Pobierz w PDF - Kancelaria Prawna GHMW

Pobierz w PDF - Kancelaria Prawna GHMW

Co gdy umowę pośrednictwa podpisze osoba nieposiadająca licencji – kilka praktycznych
kwestii
W ostatnim czasie w odniesieniu do zawierania umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
pojawiły się dwa kolejne wyroki Sądu Najwyższego, które mają istotne znaczenie dla praktyki.
Powstaje bowiem pytanie, co się stanie gdy umowę o pośrednictwo podpisze osoba nie mająca
licencji – czy umowa taka jest ważna czy nie ważna, a w konsekwencji czy przedsiębiorca
pośredniczący w takiej sprzedaży może skutecznie domagać się zapłaty od klienta?
Umowy pośrednictwa w świetle orzecznictwa Sądu najwyższego
W orzeczeniu z dnia 19 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa, której przedmiotem
jest pośredniczenie w obrocie nieruchomościami, zawarta przez osobę nieposiadającą licencji, jest
nieważna i nie wiąże stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2011 roku, sygn. akt V
CSK 173/10, OSNC Nr 10/2011, poz. 113). Wskazane stanowisko zostało potwierdzone także w
kolejnym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 roku (por. wyrok Sądu Najwyższego z
dnia 5 września 2012 roku, sygn. akt IV CSK 81/12).
To bardzo istotne dla podmiotów, zajmujących się świadczeniem usług pośrednictwa, działających w
formie np. spółki kapitałowej a nie jednoosobowej działalności gospodarczej.
W obu przywołanych przypadkach Sąd Najwyższy badał ważność umów pośrednictwa, zawartych i
wykonywanych przez osoby prowadzące działalność z w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami, jednakże nie posiadające, wymaganych art. 179 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) (dalej
„GospNierU”), uprawnień. Tezy tych orzeczeń wskazują, iż każda umowa o wykonywanie czynności
pośrednictwa zawarta z pominięciem profesjonalnego pośrednika, jest bezwzględnie nieważna. W
mojej ocenie jednak orzeczenia te w żadnym aspekcie nie różnicują w żaden sposób sytuacji osób
prowadzących działalności gospodarczą i wykonujących czynności w tym zakresie bez licencji, od
większych podmiotów, które co do zasady w prowadzeniu swojej działalności gospodarczej posługują
się zarówno osobami bez licencji jak i osobami je posiadającymi.
Teza wyroku Sądu Najwyższego sformułowana w sposób tak kategoryczny zdaje się wskazywać, że
każda umowa, na której widnieje podpis osoby nieposiadającej licencji, bez względu na to, czy
czynności z zakresu pośrednictwa będzie wykonywała osoba z uprawnieniami, czy też bez, jest
bezwzględnie nieważna. Wskazane stanowisko, w zaprezentowanym powyżej brzmieniu, wywołać
musiało pewną krytykę w piśmiennictwie prawniczym. Wskazać bowiem należy, że jakkolwiek w
stanach faktycznych badanych przez Sąd Najwyższy możnaby przyznać wyrażanemu przez niego
stanowisku rację, to jednak w szerszym kontekście praktycznym takie sformułowanie samej tezy
stwarza mylne wrażenie, że każda umowa podpisana przez osobę bez licencji, będzie ex lege
nieważna.
GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI SP.P.
Ujęcie prawnopraktyczne
Zgodnie z przepisem art. 180 ust. 1 GospNierU pośrednictwo w obrocie nieruchomościami opiera się
na zawodowym podejmowaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez osoby
trzecie umów, których przedmiotem jest prawo do nieruchomości. Czynności pośrednictwa
wykonywane w tym zakresie objęte są działalnością zawodową, którą podejmować mogą wyłącznie
osoby będące licencjonowanymi pośrednikami. Trudno zgodzić się jednak ze stanowiskiem, że
umowa pośrednictwa zawarta z podmiotem niebędącym pośrednikiem, jako taka jest nieważna.
Wskazane kłóci się z treścią art. 180 ust. 4 GospNierU, zgodnie z którym przyjmującym zlecenie w
zakresie czynności pośrednictwa (a więc stroną umowy o pośrednictwo) może być licencjonowany
pośrednik w obrocie nieruchomościami, lub też podmiot prowadzący działalność, o której mowa w
art. 179 ust. 3 GospNierU. Z treści przepisu art. 180 ust. 4 GospNierU wynika również, że
pośrednikiem w tym ujęciu może być jednostka, która nie posiada licencji zawodowej, tj. osoba
fizyczna, lub osoba prawna, jeśli tylko prowadzi działalność gospodarczą wedle postanowień z art.
179 ust. 3 GospNierU (tak J. Jaworski [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin,
„Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, C.H. Beck, Warszawa 2009, str. 1069 oraz
1083 – 1084). W świetle powyższego kłopotliwe do obrony wydaje się więc stanowisko Sądu
Najwyższego, zajęte w przywołanych orzeczeniach, bowiem ustawodawca wyraźnie przewidział
możliwość prowadzenia działalności przez przedsiębiorców, którzy nie posiadają licencji, z tym
tylko ograniczeniem, że czynności zawodowe z zakresu pośrednictwa na jego rzecz, muszą być
wykonywane przez licencjonowanego pośrednika.
Oznacza to, iż stroną umowy pośrednictwa stać się może zarówno pośrednik, jak i przedsiębiorca
prowadzący działalność w tym zakresie zgodnie z art. 180 ust. 4 GospNierU.
Do powyższych rozważań należy odnieść również brzmienie przepisu art. 180 ust. 1 GospNierU, który
wskazuje, co ustawodawca rozumie pod pojęciem czynności pośrednictwa. Wśród czynności
pośrednictwa przepis ten wymienia m.in. czynności zmierzające do zawarcia przez osoby trzecie
umów nabycia, zbycia praw do nieruchomości lub też najmu, dzierżawy nieruchomości albo ich
części. Z przytoczonego trzeba wywieść przekonanie, że istotą działalności zawodowej pośrednika jest
więc podejmowanie czynności pośrednictwa. Czynności te są jednak de facto czynnościami
faktycznymi prowadzącymi do zawarcia przez inne osoby umów dotyczących dysponowania prawem
do nieruchomości. Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami można więc dokonać
rozróżnienia aktywności polegającej na prowadzeniu działalności zawodowej przez pośrednika, od
podejmowania działalności gospodarczej w tym obszarze. Dlatego też sama czynność zawarcia
umowy o pośrednictwo nie będzie objęta zakresem działalności zawodowej podejmowanej przez
pośredników, a to ze względu, iż jest czynnością prawną, a nie faktyczną (tak S. Gurgul i R. M.
Karpiński, „Bezwzględna nieważność umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – glosa – V
CSK 173/10”, Monitor Prawniczy 1/2012, str. 45).
Powyższe pozostaje również w zgodzie z poglądem wyrażanym przez Komisję Odpowiedzialności
Zawodowej funkcjonującą przy Ministrze Budownictwa (dalej „KOZ”). W jednym z wydanych
orzeczeń KOZ wskazała wyraźnie na dopuszczalność zawarcia przez przedsiębiorcę lub jego
pełnomocnika, działającego w oparciu o pełnomocnictwo o wąsko określonym zakresie (tj.
nieobejmującym czynności zawodowych), umowy pośrednictwa. Swoje stanowisko uzasadniała tym,
GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI SP.P.
iż ustawodawca nie ustanowił żadnych szczególnych ram dla reprezentacji przedsiębiorcy
świadczącego usługi z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ustawowe ograniczenie
podejmowanych czynności dotyczy bowiem wyłącznie wykonywania działań faktycznych, dla których
konieczna jest licencja pośrednika (tak „Orzecznictwo Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sekcji
dla pośredników w obrocie nieruchomościami przy Ministerstwie Budownictwa, Departament
Regulacji Rynku Nieruchomości, Warszawa 2006, str. 8).
Dla mocy wiążącej tak zawartej umowy o pośrednictwo w obrocie podstawowe znaczenie będzie
więc miała okoliczność, czy w jej treści został powołany pośrednik, który byłby odpowiedzialny
zawodowo za wykonanie umowy, oraz uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności
pośrednictwa w obszarze zakreślonym w umowie zgodnie z przepisem art. 180 ust. 3 zd. 2
GospNierU. Warunek ten, stanowiący element istotny dla całej umowy, okazuje się szczególnie
istotny w sytuacji, w której stroną umowy o pośrednictwo, nie jest licencjonowany pośrednik, a
podmiot określony w art. 179 ust. 3 GospNierU (tak S. Gurgul i R. M. Karpiński, „Bezwzględna
nieważność umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – glosa – V CSK 173/10”, Monitor
Prawniczy 1/2012, str. 45).
Podsumowanie
Konsekwencje opisanych powyżej orzeczeń Sądu najwyższego mogą mieć istotne znaczenie dla
praktyki obrotu nieruchomościami. Trzeba jednak analizując sprawę mieć na względzie konkretne
stany faktyczne, w których zapadły orzeczenia. Możliwa do obrony jest teza, iż dla ważności umowy
pośrednictwa bez znaczenia powinna pozostawać okoliczność, czy jej stroną jest licencjonowany
pośrednik, czy też przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w
obrocie nieruchomościami, z tym zastrzeżeniem jednak, iż dla ważności umowy konieczne jest
wskazanie osoby uprawnionego pośrednika, która jako podmiot odpowiedzialny zawodowo,
wykonywać będzie czynności faktyczne z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Autor: Julia Regulska, radca prawny, Kancelaria GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i radcowie
prawni sp.p. (www.ghmw.pl)
Jeśli byliby Państwo zainteresowani przeanalizowaniem tej kwestii prosimy o kontakt z
naszymi ekspertami.
Osoby kontaktowe:
Joanna Mizińska, adwokat
partner w kancelarii „Gach Hulist Mizińska Wawer - adwokaci i radcowie prawni” sp.p.
+48 668 017 220
e-mail: [email protected]