Porada prawna. Kancelaria BKM. Temat: Rozwiązanie umowy

Porada prawna. Kancelaria BKM.
Temat: Rozwiązanie umowy dzierżawy.
Umowa dzierżawy, tak jak każda inna umowa może ulec rozwiązaniu, przed upływem okresu, na
który została zawarta. W celu umożliwienia sobie rozwiązania umowy dzierżawy strony – co do
zasady – wprowadzają zapisy regulujące kwestię wcześniejszego zakończenia trwania umowy,
określając terminy jej wypowiedzenia, podstawy uprawniające do złożenia wypowiedzenia, jak
również wszelkie ewentualne konsekwencje związane z tym zdarzeniem. Niemniej jednak, bywa
tak, że strony celowo lub nieświadomie zaniechają wprowadzenia właściwych regulacji do treści
umowy, co oznacza, że w tym nieuregulowanym zakresie – w omawianym przypadku dotyczącym
rozwiązania umowy – strony związane będą przepisami ustawowymi, najczęściej zawartymi w
treści ustawy Kodeks cywilny.
W przypadku umowy dzierżawy materię tę reguluje art. 704 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że
„W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód
na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku
dzierżawnego”.
Gruntem rolnym, zgodnie z treścią art. 46(1) Kodeku cywilnego jest
nieruchomość
wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, co w przypadku
wątpliwości można ustalić na podstawie ewidencji gruntów. Ważne jest, aby pamiętać, że samo
miejsce położenia nieruchomości nie decyduje o rolnym lub innym charakterze gruntu. Kluczowy
jest bowiem sposób jej wykorzystywania, tj. czy wykorzystywana jest ona na cele rolniczoogrodnicze, sadownicze i rybne. Z definicji legalnej nieruchomości rolnej wynika jednak, że
zarówno stawy, łąki, jak i pastwiska należy traktować jako grunty rolne w ścisłym tego słowa
znaczeniu. Wyłącznie w sytuacji, gdy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego grunt rolny położony na terenie miasta zostanie przeznaczony na cele nierolnicze i
faktycznie zostanie wyłączony z produkcji rolnej, można przyjąć utratę jego rolnego charakteru.
Zgodnie z omawianym przepisem wypowiedzenie umowy dzierżawy może być dokonane w
dowolnej formie, chyba że w treści samej umowy strony zastrzegły konkretną formę dla tej
czynności (np. forma pisemna pod rygorem nieważności).
Terminy ustawowe wypowiedzenia umowy dzierżawy zostały zróżnicowane ze względu na to, czy
przedmiotem dzierżawy jest grunt rolny, czy inna rzecz. Zróżnicowanie to miało na celu
dostosowanie ich do jednorazowego cyklu produkcji rolnej i okresu obrachunkowego.
Prawidłowe zastosowanie terminów ustawowych wymaga ustalenia tzw. roku dzierżawnego, który
oczywiście nie musi pokrywać się z rokiem kalendarzowym. Strony mogą określić rok dzierżawny
w umowie dzierżawy. W takiej sytuacji rok ten będzie może liczyć się na przykład od dnia zawarcia
umowy. Zasadę określenia roku dzierżawnego strony mogą określić również w sposób
dorozumiany, na przykład przy terminie płatności czynszu. Sposób określenia roku dzierżawnego
nie musi być zależny od powszechnie przyjętych zwyczajów (zwyczajowo w odniesieniu do
gruntów rolnych rok dzierżawny rozpoczyna się 1 września roku kalendarzowego; w przypadku
pastwisk i łąk rok dzierżawny rozpoczyna się 1 maja, a kończy z nastaniem przymrozków lub
opadów śniegu).
Na sam koniec warto również pamiętać, iż wypowiedzenie umowy dzierżawy, zawartej na czas
oznaczony, dopuszczalne jest tylko w wypadkach określonych w tej umowie.
Krzysztof Gładych
radca prawny
Kancelaria Radców Prawnych i Doradców Podatkowych
Bernatowicz Komorniczak Mazur sp.p.