3R]\VNLZDQLH NDSLWDïX ]b*3:

!"!#$ INWESTOR
%&"'(
!"#$%&'()&*+%(,&-(./+"01 2
,3"*"+4*'*5!,*36'+7&*$"%()&!'#89+
'0!%3*$&*+:!!7/+)(+3#)%/+)&*3/89!7!;8&
!"#$%%&#'()#*+"!*,!-(#.!,#-/012,+3#,+'4567-#04+),!-(89#,+-+1!.+*7-#
34+:/";<4!-(89=#>?6(3#*!"5#.*!8+:#@AB#C@<6+*<;1#A5'148#BDD+*4<0E#.4+*-:/;#!D+*6;#.5'148/<;F#.*/+.*!-;,/4);#-42":/!GH#.!,34!67-E#"67*+#148/I#:42#
-? *;3;89# 4<,+":5# >@JKL+-+1!.+*/(=# >? M;,<(3# 4<<(3# *!"5# ,+-+1!.+*!3#34+:/";<4!-(3#<4+#5,;)!#:42#*7-<4+M#.!/(:";H#-42":/+N#41!G84#";.46;)5#/?04+),(=#O+#.!,34!6(E#"67*+#<4+#/,IM()(#/?,+'456+3#-?'!!34+E#-89!,/4)(#
-?$%%P?*=#<;#JA>#'+/#,!"!<(-;<4;#+34:N4#.5'148/<+N#CQ;*R4.!1F#15'#!,)!M()(#
,+'456#04+),!-(#<;#!"*+:#,!'*+N#"!<45<"65*(#
!"#!$%&$'()"*+,-&$.*&#-
P
rawdziwe jest stwierdzenie, że giełda papierów wartościowych jest barometrem
gospodarki. Przyczyn wyjaśnienia tego
zjawiska można wskazać wiele. W okresie wysokiego wzrostu gospodarczego i rozgrzanej
koniunktury więcej firm decyduje się na debiut giełdowy. Ponadto jeżeli spółki pojawiają
się na parkiecie, w związku z hossą na giełdzie kursy akcji są wysokie, a wpływy środków finansowych do spółek duże. W okresie
dobrej koniunktury indeksy giełdowe mają
wysokie wartości, co skłania inwestorów do
70
numer 11 (46)
· listopad 2010
lokowania swoich nadwyżek finansowych
na rynku kapitałowym w akcje spółek giełdowych. Wszystkie te czynniki sprawiają, ze
w okresie dobrej koniunktury są niższe koszty
pozyskania kapitału przez spółkę. W okresie
dekoniunktury występują odmienne zjawiska niż wskazane wyżej. W latach –
 spółki deweloperskie zaoferowały papiery o wartości , mld zł, z czego , mld zł
trafiło do spółek, a , mld zł do dotychczasowych ich właścicieli, którzy wykorzystali
debiut spółki na giełdzie do częściowego wyjścia z inwestycji i upłynnienia swoich akcji.
Deweloperzy mieszkaniowi w okresie rosnącej koniunktury zdecydowali się na wejście
na parkiet. W październiku  r. zadebiutował Dom Development z wartością oferty
 mln zł, z czego  mln zł trafiło do spółki,
a  mln zł do dotychczasowych akcjonariuszy spółki. W dniu debiutu spółki kurs akcji
wzrósł o ponad  proc. Dzisiejszy kurs jest
o  proc. niższy niż kurs na debiucie. Rok
 przyniósł debiuty kolejnych czterech
deweloperów mieszkaniowych: JW. Construction, Orco Property Group, LC Corp i Ronson
Europe, do którego należy w Polsce Ronson
Development. Największą ofertę przeprowadził LC Corp o wartości ponad  mld zł,
z czego  mln zł trafiło do spółki, a prawie
 mln zł do dotychczasowych właścicieli,
m. in. Leszka Czarneckiego, założyciela Getin Holding. Czerwiec  r. przyniósł również debiut JW. Construction z ofertą prawie
 mln zł, z czego  mln zł trafiło do spółki, a ponad  mln zł do dotychczasowych
właścicieli spółki, w tym do Józefa Wojciechowskiego, założyciela spółki i przewodniczącego jej Rady Nadzorczej. Na debiucie
kurs akcji spółki był o  proc. wyższy od ceny
emisyjnej ustalonej w wyniku book-buildingu,
a dzisiaj jest ponad trzykrotnie niższy od ceny
emisyjnej. Również w czerwcu  r. swoją
INWESTOR
!"#$%&'()'*+,-(,.+'/!-)0+1-'/%22%(3'456
ofertę publiczną przeprowadziła spółka Orco
Property Group o wartości ponad  mln zł,
z czego cala kwota trafiła do spółki. Na debiucie kurs był wyższy o  proc. Dzisiaj kurs jest
-krotnie niższy niż na debiucie. Wynika to
z problemów finansowych dewelopera. Ostatnim deweloperem, który debiutował w listopadzie  r. i „załapał się” na boom, był Ronson
Europe z ofertą , mln zł, z czego  mln zł
trafiły do spółki, a , mln zł trafiło do dotychczasowych akcjonariuszy. Cena na debiucie była niższa o  proc. w stosunku do ceny
emisyjnej, a dzisiejszy kurs jest ponad ,-krotnie niższy od tej ceny.
Można się zastanawiać, z czego wynikały
tak wysokie wyceny deweloperów w okresie
boomu i z czego wynikają tak wysokie dzisiejsze ich przeceny. Odpowiedź na pierwsze
pytanie jest związana ze sprzedawaniem przyszłości na giełdzie – deweloperzy, znajdując
się na fali wzrostu, kreślili przed inwestorami wizje dużych zysków, wysokich dywidend
i marż. Większość inwestorów w to uwierzyła,
co powodowało sztuczne pompowanie wycen deweloperów ponad ich wartość księgową. Z kolei dzisiejsze przeceny ich wartości
są związane z pokłosiem kryzysu na rynkach
finansowych – kryzys na rynku nieruchomości, spadek cen mieszkań i problemy z ich
sprzedażą, spadek dostępności taniego finansowania hipotecznego zarówno dla nabywców
mieszkań, jak i dla deweloperów, obniżenie
ich marż, a także niepewna przyszłość branży spowodowały odwrócenie się inwestorów
instytucjonalnych od branży deweloperów:
!"!#$
%&"'(
!"#$%&'%!(")$%*!!
#"+',+#-,$.!'+(%#&.!!
/'%0("1%!23*4!1.&"#'%!13$-"56'7!6"!
&#03+'3!'+1%&-"$81!
("!9"#"13+'3!&1"'6:!
+3(1.;%#!<'+3+&"1.6:!+3!$.+#,!#3='-30"1.2!1!3#6*%!
&=80%#!/'%0("1.6:
funduszy inwestycyjnych, funduszy emerytalnych, towarzystw ubezpieczeń i spółek asset
management. Większość popytu generowali
właśnie inwestorzy instytucjonalni.
W przyszłości należy oczekiwać ustabilizowania się sytuacji w branży deweloperskiej,
co będzie wynikało z powolnego, lecz stabilnego odbudowywania się popytu na mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych lub inwestycji w najem. Zniknął niezdrowy dla rynku popyt spekulacyjny,
generowany przez inwestorów zagranicznych
liczących na szybki zysk wynikający z różnicy
między ceną nabycia a ceną sprzedaży mieszkania. W związku z dużym popytem potencjalnym na mieszkania wynikającym z dużo
niższych wskaźników nasycenia mieszkaniami w Polsce w stosunku do innych krajów UE
należy oczekiwać w długim okresie stabilnego
rozwoju branży. ࠝ
Największe debiuty deweloperów na GPW w okresie boomu na rynku nieruchomości
S
Dom Development
J.W. Construction Holding
Orco Property Group
LC Corp
Ronson Europe
D 
C  ()
W   ()
24.10.06
4.06.07
21.06.07
29.06.07
5.06.07
85
71
434,98
6,5
5,75
299 999 970
244 827 880
652 464 000
370 500 000
153 333 335
S 
 ()
Dom Development
J.W. Construction Holding
Orco Property Group
LC Corp
Ronson Europe
Dom Development
J.W. Construction Holding
Orco Property Group
LC Corp
Ronson Europe
C  
W  ()    –  ()
189 711 840
532 500 000
0
689 000 000
111 166 665
419 711 810
777 327 880
652 464 000
1 059 500 000
264 500 000
121,5
80
470
6,06
5,7
P  
D 
P  
 
43%
13%
8%
-7%
-1%
46,7
17,7
30,54
1,66
1,62
82%
301%
1324%
292%
255%
źródło t GPW
listopad 2010
· numer 11 (46) 71