Pobierz - Sąd Apelacyjny

WYROK Z DNIA 4 LUTEGO 2010 R.,
I ACa 338/09
W przypadku składania przez prokurenta oświadczenia woli w imieniu
mocodawcy w formie pisemnej, przepis art. 1099 k.c., przewiduje obowiązek ujawnienia
faktu, iż działa on jako prokurent w dwojaki sposób. Przede wszystkim powinno ono
nastąpić przez złożenie własnoręcznego podpisu zgodnie z wzorem podpisu znajdującym
się w aktach rejestrowych wraz z dopiskiem wskazującym na prokurę. Może to uczynić,
zamieszczając przy swoim podpisie zwrot "per procura", "jako prokurent",
"prokurent" czy też inny ujawniający fakt działania w tym charakterze w sposób
niebudzący wątpliwości.
Wymóg podpisania dokumentu we wskazany sposób nie obowiązuje, gdy z treści
samego dokumentu obejmującego oświadczenie woli (np. z umowy) wynika, że dana
osoba działa jako prokurent. Dopuszczalne jest również, aczkolwiek zbędne,
zamieszczenie informacji o prokurze w treści dokumentu i jednocześnie zaznaczenie
działania w charakterze prokurenta przez dopisek przy jego podpisie.
Pomimo niezgodności podpisu ze wzorem, czy też pomimo nieujawnienia w treści
czynności, że dana osoba działa jako prokurent, czynność ta będzie ważna i skuteczna
wobec mocodawcy, o ile dana osoba rzeczywiście jest prokurentem i ujawniła
w jakikolwiek sposób, że działa w tym charakterze.
art. 1099 k.c.
Sędzia SA Marek Klimczak (przewodniczący)
Sędzia SA Anna Gawełko
Sędzia SA Jan Sokulski (sprawozdawca)
Sąd Apelacyjny w Rzeszowie w sprawie z powództwa Haliny Sz. przeciwko „K.B.T.”
Spółce z o.o. w R.M. i Józefowi F. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia
2010 r. apelacji pozwanych od wyroku Sądu Okręgowego w Rzeszowie z dnia 16 czerwca
2009 r.
z m i e n i ł zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwa w stosunku do obu
pozwanych i zasądził od powódki na rzecz pozwanych koszty procesu za obie instancje.
U za sa dnienie
Powódka Halina Sz. wniesionym pozwem domagała się zasądzenia na jej rzecz od
pozwanego „K.S.” Sp. z o.o. w R.M. kwoty 230.000 zł z ustawowymi odsetkami od daty
wytoczenia powództwa, a od pozwanego Józefa F. kwoty 160.000 zł także z ustawowymi
odsetkami od daty wytoczenia powództwa.
W uzasadnieniu swojego roszczenia powódka podała, iż będąc pośrednikiem
w sprzedaży nieruchomości zawarła w dniu 21 kwietnia 2004 r. umowę pośrednictwa
1
z pozwaną Spółką, działającą przez prokurenta Pawła K., w której pozwany zlecił sprzedaż
działki nr 337 położonej w Rz., obręb 211 za kwotę minimalną 6.000.000 zł, ustalając
jednocześnie w tej umowie (§ 3), wynagrodzenie pośrednika na kwotę 30.000 zł plus 10% od
nadwyżki od ceny 6.000.000 zł. Powódka miała się kontaktować w sprawie sprzedaży
z Mariuszem C.
Powódka przystąpiła do oferowania nieruchomości klientom. Jednym z nich był
pozwany Józef F., który zawarł z powódką w dniu 29 kwietnia 2006 r. umowę pośrednictwa
przy zakupie nieruchomości. Umowa ta była zawarta na zasadzie wyłączności, na czas
nieokreślony, bez ustalenia prowizji.
Pozwany Józef F. i Mariusz C. spotkali się kilkukrotnie w biurze powódki celem
odbycia negocjacji dotyczących zakupu przedmiotowej nieruchomości.
W sierpniu 2006 r. Mariusz C. poinformował powódkę, iż rezygnuje ze sprzedaży
nieruchomości na okres roku.
W dniu 14 marca 2007 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej
nieruchomości, pomiędzy pozwanym „K.S.” Sp. z o.o. jako sprzedającym, a Mariuszem C.,
Kamilem F., Pawłem K., jako kupującymi za cenę 1.600.000 zł. Tego samego dnia pomiędzy
nabywcami, a Józefem F. i Pawłem F. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży
w/w nieruchomości za kwotę 8.000.000 zł + VAT. Zdaniem powódki było to działanie w złej
wierze, podjęte w celu uchylenia się od obowiązku zapłaty jej prowizji.
Roszczenie wobec Józefa F. powódka wywodzi z treści § 4 pkt 2 umowy
pośrednictwa, jak i z przepisu art. 471 k.c. w zw. z art. 354 § 1 k.c.
W odpowiedzi na pozew pozwany Józef F. wniósł o oddalenie powództwa w całości,
podnosząc, że umowa pośrednictwa dotyczyła innych działek niż ta nabyta za kwotę
8.000.000 zł.
Pozwany „K.S.” Sp. z o.o. w R.M. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalanie
powództwa w całości podnosząc, iż nie zaciągnął żadnego zobowiązania wobec powódki,
a Paweł K. nie działał jako prokurent spółki.
W dniu 6 czerwca 2008 r. nastąpiła zmiana nazwy pozwanego „K.S.” Sp. z o.o.
w R.M. na „K.B.T.” Sp. z o.o. w R.M.
W pkt I wyroku z dnia 16 czerwca 2009 r. Sąd Okręgowy w Rzeszowie zasądził od
pozwanego K.B.T. Sp. z o.o. w R.M. na rzecz powódki kwotę 230.000 zł z ustawowymi
odsetkami od dnia 21 kwietnia 2008 r. do dnia zapłaty, a w pkt. II wyroku zasądził od
pozwanego Józefa F. na rzecz powódki kwotę 160.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia
21 kwietnia 2008 r. do dnia zapłaty oraz orzekł o kosztach postępowania.
Powyższy wyrok Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych
i rozważaniach prawnych:
W dniu 15 lipca 2005 r. w Rz. została zawarta pomiędzy „B.” Sp. z o.o. w Rz.,
a Mariuszem C., Pawłem K. i Kamilem F. przedwstępna umowa sprzedaży działki położonej
w Rz. – Z. w obrębie 211 nr 377, o pow. 1 ha 11 a 85 m².
W dniu 1 września 2005 r. pomiędzy „B.” Sp. z o.o. w Rz., a „K.S.” Sp. z o.o.
w R.M. doszło do zawarcia umowy sprzedaży w/w nieruchomości, tylko z tego względu,
iż w/w osoby fizyczne miały utrudnienia w uzyskaniu kredytu na ten cel.
2
W dniu 21 grudnia 2005 r. pomiędzy „K.S.” Sp. z o.o., a Mariuszem C., Pawłem K.
i Kamilem F. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości
za cenę 1.320.000 zł + VAT.
W dniu 6 września 2005 r. Kamil F. i Mariusz C. złożyli wniosek do Urzędu Miasta
Rz. o ustalenie warunków zabudowy przedmiotowej działki, otrzymując w dniu
24 maja 2006 r. decyzję o warunkach jej zabudowy.
W dniu 21 kwietnia 2006 r. pozwany „K.S.” Sp. z o.o. w R.M. działając przez
prokurenta Pawła K. zawara z powódką umowę pośrednictwa sprzedaży przedmiotowej
nieruchomości do dnia 21 maja 2006 r. na zasadzie wyłączności.
Jako cenę minimalną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości strony ustaliły
6.000.000 zł. Prowizja dla pośrednika za wykonane czynności wynikające z umowy wynosiła
30.000 zł netto + różnica powyżej ceny 6.000.000 zł – 10% dla pośrednika.
Pośrednikiem pozwanej Spółki w sprawie kontaktów dotyczących wykonania umowy
pośrednictwa był Mariusz C.
W dniu 29 kwietnia 2006 r. pomiędzy powódką, a Józefem F. została zawarta umowa
pośrednictwa przy zakupie działek pod budownictwo mieszkalne na zasadzie wyłączności, na
czas nieokreślony. Strony nie określiły wysokości prowizji, ustalając w § 3 umowy, że będzie
uzgadniana każdorazowo oddzielenie co do złożonej oferty zakupu.
W tym samym dniu została złożona mu oferta zakupu przedmiotowej działki.
Po zawarciu umowy w biurze powódki doszło do wielu spotkań pomiędzy pozwanym
Józefem F., a Mariuszem C., działającym jako pełnomocnik pozwanej Spółki
w celu nabycia przedmiotowej nieruchomości.
W dniu 6 lipca 2007 r. Mariusz C. i Kamil F. uzyskali pozwolenie na budowę budynku
mieszkaniowo-handlowo-usługowego z podziemnym parkingiem oraz wewnętrzne instalacje
elektryczne, wod-kan i c.o. na przedmiotowej działce.
W dniu 14 marca 2007 r. została zawarta umowa sprzedaży przedmiotowej działki
pomiędzy „K.S.” Sp. z o.o. jako sprzedawcą, a Mariuszem C., Kamilem F. i Pawłem K. jako
kupującymi.
W tym samym dniu doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży
przedmiotowej działki pomiędzy Mariuszem C., Kamilem F. i Pawłem K. jako
sprzedającymi, a Pawłem F. i Józefem F. – wspólnikami spółki cywilnej działającej pod
nazwą „I.C.” Zakład Systemów Wentylacyjnych Konstrukcyjnych i Odpylających s.c.
F. Józef, F. Paweł z siedzibą w Cz., jako kupującymi.
W dniu 17 sierpnia 2007 r. doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy, z tym,
że spółka cywilna „I.C.” Zakład Systemów Wentylacyjnych Konstrukcyjnych i Odpylających
s.c. F. Józef, F. Paweł z siedzibą w Cz., przekształciła się poprzez dostosowanie do wymagań
KSH w spółkę jawną „I.C.F.” Sp.j. w Cz. z dniem 2 kwietnia 2008 r.
Od chwili zawarcia umowy pośrednictwa przez powódkę z pozwaną Spółką działka
oferowana była innym podmiotom, a to PPHU „C.” Sp. z o.o. w Rz., Spółdzielni
Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej.
Sąd ustalił także, iż zwyczajowo przyjęta wysokość prowizji za pośrednictwo przy
zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości to 2% wartości sprzedaży.
Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie przedłożonych w sprawie
dokumentów, którym w całości dał wiarę oraz zeznań świadków i stron.
3
Sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadków Kazimierza H. i Marka Ch., którzy
potwierdzili oferowanie przedmiotowej nieruchomości na sprzedaż przez powódkę, jak
i prowadzenia negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości od pozwanej Spółki.
Sąd w całości dał wiarę zeznaniom powódki. Natomiast w części na zasługujące na
wiarę uznał zeznania Mariusza C., Pawła K. i Pawła F., a zeznaniom Józefa F. Sąd w całości
nie dał wiary.
W ocenie Sądu Okręgowego, roszczenie powódki w stosunku do uprzedniego „K.S.”
Sp. z o. o. w R.M. jest w całości zasadne i podlega uwzględnieniu.
Sąd uznał, iż pozwana Spółka ponosi odpowiedzialności z art. 471 k.c., a szkoda
powódki polegała na nieuzyskaniu prowizji z tytułu sprzedaży działki, będącej przedmiotem
umowy pośrednictwa z dnia 21 kwietnia 2006 r. Ponadto z zebranego w sprawie materiału
dowodowego wynikało, że pozwana Spółka dążyła do tego, aby do ostatecznego zawarcia
umowy sprzedaży nieruchomości, po znalezieniu nabywcy przez powódkę, doszło pomiędzy
współwłaścicielami nieruchomości (Pawłem K., Mariuszem C. oraz Kamilem F.), a nabywcą
pozyskanym przez powódkę. Świadczyć o tym miała cena nabycia nieruchomości określona
w umowie przedwstępnej, która była znacznie niższa niż określona w umowie pośrednictwa,
jak i podjęte czynności przez Kamila F. i Mariusza C. związane z uzyskaniem warunków
zabudowy na rzecz tych osób.
Z tych też względów, Sąd uznał, iż pozwana Spółka dopuściła się niewłaściwego
wykonania umowy poprzez zatajenie informacji o zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży
nieruchomości z Pawłem K., Mariuszem C. oraz Kamilem F., następnie wykonaniem umowy
przyrzeczonej, a także przez sprzedaż przez w/w osoby nieruchomości podmiotowi
wskazanemu przez powódkę. Powódka nie wiedziała o umowie przedwstępnej, w związku
z czym przy ustalaniu odpowiedzialności pozwanej Spółki, Sąd nie wziął pod uwagę tej
okoliczności i przyjął odpowiedzialność „K.B.T.” Sp. z o.o. bez uwzględnienia zobowiązania
pozwanej wobec Pawła K., Mariusza C. oraz Kamila F.
Do zapoznania się z ofertą sprzedaży nieruchomości przez Józefa F. doszło
w czasie obowiązywania umowy pośrednictwa z dnia 21 kwietnia 2006 r., określonym
w § 2 pkt 1, która zawarta została na zasadzie wyłączności, stosownie do art. 180 ust. 3a
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004, Nr 261,
poz. 2603 ).
Z tych też względów Sąd uznał, iż należy się powódce odszkodowanie
w wysokości prowizji, jaką otrzymałaby w wyniku pośredniczenia w transakcji sprzedaży
przedmiotowej działki.
Odsetki Sąd zasądził na zasadzie art. 481 § 1 k.c.
Odnośnie roszczenia powódki co do pozwanego Józefa F., Sąd uznał również
je za zasadne i podlegające uwzględnieniu.
W ocenie Sądu, pozwany Józef F. ponosi odpowiedzialność również na podstawie
art. 471 k.c., albowiem powódka przedstawiła mu ofertę sprzedaży przedmiotowej
nieruchomości, a on nie zastrzegł, że powyższa oferta jest już mu znana. Sąd zauważył przy
tym, iż ostatecznie stroną kupującą była spółka jawna „I.C.F.” z siedzibą w Cz., której
wspólnikiem jest pozwany Józef F. Spółka ta wprawdzie nie była stroną umowy
pośrednictwa, jednakże z uwagi na fakt, iż Józef F. uzyskał od powódki informacje
o przedmiotowej działce, która weszła do majątku prowadzonej przez niego spółki,
4
nie zwolniło go to od zapłaty odszkodowania za niezawarcie umowy, od której – gdyby
doszło do jej zawarcia – przysługiwałaby powódce prowizja.
Sąd uznał, iż powódce należy się odszkodowanie w wysokości prowizji zwyczajowo
przyjętej, albowiem strony nie określiły jej wysokości w zawartej umowie pośrednictwa.
Na podstawie przedstawionych przez powódkę umów, Sąd przyjął, że jest to 2 %.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wnieśli pozwani.
Pozwany „K.B.T.” Sp. z o.o. w R.M. zaskarżył pkt I i III wyroku, zarzucając mu
naruszenie przepisów postępowania, a to art. 328 § 2 k.p.c. art. 233 § 1 k.p.c. oraz naruszenie
przepisu prawa materialnego tj. art. 471 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie
i przyjęcie, że pozwany jest obowiązany do naprawienia szkody powstałej po stronie powódki
wynikłej z niewykonania zobowiązania przez pozwaną Spółkę.
Wskazując na powyższe, wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalanie
powództwa w stosunku do pozwanej Spółki w całości, ewentualnie o uchylenie wyroku
w zaskarżonej części i przekazanie w tym zakresie sprawy do ponownego rozpoznania
Sądowi I instancji.
Natomiast pozwany Józef F. zaskarżył powyższy wyrok w pkt II, zarzucając mu
naruszenie prawa materialnego, a to art. 353 § 1 k.c., art. 471 k.c. w zw. z art. 29 k.s.h.,
naruszenie prawa procesowego, a to art. 233 k.p.c., art. 328 § 2 k.p.c.
Wskazując na powyższe, wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalanie
powództwa w stosunku do niego, ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części
i przekazanie w tym zakresie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji obu pozwanych i zasądzenie od nich na jej
rzecz kosztów procesu wg norm przepisanych.
Rozpoznając sprawę na skutek apelacji obu pozwanych Sąd Apelacyjny zważył, co
następuje :
Apelacje pozwanych są zasadne.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do apelacji pozwanej Spółki „K.B.T.”
Sp. z o.o. w R.M., trzeba zgodzić się z zarzutami skarżącej, że Sąd Okręgowy naruszył zasady
wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego oraz logicznego powiązania
wyprowadzonych wniosków z treścią tego materiału, przez co dopuścił się naruszenia
przepisów postępowania, a to art. 328 § 2 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c., mogących mieć wpływ
na wynik sprawy.
Sąd Okręgowy przyjął bowiem, iż w dniu 21 kwietnia 2006 r. „K.S.” Sp. z o.o.
w R.M., działająca przez prokurenta Pawła K. zawarła z powódką Haliną Sz. umowę
pośrednictwa sprzedaży nieruchomości tj. działki nr 337 położonej w Rz.
To z kolei skutkowało przyjęciem przez Sąd Okręgowy odpowiedzialności pozwanej
Spółki na podstawie art. 471 k.c. za szkodę wyrządzoną powódce, poprzez nie uzyskanie
przez nią prowizji z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, będącej przedmiotem
umowy pośrednictwa z dnia 21 kwietnia 2006 r.
Ponadto Sąd Okręgowy uznał, iż pozwana Spółka dopuściła się niewłaściwego
wykonania umowy poprzez zatajenie informacji o zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży
5
nieruchomości z Pawłem K., Kamilem F. i Mariuszem C., następnie wykonaniem umowy
przyrzeczonej, a także przez sprzedaż przez w/w osoby nieruchomości podmiotowi
wskazanemu przez powódkę tj. pozwanemu Józefowi F.
Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 marca
1999 r., III CZP 59/98, mającą moc zasady prawnej, sąd drugiej instancji może zmienić
ustalenia faktyczne stanowiące podstawę wydania wyroku sądu I instancji bez
przeprowadzenia postępowania dowodowego uzasadniającego odmienne ustalenia,
chyba że szczególne okoliczności wymagają ponowienia lub uzupełnienia postępowania
(OSNC 1999, nr 7 – 8, poz. 124).
W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższe ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego są
nieprawidłowe.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na okoliczności jak i zdarzenia, które
wystąpiły przed zawarciem umowy pośrednictwa w dniu 21 kwietnia 2006 r., a które
niewątpliwie wpływały na jej ocenę.
Jak wynika z bezspornych ustaleń Sądu Okręgowego Paweł K., Mariusz C. i Kamil F.
zawarli już w dniu 15 lipca 2005 r. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego ze
spółką „B.” Sp. z o.o. w Rz., na mocy której w/w osoby fizyczne lub osoba trzecia przez nich
wskazana była uprawniona do nabycia przedmiotowej nieruchomości.
Następnie w dniu 1 września 2005 r. przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez
„K.S.” Sp. z o.o., tylko z tego względu, iż w/w osoby fizyczne miały utrudnienia w uzyskaniu
kredytu na ten cel.
Bezspornym było również, iż wszelkie czynności w okresie od września 2005 r.
do 6 lipca 2007 r. związane z prowadzeniem postępowania o wydanie decyzji o warunkach
zabudowy, sporządzeniu przez architektów dokumentacji projektowej, a następnie czynności
zmierzających do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę na przedmiotowej
nieruchomości dokonywali w imieniu własnym Mariusz C. i Kamil F.
Bezsporne jest także to, iż w dniu 21 grudnia 2005 r. pomiędzy „K.S.” Sp. z o.o.
w Rz., a Mariuszem C., Pawłem K. i Kamilem F. została zawarta przedwstępna umowa
sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę 1.320.000 zł + VAT .
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż wspólnikami „K.S.” Sp. z o.o. w Rz. byli
Andrzej B. i Paweł K. i który jednocześnie był prokurentem samoistnym (odpis z KRS).
Po zawarciu przez Mariusza C., Pawła K. i Kamila F. w/w umowy przedwstępnej, byli
oni zainteresowani, czy przedmiotową nieruchomość będzie można sprzedać i za jaką cenę,
oczywiście po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy jak i po zawarciu ostatecznej
umowy sprzedaży z „K.S.” Sp. z o.o. w Rzeszowie (zeznania świadka Pawła K.,
Mariusza C.).
W tym celu Paweł K., jako osoba fizyczna podpisał umowę pośrednictwa z powódką
w dniu 21 kwietnia 2006 r.
O tym, iż Paweł K. występował, jako osoba fizyczna, a nie jako prokurent Spółki
„K.S.” Sp. z o.o. w Rz., którym w tym czasie oczywiście był, świadczą w ocenie Sądu
Apelacyjnego nie tylko w/w okoliczności, ale przede wszystkim brak po stronie „K.S.” Sp.
z o.o. w Rz., jakiegokolwiek interesu w zawarciu umowy pośrednictwa, skoro w tym czasie
obowiązywała go przedwstępna umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zawarta
w dniu 21 grudnia 2005 r. z trzema osobami fizycznymi.
6
Ponadto, wbrew odmiennej ocenie Sądu Okręgowego, nie można przyjąć, że z treści
zawartej umowy pośrednictwa wynikało, że została zawarta w imieniu „K.S.” Sp. z o.o.
w Rz., o czym świadczyć miały przedstawione powódce dokumenty, że to pozwana Spółka
jest właścicielem nieruchomości. Z tego też względu, Sąd Okręgowy uznał, iż nie było
konieczne zamieszczenie przy podpisie Pawła K. dopisku, że działa on jako prokurent.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku składania przez prokurenta
oświadczenia woli w imieniu mocodawcy w formie pisemnej, przepis art. 109 9 k.c.,
przewiduje obowiązek ujawnienia faktu, iż działa on jako prokurent w dwojaki sposób.
Przede wszystkim powinno ono nastąpić przez złożenie własnoręcznego podpisu zgodnie
z wzorem podpisu znajdującym się w aktach rejestrowych wraz z dopiskiem wskazującym na
prokurę. Może to uczynić, zamieszczając przy swoim podpisie zwrot "per procura", "jako
prokurent", "prokurent" czy też inny ujawniający fakt działania w tym charakterze w sposób
niebudzący wątpliwości (J. Szwaja (w:) Komentarz KSH, t. V, s. 542).
Wymóg podpisania dokumentu we wskazany sposób nie obowiązuje, gdy z treści
samego dokumentu obejmującego oświadczenie woli (np. z umowy) wynika, że dana osoba
działa jako prokurent. Dopuszczalne jest również, aczkolwiek zbędne, zamieszczenie
informacji o prokurze w treści dokumentu i jednocześnie zaznaczenie działania w charakterze
prokurenta przez dopisek przy jego podpisie.
Pomimo niezgodności podpisu ze wzorem, czy też pomimo nieujawnienia w treści
czynności, że dana osoba działa jako prokurent, czynność ta będzie ważna i skuteczna wobec
mocodawcy, o ile dana osoba rzeczywiście jest prokurentem i ujawniła w jakikolwiek sposób,
że działa w tym charakterze.
Jak wynika z zeznań Pawła K., zawierając umowę pośrednictwa w dniu 21 kwietnia
2006 r. działał on jako osoba fizyczna, a nie jako prokurent „K.S.” Sp. z o.o. w Rz. Z tego też
względu brak jest dopisku przy jego podpisie pod umową, że występuje jako prokurent spółki,
ani też nie ma pieczątki, której zwyczajowo używał, występując jako prokurent. Także
z treści umowy nie wynikało, iż występuje on jako prokurent.
Należy zwrócić także uwagę, iż w przypadku gdy prokura wpisana jest do rejestru,
prokurent winien przedstawić aktualny odpis, bądź wyciąg z rejestru.
Niewątpliwie Paweł K. na dzień zawierania umowy pośrednictwa był prokurentem
pozwanej Spółki, a zatem gdyby przyjąć, iż działał on jako prokurent pozwanej Spółki,
to powinien przedłożyć aktualny odpis z KRS, tj. na dzień 21 kwietnia 2006 r.
Według twierdzeń powódki do umowy został dołączony odpis z KRS pozwanej Spółki
i stanowił on część umowy.
Jednak ani do pozwu nie został dołączony, ani w aktach sprawy nie znajduje się odpis
z KRS pozwanej Spółki – aktualny na dzień zawarcia umowy pośrednictwa, co pozostaje
w sprzeczności z zeznaniami powódki w tym zakresie i stanowi dodatkowe potwierdzenie,
iż Paweł K. działał jako osoba fizyczna podpisując umowę pośrednictwa.
Gdyby nawet przyjąć, że Paweł K. działał jako prokurent pozwanej Spółki to zgodnie
z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 j. t. ze zm.) zawarcie umowy pośrednictwa wymaga
formy pisemnej pod rygorem nieważności, a więc upoważnienie do jej zawarcia, powinno być
dokonane w takiej samej formie (art. 99 § 1 k.c.), a takim upoważnieniem Paweł K. w dniu
21 kwietnia 2006 r., tj. w chwili zawierania umowy pośrednictwa się nie legitymował.
7
Znamienny jest również fakt, iż przy podpisywaniu tej umowę obecny był Mariusz C.,
który nie tylko, że wypełnił druk przygotowanej umowy, ale także ją parafował. Z uwagi na
fakt, iż w dacie podpisywania tej umowy, w dalszym ciągu właścicielem przedmiotowej
nieruchomości był „K.S.” Sp. z o.o. w Rz., Mariusz C. wpisał tę spółkę w nagłówku umowy.
Natomiast z przedłożonych do akt odpisów KRS pozwanej spółki nie wynikało,
by Mariusz C. w jakikolwiek sposób był powiązany ze Spółką „K.S.” Sp. z o.o. w Rz. (nie był
ani jej wspólnikiem, ani członkiem zarządu, czy też prokurentem). Nie wylegitymował się też
udzielonym przez pozwaną Spółkę pisemnym umocowaniem do działania w jej imieniu,
stosownie do treści art. 1092 § 1 k.c.
Przyjęcie zatem przez Sąd Okręgowy, iż Mariusz C. był pełnomocnikiem „K.S.” Sp.
z o.o. było błędne.
Ostatecznie przecież Mariusz C., Paweł K. i Kamil F. nabyli przedmiotową
nieruchomość od „K.S.” Sp. z o.o. w Rz. w dniu 14 marca 2007 r.
Z tego też względu, w ocenie Sądu Apelacyjnego brak jest podstaw do przyjęcia,
iż pozwaną Spółkę z powódką łączyło jakiekolwiek zobowiązanie, skutkujące przyjęciem
odpowiedzialności pozwanej Spółki wobec powódki na podstawie art. 471 k.c.
Sąd Okręgowy błędnie przyjął także, iż powódce należy się odszkodowanie
w wysokości prowizji jaką uzyskałaby w wyniku pośredniczenia w umowie sprzedaży
przedmiotowej nieruchomości stosownie do treści § 3 ust. 1 i 4 umowy.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż umowa pośrednictwa z dnia 21 kwietnia
2006 r. została zawarta na czas określony, tj. do dnia 21 maja 2006 r. (§ 2 ust. 1 umowy),
a po upływie tego okresu, umowa wygasła.
W § 3 ust. 4 umowy postanowiono, iż dokonanie transakcji między wskazanym przez
pośrednika kontrahentem a zamawiającym, po rozwiązaniu umowy, nie zwalnia
zamawiającego od wypłacenia pośrednikowi prowizji.
Skoro zatem przedmiotowa umowa wygasła w skutek upływu terminu, a nie uległa
rozwiązaniu, to brak było podstaw do zasądzenia na rzecz powódki odszkodowania
w wysokości przysługującej jej prowizji.
Także nie można się zgodzić z ustaleniami Sądu Okręgowego, iż w trakcie
obowiązywania umowy pośrednictwa z dnia 21 kwietnia 2006 r. powódka wywiązała się
z przedmiotowej umowy poprzez znalezienie kontrahenta w osobie pozwanego Józefa F.
Jak wynika z zeznań pozwanego Józefa F., po przedstawieniu mu oferty sprzedaży
przedmiotowej nieruchomości przez powódkę, nie był on zainteresowany jej nabyciem,
albowiem w odniesieniu do tej nieruchomości nie była jeszcze wydana decyzja o warunkach
zabudowy, ani też nie wydano pozwolenia na budowę. Z tego względu, dla pozwanego
Józefa F. nieruchomość ta była niepewna, a jej cena za wysoka.
Z tych też względów podniesione przez pozwanego „K.B.T.” Sp. z o.o. w R.M.
zarzuty w apelacji zasługiwały w całości na uwzględnienie, co skutkowało zmianą przez Sąd
Apelacyjny zaskarżonego wyroku w pkt. I i oddaleniem powództwa w stosunku do tej Spółki
na po
Odnosząc się z kolei do apelacji pozwanego Józefa F., to podobnie jak w odniesieniu
do pozwanej Spółki, trzeba zgodzić się z zarzutami skarżącego, że Sąd Okręgowy naruszył
zasady wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego oraz logicznego powiązania
wyprowadzonych wniosków z treścią tego materiału, przez co dopuścił się naruszenia
8
przepisów postępowania, a to art. 328 § 2 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c., mogących mieć wpływ
na wynik sprawy.
W odniesieniu do pozwanego Józefa F., Sąd Okręgowy przyjął, iż jego
odpowiedzialność wobec powódki opiera się także na przepisie art. 471 k.c., czyli
odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie zobowiązania.
Sąd I instancji uznał, iż pozwany zawierając z powódką umowę pośrednictwa w dniu
29 kwietnia 2006 r., zapoznał się z ofertą sprzedaży nieruchomości, którą następnie kupił jako
wspólnik spółki jawnej „I.C.F.” w Cz., co nie zwalnia go od zapłaty odszkodowania za
niezawarcie umowy, od której – gdyby doszło do jej zawarcia – przysługiwałaby powódce
prowizja.
W ocenie Sądu Apelacyjnego brak jest podstaw do przyjęcia odpowiedzialności
pozwanego Józefa F. wobec powódki na podstawie art. 471 k.c. z przyczyn następujących:
Przede wszystkim bezsporne jest, iż w dniu 29 kwietnia 2006 r. pomiędzy powódką,
a pozwanym Józefem F., jako osobą fizyczną doszło do zawarcia umowy pośrednictwa, na
czas nieokreślony w zakresie zakupu działek pod budownictwo mieszkalne. Pozwany
zapoznał się z ofertą zakupu nieruchomości działki nr 377, obręb 211 w Rz., będącej
własnością pozwanej Spółki.
Jednakże, jak ustalono powyższej, pozwany Józef F. nie był zainteresowany jej
zakupem, albowiem w odniesieniu do tej nieruchomości nie była wydana jeszcze decyzja
o warunkach zabudowy, ani też nie wydano pozwolenia na budowę. Z tego względu, dla
pozwanego Józefa F. nieruchomość ta była niepewna, a jej cena za wysoka.
Dopiero po uzyskaniu, przez Mariusza C. i Kamila F. decyzji o warunkach zabudowy
w dniu 24 maja 2006 r., o czym dowiedział się syn Józefa F. – Paweł F. od Mariusza C.,
nieruchomością zainteresowali się Józef i Paweł F. jako wspólnicy spółki cywilnej,
co doprowadziło do zawarcia w dniu 14 marca 2007 r. przedwstępnej umowy sprzedaży
przedmiotowej nieruchomości pomiędzy Mariuszem C., Kamilem F. i Pawłem K., a Pawłem
F. i Józefem F. jako wspólnikami spółki cywilnej działającej pod nazwą „I.C.” Zakład
Systemów Wentylacyjnych Konstrukcyjnych i Odpylających s.c. F. Józef, F. Paweł w Cz.
Powódka nie stworzyła warunków do zawarcia umowy między tymi stronami umowy,
bowiem w ogóle nie wskazała Mariusza C., Kamila F. i Pawła K. jako właścicieli działki
nr 377.
Ostatecznie dopiero po uzyskaniu przez Mariusza C. i Kamila F. decyzji o pozwoleniu
na budowę w dniu 6 lipca 2007 r., przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu
17 sierpnia 2007 r. przez spółkę jawną „I.C.F.” Spółka jawna z siedzibą w Cz., która powstała
w wyniku przekształcenia się ze spółki cywilnej „I.C.” Zakład Systemów Wentylacyjnych
Konstrukcyjnych i Odpylających s.c. F. Józef, F. Paweł z siedzibą w Cz., na skutek podjęcia
uchwały przez wspólników w dniu 21 lutego 2007 r.
Z tego też względu, nie można uznać, iż pozwany Józef F. ponosi wobec powódki,
jakąkolwiek odpowiedzialność odszkodowawczą wynikającą z zawartej umowy pośrednictwa
z dnia 29 kwietnia 2006 r. na podstawie art. 471 k.c., bo skoro jako osoba fizyczna nie nabył
działki a powódka nie podjęła czynności umożliwiających nabycie działki od osób
fizycznych, które były jej właścicielami ze wspólnikami s.c. „I.C.” czy spółką jawną „I.C.”.
Z tych też względów Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w pkt II i oddalił
powództwo w stosunku do pozwanego Józefa F. na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.
9
Zmiana rozstrzygnięcia Sądu I instancji skutkowała także zmianą orzeczenia
w zakresie kosztów procesu za I instancję oraz Sąd orzekł o kosztach procesu za II instancję
w myśl art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c.
10