raport - QBusiness.pl

POLSKA
Grunty inwestycyjne
ZARYS OGÓLNY
Wysoki popyt na rynku nieruchomości w ostatnich latach
spowodował, że ceny gruntów pod inwestycje zarówno
mieszkaniowe jak i komercyjne systematycznie rosły. Działo
się tak aż do pierwszej połowy 2008. Skumulowana ilość
gruntów, jaka trafiła na rynek w 2008 roku, zmiana warunków
gospodarczych i zastój na rynku nieruchomości, przyniosły
zdecydowany spadek popytu i cen gruntów. W zależności od
rodzaju działek i lokalizacji ceny spadły od kilku do nawet 50%.
Po raz pierwszy na rynku jest tak duża przewaga podaży nad
popytem. W minionych latach podaż gruntów inwestycyjnych
była niewielka, a sytuacja pogorszyła się jeszcze z chwilą
unieważnienia większości obowiązujących planów
zagospodarowania. Ograniczona ilość działek przygotowanych
do inwestycji oraz dobra koniunktura na rynku nieruchomości
wywołały szybki wzrost cen.
Po raz pierwszy na rynku jest tak duża
przewaga podaży nad popytem.
Dynamiczny rozwój sektora nieruchomości w Polsce zachęcił
firmy nie działające do tej pory w sektorze deweloperskim,
jak również deweloperów zagranicznych, do wejścia na polski
rynek, nawet kosztem zakupu bardzo drogich gruntów. Wraz
z pojawieniem się kryzysu finansowego w drugiej połowie
2008 roku i spadkiem popytu oraz cen na rynku nieruchomości,
wiele spośród tych firm pozostało z aktywami, które znacząco
zagrażają ich płynności finansowej.
Spadek popytu uderzył także w gminy, które nie mogą obecnie
znaleźć chętnych na wystawiane przez nie na przetargach grunty,
co znacząco zmniejszy wpływy do ich budżetu.
Firmy, które dostosowały się do zmieniających się warunków
rynkowych i w porę ograniczyły swoje inwestycje, szukają teraz
możliwości zakupu atrakcyjnych terenów. Obecnie jednak banki
nie udzielają kredytów na zakup gruntów, co daje znaczącą
przewagę inwestorom dysponującym gotówką.
TERENY POD INWESTYCJE MIESZKANIOWE
Średnia wartość działek pod zabudowę mieszkaniową za mkw PUM
(Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna) w największych miastach
zmniejszyła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy o około 12%.
Największy spadek odnotowano w przedziale cen minimalnych,
czyli cen gruntów przeznaczonych pod duże inwestycje.
W największym stopniu ceny obniżyły się w Trójmieście
i na Śląsku (nawet o 50%) oraz na przedmieściach Warszawy
(ponad 40%). Średnio dla 7 największych aglomeracji było to
29%. W Krakowie i w centrum Warszawy odnotowany został
najmniejszy spadek cen.
Maksymalne ceny ofert na grunty inwestycyjne spadły
przeciętnie o około 9%. Największy spadek miał miejsce
w Aglomeracji Śląskiej, Krakowie oraz w Łodzi. Poza centrum
Ceny działek pod zabudowę mieszkaniową
w głównych miastach Polski za mkw PUM
Zmiany w cenach I poł. 2008 / I poł. 2009
Miasto / region
Miasto / region
Min
Max
Średnia
Warszawa - Centrum
-11%
-12%
-12%
Warszawa - Poza centrum
-43%
0%
-17%
Kraków
-6%
-14%
-12%
Łódź
-33%
-13%
-20%
Poznań
-14%
0%
-5%
Śląsk
-50%
-18%
-29%
Trójmiasto
-50%
-8%
-24%
Wrocław
-25%
-10%
-15%
Średnia
-29%
-9%
-17%
I POŁOWA 2 0 0 9
COLLIERS
I połowa 2008
I połowa 2009
Min
Max
Średnia
Min
Max
Średnia
Warszawa - Centrum
225
625
425
200
550
350
Warszawa
- poza centrum
175
275
225
100
275
187,5
Kraków
160
350
255
150
300
225
Łódź
150
275
212,5
100
240
170
Poznań
175
350
262,5
150
350
250
Śląsk
150
275
212,5
75
225
150
Trójmiasto
200
325
262,5
100
300
200
Wrocław
200
360
280
150
325
220
INTERNATIONAL
46
P O L S K A Grunty inwestycyjne
Warszawy i w Poznaniu ceny maksymalne utrzymały się na
niezmienionym poziomie.
Największa rozbieżność wśród ofert występuje w Warszawie,
Krakowie i Poznaniu. Świadczy to o największej różnorodności
projektów inwestycyjnych, jakie oferują te rynki.
Odnotowano zatem spadek dla cen minimalnych o 50% i 25%
dla cen maksymalnych. We Wrocławiu ceny wahają się między
200 a 350 EUR/mkw (spadek odpowiednio o 20% i 26%
w porównaniu z połową 2008 roku), a w Poznaniu od 180 do
300 EUR/mkw (spadek o 20% i 33%). Podobne zmiany cen
(ponad 20%) odnotowano w Łodzi i Krakowie.
TERENY POD INWESTYCJE BIUROWE
Ceny działek pod zabudowę biurową
w głównych miastach Polski za mkw
powierzchni najmu brutto (GLA) w I poł. 2009
Najwyższe ceny nadal utrzymują się w centrum stolicy
i wynoszą od 250 do 700 EUR za mkw GLA (powierzchnia
najmu brutto). Oznacza to, że ceny obniżyły się średnio o 17%
w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. Najpopularniejszymi
lokalizacjami w Warszawie pozostają Centralny Obszar Biznesu,
Mokotów i Aleje Jerozolimskie.
Miasto / region
Spośród wszystkich dużych aglomeracji największy spadek
cen gruntów pod inwestycje biurowe nastąpił w Trójmieście,
Wrocławiu i Poznaniu. Obecnie w Gdańsku ceny działek
wynoszą od 150 do 450 EUR za mkw GLA, podczas gdy
w połowie 2008 roku był to przedział od 300 do 600 EUR/mkw.
Ceny gruntów pod zabudowę biurową
w głównych miastach Polski za mkw
powierzchni najmu brutto (GLA) w I poł. 2009
KAUNAS
KALININGRAD
VILINUS
150-450 EUR
250-700 EUR
Min
180-280 EUR
BRNO
IVANO-FRANKIVS'K
BRATISLAVA
I POŁOWA 2 0 0 9
KOŠICE
COLLIERS
Max
Średnia
275
875
575
250
700
475
375
300
180
280
230
Łódź
125
325
225
100
250
175
Poznań
225
450
337,5
180
300
240
Śląsk
125
300
212,5
125
220
160,5
Trójmiasto
300
600
450
150
450
300
Wrocław
250
475
362.5
200
350
275
Zmiany w cenach I poł. 2008 / I poł. 2009
Miasto / region
Min
Max
Średnia
Warszawa - Centrum
-9%
-20%
-17%
Kraków
-20%
-25%
-23%
Łódź
-20%
-23%
-22%
Poznań
-20%
-33%
-29%
Śląsk
0%
-27%
-19%
Trójmiasto
-50%
-25%
-33%
Wrocław
-20%
-26%
-24%
Średnio
-20%
-26%
-24%
100-250 EUR
L'viv
Min
225
DRESDEN
EUR
Średnia
Kraków
BERLIN
125-300
PRAHA
Max
I połowa 2009
Warszawa
- Centrum
158-300 EUR
200-350 EUR
I połowa 2008
TERENY POD INWESTYCJE HANDLOWE
Podaż atrakcyjnych gruntów pod zabudowę usługowohandlową jest w Polsce ograniczona, co wynika z trudności
związanych z uzyskaniem zgody na budowę obiektów
wielkopowierzchniowych. Z uwagi na dynamiczny rozwój
INTERNATIONAL
4747
P O L S K A Grunty inwestycyjne
rynku powierzchni handlowych w ostatnich latach, deweloperzy
zainteresowali się mniejszymi miastami, co z kolei spowodowało
wzrost popytu i cen działek w tych lokalizacjach.
Obecnie większość inwestorów uważa zakup gruntów
w miejscowościach poniżej 50 000-75 000 mieszkańców za
ryzykowny i poszukuje gruntów w okolicach większych miast.
Jednakże w mniejszych miastach trwa ożywienie związane
z poszukiwaniem terenów spełniających warunki sieci
handlowych, których powierzchnia handlowa nie przekracza
2000 mkw.
Wielu inwestorów liczy na zwiększenie
posiadanych banków ziemi z myślą
o przyszłych inwestycjach bądź na sprzedaż
zakupionych gruntów z dużym zyskiem
w przyszłości.
Średnio działki pod zabudowę handlową potaniały w 2009
roku nawet o 30%. Ceny wahają się od 40 do 200 EUR/mkw,
Ceny gruntów pod zabudowę magazynową
w głównych lokalizacjach w I poł. 2009
KAUNAS
KALININGRAD
25-60 EUR
VILINUS
40-55 EUR
Strefa III 17-30 EUR
30-55 EUR
30-45 EUR
BERLIN
DRESDEN
17-30 EUR
EUR
L'viv
BRNO
52-78 EUR
IVANO-FRANKIVS'K
BRATISLAVA
I POŁOWA 2 0 0 9
KOŠICE
COLLIERS
TERENY POD INWESTYCJE MAGAZYNOWE
Wśród deweloperów obiektów magazynowych nadal
największym zainteresowaniem cieszą się takie lokalizacje
jak Warszawa, okolice Poznania, Górny i Dolny Śląsk, a także
Stryków (na północ od Łodzi), które mogą się pochwalić
najlepiej rozwiniętą infrastrukturą drogową oraz planowanymi
inwestycjami drogowymi.
Ceny gruntów przeznaczonych pod działalność logistyczną
i produkcyjną również spadły w ostatnich miesiącach.
W zależności od lokalizacji ceny spadły od kilku do nawet 30%.
Ceny działek w I Strefie Warszawy są najwyższe w kraju, jednak
również tu odnotowany został spadek o ponad 20%. Obecnie
wahają się między 55 a 150 EUR/mkw. W II i III Strefie miał
miejsce spadek przede wszystkim cen maksymalnych – o około
30%.
Znaczący spadek cen odnotowano także na Górnym i Dolnym
Śląsku. W Krakowie i Gdańsku nie odnotowano zmian w cenach
w porównaniu z analogicznym okresem 2008 roku. Nie są to
jednak lokalizacje, które cieszą się dużym zainteresowaniem
wśród deweloperów nieruchomości magazynowych. Najniższe
ceny gruntów odnotowano w Polsce Centralnej – w okolicach
Łodzi i warszawskiej III Strefy (17-30 EUR/mkw).
PROGNOZY
Strefa I 55-150 EUR
Strefa II 26-50 EUR
20-70
PRAHA
jednakże średnia cena, którą chcą płacić inwestorzy wynosi
80-90 EUR/mkw.
Mimo dużego spadku cen gruntów inwestorzy nadal wstrzymują
się z decyzją o ich zakupie, licząc na dalsze obniżenie cen.
Uważamy, że najbliższe miesiące to najlepszy okres do zakupu
gruntów. Ceny powinny osiągnąć minimum na przełomie
2009 i 2010 roku. Jeśli jednak zostaną zawarte znaczące
transakcje sprzedaży gruntów, a finansowanie stanie się bardziej
dostępne zarówno w zakresie samych decyzji kredytowych
jak i warunków, na których będzie ono udzielane, to w ciągu
najbliższych miesięcy spadek cen powinien się zatrzymać. Wielu
inwestorów liczy na zwiększenie posiadanych banków ziemi
z myślą o przyszłych inwestycjach bądź na sprzedaż
zakupionych gruntów z dużym zyskiem w przyszłości. Dla
inwestorów nieobciążonych aktywami zakupionymi w czasach
hossy i dysponujących gotówką będzie to okres wyjątkowo
korzystnych zakupów.
INTERNATIONAL
4848