Perspektywy

Materiał przeznaczony wyłącznie dla doradców i profesjonalnych inwestorów
Listopad 2013 r.
Schroders
Perspektywy
2014: Nieruchomości komercyjne w Wielkiej Brytanii
Duncan Owen, Dyrektor ds. nieruchomości
– R
ynek nieruchomości komercyjnych
w coraz lepszej kondycji.
– M
imo ożywienia popytu na
powierzchnie biurowe i przemysłowe
(rozpoczęło się ono w Londynie
w 2010 r. i teraz rozszerza się na
całą Wielką Brytanię), w niektórych
miastach wciąż istnieje dużo
wolnych powierzchni w wyniku
recesji.
– Z
miany strukturalne zmieniają popyt
na nieruchomości komercyjne.
„Ogólny obraz jest
pozytywny, ale istnieją
duże różnice w zwrotach
z inwestycji między
różnymi lokalizacjami
i typami nieruchomości
komercyjnych”.
Szybka wirtualna wycieczka po Wielkiej Brytanii za pomocą
witryny Google Earth pokazałaby, że rynek nieruchomości
komercyjnych jest w coraz lepszej kondycji. Silniejszy
wzrost gospodarczy pobudza popyt ze strony najemców;
średnie wartości czynszów i kapitału są zasadniczo stabilne;
wskaźnik nowo oddanych nieruchomości znajduje się
na dolnym poziomie cyklu i istnieje duża luka o wartości
325–350 punktów bazowych między indeksem IPD UK
Monthly Index All Property (początkowa stopa zwrotu na
poziomie 6,25%) a stopami zwrotu z 10-letnich brytyjskich
obligacji skarbowych (aktualnie 2,84%1).
Oprócz tego pojawienie się nowych kredytodawców, takich
jak firmy ubezpieczeniowe i fundusze dłużne, oraz powrót
na rynek dokapitalizowanych banków spowodowały znaczne
zwiększenie dostępności kredytu.
Różnice między regionami
Ogólny obraz jest pozytywny, ale istnieją duże różnice w zwrotach z inwestycji między
różnymi lokalizacjami i typami nieruchomości komercyjnych. Mimo ożywienia popytu na
powierzchnie biurowe i przemysłowe (rozpoczęło się ono w Londynie w 2010 r. i teraz
rozszerza się na całą Wielką Brytanię), w niektórych miastach wciąż istnieje dużo wolnych
powierzchni w wyniku recesji. Przykładowo czynsz za powierzchnie biurowe najwyższej
klasy w londyńskiej dzielnicy West End wzrósł o 8% w ciągu 12 miesięcy do Sierpnia
2013 r., a czynsz za tego typu powierzchnie w Birmingham, Manchesterze i Glasgow nie
zmieniał się w tym okresie2.
W przypadku nieruchomości handlowych stawki nadal są niskie z uwagi na coraz
większą popularność zakupów w Internecie. Organizacja Verdict Research szacuje, że
ponad 40% sprzedaży artykułów elektronicznych odbywa się przez Internet, a udział
handlu internetowego w sprzedaży ubrań i obuwia — dóbr najczęściej sprzedawanych
w centrach handlowych — wzrósł do 14%. W rezultacie rynek nieruchomości handlowych
stał się niezwykle spolaryzowany; niektóre duże centra handlowe lub centra miast wciąż
przyciągają kupujących i obroty w nich nie spadają, a w innych mniej atrakcyjnych
lokalizacjach długoterminowy trend jest spadkowy.
Gdzie więc widzimy okazje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych
w Wielkiej Brytanii? Poniżej prezentujemy pięć pomysłów. Pierwsze trzy są oparte na
poszukiwaniu niezależnej od fazy cyklu gospodarczego zmiany strukturalnej popytu na
rynku nieruchomości komercyjnych. Dwa ostatnie pomysły bazują na wykorzystaniu
nieadekwatnych wycen na rynku inwestycyjnym.
Perspektywy na rok 2014: Nieruchomości komercyjne w Wielkiej Brytanii
Inwestowanie w czasie zmiany strukturalnej
Po pierwsze, inwestowanie w nowoczesne biura w tańszych lokalizacjach śródmieścia
Londynu z dobrym transportem publicznym (np. Farringdon, King’s Cross, Waterloo). Duże
firmy coraz mniej chętnie płacą za prestiżowe adresy w londyńskich dzielnicach, takich jak
Mayfair czy City, a przenosząc siedziby do tańszych lokalizacji, nie tylko oszczędzają na
czynszu, ale także mają możliwość zgromadzenia całego personelu w jednym budynku
i ograniczenia emisji dwutlenku węgla w porównaniu ze starymi biurami.
Po drugie wzrost znaczenia handlu w Internecie powoduje przekształcenia w branży
logistycznej. Widzimy wzrost popytu na mniejsze obiekty magazynowe na obrzeżach
Londynu i innych dużych miast. Mogą one być wykorzystywane jako centra logistyczne
na potrzeby błyskawicznego dostarczania przesyłek (następnego dnia lub nawet tego
samego dnia).
Po trzecie dynamiczny wzrost liczby starszych osób wymagających opieki powoduje
wzrost popytu na domy pogodnej starości. Mimo upadku firmy Southern Cross
w 2011 roku nadal uważamy, że inwestycje w domy pogodnej starości mogą przynieść
atrakcyjne zwroty, jeśli czynsze są na poziomach możliwych do zaakceptowania przez
wynajmujących.
Duncan Owen
Dyrektor ds. nieruchomości
Duncan Owen, dyrektor ds.
nieruchomości, dołączył do spółki
Schroders w styczniu 2012 roku.
Duncan był wcześniej dyrektorem
naczelnym spółki Invista — brał udział
w jej założeniu i w pierwszej ofercie
publicznej. Spółka jest nowo powstałym
funduszem zarządzającym nieruchomości
notowanym w Londynie. Spółka Invista
została założona w 2006 r. przez fundusz
zarządzania nieruchomościami Insight
Investment Management Limited.
Duncan dołączył do zespołu firmy Insight
w 2003 roku po przejęciu jej przez
spółkę zarządzającą nieruchomościami
Gatehouse Investment Management,
której był z kolei współzałożycielem. Był
dyrektorem generalnym działu funduszu
Insight zajmującego się nieruchomościami
i prezesem zarządu firmy. Wcześniej był
dyrektorem w spółce LaSalle Investment
Management i wspólnikiem w spółce
Jones Lang Wootton.
„Kluczowym punktem naszej
strategii jest inwestowanie
w nieruchomości dające
zwrot na poziomie od
5,5% do 7,5% — takie, dla
których zmiany strukturalne
są korzystne”.
Okazje związane z nieadekwatną wyceną
Po czwarte, chociaż duży popyt inwestorów zagranicznych na najbardziej prestiżowe
nieruchomości spowodował, że w tym segmencie stopy zwrotu powróciły do poziomów
sprzed kryzysu, wciąż widzimy okazje w sektorze obiektów biurowych i przemysłowych
o dobrych danych fundamentalnych — pod warunkiem, że nieruchomości te są
wynajmowane na krótkie terminy lub wielu najemcom. Ostatnie odbicie cen domów
zwiększa też możliwości zysków z inwestycji w remonty starych biur i obiektów
przemysłowych.
Po piąte, mimo wszystkich problemów strukturalnych na rynku nieruchomości
handlowych, widzimy na nim kilka interesujących okazji, ponieważ inni inwestorzy unikają
tego sektora. W szczególności dostrzegamy potencjał pewnych nowoczesnych placówek
handlowych w dobrze prosperujących miastach z supermarketami, które zapewniają
detalistom odpowiednią i niedrogą powierzchnię handlową.
Zabezpieczanie przed ryzykiem spadków
Podsumowując, kluczowym punktem naszej strategii jest inwestowanie w nieruchomości
dające zwrot na poziomie od 5,5% do 7,5% — takie, dla których zmiany strukturalne są
korzystne. Powinno to dać pewną ochronę w sytuacji, gdy niższy od oczekiwań wzrost
gospodarczy oddali ożywienie na rynku wynajmu nieruchomości. Innym czynnikiem
ryzyka, który jest trudniejszy do uniknięcia, jest możliwy skutek silnego odbicia stóp
zwrotu z długoterminowych obligacji (na przykład w wyniku skokowego wzrostu stóp
zwrotu z obligacji USA) na zwroty na rynku nieruchomości. Wiele wówczas zależałoby od
aktualnej fazy cyklu na rynku wynajmu nieruchomości. Gdyby czynsze rosły, inwestorzy
mogliby zignorować wzrosty stóp zwrotu z długoterminowych obligacji, jak miało
to miejsce w 1999 roku. Jednak gdyby czynsze zostałyby na tym samym poziomie
i istniałaby niewielka szansa na ich wzrost w krótkim terminie, wówczas silniejszy wzrost
stóp zwrotu z długoterminowych obligacji przełożyłby się prawdopodobnie na stopy
zwrotu z inwestycji w nieruchomości przez obniżenie wartości kapitału.
Źródło: Bloomberg, 22 Listopada 2013 r.
Źródło: CBRE
1
2
Ważne informacje: Poglądy i opinie prezentowane w niniejszym dokumencie należą do Duncan Owen, i nie muszą odzwierciedlać poglądów wyrażanych lub
przedstawianych w innych komunikatach i strategiach spółki Schroders lub za pośrednictwem jej innych funduszy. Niniejszy dokument powstał wyłącznie w celu
informacyjnym i w żadnym aspekcie nie ma stanowić materiału promocyjnego. Niniejszy materiał nie ma charakteru oferty ani ubiegania się o zakup lub sprzedaż jakichkolwiek
instrumentów finansowych. Niniejszy materiał nie ma na celu udzielania porad księgowych, prawnych ani podatkowych czy wskazówek inwestycyjnych i w tych kwestiach nie
należy polegać na zaczerpniętych zeń informacjach. Uważa się, że zawarte tu informacje są rzetelne, ale spółka Schroders nie gwarantuje ich pełności ani dokładności. Nie
przyjmujemy odpowiedzialności za błędy co do faktów i opinii. Nie należy opierać się na poglądach i informacjach zawartych w dokumencie, podejmując indywidualne decyzje
inwestycyjne i/lub strategiczne. Wydawca: Schroder Investment Management Limited, 31 Gresham Street, London EC2V 7QA, spółka upełnomocniona i nadzorowana przez
Financial Conduct Authority. Dla Państwa bezpieczeństwa kontakty mogą być nagrywane lub monitorowane.