Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper

Transkrypt

Prawdziwe wartości mają solidne podstawy
Półroczne sprawozdanie Zarządu z działalności
za okres od 1 stycznia do 30 czerwca 2015 roku
Wrocław, 31 sierpnia 2015 r.
Spis treści
1. Charakterystyka Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.1. Zasady sporządzania półrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
oraz sprawozdania z działalności Grupy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.2. Przedmiot działalności i struktura Grupy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.3. Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2. Sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.1. Struktura sprzedaży Grupy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.2. Inwestycje zakończone, realizowane i planowane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
2.3. Postępowania sądowe i arbitrażowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3. Ład korporacyjny Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.1. Kapitał akcyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.2. Akcjonariat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.2.1. Zmiany w zakresie struktury akcjonariatu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.2.2. Uprawnienia akcjonariuszy i ograniczenia praw z akcji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3.3. Organy Spółki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3.3.1. Zarząd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3.3.2. Rada Nadzorcza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4. Transakcje z podmiotami powiązanymi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
5. Inne istotne wydarzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
6. Zdarzenia po dniu 30 czerwca 2015 r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
7. Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
7.1. Ryzyko finansowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
7.1.1. Ryzyko stopy procentowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
7.1.2. Ryzyko związane z płynnością . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
7.1.3. Ryzyko walutowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
7.1.4. Ryzyko kredytowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
7.1.5. Ryzyko zmiany cen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
7.2. Czynniki ryzyka związane z działalnością operacyjną Grupy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
7.2.1. Ryzyko działania w warunkach silnej konkurencji ze strony innych podmiotów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
7.2.2. Ryzyko związane z koncentracją działalności deweloperskiej Grupy na rynku wrocławskim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
7.2.3. Ryzyko związane z dostępnością nowych terenów inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
7.2.4. Ryzyko opóźnień w realizacji projektów deweloperskich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
7.2.5. Ryzyko związane z wydłużeniem postępowania administracyjnego w zakresie prawa zagospodarowania
nieruchomości oraz prawa budowlanego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
7.2.6. Ryzyko związane z koniunkturalnością branży . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
7.2.7. Ryzyko związane z niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
7.2.8. Ryzyko ograniczonej dostępności finansowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
7.2.9. Ryzyko związane z pogorszeniem się sytuacji makroekonomicznej Polski . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
7.2.10. Ryzyko związane z negatywnym wpływem zmian regulacji prawnych na działalność Grupy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
7.2.11. Ryzyko związane z brakiem stabilności przepisów prawa podatkowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
8. Zatwierdzenie przez Zarząd Spółki sprawozdania z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia 2015 roku do 30 czerwca 2015 roku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
2
1. Charakterystyka Grupy Kapitałowej
Lokum Deweloper
1.1. Zasady sporządzania półrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
oraz sprawozdania z działalności Grupy
Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (“MSSF”) zatwierdzonymi przez UE, a w zakresie nieuregulowanym powyższymi standardami zgodnie z wymogami Ustawy z dnia 29.09.1994 o rachunkowości (“Ustawa”, “UoR”) z późniejszymi zmianami i wydanymi na jej podstawie przepisami wykonawczymi (“polskie standardy rachunkowości”). MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej.
Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie obejmuje wszystkich informacji oraz ujawnień wymaganych w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym i należy je czytać łącznie ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy za
rok zakończony 31.12.2014 r.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Lokum Deweloper (zwanej dalej “Grupa”) za okres od 1.01.2015 roku do 30.06.2015 roku zostało sporządzone zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994 roku (Dz. U. z 2013 r. poz. 330, tekst jednolity z późn.
zm.), oraz wymogami Załącznika Nr 4 do Regulaminu Alternatywnego Systemu Obrotu “Informacje bieżące i okresowe przekazywane
przez emitentów dłużnych instrumentów finansowych w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst” oraz Załącznika nr 3 do Regulaminu
Alternatywnego Systemu Obrotu organizowanego przez BondSpot S.A.
1.2. Przedmiot działalności i struktura Grupy
Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper prowadzi działalność w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości lokalowych.
Inwestycje realizowane są w wyodrębnionych spółkach operacyjnych. Lokum Deweloper S.A. pełni w Grupie rolę spółki holdingowej sprawującej nadzór i obejmującej pełną obsługą organizacyjną, prawną i techniczną spółki celowe i operacyjne.
Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper specjalizuje się w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym o podwyższonym standardzie
deweloperskim. Inwestycje realizowane są w centrum lub nieopodal centrum Wrocławia. Wyróżnia je elegancka architektura i estetyka
zagospodarowania części wspólnych. Grupa specjalizuje się w realizacjach osiedli, których wielkość to najczęściej kilkaset mieszkań w jednej lokalizacji. Są to mieszkania o metrażach od ok. 25 do ok. 100 m2, jedno-, dwu-, trzy-, cztero- i pięciopokojowe. Lokale sprzedawane są
zarówno w tzw. standardzie deweloperskim, jak też z wykończeniem „pod klucz”.
Grupa sprawuje samodzielny nadzór nad przygotowaniem i realizacją inwestycji w trybie generalnego wykonawstwa przy udziale podmiotów zewnętrznych.
Grupa uważnie obserwuje trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz gruntowych, dzięki czemu we właściwy sposób wybiera
lokalizacje i grunty, które zapewniają optymalną rentowność realizowanych inwestycji.
3
Grupa finansuje prowadzone projekty deweloperskie zarówno przy udziale kapitału własnego, zbudowanego dzięki rokrocznemu zatrzymywaniu większości generowanych zysków, jak również kapitału dłużnego w formie kredytów bankowych i obligacji oraz z wpłat klientów.
Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w Sądzie Rejonowym dla miasta Wrocławia – Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy pod numerem KRS 0000392828 w dniu 11 sierpnia 2011 roku. Spółce nadano numer statystyczny REGON 021677137 oraz
numer identyfikacji podatkowej NIP 899-272-52-35. Siedzibą Spółki jest Wrocław, a działa pod adresem: ul. Krawiecka 1, lok. 101, 50-148
Wrocław. Pozostałe spółki operacyjne z Grupy również mają swoją siedzibę we Wrocławiu.
W skład Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper na dzień 30.06.2015 roku wchodzą następujące spółki:
Lokum Deweloper S.A. – podmiot dominujący Grupy – informacja o spółce powyżej.
Olczyk spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Lokum sp. k. z siedzibą przy ul. Krawieckiej 1 lok. 101, 50-148 Wrocław.
Olczyk spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Lokum 2 sp. k. z siedzibą przy ul. Krawieckiej 1 lok. 101, 50-148 Wrocław.
Olczyk spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Lokum 8 S.K.A. z siedzibą przy ul. Krawieckiej 1 lok. 101, 50-148 Wrocław.
Olczyk spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą przy ul. Krawieckiej 1 lok. 101, 50-148 Wrocław.
LD Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą przy ul. Krawieckiej 1 lok. 101, 50-148 Wrocław.
FORUM XVIII Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Krakowie przy ul. Zabłocie 25/20, 30-701 Kraków, wpisany do
rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy w Warszawie pod numerem księgi rejestrowej RFi 454.
Lokum SCSp (société en commandite spéciale) zarejestrowana z siedzibą w Luksemburgu, Rue Aldringen 23.
Lokum Deweloper Ltd. w likwidacji z siedzibą na Cyprze, Larnaca, P.C. 6018, Afentrika Court, Office 2.
4
Szczegółowe powiązania między spółkami z Grupy Lokum Deweloper przedstawia poniższy schemat:
100%
LOKUM DEWELOPER S.A.
108 certyfikatów inwestycyjnych przysługuje Lokum Deweloper S.A.
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum Deweloper Ltd.
komplementariusz
100%
Forum XVIII FIZ
100%
LD sp. z o.o.
komplementariusz
komandytariusz
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 2 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 3 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 4 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 5 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 6 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 7 sp. k.
komandytariusz
100%
komplementariusz
Wspólnicy / Managerowie
Lokum SCSp
Olczyk sp. z o.o.
Lokum sp. k.
100%
100%
akcjonariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 8 S.K.A.
5
Wspólnicy / Managerowie
posiadający prawo
do łącznego zysku
Spółek operacyjnych
na poziomie 8%.
Jako komandytariusze/akcjonariusze
nie mają prawa i obowiązku
prowadzenia spraw spółek.
Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
•• W dniu 19 marca 2015 roku została zawarta Umowa sprzedaży 50.000 akcji spółki Olczyk sp. z o.o. LD S.K.A. (dalej jako: „Umowa”) pomiędzy akcjonariuszami: Panem Dariuszem Olczykiem posiadającym na dzień zawarcia Umowy 1 akcję Spółki oraz FORUM XVIII FIZ
Fundusz Inwestycyjny Zamknięty (dalej jako: „Forum”) z siedzibą w Krakowie. W następstwie zawarcia Umowy Pan Dariusz Olczyk objął
50.000 sztuk akcji imiennych zwykłych serii A (wszystkie posiadane w dniu zawarcia Umowy przez Forum), o numerach od 1 – 50.000,
o wartości nominalnej 1,00 zł każda i tym samym stał się jedynym akcjonariuszem Spółki, któremu przysługuje prawo do 99% zysku
spółki.
•• W dniu 20 marca 2015 roku aktem notarialnym Rep. A nr 3890/2015 została zawiązana spółka komandytowo-akcyjna pod firmą Olczyk
sp. z o.o. Lokum 8 S.K.A. (Lokum 8). Siedzibą Lokum 8 jest Wrocław. W dniu 7 kwietnia 2015 roku spółka została zarejestrowana w Rejestrze Przedsiębiorców pod numerem KRS 0000552224. Założycielem i jednocześnie jej Komplementariuszem jest spółka Olczyk
sp. z o.o. Kapitał zakładowy wynosi 50.004,00 zł i dzieli się na 50.004 akcji o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Wyemitowane akcje objęte zostały przez: a) Lokum SCSp z siedzibą w Luksemburgu, b) Bartosza Kuźniara, c) Marka Kokota, d) Romana Eryka Nalberczyńskiego,
e) Jacka Dudka. Lokum 8 jest kolejną spółką operacyjną należącą do Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper i realizującą przedsięwzięcia
deweloperskie.
•• W dniu 8 kwietnia 2015 roku została zawarta między spółką Olczyk sp. z o.o. LD S.K.A. a spółką Nasze Pasaże sp. z o.o. z siedzibą we
Wrocławiu (spółka nienależąca do Grupy) umowa zbycia ogółu praw i obowiązków wspólnika (dalej jako: „Umowa”) w spółce Olczyk
sp. z o.o. LD S.K.A. Mając na względzie § 12 ust. 2 umowy spółki oraz w trybie art. 10 Kodeksu spółek handlowych spółka przeniosła na
Nasze Pasaże sp. z o.o.:
−− ogół praw i obowiązków komplementariusza spółki wraz z wszelkimi prawami z tym związanymi, w tym prawem do zysku spółki za
rok obrotowy 2015 oraz
−− prawo do reprezentacji spółki, obowiązkiem powstrzymania się od działalności konkurencyjnej wobec spółki.
Na mocy Umowy z dniem jej zawarcia Nasze Pasaże sp. z o.o. stały się Komplementariuszem spółki, na takich samych zasadach jak dotychczas spółka Olczyk sp. z o.o. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki dokonało zmiany brzmienia firmy spółki oraz statutu. Obecnie
spółka działa pod firmą: Nasze Pasaże sp. z o.o. S.K.A., a od dnia 9 kwietnia 2015 roku nie wchodzi w skład Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper S.A.
•• W czerwcu 2015 roku podjęto działania mające na celu rozpoczęcie procedury likwidacyjnej spółki zależnej Lokum Deweloper Limited
z siedzibą w Larnace (Republika Cypru), której efektem jest uproszczenie struktury organizacyjnej Grupy Lokum Deweloper.
•• W dniu 30 czerwca 2015 roku FORUM XVIII Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Krakowie wykupił od Lokum Deweloper S.A.
dwa certyfikaty inwestycyjne serii B Funduszu, za łączną kwotę wykupu w wysokości 654.738,34 zł.
6
2. Sprawozdanie z działalności
Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
W I półroczu 2015 roku Grupa kontynuowała działalność w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości lokalowych.
2.1. Struktura sprzedaży Grupy
Sprzedaż mieszkań rozpoznawana jest w wyniku finansowym z datą zawarcia umów przenoszących własność lokali. Wynik finansowy
Grupy w I półroczu 2015 roku pochodzi głównie z inwestycji ukończonej w tym okresie – Lokum da Vinci et. IIa. W niewielkim stopniu
wynik ten ukształtowała sprzedaż ostatnich lokali pozostałych z wcześniej zakończonych inwestycji – Lokum da Vinci et. I, Lokum di Trevi
et. IV i Lokum Wojszyce. W I półroczu zawarto łącznie 101 umów przenoszących własność lokali. Zawarcie większości umów przenoszących
własność lokali w 2015 roku zaplanowane jest na drugą połowę roku, co związane jest z zakończeniem etapu IIb inwestycji Lokum da Vinci
oraz zakończeniem inwestycji Lokum Viva.
A8
W ROC Ł AW
AOW
Psie Pole
Fabryczna
A8
Stare
Miasto
Śródmieście
Sprzedaż mieszkań (akty notarialne)
Krzyki
A4
INWESTYCJA
I PÓŁ. 2015 ROKU
Lokum da Vinci
83
Lokum di Trevi
16
Lokum Wojszyce
SUMA
2
101
Przedsprzedaż mieszkań w I półroczu 2015 roku objęła inwestycje w trzech lokalizacjach – Lokum da Vinci, Lokum di Trevi oraz Lokum
Viva. Odnotowany wynik obejmuje 214 lokali (w tym 48 lokali usługowych), co należy rozumieć jako zawarte i nierozwiązane umowy
przedwstępne i deweloperskie. Dodatkowo zawarto 66 umów rezerwacyjnych, oczekujących na przekształcenie w umowy przedwstępne
lub deweloperskie.
7
2.2. Inwestycje zakończone, realizowane i planowane
W I półroczu 2015 roku Grupa Lokum Deweloper ukończyła dwie inwestycje (Lokum da Vinci et. IIa i IIb), kontynuowała realizację dwóch
kolejnych - Lokum da Vinci et. III i Lokum Viva (obie zostaną zakończone w II poł. 2015 roku) oraz rozpoczęła trzy nowe inwestycje – Lokum
da Vinci et. IV, Lokum di Trevi et. V oraz Lokum Victoria et. Ia. Jednocześnie prowadzono prace przygotowawcze dla siedmiu nowych projektów deweloperskich, z których jeden otrzymał pozwolenie na budowę (Lokum di Trevi et. VI), a drugi oczekuje na otrzymanie pozwolenia
(Lokum Victoria et. Ib). Wszystkie inwestycje znajdują się na terenie Wrocławia.
A8
W ROC Ł AW
Psie Pole
AOW
Fabryczna
A8
Stare
Miasto
Śródmieście
Krzyki
A4
INWESTYCJA
ZREALIZOWANE
REALIZOWANE
Lokum Viva
Lokum da Vinci etap II
186
Lokum da Vinci etap III
90
Lokum da Vinci etap IV
183
Lokum di Trevi etap V
152
Lokum di Trevi etap VI-VII
352
Lokum Victoria etap Ia
92
Lokum Victoria etap Ib-III
398
Lokum Victoria etap IV-V
RAZEM
W PRZYGOTOWANIU
183
512
186
700
8
1262
2.3. Postępowania sądowe i arbitrażowe
Na dzień 30.06.2015 roku Lokum Deweloper S.A. ani podmioty z Grupy nie są stroną postępowań przed organami rządowymi, postępowań sądowych lub arbitrażowych ani też nie posiadają wiedzy na temat mogących wystąpić postępowań przed organami rządowymi,
postępowań sądowych lub arbitrażowych, które mogą mieć istotny wpływ na sytuację finansową Lokum Deweloper S.A. lub Grupy poza
postępowaniami dotyczącymi odszkodowań z tytułu wywłaszczenia gruntów opisanymi poniżej:
•• decyzją nr 92/2012 dyrektora Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu z dnia 21 lutego 2012 roku dokonano
podziału nieruchomości działki nr 2/5 (AM 14, Obręb Wojszyce), na działki nr 2/8 i 2/9. Działka nr 2/8 została przeznaczona na cele
publiczne, tj. pod ulicę klasy dojazdowej i dnia 9 marca 2012 r. z mocy prawa, jej własność przeszła na Gminę Wrocław. Olczyk sp. z o.o.
Lokum 2 sp. k. (podmiot zależny) wystąpiła o przysługujące jej odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia gruntu, które zostało przyznane
ostateczną decyzją Starosty Świdnickiego z dnia 5 marca 2015 roku w wysokości 877.182,00 PLN (odszkodowanie zostało wypłacone
w dniu 10.04.2015 roku);
•• decyzją nr 89/2012 dyrektora Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu z dnia 20 lutego 2012 roku dokonano
podziału nieruchomości działki nr 70 (AM 2, Obręb Ratyń), na działki 70/1, 70/2, 70/3, 70/71, 70/115. Nowo powstałe działki zostały
przeznaczone na cele publiczne i przeszły z mocy prawa na własność Gminy Wrocław. Olczyk sp. z o.o. Lokum 3 sp. k. (podmiot zależny) wystąpiła o przysługujące jej odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia gruntu, które zostało przyznane ostateczną decyzją Starosty
Świdnickiego z dnia 5 marca 2015 roku w wysokości 2.469.840,00 PLN (odszkodowanie zostało wypłacone w dniu 10.04.2015 roku).
9
3. Ład korporacyjny Grupy Kapitałowej
Lokum Deweloper
3.1. Kapitał akcyjny
Na dzień 30.06.2015 roku kapitał zakładowy Lokum Deweloper S.A. wynosi 3.000.000 zł i dzieli się na 15.000.000 akcji o wartości 0,20 PLN
każda. Kapitał został w całości opłacony.
Seria
Rodzaj akcji
Liczba akcji danej serii
A
zwykłe na okaziciela
500.000
B1
1.000.000
B2
1.500.000
B3
2.000.000
B4
2.500.000
B5
3.000.000
B6
4.500.000
3.2. Akcjonariat
Na dzień 30.06.2015 roku struktura akcjonariatu Lokum Deweloper S.A. przedstawiała się następująco:
Akcjonariusz
Liczba akcji
Liczba głosów
Udział w kapitale
podstawowym
Udział w głosach
na WZA
Halit s.à r.l.
15 000 000
15 000 000
100%
100%
razem
15 000 000
15 000 000
100%
100%
Lokum Deweloper S.A. jest kontrolowana bezpośrednio przez Halit S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, a pośrednio przez Pana Dariusza
Olczyka będącego Przewodniczącym Rady Nadzorczej Spółki, który posiada bezpośrednio 100% udziałów Halit S.à r.l.
3.2.1. Zmiany w zakresie struktury akcjonariatu
W pierwszym półroczu 2015 roku nie doszło do zmian w strukturze akcjonariatu Lokum Deweloper S.A.
10
3.2.2. Uprawnienia akcjonariuszy i ograniczenia praw z akcji
Zgodnie ze Statutem spółki Lokum Deweloper S.A. akcjonariuszom nie są przyznane szczególne uprawnienia ponad te wynikające wprost
z obowiązujących przepisów prawa. Statut nie przewiduje uprawnień osobistych przyznawanych akcjonariuszom, o których mowa
w art. 354 KSH.
W spółce Lokum Deweloper S.A nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące zbywalności akcji, w tym Statut nie uzależnia rozporządzenia
akcjami imiennymi od zgody spółki, jak i również postanowienia Statutu nie wprowadzają innych ograniczeń, co do możliwości rozporządzania tymi akcjami.
3.3. Organy Spółki
Organami Spółki są:
−− Zarząd,
−− Rada Nadzorcza,
−− Walne Zgromadzenie.
3.3.1. Zarząd
Funkcja
Udział w głosach na WZA
Prezes Zarządu
Bartosz Jan Kuźniar
Wiceprezes Zarządu
Marzena Anna Przeniosło
Z dniem 31.03.2015 r. Rada Nadzorcza Spółki powołała Zarząd na nową 3-letnią kadencję. Do pełnienia funkcji Prezesa Zarządu
powołano ponownie Pana Bartosza Kuźniara, a do pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu powołano Panią Marzenę Przeniosło
(Dyrektor Finansowy Spółki). Prezes Zarządu oraz Wiceprezes Zarządu wykonują swoje obowiązki wobec Lokum Deweloper S.A. w siedzibie
we Wrocławiu, przy ul. Krawieckiej 1/101. W dniu 31.03.2015 roku Zarząd Spółki odwołał Panią Marzenę Przeniosło z pełnienia funkcji
Prokurenta samoistnego Spółki.
3.3.2. Rada Nadzorcza
Na dzień 30.06.2015 roku struktura akcjonariatu Lokum Deweloper S.A. przedstawiała się następująco:
Funkcja
Imię i nazwisko
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Dariusz Olczyk
Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
Sylwia Olczyk
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jan Olczyk
Członek Rady Nadzorczej
Tomasz Dotkuś
Członek Rady Nadzorczej
Joanna Synowiec
Wszyscy członkowie Rady Nadzorczej wykonują swoje obowiązki wobec Lokum Deweloper S.A. w siedzibie we Wrocławiu,
przy ul. Krawieckiej 1/101. Żaden z członków Rady Nadzorczej nie wykonuje swoich obowiązków na podstawie umowy o pracę z Lokum
Deweloper S.A.
Pan Dariusz Olczyk, Pani Sylwia Olczyk i Pan Jan Olczyk pełnią funkcje w Radzie Nadzorczej od dnia 14 lipca 2011 roku, natomiast
Pan Tomasz Dotkuś i Pani Joanna Synowiec zostali powołani do Rady Nadzorczej obecnej kadencji w dniu 1 kwietnia 2015 roku.
11
4. Transakcje z podmiotami
powiązanymi
Informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi zawarte są w skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.
Wszystkie transakcje zawierane pomiędzy podmiotami wchodzącymi w skład Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper S.A. zawarte były
na warunkach rynkowych.
Transakcje z podmiotami zależnymi dotyczyły:
−− Spółka zawarła ze swoimi podmiotami zależnymi szereg umów tzw. obsługi przedsiębiorstwa (spółki). Przedmiotem tych umów jest
powierzenie Lokum Deweloper S.A. (jako: Zleceniobiorca), świadczenia usług z zakresu obsługi przedsiębiorstwa spółki zależnej (jako:
Zleceniodawca).
−− Spółka zawarła z niektórymi podmiotami zależnymi umowy pożyczki, zarówno jako pożyczkodawca, jak i pożyczkobiorca.
12
5. Inne istotne wydarzenia
•• W dniu 20 marca 2015 r. Olczyk sp. z o.o. Lokum 3 sp. k. (Lokum 3) – spółka zależna od Lokum Deweloper S.A. zawarła, jako kredytobiorca, umowę kredytu inwestorskiego (Umowa) z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. (PKO BP), na mocy której Lokum
3 otrzymała do dyspozycji kredyt w wysokości 22.178.493,00 zł z przeznaczeniem na finansowanie kosztów netto budowy kompleksu
budynków mieszkalnych (A, B1, B2) z częścią usługową w parterze Lokum di Trevi (etap V) realizowanego na działkach położonych we
Wrocławiu, przy ul. Klimasa.
•• W dniu 27 marca 2015 roku została zawarta pomiędzy spółką Olczyk sp. z o.o. LD S.K.A. (obecnie: Nasze Pasaże sp. z o.o. S.K.A.) a Olczyk
sp. z o.o. Lokum sp. k. umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży sześciu lokali niemieszkalnych położonych we Wrocławiu
przy ul. Ks. Czesława Klimasa, z własnością których to lokali związany jest udział we współwłasności wspólnych części budynków i urządzeń oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu, objętych księgą wieczystą WR1K/00050597/6 wraz z prawem do korzystania
z tarasu/ogródka.
•• W dniu 26 czerwca 2015 r. Lokum Deweloper S.A. zawarła ze spółką Olczyk sp. z o.o. Lokum 5 sp. k. (Lokum 5) – spółką zależną od
Lokum Deweloper S.A., jako pożyczkodawca umowę pożyczki (Umowa), na mocy której Lokum 5 otrzymała limit pożyczki do kwoty
25.000.000,00 PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżącej działalności. Pożyczka wypłacana jest w walucie polskiej, oprocentowana według stopy zmiennej, równej stopie WIBOR 6M powiększonej o stałą marżę w wysokości 3,8% (słownie: trzy i osiem dziesiątych punktów procentowych) w stosunku rocznym. Na podstawie Umowy Lokum 5 zobowiązało się do zwrotu pożyczki oraz zapłaty należnych odsetek nie później niż do dnia 15 października 2017 roku. Na 26 czerwca 2015 roku wykorzystanie limitu wynosiło
21.200.000,00 PLN.
•• W dniu 29 czerwca 2015 roku spółka zależna, tj. Olczyk sp. z o.o. Lokum 5 sp. k. (Lokum 5), jako kupująca spółka zawarła przyrzeczoną
Umowę sprzedaży (Umowa), przedmiotem której było nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, oznaczonego w ewidencji jako
działka gruntu nr 3/7 (trzy łamane przez siedem) oraz działka gruntu nr 3/10 (trzy łamane przez dziesięć) AM-29, obręb Stare Miasto,
o łącznej powierzchni 2,5988 ha (dwa hektary pięć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt osiem metrów kwadratowych) położonego we
Wrocławiu przy ul. Tęczowej oraz prawo własności budynków posadowionych na tym gruncie, stanowiących odrębne nieruchomości,
dla której to nieruchomości zabudowanej Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WR1K/00113583/5. Cena sprzedaży przedmiotu Umowy została ustalona na kwotę 720 zł za 1 m² powierzchni nieruchomości,
tj. na łączną kwotę 18.711.360,00 zł netto (23.014.972,80 zł brutto). Wydanie przedmiotu umowy w posiadanie Lokum 5 nastąpiło
w sierpniu 2015 roku. Lokum 5 na nabytej nieruchomości będzie realizowała kolejne etapy rozpoczętej w bieżącym roku inwestycji
Lokum Victoria.
Całkowita wypłata kredytu nastąpi w terminie do dnia 31 grudnia 2016 r., zaś termin spłaty został ustalony na dzień 1 grudnia 2017 r. Umowa wygasa po spłaceniu przez Lokum 3 zadłużenia. Kredyt wypłacany jest w walucie polskiej i jest oprocentowany w stosunku rocznym,
według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 3M) powiększonej o marżę PKO BP.
Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest m.in. 1) hipoteka umowna do kwoty 33.267.739,50 zł ustanowiona na pierwszym miejscu na nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja finansowana Kredytem; 2) weksel własny in blanco wystawiony przez Lokum 3 wraz
z deklaracją wekslową; 3) poręczenie wekslowe udzielone przez Lokum Deweloper. S.A.
13
Lokum 3 zobowiązał się w Umowie, że w okresie obowiązywania Umowy, bez uprzedniej zgody PKO BP m.in.:
1) nie wypłaci bądź w jakiejkolwiek innej formie nie przekaże akcjonariuszom dywidendy w wysokości powyżej 50% osiągniętego zysku netto za dany rok obrotowy, potwierdzonego rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Emitenta sporządzonym
według Międzynarodowych Standardów Rachunkowości,
2) nie udzieli żadnych pożyczek, gwarancji, poręczeń, na rzecz innych podmiotów,
3) nie będzie ustanawiać, odnawiać oraz nie dopuści do powstania jakichkolwiek obciążeń na należących do niego lub nabywanych
w przyszłości składnikach mienia jego przedsiębiorstwa (warunek nie dotyczy zawierania umów sprzedaży realizowanych w ramach
projektów deweloperskich),
4) nie rozpocznie żadnych nowych inwestycji,
5) nie zaciągnie oraz nie dopuści do powstania dodatkowych zobowiązań finansowych (w szczególności z tytułu kredytu, pożyczki, leasingu operacyjnego lub finansowego, gwarancji, poręczenia, weksla, transakcji na instrumentach pochodnych, dłużnych papierów
wartościowych i innych zobowiązań bilansowych i pozabilansowych), za wyjątkiem pożyczek udzielanych przez udziałowców lub
spółki powiązane.
Pozostałe warunki Umowy nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych dla tego typu umów.
Kredytowana inwestycja dotyczy budowy trzech budynków wielorodzinnych w ramach zadania inwestycyjnego o nazwie Lokum di Trevi V
etap z 152 lokalami mieszkalnymi z usługami w parterze, z 5 kondygnacjami nadziemnymi oraz jedną kondygnacją podziemną z garażami,
komórkami lokatorskimi i pomieszczeniami technicznymi. Dla przedmiotowej inwestycji zaprojektowano 156 miejsc postojowych, z czego
96 zlokalizowano w garażu podziemnym, a pozostałe 60 miejsc znajduje się na terenie.
•• W dniu 29 czerwca 2015 roku Olczyk sp. z o.o. Lokum 4 sp. k. (Lokum 4) – spółka zależna od Lokum Deweloper S.A. zawarła, jako kredytobiorca, umowę kredytu inwestorskiego (Umowa) z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. (PKO BP), na mocy której
Lokum 4 otrzymała do dyspozycji kredyt w wysokości 63.198.660,00 zł (Kredyt) z przeznaczeniem na finansowanie kosztów netto budowy kompleksu budynków mieszkalnych (budynki D, E, F, G) z częścią usługową w parterze Lokum da Vinci (etap III i IV) realizowanego
na działkach położonych we Wrocławiu, przy ul. Drzewieckiego/Bajana.
Całkowita wypłata Kredytu nastąpi w terminie do dnia 31 grudnia 2016 r., zaś termin spłaty został ustalony na dzień 1 lutego 2018 r. Umowa wygasa po spłaceniu przez Lokum 4 zadłużenia. Kredyt wypłacany jest w walucie polskiej i jest oprocentowany w stosunku rocznym,
według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 3M) powiększonej o marżę PKO BP.
Zabezpieczeniem spłaty Kredytu jest m.in.: 1) hipoteka umowna do kwoty 94.797.990,00 zł ustanowiona na pierwszym miejscu na nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja finansowana Kredytem, 2) weksel własny in blanco wystawiony przez Lokum 4 wraz
z deklaracją wekslową, 3) poręczenie wekslowe udzielone przez Spółkę.
Lokum 4 zobowiązał się w Umowie, że w okresie obowiązywania Umowy, bez uprzedniej zgody PKO BP m.in.:
1) nie wypłaci bądź w jakiejkolwiek innej formie nie przekaże udziałowcom dywidendy w okresie realizacji inwestycji. Warunek nie
dotyczy wypłaty dywidendy za rok obrotowy 01/01/2014 – 31/12/2014,
2) nie udzieli żadnych pożyczek, gwarancji, poręczeń, na rzecz innych podmiotów, za wyjątkiem pożyczek udzielonych spółkom z Grupy Lokum Deweloper do łącznej kwoty 15.000.000 zł,
3) nie będzie ustanawiać, odnawiać oraz nie dopuści do powstania jakichkolwiek obciążeń na należących do niego lub nabywanych
w przyszłości składnikach mienia jego przedsiębiorstwa, za wyjątkiem sytuacji dotyczących zawierania umów sprzedaży realizowanych w ramach projektów deweloperskich,
14
4) nie rozpocznie żadnych nowych inwestycji, za wyjątkiem bezobciążeniowego zakupu gruntów pod przyszłe inwestycje Spółki, które
zostaną nabyte wyłącznie ze środków własnych,
5) nie zaciągnie oraz nie dopuści do powstania dodatkowych zobowiązań finansowych (nie dotyczy zobowiązań handlowych) przekraczających łącznie kwotę 100.000 zł w całym okresie kredytowania, w szczególności z tytułu kredytu, pożyczki, leasingu operacyjnego lub finansowego, gwarancji, poręczenia, weksla, transakcji na instrumentach pochodnych, dłużnych papierów wartościowych
i innych zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, za wyjątkiem pożyczek udzielanych przez udziałowców lub spółki powiązane.
Pozostałe warunki Umowy nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych dla tego typu umów.
Kredytowana inwestycja dotyczy budowy czterech budynków wielorodzinnych w ramach zadania inwestycyjnego o nazwie Lokum
da Vinci III i IV etap z 273 lokalami mieszkalnymi oraz 15 lokalami usługowymi w parterze.
•• W dniu 29 czerwca 2015 roku spółka zależna Olczyk sp. z o.o. Lokum 4 sp. k. podpisała Aneks nr 1 do umowy kredytu inwestorskiego NOWY DOM sprzedaż nr 88 1020 5242 0000 2796 0097 7025 udzielonego w dniu 9 kwietnia 2014 roku. W myśl postanowień
PKO BP SA oraz spółki Kredytobiorcy uległy zmianie zapisy dotyczące treści wpisu hipotecznego oraz zakresu przedmiotu hipoteki.
Strony ustaliły, iż zmianie ulega treść wpisu hipoteki umownej łącznej do kwoty 42.900.000,00 zł wpisanej do KW nr WR1K/00149449/5
i nr WR1K/00322213/9 w zakresie sumy hipoteki z kwoty 42.900.000,00 zł na kwotę 18.000.000,00 zł oraz w zakresie przedmiotu
hipoteki w ten sposób, iż hipoteka obciąży tylko nieruchomość opisaną w KW nr WR1K/00149449/5.
•• W dniu 30 czerwca 2015 roku została zawarta pomiędzy spółką Nasze Pasaże sp. z o.o. S.K.A. a Olczyk sp. z o.o. Lokum sp. k. umowa
ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży siedmiu lokali niemieszkalnych położonych we Wrocławiu przy ul. Ks. Czesława Klimasa,
z własnością których to lokali związany jest udział we współwłasności wspólnych części budynków i urządzeń oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu, objętych księgą wieczystą WR1K/00050597/6 wraz z prawem do korzystania z tarasu/ogródka.
15
6. Zdarzenia po dniu 30 czerwca 2015 r.
•• W dniu 9 lipca 2015 roku spółka zależna tj. Olczyk sp. z o.o. Lokum 8 S.K.A. (Lokum 8), jako kupująca spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży (Umowa), przedmiotem której było nabycie prawa własności nieruchomości gruntowych położonych w Krakowie przy
ul. Walerego Sławka, oznaczonych w ewidencji jako działki:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
nr 3/18 o powierzchni 0,1159ha położonej w Krakowie, objętej księgę wieczystą nr KR1P/00041368/1,
nr 268/6 o powierzchni 0,0389 ha położonej w Krakowie, objętej księgę wieczystą nr KR1P/00162108/5,
nr 4/4 oraz nr 4/6 o łącznej powierzchni 0,1203ha położone w Krakowie, objęte księgę wieczystą nr KR1P/00338087/6,
nr 6/12 o powierzchni 1,1668ha położonej w Krakowie objętej księgę wieczystą nr KR1P/00189357/0,
nr 6/8 oraz nr 6/10 o łącznej powierzchni 3.546,00 m2 położone w Krakowie, objęte księgę wieczystą nr KR1P/00175122/3.
•• W dniu 16 lipca 2015 roku została zawarta pomiędzy Lokum Deweloper S.A. a spółką Lokum Deweloper Limited (w likwidacji) umowa
przeniesienia aktywów (dalej jako: „Umowa”) w ramach rozpoczętego procesu wydawania likwidowanych aktywów jedynemu wspólnikowi. Na podstawie Umowy Lokum Deweloper Limited przeniosła na rzecz Lokum Deweloper S.A. własność 55 certyfikatów inwestycyjnych FORUM XVIII Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego z siedzibą w Krakowie (dalej jako: „Fundusz”), a Lokum Deweloper S.A.
wyraziła zgodę. Wartość certyfikatu wg wyceny Funduszu na dzień 30 czerwca 2015 roku wynosiła 327.369,17 zł, zatem łączna wartość
wszystkich certyfikatów wynosiła 18.005.304,35 zł. Obecnie Lokum Deweloper S.A. dysponuje 108 certyfikatami Funduszu.
•• Pismem z dnia 20 lipca 2015 roku spółka zależna Olczyk sp. z o.o. Lokum 4 sp. k. wypowiedziała umowę kredytu inwestorskiego NOWY
DOM sprzedaż nr 88 1020 5242 0000 2796 0097 7025 zawartą w dniu 09.05.2014 roku (dalej: „Umowa”), z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Powodem wypowiedzenia była spłata kredytu. Niezwłocznie po upłynięciu okresu wypowiedzenia spółka
Olczyk sp. z o.o. Lokum 4 sp. k. rozpocznie procedurę zwolnienia zabezpieczeń zakończonej umowy.
16
7. Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia
7.1. Ryzyko finansowe
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Grupa, należą obligacje, pożyczki, kredyty, leasing oraz środki pieniężne, lokaty krótkoterminowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych. Grupa posiada ponadto należności i zobowiązania z tytułu
dostaw i usług powstałe w wyniku prowadzonej działalności.
Zarządzanie ryzykiem finansowym Grupy koordynowane jest przez Spółkę dominującą. W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą
wagę mają następujące cele:
•• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
•• stabilizacja wahań wyniku finansowego Grupy,
•• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł finansowania działań inwestycyjnych.
Grupa nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają
charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.
Podstawowe rodzaje ryzyka finansowego Grupy obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko związane z płynnością, ryzyko walutowe,
ryzyko kredytowe i ryzyko zmiany cen. Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka.
7.1.1. Ryzyko stopy procentowej
Grupa jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:
•• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
•• leasing finansowy.
Wysokość oprocentowania określa się przede wszystkim z uwzględnieniem stawki WIBOR 3M lub WIBOR 6M powiększonej o marżę.
W październiku 2014 roku dla nowo udzielanych w ramach Grupy pożyczek przyjęto wysokość oprocentowania na poziomie określonym
warunkami emisji obligacji serii A wyemitowanych przez jednostkę dominującą, które zostały dopuszczone do publicznego obrotu i dnia
18 grudnia 2014 roku zadebiutowały na rynku Catalyst.
Grupa zarządza ryzykiem stopy procentowej poprzez wprowadzenie wewnętrznej polityki zabezpieczeń, określającej m.in.:
••
••
••
••
monitoring rentowności realizowanych projektów oraz przyjętego budżetu,
pomiar i monitoring pozycji bilansowych narażonych na ryzyko,
zasady raportowania Zarządowi zawartych transakcji,
zasady wyceny zawartych transakcji (zgodnie z MSR 39 (2008) wraz z MSSF 7 (2008).
17
7.1.2. Ryzyko związane z płynnością
Grupa Kapitałowa jest narażona na ryzyko utraty płynności, tj. utraty lub ograniczenia zdolności do regulowania zobowiązań, jak i planowanych i nieplanowanych wydatków związanych z prowadzoną działalnością. Zarządzanie ryzykiem płynności odbywa się poprzez
comiesięczne kontrolowanie i raportowanie mierników płynności finansowej, monitorowanie terminów płatności oraz zapotrzebowania
na środki pieniężne w zakresie obsługi krótkoterminowych płatności (transakcje bieżące monitorowane w okresach tygodniowych) oraz
długoterminowego zapotrzebowania na gotówkę na podstawie prognoz przepływów pieniężnych aktualizowanych w okresach miesięcznych. Zapotrzebowanie na gotówkę porównywane jest z dostępnymi źródłami pozyskania środków (zwłaszcza poprzez ocenę zdolności
pozyskania finansowania w postaci kredytów) oraz konfrontowane jest z inwestycjami wolnych środków. Główne kontrole, następujące
cyklicznie co 6 miesięcy, polegają na przedstawieniu Zarządowi podstawowych raportów związanych z działalnością operacyjną, inwestycyjną i finansową Grupy wraz z ich komentarzem. Celem raportowania jest zaznajomienie Zarządu z ogólną sytuacją finansową Grupy.
Pracownicy działu finansowego analizują sytuację i kondycję finansową spółek Grupy, porównują osiągnięte wyniki z wielkościami planowanymi oraz badają wielkość odchyleń, a następnie ustalają możliwe do wykorzystania środki zaradcze.
Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności, Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania.
Zdaniem Zarządu Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja
ryzyka płynności w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność kredytów bankowych. Grupa może w każdej chwili
skorzystać z finansowania, uruchamiając środki z przyznanych linii kredytowych w bankach.
7.1.3. Ryzyko walutowe
Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. Ekspozycja Grupy na ryzyko walutowe wynika z zagranicznych transakcji
sprzedaży oraz zakupu, które zawierane są przede wszystkim w EUR. Z uwagi na fakt, że Grupa nie dokonuje istotnych transakcji zakupu
i sprzedaży towarów i usług w walutach obcych ekspozycja na ryzyko walutowe jest znikoma.
7.1.4. Ryzyko kredytowe
Głównymi aktywami finansowymi Spółki są środki na rachunkach bankowych, gotówka, należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności, które reprezentują największą ekspozycję na ryzyko kredytowe w relacji do aktywów finansowych. Spółki z Grupy rozliczają się
ze swoimi klientami w głównej mierze na podstawie przedpłat. Akt notarialny przenoszący własność lokalu podpisywany jest najczęściej
w momencie, kiedy należność za dany lokal została uiszczona. Wobec powyższego ekspozycja na ryzyko kredytowe należności z tytułu
dostaw i usług jest znikoma. Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków pieniężnych oraz depozytów w bankach i instytucjach
finansowych, a także w odniesieniu do klientów Grupy w postaci nierozliczonych należności (ryzyko niewypłacalności). Grupa posiada
procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów. Grupa nie identyfikuje znaczącej koncentracji ryzyka. W przypadku
instytucji finansowych i banków Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek.
7.1.5. Ryzyko zmiany cen
Grupa narażona jest na ryzyko wzrostu kosztów realizacji projektów deweloperskich w zakresie cen usług świadczonych przez podwykonawców oraz cen materiałów budowlanych. Model biznesowy Grupy zakłada pełnienie we wszystkich realizowanych projektach zarówno
funkcji inwestora, jak i generalnego wykonawcy. Skokowy wzrost cen materiałów budowlanych może pojawić się w przypadku znaczącego
wzrostu popytu na materiały budowlane lub usługi podwykonawców, znacznie przewyższającego ich możliwą podaż. Długotrwały proces
inwestycyjny związany z prowadzonymi projektami powoduje, iż Grupa może nie być w stanie przewidzieć zmiany cen materiałów oraz usług
świadczonych przez podwykonawców, ustalając cenę mieszkania w ofercie przedsprzedażowej. Grupa ogranicza ryzyko wzrostu kosztów
realizacji projektów deweloperskich poprzez długotrwałą współpracę z podwykonawcami oraz dobrze zdywersyfikowaną bazę dostawców.
Ze względu na swoją pozycję rynkową Grupa jest w stanie negocjować ceny z dostawcami, co umożliwia osiąganie zadowalających marż.
W okresie sprawozdawczym nie zawarto i nie były aktywne transakcje pochodne. Grupa nie stosowała rachunkowości zabezpieczeń.
18
7.2. Czynniki ryzyka związane z działalnością operacyjną Grupy
Poniżej zostały opisane czynniki ryzyka specyficzne dla Grupy oraz branży deweloperskiej. Są to czynniki ryzyka, które Grupa zidentyfikowała, jako ryzyka mogące mieć negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację lub perspektywy Grupy. Przedstawione czynniki ryzyka
nie muszą być jedynymi, jakie mogą zagrażać Grupie.
7.2.1. Ryzyko działania w warunkach silnej konkurencji ze strony innych podmiotów
Grupa działa na mocno konkurencyjnym rynku, jakim jest rynek deweloperski w Polsce. Konkurencja może wywrzeć istotny wpływ na
działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki działalności lub perspektywy działalności Grupy, w tym w szczególności
może prowadzić do nadpodaży nieruchomości mieszkaniowych, jeżeli zostanie zrealizowanych zbyt wiele projektów nieruchomościowych lub może doprowadzić do wzrostu cen gruntów dla nowych inwestycji, co może wpłynąć na rentowność realizowanych projektów
deweloperskich.
Grupa posiada wieloletnie doświadczenie w realizowaniu projektów deweloperskich i z sukcesem zakończyła dotychczas wiele takich projektów. Od początku prowadzenia działalności Grupa koncentruje swoją działalność deweloperską na rynku wrocławskim, co przekłada
się na bardzo dobrą znajomość tego rynku, której efektem jest dostosowanie aktualnej oferty mieszkaniowej do aktualnych oczekiwań.
Ewentualne pogorszenie koniunktury na rynku wrocławskim lub nasilenie się działań konkurencji może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy, jednakże bardzo dobra znajomość rynku oraz działań konkurencji wydaje się obecnie w ocenie Zarządu
ograniczać wskazane ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich Grupy.
7.2.2. Ryzyko związane z koncentracją działalności deweloperskiej Grupy na rynku wrocławskim
Obecnie wszystkie projekty deweloperskie Grupy realizowane są we Wrocławiu. Aktualnie zyski generowane przez Grupę są uzależnione
od sytuacji panującej na wrocławskim rynku mieszkaniowym. Powyższe ryzyko jest ograniczane dzięki wieloletniej obecności na rynku,
jego bardzo dobrej znajomości, dobrego postrzegania marki oraz możliwości szybkiego, elastycznego dostosowania cen i oferty do oczekiwań rynku. Istnieje również ryzyko wysokiego nasycenia rynku wrocławskiego nowymi mieszkaniami, co może przełożyć się na trudności ze sprzedażą tych lokali oraz spadkiem cen transakcyjnych. W celu zmniejszenia ryzyka Grupa rozważa rozpoczęcie inwestycji mieszkaniowych również w innych miastach. W pierwszej kolejności Grupa planuje rozwinięcie działalności w Krakowie, a następnie w Warszawie.
7.2.3. Ryzyko związane z dostępnością nowych terenów inwestycyjnych
Dalszy rozwój działalności Grupy zależy w dużym stopniu od zdolności do pozyskiwania dobrych terenów pod nowe projekty deweloperskie po konkurencyjnych cenach umożliwiających uzyskiwanie zadowalających marż. Pozyskiwanie terenów pod
nowe projekty deweloperskie może być utrudnione z przyczyn takich jak: wzmożona konkurencja na rynku nieruchomości,
czasochłonny proces uzyskiwania niezbędnych pozwoleń, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz
ograniczona liczba terenów z odpowiednią infrastrukturą. Grupa ogranicza powyższe ryzyko dzięki wieloletniej obecności, zdobytemu na rynku wrocławskim doświadczeniu oraz wypracowaniu pozycji i renomy na tym rynku, która pozwala na zakup nowych gruntów po cenach umożliwiających realizowanie zadowalających marż. Na rynku wrocławskim Grupa we własnym zakresie
aktywnie analizuje rynek nieruchomości gruntowych, a także współpracuje z firmami zajmującymi się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Wieloletnia dobra współpraca z licznymi pośrednikami nieruchomości pozwala na wczesne pozyskiwanie informacji o nieruchomościach przewidzianych do sprzedaży, co wraz ze zdolnością szybkiego przeprowadzenia analizy nieruchomości i podejmowania
decyzji zakupowych umożliwia zakup gruntu zanim ewentualna konkurencja przystąpi do negocjacji.
7.2.4. Ryzyko opóźnień w realizacji projektów deweloperskich
Działalność deweloperska cechuje się koniecznością prowadzenia długoterminowych projektów (trwających od kilkunastu do kilkudziesięciu miesięcy). Rozpoznanie sprzedaży w rachunku wyników ma miejsce w ostatnim etapie projektu deweloperskiego, tj. w momencie
podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania, przenoszącego prawo własności mieszkania na nabywcę. Z uwagi na czas trwania
projektu, a także poziom jego skomplikowania inwestor musi liczyć się z możliwością wystąpienia opóźnień w realizacji projektów - np.
na skutek wydłużenia się terminów administracyjno-prawnych uzyskiwania odpowiednich decyzji i zezwoleń, niekorzystnych warunków
atmosferycznych, wzrostu cen lub niedoboru materiałów. Projekty realizowane przez Grupę wymagają znacznych nakładów kapitałowych
w fazie przygotowania, a następnie w fazie budowy.
19
Grupa ogranicza powyższe ryzyko dzięki niekorzystaniu z usług zewnętrznych generalnych wykonawców w prowadzonych projektach, co
przekłada się na większą kontrolę prowadzonych projektów oraz możliwość szybkiego reagowania w sytuacjach kryzysowych. Ponadto
Grupa ogranicza powyższe ryzyko zwłaszcza przy dużych projektach deweloperskich poprzez ich etapowanie w ramach poszczególnych
zadań inwestycyjnych, gdzie rozpoznanie w wyniku finansowym następuje w dacie umowy przeniesienia własności mieszkania po ukończeniu danego etapu projektu deweloperskiego, niezależnie od zakończenia całego procesu inwestycyjnego.
7.2.5. Ryzyko związane z wydłużeniem postępowania administracyjnego w zakresie prawa zagospodarowania
nieruchomości oraz prawa budowlanego
Działalność Grupy w zakresie projektów deweloperskich wiąże się z koniecznością uzyskania stosownych decyzji i zezwoleń administracyjnych. Podmioty Grupy muszą uzyskiwać w szczególności decyzje o warunkach zabudowy dla nieruchomości nieobjętych miejscowym
planem zagospodarowania przestrzennego oraz pozwolenia na budowę, co może wiązać się z koniecznością pozyskiwania dodatkowych
dokumentów takich jak uzgodnienia, opinie, czy zgody właścicieli lub posiadaczy sąsiednich nieruchomości. Dodatkowo w toku prowadzenia inwestycji istnieje ryzyko wstrzymania jej prowadzenia przez właściwe organy, w szczególności wskutek protestów właścicieli lub
posiadaczy sąsiednich nieruchomości lub z innych przyczyn przewidzianych prawem.
Po zakończeniu procesu budowlanego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Dodatkowo w trakcie procesu inwestycyjnego, w niektórych przypadkach, koniecznym jest uzyskanie decyzji o podziale nieruchomości, zaś w każdym przypadku dla obrotu wybudowanymi lokalami niezbędne jest uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Uzyskiwanie stosownych aktów administracyjnych
wiąże się często z długotrwałymi postępowaniami administracyjnymi, co powoduje powstanie ryzyka braku możliwości zakończenia
poszczególnych faz inwestycji w zakładanych przez Grupę terminach. W szczególności opóźnienie w wydaniu decyzji o pozwoleniu na
użytkowanie przez uprawniony organ może przesunąć datę podpisywania końcowych aktów notarialnych z nabywcami, która stanowi
równocześnie datę ewidencjonowania przychodów ze sprzedaży mieszkań i lokali.
7.2.6. Ryzyko związane z koniunkturalnością branży
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce charakteryzuje się koniunkturalnością, w związku z którą liczba oddawanych nowych
mieszkań zmienia się z roku na rok w zależności m.in. od: ogólnych czynników makroekonomicznych w Polsce, zmian demograficznych
w danych obszarach miejskich, dostępności finansowania oraz cen mieszkań już istniejących. Zwiększony popyt na nieruchomości mieszkaniowe powoduje zwykle wzrost marży realizowanej przez deweloperów oraz zwiększenie liczby prowadzonych, nowych projektów
deweloperskich. W związku ze znaczącym odstępem czasu pomiędzy decyzją o rozpoczęciu projektu deweloperskiego, a zakończeniem
projektu (wynikającym często z przeciągającego się procesu uzyskiwania wymaganych zezwoleń administracyjnych oraz czasem faktycznej budowy nieruchomości), istnieje ryzyko, że po ukończeniu projektu rynek będzie nasycony i deweloper nie będzie w stanie sprzedać
mieszkań bez obniżenia ceny sprzedaży, co powodować będzie obniżenie realizowanej marży lub poniesienie straty przez Grupę. Po
okresie dobrej koniunktury pojawiają się zwykle na rynku tendencje zniżkowe spowodowane niechęcią deweloperów do rozpoczynania
nowych projektów ze względu na niższe możliwe do osiągnięcia marże.
7.2.7. Ryzyko związane z niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi
Działalność w branży deweloperskiej charakteryzuje się zauważalną wrażliwością na panujące warunki pogodowe. Grupa przy opracowywaniu harmonogramu realizacji projektów deweloperskich i budżetowaniu wyników finansowych zakłada typowe warunki atmosferyczne dla danych pór roku. Zazwyczaj lepsze warunki do prowadzenia prac budowlanych istnieją w miesiącach letnich, natomiast znacznie
pogarszają się w miesiącach zimowych, szczególnie podczas zalegania pokrywy śnieżnej i występowania mrozu. Również niestandardowe
w danych okresach zjawiska pogodowe, w tym okresy ulewnych deszczy latem lub bardzo niskie temperatury w miesiącach zimowych
mogą utrudnić prowadzone prace. Nie można wykluczyć ryzyka, że nietypowe lub skrajnie niekorzystne warunki pogodowe przedłużą
proces budowy i opóźnią termin przekazania mieszkań klientom, a w efekcie opóźnią termin księgowania przychodów Grupy.
20
7.2.8. Ryzyko ograniczonej dostępności finansowania
Istnieje ryzyko, że pozyskanie finansowania dla projektów inwestycyjnych będzie możliwe na warunkach nieakceptowalnych dla Grupy
lub Grupa nie będzie mogła pozyskać dodatkowego finansowania dla projektów inwestycyjnych. Rozwój działalności Grupy może ulec
ograniczeniu, jeżeli pozyskiwanie przez nią środków finansowych będzie nieskuteczne lub jeśli środki finansowe będą pozyskiwane na
niekorzystnych warunkach.
Grupa ogranicza powyższe ryzyko dzięki utrzymywaniu poziomu zadłużenia na bardzo niskim poziomie, co pozwala na elastyczne pozyskiwanie finansowania na zadowalających Grupę warunkach.
7.2.9. Ryzyko związane z pogorszeniem się sytuacji makroekonomicznej Polski
Działalność Grupy jest uzależniona od sytuacji makroekonomicznej Polski. Bezpośredni i pośredni wpływ na wyniki finansowe uzyskane
przez Grupę mają m.in.: dynamika wzrostu PKB, inflacja, polityka monetarna i fiskalna państwa, popyt konsumpcyjny, poziom bezrobocia, charakterystyka demograficzna populacji, nastroje konsumenckie społeczeństwa, poziom dochodów rozporządzalnych gospodarstw
domowych w Polsce, dostępność kredytów. Zarówno wyżej wymienione czynniki, jak i kierunek oraz poziom ich zmian, mają wpływ na
realizację założonych przez Grupę celów. Istnieje ryzyko niekorzystnych zmian sytuacji makroekonomicznej Polski, m.in. na skutek zmian
jednego lub kilku z powyższych czynników, które mogą negatywnie wpłynąć na działalność, pozycję rynkową, sprzedaż, wyniki finansowe
i perspektywy rozwoju Grupy.
7.2.10. Ryzyko związane z negatywnym wpływem zmian regulacji prawnych na działalność Grupy
Dla polskiego systemu prawnego w ostatnich latach, a także obecnie, charakterystyczne są częste zmiany przepisów oraz niejednolite
orzecznictwo sądowe. Należy też zwrócić uwagę na proces dostosowywania polskiego prawa do wymogów Unii Europejskiej oraz oddziaływanie orzecznictwa europejskiego na rozstrzygnięcia w indywidualnych sprawach. Niewątpliwie wskazane czynniki stanowią potencjalny element ryzyka i mogą mieć poważny wpływ na otoczenie prawne działalności gospodarczej, w tym działalności Grupy. Dotyczy to
w szczególności przepisów regulujących rynek deweloperski, rynek papierów wartościowych, stosunki pracy, ubezpieczenia społeczne,
a także szeroko rozumiany system prawa cywilnego. Możliwe jest też, że zostanie rozszerzony katalog rodzajów działalności wymagającej
uzyskania stosownych zezwoleń lub koncesji. Istnieje ryzyko niekorzystnych zmian przepisów lub ich interpretacji w przyszłości.
7.2.11. Ryzyko związane z brakiem stabilności przepisów prawa podatkowego
W praktyce organy podatkowe stosują prawo, opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępowane innymi lub też pozostają
ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak pewności, co do sposobu zastosowania
prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie z posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą
nie przystawać do różnych, często skomplikowanych stanów faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego
ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to
wątpliwości, co do właściwego stosowania przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpretacji. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może mieć negatywny wpływ na
działalność i sytuację finansową Grupy.
21
8. Zatwierdzenie przez Zarząd Spółki
sprawozdania z działalności
Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia 2015 roku
do 30 czerwca 2015 roku
Powyższe sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za okres od 1 stycznia 2015 roku do 30 czerwca 2015
roku zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 31 sierpnia 2015 roku.
Bartosz Kuźniar, Prezes Zarządu
Marzena Przeniosło, Wiceprezes Zarządu
22

Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper

Transkrypt

Podobne dokumenty

Pobierz - Lokum Deweloper

Standard wykonania budynków Osiedle Lokum Victoria Wrocław, ul

Pobierz - Lokum Deweloper

Ruszyła "Stacyjka" z sercem

Aranżacja nowego mieszkania jest największą przyjemnością wtedy

Portal Poznańskie nieruchomości.pl sierpień 2010 Rozmowa z