
wyrównujące oraz występujący klimat.
Przez miasto przepływa Krzna Południowa, a przez jego północne krańce Krzna Północna. Obie te
rzeki, biorące początek w rozległych, podmokłych obniżeniach Lasów Łukowskich, łączą się
w okolicach Międzyrzeca Podlaskiego w rzekę Krznę - największy lewy dopływ Bugu.
POŁOŻENIE ADMINISTRACYJNE
Pod względem administracyjnym Łuków leży w południowo-wschodniej części utworzonego w 1975
r. województwa siedleckiego, 28 km od Siedlec. W nowym podziale administracyjnym w 1998 r.
Łuków znajduje się jako miasto powiatowe w północnej części w północnej części województwa
lubelskiego, 100 km od Lublina. Łuków uważany jest za miasto podlaskie, jakkolwiek przez wieki
należał (wraz z całym województwem lubelskim) do historycznej prowincji Małopolski. Korzystne
jest położenie komunikacyjne Łukowa. Od dawna był znaczącym węzłem szlaków handlowych, zaś w
czasach najnowszych stał się ważnym węzłem drogowym, a zwłaszcza kolejowym. Przede wszystkim
miasto leży przy transeuropejskiej magistrali kolejowej Lizbona - Moskwa, od której właśnie w
Łukowie odgałęzia się linia tranzytowa w kierunku Skierniewic, omijająca węzeł warszawski. Ponadto
w Łukowie zbiegają się dwie linie kolejowe z kierunku południowego Dęblina i Lublina.
KOMUNIKACJA
Miasto Łuków spełnia dużą rolę jako regionalny ośrodek gospodarczy, ośrodek szkolnictwa
podstawowego, średniego i wyższego, regionalny ośrodek lecznictwa oraz centrum administracyjne
o zasięgu powiatowym.
Łuków spełnia również ważną funkcję regionalnego węzła komunikacyjno-transportowego.
W mieście zbiega się 6 kierunków dróg krajowych o znaczeniu regionalnym i 5 kierunków linii
kolejowych (w kierunku Warszawy, Lublina, Terespola, Dęblina, Pilawy).
Poniżej podane zostaną odległości dzielące miasto Łuków od innych najbliżej położonych miast
Polski, oraz szacowany czas dojazdu:
Warszawa - 125 km,
Lublin - 95 km,
Terespol/Brześć - 97 km,
Biała Podlaska - 58 km,
Siedlce - 30 km.
Miasto położone jest blisko następujących szlaków drogowych łączących:
Europę Zachodnią z Europą Wschodnią: Świecko-Poznań-Warszawa- Siedlce-Terespol-Brześć,
Europę Południową z Europą Północną: Barwinek-Rzeszów-Lublin-Białystok-Ogrodniki lub Kuźnica
Białostocka,
Łuków leży również w sąsiedztwie projektowanej trasy autostrady A2 łączącej zachodnią i wschodnią
granicę Polski.
Miasto oddalone jest od każdego z w.w. szlaków o około 15-20 km.
Położenie komunikacji kolejowej jest bardzo korzystne dla Łukowa. Przez miasto przebiegają
następujące szlaki kolejowe:
Transeuropejska magistrala kolejowa Lizbona-Berlin-Warszawa-Łuków-Brześć-Moskwa Władywostok, od której w Łukowie odgałęzia się najważniejsza linia tranzytowa w kierunku
Skierniewic, omijająca węzeł warszawski,
Linie: Łuków-Częstochowa, Łuków-Pilawa, Łuków-Dęblin, Łuków-Siedlce-Warszawa, ŁukówTerespol, Łuków-Lublin
LICZBA LUDNOŚCI
BUDOWNICTWO
Układ urbanistyczny
Śródmieście
Ochronie konserwatorskiej podlega zabytkowy układ ulic i placów w Śródmieściu z centrum
w pobliżu zakola Krzny Południowej, jak i panorama z jej doliny z widokiem na oba kościoły
barokowe. Głównymi ulicami miasta są: ul. J. Piłsudskiego, ul. ks. kard. S. Wyszyńskiego
i zaczynająca się również w Śródmieściu ul. Międzyrzecka. Przy skrzyżowaniu tych dwóch ostatnich
znajduje się pl. Solidarności i Wolności – historyczny Rynek Główny miasta. Plac G. Narutowicza
koło Kolegiaty Łukowskiej i Starostwa to dawny plac Pijarski. Kolebka grodu kasztelańskiego
położona w zakolu Krzny Pd., nie jest reprezentacyjną dzielnicą miasta. Do II wojny światowej
w dużym stopniu była zamieszkana przez ludność żydowską, a podczas okupacji hitlerowcy utworzyli
w niej getto.
Kamienice i budynki użyteczności publicznej powstałe w Śródmieściu są przeważnie jedno-,
a niektóre dwupiętrowe.
Części miasta
Część zabudowy koncentruje się wzdłuż głównych arterii miasta – ulic: J. Piłsudskiego, ks. kard. S.
Wyszyńskiego i przedłużających je ulic o nazwach kierunkowych: ul. Radzyńskiej, Świderskiej
i Siedleckiej (na osi południe–północ) oraz ul. Międzyrzeckiej i Warszawskiej (w kierunku
wschodnim i zachodnim). Duże znaczenie mają też Al. T. Kościuszki, łączące Śródmieście z dworcem
kolejowym.
W ciągu dziejów wokół śródmieścia, wzdłuż dróg zbiegających się w nim prawie promieniście,
powstało wiele części miasta, z których szesnaście nosi dziś nazwę ustaloną urzędowo. Jest ona na
ogół zgodna z jedyną albo główną ulicą każdej z nich:
 Pastewnik
 Wójtostwo
 Zapowiednik – obejmuje ul. Zapowiednik i końcową część ul. Międzyrzeckiej z ulicami
bocznymi, tylko po parzystej, południowo-wschodniej stronie, w sąsiedztwie lasu
Zapowiednik
 Karwacz – położona za przejazdem kolejowym północna strona ul. Międzyrzeckiej, z ul.
Podgórną, w sąsiedztwie wsi Karwacz
 Farfak
 Trzaskaniec – składa się z ulicy Trzaskoniec
 Wiatraki
 Zimna Woda
 Poważe (z Poważego na Wiatraki, w poprzek doliny Krzny Pd., prowadzi ul. Nadrzeczna)
 Łapiguz
 Patoki – ul. Żelechowska (przynajmniej za przejazdem kolejowym) i jej boczna, ul. Patoki
 Gołaszowiec – obecna ul. Gołaszówiec do ul. Kiernickich i końcowy odcinek ul. Kiernickich
 Nowy Łuków; częściowo na jego skraju powstało os. H. Sienkiewicza
 Ulica Cegielniana – jako część miasta obejmuje ul. Cegielnianą, Południową i Zagrodową;
częściowo na skraju tej parceli powstało os. Sienkiewicza
 Cieszkowizna
 Glinki
Ulice niektórych z wymienionych części miasta są boczne, przebiegają poprzecznie do arterii
kierującej ruch pojazdów do centrum. Wolne od uciążliwego transportu są m.in.: Pastewnik,
Gołaszowiec, Nowy Łuków, Ulica Cegielniana i, jeśli nie włączać ul. Żelechowskiej, Patoki. Są
osiedla zabudowy jednorodzinnej posiadające odrębną nazwę urzędową, która jednak nie występuje
w adresach posesji. Są to:
 os. kpt. Ostoi – nazwane tak dla uczczenia kapitana Wacława Rejmaka ps. Ostoja
 os. Andrzeja Bączkowskiego (w rejonie Gołaszowca)
W obecnych spisach miejscowości nie występuje jako część miasta między innymi Zakolejna oraz
osiedla: Pisarzy Polskich i Adama Mickiewicza (zwane Nowym Łukowem II). Wyżej wymienione
części miasta są to, poza pojedynczymi blokami, tereny zabudowy jednorodzinnej.
Osiedla budownictwa wielorodzinnego
Osiedle Henryka Sienkiewicza – widok na blok przy ulicy Jana Skrzetuskiego
Większe osiedla bloków mieszkalnych są następujące:
 os. Bronisława Chącińskiego
 os. Leona Klimeckiego
 os. Unitów Podlaskich (dawniej os. XXX-lecia PRL)
 os. Henryka Sienkiewicza
Wymienione osiedla składają się z bloków czteropiętrowych, posiadających od jednej do pięciu klatek
schodowych.
Do małych osiedli bloków mieszkalnych należą:
 os. Spokojna
 os. Stodolna–Siedlecka
W sąsiedztwie os. Klimeckiego powstał Zespół Budynków Mieszkalnych Wielorodzinnych przy ulicy
Przemysłowej.
Duże zakłady produkcyjne w okresie uprzemysławiania miasta zlokalizowano we wschodniej jego
części (zapewne ze względu na przeważające wiatry zachodnie i bliskość głównej linii kolejowej
wschód—zachód), natomiast w pobliżu stacji Łuków-Łapiguz (częściowo po przedwojennych
koszarach) umieszczono przedsiębiorstwa handlowe z magazynami. Obiekty po nieistniejących już
wielu państwowych zakładach produkcyjnych, szczególnie we wschodniej części miasta, zajmują
firmy handlowe.
WYBRANE DANE STATYSTYCZNE
ZASOBY MIESZKANIOWE
Na terenie Miasta Łuków reprezentowane są wszystkie formy własności nieruchomości tj.
własność prywatna, państwowa i samorządowa. O ile ta pierwsza w głównej mierze służy
zaspokojeniu potrzeb i przynoszeniu korzyści samym właścicielom, to obie pozostałe formy służą
zaspokojeniu potrzeb zbiorowych społeczności lokalnej. Miasto jako podstawowa jednostka
samorządu terytorialnego, w ramach zadań własnych zaspokaja podstawowe potrzeby dotyczące
takich dziedzin jak ład przestrzenny, gospodarka nieruchomościami i ochrona środowiska, drogi
miejskie, wodociągi, kanalizacja, utrzymanie czystości i porządku, miejskiej zieleni i zadrzewień,
cmentarzy komunalnych, targowisk itp.
Dla realizacji powyższych zadań miasto tworzy zasób nieruchomości, które zgodnie z planami
zagospodarowania przestrzennego i innymi dokumentami programowymi niezbędne są dla potrzeb
publicznych.
Według stanu na dzień 31 sierpnia 2003 roku Miasto Łuków było właścicielem 444,3 ha
gruntów na terenie miasta. W przeważającej części są to grunty pod drogami miejskimi, terenami
zieleni miejskiej. Z łącznej powierzchni gruntów komunalnych w użytkowanie wieczyste pod
budownictwo mieszkaniowe oddanych zostało 20 ha, natomiast na handel, usługi i przemysł 48 ha.
Ponadto w dzierżawę oddano 108 ha gruntów.
Zasób nieruchomości miasta ulega zmianom ilościowym w wyniku przeprowadzania transakcji na
rynku nieruchomości.