docwartość rynkowa nieruchomości
download 
Reklamacja Transkrypt
wartość rynkowa nieruchomości
Prof. dr hab. inż. Sabina Źróbek dr inż. Marek Walacik Uniwersytet Warmińsko- Mazurski w Olsztynie KONCEPCJA WARTOŚCI RYNKOWEJ W PRAKTYCE WYCENY DLA SPECJALNYCH CELÓW 26TH BALTIC VALUATION CONFERENCE, Gdańsk CEL WYKORZYSTANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI STANOWI PODSTAWOWE ZAŁOŻENIE WYJŚCIOWE WYBORU WŁAŚCIWEJ PODSTAWY WYCENY NAJCZĘŚCIEJ OKREŚLANA JEST WARTOŚĆ RYNKOWA WARTOŚĆ TĘ W POLSCE OKREŚLA UPRAWNIONY RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY DEFINICJE WARTOŚCI RYNKOWEJ ZAWIERAJĄ PRZEPISY PRAWA I STANDARDY ZAWODOWE W PRAKTYCE WARTOŚĆ RYNKOWA OKREŚLANA JEST CZĘSTO Z POMINIĘCIEM NIEKTÓRYCH STANOWIĄCYCH JEJ KONCEPCJĘ FUNDAMENTALNYCH ZAŁOŻEŃ ZAŁOŻENIA KONCEPCJI WARTOŚCI RYNKOWEJ • PRZEDMIOTEM WYCENY JEST NIERUCHOMOŚĆ PRAWNYMI, FIZYCZNYMI I EKONOMICZNYMI; Z JEJ WŁAŚCIWOŚCIAMI • JAKO WYNIK WYCENY PRZEDSTAWIANA JEST W KWOCIE PIENIĘŻNEJ; • STANOWI SZACUNKOWĄ (NAJBARDZIEJ PRAWDOPODOBNĄ) CENĘ, JAKA MOŻE BYĆ OSIĄGNIĘTA W HIPOTETYCZNEJ TRANSAKCJI W DACIE WYCENY, • DATA WYCENY OZNACZA DATĘ, NA KTÓRĄ WARTOŚĆ ZOSTAŁA OKREŚLONA (NIE MOŻE BYĆ ONA PÓŹNIEJSZA NIŻ DATA SPORZĄDZENIA OPERATU, MOŻE BYĆ NATOMIAST W SZCZEGÓLNYCH PRZYPADKACH DATĄ WCZEŚNIEJSZĄ) ZAŁOŻENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ C.D. • KUPUJĄCY I SPRZEDAJĄCY STANOWIĄ HIPOTETYCZNE, NIEZALEŻNE OD SIEBIE STRONY TRANSAKCJI; • STRONY TRANSAKCJI NIE DZIAŁAJĄ POD PRZYMUSEM I NIE SĄ NAZBYT ZDETERMINOWANI • NIE ODZWIERCIEDLA ATRYBUTÓW NIERUCHOMOŚCI ISTOTNYCH DLA KONKRETNEGO WŁAŚCICIELA , KTÓRE NIE SĄ ISTOTNE DLA INNYCH UCZESTNIKÓW RYNKU . • SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ JEST PRZEZ ODPOWIEDNI CZAS EKSPONOWANA NA RYNKU ; • NIERUCHOMOŚĆ BĘDZIE WYKORZYSTYWANA WEDŁUG NAJKORZYSTNIEJSZEGO SPOSOBU UŻYTKOWANIA MOŻLIWEGO DO ZREALIZOWANIA POD WZGLĘDEM TECHNICZNYM, DOZWOLONY PRZEZ PRAWO I WYKONALNY FINANSOWO • NIE ZAWIERA KOSZTÓW, PODATKÓW I OPŁAT ODZWIERCIEDLAĆ ICH EWENTUALNY WPŁYW); ZWIĄZANYCH Z TRANSAKCJĄ (MOŻE ZASADY WYCENY DLA WYBRANYCH CELÓW SZCZEGÓLNYCH ODSZKODOWANIE ZA WYWŁASZCZENIE - Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. -Wartość określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W przeciwnym razie: - wartość nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. ZASADA EKWIWALENTNOŚCI - WARTOŚĆ ODSZKODOWANIA POWINNA BYĆ RÓWNA WARTOŚCI UTRACONEJ, POWINNA POZWOLIĆ NA ODTWORZENIE SYTUACJI SPRZED WYWŁASZCZENIA ZASADA JEDNOLITOŚCI ODSZKODOWANIA I PRZEJRZYSTOŚCI PROCEDUR USTALANIA ZASADA RÓWNOWAGI INTERESU STRON (WYTYCZNE FAO) Wartość rynkowa Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości nieruchomości Wyrażona w kwocie pieniężnej , szacunkowa W gotówce lub nieruchomość zamienna. Brak możliwości cena transakcyjna będąca działania mechanizmów wolnorynkowych. Z reguły brak efektem wzajemnego możliwości zakupu nowej nieruchomości w krótkim czasie oddziaływania na siebie po otrzymaniu odszkodowania sił popytu i podaży w dacie wyceny Hipotetyczne strony transakcji i typowe , rynkowe atrybuty nieruchomości Konkretne strony. Dla wywłaszczonego mogą mieć znaczenie inne nierynkowe aspekty-rodzaj niezbędnych udogodnień wewnątrz budynku/lokalu, bliskość rodziny, rodzaj otoczenia społecznego w tym np. wartości religijne Strony transakcji nie działają pod przymusem Rozpoczęcie procedury wywłaszczeniowej oznacza dla właściciela rozpoczęcie transakcji pod przymusem. Nabywca jest zdeterminowany. Cena może ukształtować W przypadku ewentualnych wstępnych rokowań wysokość się w wyniku negocjacji ceny podlega wyłącznie „ograniczonym” negocjacjom, z lub przetargu powodu świadomości dalszych nieuchronnych administracyjnych działań organu. Brak formy przetargowej. Nieruchomość jest dostatecznie długo eksponowana na rynku Brak ekspozycji, długość okresu czasu wynika z przepisów prawa Co do zasady nieruchomość będzie wykorzystywana wg optymalnego sposobu Aktualny sposób użytkowana lub zgodny z celem wywłaszczenia Nie zawiera VAT ani Wywłaszczony musi ponieść dodatkowe koszty związane z innych opłat związanych z poszukiwaniem i transakcją nabycia nowej nieruchomości. transakcją Zatem czy wartość rynkowa stanowi ekwiwalent za wywłaszczoną nieruchomość ?? PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNO-PRAWNYCH WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI OKREŚLA SIĘ NA PODSTAWIE PRZECIĘTNYCH CEN STOSOWANYCH W OBROCIE , Z UWZGLĘDNIENIEM ICH MIEJSCA POŁOŻENIA, STANU I STOPNIA ZUŻYCIA Z DNIA DOKONANIA TEJ CZYNNOŚCI, BEZ ODLICZANIA DŁUGÓW I CIĘŻARÓW. JEDNAKŻE WARTOŚĆ TĘ DEKLARUJE PODATNIK W AKCIE NOTARIALNYM, KTÓREJ ODPOWIEDNIOŚĆ OCENIA ORGAN PODATKOWY TYLKO W SYTUACJI SPORNEJ JEJ WYSOKOŚĆ OKREŚLA RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY REKOMPENSATA ZA MIENIE POZOSTAWIONE POZA OBECNYMI GRANICAMI RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ WARTOŚĆ RYNKOWĄ OKREŚLA SIĘ NA PODSTAWIE NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH, POŁOŻONYCH NA OBSZARZE PORÓWNYWALNYCH RYNKÓW LOKALNYCH FUNKCJONUJĄCYCH OBECNIE W POLSCE , Z ZASTOSOWANIEM „URZĘDOWYCH„ WSPÓŁCZYNNIKÓW woj. lwowskie województwo podkarpackie, współczynnik 1,00 woj. tarnopolskie województwo małopolskie, współczynnik 0,67 - BEZ WIZJI LOKALNEJ , NA PODSTAWIE ZGROMADZONYCH I UZNANYCH DOKUMENTÓW (W TYM ZEZNAŃ ŚWIADKÓW) OPISUJĄCYCH PRZEDMIOT WYCENY AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE GRUNTÓW PODSTAWĘ AKTUALIZACJI STANOWI WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI OKREŚLONA PRZEZ RZECZOZNAWCĘ MAJĄTKOWEGO NA DZIEŃ AKTUALIZACJI OPŁATY I Z UWZGLĘDNIENIEM CELU JAKI ZOSTAŁ ZAPISANY W UMOWIE ODDANIA GRUNTU W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE WYSOKOŚĆ OPŁATY ROCZNEJ PODLEGA AKTUALIZACJI NIE CZĘŚCIEJ NIŻ RAZ NA 3 LATA, JEŻELI WARTOŚĆ TEJ NIERUCHOMOŚCI ULEGNIE ZMIANIE. SPRZEDAŻ I NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI Z ZASOBU AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH • CENĘ NIERUCHOMOŚCI ZASOBU USTALA SIĘ W WYSOKOŚCI NIE NIŻSZEJ NIŻ WARTOŚĆ TEJ NIERUCHOMOŚCI OKREŚLONA PRZY ZASTOSOWANIU SPOSOBÓW JEJ USTALANIA PRZEWIDZIANYCH W PRZEPISACH O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI. LECZ TAKŻE • CENĘ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ MOŻNA RÓWNIEŻ USTALIĆ W WYSOKOŚCI NIE NIŻSZEJ NIŻ SUMA WARTOŚCI GRUNTU OKREŚLONEJ Z UWZGLĘDNIENIEM STAWEK SZACUNKOWYCH JEDNEGO HEKTARA ORAZ CENY 100 KG ŻYTA, USTALONEJ STOSOWNIE DO PRZEPISÓW O PODATKU ROLNYM, I WARTOŚCI CZĘŚCI SKŁADOWYCH TEGO GRUNTU, OKREŚLONEJ STOSOWNIE DO UST. 1. 𝑊𝑁 = 𝑊𝑆 ∙ 𝐶𝑑𝑡𝑧ż + 𝑊𝐶𝑆 gdzie: ws – wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu (np. grunt orny 1 klasa, 1 okręg podatkowy 145 q) Cdtzż – cena 1 decytony ziarna żyta WCS – wartość części składowych WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA UW GRUNTÓW W SYTUACJI OGRANICZONEGO RYNKU I SPOSÓB : 𝑊𝑈𝑊 𝑊𝑈𝑊∗ = 𝑊𝑊Ł ∙ 𝑊𝑊Ł∗ GDZIE: WUW – WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO WUW – WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA WŁASNOŚCI WUW* – WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NA PORÓWNYWALNYM RYNKU WW* – WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA WŁASNOŚCI NA PORÓWNYWALNYM RYNKU WARTOŚĆ RYNKOWA U.W. W SYTUACJI OGRANICZONEGO RYNKU II SPOSÓB : 𝑊𝑈𝑊 = 𝑊𝑊Ł ∙ 𝑊𝐾 𝑆𝑟 𝑡 𝑇−𝑡 𝑊𝐾 = 1 − ∙ + 0,25 ∙ 𝑅 𝑇 𝑡 Sr tTR- stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %; liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego; liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste; przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. PODATKI LOKALNE OD WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI • ZESTANDARYZOWANE PROCEDURY WYCENY. • KOMISJE TAKSACYJNE PRZYJMUJĄ NAJCZĘŚCIEJ AKTUALNY SPOSÓB UŻYTKOWANIA NIERUCHOMOŚCI I ZGENERALIZOWANE WSKAŹNIKI RYNKOWE • CZĘSTO ODDZIELNIE WYCENIANA JEST WARTOŚĆ GRUNTÓW I ODDZIELNIE BUDYNKÓW • W NIEKTÓRYCH KRAJACH DOPUSZCZA SIĘ MOŻLIWOŚĆ OKREŚLANIA WARTOŚCI Z WYKORZYSTANIEM CEN OFERTOWYCH INNE KWESTIE INTERPRETACYJNE – DATA USTALENIA CENY • CENA TRANSAKCYJNA ZAPISANA JEST W UMOWIE PRZENOSZĄCEJ WŁASNOŚĆ JEDNAK, • NIEJEDNOKROTNIE JEST ONA POWTÓRZENIEM CENY USTALONEJ I ZAPISANEJ W SPORZĄDZONEJ CZĘSTO DUŻO WCZEŚNIEJ UMOWIE PRZEDWSTĘPNEJ ZATEM , • KTÓRA DATA JEST WŁAŚCIWA – UZGODNIENIA CENY CZY SPORZĄDZENIA AKTU NOTARIALNEGO? – NIERUCHOMOŚCI PODOBNE • WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU W PRAWIE DO NIERUCHOMOŚCI, • WARTOŚĆ RYNKOWA PODZIELONEJ NIERUCHOMOŚCI PYTANIA I WĄTPLIWOŚCI • CZY STWORZYĆ RYNKOWEJ ? BARDZIEJ ELASTYCZNĄ DEFINICJĘ WARTOŚCI • CZY DLA SPECJALNYCH CELÓW WPROWADZIĆ INNE RODZAJE WARTOŚCI NIŻ WARTOŚĆ RYNKOWA ? • NP. DLA USTALENIA ODSZKODOWANIA PRZYJĄĆ- WARTOŚĆ GODZIWĄ , MOŻE RYNKOWĄ WARTOŚĆ GODZIWĄ, LUB WARTOŚĆ DLA WŁAŚCICIELA (VALUE TO OWNER) TO WARTOŚĆ RYNKOWA + WARTOŚĆ SENTYMENTALNA. OKREŚLENIE WYSOKOŚCI ODSZKODOWANIA WYMAGA NIE TYLKO WIEDZY EKONOMICZNEJ ALE TAKŻE Z ZAKRESU PSYCHOLOGII ZACHOWAŃ WŁAŚCICIELI NIERUCHOMOŚCI. WNIOSEK KOŃCOWY ZATEM ODPOWIEDŹ NA PYTANIE ZAWARTE W PROJEKCIE IVS 104 (IVS 104) – CZY RZECZOZNAWCA POWINIEN BYĆ ODPOWIEDZIALNY ZA DOBÓR WŁAŚCIWEGO RODZAJU WARTOŚCI W ZALEŻNOŚCI OD CELU WYCENY I SZCZEGÓLNYCH OKOLICZNOŚCI NASZYM ZDANIEM JEST TWIERDZĄCE
