Polskie kurorty kuszą zyskami Raport Money.pl

Polskie kurorty kuszą zyskami
Raport Money.pl
Autor: Maciej Miskiewicz, Money.pl
Wrocław, lipiec 2008
Zakup apartamentu nad Bałtykiem lub w górach może przynieść
dobry zarobek. Eksperci radzą w co i gdzie warto zainwestować.
W ostatnich latach Polacy odkryli uroki inwestowania w
nieruchomości. Rosnące w tempie kilkudziesięciu procent rocznie
ceny mieszkań i gruntów sprawiły, że sporo osób uznało ten
segment za żyłę złota lepszą od gry na giełdzie czy inwestowania
poprzez fundusze.
Jednak ostatnie miesiące to czas stabilizacji na rynku
mieszkaniowym. Wielu inwestorów postanowiło zrealizować zyski. A
drożyzna zahamowała popyt. Pojawiły się prognozy mówiące o
korekcie. Eksperci AZ Finanse i serwisu Domiporta.pl spodziewają
się nawet 20 proc. spadku cen mieszkań.
Jak donosi Rzeczpospolita wiosną zatrzymały się też ceny działek.
Wciąż są jednak segmenty rynku, które dają szanse na dobry
zarobek. Jednym z nich jest rynek nieruchomości w
miejscowościach turystycznych.
Jak wynika z przygotowanego przez CEE Property Group raportu
Rynek nieruchomości w polskich miejscowościach turystycznych
ceny mogą rosnąć tam także wtedy, gdy w innych miastach sytuacja
się stabilizuje.
ŚREDNIE CENY NA RYNKU PIERWOTNYM (w tys. zł)
MIEJSCOWOŚĆ
I KWARTAŁ 2007 II KWARTAŁ 2007
WISŁA*
5,5
8,9
ZAKOPANE*
10
12
KOŁOBRZEG*
8
12,6
SOPOT
13
13,5
ŚWINOUJŚCIE*
11
14
KARPACZ
5,4
7,8
SZKLARSKA PORĘBA
5,6
7,7
źródło: CEE Property Group
* - cena z pełnym wykończeniem
Warto jednak pamiętać, że segment nieruchomości turystycznej
jest najsilniej powiązany z koniunkturą gospodarczą. A co za tym
idzie najsilniej narażony na ryzyko korekty.
Copyright Money.pl 2008
2
Raport Money.pl
W turystyce jest spory potencjał
Jak wskazują autorzy raportu segment nieruchomości
wypoczynkowych dopiero zaczyna się rozwijać. Ale zainteresowanie
inwestorów takimi obiektami systematycznie rośnie wraz z liczbą
turystów odwiedzających nasz kraj i zamożnością Polaków.
Szybko rosnący popyt, połączony ze stosunkowo niewielką podażą wciąż niedostatecznie rozwinięta jest u nas baza hotelowa powoduje, że inwestycja w nadmorskim lub górskim kurorcie stał
się atrakcyjną alternatywą dla osób szukających zysków na rynku
nieruchomości.
ROZWÓJ TURYSTYKI W POLSCE
Według Instytutu Turystyki w 2007 roku nad Wisłę przyjechało ok.
15 mln cudzoziemców. Dodatkowo także ponad 3 mln Polaków
korzystało z uroków rodzimych kurortów.
Prognozy na najbliższe lata - m.in. za sprawą Euro 2012 - są
optymistyczne. Według IT w latach 2012-2013 nasz kraj odwiedzi 19
mln turystów. Co oznacza, że średnio co roku ich liczba będzie
rosła o 2,7 proc.
Apartamenty - nad Bałtykiem albo w górach
Zdaniem analityków CEE Property Group licząc na zyski z wynajmu
warto rozważyć zakup apartamentów w najpopularniejszych
kurortach. Nad morzem w: Świnoujściu, Międzyzdrojach,
Kołobrzegu, Rewalu i Mielnie, a w górach w: Wiśle, Karpaczu i
Ustroniu.
źródło: CEE Property Group
3
Copyright Money.pl 2008
Z kolei dla tych, którzy liczą na szybki zysk ze sprzedaży po wyższej
cenie najbardziej atrakcyjne są miejscowości dopiero odkrywane
przez deweloperów i inwestorów.
- Zdecydowanie najszybszy wzrost cen obserwować możemy w
mniejszych nadmorskich kurortach takich jak Dziwnów, Dźwirzyno,
Darłówko, Krynica Morska czy Łeba. To w tych miejscowościach
nasycenie rynku apartamentami wypoczynkowymi jest najmniejsze,
a ceny, ze względu na ich relatywnie niski poziom, mają
największy potencjał wzrostu - zauważa Karolina Jaszecka z CEE
Property Group.
- Hitami inwestycyjnymi mogą być te miejsca, których walory
jeszcze nie zostały do końca odkryte. To m.in. Mierzeja Wiślana
oraz brzegi Zalewu Wiślanego - od Elbląga po granicę z Obwodem
Kaliningradzkim. Ceny są tam znacznie niższe niż na Półwyspie
Helskim, w Jastrzębiej Górze czy w okolicach Dąbek - podkreśla
Marcin Drogomirecki z serwisu oferty.net.
źródło: CEE Property Group
Także w górach najwyższy wzrost wartości nieruchomości
prognozowany jest w mniejszych górskich kurortach takich jak:
Szczyrk, Wisła, Ustroń czy Kudowa-Zdrój.
Zdaniem Marty Kosińskiej z serwisu szybko.pl jeżeli planujemy
zakup wakacyjnego domu na własne potrzeby także warto rozważyć
inwestycję w mniejszych miejscowościach - ale położonych w
pobliżu popularnych kurortów. Np. w okolicach Kołobrzegu
(Sianożęty), na północ od Koszalina lub w regionie Darłowa, Ustki i
Łeby. Na Kaszubach atrakcyjne są takie miejscowości jak
Karwieńskie Błota i Białogóra.
Copyright Money.pl 2008
4
Raport Money.pl
W przypadku domu także warto pomyśleć o wynajmie. - Wynajem
domu jednorodzinnego to koszt rzędu 300 złotych na dobę.
Wynajmując taki dom przez 80 dni ciągu roku możemy więc liczyć
na dochód około 24 tysięcy minus podatki i koszty utrzymania mówi Marta Kosińska.
Działki i domy - na Mazurach
Na Mazurach największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się
okolice Olsztyna i Mrągowa oraz tereny na szlaku Wielkich Jezior.
Zdaniem ekspertów CEE Property Group warto kupować tam w
domy jednorodzinne. - Dzięki relatywnie niskim cenom gruntów
budowlanych można stać się właścicielem domu jednorodzinnego,
wydając na to mniej, niż na zakup apartamentu - podkreśla
Karolina Jaszecka.
Okolice wielkich jezior tto także atrakcyjny region dla
inwestujących w ziemię pod zabudowę Podaż działek tam jest
duża, a ceny kształtują się na poziomie 200 - 300 zł za metr
kwadratowy za działki budowlane znajdujące się w pobliżu jezior i
rzek.
Spory zysk może dać zakup działki w jednej z mniej obleganych
przez deweloperów miejscowości turystyczych. - W wielu
miejscowościach wypoczynkowych boom jeszcze się nie zaczął na
dobre i w sprzedaży jest wiele działek. Ich ceny są bardzo
zróżnicowane i wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za
metr kwadratowy - podkreśla Karolina Jaszecka.
Zakup gruntów to zdaniem analityka szybko.pl najlepsza
inwestycja. - Na pewno największych zysków można oczekiwać,
jeśli kupi się ziemię rolną - większy obszar, który można podzielić i
przekwalifikować na działki rekreacyjne lub budowlane - mówi
Marta Kosińska.
5
Copyright Money.pl 2008
Ile to kosztuje?
Ostatnie trzy lata to czas dynamicznego wzrostu cen. Zdecydowanie
najmocniej poszły w górę one na Półwyspie Helskim. Powód bardzo mała podaż, a co za tym idzie wysokie ceny gruntów pod
zabudowę. Za 1 mkw. działki trzeba zapłacić tam nawet 3 tys. zł. A
to praktycznie eliminuje budownictwo indywidualne.
źródło: CEE Property Group, dane za II kwartał 2008
Najdroższe apartamenty są oferowane w Sopocie i Juracie. Ceny za
mkw. przy popularnym Monciaku w Sopocie przekraczają 20 tys. zł.
- Warto zauważyć, iż nie są to apartamenty wykończone w
najwyższym standardzie, które za taką cenę można kupić np. na
Pomorzu Zachodnim - podkreślają eksperci CEE Property Group.
Na Pomorzu Zachodnim zdecydowanie najdroższy jest Kołobrzeg,
gdzie średnia cena mkw. apartamentu wykończonego pod klucz
kształtuje się na poziomie około 15 tys. zł brutto. Ale trafiają się
też oferty z ceną na poziomie 25 tys. zł za mkw. brutto.
Niewiele taniej jest też w Świnoujściu. Średnie ceny brutto za
mkw. apartamentu wykończonego pod klucz przekraczają poziom
10 tys. zł. W Międzyzdrojach za tę cenę dostać można lokal w
standardzie deweloperskim.
Copyright Money.pl 2008
6
Raport Money.pl
źródło: CEE Property Group, dane za II kwartał 2008
Południowa Polska cieszy się sporą popularnością ze względu na
sezon trwający praktycznie przez cały rok. Podobnie jak w
przypadku miejscowości nadmorskich, także w górach
zaobserwować można odchodzenie deweloperów od najbardziej
popularnych miejscowości.
- Luksusowe lokale można znaleźć nie tylko w Zakopanem, ale
także za rozsądną cenę w mniejszych kurortach, takich jak Wisła,
Ustroń czy Karpacz - podkreślają eksperci CEE.
Inwestor planujący zakup apartamentu w jednej z tych
miejscowości musi być przygotowany na wydatek rzędu 7-8 tys. zł
za mkw.
źródło: CEE Property Group, dane za II kwartał 2008
7
Copyright Money.pl 2008
Zarabiaj na wynajmie
Coraz popularniejszym sposobem na zarobek jest inwestycja w
apartament pod wynajem w tzw. systemie condo. Polega on na
zakupie mieszkania przeznaczonego pod wynajem. A deweloper lub
wyspecjalizowana firma zewnętrzna przejmują na siebie rolę
zarządzającego obiektem. Zapewniają utrzymanie budynku i lokalu,
a także szukają najemców.
Zarządzanie wynajmem apartamentów oferowane jest w prawie 70
proc. oferowanych do sprzedaży nieruchomościach z rynku
pierwotnego w nadmorskich miejscowościach wypoczynkowych oraz
w prawie 60 proc. obiektów w kurortach górskich.
Ile to kosztuje? Standardowo w ramach usługi zarządzania od
klienta - właściciela apartamentu - pobierana jest prowizja w
wysokości około 25 proc. zysku z wynajmu.
Do tego dochodzi jednorazowa opłata za obsługę każdego pobytu
turysty w wysokości zwykle do 100 zł, a także jednorazowa, roczna
opłata m.in. za promocję apartamentowca.
- Łączne wydatki związane z usługą zarządzania nie przekraczają
jednak 30 proc. zysku właściciela z wynajmu - podkreślają eksperci
CEE Property Group.
Zdaniem analityków CEE Property Group możliwe jest
sfinansowanie kupna apartamentu w całości z przychodów z
wynajmu. Ale zależy to od wielu czynników, które potencjalny
właściciel musi dokładnie przeanalizować.
Chodzi tu przede wszystkim o lokalizację, która ma kluczowy wpływ
na poziom obłożenia wynajmowanego apartamentu, cenę lokalu
oraz średnie stawki najmu w danej miejscowości.
Zakup nieruchomości turystycznej to inwestycja długookresowa.
Szacuje się, iż rentowność wynajmu apartamentu w polskim
kurorcie oscyluje w granicach 5,5 - 8 proc. Dla porównania
rentowność wynajmu mieszkania w największych miastach Polski
waha się od 5 do 6,5 proc.
- Dodatkowym źródłem dochodu może być przewidywany,
szczególnie w mniejszych kurortach, wzrost wartości nieruchomości
- podkreślają eksperci CEE Property Group.
Copyright Money.pl 2008
8
Raport Money.pl
Konkurencja coraz większa
Jak wynika z opracowania CEE Property Group realizowane przez
deweloperów nowe inwestycje, by przyciągnąć uwagę
potencjalnych klientów coraz częściej konkurują ze sobą oferując
dodatkowe atrakcje typu SPA i wellness.
Bazę SPA posiada niemal co druga inwestycja w miejscowościach
nad Bałtykiem i 20 proc. obiektów realizowanych w górach. Basen
to atrakcja dodatkowa gwarantowana w połowie analizowanych
inwestycji nadmorskich.
źródło: CEE Property Group
- Niektórzy deweloperzy poszli o krok dalej dbając o stworzenie
wokół swoich inwestycji nowego otoczenia - powstają nadmorskie
promenady czy stoki narciarskie - podkreślają autorzy opracowania.
9
Copyright Money.pl 2008
Copyright Money.pl 2008
10
Money.pl Sp. z o.o.
ul. Kościuszki 29, 50-011 Wrocław
tel. +48 (71) 3374-260, faks +48 (71) 3374-270
[email protected], www.firma.money.pl
NIP 897-16-52-608, REGON 005983438