Prognoza skutków finansowych, operat szacunkowy, opinia biegłego

Prognoza skutków finansowych, operat szacunkowy, opinia biegłego

KONFERENCJA POZNAŃ
Prognoza skutków finansowych
uchwalenia planu.
Elżbieta Jakóbiec
Poznań, grudzień 2013 r.
2
1.Umocowania prawne sporządzenia prognozy skutków finansowych uchwalenia planu
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym D.U. Nr 80
poz.717, (art. 17) nakłada na gminę obowiązek sporządzenia prognozy skutków finansowych
uchwalenia planu miejscowego.
Art. 17. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o
przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego kolejno:
punkt .5. sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z
uwzględnieniem art. 36.
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. nr 261, poz.
2603 ( art. 174. 3a.3. ) wskazuje rzeczoznawcę majątkowego jako uprawnionego do
sporządzania skutków finansowych.
Art. 174.3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy ,
niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące :
3). Skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych
W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego
zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz.
1587)
§ 11. Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego powinna zawierać w szczególności:
1) prognozę wpływów ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
na dochody własne gminy, w tym podatku od nieruchomości inne dochody związane
z obrotem nieruchomościami gminy oraz opłaty i odszkodowania, o których mowa w
art. 36 ustawy;
2) prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na
wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które
należą do zadań własnych gminy.
3) Wnioski i zalecenia dotyczące proponowanych rozwiązań projektu planu
miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych.
Cel opracowania prognozy
Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego jest dokumentem
obligatoryjnie wykonywanym w trakcie sporządzania takiego planu lub jego zmiany.
Pojawia się ona wraz ze sporządzeniem jego projektu i prognozy oddziaływania na
środowisko, przy uwzględnieniu ustaleń studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy. Powinna ona analizować i określać skutki
wpływu ustaleń zawartych w planie pod względem ich realności i efektywności
ekonomicznej.
3
Prognozę należy sporządzić przed przystąpieniem do czynności proceduralnych
związanych ze sporządzeniem planu tj przed wystąpieniem o zaopiniowanie projektu
planu, jego uzgodnieniem, przed wyłożeniem do publicznego wglądu – jest to etap
roboczy. Sporządzający plan ( wójt, burmistrz, prezydent miasta) i działający na jego
zlecenia projektant planu wykonują podstawową pracę koncepcyjną .W ramach tej fazy
prac powstaje zasadniczy zrąb merytoryczny planu. Jest to ten etap opracowania, aby
zastanowić się nad ekonomiczną racjonalnością proponowanych rozwiązań w projekcie
planu. Jest właściwy czas aby wycofać się ze złych rozwiązań ( np. ekonomicznie
nieuzasadnionych, oczywiście mogą mieć miejsce sytuacje , że nad względami
ekonomicznymi przeważać będą względy społeczne, ekologiczne, kulturowe) i
zweryfikować pierwotne założenia projektowe. Materiałem pomocniczym do tego ma być
PROGNOZA.
Problemu skutków finansowych nie należy lekceważyć, ustawa zostawia niewiele czasu
na zaspokojenie roszczeń zgłoszonych przez właścicieli nieruchomości. Inną formą
obciążeń dla budżetu gminy jest wynikający z uchwalenia planu miejscowego obowiązek
realizacji, ujętych w planie, inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym.
W art. 7 ustawy o samorządzie gminnym są określone zadania gminy.
Art.7.ust 1. Zaspokojenie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy.
W szczególności zadania własne gminy obejmują sprawy :
1 )ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody
oraz gospodarki wodnej,
2) gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego
3) wodociągów i zaopatrzenia w wodę , kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków
komunalnych , utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i
unieszkodliwienia odpadów komunalnych, etc.
W większości planów zakłada się realizację inwestycji celu publicznego umożliwiające
zagospodarowanie terenów.
Należy pamiętać, że uchwalony plan może być traktowany jako szczególny przypadek
przyrzeczenia publicznego.
Niedotrzymanie tego przyrzeczenia może stać się podstawą do oskarżenia organów gminy
o bezczynność (nawet podstawą do roszczeń finansowych, jeżeli skarżący potrafi
wykazać, iż poniósł z tego tytułu straty finansowe).
Otwieranie nowego kierunku inwestycyjnego przez sporządzenie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego jest decyzją strategiczną, powinna być ekonomicznie
uzasadniona.
Planowanie przestrzenne jest procesem decyzyjnym a zatem niemożliwe jest podejmowanie
skutecznych decyzji bez umiejętności opracowania prawidłowych prognoz przyszłych
stanów przestrzeni.
4
2. Ekonomiczne konsekwencje decyzji planistycznych
Uchwalenie planu miejscowego wpływa z reguły na rynkową wartość nieruchomości na
obszarze, którego dokument dotyczy.
- może to być wzrost wartości nieruchomości (zmiana przeznaczenia gruntów rolnych
na cele budowlane)
- może być to spadek (np. w sąsiedztwie planowanego wysypiska śmieci)
Wynikające z decyzji planistycznych korzyści lub straty dla właścicieli nieruchomości
podlegają opodatkowaniu lub rekompensacie.
Ewentualne opodatkowanie wzrostu wartości nieruchomości ma charakter fakultatywny.
Wymaga od organu wydania dodatkowej decyzji określającej czy zamierza skorzystać ze
swoich uprawnień ( co do ustalenia opłat i podatków lokalnych)
Rekompensowanie strat właścicieli nieruchomości ma charakter obligatoryjny. Jeżeli
właściciel nieruchomości, której wartość spadła w wyniku uchwalenia lub zmiany planu
wystąpi z roszczeniem – wyplata odszkodowania jest obowiązkowa (przedmiotem sporu
może być jedynie jego wysokość).
W przypadku wzrostu wartości wynikającego z uchwalenia planu miejscowego istnieje
możliwość stosowania opłat i podatków.
3. Opłaty i odszkodowania
Opłaty są formą daniny publicznoprawnej, pobieranej od właścicieli i użytkowników
wieczystych z powodu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego
planu zagospodarowania przestrzennego bądź zmiany istniejącego planu miejscowego.
Odszkodowania rekompensują właścicielom bądź użytkownikom wieczystym szkody
powstałe na nieruchomościach na skutek różnych działań inwestycyjnych i planistycznych
powodujących obniżenie wartości nieruchomości .
a) opłata planistyczna nakładana w oparciu o art. 36 ust 4. może być pobrana, jeżeli
spełnione są dwa warunki :
1* – w planie miejscowym musi być określona stawka procentowa służąca naliczeniu tej
opłaty
2* - zbycie nieruchomości musi być dokonane przed upływem 5 lat od dnia wejścia w
życie planu miejscowego lub jego zmiany.
Dla tego okresu (5 lat) należy opracować prognozę zmiany wartości nieruchomości „dla
starej i nowej funkcji wyznaczonej w planie”. Należy także zaprognozować
prawdopodobieństwo sprzedaży w ogóle i rozłożenie jej sprzedaży na poszczególne lata.
Dla określenia wartości bieżącej przyszłych opłat należy je zdyskontować, przyjmując
stopę dyskonta na podstawie obecnych wysokości oprocentowania depozytów z
uwzględnieniem stopnia ryzyka.
5
Wzrost wartości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy
uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed i po zmianie lub uchwaleniu
planu . Zadania rzeczoznawcy sprowadzają się do określenia dwóch wartości :
-
wartości nieruchomości wg stanu po uchwaleniu planu lub jego zmianą
wartości nieruchomości wg stanu przed uchwaleniem planu lub jego zmianą
b) opłaty adiacenckie
Następstwem uchwalenia planu miejscowego będą kolejne działania związane z rozwojem
„procesu inwestycyjnego”, a mianowicie : podział nieruchomości ewentualnie scalenie i
podział, budowa infrastruktury technicznej. Działania te powodują wzrost wartości
nieruchomości, z którego gmina może skorzystać poprzez pobranie opłaty adiacenckiej.
Warunki naliczania opłat adiacenckich określone są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 o
gospodarce nieruchomościami Dz. U. 261 poz. 2603, . Opłata adiacencka jest to opłata
ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń
infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu
terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.
Naliczanie tych opłat nie powstaje automatycznie wraz z uchwaleniem planu miejscowego.
muszą zaistnieć dodatkowe okoliczności uzasadniające ich ustalenie
1* - zatwierdzony podział nieruchomości zgodnie z zasadami określonymi w planie.
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości ich wartość wzrośnie, powstaje możliwość
naliczenia opłaty adiacenckiej
2* - przeprowadzenie ( w oparciu o stosowne zapisy planu ) scalenia i podziału
nieruchomości a następnie przyznanie właścicielom nowych nieruchomości
3* po realizacji w oparciu o ustalenia planu, dróg i infrastruktury technicznej.
Wynikający z tego wzrost wartości nieruchomości może być obciążony opłatą
O tym czy opłaty będą pobierane i w jakiej wysokości decyduje rada gminy podejmując
stosowną uchwałę.
c) opłata adiacencka z tytułu podziału
Opłata ta związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Podział
nieruchomości polega na ewidencyjnym wyodrębnieniu w ramach jednej nieruchomości kilku
działek gruntu bez zmiany podmiotu. Podział występuje tylko wtedy, kiedy wydzielenie
działek, zgodnie z planem miejscowym, można zamknąć w granicach istniejącej
nieruchomości. Do ustalenia opłaty przy podziale nieruchomości mają odpowiednio
zastosowanie przepisy art. 98a i 98 b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość
stawki opłaty adiacenckiej nie większej niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
d) opłata adiacencka z tytułu scalenia i podziału
Celem scalenia i podziału nieruchomości jest uzyskanie korzystniejszej konfiguracji
przestrzennej poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli i użytkowników
wieczystych dla właściwego zagospodarowania nieruchomości zgodnie z planem
miejscowym. Scaleniem i podziałem można objąć wyłącznie nieruchomości położone w
obszarze objętym obowiązującym planem miejscowym, w którym określone są szczegółowe
6
warunki scalenia i podziału. Każdy uczestnik scalenia i podziału uzyskuje następujące
korzyści :
- otrzymuje działki właściwie ukształtowane
- otrzymuje działki uzbrojone w urządzenia infrastruktury technicznej.
Przy scaleniu i podziale nieruchomości wymierzenie opłaty adiacenckiej jest obowiązkowe i
dotyczy wszystkich uczestników postępowania scaleniowo – podziałowego, jeżeli wysokości
stawki procentowej opłaty adiacenckiej nie ustali rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale
nieruchomości. Art. 107 ustawy o gospodarce nieruchomościami Wysokość stawki opłaty
adiacenckiej nie większej niż 50% wzrostu wartości nieruchomości.
d) Opłata adiacencka z tytułu udziału w kosztach budowy infrastruktury
Ten rodzaj opłaty adiacenckiej związany jest ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku
budowy urządzeń infrastruktury technicznej i został przedstawiony w art. 143-148 uogn
.Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się :
- urządzenie albo modernizacje drogi
- wybudowanie pod ziemią , na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń
wodociągowych , kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych , gazowych i
telekomunikacyjnych.
Opłata ta pokrywa w całości lub w części koszty, jakie gmina ponosi budując infrastrukturę
techniczną. Ustawodawca nie narzuca gminie konieczności wymierzenia opłaty adiacenckiej ,
pozostawiając decyzję w tej kwestii samej gminie. Opłata ta stanowi dochód tej gminy, na
terenie, której znajduje się dana nieruchomość, bez względu na to, który z podmiotów
publicznych uczestniczy w realizacji inwestycji.
5. Odszkodowania
Odszkodowanie przysługuje właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu
nieruchomości , jeżeli ich wartość uległa obniżeniu na skutek uchwalenia lub zmiany
planu miejscowego.
36.1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z
nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym
przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo
użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2. żądać od gminy :
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę
albo
2) wykupienie nieruchomości lub jej części
2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1. może nastąpić również w drodze
zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości
zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
1. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiana , wartość
nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę
nieruchomość i nie skorzystał z praw , o których mowa w ust 1 i 2 ,może żądać od gminy
odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Art37. ust.3. Roszczenia , o których mowa w art. 36 ust 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od
dnia , w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
W/w skutki finansowe zatwierdzenia planów miejscowych mają charakter bezpośredni
7
6. Podatki
Jeżeli plan miejscowy stwarzać będzie korzystne warunki dla lokowania inwestycji przynieść
to może szereg wymiernych korzyści finansowych. Najważniejsze z nich
1* wzrost podatku od nieruchomości (gruntów, budynków, budowli)
2* wzrost udziału w podatkach od dochodów osobistych w przypadku rozwoju
budownictwa mieszkaniowego i napływu do gminy nowych mieszkańców. ( dokładne
wyliczenie konkretnych kwot może nastręczać trudności)
Podatki od posiadania nieruchomości reguluje Ustawa z 12 stycznia 1997 r o podatkach
lokalnych, Dz. U. nr 9 , poz 31 z póź. zmianami
Właściciele i użytkownicy wieczyści płacą podatki z tytułu posiadania nieruchomości :
- od nieruchomości
- rolny
- leśny
Podatek od nieruchomości jest związany z posiadaniem nieruchomości gruntowych,
budynkowych, lokalowych oraz budowli.
Podatek od nieruchomości płacą osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne, w
tym spółki nie posiadające osobowości prawnej które są :
- właścicielami lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub budowli
- użytkownikami wieczystymi gruntów
- posiadaczami nieruchomości albo budowli stanowiących własność Skarbu Państwa
lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z
właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa lub z innego tytułu
prawnego ( nie dotyczy to tzw. mieszkań kwaterunkowych). Podatnikiem są także ci,
którzy użytkują tylko część nieruchomości.
Przedmiot opodatkowania - wysokość podatku zależy przede wszystkim od
zaklasyfikowania danego obiektu do jednej z kategorii podatkowych, a także od tego, czy
obiekt ( np. lokal) jest związany z działalnością gospodarczą .
Ustawa wymienia trzy kategorie podatkowe :
- grunty
- budynki
- budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W ustawie, w artykule 1a są zdefiniowane budynki, budowle, powierzchnia użytkowa
budynku lub jego części oraz działalność rolnicza i leśna dla potrzeb ustalenia podatku.
Grunty, budynki i budowle są traktowane jak związane z prowadzeniem działalności
gospodarczej wtedy, gdy są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu
prowadzącego działalność gospodarczą, chyba, że nie mogą być wykorzystywane do
prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.
Grunty - generalnie podatkowi podlegają wszystkie grunty, z wyjątkiem wymienionych w
ustawie, są nimi grunty pod wodami płynącymi i kanałami żeglownymi, grunty pod
budowlami dróg publicznych wraz z pasami drogowymi. Opodatkowaniu podatkiem od
8
nieruchomości nie podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako
użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem
zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem ewidencja gruntów i budynków
przesądza czy płaci się podatek od nieruchomości czy rolny.
Budowle - opodatkowane są tylko wtedy gdy są w posiadaniu przedsiębiorcy.
Przynależność do budynku czy budowli określają między innymi : normy techniczne,
dokumentacja, projekt budowlany, decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o pozwoleniu
na budowę, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.
Podstawa opodatkowania - uzależniona jest od przedmiotu opodatkowania. W przypadku
gruntów jest to powierzchnia ustalona na podstawie danych z ewidencji gruntów.
W przypadku budynków- powierzchnia użytkowa mierzona po wewnętrznej długości
ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów
dźwigowych. W przypadku nowo wybudowanych budynków podatek płaci się dopiero od
następnego roku kalendarzowego. Dla budowli jest to wartość początkowa ustalona dla
podatków dochodowych na dzień 1 stycznia danego roku podatkowego, stanowiąca
podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, nie pomniejszona o odpisy amortyzacyjne.
Będzie to zawsze wartość początkowa ustalana dla amortyzacji liniowej tj. bez
uwzględniania dokonanych odpisów amortyzacyjnych .
Podatek od obrotu nieruchomościami- pobierany jest na podstawie:
- ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst
jednolity Dz. U. z 41/2005 poz.399)
Obowiązek podatkowy powstaje między innymi :
- z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej
Obowiązek podatkowy ciąży na kupującym przy umowie sprzedaży. Notariusz jest
płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu
notarialnego
Stawka podatku wynosi 2% od umowy sprzedaży, nieruchomości, rzeczy ruchomych,
prawa użytkowania wieczystego , własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
przepisów prawa spółdzielczego : prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu
w małym domu mieszkalnym
Posługując się metodami arytmetycznymi, bazując na odnośnych uchwałach rady gminy,
możliwe jest wyliczenie konkretnych kwot, jakie powinny wpłynąć do budżetu gminy lub
być wydatkowane z budżetu w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu.
Skutki pośrednie uchwalenia planów miejscowych (możliwe do zaistnienia i
wyliczenia). Powinny być brane pod uwagę – raczej jako szanse (lub zagrożenia) – niż
jako gwarancje osiągnięcia zamierzonych celów .
Do tej kategorii można zaliczyć te decyzje, które symulują lokalizacje inwestycji ( a co za
tym idzie ożywienie gospodarcze) lub przeciwdziałają im ( w planie narzucone zostaną
bardzo niskie intensywności zagospodarowania terenów) - potencjalni inwestorzy nie
będą lokować tu swoich inwestycji.
9
Planowanie przestrzenne nie służy wyłącznie pobudzaniu gospodarki ma wiele innych
zadań do spełnienia, nie należy w planowaniu przestrzennym pomijać jego wpływu na
rozwój gospodarczy gminy.
Koszty i korzyści, bezpośrednie i pośrednie, powinny być uwzględniane przy sporządzaniu
prognozy. Szczególną uwagę należy zwrócić na wzajemny bilans kosztów i korzyści. Gdy
suma korzyści będzie przeważać sumę kosztów – możemy uznać, że taki plan miejscowy
będzie dobrze służył rozwojowi gminy, natomiast jeżeli przeważać będą koszty należy się
zastanowić, czy plan w takiej postaci zatwierdzić? Czy nie doprowadzi to w dłuższej
perspektywie do pogorszenia kondycji gminy a w skrajnym przypadku nawet do
niewypłacalności. W takiej sytuacji opłacalna będzie rezygnacja z takiego projektu planu i
opracowanie nowego – opartego o zdrowe zasady ekonomiczne.
Rozwiązania przyjmowane w planach tylko w części wynikają autonomicznych decyzji
organów gminy. Planowanie lokalne musi uwzględnić przepisy odrębne ( zawarte w
ustawach i rozporządzeniach) oraz plany ponadlokalne. Jeżeli zapisy wynikające z tych
planów powodują obowiązek wykupu nieruchomości lub wypłat odszkodowań - nie
powinny obciążać budżetu gminy.
Najważniejsze decyzje planistyczne dotyczące rozwoju przestrzennego gminy zapadają w
procesie sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego i jest to najlepszy czas na przeanalizowanie ekonomicznych skutków
przyjmowanej strategii rozwoju przestrzennego gminy.
Nie wszystkie elementy kosztów lub korzyści dla budżetu muszą być uwzględniane przy
sporządzaniu prognozy. Np. koszty za eksploatację dróg gminnych lub infrastruktury
technicznej będą pokrywały kwoty wydatkowane na ten cel.(koszt budowy wodociągów,
kanalizacji)
OBCIĄŻENIA FINANSOWE – WYDATKI BUDŻETU SAMORZĄDU LOKALNEGO
BĘDĄCEGO NASTĘPSTWEM UCHWALENIA PLANU.
I. Odszkodowania
Zależą od zmiany wartości gruntów przed i po zmianie funkcji .
Odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na
skutek uchwalenia planu.
II. Wykupienie lub
wywłaszczenie
nieruchomości do
realizacji celów
publicznych
W ramach zadań własnych gmina musi zrealizować budowę
nowego układu komunikacyjnego, terenów zieleni publicznej.
III. Obciążenia
finansowe związane z
kosztami budowy
Gmina musi zrealizować budowę układu komunikacyjnego dróg i
elementów infrastruktury – sieci uzbrojenia terenu, oświetlenia ulic i
placów dla potrzeb zagospodarowani terenu zgodnie z nowymi
funkcjami wg projektu planu.
infrastruktury
10
ŹRÓDŁA
DOCHODÓW GMINY PRZY REALIZACJI USTALEŃ
MIEJSCOWEGO.
PLANU
I. Opłata planistyczna
Ponosi właściciel lub użytkownik wieczysty, który zbywa
nieruchomość – naliczaną w wysokości 30% od wzrostu wartości
nieruchomości lecz tylko w przypadku wystąpienia zdarzenia w
ciągu 5 lat od dnia obowiązywania miejscowego planu.
II. Opłata adiacencka
Dla analizowanego terenu
realizacja infrastruktury, układów
komunikacji na terenie osiedla będzie miała istotny wpływ na
wartość nieruchomości. W przypadku analizowanego terenu opłata
adiacencka podziałowa będzie pobierana tylko w odniesieniu do
gruntów będących własnością osób fizycznych lub prawnych – nie
dotyczy.
III. Sprzedaż prawa do Jeżeli gmina posiada gruntów oddane w użytkowanie wieczyste.
nieruchomości
Możliwy dochód do uzyskania w związku z nabyciem prawa
gruntowych
własności przez użytkownika wieczystego.
IV. Podatki i opłaty Podatki - wpływy z podatków od gruntu, od budynków,
lokalne
czynności cywilno – prawnych.
od
6. Ustalenia planu miejscowego wywołujące skutki
7.Ustalenia planu, które mogą wpływać na przyrost dochodów
7.1.Przeznaczenie terenów.
Przeznaczenie ( funkcja ) nieruchomości ma kluczowe znaczenie i największy wpływ na
dochody gminy. ( art. 15 ust.2 pkt 1)
Nieruchomości budowlane użytkowane dla celów związanych z prowadzeniem
działalności gospodarczej mogą być obłożone podatkiem nawet 30 – krotnie wyższym
aniżeli nieruchomości użytkowane dla celów mieszkaniowych. Dlatego w planach
miejscowych opłacalne jest przeznaczenie terenów dla rozwoju funkcji związanych z
prowadzeniem działalności gospodarczej (w skali uzasadnionej przewidywanym
popytem). Przeznaczenie tych terenów na w/w omawiane cele stwarza szansę na przyrost
miejsc pracy i w sposób wtórny symuluje imigracje nowych mieszkańców ( których
postrzegać należy jako nośnik podatku od dochodów osobistych, w których gmina
partycypuje)
Przekształcenie terenów rolnych na budowlane jest celowe ekonomicznie ponieważ :
- powoduje wzrost podatku od nieruchomości
- sprzyja napływowi nowych mieszkańców
Należy pamiętać, że działania związane z przekształceniem terenów rolnych na budowlane
pociągają za sobą duże obciążenia dla budżetu zwłaszcza w początkowym okresie.( wykup
gruntów pod drogi, infrastruktura techniczna)
7.2. Intensywność zabudowy
Wysoka intensywność wykorzystania terenu (np. zabudowy) to ewidentna korzyść dla
właściciela nieruchomości . Jeżeli deweloper ma kupić teren, to przedtem musi mieć
11
pewność, że na terenie tym będzie mógł zbudować obiekty o łącznej powierzchni użytkowej ,
której cena sprzedaży pokryje cenę zakupu działki i jej zabudowy i zapewni mu zysk.
Wielkość powierzchni użytkowej możliwej do realizacji na działce budowlanej, to pochodna
nieprzekraczalnej intensywności zabudowy określonej planem miejscowym.
Z punktu widzenia gminy najważniejsze powinno być optymalne wykorzystanie terenów
(a nie maksymalne jak w przypadku dewelopera). Optymalne wykorzystanie terenów to
takie, które wykorzystuje pełną przepustowość systemów komunikacyjnych i inżynieryjnych
obsługujący obszar objęty planem.( zagospodarowanie terenów nie powinno przekraczać
granic odporności środowiska oraz niszczyć walorów krajobrazowych)
Powinno to także dotyczyć pełnego wykorzystania obiektów infrastruktury społecznej
obsługujących omawiany obszar. W celu określenia optymalnej intensywności
zagospodarowania, należy dokonać analizy wydolności systemów komunikacyjnych i
inżynieryjnych. Będzie ona wyznaczać ( limitować) dopuszczalne przyrosty nowego
zagospodarowania. Niestety w większości przypadków takie obliczenia nie są prowadzone,
dopuszczalna intensywność zabudowy określana jest w sposób intuicyjny ( nie powiedzieć
– przypadkowy) lub jest odzwierciedleniem subiektywnej wizji sposobu zabudowy terenu
jaka posiada projektant planu. Z ekonomicznego punktu widzenia jest to zjawisko
niekorzystne, prowadzić może do nieefektywnego (niepełnego) wykorzystania nakładów
inwestycyjnych jakie musiała ponieść gmina na sfinansowanie systemów
komunikacyjnych i infrastruktury. ( przy w większości złej kondycji finansowej gmin jest to
nadmierna rozrzutność)
O możliwej do uzyskania intensywności zabudowy decydują także inne parametry
określane planem miejscowym.
Zaliczyć do nich można :
- wymagany udział powierzchni biologicznie czynnej
- nieprzekraczalna wysokość zabudowy
Jeżeli plan ustali dla obszaru duży udział powierzchni biologicznie czynnej oraz niewielka
wysokość zabudowy, przyniesie to niekorzystne skutki finansowe dla gminy.
8. Ustalenia planu wywołujące wydatki z budżetu gminy
8.1. Wydatki bezpośrednie
8..1* wykup gruntów na realizację inwestycji celu publicznego
Wysokość kwot jakie trzeba będzie przeznaczyć na wykup gruntów wynika z dwóch
czynników : powierzchni gruntów i ceny jednostkowej.
Określenie wielkości gruntów jakie mają być przeznaczone dla realizacji celu publicznego i
co za tym idzie podlegać będą wykupowi jest zadaniem własnym gminy.
Wyznaczenie optymalnej wielkości terenów przeznaczonych do realizacji inwestycji celu
publicznego to jedna z najważniejszych decyzji planu miejscowego.
Ważny jest sposób wyznaczenia terenów do realizacji inwestycji celu publicznego relacji do
istniejących granic własności. Bardzo często projektanci wyznaczają nowe podziały
własnościowe całkowicie w oderwaniu od zastanych ( np. nowe ulice w kształcie łuków na
terenach o prostokątnej siatce własnościowej) Powstają nowe działki o kształtach i
12
powierzchni uniemożliwiającej ich zabudowę. Działki takie powinny podlegać wykupowi,
obowiązek wykupu powstaje po upływie 6 miesięcy od dnia zgłoszenia roszczenia
właściciela albo użytkownika wieczystego ( art. 37.9)
Można tego uniknąć w przypadku inwestycji , których realizacja nastąpi za wiele lat, należy
zawrzeć w planie ustalenia pozwalające na dotychczasowe korzystanie z nieruchomości.
(powinno podać się datę do której dotychczasowe użytkowanie może być kontynuowane)
8.2* wykup gruntów lub odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę
Obowiązek wykupu nieruchomości lub przyznania nieruchomości zamiennych powstaje
wtedy gdy w wyniku innych ustaleń planu korzystanie w sposób dotychczasowy stało się
niemożliwe lub ograniczone. ( art. 36.1)
Może to wynikać z różnych ustaleń planu;
- zakazu zabudowy terenu (który to zakaz dotychczas nie obowiązywał )
- zawężenia katalogu funkcji, jakie mogą być realizowane na terenie ( w stosunku do
dotychczasowego)
- ustalenia ograniczeń intensywności wykorzystania terenów.
8.3* wypłata odszkodowania z powodu obniżenie wartości ( art. 36.3)
W zależności od rodzaju i ustaleń planu, określenie czy wartość nieruchomości uległa
obniżeniu i w jakim stopniu, może być trudne. Czasami będą to przypadki oczywiste ,
czasami problematyczne. Organami właściwymi do rozstrzygania tych sporów są sądy
powszechne.
W każdym przypadku odszkodowanie powinno rekompensować spadek wartości
nieruchomości. Roszczenie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan
miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. ( art. 37.3.)
Termin na wypłatę odszkodowań – 6 miesięcy ( art. 37.9 ustawy )
9.1. Wydatki pośrednie
9.1.1.koszty urządzenia placów miejskich, skwerów, parków, i innych
- realizacja, modernizacja lub rozbudowa sieci i urządzeń infrastruktury technicznej
( w ustawie mowa jest o zasadach finansowania Art. 20.1.,l jeżeli będzie on finansowany ze
środków pozabudżetowych, powinno to być potwierdzone stosownymi porozumieniami)
9.2. realizacja placówek oświaty podstawowej
( gdy zgodnie z planem zasiedlone zostaną nowe tereny przez mieszkańców w ilości
przekraczającej możliwości obsługi istniejących obiektów , gmina powinna prowadzić do
powstania nowych ( lub rozbudowy istniejących)
10. Ustalenia planu ograniczające potencjalne dochody gminy.
Ustalenia planu , które mogą wpłynąć na wzrost dochodów gminy , użyte niewłaściwie, będą
ograniczać możliwe do uzyskania przychody budżetowe.
13
10.1* ograniczenia dotyczące intensywności wykorzystania nieruchomości
Działając np. pod presją „ekologów” zostawia się w centrum miasta duże przestrzenie
niezagospodarowane, dla innych nieruchomości przyjmuje się bardzo wysoki udział terenów
biologicznie czynnych. Oddziałuje to na ekonomikę miasta dwojako. Po pierwsze ogranicza
możliwe dochody ( w formie podatku od nieruchomości). Po drugie wymusza rozrost
przestrzeni miast ze wszystkimi negatywnymi skutkami ekonomicznymi.( zwiększone
nakłady inwestycyjne i koszty eksploatacji nadmiernie wydłużonych sieci infrastruktury
technicznej)
Nie oznacza to, że aspektów ekologicznych nie należy brać pod uwagę, natomiast we
wszystkich działaniach nie należy zachowywać się przesadnie.
10.2* ograniczenia dochodów w wyniku nietrafnych decyzji planistycznych
10.3* kreacja (kształtowanie) nowych, atrakcyjnych przestrzeni publicznych (art. 15.
ust.2.
pkt 5 w planie miejscowym określa się obowiązkowo wymagania wynikające z potrzeb
kształtowania przestrzeni publicznych)
Przestrzenie publiczne są wyróżnikiem miasta lub gminy. Tworzą ich tożsamość. Mają
pośredni, pozytywny wpływ na napływ inwestycji. Decydując się na rozwój przestrzeni
publicznej, należy pamiętać, że bezpośrednio nie przynoszą żadnego dochodu ( pociągają za
sobą koszty urządzenia i utrzymania)
Często można zaobserwować rozległe przestrzenie publiczne( np. place miejskie) historycznie
ukształtowane dla innych celów, obecnie w niewielkim stopniu użytkowane. W przypadku ich
zagospodarowania w sposób zasadny ekonomicznie - ograniczone zostaną wydatki i
zwiększą się przychody budżetowe.
10.4* rezerwa terenów dla przyszłościowej realizacji inwestycji celu publicznego.
Jednym z celów planowania przestrzennego jest wyznaczenie i zabezpieczenie terenów dla
przyszłościowej realizacji inwestycji celu publicznego. Jest to w pełni uzasadnione, ale
równocześnie towarzyszy temu duża skala rezerw terenowych na gruntach prywatnych
utrzymywanych w planach dla potrzeb odległej w czasie, ich realizacji. Uznając zasadność
tych rezerwacji , należy równocześnie zadbać o bieżące, sensowne ekonomiczne, ich
wykorzystanie. Służyć powinny temu ustalenia planu miejscowego określające sposób i
termin tymczasowego zagospodarowania, urządzenia i użytkowania terenów
(art. 15 ust 2 pkt 11)
14
11. Zakres ustaleń planu miejscowego niezbędny dla opracowania prognozy
skutków finansowych uchwalenia planu
Tabela nr 1
Wybrane ustalenia planu
określone w ustawie o
planowaniu i
zagospodarowaniu
przestrzennym
Przeznaczenie terenów
Parametry kształtowania
zabudowy
Sposób zapisu ustaleń planu niezbędny dla opracowania prognozy
skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego
-Tereny realizacji inwestycji celu publicznego
- Przeznaczenie (funkcje ) terenów
- Znaczenie inwestycji celu publicznego (gminna, powiatowa, wojewódzka,
krajowa)
- Termin dopuszczalnej kontynuacji dotychczasowego sposobu użytkowania
terenu
- tereny wyłączone z zabudowy
- Przeznaczenie terenu ( z określeniem czy jest to kontynuacja czy
wprowadzenie nowego zakazu)
- Inne
- Pozostałe tereny
- Przeznaczenie ( z określeniem czy jest to kontynuacja czy zmiana
przeznaczenia)
- Termin dopuszczalnej kontynuacji dotychczasowego użytkowania – przy
zmianie
- Inne
- Dopuszczalna intensywności zabudowy ( z określeniem czy jest kontynuacja
czy zmiana
- Dopuszczalny udział przestrzeni zabudowanej (j.w)
- Wymagany udział powierzchni biologicznie czynnej(j.w)
- Dopuszczalna powierzchnia działek budowlanych (j.w)
- Nieprzekraczalna wysokość zabudowy (j.w)
- inne
- Zasady działania w odniesieniu do elementów środowiska przyrodniczego
chronionych w oparciu o odrębne przepisy
- Zakaz naruszania elementów s środowiska przyrodniczego – nie wynikający z
przepisów odrębnych
- Urządzenie ochrony środowiska warunkujące zagospodarowanie terenów
zgodnie z planem oraz ich rodzaj i ilość
- Zakaz naruszania elementów krajobrazu kulturowego nie wynikającego z
przepisów odrębnych
-Inne
Zasady działania w odniesieniu do obiektów dziedzictwa kulturowego i
Zasady ochrony
zbytków
chronionych w oparciu o przepisy odrębne.
dziedzictwa kulturowego i
Zakaz
naruszania
i zasady działania w odniesieniu do obiektów chronionychzabytków
nie wynikający z przepisów odrębnych
- Inne
- Wykaz terenów i obiektów chronionych w oparciu o przepisy odrębne
Granice i zasady
zagospodarowania terenów - Sposoby zagospodarowania terenów i obiektów
- Inne
chronionych w oparciu o
Zasady ochrony
środowiska, przyrody i
krajobrazu kulturowego
przepisy odrębne
Wymagania wynikające z
potrzeby kształtowania
przestrzeni publicznych
- Określenie ograniczeń w kształtowaniu zabudowy i zagospodarowania terenów
w bezpośrednim sąsiedztwie przestrzeni publicznej
- Określenie zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenów
stanowiących przestrzenie publiczne
- Inne
Zasady i warunki scalenia i - Wielkość terenów wymagających scalenia i podziałów
podziałów nieruchomości - Wielkość działek budowlanych z określeniem czy jest to zmiana czy
15
Zasady modernizacji,
rozbudowy i budowy
systemów komunikacji i
infrastruktury technicznej
utrzymanie dotychczasowych wielkości
- Określenie wymaganego wyposażenia w infrastrukturę techniczną
- Inne
- Systemy komunikacyjne
-Rodzaj urządzeń komunikacyjnych z określeniem ich znaczenia
- Parametry techniczne urządzeń
- Wymagane urządzenia towarzyszące i ich parametry techniczne
- Rodzaje działań ( adaptacja, modernizacja, rozbudowa)
- Ograniczenia w zagospodarowaniu terenów przyległych
- Inne
Opracowanie rzetelnej prognozy skutków finansowych uchwalenia planu będzie możliwe
tylko wtedy , gdy jego ustalenia będą miały charakter parametryczny, to znaczy, że będą
zapisane przy pomocy wskaźników liczbowych charakteryzujące omawiane dalej kategorie.
V.1. Przeznaczenie terenów
1. Tereny wymagające wykupu
A. Tereny realizacji inwestycji celu publicznego
Ustawa nie wymaga określenia granic terenów przeznaczonych do realizacji celu
publicznego. Kategoria „ inwestycji celu publicznego” zdefiniowana jest w ustawie o
gospodarce nieruchomościami. W związku z tym w ustaleniach planu należy posługiwać się
określeniami przyjętymi w tej ustawie. Powinno to być także zaznaczone w części wstępnej
tekstu planu.
Przy ustalaniu planem inwestycji przeznaczonych dla realizacji celu publicznego należy
bezwzględnie określić ich znaczenie ( gminne, powiatowe, wojewódzkie lub krajowe)
Uniknie się wątpliwości dotyczących szczebla, który ma finansować wykup
nieruchomości.
Gmina ma obowiązek wykupu tylko tych nieruchomości, które są przeznaczone dla
realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym.
B. Tereny wyłączone z zabudowy .
Jeżeli w planie miejscowym zostaną wyznaczone tereny, na których będzie zakaz
zabudowy, a taki zakaz nie obowiązywał dotychczas, tereny te podlegają
obowiązkowemu wykupowi. Jeżeli zakaz ten będzie wynikać z przepisów odrębnych,
powinno to być jednoznacznie określone (np. w dokumentacji planu) .W przeciwnym
razie, obowiązek wykupu spadnie na gminę.
C. Tymczasowe użytkowanie terenów
Aby można było odłożyć w czasie obowiązek wykupu nieruchomości, należy w planie
dopuścić możliwość kontynuacji dotychczasowego sposobu ich użytkowania. Należy
określić także w sposób jednoznaczny dopuszczalne formy i zasady zagospodarowania
tymczasowego. Należy określić ( np. w ustaleniach przejściowych i końcowych )
termin, do jakiego dopuszcza się kontynuacje dotychczasowego sposobu użytkowania
terenów. Termin można określić datą lub czasokresem od dnia wejścia w życie planu.
16
V.2. Ustalenie terenów, które mogą tworzyć nowe dochody budżetowe.
A. Tereny objęte opłatą od wzrostu wartości nieruchomości- opłata planistyczna
Tereny, których dotyczy powinny być jednoznacznie wskazane w planie wraz z
określeniem stawki procentowej, jaka ma być naliczana w przypadku sprzedaży przed
upływem 5 lat do daty uchwalenia planu. Można to określić strefowo – odnosząc to do
określonego typu przeznaczenia terenów na całym obszarze.
B. Tereny objęte opłatą adiacencką podziałową
Tereny, których dotyczy powinny być jednoznacznie wskazane w planie. Ustalenie opłaty
adiacenckiej może nastąpić w
terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się
ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. (art. 98a .ust 1 i 1a. uogn)
V.3. Sposoby parametryzowania ustaleń planu
Środki niezbędne dla wykupu terenów lub wielkość dodatkowych dochodów budżetowych
wynikają między innymi z wielkości terenów, których to dotyczy. Ze względów
technicznych rysunek planu miejscowego nie posiada cech dokumentu geodezyjnego. Dlatego
o ile jest to możliwe, określenie wielkości tych terenów powinno następować w oparciu o
dane geodezyjne.
Przy wyznaczaniu powierzchni terenów na podstawie rysunku planu należy zastrzec
przybliżony charakter tego parametru. ( z tolerancją około 10 %)
V.4. Zasady zagospodarowania terenów
V.4.1. Zasady zagospodarowania wywołujące skutki odszkodowawcze.
Odszkodowanie przysługuje właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości,
której wartość uległa obniżeniu w wyniku uchwalenia planu(w art. 36 ust 1. pkt 1 i 2, art. 37
ust 3)
A. Spadek wartości nieruchomości w wyniku ograniczenia planem katalogu dopuszczalnych
funkcji
W przypadku ustalenia planem zmiany przeznaczenia terenu, konsekwencją czego będzie
spadek wartości rynkowej właścicielowi przysługuje odszkodowanie proporcjonalne do jego
spadku. Jeżeli zmiana przeznaczenia jest decyzją gminy to ona zobowiązana jest do
zrekompensowania tego. Natomiast gdy zmiana przeznaczenia podyktowana jest zmianą
przepisów odrębnych (wiążących gminę przy sporządzaniu planu ) w takim przypadku,
obowiązek ponoszenia opłat ponosi ten organ , który zmiany tej dokonał( np. wojewoda
ustanawiający obszar chronionego krajobrazu)
B. Spadek wartości w wyniku ograniczenia planem dopuszczalnej intensywności
wykorzystania terenu.
Ograniczenie, w stosunku do dotychczas dopuszczonej planem intensywności wykorzystania
terenu może nastąpić przez ustalenie:
- niższego wskaźnika intensywności zabudowy
- niższego udziału powierzchni zabudowanej
- większej powierzchni działek budowlanych
- mniejszej wysokości zabudowy
Konsekwencje finansowe ponosi organ , które je wydał
17
C. Spadek wartości nieruchomości ze względu na warunki sąsiedztwa
W pobliżu terenów zabudowy rezydencjalnej zlokalizowany został zakład produkcyjny –
niewątpliwie obniży to wartość nieruchomości, nawet wtedy gdy spełniać on będzie
wszystkie wymogi środowiskowe.
Można się spodziewać roszczeń właścicieli.
V.4.2. Zasady zagospodarowania wywołujące przyrost dochodów budżetowych.
A. Wzrost intensywności zagospodarowania
Wysokość podatku od nieruchomości zależy od :
- funkcji terenu ( sposobu użytkowania)
- wielkości działki
- powierzchni zabudowy realizowanej na działce
Dochodowość gminy z poszczególnych działek zależy od intensywności ich zabudowy ( tj.
relacji powierzchni użytkowej do powierzchni działki). Jeżeli w ustaleniach planu zostanie
dopuszczony wzrost intensywności zabudowy (w stosunku do obecnego) przyniesie to w
przyszłości przyrost podatków od nieruchomości.
Wzrost intensywności zabudowy można osiągnąć np.:
- przez dopuszczenie wtórnych podziałów działek budowlanych
- przez dopuszczenie rozbudowy, nadbudowy istniejących budynków
- przez dopuszczenie wyższego wskaźnika intensywności zabudowy itp.
B. Wtórne podziały działek budowlanych
Jeżeli w wyniku dopuszczenia planem będą wtórne podziały działek , zaistnieje podstawa
do naliczenia opłaty adiacenckiej . Stanowić to będzie dodatkowy dochód gminy.
C. Sposób zapisu zagospodarowania terenu.
Z samego faktu określenia planem takiej czy innej formy zagospodarowania nie płynie
jeszcze przyrost dochodów budżetowych . Zaistnieje on w przypadkach dokonanej
zmiany w stosunku do stanu istniejącego. W planie w części opisowej powinny być
umieszczone zapisy dotyczące kierunku zmian.
V.5. Wyposażenie terenów
V.5.1. Obsługa komunikacyjna.
Działki budowlane muszą posiadać dostęp do drogi publicznej
( Art. 2 Ilekroć mowa jest w ustawie o : pkt 12) działce budowlanej – należy przez to
rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne,
dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i
aktów prawa miejscowego)
Zatem gmina wyznaczając nowe tereny budowlane zobowiązuje się do realizacji dróg
publicznych obsługujących te tereny i poszczególne działki. Zgodnie z ustawą w planie musi
być określony rodzaj działań jaki powinien być dokonany, aby był możliwy dojazd do działek
we właściwym standardzie. Działaniami tymi może być ( Art.14 ust.2 pkt. 10):
- modernizacja
- rozbudowa
- budowa
18
Aby oszacować koszty tych działań , plan musi zawierać ich charakterystykę techniczną.
Musi być znany przekrój ulicy lub drogi jej długość. W przypadku modernizacji lub
rozbudowy musi być określony ich zakres rzeczowy. Powinny być także określone warunki
dodatkowe, rzutujące na koszty, np. budowa ścieżek rowerowych, sygnalizacji świetlnej,
oświetlenia ulic. Aby określić rozkład czasowy nakładów inwestycyjnych niezbędnych dla
omawianych działań, w planie powinny być zawarte ramowe założenia do czasokresu.
Realizacja na większą skalę zabudowy niektórych obszarów wymagać będzie dodatkowo
rozwoju systemów komunikacji zbiorowej . Ustalenia planu w tym zakresie powinny
określać zakres rzeczowy działań (np. ilość kilometrów linii tramwajowych, zwiększenie
taboru autobusowego)
V.5.2. Obsługa inżynieryjna.
Ustawa nakłada na gminę obowiązek realizacji systemów infrastruktury technicznej na
terenach wskazanych do zabudowy art. 20.1. Plan miejscowy uchwala rada gminy (..)
rozstrzygając jednocześnie o (...) sposobie realizacji , zapisanych w planie , inwestycji z
zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz o zasadach
ich finansowania. W zależności od przyjętej w planie funkcji i zasad zagospodarowania
terenów, zakres niezbędnych do realizacji inżynieryjnych może być zróżnicowany. W planie
powinien być określony zakres rzeczowy inwestycji inżynieryjnych wraz z ich parametrami
technicznymi. ( przekroje, długości)Pozwoli to na oszacowanie nakładów jakie będą musiały
być poniesione. Na rozwój infrastruktury i ich późniejsza eksploatację. Aby określić w jakim
stopniu wydatki na rozwój systemów infrastruktury technicznej będą obciążać budżet gminy ,
niezbędne jest także określenie zasad realizacji i finansowania tych przedsięwzięć.
V.5.3. Ochrona środowiska
Warunkiem wdrożenia niektórych rozwiązań dopuszczonych planem może być konieczność
wyprzedzającej realizacji urządzeń ochrony środowiska( np. . budowa na istniejącej trasie
ekranów dźwiękochłonnych, wałów przeciwpowodziowych i in.)W takim przypadku
powinien być określony rodzaj i zakres realizacji tych urządzeń.
V.5.4. Infrastruktura społeczna
Jeżeli plan miejscowy dopuści znaczne przyrosty liczby mieszkańców na obszarze im
objętym , gmina powinna zapewnić podstawowe usługi społeczne. W planie powinien być
określony zakres tych usług( np. szkoła podstawowa, przedszkole itp.) Powinny być podane
wielkości obiektów ( np. powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa, sposób
zagospodarowania terenów towarzyszących).
V.5.5.Etapowanie
Rozwój zagospodarowania przestrzennego będzie się dokonywać w sposób rozłożony w
czasie. Także rozwój systemów komunikacyjnych, inżynieryjnych, ochrony środowiska, i
infrastruktury społecznej dokonywać się będzie sukcesywnie. W pierwszym etapie
wykorzystane zostaną istniejące urządzenia a następnie zostaną podjęte nowe działania.
umożliwiające pokonanie progów rozwojowych. Współzależność między skalą rozwoju
przestrzennego powinna być określona w ramach prac planistycznych. Umożliwi to
określenie rozkładu w czasie nakładów inwestycyjnych, jakie będzie musiała ponieść gmina
dla zapewnienia właściwych standardów obsługi nowego zagospodarowania.
Ustalenie w planie zasad etapowej realizacji inwestycji celu publicznego powinno być
skoordynowane z odnośnymi ustaleniami zawartymi w wieloletnim programie
inwestycyjnym.
19
V.5.6. Podsumowanie
Z przedstawionego zarysu określenia prognozy skutków finansowych ustaleń planów
miejscowych wynika, że prognoza opiera się o wartość nieruchomości, o przyrost wartości
( wartość rynkową ) lub o prognozę kosztów ( wartość odtworzeniową).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest jednym z narzędzi sterowania
rozwojem przestrzennym, Tak rozumiany charakter planu powinien znaleźć swoje
odzwierciedlenie w prognozie skutków finansowych jego uchwalenia. Powinna pokazywać
rozkład w czasie kosztów jakie powstają w związku z uchwaleniem planu.
Powinna pokazywać narastające w kolejnych latach, dochody generowane przez nowe
zagospodarowanie. Powinna pokazywać moment, w którym krzywa kosztów przetnie się z
krzywą dochodów. Powinna określać czasokres od uchwalenia planu w jakim suma
poniesionych nakładów przestanie przewyższać sumę dochodów. ( jest to moment w którym
plan zacznie przynosić dochody netto). Dzięki temu stanie się swoistym probierzem
ekonomicznej racjonalności planu miejscowego. Warunkiem spełnienia tej roli jest pełny,
rzetelny i obiektywny jej charakter.