10 – FACILITY 40 – PROPERTY 56 – ASSET 49
Transkrypt
10 – FACILITY 40 – PROPERTY 56 – ASSET 49
Indeks: 411086 4999 zł netto Cena brutto: 53,99 zł (w tym 8% VAT) 2/2016 Nr 2 (79) kwiecień-maj 2016 10 – FACILITY Optymalizacja zużycia energii – analiza składowych faktur Warsztaty 40 – PROPERTY Tenant Relationship Management Poradnik 56 – ASSET Negocjowanie i renegocjowanie komercyjnych umów najmu Poradnik „Nie mam jednak jeszcze pewności, czy to nasze wynalezione koło nie jest tylko „dojazdówką”, którą kiedyś trzeba będzie wymienić na sprawdzony, zachodni model, by wykorzystać pełne możliwości naszego multibranżowego modelu zarządzania”. 68 – ASSET W przypadku upadłości najemcy Prawo Artur Morawski, IFMA Polska – o relacjach pomiędzy Property i Facility Management. Powiększamy 76 stron profesjonalnej wiedzy o–zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi Fund,się! Asset i Property Management usługi dedykowane inwestorom ZEN - kurtyna powietrzna o wielu obliczach... Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami Obsługa techniczna nieruchomości Utrzymanie czystości Inwestycje budowlane Techniczna ochrona mienia Okresowe kontrole budowlane Kontrole realizacji inwestycji Obrót nieruchomościami NASZE ATUTY Harmonia techniki i designu. Zen jest jak żywa woda, odnawiająca się bez przerwy (...) jest zawsze świeży i w każdej chwili tworzy siebie na nowo. T. Deshimaru Profesjonalnie wyposażone Terenowe Ekipy Techniczne Call Center centrum zgłoszeniowe dla naszych klientów działające 24h, 7 dni w tygodniu Zasięg działalności: cały kraj System CRM możliwość kontroli zaawansowania realizacji zlecenia przez Klienta 20-letnie doświadczenie na rynku przedsiębiorstwo zarządzania nieruchomościami Sp. z o.o. Odwiedź nas: www.rosenberg.pl www.pzn.com.pl W TYM NUMERZE: BIUROWCE / CENTRA HANDLOWE / ORGANIZACJE 6 Ewakuacja próbna budynku To jeden z głównych obowiązków właścicieli i zarządcy obiektu wynikających z regulacji prawnych dotyczący ochrony przeciwpożarowej. 18Zestawienia branżowe Techniczne utrzymanie nieruchomości. Znajdź najlepszego partnera biznesowego dla swoich potrzeb. 28 Nowa ustawa o f-gazach 32 Bezpieczeństwo pracowników to priorytet S PIE to jeden z liderów europejskiego rynku FM. Od lat znajduje się w czołówce najpopularniejszych usługodawców w tym sektorze zarówno w Europie Zachodniej, jak i w Polsce. Rozmawiamy z Dyrektorem Generalnym SPIE GmbH, Marcusem Holzkem, wieloletnim obserwatorem rynku, o tym, jak powinien rozwijać się Facility Management i czym polski model różni się od wzorców niemieckich. FACILITY 4 W drodze do doskonałości. Szkolenie FM 6 Próbna ewakuacja budynku 10 Zapoznaj się z fakturą za prąd 18 Techniczne utrzymanie nieruchomości 26 Nieruchomość w dobrych rękach 28 Nowa ustawa o f-gazach – sprawdź, czy spełniasz wymogi 30Inteligentne systemy sterowania oświetleniem 32 Bezpieczeństwo pracowników to priorytet PROPERTY 36 Mobilne meble od MDD 38 BACnet – idealne połączenie wodnej instalacji HVAC z automatyką budynku 40Tenant Relationship Management 44Czas na odstawienie dojazdówki Sprawdź, czy spełniasz wymogi. Nowa ustawa o tzw. f-gazach, uchwalona przez Sejm RP w ubiegłym roku, nałożyła szereg obowiązków na uczestników rynku obrotu czynnikami chłodniczymi oraz użytkowników urządzeń i instalacji je zawierających. 50BIM a Common Data Environment Wznoszone przez ostatnie dekady obiekty publiczne, przemysłowe, a nawet już ekskluzywne apartamentowce są niezwykle złożonymi maszynami, składającymi się z milionów elementów, z których dziesiątki tysięcy wymagają konserwacji, napraw i przeglądów. ASSET 50BIM a Common Data Environment 53 Wsparcie środowiska bazodanowego 56 Negocjowanie i renegocjowanie komercyjnych umów najmu 60Elastyczność w realizacji potrzeb najemcy 62 Asset Management – próba uporządkowania pojęć (cz. II) 68W przypadku upadłości najemcy 72 Nowości ze świata certyfikacji Real Estate Manager 10 Zapoznaj się z fakturą za prąd Warsztaty z optymalizacji zużycia mediów (cz. II). 44 Czas na odstawienie dojazdówki Czy zarządca nieruchomości powinien mieć kompetencje facility managera? 40 SPIS TREŚCI Tenant Relationship Management Jak zarządzać relacjami z najemcami w kontekście marketingu CH? 56 Negocjowanie i renegocjowanie komercyjnych umów najmu Warsztaty z profesjonalnego zawierania umów najmu – cz. I. W przypadku upadłości najemcy 68 Wpływ nowego prawa restrukturyzacyjnego oraz znowelizowanego prawa upadłościowego na umowy najmu komercyjnego www.realestatemanager.com.pl FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 W drodze do doskonałości VI Ogólnopolskie Szkolenie FM w hotelu Narvil**** R edakcja magazynu „Real Estate Manager” już po raz szósty organizuje praktyczne i warsztatowe spotkanie dla specjalistów działających na rynku profesjonalnego utrzymania nieruchomości komercyjnych. Tym razem spotykamy się w ekskluzywnym hotelu Narvil****, gdzie przez dwa dni w doborowym towarzystwie i przyjaznej atmosferze będziemy rozwiązywali najbardziej palące problemy zawodowe polskich zarządców i facility managerów. Nie przegap okazji, by wziąć udział w praktycznych warsztatach i prelekcjach, które udoskonalą Twoje umiejętności i uzupełnią wiedzę z najważniejszych obszarów zawodowych. Bądź z nami w dniach 17–18 maja! SIWZ dla ekspertów – złote zasady kontraktowania dostawców usług Rozpoczynamy mocnym panelem merytorycznym, podczas którego nasz ekspert – Kamila Mizarecka z Centrum Zamówień Publicznych – omówi, w jaki sposób tworzyć dokumentację z obszaru Specyfikacji Istotnych Warunków Zamówienia na usługi z obszaru obsługi nieruchomości komercyjnych, zarządzania, techniki, ochrony i utrzymania czystości w warunkach przetargu publicznego oraz postępowania komercyjnego. 4 www.szkolenie-fm.pl W DRODZE DO DOSKONAŁOŚCI FACILITY Książka obiektu budowlanego w praktyce Z kolei A gnieszka Chmarz yńska, autorka Poradnika dla Zarządcy obiektu biurowego, rozjaśni wszelkie wątpliwości na temat prowadzenia tego najważniejszego dla każdej nieruchomości dokumentu. Dzięki jej konsultacjom i wskazówkom uczestnicy poznają przekrojowe i pogłębione techniki i wymogi przeprowadzania różnego rodzaju przeglądów okresowych. Service charge – katalogi kosztów i raportowanie w praktyce Poznaj najważniejsze reguły rządzące rozliczaniem kosztów eksploatacyjnych. Dr Zuzanna Paciorkiewicz, MRIC, wykładowczyni w Szkole Głównej Handlowej, praktyk z wieloletnim stażem, poprowadzi merytoryczne warsztaty poświęcone temu skomplikowanemu zagadnieniu w oparciu o najlepsze doświadczenia wyniesione z zarządzania najważniejszymi portfelami nieruchomości i obiektami w Polsce. Morawski – przeprowadzi Cię przez meandry zagadnień związanych z obsługą gwarancji i wykrywania usterek na przykładzie praktycznego modelu współpracy z kooperantami. Obsługa gwarancji i wykrywanie usterek Nowoczesne zapisy w umowach najmu obiektów handlowych Chcesz w pełni kontrolować proces obsługi gwarancji w Twojej firmie? Zastanawiasz się, jakie prawa i obowiązki ciążą na dostawcach, w jaki sposób rozwiązywać kwestie sporne i jak przygotować się do współpracy z gwarantami na różnych etapach realizacji i użytkowania nieruchomości? Świetnie trafiłeś. Nasz ekspert – Artur Jesteś stroną umowy najmu? Myślisz o sposobie optymalizacji zapisów w umowach najmu, by prowadzić bezproblemową działalność operacyjną? Chcesz ograniczyć ryzyko i unikać szkodliwych zapisów na podstawie analizy aktualnych trendów rynkowych? Sławomir Lisiecki z kancelarii Galt, ekspert reprezentujący różne strony w procesie zawierania skomplikowanych umów najmu, opowie o tym, jak chronić własny biznes i rozwiązywać spory na drodze polubownej. Praktyczne metody obniżania kosztów, optymalizacja kosztów/studium przypadku Jeśli zastanawiasz się, w jaki sposób optymalizować koszty utrzymania nieruchomości i poszukujesz oszczędności nie tylko na kontraktach, ale przede wszystkim w obszarach, których do tej pory nie eksplorowałeś, świetnie trafiłeś. Nasi eksperci zaprezentują najciekawsze metody ograniczania kosztów, które po szkoleniu będziesz mógł przenieść do swojej firmy. Skupimy się na ograniczeniu kosztów energii, optymalizacji umów na serwisy, zakupów materiałów, optymalizacji zatrudnienia oraz trikach stosowanych przez najskuteczniejszych zarządców w Polsce. Panel specjalny – BIM dla ekspertów! Po raz pier wszy w tak prak t yczny sposób zaprezentujemy możliwości, jakie stwarza stosowanie narzędzi typu Building Information Management System. Jako zarządca i osoba prowadząca nieruchomości z pewnością w przyszłości będziesz musiał je stosować. Poznaj możliwości, jakie stwarza, wraz z naszymi ekspertami, którzy zaprezentują Ci pełne spektrum możliwości BIM. Weź udział w szkoleniu, poznaj praktyczne aspekty zarządzania i spotkaj się z najlepszymi ekspertami z branży! www.szkolenie-fm.pl 5 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Próbna ewakuacja budynku Jeden z głównych obowiązków właścicieli i zarządcy obiektu, wynikający z regulacji prawnych dotyczących ochrony przeciwpożarowej. W myśl przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej właściciel lub zarządca obiektu przeznaczonego dla ponad 50 osób będących jego stałymi użytkownikami, niezakwalifikowanego do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV (tzn. budynki mieszkalne), powinien co najmniej raz na 2 lata przeprowadzać praktyczne sprawdzenie organizacji oraz warunków ewakuacji z całego obiektu. Agnieszka Chmarzyńska Ochrona przeciwpożarowa – regulacje prawne Ochrona przeciwpożarowa to bardzo szerokie pojęcie dotyczące zapobiegania pożarom i z walc zania ich. Zagadnienia dot yczące ochrony przeciwpożarowej regulują przede wszystkim następujące akty prawne: PP Ustawa o ochronie przeciwpożarowej1, PP rozporządzenie MSWiA w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych2, PP rozporządzenie MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów3, PP rozporządzenie Ministra Infrastruktur y w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie4. 1 2 3 4 6 Zgodnie z zawartą w Ustawie o ochronie przeciwpożarowej definicją ochrona przeciwpożarowa polega na realizacji przedsięwzięć mających na celu ochronę życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem przez: PP zapobieganie powstawaniu i rozprzestrzenianiu się pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia, PP zapewnienie sił i środków do zwalczania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia, PP prowadzenie działań ratowniczych. Przepisy Ustawy o ochronie przeciwpożarowej nakładają na właściciela budynku lub działającego w jego imieniu zarządcę szereg obowiązków, do których należą m.in.: PP przestrzeganie przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych; PP wyposażenie budynku, obiektu budowlanego lub terenu w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice, w tym zapewnienie konserwacji i naprawy tych urządzeń w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie; PP zapewnienie osobom przeby wając ym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji; PP przygotowanie budynku, obiektu budowlanego lub terenu do prowadzenia akcji ratowniczej; PP zapoznanie pracowników z przepisami przeciwpożarowymi; Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 178, poz. 1380. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, Dz. U. Nr 124, poz. 1030. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, Dz. U. Nr 109, poz. 719. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz. U. Nr 75, poz. 690. PRÓBNA EWAKUACJA BUDYNKU PP ustalenie sposobów postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia. Umowa o świadczenie usług z zakresu ochrony przeciwpożarowej W celu zapewnienia ochrony przeciwpożarowej w budynku komercyjnym warto podpisać umowę o świadczenie usług z tego zakresu z wyspecjalizowaną firmą. W umowie należy przede wszystkim nałożyć na zleceniobiorcę obowiązek sprawowania nadzoru nad budynkiem ze strony inspektora ochrony ppoż., który w praktyce jest prawą ręką właściciela i zarządcy w kwestiach dotyczących bezpieczeństwa pożarowego budynku. Inspektor ochrony przeciwpożarowej, oprócz sprawowania nadzoru nad budynkiem i przeprowadzania kompleksowych, okresowych (przynajmniej raz na kwartał) kontroli bieżącego stanu ochrony przeciwpożarowej budynku, może również pełnić funkcje doradcze i konsultacyjne, w tym wydawać pisemne opinie w sprawach dotyczących ochrony ppoż. budynku, projektów jego przebudowy lub modernizacji w zakresie spełnienia wymagań ochrony ppoż. czy też decyzji wydawanych przez Państwową Straż Pożarną. REKLAMA Inspektorowi możemy również zlecić opracowanie i aktualizację Instrukcji bezpieczeństwa pożarowego (IBP) oraz pomoc przy organizowaniu i przeprowadzaniu ćwiczeń polegających na praktycznym sprawdzeniu organizacji oraz warunków ewakuacji budynku, które − zgodnie z obowiązującymi przepisami − należy przeprowadzać przynajmniej raz na dwa lata. Inspektor może także na nasze zlecenie prowadzić szkolenia informacyjne z zakresu ochrony ppoż. pracowników głównych serwisów budynku (serwisu technicznego, ochrony i serwisu sprzątającego). FACILITY Właściciele lub w ystępujący w ich imieniu zarządcy budynków użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego (np. hoteli) oraz pro- PP określenie wyposażenia w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice oraz sposoby poddawania ich przeglądom technicznym i czynnościom konserwacyjnym; PP metody postępowania na wypadek pożaru i innego zagrożenia; PP sposoby zabezpieczenia prac niebezpiecznych pod względem pożarowym, jeżeli takie prace są przewidywane; PP warunki i organizację ewakuacji ludzi oraz sposoby sprawdzania ich w praktyce; PP sposoby zapoznania użytkowników obiektu, w tym zatrudnionych pracowników, z przepisami przeciwpożarowymi oraz treścią instrukcji; PP zadania i obowiązki w zakresie ochrony przeciwpożarowej obiektów dla osób będących ich stałymi użytkownikami; PP plany obiektów, obejmujące także ich usytuowanie, oraz terenu przyległego, z uwzględ- dukcyjnych i magazynowych o kubaturze przekraczającej 1000 m3 (przeciętnie ok. 300 m2) mają obowiązek zapewnić i wdrożyć instrukcję bezpieczeństwa pożarowego zawierającą: PP warunki ochrony przeciwpożarowej wynikające z przeznaczenia obiektu, sposobu użytkowania, prowadzonego procesu technologicznego i jego warunków technicznych, w tym zagrożenia wybuchem; nieniem graficznych danych dotyczących w szczególności: PP powierzchni, wysokości i liczby kondygnacji budynku; PP odległości od obiektów sąsiadujących; PP parametrów pożarowych występujących substancji palnych; PP gęstości obciążenia ogniowego w strefie pożarowej; Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 PP kategorii zagrożenia ludzi, przewidywanej liczby osób na każdej kondygnacji i w poszczególnych pomieszczeniach; PP lokalizacji pomieszczeń i przestrzeni zewnętrznych zaklasyfikowanych jako strefy zagrożenia wybuchem; PP podziału obiektu na strefy pożarowe; PP warunków ewakuacji, ze wskazaniem kierunków i wyjść ewakuacyjnych; PP miejsca usytuowania urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic, kurków głównych instalacji gazowej, materiałów niebezpiecznych pożarowo oraz miejscu sytuowania elementów sterujących urządzeniami przeciwpożarowymi; PP hydrantów zewnętrznych oraz innych źróde ł c zer pania wod y do celów przeciwpożarowych; PP dróg pożarowych i innych dróg dojazdowych, z zaznaczeniem wjazdów na teren ogrodzony; PP wskazanie osób lub podmiotów opracowujących instrukcję. Sprawdzenie organizacji ewakuacji obejmuje takie kwestie, jak: PP skuteczność sposobu informowania użytkowników budynku o zagrożeniu i o konieczności ewakuacji, PP reakcje użytkowników budynku na alarm, PP działania podejmowane podczas ewakuacji przez służby budynkowe, PP czas potrzebny na opuszczenie budynku przez wszystkie osoby w nim się znajdujące, PP procedury opracowane na wypadek pożaru. Warunki ewakuacji są sprawdzane m.in. pod kątem: PP drożności dróg i wyjść ewakuacyjnych, PP stanu technicznego środków zabezpieczenia przeciwpożarowego, PP możliwości rozgłaszania sygnałów ostrzegawczych i komunikatów głosowych. O terminie przeprowadzenia ewakuacji należy powiadomić właściwych miejscowo komendantów powiatowych (miejskich) Państwowej Straży Pożarnej, straży oraz policji, nie później niż na tydzień przed planowanym podjęciem próby. W tym miejscu pojawia się kwestia informowania najemców o terminie ewakuacji. Z jednej strony można powiedzieć, że aby móc rzeczywiście sprawdzić, jak radzą sobie najemcy budynku i służby budynkowe w sytuacji ewakuacji, nie należy ich informować o planowanych ćwiczeniach. Jednak z drugiej strony trzeba mieć świadomość, że brak takiej wiadomości może spowodować poważne skutki finansowe po stronie najemców, zwłaszcza instytucji finansowych. Najpraktyczniejszym rozwiązaniem wydaje się poinformowanie przedstawicieli najemców o planowanej próbie, przesłanie im scenariusza oraz spotkanie się z nimi − w obecności inspektora ppoż. w razie takiej konieczności − by w yjaśnić wszelkie wątpliwości, które mogą się pojawić w związku z ćwiczeniami. Należy bowiem pamiętać, że pomimo w ynikającej z przepisów prawa konieczności przeprowadzenia ewakuacji próbnej nie wszyscy najemcy muszą zdawać sobie sprawę z istnienia tego typu obowiązku. Dlatego tym bardziej warto jest zakomunikować im planowane działania i z wyprzedzeniem odpowiedzieć na wszelkie pytania. W takiej sytuacji najemcom będzie przysługiwało prawo poinformowania o ćwiczeniach swoich pracowników. Tę kwestię można pozostawić pod decyzję najemców, zaznaczając jednocześnie, żeby nie rozpowszechniać tej informacji, aby ć wiczenia przebiegły we w miarę realnych warunkach. Po przeprowadzeniu ewakuacji warto wysłać do najemców maila z zapytaniem, jak przebiegała ona na ich powierzchni i czy mają jakieś uwagi bądź spostrzeżenia. Informacje tego typu mogą okazać się bardzo przydatne podczas tworzenia sprawozdania z przebiegu ewakuacji i pomocne w wyeliminowaniu ewentualnych nieprawidłowości. Po ewakuacji próbnej należy sporządzić protokół dokumentujący przeprowadzane ćwiczenia. Zadanie to powinno zostać powierzone inspektorowi ds. ppoż. zajmującemu się budynkiem. UWAGA! Niezmiernie istotne jest zarówno poprawne ogłoszenie rozpoczęcia, jak i zakończenia akcji ewakuacyjnej. Komunikaty o ogłoszeniu ewakuacji budynku w nowoczesnych obiektach komercyjnych zwykle przekazywane są za pomocą dźwiękowego systemu ostrzegawczego (DSO), natomiast odwołanie ewakuacji powinno nastąpić przede wszystkim przez przekazanie informacji przez dowodzącego akcją lub wyznaczonych pracowników ochrony przy użyciu megafonów. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie Ins trukcja bezpiec zeńs t wa pożarowego powinna być poddawana okresowej aktualizacji co najmniej raz na dwa lata, a także po takich zmianach sposobu użytkowania obiektu lub procesu technologicznego, które wpływają na zmianę warunków ochrony przeciwpożarowej. Instrukcja składa się z dwóch części: opisowej i graficznej. W części graficznej zaznacza się drogi ewakuacyjne, miejsca usy tuowania sprzętu i urządzeń przeciwpożarowych. Instrukcja powinna być sporządzona przez osobę uprawnioną, zatwierdzona i wdrożona do stosowania. Zarządca powinien uzyskać pisemne potwierdzenie przez najemców i użytkowników budynku komercyjnego zapoznania się z obowiązującą instrukcją lub jej aktualizacją. Ewakuacja próbna Właściciel lub zarządca obiektu przeznaczonego dla ponad 50 osób będących jego stałymi użytkownikami, niezakwalifikowanego do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV (tzn. budynki mieszkalne) powinien co najmniej raz na 2 lata przeprowadzać praktyczne sprawdzenie organizacji oraz warunków ewakuacji z całego obiektu (tzw. ewakuację próbną). Inspektor ochrony ppoż., z którym współpracuje zarządca budynku, powinien pomóc przy organizacji i przeprowadzić ewakuację próbną. Zadania inspektora obejmują także przygotowanie scenariusza ćwiczeń i sprawozdania po ich przeprowadzeniu. 8 Protokół z ćwiczeń w zakresie praktycznego sprawdzenia organizacji oraz warunków ewakuacji powinien zawierać m.in. następujące informacje: PP Nazwa i adres obiektu oraz jego charakterystyka, w tym przede wszystkim: liczba kondygnacji, liczba wyjść ewakuacyjnych, dostęp do obiektu umożliwiający wykorzystanie sprzętu straży pożarnej (dogodny/ niedogodny), czy obiekt spełnia wymagania techniczne ewakuacji w świetle obowiązujących przepisów, czy dla obiektu wymagana jest instrukcja bezpieczeństwa pożarowego (jeśli tak, to czy w instrukcji ujęte zostały zasady ewakuacji), czy instrukcja była aktualizowana (jeśli tak, to należy podać datę ostatniej aktualizacji), sposób ogłaszania alarmu pożarowego w obiekcie, czy personel był przeszkolony (data ostatniego szkolenia), liczba ewakuowanych z każdej kondygnacji. PP Data ćwiczeń, godzina rozpoczęcia i zakończenia. PP Organizator ćwiczeń. PP Liczba osób uczestniczących w ćwiczeniach. PRÓBNA EWAKUACJA BUDYNKU PP Założenia przyjęte do ewakuacji (miejsce zbiórki dla ewakuowanych osób, czyli tzw. punkt zborny), kierujący akcją ewakuacyjną, czy miała miejsce ewakuacja części czy całości budynku, czy działania zostały zapowiedziane, czy nie, ocena zachowania ewakuowanych osób. PP Zachowanie personelu (znajomość zadań na w ypadek ewakuacji, postępowanie zgodne z wyznaczonym algorytmem działań, utrzymanie z osobami ewakuowanymi kontaktu zapewniającego zachowanie spokoju w grupie, umiejętność oceny sytuacji i wyboru najkorzystniejszego sposobu postępowania, praktyczne w ykonanie zadań związanych z ewakuacją, otoczenie opieką ewakuowanych po wyprowadzeniu j e d n o s te k , p r ze k a z a n i e i n f o r m a c j i dowódcy jednostek PSP, zastosowanie się do poleceń kierującego akcją, ocena współdziałania). PP Wnioski i spostrzeżenia z przeprowadzonej ewakuacji. Sporządzony protokół z ćwiczeń należy przechow y wać w dokumentacji wewnętrznej obiektu, m.in. na potrzeby kontroli prowadzonych przez organy zewnętrzne. Po przeprowadzeniu ćwiczeń równie istotne jest sporządzenie planu prac naprawczych systemów i instalacji budynkowych (o ile takie okażą się konieczne) oraz planu innych czynności mających na celu usprawnienie działań ewakuacyjnych w przyszłości. Niezbędne jest oczywiście To właśnie przez opieszałość zginęło wiele osób w WTC. Byli sparaliżowani i niezdolni do działania lub celowo pozostali przed komputerem, by np. dokończyć maila. FACILITY przybył jako młody chłopak. Przez kolegów nazywany „Hard Core”, walczył w szeregach Amerykanów w Dolinie IaDrang w Wietnamie w 1965 r. Ponad dziesięć lat później przyjął amer ykańskie oby watelstwo i podjął studia w USA, których historią był zafascynowany. Już jako profesor prawa objął stanowisko dyrektora ochrony World Trade Center. Poprosił wówczas towarzysza broni służącego w siłach specjalnych, by ocenił ewentualne zagrożenia dla budynku WTC. Jako słaby punkt podano garaże, jednak raportem nikt się nie przejął. W 1993 r. furgonetka wyładowana ładunkami wybuchowymi eksplodowała 30 stóp (niecałe 10 m) od miejsca, które podano w raporcie. Podczas pierwszego ataku terrorystycznego Rescorla pracował w wieży. Od tego czasu wciąż obawiał się, że budynek zostanie zaatakowany po raz kolejny (o czym opowiada m.in. w filmie dokumentalnym „The Voice of the Prophet”). Gdy Rescorla został szefem ochrony banku inwestycyjnego Morgan Stanley, nalegał na przeniesienie siedziby instytucji w inne miejsce z obawy, że atak może się powtórzyć. Jednak jedyne, co udało mu się osiągnąć, to próbne ewakuacje przeprowadzane dwa razy do roku, które u większości pracowników nierzadko wzbudzał y żartobliw y uśmiech, ale dzięki którym ostatecznie w dzień ataku każdy wiedział, co ma robić. Natychmiast po uderzeniu przez samolot w pierwszą wieżę Rescorla kazał opuszczać biurowiec dwójkami, pomimo ogólnego komunikatu, by każdy pozostał na swoim miejscu. To właśnie przez opieszałość zginęło wiele osób w WTC. Byli sparaliżowani i niezdolni do działania lub celowo pozostali przed komputerem, by np. dokończyć maila. Okazało się, że personel firmy Morgan Stanley był tak dobrze wyszkolony (Rick nie uznawał żadnych sprzeciwów, od wszystkich wymagał wojskowej dokładności), że zginęło tylko kilka osób z prawie trzech tysięcy pracowników, w tym sam 62-letni Rescorla. Jego szczątek nigdy nie odnaleziono. Pracownicy pamiętają, jak śpiewał podczas ewakuacji patriotyczne pieśni, w tym „God Bless America” i walijski hymn wojenny „Men of Harlech” – zupełnie tak, jak robił to w Wietnamie, podnosząc morale kolegów. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie z obiektu, ocena zachowania personelu, sposobu wykonania powierzonych zadań, czy na miejscu zbiorki sprawdzono stan osobowy ewakuowanych, zabezpieczenie podstawowej dokumentacji (potwierdzającej, czy opiekunowie grup/najemców posiadają wiedzę na temat ewakuowanych osób). PP Zachowanie ewakuowanych (czy pojawiły się osoby, u których stwierdzono oznaki paniki i jeśli tak, to czy zachowania te rozszerzyły się na innych, czy stosowano się do poleceń kierującego akcją, czy znane były instrukcje na wypadek pożaru i ewakuacji, czy na drogach ewakuacyjnych zachowany był spokój, wybór dróg ewakuacyjnych w stworzonej sytuacji, ocena zachowania podopiecznych). PP Wsp ó ł d z i a ł a n i e z j e d n o s t k a m i P SP (Ćwic zenia ewakuac yjne pr zeprowadzono w obecności przedstawiciela: PSP/ OSP/Urzędu Gminy, znajomość zasad alarmowania, przyjęcie przybywających wykonanie prac zgodnie z zaplanowanym harmonogramem i protokolarne potwierdzenie ich prawidłowej i skutecznej realizacji. Rola ewakuacji próbnych jest nie do przecenienia. Na poparcie tego stwierdzenia oraz w ramach ciekawostki przytoczę historię związaną z ewakuacją ludzi z budynku World Trade Center (WTC), która miała miejsce 11 września 2001 r. podczas ataku terrorystycznego w Nowym Jorku. Największym najemcą jednej z dwóch wież WTC była w tym czasie firma Morgan Stanley, zatrudniająca prawie 3000 osób i zajmująca powierzchnię na 22 piętrach budynku. Za bezpieczeństwo jej pracowników odpowiadał Cyril Richard „Rick” Rescorla, który jako szef ochrony w Morgan Stanley uratował ponad 2700 pracowników firmy podczas ewakuacji drugiej wieży WTC. Postać Rescorli jest znana niewielu osobom, a był to człowiek, który odniósł wielkie zasługi, ratując ludzi nie tylko w trakcie ewakuacji WTC, ale i podczas wojny w Wietnamie. Cyril Richard Rescorla urodził się w Anglii, a do USA Źródła informacji o Rescorli: Anna Samoń, „Dziennik Związkowy Polish Daily News”, 11.09.2011 r. rickrescorla.com, BBC 9 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Zapoznaj się z fakturą za prąd Warsztaty z optymalizacji zużycia mediów (cz. II). O ptymalizacja umowy i kosztów energii elektrycznej możliwa jest bez ponoszenia jakichkolwiek nakładów finansowych przez właściciela nieruchomości na podstawie informacji, jakie można znaleźć na fakturach rozliczeniowych wystawianych przez zakłady energetyczne za zużytą energię oraz poprzez otrzymywanie od Operatorów Systemu Dystrybucyjnego (OSD) informacji o profilu wykorzystania energii elektrycznej w każdej godzinie doby, którą można odczytać z liczników energii elektrycznej lub systemów informatycznych dystrybutorów. Dzięki tym informacjom możemy przystąpić do skupienia się na doborze odpowiednich parametrów umowy, jakimi są grupy taryfowe oraz moce zamówione. Kolejnymi działaniami, do jakich można przystąpić po analizie faktury za energię elektryczną, jest możliwość określenia, czy w danym punkcie poboru mamy problem z nadmiernym wykorzystaniem energii biernej pojemnościowej, przekroczeń tgφ (czyli ilości pobranej energii biernej w stosunku do energii czynnej), przekroczeń mocy zamówionych, za które operatorzy obciążają odbiorców dodatkowymi opłatami wynikającymi z warunków umowy i taryfy dystrybucji energii elektrycznej. Znając możliwości podjęcia działań w celu optymalizacji umowy oraz jej 10 parametrów, należy koniecznie zapoznać się z podstawowymi informacjami o fakturze oraz analizie dostępnych danych. Zapoznajmy się z fakturą. Składa się ona z wielu składników, przez co wydaje się skomplikowana. Ma trudne nazewnictwo, ale po zagłębieniu się w opis każdej pozycji okazuje się cennym źródłem informacji dla każdego odbiorcy. Faktury w różnych obszarach dystrybucji energii wyglądają różnie, natomiast ich składniki w każdym regionie są takie same, a składają się z 3 części: informacyjnej, kosztów sprzedaży, kosztów dystrybucji energii. 1. Część informacyjna, znajdziemy w niej informacje takie jak: 1.1. Nazwa sprzedawcy/dystrybutora. 1.2.Dane adresowe odbiorcy: adres miejsca dostarczenia energii, numery liczników, numer Punktu Poboru Energii. 1.3.Wskazania licznika, na podstawie którego określa się wysokość zużycia energii czynnej i biernej oraz wykorzystanie mocy (KW) w wybranym okresie rozliczeniowym. 1.4.Grupa taryfowa i moc zamówiona, jakie zadeklarowaliśmy. 2. Część kosztów sprzedaży energii elektrycznej (w przypadku kiedy umowę mamy zawartą z jednym przedsiębiorstwem i jest to umowa kompleksowa): 2.1.stała opłata handlowa, 2.2.opłata zmienna, rozliczenie za zużytą czynną energię elektryczną (kWh). 3. Część kosztów dystrybucji 3.1.Koszty stałe, opłata za moc umowną (opłata przejściowa, opłata stała sieciowa), 3.2.Opłaty zmienne zależne od zużycia energii elektrycznej czynnej: i) s k ł a d n i k z m i e n n y s i e c i o w y – pokrycie kosztu przesyłu energii od wytwórcy do odbiorcy, straty w liniach przesyłowych oraz koszty utrzymania infrastruktury, ii) opłata jakościowa – opłata za utrzymanie równowagi w systemie elektroenergetycznym, 3.3.Opłaty zmienne za pobranie lub oddanie energii biernej: i) koszty energii biernej indukcyjnej (pobranej) – wytwarzanej przez indukcyjne silniki elektryczne, ii) koszty energii biernej pojemnościowej (oddanej) – generowane przez układy takie jak świetlówki, falowniki, urządzenia elektroniczne, 3.4.Koszt y kar za przekroczenia moc y umownej, oddawanie energii biernej (pojemnościowej), przekroczenie dopuszczalnej wartości tgφ. Sk ładnik i, k tóre powinny zainteresować odbiorcę w celu optymalizacji kosztów: PP dobór odpowiedniej mocy umownej, PP dobór odpowiedniej taryfy do specyfikacji obiektu, PP redukcja kosztów kar: zz za oddawanie do sieci energii biernej pojemnościowej, zz za nadmierne pobieranie energii biernej indukcyjnej (zazwyczaj dopuszczalne pobranie 40% wartości energii czynnej), zz przekroczenia mocy umownej. Poszczególne komórki faktury zostały oznaczone kolorami w celu zwrócenia uwagi na pozycje, dzięki którym należy podejmować odpowiednie działania optymalizacyjne: PP kolor niebieski – działania do optymalizacji mocy zamówionej, PP kolor zielony – działania do optymalizacji grupy taryfowej, PP kolor żółty – komórki informujące o nadmiernym wykorzystaniu energii biernej indukcyjnej, PP kolor czerwony – komórki informujące o generowaniu energii biernej pojemnościowej. Jak dobrać odpowiednią moc dla zarządzanego obiektu? Odbiorcy energii elektr ycznej mają możliwość doboru mocy umownej w dwojaki sposób. Jednym z nich jest zamówienie mocy stałej w roku, czyli zamówionej tej samej wielkości mocy (kW – kilowat) dla każdego miesiąca w roku. Druga opcja to zamówienie mocy zmiennej w roku, czyli określenia dla każdego miesiąca niejednakowych wartości mocy. Wybranie odpowiedniej formy zamówienia mocy zależy od rodzaju obiektu i historii z pobranych mocy maksymalnych przez dany obiekt. W przypadku obiektów zasilanych z jednego źródła energii (energii elektrycznej), gdy jest ona również wykorzystywana do ogrzewania obiektu, warto sprawdzić, czy zimą występują znaczące różnice względem okresu letniego oraz okresu przejściowego (wiosna, jesień). Kolejnym ważnym elementem przy wyborze rodzaju zamówienia mocy są warunki taryfy operatora, do którego jest przyłączony obiekt, ponieważ może się okazać, że w danym obszarze dystrybucji za moc zamówioną zmienną może być zdefiniowany współczynnik, przez który należy mnożyć stawkę opłaty za 1 kW zamówionej mocy (stawka opłaty sieciowej). Koszty zamówienia mocy w równych wartościach w roku oblicza się według wzoru: Koszt mocy zamówionej = moc zamówiona * (cena jednostkowa stałej opłaty sieciowej + cena opłaty jakościowej) Decyzję o możliwości zmiany mocy umownej podejmuje Operator Systemu Dystrybucyjnego, który po analizie warunków przyłączenia, układu kontrolno-pomiarowego oraz historii mocy ustala, czy jest możliwa zmiana do wartości, jaką zamawia odbiorca. OSD podejmuje również decyzję, czy odbiorca może skorzystać z możliwości zamówienia mocy w różnych wielkościach w roku. Zmiana mocy umownej następuje nie później niż po upływie miesiąca dla odbiorców grupy przyłączeniowej II i III (zasilani z sieci powyżej 1kV), natomiast dla odbiorców grupy IV, V (zasilani z sieci poniżej 1kV) do 2 miesięcy. Jak większość zmian, które wprowadzane są w umowach, tak i w przypadku chęci zmiany REKLAMA ZAPOZNAJ SIĘ Z FAKTURĄ ZA PRĄD FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Przykład faktury za energię elektryczną Sprzedawca: Miejsce i data wystawienia faktury ORYGINAŁ Nazwa zakładu energetycznego Ulica i numer 00-000 miejscowość Adresat: Nabywca: Nazwa przedsiębiorstwa odbiorcy Nazwa przedsiębiorstwa odbiorcy Ulica i numer Ulica i numer 00-000 miejscowość 00-000 miejscowość FAKTURA VAT nr ………………………… Miejsce poboru energii Adres: Ulica i numer 00-000 miejscowość Kod PPE: 000000000000000000000000 Okres rozliczeniowy Taryfa: C21 Moc umowna: 300 kW Nr kontrahenta: 000000000000 ODCZYTY Licznik Strefa Data i godzina Sposób odczytu Wskazanie bieżące Wskazanie poprzednie Mnożna Ilość 05/03/2016 12:00 Zdalny 80 0 1 80 31/03/2016 23:59 Zdalny 1200 31200 1 30000 31/03/2016 23:59 Zdalny 200 21537 1 21737 31/03/2016 23:59 Zdalny 100 1100 1 1000 Ilość Liczba miesięcy Współczynnik Cena jedn. (zł netto) Należność (zł netto) zł/kWh/msc 31/03/2016 300 1 1 11,31 3 393,00 zł zł/kWh/msc 31/03/2016 300 1 1 0,87 261,00 zł Wskaźnik rozliczeniowy mocy nr licznika Moc pobrana Licznik rozliczeniowy energii czynnej całodobowo Licznik rozliczeniowy energii biernej indukcyjnej całodobowo Licznik rozliczeniowy energii biernej pojemnościowej całodobowo ROZLICZENIE Opis Strefa Tgfi0 Tgfi j.m Data Opłata sieciowa Opłata przejściowa Opłata jakościowa całodobowa kWh 31/03/2016 30000 0,0116 348,00 zł kWh 31/03/2016 30000 0,1029 3 087,00 zł zł/msc 31/03/2016 16,64 16,64 zł kvarh 31/03/2016 30000 0,54465 2 354,52 zł kvarh 31/03/2016 1100 0,54465 599,12 zł Opłata zmienna sieciowa całodobowa Opłata abonamentowa 1 Opłata za ponadumowny pobór energii biernej indukcyjnej całodobowa 0,4 0,5 0,1441 Opłata za ponadumowny pobór energii biernej pojemnościowej całodobowa Zużycie: 30 000 kWh mocy umownej należy postępować zgodnie z postanowieniami umowy i regulaminu dołączonego do umowy, w którym znajdziemy informacje o terminach składania wniosków, opisie możliwości zmian zwiększenia/zmniejszenia mocy oraz wpływie zmiany na ceny jednostkowe takiej opłaty. Dystrybutor umożliwia dla odbiorcy raz w roku możliwość złożenia wniosku dot yczącego 12 Ogółem wartość netto: 10 059,28 zł netto określenia „mocy umownej na kolejny rok”. Dzięki temu odbiorca może dokonać zmniejszenia albo zwiększenia mocy bez wpływu na zmianę ceny jednostkowej mocy umownej. Warunkiem,jaki powinien spełnić odbiorca, jest złożenie wniosku w wyznaczonym przez dystrybutora terminie, określonym w umowie; dla każdego obiektu mogą być to różne terminy, zaz w yczaj w okresie jesiennym. W przypadku gdy odbiorca nie złoży wniosku, przyjmuje się wartości, za które był dotychczas rozliczany. Zmiana mocy umownej możliwa jest również w ciągu roku od daty, jaką określi odbiorca, natomiast w zależności od tego, czy jest to zwiększenie, czy zmniejszenie mocy umownej, ZAPOZNAJ SIĘ Z FAKTURĄ ZA PRĄD Rodzaj opłaty grupa taryfowa składnik opłaty sieciowej FACILITY opłata jakościowa Dystrybutor PGE Tauron Enea Energa RWE B2x [zł netto / kW] 9,39 7,88 10,3 11,54 6,63 2,1 C2x [zł netto / kW] 11,31 7,78 11,26 19,12 9,33 0,85 C1x [zł netto / kW] 3,76 2,16 2,73 4,07 3,94 0,85 dystrybutor może zwiększyć koszty opłaty za moc zamówioną. Wzrost kosztu opłaty sieciowej to wynik zmniejszenia mocy umownej przez odbiorcę i wiąże się zazwyczaj z podniesieniem ceny o 10%. Podwyższenia opłaty obowiązuje od dnia zmiany mocy umownej do końca roku kalendarzowego, ponieważ od początku roku zmiana traktowana jest jako „zamówienie mocy na kolejny rok kalendarzowy”. Zwiększenie mocy umownej jest możliwe bez wpływu na zmianę ceny jednostkowej opłaty sieciowej. Przyczyny odrzucenia lub opóźnienia w wykonaniu wniosków o zmianę mocy umownych: 1. Ograniczeniem zwiększenia moc y jest wartość mocy przyłączeniowej, do której można podnieść moc umowną. W chwili gdy odbiorca chciałby zamówić wyższą moc umowną niż przyłączeniowa, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie nowych warunków przyłączeniowych. 2. Konieczność takiego dostosowania układu kontrolno-pomiarowego, by zapewnić odpowiednią jakość i dokładność pomiarów. Chodzi głównie o dostosowanie zabezpieczeń przedlicznikowych oraz przekładników prądowych, których dobór reguluje Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 4 maja 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego (Dz. U. 2007 Nr 93, poz. 623). 3. Złożenie wniosku w nieodpowiedni sposób zależny od dystrybutora, dlatego warto przed złożeniem wniosku dowiedzieć się u swojego dystrybutora, czy wniosek powinien zostać złożony zgodnie ze wzorem dostępnym na stronie internetowej operatora, czy jego treść może samodzielnie napisać odbiorca. 4. Omyłkowo wpisane dane mogą się okazać przyczyną odrzucenia wniosku lub wezwania do skorygowania błędu. 2016 dla grup taryfowych B2x, C2x oraz C1x. Nadwyżka mocy czynnej ustalana jest dla każdej godziny w okresie rozliczeniowym, oblicza się ją ze średnich wartości mocy rejestrowanych przez układy kontrolno-pomiarowe (w okresach 15-minutowych lub godzinowych). W przypadku gdy liczniki nie rejestrują mocy w tych okresach, zostaje ona ustalona na podstawie mocy maksymalnej, zarejestrowanej w okresie rozliczeniowym. Za przekroczenie mocy umownej określonej w umowie dystrybutor naliczy dodatkowe opłaty: a) z sumy dziesięciu największych wielkości nadwyżek mocy pobranej ponad moc umowną, przykład: moc umowna 100 kW, moce zarejestrowane: 110, 110, 102, 104, 104, 102, 110, 108, 106, 108 w obszarze PGE i tar y f ie C2x zap łaci d o d a t k o w o 7 2 3 , 8 4 z ł = 11, 3 1 z ł * (10+10+2+4+4+2+10+8+6+8) b) z sumy dziesięciokrotności maksymalnej wielkości nadw yżki mocy pobranej ponad moc umowną zarejestrowanej w okresie rozliczeniowym, jeżeli układy Pełny artykuł dostępny w prenumeracie Różnice w cenach jednostkowych mocy zamawianej w różnych obszarach dystrybucji energii przedstawia poniższa tabela z wyciągiem z taryf dystrybucji obowiązujących w roku Tabela 1.1. Zestawienie maksymalnych mocy wykonanych w okresie roku miesiąc Styczeń moc wykonana (kW) 220 Luty Marzec Kwiecień Maj 210 200 180 180 Czerwiec 140 Lipiec Sierpień Wrzesień Październik Listopad Grudzień 140 140 180 180 200 220 Tabela 1.2. Wyliczenia oszczędności z mocy zamówionych przy założeniach 300 kW, 240 kW oraz zmiennych mocy umownych miesiąc Styczeń Luty PGE koszt dla mocy 300 kW Marzec Kwiecień Maj Czerwiec 3393 zł 3393 zł 3393 zł PGE koszty dla mocy stałej 240 kW 2714 zł 2714 zł PGE koszty dla mocy zmiennej 2714 zł 2601 zł Lipiec Sierpień Wrzesień Październik Listopad Grudzień 3393 zł 3393 zł 3393 zł 3393 zł 3393 zł 3393 zł 3393 zł 3393 zł 3393 zł 2714 zł 2714 zł 2714 zł 2714 zł 2714 zł 2714 zł 2714 zł 2714 zł 2714 zł 2714 zł 2488 zł 2262 zł 2262 zł 1810 zł 1810 zł 1810 zł 2262 zł 2262 zł 2488 zł 2714 zł Tabela 1.3. Zestawienie wartości mocy zamówionych w niejednakowych ilościach w roku miesiąc Styczeń moc zmienna 240 Luty Marzec Kwiecień Maj 230 220 200 200 Czerwiec 160 Lipiec Sierpień Wrzesień Październik Listopad Grudzień 160 160 200 200 220 240 13 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 pomiaroworozliczeniowe nie pozwalają na zastosowanie sposobu wskazanego w punkcie a. Dobór odpowiedniej taryfy do specyfikacji obiektu PP 2 – dotyczy dwóch stref pomiarowych, których rodzaj określany dodatkowymi literami a oraz b: zz „a”– rozliczanie w strefach dzielonych według godzin szczytu oraz godzin pozaszczytowych, zz „b” – rozliczanie w strefach dzielonych na dzień i noc, PP 3 – dotyczy trzech stref pomiarowych, zazwyczaj w tej strefie występują najniższe ceny w weekendy i święta. Przykład doboru mocy umownej dla przedsiębiorstwa na bazie danych historycznych dostępnych z faktur przy założeniach, że w obiekcie moc umowna wynosi 300 kW i nie są planowane żadne zmiany w infrastrukturze obiektu, które mogą mieć wpływ na wzrost mocy zainstalowanej w obiekcie. Zbierając dane historyczne maksymalnych mocy wykonanych z ostatniego roku, co przedstawia tabela 1.1., możemy zauważyć, że w obiekcie naj- Grupy taryfowe zgodnie z definicją z Ministra Gospodarki z dnia 18 sierpnia 2011 r. (Dz. U. z 2011 r. Nr 189, poz. 1126) określają grupy odbiorców kupujących energię elektryczną i korzystających z usług dystrybucji energii, wobec których stosuje się jednakowy zestaw cen oraz warunków ich stosowania. Skrót opisu grupy taryfowej składa się z poziomu zasilania, mocy obiektu, liczby stosowanych stref, rodzaju ich podziału. 1. Podział ze względu na poziom napięcia, z którego zasilany jest obiekt odbiorcy. PP Wysokie Napięcie (WN) oznaczono literą A, do takiej sieci przyłączane są głównie zakłady produkcyjne. PP Średnie Napięcie (SN) oznaczone literą B, Rodzaje grup taryfowych to G11, C11, C12a, C12b, C21, C22a, C22b, C23 itd., gdzie grupa taryfowa C23 definiuje obiekty przedsiębiorstw przyłączonych do sieci Niskiego Napięcia, rozliczanego za zużytą energię elektryczną w trzech strefach pomiarow ych, oraz taniej energii w weekendy i święta. większe moce maksymalne występują w okresie zimowym, a moc maksymalna wynosi 220 kW. Dzięki temu wiemy, jaki poziom powinien być wartością graniczną. Warto jednak dopłacić do mocy umownej i zapewnić zapas mocy na konieczność doposażenia instalacji w dodatkowe urządzenia, dla poniższej sytuacji dobierzemy wartość ok. 10% mocy maksymalnej. Obliczenia dla mocy umownej w wysokości 300 kW w porównaniu do zmniejszenia mocy umownej do wartości 240 kW przy uwzględnieniu dodatkowego zapasu pozwalają na oszczędność 8143 zł przy zamówieniu stałej mocy (tabela 1.2., lp.2) dla każdego miesiąca w roku wg taryf PGE z roku 2016. W przypadku zamówienia mocy umownych w niejednakowych ilościach (tabela 1.3.) przy uwzględnieniu zapasu mocy do 20 kW ponad wartość maksymalnych mocy wykonanych, zgodnie z poniższą tabelą, za koszty mocy zamówionej w danym obiekcie umożliwiają wypracowanie 13 233 zł oszczędności (tabela 1.2., lp. 3). definiuje odbiorców posiadających własną stację transformatorową SN. Odbiorcami są kompleksy hotelowe, centra handlowe oraz małe zakłady produkcyjne. PP Niskie Napięcie (NN) oznaczone jest literą C – określa np. firmy usługowe, handlowe PP Ostatnia grupa, oznaczona literą G, określa odbiorców prywatnych, niezależnie od poziomu zasilania. 2. Wartość mocy zamówionej: PP 1 – odbiorcy zamawiający mniej niż 40 kW, a zabezpieczenie przedlicznikowe ma wartość 63 A. PP 2 – odbiorcy zamawiający więcej niż 40 kW, wraz z zabezpieczeniem przedlicznikowym wyższym od 63 A. 3. Liczba stref, w któr ych rozliczany jest odbiorca: PP 1 – dotyczy strefy całodobowej określającej stałą cenę dla wszystkich godzin w dobie, Opublikowane taryfy energetyczne można znaleźć na stronie internetowej dystrybutorów energii elektrycznej oraz na stronie internetowej Urzędu Regulacji Energetyki (http://bip. ure.gov.pl/bip/taryfy-i-inne-decyzje/energia-elektryczna). Różnice grup taryfowych na osi czasu (rys. 1) oraz poziom cen dla poszczególnych grup, na przykładzie taryfy z roku 2016 w obszarze dystrybucji ENERGA Operator S.A. Według taryf przesyłu energii w grupach oraz między strefami mogą się różnić 1,5–4-krotnie. Przykład 1,5-krotnej różnicy stanowi strefa C22a, natomiast różnicy 4-krotnej – taryfa C23 między szczytem popołudniowym a pozostałymi godzinami doby, dlatego też ważny jest dobór odpowiedniej grupy dla zarządzanego obiektu. Przyglądając się kosztom w poszczególnych taryfach, warto mieć na uwadze, czy zużywaną energię należy przeliczyć jedynie przez koszty dystrybucji, czy w przypadku umowy kompleksowej również przez cenę sprzedaży energii elektrycznej. Przykład: moc umowna 100 kW, moce zarejestrowane: 110 w obszarze PGE i taryfie C2x zapłaci dodatkowo 1131 zł = 11,31 zł * (10*10) Pełny artykuł dostępny w prenumeracie Rys 1. Oś czasu prezentująca obrazująca podział stref czasowych zależnych od grupy taryfowej Godzina Taryfa 00: 00 01: 00 02: 00 03: 00 04: 00 05: 00 06: 00 07: 00 08: 00 09: 00 10: 00 11: 00 12: 00 13: 00 14: 00 15: 00 16: 00 17: 00 18: 00 19: 00 20: 00 21: 00 22: 00 23: 00 C21 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 C22A zima 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 2 2 2 C22A lato 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 2 2 2 C22B 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 C23 zima 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 3 3 3 2 2 2 2 2 3 3 3 C23 lato 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 3 3 3 3 3 3 2 2 2 3 3 C23 weekendy i święta 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 14 ZAPOZNAJ SIĘ Z FAKTURĄ ZA PRĄD FACILITY Tabela 2. Ceny energii w poszczególnych grupach taryfowych [(1) – dystrybucja, (2) – sprzedaż] Pora roku Cena przesyłowa(1) [zł/kWh] Cena energii EC+(2) [zł/kWh] całodobowa Całoroczna 0,180 0,403 szczytowa Całoroczna 0,212 0,495 2 pozaszczytowa Całoroczna 0,149 0,366 Grupa taryfowa Strefa Nazwa C21 1 1 C22A C22B C23 1 dzienna Całoroczna 0,181 0,462 2 nocna Całoroczna 0,084 0,284 1 w szczycie przedpołudniowym Lato 0,185 0,513 0,333 3 w pozostałych godzinach doby Lato 0,069 1 w szczycie przedpołudniowym Zima 0,192 0,513 3 w pozostałych godzinach doby Zima 0,071 0,333 Grupę tar y fową należ y dobrać do spec yfiki swojego obiektu, którego zużycie energii w poszczególnych godzinach można określić, elektrycznej, jeśli w obiekcie zainstalowany jest licznik umożliwiający taki pomiar. Drugim źródłem tych informacji mogą być dane z własnych Drugim źródłem tych informacji mogą być dane z własnych podliczników pomiarowych, umożliwiających ich odczyt i generowanie wykresów dobowych. specyfiki działania wybranego obiektu, bazując na określeniu współczynnika jednoczesności działania urządzeń w instalacji elektrycznej, jakie są zainstalowane w obiekcie. Na rys. 2 nakreślono przykładowe zużycie energii przez poszczególne rodzaje obiektów. Obiekt biurow y należy interpretować jako pracę w nocy w celu utrzymania odpowiedniej wymiany powietrza oraz utrzymanie optymalnej temperatury, od godziny 7:00 następuje wzrost energii elektr ycznej ze względu na konieczność doprowadzenia temperatury do komfortowej dla pracowników. O 8:00 widać w yższy wzrost ze względu na rozpoczęcie pracy oraz włączenia oświetlenia, komputerów itp. Około 16:00 zużycie stopniowo spada ze względu na opuszczanie biura przez pracowników, dalej widać pracę ekipy sprzątającej, która kończy zmianę o godzinie 21:00, po czym zużycie rozpoczyna utrzymywać się na stałym poziomie. Przy przeliczeniach przykładowej Pełny artykuł dostępny w prenumeracie korzystając np. z danych pozyskanych z profilu odczytów energii elektrycznej, które można otrzymać od lokalnego dystrybutora energii podliczników pomiarowych, umożliwiających ich odczyt i generowanie wykresów dobowych. Kolejnym źródłem może być własna ocena Rys 2. Zużycie energii elektrycznej w okresach godzinowych jednej doby funkcjonowania obiektów (piekarnia, biurowiec, gospodarstwo hodowlane) podane charakterystyki nie są wartościami zmierzonymi 25 20 15 10 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 gospodarstwo hodowlane 13 14 15 piekarnia 16 17 18 19 20 21 22 23 biurowiec 15 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Rys 3. Koszt energii ustalony na podstawie tygodniowego zużycia energii w poszczególnych godzinach doby według stawek taryfowych (przykład przeliczenia dla biurowca) 25 20 15 10 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 c21 charakterystyki pracy biurowca przez ceny jednostkowe taryfy (tabela 2) zauważalna jest różnica w poziomie kosztu w godzinach od 13:00 do 16:00, gdzie obowiązuje stawka 3. strefy taryfy C23 (żółty wykres na rys. 3), w pozostałych godzinach również grupa C23 wypada korzystniej dla odbiorcy. Zmiana taryfy w takim przypadku może sięgać 6–34% oszczędności w zależności od wyboru grupy taryfowej względem taryfy C21. W przypadku odbiorcy, jakim byłaby piekarnia, i przy zastosowaniu do obliczeń z przykładowej charakterystyki poboru energii rys. 2. oraz przy obliczeniu zużycia godzinowego przez stawki z taryfy (tab. 2.), widać znaczącą różnicę w koszcie energii w grupach taryfowych, gdzie w porównaniu do grupy taryfowej C21 korzystniej byłoby wybrać grupę C22B (szary 12 13 c22A 14 15 c22B 16 17 18 19 20 21 22 23 c23 kolor na rys. 4.) lub grupę C23 (żółty kolor na rys. 4.), która w godzinach nocnych różni się dwukrotnie. Zmiana taryfy dla modelu piekarni może sięgać 10–70% oszczędności w zależności od wyboru grupy taryfowej. Powyższe charakterystyki bazują na danych niezmierzonych i w rzeczywistości warto działać na rzeczywistych odczytach, aby określić rzeczywisty poziom możliwych oszczędności wynikających ze zmiany grupy taryfowej. Dodatkowy czynnik mający wpływ na stopień oszczędności to taryfa operatora, do którego jest przyłączony obiekt odbiorcy. Możliwe jest również wnioskowanie o zmiany taryfy grupy C2x na grupę taryfową B2x, ale takie operacje wymagają określenia nowych warunków przyłączeniowych oraz nakładów finansowych w celu budowy stacji transformatorowych. Jeśli przedsiębiorstwo pobiera dużo energii elektrycznej, warto rozpatrzyć taką możliwość, by jeszcze bardziej zmniejszyć koszty energii. Redukcja kosztów kar za energię bierną Oprócz energii czynnej pobieranej przez urządzenia w instalacjach elektrycznych pobierana jest również energia bierna indukcyjna, za której ponadumowny pobór rozliczani są odbiorcy przyłączeni z sieci Średniego i Wysokiego Napięcia oraz odbiorcy Niskiego Napięcia, którzy w umowie zadeklarowali w instalacji obecność urządzeń o charakterze indukcyjnym. Wartość pobieranej energii biernej jest ograniczona i odbiorcy mogą jej pobrać zazwyczaj do 40% energii czynnej, w przeciwnym Rys 4. Koszt energii ustalony na podstawie tygodniowego zużycia energii w poszczególnych godzinach doby według stawek taryfowych (przykład przeliczenia dla piekarni) 35 25 20 15 10 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 c21 16 11 12 c22A 13 14 c22B 15 16 c23 17 18 19 20 21 22 23 ZAPOZNAJ SIĘ Z FAKTURĄ ZA PRĄD wypadku dystrybutor nalicza dodatkowe kary za jej przekroczenia. Energię bierną indukcyjną pobierają silniki, klimatyzacje, agregaty chłodnicze. W przypadku gdy w rubryce opisanej jako „Opłata za ponadumowny pobór energii biernej indukcyjnej” pojawiają się opłaty rzędu kilkuset złotych, należy rozpatrzyć doposażenie instalacji w „baterię kondensatorów” służącą do kom- uszkodzenie baterii kondensatorowej lub nieprawidłowe działanie regulatora. Jako przyczynę powstawania energii biernej pojemnościowej w instalacji elektrycznej, często wskazuje się nieprawidłową pracę baterii kondensatorów powodującą przekompensowanie w instalacji. Innymi przyczynami mogą być również: FACILITY PP Niedociążone zasilacze UPS, wprowadzające do instalacji energię bierną pojemnościową. Identyfikacji źródła problemu w przypadku energii biernej pojemnościowej można dokonać poprzez wykonanie pomiarów parametrów sieci i poboru energii przez zainstalowane urządzenia w instalacji elektrycznej. Jako przyczynę powstawania energii biernej pojemnościowej w instalacji elektrycznej często wskazuje się nieprawidłową pracę baterii kondensatorów, powodującą przekompensowanie w instalacji. Grzegorz Mendel pensacji mocy biernej, czyli wprowadzania do instalacji energii biernej pojemnościowej, przez co energie bierne o przeciwnych znakach się kompensują i pozwalają użytkownikowi obniżyć pobieranie energii biernej indukcyjnej do dopuszczalnego poziomu. Jeśli mimo posiadania w obiekcie baterii kondensatorowej na rachunku pojawiają się opłaty za energię bierną indukcyjną, przyczyną może być jej zły dobór, REKLAMA PP Duża pojemność kabli zasilających obiekt lub odbiorniki, z którą można się spotkać w przypadku przewodów znajdujących się w dużych odległościach od miejsca zasilania. PP Energia bierna pojemnościowa na fakturach może się pojawiać również w wyniku błędnie podłączonych układów pomiarowych, które liczą energię bierną pojemnościową zamiast indukcyjnej. Specjalista ds. mediów użytkowych. Absolwent kierunku elektrotechnika na Politechnice Opolskiej. Zdobywał doświadczenie w pracy przy wykonawstwie oraz nadzorze robót instalacji elektrotechnicznych, aby wykorzystać pozyskaną wiedzę podczas pracy w obszarze optymalizacji kosztów, zużycia mediów użytkowych, jak i prawidłowego funkcjonowania układów pomiarowo-kontrolnych. FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Zestawienia branżowe Techniczne utrzymanie nieruchomości Znajdź najlepszego partnera biznesowego dla swoich potrzeb. ATALIAN Global Services sp. z o.o. Aleja Krakowska 61 02-183 Warszawa [email protected] www.atalian.com www.ufseurope.com SPECJALIZACJA: Biura, centra handlowe, budynki przemysłowe, budynki użyteczności publicznej, parkingi, centra logistyczne, obiekty sportowe, budynki administracji publicznej. Bilfinger HSG Facility Management Sp. z o.o. NASZ EKSPERT: Tomasz Kwiatkowski Business Development Director tel.: +48 883 368 836 [email protected] O FIRMIE: ATALIAN Global Services to grupa spółek multi-serwisowych oferująca usługi Facility oraz Energy Management dla nieruchomości. W Polsce posiadamy już ponad 4 000 pracowników świadczących m.in.: obsługę techniczną stacjonarną ( własne zespoły mobilne, serwisy HVAC i p. poż.), utrzymanie czystości wraz z odśnieżaniem, pielęgnacja zieleni, usługi cateringowe, restauracje pracownicze, żywienie, ochronę osób i mienia, recepcję, sprzedaż energii elektrycznej oraz autorski program jej oszczędzania – Ergelis. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 3 500 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Maciej Wiśniewski Business Development Manager tel.: +48 22 579 32 32 kom.: +48 783 920 782 [email protected] O FIRMIE: Bilfinger HSG FM Sp. z o.o. świadczy kompleksowe usługi zintegrowanego FM. Wspieramy technicznie i infrastrukturalnie obiekty biurowe, przemysłowe i inne na terenie całego kraju. Obsługujemy obiekty certyfikowane wg LEED oraz BREAM. Zapewniamy usługi dodatkowe wspomagające procesy produkcji i zarządzania: construction management, programy do zarządzania energią, bezpieczeństwem pracy oraz CAFM. Posiadamy certyfikaty ISO 9001, 14001, 18001. Jesteśmy częścią globalnej grupy Bilfinger SE. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 3 800 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: Al. Armii Ludowej 26 00-609 Warszawa tel.: +48 22 579 3232 [email protected] SPECJALIZACJA: Nieruchomości biurowe, budynki i zakłady przemysłowe, parki logistyczne, centra handlowe wielkopowierzchniowe, obiekty wystawiennicze, budynki administracji publicznej, duże portfele nieruchomości. 18 ZNAJDŹ SWOJEGO PARTNERA BIZNESOWEGO! NASZ EKSPERT: Rafał Naszczyński dyrektor ds. serwisu [email protected] Caverion Polska sp. z o.o. ul. Kłobucka 25 02-699 Warszawa tel.: +48 22 823 88 11-12 fax: +48 22 823 88 14 [email protected] www.caverion.pl SPECJALIZACJA: Biura, centra logistyczne, magazyny, centra i sieci handlowe, budynki przemysłowe, budynki użyteczności publicznej, obiekty medyczne. Grupa Kapitałowa Clar System SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 2 300 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: Cofely Services Sp. z o.o. ul. Kijowska 1 03-738 Warszawa tel.: +48 22 518 01 86 do 88 fax: +48 22 518 01 89 [email protected] www.cofely.pl SPECJALIZACJA: Techniczna obsługa nieruchomości: budynki biurowe, magazyny, centra handlowe, zakłady przemysłowe, budynki użyteczności publicznej, obiekty sportowe, budynki administracji publicznej, duże portfele nieruchomości. Dussmann Polska Sp. z o.o. O FIRMIE: Grupa Kapitałowa Clar System świadczy kompleksowe usługi z zakresu: technicznej obsługi obiektów, utrzymania czystości, ochrony mienia, higieny szpitalnej i leasingu pracowniczego. Zatrudniamy ponad 8000 osób. Obsługujemy 3000 placówek na terenie całego kraju. Posiadamy ponad 15-letnie doświadczenie. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 13 500 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Mirosław Romanik Zastępca Dyrektora Sprzedaży Ekspert Techniczny tel.: +48 600 803 891 [email protected] O FIRMIE: Firma Cofely Services Sp. z o.o. specjalizuje się w obsłudze infrastruktury i instalacji technicznych w obiektach różnego typu. Firma obecna jest na polskim rynku od 16 lat, a na świecie od ponad 45 lat. Cofely Services Sp. z o.o. jest częścią globalnej Grupy GDF SUEZ, jednej z największych grup użyteczności publicznej. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 1 800 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Tadeusz Sztop dyrektor Działu Technicznego FM tel.: +48 506 183 367 [email protected] O FIRMIE: Grupa Dussmann (zał. w 1963 r. w Niemczech) – jedna z największych prywatnych firm FM na świecie, oferująca usługi utrzymania czystości, cateringu, ochrony i obsługi technicznej wszystkich rodzajów nieruchomości. Dussmann Polska po połączeniu w 2013 roku z DKA Polska obsługuje kilkaset obiektów na terenie całego kraju. Mamy doświadczenie w projektowaniu, realizacji i serwisowaniu systemów klimatyzacji, wentylacji, chłodnictwa i automatyki w wielu sieciach marketów (Netto, Tesco, Carrefour…). Nasza ogólnopolska sieć technicznych serwisów mobilnych i oddziały terenowe oraz wysoko wykwalifikowani specjaliści to podstawy, na których budujemy naszą jakość. ul. Twarda 18 00-105 Warszawa tel.: +48 22 827 22 90 fax: +48 22 827 22 98 [email protected] www.dussmann.pl SPECJALIZACJA: Biura, magazyny, centra i sieci handlowe, budynki przemysłowe, obiekty użyteczności publicznej, budynki administracji publicznej, parkingi, obiekty sportowe, duże portfele nieruchomości. O FIRMIE: Firma świadczy profesjonalne usługi w ramach całego cyklu życia obiektów, m.in. w zakresie technicznego FM, zarządzania usterkami, przeglądów wymaganych prawem budowlanym, ochrony, utrzymania czystości, odśnieżania, optymalizacji zużycia energii. Oferujemy usługi doradcze i zarządcze typu Managed Services. Caverion Polska posiada Akredytację PCA Laboratorium Badawczego Nr AB 243 na badania parametrów powietrza w środowisku pracy, w pomieszczeniach czystych itp. Utrzymujemy Zintegrowany System Zarządzania potwierdzony certyfikatem TÜV Austria CERT GMBH w zakresie zarządzania jakością i środowiskiem. NASZ EKSPERT: Tomasz Urbanowicz dyrektor Facility Management tel.: +48 694 473 496 [email protected] ul. Janickiego 20B 60-542 Poznań tel.: +48 61 66 01 100 fax: +48 61 62 20 622 [email protected] www.clarsystem.pl SPECJALIZACJA: Biura, magazyny, centra handlowe, budynki przemysłowe, budynki użyteczności publicznej, parkingi, obiekty sportowe, budynki administracji publicznej, duże portfele nieruchomości. FACILITY SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: > 2 500 000 mln m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: cała Polska. 19 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 EXPLO SERVICE Explo Sp. z o.o. ul. Kościuszki 9 02-495 Warszawa tel.: +48 22 868 36 74 [email protected] www.explo.com.pl SPECJALIZACJA: Biura, magazyny, centra handlowe. FBSerwis S.A. ul. Stawki 40 01-040 Warszawa tel.: +48 22 623 60 00 [email protected] www.fbserwis.pl SPECJALIZACJA: Centra handlowe, biurowce, obiekty logistyczne, budynki użyteczności publicznej, parkingi, obiekty sportowe, oświetlenie miejskie, projekty smart city, optymalizacje energetyczne. FIRST PFM Sp. z o.o. ul. Podmiejska 1 01-498 Warszawa tel.: +48 22 100 68 28 [email protected] www.firstpfm.pl SPECJALIZACJA: mobilny serwis techniczny obiektów 24 h/7 FM Solutions spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. ul. Wadowicka 3 30-347 Kraków NIP: 679-30-97-723 KRS 0000551587 tel.: +48 12 297 22 90 SPECJALIZACJA: Budynki biurowe, logistyczne i magazynowe, handlowe, publiczne, hotelowe. 20 NASZ EKSPERT: Krzysztof Jędrzejczak tel.: +48 602 33 39 67 [email protected] O FIRMIE: Firma E XPLO SERVICE prowadzi działalność w zakresie komplek sowej technicznej obsługi obiektów od 1996 roku. Kompleksową techniczną obsługę obiektów realizujemy w oparciu o własną bazę sprzętu, narzędzia i przyrządy pomiarowe oraz specjalistycznie przeszkolony personel. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 380 000 m2 EXPLO SERVICE OFERUJE: Dozór, obsługę i konserwację wszelkich systemów i urządzeń zainstalowanych w budynkach. Konsultacje techniczne przy odbiorach budynków. Doradztwo techniczne w zakresie nowych inwestycji. Nadzór nad wykonywanymi instalacjami technicznymi w budynku podczas budowy. Wykonywanie projektów instalacji w nowych obiektach lub instalacji rozbudowywanych. Rozbudowa i modernizacja istniejących instalacji technicznych. OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Małgorzata Wilczek Członek Zarządu, Dyrektor Dywizji Facility Management tel.: + 48 512 492 878 [email protected] O FIRMIE: FBSerwis S.A., założona przez Budimex S.A. i Ferrovial Services International Ltd., świadczy usługi w zakresie efektywnego Facility Management, kompleksowego utrzymania infrastruktury technicznej dla klientów publicznych i prywatnych. Firma jest pionierem w zakresie usług Smart City. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 1 000 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Dariusz Tahery prezes zarządu tel.: +48 515 967 000 [email protected] O FIRMIE: FIRST PFM świadczy obsługę techniczną obiektów oraz mobilny multiserwis 24 h/7. Wykonujemy wielobranżowe przeglądy techniczne oraz prace remontowo-budowlane. Doradzamy w zakresie zarządzania jakością oraz optymalizacji kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości w oparciu o zaawansowane narzędzia IT. Obsługujemy: • klientów o rozproszonej strukturze nieruchomości z krótkimi czasami reakcji, • biura, • centra handlowe, • budynki przemysłowe, • magazyny, • duże portfele nieruchomości. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 1 150 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Grzegorz Gałka dyrektor operacyjny tel.: +48 601 959 370 [email protected] SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 160 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: O FIRMIE: Jesteśmy firmą wyspecjalizowaną w zapewnieniu kompleksowej obsługi technicznej nieruchomości. Posiadamy własne zaplecze wyszkolonych i certyfikowanych inżynierów, specjalizujących się w obsłudze systemów i instalacji budynkowych. Posiadamy umowy partnerskie z wiodącymi na rynku dostawcami systemów budynkowych. Nasza kadra wyposażona w specjalistyczne narzędzia i wiedzę zapewnia pełen serwis urządzeń i instalacji dla klientów znanych światowych marek. Stosując nowoczesne narzędzia informat yczne w połączeniu z nowoczesnym systemami automatyki możemy stale monitorować poziom naszych usług oraz optymalizować koszty obsługi nieruchomości. Świadczymy usługi Facility Management dla różnego rodzaju nieruchomości. ZNAJDŹ SWOJEGO PARTNERA BIZNESOWEGO! FACILITY NASZ EKSPERT: Jacek Gola dyrektor rozwoju tel.: + 48 694 48 64 07 [email protected] O FIRMIE: Gegenbauer Polska Sp. z o.o. specjalizuje się w dostarczaniu klientom zintegrowanych usług Facility Management, m.in.: zarządzania funkcjami technicznymi i infrastrukturalnymi budynków, obsługi technicznej, utrzymania czystości, letniej i zimowej pielęgnacji terenów zewnętrznych, ochrony mienia, recepcji i innych. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: ok. 2 500 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Piotr Kruczyński tel.: +48 692 475 697 [email protected] O FIRMIE: Od 2004 r. budujemy swoją pozycję na rynku usług Facility Management. Zespół General Property stanowią wykwalifikowani inżynierowie wspierani przez doświadczonych techników oraz specjalistów serwisu. Obsługujemy ponad 260 obiektów o łącznej powierzchni ok. 1 600 000 m2. Proponujemy naszym Klientom rozwiązania outsourcingowe, wspierające procesy z obszaru technicznej obsługi nieruchomości komercyjnych: biurowych, handlowych, logistycznych, hotelowych oraz przemysłowych. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 1 600 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Jerzy Kowalczyk prezes zarządu tel.: +48 602 439 083 [email protected] O FIRMIE: Na rynku FM i PM funkcjonuje od 2009 r. W 2013 r. w spółce zostały wdrożone standardy ISO 9001, 14001 oraz 27001, które potwierdzają gwarancję bezpieczeństwa i jakości usług. Klienci to m.in. BGKN, PGNiG, FENIX Capital, Amrest, Ulma Construccion Polska, Galeria Sztuki „Zachęta” i Aeroklub Warszawski. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 180 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: Hagler Services Sp. z o.o. NASZ EKSPERT: Mariusz Mieleszko prezes tel.: + 48 22 329 21 02 tel.: + 48 602 585 605 [email protected] ul. Bema 83 01 -233 Warszawa tel.: +48 22 329 21 02 [email protected] www.hagler.pl SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 400 000 m2 O FIRMIE: Podstawowym założeniem wizji przyświecającej firmie jest zapewnienie wysokiej jakości świadczonych usług przez wykwalifikowany personel. Jesteśmy jednym z liderów FM na rynku województwa mazowieckiego, obchodzący w tym roku 15-lecie swojej działalności – stopniowo poszerzającym rejon działalności. Skład oferty stanowią również przeglądy budowlane oraz audyty energetyczne – szczególnie optymalizacja w tej kategorii (dzięki autorskiemu projektowi wdrażanemu na nieruchomościach) przynosi wymierne oszczędności dla naszych Klientów. Nasi klienci: Metropol 7, Ministerstwo Sprawiedliwości, Sąd Okręgow y w Warszawie, Sąd Rejonow y dla Warszawy Pragi, wspólnoty mieszkaniowe. Gegenbauer Polska Sp. z o.o. Al. Jana Pawła II 190 31-982 Kraków tel./fax: +48 12 357 25 57 [email protected] www.gegenbauerpolska.pl SPECJALIZACJA: Biura, magazyny, centra handlowe, budynki przemysłowe, budynki użyteczności publicznej, parkingi, obiekty sportowe, budynki administracji publicznej, duże portfele nieruchomości. GENERAL PROPERTY SP. Z O.O. ul. Klimczaka 1 02-797 Warszawa tel.: +48 22 642 11 25 [email protected] www.generalproperty.pl SPECJALIZACJA: Biura, magazyny, centra handlowe, budynki przemysłowe, duże portfele nieruchomości. Gerente – Serwis Nieruchomości Sp. z o.o. ul. Stefana Batorego 20 02-591 Warszawa tel.: +48 22 658 05 14 www.gerente.pl SPECJALIZACJA: Zarządzanie nieruchomościami biurowymi, komercyjnymi, handlowymi i magazynowymi, w tym m.in. obsługa administracyjna i ekonomiczno-finansowa, obsługa techniczna nieruchomości i obsługa najemców. SPECJALIZACJA: Kompleksowa obsługa nieruchomości obejmująca konserwację i serwis techniczny dla budynków mieszkalnych, komercyjnych czy w budynkach administracji publicznej. OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: 21 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 HECTAS Facility Services Sp. z o.o. ul. Grabiszyńska 241B 53-234 Wrocław SPECJALIZACJA: Sprzątanie bieżące, tereny zewnętrzne, powierzchnie szklane, fasady. Obsługa obiektów przemysłowych, magazynowych, handlowych, biurowych, stref czystych oraz klientów sieciowych. INNOVATIVE Facility Management Polska Sp. z o.o. ul. Świętojerska 5/7 00-236 Warszawa tel.: +48 22 860 03 27 [email protected] www.ifmpl.pl SPECJALIZACJA: IFMPL oferuje pełny zakres usług dla: biur, magazynów, centrów handlowych, hoteli, budynków przemysłowych, obiektów laboratoryjnych, obiektów sportowych, obiektów bankowych, dużych portfeli nieruchomości, obsługi mobilnej, sklepów sieciowych, obiektów publicznych, ochrona, sprzątanie itp. NASZ EKSPERT: Sławomir Węglarz manager sprzedaży – Projekty Centralne tel.: +48 71 7 97 46 40 tel.: +48 603 507 201 [email protected] www.hectas.pl O FIRMIE: HECTAS – partner w obsłudze nieruchomości, infrastrukturalne usługi porządkowe: sprzątanie bieżące, tereny zewnętrzne, prace specjalistyczne. Doświadczenie i metodyczne podejście do organizacji pracy. W Polsce jesteśmy dla Państwa we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Katowicach i Warszawie. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 1 600 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Paweł Rozpończyk prezes zarządu tel.: +48 693 831 338 [email protected] O FIRMIE: Innovative Facility Management Polska Sp. z o.o. innowacyjny dostawca usług Facility Management. Innovative Facility Management Polska to elastyczna, dynamicznie rozwijająca się firma, oferująca klientom nowoczesne, niestandardowe oraz indywidualne rozwiązania, oparte na dogłębnym zrozumieniu ich potrzeb oraz sytuacji finansowej. W ramach proponowanych pakietów usługowych oferujemy usługi kompleksowego zarządzania nieruchomościami, w tym: pełnego zarządzania technicznego, obsługę mediów, usługi zarządzania infrastrukturalnego i ekonomicznego nieruchomością, serwis techniczny. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 821 218 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: INWEMER System sp. z o.o. ul. św. Jacka Odrowąża 15 03-310 Warszawa tel.: (22) 718 33 11 fax: (22) 718 33 22 [email protected] www.inwemer.pl SPECJALIZACJA: Instytucje finansowe i ubezpieczeniowe, biura, budynki użyteczności publicznej, placówki oświatowe, sieci placówek handlowo-usługowych, obiekty przemysłowe, przedsiębiorstwa produkcyjne i logistyczne, hotele, obiekty medyczne i szpitale. R SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 5 500 000 m2 NASZ EKSPERT: ISS Facility Services Sp. z o.o. ul. Marcina Flisa 2 02-247 Warszawa tel.: +48 22 577 42 00 [email protected] www.pl.issworld.com SPECJALIZACJA: Kompleksowa obsługa nieruchomości, cleaning, catering, suport services, property management, techniczne utrzymanie nieruchomości, biurowce, przemysł spożywczy, zakłady przemysłowe, duże portfele nieruchomości, budynki użyteczności publicznej. 22 Joanna Goliszewska Business Development Manager tel.: +48 22 577 42 00 [email protected] SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 3 000 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: O FIRMIE: INWEMER to grupa spółek działających na ogólnopolskim rynku usług od 1995 roku, która oferuje swoim klientom szeroki zakres usług w obszarze FM. Specjalizujemy się w obsłudze klientów multilokacyjnych, którym oferujemy techniczną obsługę nieruchomości oraz usługi infrastrukturalne, m.in. utrzymanie czystości, ochrona osób i mienia oraz prace pomocnicze, realizowane w ramach outsourcingu bądź agencji pracy tymczasowej. Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą na www.inwemer.pl. OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: O FIRMIE: ISS Facility Services jest częścią międzynarodowej Grupy ISS, która od ponad 100 lat wyznacza standardy w branży kompleksowej obsługi nieruchomości. W Polsce ISS specjalizuje się w dostarczaniu nowoczesnych rozwiązań w zakresie usług pojedynczych oraz zintegrowanych (Integrated Facility Services - IFS) dla nieruchomości biurowych, przemysłowych, farmaceutycznych, spożywczych oraz placówek służby zdrowia. Rozbudowana struktura organizacyjna firmy, ok. 3000 pracowników, pozwala na świadczenie usług na terenie całej Polski. Podstawową działalnością ISS jest kompleksowa obsługa obiektów: techniczne utrzymanie nieruchomości, utrzymanie czystości, higieny, usługi żywieniowe, support services oraz usługi „złotej rączki”. ZNAJDŹ SWOJEGO PARTNERA BIZNESOWEGO! Okin Facility Polska Sp. z o.o. NASZ EKSPERT: Krystyna Helińska prezes zarządu tel.: +48 532 643 969 [email protected] O FIRMIE: Okin Facility to firma wywodząca się z Czech, która rozszerzyła swoją działalność na Polskę w 2011 roku. Grupa świadczy usługi w zakresie Facility Management od blisko 20 lat i aktywnie działa, odnosząc także sukcesy w obszarze usług związanych z procesami biznesowymi. Firma wchodzi w skład European Customer Synergy, ogólnoeuropejskiej grupy zrzeszającej spółki z branży Facility Management. Okin Facility Polska z sukcesem świadczy dla swoich klientów uszyte na miarę zintegrowane usługi Facility Management. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 750 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Wojciech Rybicki ul. Piękna 17/19 00-549 Warszawa tel.: 503 199 471 [email protected] O FIRMIE: Orange Real Estate specjalizuje się w technicznej obsłudze nieruchomości. Obsługujemy ponad 11 500 obiektów, w tym 65 dużych nieruchomości biurowych i 2000 salonów sprzedaży w pełnym modelu FM. Zapewniamy w szczególności serwis i konserwację klimatyzacji, wentylacji, kotłowni, węzłów cieplnych, UPS-ów i agregatów. Administrujemy i zarządzamy nieruchomościami, realizujemy usługi konserwatorskie. Dysponujemy siecią 57 oddziałów i ekipami serwisowymi w całej Polsce w modelu 365/7/24. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 3 000 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Andrzej Zagrajek wiceprezes zarządu ul. Niekłańska 35 03-924 Warszawa tel.: + 48 22 518 88 00 O FIRMIE: Obsługa techniczna obiektów to nasza specjalność w kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami. Dysponujemy terenowymi ekipami technicznymi oraz 24h call center na potrzeby naszych klientów. Pozostałe usługi: utrzymanie czystości, inwestycje budowlane, przeglądy budowlane i inne. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 960 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: Al. Jana Pawła II 27 00-867 Warszawa tel. kom.: +48 532 643 969 [email protected] www.okinfacility.pl SPECJALIZACJA: Budynki biurowe oraz obiekty przemysłowe i produkcyjne. Orange Real Estate Orange Real Estate Sp. z o.o. ul. Piękna 17/19 00-549 Warszawa tel.: +48 22 622 08 68 fax: +48 22 622 03 40 e-mail: [email protected] www.opco.pl SPECJALIZACJA: Biurowce, nieruchomości korporacyjne, centra i sieci handlowe oraz usługowe, magazyny. Duże portfele nieruchomości w pełnym zakresie. Przedsiębiorstwo Zarządzania Nieruchomościami Sp. z o.o. ul. Niekłańska 35 03-924 Warszawa tel.: + 48 22 518 88 00 [email protected] www.pzn.com.pl SPECJALIZACJA: Biura, obiekty handlowe, duże portfele nieruchomości, obsługa klientów sieciowych. SESCOM S.A. NASZ EKSPERT: O FIRMIE: SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 2 000 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: Sławomir Kądziela Dyrektor ds. Rozwoju Biznesu tel.: +48 509 645 247 [email protected] al. Grunwaldzka 82 80-244 Gdańsk tel.: +48 58 761 29 60 [email protected] www.sescom.eu SPECJALIZACJA: Obiekty sieciowe. FACILITY Grupa Kapitałowa SESCOM S. A . to grupa specjalistycznych firm oferujących kompleksowe usługi techniczne dla klientów sieciowych w Europie, przez cały cykl życia ich placówek. W skład Grupy wchodzą: SESCOM S.A. wraz ze spółkami zagranicznymi, SESTORE Sp. z o.o. oraz SDC Sp. z o.o. Zakres usług Grupy obejmuje: techniczny, facility management (SESCOM), wykończenia, rearanżacje, modernizacje (SESTORE), efektywność energetyczną (SDC). 23 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Sodexo Polska ul. Jutrzenki 137 02-231 Warszawa tel.: +48 22 338 96 00 [email protected] www.sodexo.pl SPECJALIZACJA: Budynki biurowe, zakłady produkcyjne i budynki przemysłowe, magazyny, centra handlowe, obiekty sportowe, budynki użyteczności publicznej, budynki administracji publicznej. SPIE Polska Sp. z o.o. ul. Powsińska 64a 02-903 Warszawa tel.: +48 22 858 85 25 [email protected] www.spie.com.pl SPECJALIZACJA: Biura, magazyny, centra handlowe, budynki przemysłowe, duże portfele nieruchomości. STRABAG Property and Facility Services Sp. z o.o. NASZ EKSPERT: Norbert Ślusarczyk dyrektor Działu Usług Technicznych Sodexo Polska tel.: +48 22 338 96 00 [email protected] SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 5 200 000 m2 O FIRMIE: Sodexo On-Site Ser vices to kilkudziesięcioletnie doświadczenie zdobywane w ponad 80 krajach na całym świecie. Nasza firma jest 18. co do wielkości NASZ EKSPERT: Rafał Baranowski dyrektor handlowy tel.: +48 693 363 625 [email protected] SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 3 062 000 m2 SERWISY SPECJALISTYCZNE: Gazowy, chłodniczy, instalacji niskoprądowych. Główny zakres usług serwisów to inspekcje, konserwacje, audyty, wsparcie na etapie remontów i modernizacji. Pracę ekip technicznych w obiektach wspiera serwis mobilny. TOSO Sp. z o.o. ul. Żeromskiego 78 seg. 1 05-270 Marki tel.: +48 22 215 91 79 fax: +48 22 870 50 12 [email protected] www.toso.com.pl SPECJALIZACJA: Techniczna obsługa nieruchomości, przeglądy budowlane, pomiary elektryczne i termowizyjne, przeglądy instalacji gazu, wentylacyjno-kominowej, instalacji sprzętu ppoż. oraz wykonywanie instrukcji bezpieczeństwa pożarowego. 24 O FIRMIE: • Ponad 400 pracowników • Ponad 160 obsługiwanych obiektów • Fokus na multitechnicznej obsłudze nieruchomości • Implementacja dobrych praktyk koncernowych z całego świata • Działalność operacyjna wspierana przez wewnętrznych profesjonalistów z obszarów BHP, Jakości, Prawa, Zakupów • Nowy produkt: usługi fit out (aranżacji i rearanżacji wnętrz) OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Lech Wodecki członek zarządu tel.: +48 22 714 48 00 [email protected] O FIRMIE: STRABAG Property and Facility Services to międzynarodowy partner w kompleksowej obsłudze nieruchomości. Na polskim rynku pracujemy od 15 lat. Stawiamy na nowoczesny know-how i praktyczne rozwiązania. Posiadamy własne serwisy specjalistyczne HVAC oraz ppoż. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 600 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASZ EKSPERT: Mariusz Lesiak prezes zarządu tel.: +48 22 215-91-79 [email protected] O FIRMIE: TOSO sp. z o.o. jest firmą inżynierską zajmującą się od 2006 r. „techniczną obsługą systemów obiektowych”. Prowadzimy obsługę i serwis techniczny nieruchomości całkowicie w oparciu o polski kapitał. Wykonujemy przeglądy techniczne, budowlane, bezpieczeństwa pożarowego obiektów, serwis instalacji i urządzeń, jak i usługę pogotowia technicznego. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: W ponad 140 obiektach 1 400 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: ul Parzniewska 10 05-800 Pruszków tel.: +48 22 71 44 800 fax: +48 22 71 44 900 [email protected] www.strabag-pfs.pl SPECJALIZACJA: STRABAG PFS oferuje kompleksowe i zintegrowane usługi FM: obsługa techniczna, zarządzanie, usługi porządkowe, obsługa zaplecza budowy. zatrudnienia pracodawcą na świecie, zatrudniającym blisko 420 tys. osób. Posiadamy unikalną ekspertyzę, dzięki czemu od wielu lat dostarczamy szereg usług poprawiających jakość życia, m.in. kompleksowe rozwiązania w zakresie tzw. hard i soft FM, w tym m.in. obsługi technicznej obiektów, zarządzania energią, utrzymania ruchu, utrzymania czystości, zarządzania i utrzymania terenów zewnętrznych oraz zarządzania i administracji biura. Jesteśmy także liderem na rynku rozwiązań żywieniowych – z powodzeniem prowadzimy m.in. restauracje pracownicze oraz zapewniamy rozwiązania cateringowe. Prowadzimy zaawansowaną politykę motywacyjną, dzięki czemu budujemy zaangażowane zespoły, których praca przekłada się na zadowolenie klienta. Jesteśmy przy tym efektywni i stale ulepszamy świadczone usługi, a dzięki temu obniżamy koszty utrzymania nieruchomości, które obsługujemy. ZNAJDŹ SWOJEGO PARTNERA BIZNESOWEGO! VINCI Facilities Polska Sp. z o.o. NASZ EKSPERT: Zbigniew Kucharski Dyrektor Zarządzający tel.: +48 606 125 666 [email protected] O FIRMIE: VINCI Facilities Polska jest częścią VINCI (największa na świecie grupa w sektorze budownictwa i usług powiązanych, posiadająca ponad 2600 spółek, działająca w 100 krajach). Celem spółki jest uzupełnienie procesu budowlanego o utrzymanie obiektów, usługi Facility Management, prace remontowo-budowlane oraz outsourcing personelu. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 1 570 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: NASI EKSPERCI: Ryszard Kieliszak tel.: +48 797 598 172 O FIRMIE: Zarządzanie infrastrukturą, infrastruktura techniczna budynków, sprzątanie obiektów, utrzymanie ogrodów i architektura krajobrazu. ul. Domaniewska 32 02-672 Warszawa [email protected] www.warbud.pl/pl/vinci-facilities SPECJALIZACJA: Biura, magazyny, centra handlowe, budynki przemysłowe, budynki użyteczności publicznej, parkingi, obiekty sportowe, budynki administracji publicznej, duże portfele nieruchomości. WISAG Polska Sp. z o.o. ul. Podgórna 67 70-205 Szczecin tel.: +48 91 488 29 01 www.wisag.pl FACILITY Tomasz Raczyński tel.: +48 501 146 246 SPECJALIZACJA: Biura, centra handlowe, budynki użyteczności publicznej, obiekty sportowe, parkingi, magazyny. SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: International 1 500 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: Zinel Facility Management Sp. z o.o. NASZ EKSPERT: Artur Romański dyrektor ds. rozwoju tel.: +48 728 406 095 [email protected] O FIRMIE: Zinel Facility Management Sp. z o.o. to część grupy instalacyjno-serwisowej Zinel Holding S.A. specjalizująca się w technicznym zarządzaniu nieruchomościami. Obszary działania Zinel Facility Management Sp. z o.o. to utrzymanie techniczne i serwisy wszystkich instalacji budynkowych oraz serwisy infrastrukturalne. Więcej informacji na: www.zinelholding.pl oraz www. zinelfm.pl SZACUNKOWA WIELKOŚĆ OBSŁUGIWANEJ POWIERZCHNI: 300 000 m2 OBSZAR DZIAŁANIA W POLSCE: ul. Puławska 469 02-844 Warszawa tel.: +48 22 395 56 10 fax: +48 22 395 56 19 www.zinelholding.pl www.zinelfm.pl SPECJALIZACJA: Biura, magazyny, centra handlowe, budynki przemysłowe, budynki użyteczności publicznej, parkingi, obiekty sportowe, budynki administracji publicznej, duże portfele nieruchomości. 25 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Nieruchomość w dobrych rękach D ziś trudno sobie wyobrazić efektywne zarządzanie nieruchomością – kompleksem biurowym, fabryką, zakładem produkcyjnym czy parkiem magazynowym – bez korzystania z kompleksowych usług wyspecjalizowanej firmy zewnętrznej. Jej zadaniem jest przejęcie odpowiedzialności za wszelkie funkcje obiektu, które nie są związane z podstawową działalnością klienta, a także obniżenie kosztów jego utrzymania oraz podniesienie jakości oferowanych w nim usług. Koncepcja outsourcingu zakłada, że dane przedsiębiorstwo koncentruje się na działalności, do której zostało powołane, zlecając pozostałe obowiązki firmie zewnętrznej. Przedsiębiorca ma do wyboru outsourcing selektywny bądź pełny. W pierwszym przypadku wybiera, jakie obszary objąć umową, w drugim podpisuje umowę na kompleksową obsługę. Do branży Facility Management należy zaliczyć m.in. obsługę recepcji, techniczną obsługę nieruchomości, codzienne utrzymywanie czystości, pielęgnację terenów zieleni czy prowadzenie restauracji. 26 Facility Management od progu – czyli outsourcing recepcji Recepcja to wizytówka każdego przedsiębiorstwa. To, czy klient został należycie obsłużony, często ma wpływ na decyzję o nawiązaniu partnerstwa. Aby zwiększyć szanse na rozpoczęcie współpracy, zatrudnione osoby powinny być zawsze nienagannie ubrane, kulturalne oraz zachowywać się profesjonalnie. Muszą znać specyfikę firmy, którą reprezentują, oraz bardzo często biegle władać kilkoma językami obcymi. Outsourcing recepcji pozwala nie tylko na zrealizowanie usługi na najwyższym poziomie, ale również na obniżenie kosztów z tym związanych. Firmy oferujące nowoczesne usługi FM posiadają wiedzę oraz doświadczenie, dzięki którym optymalnie dopasowują wielkość i formę zatrudnienia na recepcji do potrzeb danej firmy. W ramach współpracy pracownicy Sodexo zajmują się nie tylko obsługą recepcji i połączeń telefonicznych, ale także takimi działaniami, jak archiwizowanie dokumentów, zarządzanie bazą danych klienta, przygotowywanie raportów czy obsługiwanie korespondencji firmowej. Takie rozwiązanie eliminuje wszystkie problemy związane z samą organizacją pracy, wysoką rotacją NIERUCHOMOŚĆ W DOBRYCH RĘKACH FACILITY na stanowiskach recepcyjnych czy organizacją zastępstw i urlopów, co często prowadzi do obniżenia standardu pracy recepcji. Technicznie izgodnie z planem Mając na uwadze bezpieczeństwo użytkowników zarządzanych obiektów oraz poziom świadczonych usług, zewnętrzni specjaliści zajmujący się techniczną obsługą nieruchomości zawsze działają zgodnie z planem technicznym, czyli harmonogramem przeglądów i konserwacji wszystkich urządzeń w danym obiekcie oraz zgodnie z planem cyklicznych audytów. Natomiast personel utrzymujący czystość realizuje grafik sprzątania codziennego, tygodniowego oraz rocznego, np. sezonowe mycie okien, pranie wykładzin czy czyszczenie elewacji. W Sodexo Polska On-site Services wszystkie działania zespołów zajmujących się kompleksową obsługą nieruchomości są optymalizowane już w fazie ustalania harmonogramów zadań, zarówno tych krótko-, jak i długookresowych. Eksperci uwzględniają w nich poszczególne fazy prac, dzięki czemu unikają przestojów w działaniach. Warto podkreślić, że plan kompleksowej obsługi nieruchomości stworzony przez dział specjalistów określa ramy działań: organizację zespołów, wyposażenie, umowy, procedury, zakup odpowiednich środków czystości oraz wyposażenia. Firma stawia na optymalizację wszelkich kwestii mających związek z jakością świadczonych usług, bezpieczeństwem zarządzanych obiektów oraz przede wszystkim zdrowiem ich użytkowników. Pamiętajcie o ogrodach Zarządcy nieruchomości dbają również o zagospodarowanie terenów zieleni wokół obiektów. Przedsiębiorca czy właściciel budynku, decydując się na skorzystanie z kompleksowej oferty profesjonalistów, nie musi więc martwić się o zniszczone niewłaściwą pielęgnacją krzewy, kwiaty i drzewa czy zachwaszczony, nieskoszony trawnik. Jest to niezwykle istotne, w końcu to właśnie dobrze zaplanowane i prawidłowo utrzymane tereny zieleni są wizytówkami nieruchomości – podnoszą ich atrakcyjność i wartość rynkową, chronią przed hałasem oraz mają duże znaczenie panierki, zasmażki czy pozbawione glutenu. W karcie nie brakuje też tradycyjnych polskich potraw i klasycznych dań kuchni międzynarodowej. Ponadto, na miejscu klienci mogą kupić produkty z linii „Simply To Go”, czyli kanapki, wrapy, sałatki, świeżo wyciskane soki, jogurty z licznymi dodatkami czy koktajle warzywno-owocowe. Punkty dla korzystających z nich pracowników. Sodexo oferuje kompleksowe usługi w zakresie pielęgnacji terenów zieleni, dostosowane do indywidualnych potrzeb klientów oraz charakteru budynku. Co ważne, Sodexo kładzie nacisk na nieustanny rozwój pracowników, ma dostęp do najnowszych technologii i narzędzi, co zapewnia najwyższą jakość wykonanych prac, niezależnie od pory roku. gastronomiczne znajdujące się w dużych zakładach pracy oraz fabrykach funkcjonują według standardowej oferty Sodexo. W menu, stworzonym przez doświadczonych szefów kuchni, dietetyków oraz ekspertów żywieniowych, królują dania regeneracyjno-wzmacniające i profilaktyczne. Są to różnorodne, smaczne i odpowiednio zbilansowane pod względem odżywczym posiłki, pozwalające zachować odpowiednią dawkę energii do efektywnej pracy. Sodexo stworzyło i z powodzeniem rozwija także koncept kawiarniany Aspretto by Sodexo. Lokale funkcjonujące w tym modelu to miejsca, gdzie można się zrelaksować, umówić na spotkanie czy wypić kawę z kolegami z zespołu. W ofercie kawiarni prowadzonych przez Sodexo znajduje się bogata linia herbat, koktajli owocowych oraz napojów przygotowywanych na bazie klasycznego espresso, dostępnych zarówno na ciepło, jak i na zimno. Warto podkreślić, że kawy wykorzystywane w lokalach pochodzą od sprawdzonych producentów i są opatrzone znakiem Fair Trade Certified™. Miłośnicy deserów mogą wybierać spośród kilkudziesięciu pozycji m.in. ciast, pączków, muffinów oraz croissantów. Każdy z nas chce dziś żyć i pracować lepiej, wygodniej, w bardziej przyjaznym środowisku. Dlatego coraz częściej przedsiębiorstwa oraz właściciele nieruchomości decydują się na powierzenie kompleksowej opieki nad swoimi obiektami firmom świadczącym nowoczesne usługi Facility Management, których celem jest podnoszenie jakości pracy w zarządzanych budynkach oraz umożliwienie klientowi skoncentrowanie się na kluczowej działalności. W odpowiedzi na stale rosnące oczekiwania klientów Sodexo Polska On-site Services, oferuje ponad 100 usług dla nieruchomości wdrażanych w różnych środowiskach życia i pracy. Pracownicza stołówka jak restauracja W nowoczesnych biurowcach, zakładach produkcyjnych czy fabrykach zarządzanych przez profesjonalne firmy outsourcingowe próżno szukać stołówek pracowniczych z monotonnym menu i nieciekawą aranżacją wnętrz. Dawne bary zakładowe zmieniają się w restauracje z różnorodną, stale modyfikowaną ofertą. Dobrym przykładem są lokale prowadzone przez Sodexo. W ofercie biurowych restauracji znajdują się dania mięsne, rybne oraz wegetariańskie. Dostępne są potrawy przygotowane bez dodatku tłuszczu, mąki, 27 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Nowa ustawa o f-gazach – sprawdź, czy spełniasz wymogi N owa ustawa o tzw. f-gazach1, uchwalona przez Sejm RP w ubiegłym roku, nałożyła szereg obowiązków na uczestników rynku obrotu czynnikami chłodniczymi oraz użytkowników urządzeń i instalacji je zawierających. Zmiany weszły w życie od 1 stycznia 2016 r. Ustawa dostosowuje krajowe prawodawstwo do przepisów unijnych, regulujących zagadnienia dotyczące produkcji, importu, sprzedaży oraz użytkowania substancji zubażających warstwę ozonową2 oraz gazów cieplarnianych3, obecnie zastąpione przez rozporządzenie z dnia 16 kwietnia 2014 r.4 Piotr Konat, Kierownik Regionu FBSerwis S.A. Kim jest operator? Ustawa o f-gazach wprowadza wiele definicji dla uczestników rynku obrotu czynnikami chłodniczymi. Definiuje m.in. operatora, którym jest każda osoba fizyczna lub prawna sprawująca 28 faktyczną kontrolę nad technicznym działaniem instalacji i urządzeń objętych rozporządzeniem4. W określonych szczególnych sytuacjach państwo członkowskie UE może wyznaczyć właściciela jako podmiot odpowiedzialny za obowiązki operatora. Oznacza to, że operatorem jest właściciel urządzenia lub instalacji, lub podmiot świadczący na jego rzecz faktyczną obsługę instalacji bądź urządzeń, pod warunkiem że właściciel zawarł z nim stosowną umowę regulującą NOWA USTAWA O F-GAZACH – SPRAWDŹ, CZY SPEŁNIASZ WYMOGI FACILITY O firmie FBSerwis: FBSerwis S.A., założona przez Budimex S.A. i Ferrovial Services International Ltd., świadczy usługi w zakresie efektywnego Facility Management, utrzymania przemysłowego i kompleksowego utrzymania infrastruktury dla klientów publicznych i prywatnych. Są to m.in. obsługa eksploatacyjna instalacji i urządzeń z zakresu wentylacji i klimatyzacji, instalacji i urządzeń elektrycznych: wysoko-, średnio- i niskoprądowych oraz instalacji i urządzeń przeciwpożarowych. FBSerwis obsługuje obiekty o łącznej powierzchni ponad 1 miliona m2. kwestie dotyczące odpowiedzialności za obsługę urządzeń lub instalacji. Zatem właściciele instalacji lub urządzeń zawierających czynniki chłodnicze, nie chcąc sprawować faktycznej kontroli nad tymi urządzeniami lub instalacjami, winni zawrzeć stosowne umowy z podmiotami prowadzącymi w sposób zawodowy (profesjonalny) działalność polegającą na obsłudze, konserwacji oraz naprawach tych urządzeń i instalacji. Obowiązki operatora instalacji Do podstawow ych obowiązków operatora należy rejestracja instalacji i urządzeń w centralnym rejestrze operatorów urządzeń i systemów ochrony przeciwpożarowej (CRO). Zarejestrować należy wszystkie urządzenia i instalacje zawierające czynniki chłodnicze powyżej 3 kg, licząc tę ilość dla każdej jednostki osobno. Rejestracji tej należało dokonać do dnia 14 marca br. Rejestracja polega uzupełnianego czynnika. Kopie kart elektronicznych należy przechowywać w miejscu zainstalowania urządzenia lub instalacji. Ponadto, operator ma obowiązek stale kon- urządzeniami i instalacjami. Dedykowana kadra techniczna powinna posiadać właściwe certyfikaty i uprawnienia. Odpowiednio zaplanowana i wdrożona kon- trolować prawidłowość pracy urządzeń i instalacji, rejestrując każdy, nawet najmniejszy uby tek czynnika chłodniczego. Musi także dokonywać sprawdzania szczelności instalacji. Częstotliwość tych czynności określa ilość czynnika, jednak sprawdzenie szczelności winno być dokonywane nie rzadziej niż raz na rok. Podmioty wykonujące te czynności powinny posiadać potwierdzone certyfikatem specjalistyczne uprawnienia do obsługi urządzeń i instalacji zawierających czynniki chłodnicze. Certyfikat ten jest nadawany na podstawie trybu określonego w ustawie f-gazowej. cepcja obsługi pozwala właścicielom skupić się na swoich priorytetach biznesowych, pozostawiając aspekt prawidłowej obsługi technicznej swojemu sprawdzonemu partnerowi Facility Management. Konsekwencje prawne Niespełnienie przez operatorów wymogów określonych w omawianym akcie prawnym niesie za sobą szereg konsekwencji, najbardziej dotkliwe to kary finansowe, które w zależności od skali Zarejestrować należy wszystkie urządzenia i instalacje zawierające czynniki chłodnicze powyżej 3 kg. na sporządzeniu w elektronicznej bazie karty urządzenia, w której zawarte będą dane dot. rodzaju i ilości czynnika chłodniczego. W karcie należy również podać dane podmiotu obsługującego instalacje lub urządzenia. Karty należy uzupełniać o dane czynności dokonywanych przy urządzeniach i instalacjach zwierających czynniki chłodnicze, zwłaszcza o ilościach przewinienia mogą sięgać nawet 10 tys. zł za każdy stwierdzony przypadek niezgodności z ustawą. Warto zatem korzystać z profesjonalnych podmiotów świadczących zawodowo usługi w zakresie obsługi urządzeń i instalacji zawierających czynniki chłodnicze. Kluczowe są ich kompetencje i doświadczenie w pracy z przedmiotowymi Piotr Konat Kierownik Regionu FBSerwis S.A. Literatura: 1. Ustawa o substancjach zubożających warstwę ozonową oraz o niektórych fluorowanych gazach cieplarnianych, Dz. U. z 2015 r., poz. 881. 2. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 1005/2009 z dnia 16 września 2009 r. w sprawie substancji zubożających warstwę ozonową, Dz. Urz. UE L 286 z 31.10.2009, str. 1, z późn. zm. 3. Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 842/2006 z dnia 17 maja 2006 r. w sprawie niektórych fluorowanych gazów cieplarnianych, Dz. Urz. UE L 161 z 14.06.2006, str. 1 i Dz. Urz. UE L 311 z 21.11.2008, str. 1, z późn. zm. 4. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 517/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie fluorowanych gazów cieplarnianych i uchylenia rozporządzenia (WE) nr 842/2006. 29 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Inteligentne systemy sterowania oświetleniem System sterowania oświetleniem. Więcej możliwości przy obniżeniu kosztów za energię. Fot. archiwum DJP Z apotrzebowanie rynku inwestycji na systemy zarządzania oświetleniem rośnie z roku na rok. Inwestorzy poszukują coraz bardziej zaawansowanych rozwiązań, dających niemalże nieograniczone możliwości adaptacji przy minimalizacji konsumpcji energii. Coraz bardziej dostrzegane są zalety kreowania nastroju poprzez światło, wpływające na efektywność pracy i samopoczucie osób przebywających w pomieszczeniach. Tym właśnie wymogom są w stanie sprostać systemy sterowania oświetleniem oparte na standardzie komunikacyjnym DALI. Firma Helvar, jako współzałożyciel zunifikowanej komunikacji systemów DALI, jest liderem niezawodności i wszechstronności w zarządzaniu budynkowymi systemami oświetlenia wewnętrznego. inż. Jacek Kamiński, specjalista ds. systemów sterowania oświetleniem Ilość energii elektrycznej zużywanej na oświetlenie średnich i dużych budynków w Europie, stanowi znaczny udział całkowitego zapotrzebowania energetycznego obiektu. Obniżenie tych kosztów może być realizowane na dwa sposoby: poprzez zwiększenie wydajności oświetlenia i jego efektywności. Wydajność może być zwiększona dzięki zastosowaniu nowoczesnych źródeł światła, jakimi są coraz bardziej popularne oprawy LED. Z kolei efektywność jest uzyskiwana poprzez stosowanie systemów sterowania oświetleniem, kontrolujących źródła światła 30 w taki sposób, aby ich natężenie odpowiadało aktualnym potrzebom i by nie generowały niepotrzebnego poboru mocy. Dzięki temu światło sztuczne jest obecne tylko w miejscach, w których zachodzi taka potrzeba, oraz w takiej ilości, jaka jest aktualnie wymagana. Energooszczędne oświetlenie Stopień energooszczędności oświetlenia budynku może być kontrolowany poprzez zastosowanie detekcji ruchu, natężenia oświetlenia docierającego z zewnątrz i uwarunkowywania działania systemu w zależności od pory dnia, roku lub innych czynników zewnętrznych czy sygnałów pochodzących z pozostałych systemów budynkowych. Systemy sterowania oświetleniem są w stanie zbierać wszystkie te informacje i wykorzystywać je dla lepszego zarządzania natężeniem i barwą oświetlenia. W zależności od typu obiektu takie aktywne systemy mogą ograniczyć zapotrzebowanie energetyczne instalacji świetlnej o 50%, dzięki czemu zwrot inwestycji w system sterowania możliwy jest już średnio po 3 latach. INTELIGENTNE SYSTEMY STEROWANIA OŚWIETLENIEM FACILITY Tworzenie nastroju Produkty Tunable White systemu HelvariC pomagają w mieszaniu różnych temperatur barwowych światła białego oraz ich intensywności, tak aby możliwie zbliżyć się do naturalnych warunków światła dziennego. Takie oświetlenie wpływa pozytywnie na samopoczucie i pomaga w uregulowaniu naturalnego cyklu dnia osób spędzających znaczną część swojego czasu przy sztucznym oświetleniu. Są wśród nich np. pracownicy biurowi, uczniowie i studenci czy pacjenci klinik i szpitali. Implementacja takich funkcjonalności umożliwia nie tylko kształtowanie efektywności pracy czy wypoczynku, ale może też tworzyć bardziej przyjazne dla klienta wnętrze, które będzie zachęcało do odwiedzin, tak jak w przypadku realizacji Centrum Handlowego Zielone Arkady w Bydgoszczy. Sterowanie oświetleniem przez urządzenia mobilne Aplikacje mobilne Helvar pozwalają na sterowanie oświetleniem przy użyciu urządzenia mobilnego, jakim jest smartfon czy tablet. Dzięki włączeniu urządzeń sterowniczych w bezprzewodową sieć WLAN jesteśmy w stanie wydawać polecenia do systemu z dowolnego miejsca. Fot. archiwum DJP System sam potrafi wykryć obecność osoby i ją zidentyfikować, dobierając przy tym preferowaną kultury i oświaty(Europejskie Centrum Muzyki, Lusławice; Uniwersytet Ekonomiczny, Wrocław; scenę świetlną. Takie nowoczesne rozwiązania personalizują oświetlenie w każdym z pomieszczeń i pozwalają na zdalne zarządzanie oświetleniem budynku. Zapraszamy na stronę internetową www.Helvar.com, oraz do kontaktu z oficjalnym dystrybutorem systemów Helvar w Polsce, firmą DJP Sp. z o. o., dostarczany system sterowania znalazł już zastosowanie w ponad stu inwestycjach na terenie całego kraju, takich jak: biurowce (Alchemia, Gdańsk ; Prime, Warszawa; Philip Morris, Kraków), hale magazynowe (Browar „Żubr”, Białystok; Hale Segro; „FritoLay”, Tomaszów Maz.), zakłady produkcyjne (Fameg, Radomsko; Bumar, Łabędy; Hanplast, Bydgoszcz), szpitale (Szpital Powiatowy, Kluczbork; Wojewódzki Szpital Specjalist yczny, Wrocław), hotele (Intercontinental, Warszawa; Sofitel Victoria, Warszawa; Coprenicus, Toruń) czy budynki „Wielka Zbrojownia”, Gdańsk). Dlaczego warto wybrać współpracę z DJP? Od 25 lat DJP Sp. z o. o. jest oficjalnym partnerem firmy Helvar, dostarczającej szeroki zakres komponentów systemów sterowania oświetleniem. Oferujemy pełen zakres wsparcia, w który wchodzą: PP projektowanie systemu, PP dostawa urządzeń, PP zaprogramowanie systemu na inwestycji, PP konsultacje z inwestorem, PP szkolenia, PP wsparcie techniczne na każdym etapie realizacji, PP 3 lata przedłużonej gwarancji, PP doświadczenie i wiedza w dziedzinie systemów sterowania. Zapraszamy do kontaktu z naszym działem systemów sterowania oświetleniem. DJP Sp. z o.o. ul. Anny German 15 01-794 Warszawa tel.: 22 669 05 80 tel. kom.: 606 815 057 [email protected] www.djp.com.pl Fot. archiwum DJP 31 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Bezpieczeństwo pracowników to priorytet S PIE to jeden z liderów europejskiego rynku FM. Od lat znajduje się w czołówce najpopularniejszych usługodawców w tym sektorze zarówno w Europie Zachodniej, jak i w Polsce. Na krajowym rynku marka SPIE nie była znana przed 2013 r., kiedy to spółka przejęła firmę Hochtief FM, znanego polskiego dostawcę usług technicznego FM-u. Trzy lata po tych wydarzeniach rozmawiamy z Dyrektorem Generalnym SPIE GmbH, Marcusem Holzke, wieloletnim obserwatorem rynku, o tym, jak powinien rozwijać się Facility Management i czym polski model różni się od wzorców niemieckich. Rozmawia Krzysztof Kogut 32 BEZPIECZEŃSTWO PRACOWNIKÓW TO PRIORYTET P Jakie cechy najbardziej docenia Pan u pracowników SPIE? – Przede wszystkim lojalność oraz dyscyplinę. Bardzo ważne jest dla mnie także nastawienie proklienckie. Siła naszego koncernu to siła naszych ludzi – ich wiedzy oraz postawy. To niesamowita war tość pracować z osobami doświadczonymi i otwartymi na współpracę. Te cechy dostrzegam u pracowników i w Niemczech, i w Polsce. Cieszę się, że jesteśmy w tym obszarze podobni. Oczywiście doceniam też wiedzę techniczną, w naszej branży to niepodważalnie konieczny wymóg. obserwuję także w Niemczech, gdzie nasze usługi są również rozproszone w wielu różnych miejscach. P Na które z elementów idei „ONE SPIE” pracownicy SPIE Polska powinni zwrócić szczególną uwagę? cyjno-technicznego obejmuje 10 grup projektowych, obecnych w całej Polsce. W jaki sposób mogą one pracować bardziej efektywnie? – Wszyscy pracownicy powinni wiedzieć, czym zajmuje się SPIE, nie tylko w Polsce, ale i poza jej granicami. Stwarza to szansę rekomendacji klientowi pełnego zakresu naszych usług. Klienci zazwyczaj kojarzą nas z tymi pracami, które u nich bezpośrednio wykonujemy. Rolą każdego pracownika jest pokazywać więcej możliwości współpracy. Przykład: dla Klienta „X” wykonujemy wyłącznie projekty fit-out, więc on przyczepia nam etykietę „firma od fitoutów”. Gdy powiemy mu, że posiadamy też serwisy, wykonujemy różne pomiary itd., może odpo- – Oczywiście nie ma jednego modelu pracy zespołowej, natomiast bardzo ważne są przywództwo, motywacja, kontakt ze współpracownikami, komunikacja ze wszystkimi członkami zespołu. Każda z naszych grup pracuje z różnymi klientami, a to narzuca pewien s t yl prac y zespo ł owej. Na prz ykład tutaj w Warszawie pracownicy są blisko siebie, bli- wiedzieć „Nie wiedziałem o tym, możemy zatem częściej współdziałać”. Inni klienci zaś utożsamiają nas wyłącznie z utrzymaniem technicznym nieruchomości – naprawy usterek, utrzymanie instalacji, wyłącznie techniczny FM. „ONE SPIE” to idea przedstawiająca SPIE jako multidostawcę z szeregiem innych usług niż tylko techniczne utrzymanie: zarządzanie energią, audyty różnego rodzaju, technologie komunika- P W SPIE Polska aktualnie struktura działu opera- „ONE SPIE” to ponadto wewnętrzna promocja naszych zasobów, wiedzy, doświadczenia. Taki marketing wewnętrzny generuje oczywiście marketing zewnętrzny, bo ludzie – nasi pracownicy, klienci, konkurencja rozmawiają ze sobą. sko centrali, co ułatwia poczucie identyfikacji z marką SPIE. W regionach, gdzie obiekty są ulokowane w większych odległościach od siebie, dużym wyzwaniem dla kierownictwa jest przekazanie swoim zespołom poczucia, że każdy pracownik przynależy do firmy. Bardzo ważne jest, by kierownicy w regionach przykładali wagę do budowania świadomości przynależności pracowników do SPIE. Istotne jest, by często spotykali się z nimi, mieli wiedzę o ich obiektach, potrafili ocenić ich pracę na tyle, by ją skorygować albo pochwalić. Wizyty w obiek tach są tak że szansą na rozmow y z klientami. Taki sposób pracy kierowników cyjne, usługi dla smart city. Pamiętajmy o tym, że aby przekazać tę wiedzę, całe nasze portfolio klientowi, najpierw musimy sami o nim wiedzieć i edukować podległe nam zespoły. Ważne jest, byśmy promowali także wymianę wiedzy między pracownikami, współpracę, komunikację różnych departamentów, np. zespół od fit-outów z serwisami specjalistycznymi itd. Gdy ludzie będą się dobrze znali, bardziej uwierzą, że współpraca wewnętrzna ma sens. W SPIE GmbH organizujemy targi wewnętrzne, na których każdy nasz specjalistyczny zespół może zaprezentować się i polecić swoje usługi innym zespołom. Po powrocie do obiektów nasz pracownik FACILITY może np. zapytać klienta: „Kto aktualnie dostarcza Państwu usługi monitoringu? Mogę zaproponować nasz zespół”. „ONE SPIE” to ponadto wewnętrzna promocja naszych zasobów, wiedzy, doświadczenia. Taki marketing wewnętrzny generuje oczywiście marketing zewnętrzny, bo ludzie – nasi pracownicy, klienci, konkurencja rozmawiają ze sobą. P Jakie wyzwania technologiczne stoją przed nami w 2016 r.? – Prawdę mówiąc, to wyzwania nie tylko na 2016 r. Ująłbym to jednym słowem: digitalizacja. Spójrzmy na to z dwóch stron. Po pierwsze, integracja wewnętrzna SPIE (lepsza komunikacja dzięki narzędziom online), po drugie – nowoczesny sposób ofertowania dla klienta. Musimy zadać sobie pytanie: jak technologia może usprawnić jakość naszego łańcucha dostaw? Może przykładowo usprawnić pracę ludzi w obiektach, np. stosowanie QR kodów, systemów monitorujących usterki, nowoczesnych BMS-ów czy oprogramowań stosowanych w Data Centres. Przemysł 4.0 również kształtuje i będzie kształtował naszą ofertę. P Porozmawiajmy o podobieństwach i różnicach między rynkiem FM w Polsce i Niemczech. W jakim kierunku zmierza rozwój rynku i co możemy zrobić, by skierować uwagę klienta na jakość usług, a nie cenę? Jakie są Pana doświadczenia w Niemczech w tym obszarze? – Myślę, że rynek FM w Niemczech jest bardziej dojrzały. Mam na myśli stosowane modele biznesowe, może nawet wachlarz usług i różnorodność klientów, którzy mają wpływ na działy zakupów firm FMowych. Na rynku niemieckim cena również jest ważnym czynnikiem. SPIE GmbH jako firma, która znana jest z tego, że nie jest najtańszym dostawcą usług FM i nie ma możliwości, by stała się najtańszym (bo mamy wykształconą kadrę, nie obniżamy zatrudnienia, lecz gwarantujemy właściwą liczbę osób do wszystkich prac, więc nie będziemy cenowo najatrakcyjniejsi), rozpoznawalna jest dzięki wysokiej jakości świadczonych prac. Dążymy do tego, by być najlepszymi w komunikacji z klientem, w raportowaniu, co sprawi, że w ocenie ogólnej rynku będziemy najlepsi i staniemy się firmą pierwszego wyboru. Poza tym musimy pamiętać o tym, by utrzymywać klientów – by po podpisaniu kontraktu nie pozwolić na odstąpienie od niego. 93% naszego rocznego obrotu generują podpisane długoterminowe kontrakty. Każdy z naszych obecnych klientów 33 FACILITY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 stanowi duży potencjał do poszerzenia zakresu umów. To, o czym już mówiłem – ci klienci znają wąski zakres naszych możliwości i naszą rolą jest przedstawić im pełne spektrum naszych możliwości. Częścią naszej strategii rozwoju jest lepsza komunikacja naszego know-how. P Jakie szanse wg Pana daje koncernowi SPIE wej- spójnymi z core business. Kolejna szansa, którą niesie wejście na giełdę, to przychód finansowy dla koncernu, dzięki któremu może inwestować bądź zmniejszyć kredyty. SPIE dokonało ponad 19 akwizycji od 2005 r. Bycie niezależnym daje możliwości decydowania o kredycie, dzięki któremu można dokonać większej akwizycji. P Jaki ma Pan stosunek do codziennej dyscypliny pracy specjalistów technicznych obsługujących kontrakty SPIE? – Bezpieczeństwo z mojego punktu widzenia to świadome przygotowanie do pracy. To nasze zrozumienie wartości „jakość usług” i „odpowiedzial- ście na giełdę paryską? – Przede wszystkim niezależność. Wcześniej każdy udziałowiec spółki patrzył przede wszystkim na siebie, na zwrot dla swojej firmy. Teraz SPIE stało się bardziej odpowiedzialne samo za siebie i za tysiące osób, które kupiło akcje. To ważny element wejścia na giełdę, który został przeprowadzony z dużym sukcesem. W pewnym momencie rozwoju firma musi zrozumieć, że gdy nie wejdzie na giełdę, podejmuje ryzyko bycia wykupioną przez inwestora. Niezależność, o której mówię, to swoboda kreowania własnej strategii, podążania własnymi ścieżkami, W pewnym momencie rozwoju firma musi zrozumieć, że gdy nie wejdzie na giełdę, podejmuje ryzyko bycia wykupioną przez inwestora. Pamiętajmy, że jednym z celów akwizycji jest zbudowanie tak wielkiej organizacji, by nikogo nie było stać na jej zakup. ność”, które oferujemy naszym klientom. Również to odpowiedzialność i troska za współpracowników, jaką pokazujemy sobie nawzajem. Jeśli pracuję Pełny artykuł dostępny w prenumeracie 34 BEZPIECZEŃSTWO PRACOWNIKÓW TO PRIORYTET z instalacją, na którą nie mam uprawnień, pokazuję, że wykonuję pracę, do której nie jestem przygotowany, czyli de facto reprezentuję niską jakość swojej pracy. Gdy widzę współpracowników, którzy powinni być wyposażeni w kaski, a nie są, i nie zareaguję w tej sytuacji, jestem współodpowiedzialny, gdy wydarzy się wypadek. Naszym zachowaniem budujemy kulturę organizacyjną, którą prezentujemy na zewnątrz – klientowi, konkurencji, podwykonawcom. Pracujemy nad postawą naszych pracowników w tym zakresie. Polska ma bardzo dobre wskaźniki, jeśli chodzi o wypadkowość w pracy, gratuluję. P Jakie cele ma koncern na najbliższy rok? – Cele finansowe są dość jasne i nie chciałbym na nich się skupiać, bo niewiele jest tu do wytłumaczenia. Moja odpowiedź na poprzednie pytanie to tak naprawdę definicja celu minimalizacji wypadków w miejscu pracy. Kolejnym celem jest wzrost naszej efektywności, czyli wzrost zysku netto. Musimy pamiętać o tym, by nasz obrót przekładał się na pieniądze, które posiadamy na koncie. Klient, który zwleka z płatnościami, wstrzymuje nas przed wieloma decyzjami. Gwarantując jakość naszych usług, powinniśmy wymagać jakości od naszych klientów, w tym rzetelnego, terminowego rozliczania płatności. Zaleganie przez naszych klientów z płatnościami może nas wstrzymywać nas np. przed akwizycją, czyli tym samym przed wzmocnieniem naszej spółki, a co za tym idzie – przed naszym rozwojem. Każdy nasz pracownik powinien widzieć klienta w centrum swoich działań. Oczywistością jest, że zadowolony klient jest bardziej chętny do rozszerzenia współpracy. Efekt dobrej relacji z klientem stanowi także wysoka motywacja naszych pracowników, ich otwartość na nowe rozwiązania, skłon- FACILITY zaangażowanie pracowników w swoje codzienne obowiązki i naprawdę szczerą i uczciwą postawę prokliencką. Mówiąc „młodzi ludzie”, mam na myśli nie tylko wiek, ale i otwartość pracowników na innowacje, poczucie sensu wykonywanej pracy, działanie w tym samym kierunku, w którym rozwija się firma. Polski rynek rozwija się bardzo szybko. W ciągu ostatnich lat rozwój nastąpił szczególnie w obszarze skutecznych rozwiązań dla inteligentnych budynków i obszarów miejskich, zwłaszcza w Warszawie. Stamtąd trend ten rozpowszechnił się na cały kraj, wzdłuż jego głównych arterii logistycznych z północy na południe oraz ze wschodu na zachód, jak i wśród klientów Jestem pod bardzo dużym wrażeniem rozwoju FM w Polsce. Widzę wielu młodych ludzi, ze świeżą wiedzą, cieszy mnie to. Zaobserwowałem wysokie zaangażowanie pracowników w swoje codzienne obowiązki i naprawdę szczerą i uczciwą postawę prokliencką. Mówiąc „młodzi ludzie”, mam na myśli nie tylko wiek, ale i otwartość pracowników na innowacje, poczucie sensu wykonywanej pracy, działanie w tym samym kierunku, w którym rozwija się firma. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie ność do składania swoich autorskich pomysłów na udoskonalenie naszych usług. Każdy lubi otrzymać pozytywną informację zwrotną i rozumieć sens swojej pracy. Najlepszym przykładem codziennej pracy w obiekcie, która ma wpływ na efektywność spółki, jest organizacja pracy i przygotowanie do niej. Gdy pracownik wjeżdża na 20. piętro naprawić daną rzecz i zapomni narzędzia, wracając po nie, straci kilkadziesiąt minut swojego czasu pracy, czyli obniży swoją efektywność. Pomyśl, zanim zrobisz. Każdy może pracować nad swoją efektywnością. P Jak postrzega Pan polską branżę FM i jak działa się Wam w naszym kraju? – Jestem pod bardzo dużym wrażeniem rozwoju FM w Polsce. Widzę wielu młodych ludzi, ze świeżą wiedzą, cieszy mnie to. Zaobserwowałem wysokie przemysłowych rozproszonych po całym kraju. Dla nas postęp rynku polskiego jest bardzo ważny i widoczny. Jesteśmy zadowoleni ze wzrostu naszego oddziału w Polsce, którego usługi rozpoczęto dostarczać w Warszawie, skąd z sukcesem przechodziły na rynki regionalne w całym kraju, równolegle z poszerzaniem oferty. Kilka wyróżnień branżowych to świadectwo wysokiej reputacji wśród naszych klientów i partnerów biznesowych. Będziemy nadal wspierać ten owocny proces, siłą kadry zarządzającej oraz profesjonalizmem pracowników, aby wzmacniać gamę usług, oraz zbliżyć się do naszych klientów w całym kraju. Otrzymałem niedawno bardzo dobrą ocenę naszych działań od jednego z klientów, co sprawiło mi niezwykłą przyjemność. Gratuluję naszemu polskiemu oddziałowi i trzymam kciuki za jego dalszy rozwój i satysfakcję z pracy w SPIE. 35 PROPERTY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Mobilne meble od MDD M obilność i indywidualizacja – to dwie dominujące cechy naszych czasów. Obie wpłynęły na wykształcenie się nowych sposobów komunikacji i nowych systemów pracy. Elastyczne formy zatrudnienia, mobilne biura, indywidualizowanie przestrzeni i dostosowywanie jej do aktualnych potrzeb – producenci mebli biurowych szybko reagują na te nowe trendy, rozszerzając ofertę o mobilne meble, pozwalające na elastyczne kształtowanie przestrzeni biurowej. System prac y i sposób komunikacji w f irmach wygląda dziś zupełnie inaczej niż jeszcze w poprzedniej dekadzie. Jedną z bardziej istotnych zmian jest to, że menedżerowie odchodzą od organizowania wielowątkowych konferencji. Teraz spotkania zespołów odbywają się w wąskim gronie zainteresowanych danym tematem osób, a narady i zebrania mają wręcz nieformalny charakter. Nowe metody zarządzania mają wpływ na rynek mebli biurowych. Szczególnie szybko na zmiany reaguje jeden z najlepszych producentów w tym segmencie, firma MDD. Oferuje ona nowe rozwiązania dla biznesu: stoły ze składanym blatem i sztaplowane krzesła konferencyjne. W dobie mniej formalnych spotkań w niewielkich grupach duże sale konferencyjne nie są już tak bardzo potrzebne. W związku z tym w niektórych branżach maleje liczba zamówień na wielkowymiarowe stoły. Rośnie za to zainteresowanie meblami wielofunkcyjnymi, mobilnymi i składanymi. Dzięki nim można zorganizować zarówno kameralne spotkanie w przyzakładowej kafeterii, jak i dużą konferencję na wynajętej sali bankietowej. Stoły ze składanym blatem produkowane przez MDD pozwalają szybko i sprawnie utworzyć czasowe miejsca konferencyjne lub stanowiska pracownicze w pomieszczeniach, które na co dzień pełnią zupełnie inne funkcje. 36 Świetnie sprawdza się to w hot deskingu – systemie pracy, w którym zatrudnione osoby nie mają swoich stałych miejsc w biurze, bo większość czasu spędzają poza siedzibą firmy. Szybkie aranżowanie dodatkowych, tymczasowych miejsc pracy dla takich pracowników pomaga obniżać koszty eksploatacji powierzchni biurowej. Wystarczy rozłożyć kilka stołów MDD, ustawić je w – pożądanym i adekwatnym do aktualnych zadań – układzie i funkcjonalna sala konferencyjna lub wygodne biuro są gotowe. Wszystko zajmuje niewiele czasu – stoły są tak skonstruowane, by proces rozkładania i składania był maksymalnie uproszczony. Dzięki kółkom przemieszczanie ich nie stanowi żadnego problemu. Nie ma też obawy, że stoły będą przesuwać się w trakcie pracy – kółka mają blokady, które zapewniają stabilność mebli. Dopełnieniem stołów są krzesła konferencyjne GAYA. Występują one w dwóch wersjach: na czterech nogach lub na płozach. W systemie hot deskingu lepiej sprawdzą się te z nogami – można je sztaplować po 4 sztuki. Dzięki szerokiej gamie kolorów obić tapicerskich można dobrać wersje krzeseł najbardziej dopasowane do wyglądu biura i innych elementów wyposażenia. Tkaniny stosowane przez MDD są trwałe i odporne na zabrudzenia, co na długi czas zapewnia krzesłom estetyczny wygląd. Dziś jednym z głównym zadań przestrzeni biurowej jest motywowanie pracowników i pobudzanie ich kreatywności. Stąd nacisk na zmienność otoczenia, odejście od stagnacji i formalizmu w miejscu pracy. To pomaga uprzyjemnić wykonywanie codziennych obowiązków i pobudzić nowe obszary w mózgach pracowników – co przekłada się na ich wydajność. Meble są bardzo ważnym elementem tej strategii. Dlatego planując zakup wyposażenia firmy, warto skupić uwagę na meblach wielofunkcyjnych, mobilnych i składanych. PROPERTY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 BACnet – idealne połączenie wodnej instalacji HVAC z automatyką budynku N owoczesne budynki powinny być wygodne, dopasowane do zmiennych warunków użytkowania, energooszczędne i inteligentne. I – co najważniejsze – nie powinny generować więcej kosztów niż standardowe rozwiązania! Napęd zaworu regulacyjnego podłączony za pośrednictwem sieci BACnet może pomóc w spełnieniu tych wymagań, redukując czas i nakład prac związanych z instalacją, uruchomieniem i konserwacją wodnych systemów HVAC. Obecnie klasa energetyczna jest kluczowym aspektem branym pod uwagę podczas realiza- użytkowania, zakresu korzystania z budynku czy pogody. wstępnych nastaw zaworów odbywa się zdalnie za pośrednictwem sieci BACnet, a zanieczysz- cji budynków o przeznaczeniu komercyjnym, podobnie jak komfort użytkownika i informatyzacja budynku. Mimo to koszt i czas działają jako czynniki ograniczające proces planowania, projektowania i budowy. Oszczędność nie zawsze w ymaga większych inwest ycji. Urządzenia podłączane w sposób inteligentny, takie jak napęd NovoCon ® f irmy Danfoss, pozwalają zaoszczędzić kwoty przekraczające ich wartość, nawet na etapie budow y. Efekt ten osiąga się przez oszczędność czasu i zredukowanie nakładu pracy dzięki zastosowaniu sieci BACnet, umożliwiającej zdalny rozruch, zdalne wykrywanie nieprawidłowości oraz zdalne prowadzenie czynności konserwacyjnych, przy jednoczesnym odczycie danych na temat zużycia i rozdziału energii. Tego właśnie brakowało dotychczas w automatyce budynkowej. Zawor y, k tóre są niezależne od ciśnienia, takie jak AB-QM, mają zintegrowany regulator ciśnienia i automatycznie, w sposób dynamiczny, zapewniają równowagę hydrauliczną we wszystkich warunkach zapotrzebowania występujących w budynku oraz regulację w oparciu o liniową charakterystykę regulacyjną. Jedynym elementem wpływającym na zmiany natężenia przepływu jest sam napęd. Jeśli wstępne nastawy zaworu definiujące przepływ projektowy będą nieprawidłowe, nawet najlepsze algor y tmy sterowania mogą nie zadziałać. To samo dotyczy obecności zanieczyszczeń i powietrza w medium grzewczym czy chłodzącym. Większość integratorów systemów zetknęło się z napędami zwisającymi na kablach obok zaworu, którym mają sterować, lub z odłączonym przewodem. System nie jest w stanie wykryć takiego błędu i zasygnalizować go inaczej niż przez obniżenie osiągów instalacji grzewczej, wentylacyjnej czy klimatyzacyjnej. Takie problemy można zbadać jedynie poprzez oględziny budynku, otwarcie stropu i zajrzenie pod niego z drabiny. Jest to nie tylko czasochłonne, lecz także niepraktyczne, zwłaszcza jeśli klient zajął już lokal. czenia i powietrze można usunąć z instalacji bez udawania się do pomieszczeń. Instalatorzy mogą jednocześnie montować zawór i napęd, bez konieczności ręcznego wprowadzania wstępnych nastaw. Mocowane na wtyki przewody magistrali BacNet pozwalają szeregowo łączyć ze sobą napędy, dzięki czemu liczba przewodów się zmniejsza i unika się błędnych połączeń, oszczędzając czas i minimalizując liczbę pomyłek. Funkcje zdalne redukują koszty konserwacji i zwiększają elastyczność w kwestii zmian przeznaczenia budynku. Automatyczne adresowanie i dostosowywanie prędkości transmisji skraca czas pracy integratora systemu. Ponadto opcjonalne czujniki temperatur y medium na zasilaniu i powrocie z instalacji w połączeniu z informacją na temat chwilowego przepływu mogą być używane do uzyskania informacji o zużyciu energii w poszczególnych pomieszczeniach budynku. Dodatkowo wszystkie dane dotyczące zużycia energii są zapisywane w napędzie, skąd można je pobierać i analizować, co pozwala na dalszą optymalizację sprawności energetycznej budynku. Wdrożenie inteligentnych rozwiązań oraz technologii BACnet do napędów NovoCon® pozwala jeszcze lepiej w ykorzysty wać automatykę budynkową, generując oszczędności wynikające z redukcji czasu pracy instalatora, inspektora systemów oraz firmy odpowiedzialnej za konserwację. Zrównoważony system to podstawa Automatyka budynkowa z pewnością stanowi klucz do osiągania większej wydajności energetycznej, jednak opiera się ona na poprawnym działaniu urządzeń hydraulicznych i elektronicznych. Jednym z takich urządzeń jest napęd zaworu regulacyjno-równoważącego AB-QM, który steruje natężeniem przepływu medium chłodzącego lub grzewczego w instalacjach grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, generujący najwyższe koszty związane z obsługą budynków. Obciążenie ciepne budynków zmienia się dynamicznie, a wymagania użytkowników instalacji grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych różnią się w zależności od intensywności 38 Bezproblemowe serwisowanie zdalne Napęd NovoCon® wie, czy jest podłączony do zaworu, czy cząstki substancji obcych uniemożliwiają zamknięcie zaworu oraz czy przewody sygnałowe są podłączone. Alarmy usterek są sygnalizowane za pomocą diod LED umieszczonych na korpusie napędu oraz przesyłane za pośrednictwem magistrali BACnet do systemu automatyki budynkowej. Wprowadzanie Danfoss Poland Sp. z o.o. Autor: Sean Boden Przygotowano dla: BACnet Journal Tłumacz i recenzent: Sebastian Brzoza www.ogrzewanie.danfoss.pl e-mail: [email protected] Liebert ® AFC Jedno urządzenie, 3 technologie chłodzenia! Emerson. Consider it Solved., logotyp Emerson Network Power to znaki towarowe i znaki usługowe firmy Emerson Electric Co. ©2016 Emerson Electric Co. Wszystkie prawa zastrzeżone. Nowy, adiabatyczny chiller Liebert® AFC pomoże Ci zarządzać ciepłem transferowanym z data center do środowiska zewnętrznego równolegle z zapewnieniem odpowiedniej temperatury i przepływu powietrza dla każdego serwera przy jak najmniejszym poborze energii. cy Zakres mo o 1450 kW d W k 0 7 1 od Freecooling chłodzenie adiabatyczne chłodzenie sprężarkowe EmersonNetworkPower.pl Nie pozostawiaj losów swojej serwerowni przypadkowym urządzeniom – zaufaj niezawodnej klimatyzacji precyzyjnej Emerson Network Power! PROPERTY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Tenant Relationship Management Jak zarządzać relacjami z najemcami w kontekście marketingu CH? N a każdym konkurencyjnym rynku, a za taki można uznać rynek centrów handlowych w Polsce, produkty (centra handlowe) muszą się czymś wyróżnić. Ta, w pewien sposób opracowana informacja o wyjątkowości konkretnego obiektu musi dotrzeć skutecznie do konsumenta. Sytuacja robi się trochę bardziej złożona, gdy elementy naszego centrum, w tym przypadku sklepy, realizują własne programy marketingowe, niekoniecznie spójne z naszą wizją budowania marki obiektu. Grzegorz Pękalski, Retail Concept Można wyróżnić trzy etapy współpracy pomiędzy centrum handlowym a sklepami na polu marketingu. Pierwszy – na etapie komercjalizacji centrum, gdy obie strony, tj. wynajmujący i najemca, mogą zdefiniować występowanie znaków graficznych najemcy na terenie centrum, ich wielkość i sposób użycia. Drugi etap, bardzo istotny z racji wielkości budżetów, jakie zostają w tej fazie użyte, to otwarcie centrum 40 handlowego. Ostatni i najdłuższy etap rozpoczyna się jakiś czas po otwarciu centrum, gdy już opadną emocje związane z otwarciem. Etap I – komercjalizacja Kontakty pomiędzy przyszłymi najemcami a wynajmującym lub jego agentem zaczynają się na etapie komercjalizacji obiektu handlowego i choć dotyczą całego zakresu umowy najmu, to obszar marketingu jest bardzo ograniczony. Wiąże się również z faktem, że na różnych etapach realizacji centrum różne osoby i różne działy po stronie najemcy i wynajmującego zaangażowane są we współpracę. Rzadko kiedy przy negocjowaniu umów najmu zaangażowana jest osoba, która zajmuje się profesjonalnie marketingiem. Wynajmujący i najemca na etapie TENANT RELATIONSHIP MANAGEMENT komercjalizacji muszą uzgodnić podstawowe warunki handlowe i techniczne najmu, natomiast zakres marketingu ogranicza się na ogół do dwóch elementów – obecności logo najemcy w centrum (witryna, elewacja, ewentualnie pylon) oraz zaangażowania najemcy w budżet reklamowy centrum. Nie są to na ogół uzgodnienia bardzo skomplikowane i rzadko stanowią istotny element negocjacji. Należy zwrócić uwagę na to, że wielkość logo najemcy na elewacji powinna, w pewnej proporcji, być uzależniona od wielkości sklepu, jaki najemca wynajmuje, oraz jego rangi i pozycji na rynku. Dla sprawnego przeprowadzenia procesu należy ustalić uprzednio z architektem liczbę i położenie miejsc na logo najemców, które następnie są im proponowane. Prawdziwą zmorą do uzgodnień jest jedna z sieci artykułów elektronicznych, przykładająca dużą wagę do liczby i wielkości swoich znaków towarowych na zewnątrz, co często budzi sprzeciw architekta. Niemniej trzeba przyznać, że liczba kampanii reklamowych (i ich intensywność), jakie prowadzi w późniejszym okresie, rekompensuje tę początkową niedogodność. W przypadku udziału w marketingu centrum handlowego najemcy albo partycypują finansowo, przez cały okres najmu, w miesięcznym REKLAMA budżecie centrum realizowanym przez wynajmującego (lub zarządcę centrum), albo deklarują, jakie kapanie reklamowe, jak często i z jakim budżetem będą realizować na lokalnym rynku w ramach własnej marki. Oddzielną pozycją jest z reguły jednorazowa partycypacja finansowa lub produktowa najemców w kampanii otwarcia prowadzonej przez centrum handlowe. Zdarza się również, że najemcy o najsilniejszej pozycji na rynku, zwłaszcza PROPERTY wynajmujący uznaje, że sama obecność takiego najemcy w centrum i jego działania marketingowe w skali Polski lub światowe są wystarczającym magnesem dla klientów. Etap II – otwarcie centrum Na tym etapie działań do boju wkraczają już zawodowcy. Trzeba pamiętać, że marketingowcy, zarówno po stronie centów handlowych, Prawdziwą zmorą do uzgodnień jest jedna z sieci artykułów elektronicznych, przykładająca dużą wagę do liczby i wielkości swoich znaków towarowych na zewnątrz, co często budzi sprzeciw architekta. z branży spożywczej i modowej, nie uczestniczą finansowo w marketingu realizowanym przez centrum. Następuje to w sytuacjach, gdy jak i najemców, to ludzie potrafiący przekonywać i zachęcać, w końcu jest to ich praca. W efekcie są w stanie przekonać inwestora do prawie PROPERTY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 każdego wymyślonego przez siebie rozwiązania. Różnorodność sklepów w centrum handlowym daje ograniczone możliwości wykreowania jednolitej linii marketingowej w oparciu o najemców. Podstawowe trzy podejścia to stawianie na profil modowy (dla typowych centrów sklepy z modą stanowią na ogół ok 70% wszystkich sklepów), rodzinny (poza podejściem do marketingu nie zauważyłem istotnej różnicy jeśli chodzi o sklepy w takim centrum) oraz luksusowy (tylko w ograniczonej liczbie miast w Polsce). Więksi operatorzy w centrum, firmy mające po kilkadziesiąt czy kilkaset sklepów, powtarzają te same działania marketingowe za każdym razem, gdy otwierają nowy sklep. Są mało zainteresowane podkreślaniem wyjątkowości konkretnego centrum, bo mają sklepy w większości konkurencyjnych obiektów. Duże sieci otwierają po kilkadziesiąt sklepów rocznie i trudno po nich oczekiwać dostosowania swojej kampanii reklamowej za każdym razem, gdy otwierają kolejny lokal. W konsekwencji zarządzanie marketingiem w kontekście najemców ogranicza się do wykreowana linii marketingowej centrum z opisaniem mediów, jakie będą użyte do promocji i poinformowania o tym najemców z propozycją, aby w swoich kampaniach wzięli pod uwagę realizowany zakres. Należy też uzyskać informacje od najemców co do planowanych przez nich działań związanych z otwarciem sklepu. Wtedy centrum, w kampanii otwarcia, może zaniechać marketingu preferowanego przez sklepy, np. „wrzutek” do skrzynek pocztowych czy katalogów załączanych do prasy lokalnej, oraz ograniczyć reklamy prasowe. Żywiołowość kampanii otwarcia nie służy raczej zarządzaniu marketingiem realizowanym przez centrum i najemców. Lepiej mieć świadomość, jakie działania marketingowe będą wykonywali najemcy, żeby ich nie powielać i nie łudzić się co do efektywności ewentualnego skoordynowania wspólnych działań. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie Etap III – po otwarciu To okres, kiedywszyscy mogą spokojnie już pracować po akcji „Armagedon”, jaką jest otwarcie centrum, gdy w ostatnim miesiącu zbiegają się: zakończenie komercjalizacji, prace budowlane, prace wykończeniowe lokali i przygotowania do otwarcia. W zależności od okresu, w jakim otworzyło się centrum, następują kolejne działania związane z regularnym marketingiem sezonowym i wyprzedażowym. Pięć rocznych dużych kampanii większości centrów (2 × rozpoczęcie sezonu, 2 × wyprzedażowe i k ampania bożonarodzeniowa) 42 realizowanych jest przez centrum bez specjalnego udziału najemców, a już na pewno nie powinny być opierane na jednym wybranym najemcy, bo co będzie, jak zbankrutuje albo zmieni diametralnie swój sposób reklamowania można sobie śmiało odpuścić z dużymi sieciowymi najemcami, których działy marketingu są skoncentrowane na kampaniach własnych produktów i są z reguły realizowane na poziomie krajowym. Natomiast mniejsi najemcy na ogół się? Ogólnie w tych kampaniach należałoby pra- nie mają wystarczającego budżetu do wspar- Żywiołowość kampanii otwarcia nie służy raczej zarządzaniu marketingiem realizowanym przez centrum i najemców. cować nad wykreowaniem marki centrum bez względu na marketing najemców. Oczywiście dla utrzymania relacji z najemcami należałoby informować ich o sposobie i zakresie przeprowadzenia akcji. Sezonowe duże kampanie reklamowe cia kampanii centrum, poza tym trudno wiązać działania marketingowe centrum z kilkoma małymi sklepami, które w świadomości konsumentów nie są głównymi magnesami obiektu. W zakresie kanałów informacyjnych należy TENANT RELATIONSHIP MANAGEMENT PROPERTY miejscowościach, tzw. weekendy zakupów i Noce Zakupów. Są to eventy, w które angażują się prawie wszyscy najemcy, oferując znacznie wydłużone godziny pracy i zniżki w ich trakcie. Dobrze przeprowadzony event tego typu może zwiększyć wielokrotnie dzienną odwiedzalność obiektu, a co za tym idzie – obroty najemców. Wraz z konkursami i występami eventy te podkreślają zaangażowanie centrum w życie lokalnej społeczności. Bliska współpraca, choć jednorazowa, realizowana jest przy otwarciu nowego sklepu w centrum handlowym, co zdarza się co najmniej kilka razy w roku. Nowy najemca naturalnie musi przyciągnąć klientów do swojego sklepu i wtedy należałoby też dostosować najbliższą akcję marketingową centrum do ujęcia tej informacji lub w inny sposób wesprzeć działania najemcy (strona www, FB, akcja ulotkowa w centrum, „mailingi”, postery w galerii itp.). Ciekawym trum i to nie tylko na płaszczyźnie marketingowej. Coraz powszechniejsze jest coroczne podsumowanie, w formie prezentacji, działań marketingowych centrum i dostarczanie go najemcom. Po pierwsze, uświadamia to wszystkim najemcom, jakie są główne założenia polityki marketingowej centrum, po drugie – daje możliwość ewentualnego synchronizowania swojej kampanii na kolejny rok. Na pewno jest jeszcze dużo do zrobienia po stronie wynajmujących i najemców w celu zrozumienia wzajemnych potrzeb w celu poprawienia współpracy na polu marketingu. Bez wątpienia przekazywanie części uprawnień w tym zakresie kierownikom sklepów lub regionalnym koordynatorom sieci da możliwość codziennej efektywnej pracy. Niemniej aktywność w tworzeniu nowych pomysłów marketingowych powinna być po stronie zarządcy jako kreatora wizerunku przykładem lokalnej współpracy marketingowej są akcje typu „zakupy ze stylistką” lub „metamorfozy”, niewymagające istotnego angażowania budżetów po żadnej stronie, ale bardzo kreatywnie wpisujące centrum w świadomość lokalnych mieszkańców. Bez względu na uczestnictwo konkretnego sklepu, czy jego brak, warte polecenia jest utrzymywanie bieżących relacji na poziomie sklepu. Kierownik sklepu lub kierownik regionalny sieci na ogół realizuje lokalną politykę marketingową dużych najemców, a w przypadku lokalnych najemców lub franczyzobiorców są to właściciele sklepów. Nawet w dużych sieciach coraz częściej zdarza się, że jakaś część budżetu reklamowego jest w gestii kierownika sklepu i w takiej sytuacji może ją wykorzystać do współpracy z marketingiem centrum. By współpraca układała się właściwie, najemcy i zarządcy centrum powinni mieć świadomość, kto zajmuje się marketingiem po drugiej stronie. Tak więc po stronie zarządcy (wynajmującego/ inwestora) to w przypadku małych centrów siły własne wspomagane agencjami werbowanymi do konkretnych eventów, ale już dla większych centrów dedykowany jest menedżer ds. marketingu, który 100% swojego czasu poświęca temu zajęciu. Po stronie sieciowych sklepów tylko dla naprawdę znaczących eventów za partnera można uznać dział marketingowy najemcy, podczas gdy w bieżących działaniach można współpracować z kierownikiem sklepu lub regionalnym kierownikiem konkretnej sieci. Trochę inne podejście mają franczyzobiorcy lub właściciele lokalnych sklepów, którzy może mają mniejsze doświadczenie od sieci na płaszczyźnie marketingu, ale za to z dużo większym entuzjazmem i kreatywnością angażują się w bieżące życie cen- centrum handlowego dla klientów. Powszechnie wiadomo, że zarządzanie centrami handlowymi byłoby łatwe, gdyby nie obecność w nich najemców. Ale skoro nie ma innego wyjścia, to zarządca musi sobie z tym jakoś radzić. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie podkreślić rosnącą rolę mediów internetowych. Choć zarówno strona www centrum, jak i Facebook są z reguły powieleniem aktualnych informacji marketingowych, są też najtańszym i najszybszym sposobem docierania z informa- cją do klientów. W zakresie współpracy najemca – zarządca strony te są najczęściej zwierciadłem bieżących akcji promocyjnych najemców. Są natomiast takie działania, w których najemcy chętnie uczestniczą i raczej na takich działaniach centra koncentrują się w relacjach z najemcami, zwłaszcza z tymi, których profil jest zgodny zprofilem przygotowywanego eventu. Są to takie działania jak: walentynki (święto jubilerów), Dzień Dziecka (wzmożony ruch w sklepach z artykułami dla dzieci, fast foodach i lodziarniach), Dzień Kobiet („żniwa” kwiaciarni i perfumerii). W tych przypadkach najemcy uczestniczą, fundując nagrody w realizowanych konkursach lub przekazując inne gadżety i bony na zakupy. Często także z okazji eventu sklepy ustalają konkretny rabat na dany dzień. Sztandarowym przykładem zorganizowanego zaangażowania najemców z możliwością kreowania współpracy zarządca – najemca są coraz częściej urządzane, nawet w mniejszych Grzegorz Pękalski Retail Concept Grzegorz Pękalski Ma 20 lat doświadczenia w realizacji i komercjalizacji centrów handlowych w Polsce, krajach Europy Środkowo-Wschodniej i w Rosji. W przeszłości był m.in. dyrektorem generalnym w Polsce wiodących międzynarodowych firm deweloperskich, kierował m.in. powstaniem warszawskiej Arkadii i krakowskiej Bonarki. W ciągu ostatnich 4 lat, działając w ramach Retail Concept, był odpowiedzialny za komercjalizację 15 centrów handlowych różnej wielkości w Polsce. 43 PROPERTY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Czas na odstawienie dojazdówki Czy zarządca nieruchomości powinien mieć kompetencje facility managera? P ęd ku podnoszeniu jakości usług to jedna z niewielu rzeczy, która pomimo kryzysów, zmieniających się oczekiwań nie przestaje nabierać swojego tempa. Kiedy kilka lat temu jak fala przetoczyły się przez kolejne konferencje i spotkania branżowe dyskusje na temat KPI, umów z gwarantowanym poziomem jakości usług czy prowadzenia audytów firm FM, mało kto zdawał sobie sprawę, że takie hasła brzmią pięknie w trakcie rozmów kuluarowych. Gdy dochodzi do konkretów, należy jednak wskazać osobę, która dany obszar będzie kontrolować, co, przynajmniej w założeniach, oznacza posiadanie kompetencji i zasobów czasowych, by danemu zadaniu sprostać. Finalnie zawód zarządcy nieruchomości uzyskał dodatkowy obszar, w którym pośrednio albo bezpośrednio tych kompetencji się oczekuje. Czy zarządca nieruchomości faktycznie powinien dążyć do tego, by posiadać kompetencje facility managera? Artur Morawski, IFMA Polska Technical manager Zarządca nieruchomości posiadający praktyczną wiedzę techniczną, nawet jeżeli nie jest zjawiskiem odosobnionym, to z pewnością dość rzadkim. Zadania związane z zarządzaniem własnym portfelem są dość czasochłonne, więc posiadanie osoby o takich kompetencjach w dziale nigdy 44 nie gwarantowało wykorzystania jej na wszystkich nieruchomościach, nie mówiąc o pozostałych działach firmy. Zrozumiały brak kompetencji technicznych wśród większości zarządców nieruchomości stał się więc doskonałym powodem do stworzenia stanowiska technicznego menedżera. Nowi adepci w działach Property Management oddelegowani zostali do czynności związanych z weryfikacją pracy facility managera oraz ogólnie rozumianego wsparcia działań zarządcy – czy to przy wycenie i późniejszej realizacji prac wynikających z Capex, czy też standaryzacji działań całej firmy w zakresie współpracy z facility managerami z różnych obiektów. CZAS NA ODSTAWIENIE DOJAZDÓWKI Sprawdźmy, co kr yje się za dość pros to brzmiącą „weryfikacją pracy facility managera”? Są to właściwie wszystkie czynności, jakie opisuje kontrakt: kompletność protokołów, ich treść, częstotliwość, uwzględniane w nich czynności serwisowe. Terminowość wykonanych czynności, obsługa najemcy oraz działających na terenie nieruchomości podwykonawców w trakcie prowadzonych prac. Następnie dokumentacja, jej aktualizacja (wszak budynek żyje i następują w nim zmiany) i co najważniejsze – wizje lokalne urządzeń i instalacji, jakość stosowanych materiałów oraz odbiory wykonywanych napraw i modernizacji. Za tym idzie kwestia weryfikacji zasadności zgłaszanych przez facility managera problemów instalacyjnych oraz sugerowanych przez niego rozwiązań. Tylko z tego krótkiego akapitu wynika, że technical manager powinien być omnibusem. Mieć nieruchomości. To oznacza dokładnie tyle, że większość audytów prowadzona jest wyrywkowo i w ograniczonym do posiadanych kompetencji technical managera zakresie. Tu warto przypomnieć sobie, jak wygląda proces technicznego due dillgence i skład zespołu audytującego w przypadku sprzedaży nieruchomości. Co istotne, mało który z audytorów technicznych, działających w procesie sprzedaży, zagłębia się w tematykę stopnia zużycia instalacji i urządzeń w nieruchomości (szacunkowa metoda Rossa rozwiązuje ten problem dość skutecznie). Powód jest prozaiczny – koszty wynikające z ewentualnych napraw nie wpłyną w istotnym stopniu na wartość nieruchomości, a docelowo staną się składową service charge. Ich udział przy wycenie wartości nieruchomości nie przekracza kilku procent, co i tak dotyczy zazwyczaj zidentyfikowanych problemów nie tylko wiedzę z zakresu zagadnień formalno-prawnych i operacyjnych, ale również wiedzę branżową potwierdzoną uprawnieniami GR I, II i III w randze minimum eksploatacyjnej (najchętniej D+E). Wszak jego zadaniem będzie weryfikacja wykonania przeglądów przez osoby, które takie uprawnienia posiadają. Sytuacja taka często ma miejsce, gdy zarządca ma wątpliwości do tego, czy przeglądy zostały wykonane pra- wynikających z potrzeb dostosowania nieruchomości lub istotnego naruszenia jej substancji. Przykład technicznego due dilligence przywołuję tu nie bez powodu. Łatwo porównać nakłady pracy zespołu specjalistów, który ocenia naszą nieruchomość, do tych czynności technical managera. Różnica, jaką mamy, to liczba osób oraz czas. W przypadku DD czas ten ograniczony jest maksymalnie do kilku tygodni, Czas wykonania takiego audytu, gdybyśmy chcieli przeprowadzić go w sposób szczegółowy i dokładny, zajmie minimum kilkanaście dni rocznie i to tylko dla jednej, mało skomplikowanej nieruchomości. widłowo (np. po istotnej awarii). Lista czynności może być dowolnie wydłużana, w zależności od tego, jak bardzo chcemy się upewnić, że wszystko prowadzone jest zgodnie ze sztuką. Pokusa zazwyczaj ta jest tym większa, im większa jest obawa zarządcy wynikająca ze złych doświadczeń lub po prostu jego braku kompetencji. Należy też uwzględnić, że audy ty obejmują różne branże, w tym sanitarną, elektryczną, słaboprądową, pożarową (niezależnie od wizyt strażaka) czy w końcu ogólnobudowlaną. Czas wykonania takiego audytu, gdybyśmy chcieli przeprowadzić go w sposób szczegółowy i dokładny, zajmie minimum kilkanaście dni rocznie i to tylko dla jednej, mało skomplikowanej w przypadku technical managera działania planuje się zazwyczaj w perspektywie roku kalendarzowego, co nie oznacza, że wspominiany omnibus ma cały rok na wykonanie cyklicznego due dilligence. Wartość dodana w tej formie nie skompensowałaby nam kosztów jego stanowiska. Stanowisko technical managera, uwzględniając jedynie ten podstawowy zakres obowiązków, zawsze jest naszym kosztem, stąd pokusa, by do obowiązków tej osoby dodać czynności, które choć w małym stopniu pokryją nam wspomniane straty. Prowadzenie nadzoru nad pracami dodatkowymi przez technicznego menedżera czy organizacja procesu aranżacji to już PROPERTY Krystyna Helińska Prezes Zarządu Okin Facility Polska Prop er t y Management oraz Facili t y Management to dwie dyscypliny, które istnieją w świadomości obiektu jednocześnie, przenikają się w swoich działaniach, dobrze funkcjonują razem, ale nie mogą stanowić dla siebie substytutu. Podobnie jest z rolami property managera i facility managera. To dwie odrębne role, obydwie potrzebne w codziennym cyklu życiowym obiektu. Role, które – co bardzo ważne – są potrzebne w równym stopniu dla pełnego, poprawnego i efektywnego funkcjonowania tego żywego organizmu. W tej kohabitacji najistotniejszy czynnik to możliwość współistnienia, bezkonfliktowego, twórczego i produktywnego. To taki duet, który, gdy jest idealny, przynosi fantastyczne rezultaty. Niestety, tego stanu nie ma szans osiągnąć, jeśli property i facility manager nie potrafią się ze sobą poprawnie skomunikować. Poprawna, profesjonalna bieżąca komunikacja tych dwóch ról to klucz do sukcesu. Obydwaj menedżerowie muszą znać swoje zakresy powinności, granice swoich wpływów i decyzyjności, respektować je i szanować, wspierać się i uzupełniać, motywować i reagować, gdy sytuacja tego wymaga. Pozwólmy działać im w obiekcie symultanicznie, a przy spełnieniu powyższych założeń obiekt w swoim cyklu życiowym pokaże nam, jak bardzo jest z tego stanu rzeczy usatysfakcjonowany! 45 PROPERTY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 właściwie standard, ale w tym zakresie pojawiają się nam również takie czynności, jak przygotowanie i prowadzenie przetargów na obsługę techniczną czy w końcu rozliczanie mediów dla księgowości. Pokusa jest ogromna, w szczególności, że każdemu zależy, by stanowiska będące głównie kosztem produkującym jakąś formę wartości dodanej wykorzystać w jak najbardziej efektywny sposób. Komplet tych zjawisk w połączeniu z oczekiwaniem „zapewnienia najwyższej jakości wsparcia technicznego” skutkuje kuriozalnymi sytuacjami. W jednej z firm miałem okazję dyskutować z technicznym menedżerem, który w rozliczeniu mediów podliczał straty energii pojawiające się na kablach przebiegających w częściach wspólnych. Trudno było mi go przekonać, że straty te będą zdecydowanie mniejsze niż dokładność urządzeń pomiarowych najemcy. Na pierwszym technical managera stanowią największą wartość dodaną w codzienności działu zarządzania nieruchomościami. Kompetencje te jednak nie uczynią z zarządcy osoby o umiejętnościach facility managera, co najwyżej poprawią jego sytuację w dyskusji o trudnych problemach technicznych. miejscu najważniejsza dla niego była wątpliwość, jak wytłumaczyć najemcy fakt, że obciążany jest za stratę na odcinku kabla, który do niego de facto nie należy. W trakcie rozmowy z lekkim przerażeniem myślałem o instalacjach chłodniczych i ciepłowniczych, gdzie te straty, w przypadku uszkodzonych izolacji, być może miałyby faktycznie jakieś znaczenie w finalnym rozliczeniu kosztów, ale wymagały dodatkowych pomiarów i skomplikowanych obliczeń. Argumentacja, że w pełni zasiedlonym budynku koszty te i tak są pokrywane przez najemcę w ramach składki serwisowej, nie działała. Dramatem tej sytuacji nie była jednak przesadna dokładność i szczegółowość technical managera, a bardziej to, że straty pojawiające się w innych miejscach (jak np. monitorowanie kosztu zakupów materiałów eksploatacyjnych u różnych operatorów FM, o czym szerzej piszę w dalszej części artykułu) były całkowicie ignorowane ze względu na permanentny brak czasu. To właściwie tyle w kwestii wartości i zasadności wykonywania bardzo szczegółowych audytów. Umiejętność wytyczenia sobie realnych celów oraz zidentyfikowanie miejsc, które należy poddać szczególnej kontroli, ma na stanowisku technicznego menedżera ogromne znaczenie. Stwierdzenie jednak, że jest on gwarantem prowadzenia prawidłowego nadzoru nad operatorami Facility Management, to mocne nadużycie. Technical managerowi bliżej do placebo zarządcy, które w sytuacji kryzysowej będzie miało największą wiedzę w zespole, jak sprawnie poradzić sobie z awarią oraz na czyje kompetencje będzie można liczyć, podczas gdy w rzeczywistości problem osiągnie status krytyczny. Jedno, co trzeba tu oddać, to fakt, że deficytowe w działach zarządzania kompetencje forach i kongresach branżowych, wiele oczekiwań zarządcy było już formułowanych na etapie tworzenia umowy. Do dziś ślady tych czasów można znaleźć w umowach, które przeżywały swoją ewolucję w ciągu ostatnich dwudziestu lat. Wystarczy sięgnąć do załącznika i sprawdzić, jak często odwołujemy się do „jednolitego ubioru”, „warunków ofertowania” czy terminów wykonania przeglądów. Można oczywiście stwierdzić, że są to warunki świadczenia usług, ale przecież niewypełnienie tych warunków nie skutkuje od razu wypowiedzeniem umowy oraz nie musi być rozumiane w ten sam sposób przez obie strony. W świecie, w którym umowę spisuje się głównie pod kątem tego, że kiedyś nadejdą złe czasy, kary (przez których pryzmat głównie identyfikuje się pojęcie KPI) stanowią pewien 46 KPI Pewnym rozwiązaniem, które miało zagwarantować wspólne rozumienie pojęć przez facility i property managera, były kluczowe wskaźniki pomiaru jakości usługi. One też miały w dużym stopniu zautomatyzować proces weryfikacji operatorów FM, w jasny sposób opisując oczekiwania klienta oraz kwantyfikując wartość odstępstwa od nich na złotówki. Co warto zauważyć – zanim rozpoczęła się dyskusja na wskaźniki oceny obsługi – ekonomiczny, techniczny i organizacyjny. O ile aspekty techniczne i organizacyjne są już w umowach jakoś rozpoznane i weryfikowane, warto pochylić się nad aspektem ekonomicznym. A jest co weryfikować i doprecyzowywać. Nie spotkałem się jeszcze z umową, która w jasny i transparentny sposób definiowałaby, jak zarządca nieruchomości chce zapewnić sobie rynkowy poziom cen na materiały i usługi Umiejętność wytyczenia sobie realnych celów oraz zidentyfikowanie miejsc, które należy poddać szczególnej kontroli, ma na stanowisku technicznego menedżera ogromne znaczenie. bufor bezpieczeństwa zarządcy oraz metodę represji w stosunku do niezadowalającego poziomu świadczenia usług podwykonawcy. W poprzednim numerze wspominałem o normie PN-EN 15341 „kluczowe wskaźniki efektywności obsługi”, która pokazuje nam trzy główne oraz skutecznie go egzekwować. Oczywiście w większości umów znajdziemy zapis mówiący o przedstawieniu trzech ofert, co zazwyczaj skutkuje uzyskaniem zbliżonych cenowo propozycji różnych podmiotów. Bardzo rzadko spotykam się jednak z przedstawieniem dobrze CZAS NA ODSTAWIENIE DOJAZDÓWKI PROPERTY Tomasz Kwiatkowski Atalian Global Services Pełny artykuł dostępny w prenumeracie sparametryzowanych zapytań i przygotowanych na ich bardzie ofert przez operatora FM. Jeszcze rzadziej zakresy prac wyceniane są na podstawie projektu branżowego, który jako jedyny jest w stanie sparametryzować wymagania w stosunku do wykonawcy. Mówiąc tu o parametryzacji zapytania, musimy mieć na uwadze dokładny zakres, ceny jednostkowe podzespołów, robocizny, warunki wynajmu sprzętu czy założone koszty drobnych materiałów. Oddzielną kwestią jest tu również spektrum prac towarzyszących, które powinno się jasno zdefiniować, by uniknąć nieporozumień w trakcie odbioru. Oferta jednopozycyjna może być traktowana jako pewna zachęta do rozmowy, ale nie podstawa do realizacji złożonego zakresu prac. Trudno w tym miejscu mieć pretensje do facility managera, który zazwyczaj ma nie tylko bardzo ograniczony czas na organizację wizji lokalnych oraz uzyskanie ofert od podwykonawców, ale i żyje ze świadomością, że większość ofert ma charakter benchmarkingowy. Prace nigdy nie zostaną zlecone albo wręcz zarządca zleci je czwartemu podmiotowi, który złoży ofertę bezpośrednio do niego. Ta forma dezintermediacji ma znikome przełożenie na koszty i jednocześnie psuje współpracę na linii PM – FM. Kolejne oferty wysyłane do zarządcy zazwyczaj robione są bez należytej dbałości, głównie w celu wypełnienia zapisów umowy oraz bez specjalnego zwracania uwagi na ich konkurenc yjność. Praktyka pokazuje, że operatorzy FM, by skompensować sobie straty, coraz częściej sięgają do rozwiązań, które narażają zarządcę na uzyskiwanie dokładnie odwrotnego do zamierzonego efektu. Mitem jest stwierdzenie, że możemy zweryfikować wszystkie ceny w przedstawianych ofertach. Nierzadko, gdy pojawia się zlecenie, po zakończeniu robót koszty korygowane są kolejną fakturą przez podwykonawcę lub rozwiązywane fakturą zwrotną (w ramach bonusu od obrotu lub tzw. opłat marketingowych). Pikanterii dodaje fakt, że to nic innego jak podwójne marżowanie zawierające zarówno opisane kilka procent w umowie, jak i ukryty, zazwyczaj większy, procent u podwykonawcy. Postawienie wymogu przedstawienia każdej oferty w formie kompletnej listy materiałów, ich liczby, cen jednostkowych, kosztów robocizny oraz prac towarzyszących wprowadza zdrową konkurencję. Jednocześnie kilka procent marży nawet przy dużych projektach nie powinno stanowić problemu – wszak operator FM będzie odpowiedzialny za nadzór, odbiory i dopilnowanie wykonawcy. O kosztach samego ofertowania, tak często niedostrzeganych przez zarządcę, przez grzeczność nie wspomnę. Doskonały przykład z trochę podobnej kategorii stanowi zakup materiałów eksploatacyjnych, w tym źródeł światła. Jeżeli porównamy koszty różnych operatorów, okaże się, że te same świetlówki uzyskujemy w zróżnicowanych cenach Wszechstronność zawsze była w cenie. W branży FM nie ma jednak osób wszechwiedzących. Dlatego rolą property/facility managera jest znalezienie właściwego partnera do wykonania poszczególnych usług serwisowych. Odkąd koszty stałe utrzymania w gotowości służb maleją, serwisy FM pojawiają się coraz częściej w budynku w ściśle określonym celu – przeprowadzenia interwencji według założonego SLA (np. usunięcie awarii zasilania, serwis central, przegląd elewacji, usunięcie śniegu, przegląd ppoż. etc). Rynek zmierza w kierunku rozwiązań globalnych i kompleksowych. Dzięki ostatnim akwizycjom ATALIAN dostarcza wszechstronne rozwiązania, posiadając we własnych zasobach specjalistów HVAC, ppoż, zarządzania środowiskiem, odpadami, a także – co jest rzadkością wśród firm FM – specjalistów ds. zakupu i optymalizacji energii. Ponadto w strukturach firmy są spółki świadczące usługi żywienia, utrzymania czystości i bezpieczeństwa. Fakt, iż należymy do jednego właściciela, pozwala nam szybko i elastycznie reagować na potrzeby klientów. Nasi managerowie posiadają doświadczenie w skomplikowanych procesach outsourcingowych. Nie mamy problemu z przejęciem kilkudziesięciu nieruchomości. 4000 pracowników w całej Polsce to gwarancja sprawnego wdrożenia usług. 47 PROPERTY REAL ESTATE MANAGER 2/2016 od kilku do kilkudziesięciu złotych za sztukę. Różnice te mają kilka niezależnych przyczyn – miejsce dokonania zakupu (wbrew pozorom markety są najdroższym, choć faktycznie też najszybszym rozwiązaniem), poziom rabatu wypracowanego w hurtowni czy w końcu chęci do podzielenia się tym rabatem z klientem, operatora Y działa zawsze otrzeźwiająco. Warto pamiętać także o tym, że gdy coś jest „za darmo” (czyt. nie jest obciążone marżą), to zazwyczaj kosztuje najwięcej. Kolejnym czynnikiem ekonomicznym, który można uwzględniać wśród KPI, są koszt y pośrednie awarii. Stawka za rbh pracownika Stawka za rbh pracownika serwisu nie odzwierciedla w żadnym stopniu jakości świadczonych usług, a jest jedynie pokazaniem poziomu zmarżowanych kosztów stałych, jakie generuje nam dany pracownik serwisu mobilnego, uwzględnionego w umowie. Bartosz Pustuł Prezes Zarządu NAI Estate Fellows co w większości przypadków miał na myśli zarządca, czytając w ofercie o „atrakcyjnych cenach materiałów wynikających z ekonomii skali”. Można by uznać, że im większa firma, tym cena zakupu materiałów eksploatacyj- serwisu nie odzwierciedla w żadnym stopniu jakości świadczonych usług, a jest jedynie pokazaniem poziomu zmarżowanych kosztów stałych, jakie generuje nam dany pracownik serwisu mobilnego, uwzględnionego w umowie. Ilość reakcji awaryjnych za to może być już dla nas dość wyraźnym wskaźnikiem w zakresie umiejętności przewidywania awarii oraz sytuacji kryzysowych. Jeżeli operator FM w trakcie przejęcia nieruchomości wykonuje pełen audyt swoich poprzedników zakończony raportem, można na jego podstawie stwierdzić stan urządzeń i instalacji. Stąd tylko krok do określenia gwarancji działania czy ustalenia, że rosnąca ilość usterek po godzinach pracy obiektu będzie postrzegana przez zarządcę jako obniżenie jakości świadczonej usługi. Zdając sobie sprawę z kontrowersji, jakie może wywołać w dyskusji z operatorem FM powyższa sugestia, warto powołać się na kilka przykładów z życia wziętych. Częstym powodem awarii w okresie zimow ym są zamrożone nagrzewnice lub awarie związane z podmarzaniem urządzeń narażonych na czynniki atmosferyczne, jak np. wieże chłodnicze. Tajemnicą poliszynela jest, że większość tych awarii można przewidzieć (zmniejszone przepływy, nieprawidłowa praca zaworów trójdrogowych etc.) lub potencjalne zagrożenie zidentyfikować już na etapie wykonywania przeglądu (zapowietrzenie nagrzewnicy, wadliwe działanie automatyki frosta, nieprawidłowa praca grzałek wież chłodniczych). Narzucone przez Prawo budowlane badania efektywności energetycznej urządzeń Pełny artykuł dostępny w prenumeracie Zarządcy nieruchomości w swojej pracy muszą wykazywać się wszechstronnością. Rola zarządcy polega nie tylko na utrzymaniu nieruchomości w dobrym stanie technicznym, ale przede wszystkim na utrzymaniu wzorow ych relacji z najemcami czy dopilnowaniu poprawności rozliczeń finansowych. Ta wielozadaniowość powoduje, iż zarządca nie może być ekspertem wszystkich obszarów swojej pracy. Powinien jednak wykazywać się dobrym ich zrozumieniem (np. zasad działania systemów i instalacji budynkowych) oraz wiedzą o tym, jak wpływają one na siebie wzajemnie, żeby w odpowiedni sposób pokierować pracą osób i firm zaangażowanych w obsługę nieruchomości. Kontrola pracy oparta na dobrze skonstruowanej umowie oraz zestawieniach i harmonogramach daje możliwość obiektywnej oceny pracy serwisu, jednak nie zastąpi regularnych spotkań z pracownikami technicznymi. Współpraca zarządcy z serwisem technicznym musi jako podstawę mieć wzajemne zaufanie. To samo dotyczy relacji z właścicielem nieruchomości, który zatrudnia profesjonalną firmę zarządczą po to, aby samemu nie musieć specjalizować się w zadaniach z zakresu Property Management. 48 nych będzie atrakcyjniejsza (większy wolumen obrotu, a co za tym idzie wyższy rabat handlowy). Zależność ta jednak ma różne oblicza – z jednej strony często spotykamy się z ofertami z „zerową marżą”, z drugiej, porównując ceny materiałów eksploatacyjnych, rzadko kiedy mamy pewność, czy porównujemy koszty tego samego produktu. Sama świetlówka kompaktowa dostarczana przez różnych producentów na fakturze będzie opisywana na kilka różnych sposobów. Dobrym pomysłem na jeden z parametrów pomiaru jakości usługi jest stworzenie bazy materiałów eksploatacyjnych, które odwołają się do cechy charakterystycznej (nr produktu wg producenta albo jego typowych cech, jak rozmiar, moc, rodzaj tkaniny filtracyjnej etc.) i porównywanie powyższych na poziomie całego portfela. Dane te mogą być zbiorczo prezentowane w raporcie miesięcznym wg klucza narzuconego przez zarządcę. Próba wykonania tej czynności na bazie samej analizy kosztów w porównaniu z metrami kwadratowymi nigdy nie pokaże nam miarodajnych wyników, głównie ze względu na indywidualne różnice pomiędzy obiektami, standardem wykończenia, poziomem nasycenia techniką itp. Postawienie jednak pytania, dlaczego materiały eksploatacyjne zakupywane przez operatora X są dwa razy droższe od tych samych materiałów zakupywanych przez CZAS NA ODSTAWIENIE DOJAZDÓWKI chłodniczych stanowią również dobre źródło danych na temat malejącej w czasie sprawności urządzeń chłodniczych. Zagrożenie awarią wynikającą z przeciążenia agregatu chłodniczego (lub jego większe wyeksploatowanie) mogłoby pojawić się w sugestiach raportu w chwilę po tym, gdy nominalna moc agregatu zostałaby porównana z sumarycznym zapotrzebowaniem obiektu na chłód czy szacowanym czasem życia podzespołów w odniesieniu do przepracowanych rbh. Niekoniecznie w samym środku okresu chłodniczego, gdy w protokole konserwator potwierdził już prawidłowe działanie urządzenia aż do następnego serwisu. Zaufanie Patrząc na powyższe przykłady, można dojść do wniosku, że faktycznie najwyższą formą zaufania jest „sprawdzanie”. Dobrze jest jednak, zanim napisze się najczarniejszy scenariusz z naszym usługodawcą w roli głównej, przypomnieć sobie fakt, że nikomu tak bardzo nie zależy na utrzymaniu kontraktu, jak właśnie operatorowi FM. Wprowadzenie transparentnych zasad w komunikacji oraz prawidłowe sparametryzowanie własnych oczekiwań, w tym przeniesienie ich na KPI w umowie, nie tylko może być rozwiązaniem, ale mieć istotny wpływ na późniejszą jakość i koszty. Warto też pamiętać, że żadna organizacja nie opisze wskaźnikami zasad, wg których to my zarządzamy nieruchomościami. Kwestia rozłożenia akcentów zawsze będzie odbywała się w trójkącie podstawowych czynników konkurencyjności: jakość (dobrze) – koszt (tanio) – dostawa (szybko), gdzie jak w starym dowcipie wybrać można tylko dwa z nich, trzeci będzie kuleć. Warto ponadto wyważyć oczekiwania oraz wybierać partnerów, którzy będą rozumieli, według jakich kryteriów definiujemy sukces we współpracy. Wszystkie powyżej przedstawione przykłady jasno wskazują, że do kompetencji zarządcy nieruchomości nie musi być zaliczana dogłębna znajomość Facility Management, za to kluczowym czynnikiem sukcesu jest umiejętność przedstawienia swoich oczekiwań ze świadomością stojących za nimi kosztów. Trzeba też jasno powiedzieć, że ingerowanie w zarządzanie techniczne przez zarządcę nieruchomości często przynosi odwrotne skutki do pierwotnie zamierzonych. Branża FM przy wszystkich zmianach i transformacjach, jakie przeszła w ostatnich kilkunastu latach, doskonale radzi sobie z techniczną obsługą coraz nowocześniejszych obiektów. Coraz częściej zauważanym przez zarządców nieruchomości języczkiem u wagi jest to, że głęboka presja cenowa wpływa na jakość świadczonych usług oraz zaufanie, które w trakcie współpracy powinno być na pierwszym miejscu. W ciekawym artykule z lutego 2015 w „Facility Managerze” dwoje autorów opisywało sześć zasadzek w relacjach FM, gdzie jednym z kluczowych, powtarzających się określeń, było „tworzenie partnerstwa”, co w pewnym sensie oddaje charakter tej współpracy. By to nastąpiło, trzeba wpierw jasno określić nasze oczekiwania. Dobrym wzorcem jest to, w jaki sposób firmy produkcyjne podchodzą do zarządzania utrzymaniem ruchu. Standardy, z których korzystają, oraz sposoby „pomiaru sukcesu” (oparte na metodologiach TPM, Lean, Six Sigma) stanowią dobry kierunek poszukiwań i punkt odniesienia do tego, jak opisać nasze oczekiwania w relacji biznesowej. Dotyczy to zarówno zarządców nieruchomości, jak i chyba przede wszystkim facility managerów, którzy w tym zakresie powinni wspierać doświadczeniem swojego usługobiorcę. Poza Polską W 2008 r. jeden z moich zawodowych mentorów odpowiedzialnych za region Ameryki Północnej w dużej firmie zajmującej się nieruchomościami wyraził ogromne zdziwienie specyfiką polskiego rynku. W wielu obiektach komercyjnych w Kanadzie facility manager jest odpowiedzialny za realizację z góry ustalonej części budżetu – dotyczy to zarówno kosztów personalnych, przeglądów, jak i materiałów eksploatacyjnych oraz innych kosztów pośrednich wynikających z prowadzonej działalności (np. awarii). Co więcej – jest wynagradzany i karany za ewentualne przekroczenia zaplanowanego budżetu. Bliskie jest to kontraktom zawierającym w Polsce na pełną obsługę wraz ze wszystkimi materiałami eksploatacyjnymi. Myślę, że na palcach jednej ręki byłbym w stanie policzyć przetargi w obiektach komercyjnych, które w tej formule zostały przeprowadzone w ciągu ostatnich kilku lat. W Kanadzie zarządca nieruchomości również rzadko kiedy ingeruje we wcześniej ustalony budżet – jest to element partykularnego zaufania oraz niewkraczania na cudze pole kompetencji, co zawsze stanowi podstawę efektywnego zarządzania. Kiedy rozstawaliśmy się, nie mogłem powstrzymać się przed zadaniem pytania, co de facto nim powodowało, by zobaczyć nasze polskie realia, tak bardzo odmienne od wypracowanych na Zachodzie. Odpowiedź była prostsza, niż mogło mi się wydawać. Rynek nieruchomości w jego kraju ma już ponad 80 lat doświadczeń za sobą oraz długą drogę dopracowywania regulacji prawnych. Wypracowany schemat jest na PROPERTY Artur Morawski IFMA Polska Ekspert branży Technicznego Zarządzania Nieruchomościami z ponad 15 letnim doświadczeniem w firmach segmentu FM i PM. Doświadczony koordynator i praktyk w zakresie projektów wdrożeniowych w budynkach biurowych, magazynowych i obiektach handlowych. W latach 2007 – 2009 brał udział w uruchomieniu działu Zarządzania Nieruchomościami w firmie Colliers International. W kolejnych latach odpowiedzialny między innymi za centrum kompetencji firmy Hochtief FM oraz pełną implementację pozyskanych kontraktów. Kilkukrotny członek panelu eksperckiego Eurobuild oraz niezależny doradca firm z rynku nieruchomości, w tym w zakresie Pełny artykuł dostępny w prenumeracie przygotowania do projektów PPP. Wcześniej aktywny członek organizacji branżowych NFPA, USGBC, IFMA oraz ULI. tyle skostniały, że przekłada się bezpośrednio na innowacyjność, a co za tym idzie – konkurencyjność oferowanych usług. Nasze doświadczenia z nieruchomościami to mniej więcej ostatnie dwadzieścia lat. Stwierdzenie „We've had a lot of experience with disasters, and don't have to reinvent the wheel every time something happens. Maybe you have to, but it gives you a possibility or chance to find innovation” do dziś chodzi mi pogłowie. Nie mam jednak jeszcze pewności, czy to nasze wynalezione koło nie jest tylko „dojazdówką”, którą kiedyś trzeba będzie wymienić na sprawdzony, zachodni model, by wykorzystać pełne możliwości naszego multibranżowego modelu zarządzania. Artur Morawski IFMA Polska 49 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 BIM a Common Data Environment W znoszone przez ostatnie dekady obiekty publiczne, przemysłowe, a nawet już ekskluzywne apartamentowce są niezwykle złożonymi maszynami, składającymi się z milionów elementów, z których dziesiątki tysięcy wymagają konserwacji, napraw i przeglądów. Nauczyliśmy się budować skomplikowane konstrukcje, jednak utrzymanie ich wartości oraz własności eksploatacyjnych jest wyzwaniem o wiele większym, na które rynek FM nie jest jeszcze przygotowany. Dziś w Polsce wchodzimy w pierwszy okres znaczącego spadku własności użytkowych obiektów budowanych pod koniec XX w., których wyposażenie i instalacje gwałtownie się starzeją, a koszt utrzymania tych obiektów znacząco obniża rentowność tych inwestycji. Paweł Wierzowiecki, Graphitstudio Polski rynek nieruchomości, zarówno publiczny, jak i prywatny, po okresie boomu ostatnich 20 lat, przy obecnym stanie nasycenia staje w obliczu nieracjonalnie kosztownych w użytkowaniu obiektów, które należy pilnie zmodernizować, by przywrócić rentowność inwestycji. Na co dzień widzimy, jak pustoszeją biurowce i galerie handlowe budowane 10–15 lat temu, gdyż ich najemcy szukają atrakcyjniejszych i tańszych lokalizacji. Kolejne gminy nie potrafią obsłużyć swojego zadłużenia, spowodowanego zbyt kosztownymi w eksploatacji aquaparkami czy szpitalami. W takiej sytuacji właściciele starszych obiektów muszą podjąć kroki zmierzające do rewitalizacji swojego majątku, lecz trudno zaplanować racjonalny remont bez precyzyjnej wiedzy o danych technicznych budynku. Biorąc pod uwagę globalne doświadczenia, należy zauważyć, że najlepszym rozwiązaniem umożliwiającym optymalne bieżące zarządzanie nieruchomością i planowanie modernizacji jest zgromadzenie informacji przez integrację BIM i profesjonalnego DMS. Taka kompilacja umożliwia połączenie wiedzy o zaletach i ułomnościach obiektu i jej precyzyjne wykorzystanie w procesie decyzyjnym. W celu lepszego zrozumienia technologii i procesów, których wdrożenie na polskim rynku staje się nieuniknione, niniejszy artykuł ma na celu przybliżyć podstawowe pojęcia związane z nowoczesnym i efektywnym zarządzaniem nieruchomościami z wykorzystaniem systemów informatycznych na przykładzie normatywów brytyjskich. Dlaczego powinny nas w Polsce interesować wytyczne brytyjskie? Z kilku powodów: 50 1. Są one obecnie najlepiej opracowanymi dokumentami, sprawdzonymi w dużej i świetnie prosperującej gospodarce, jaką jest rynek Wielkiej Brytanii. 2. W związku z docenianym globalnie sukcesem Anglii we wdrażaniu „Integrated Project Delivery” (IPD) i „Building Information Modeling” (BIM) są sukcesywnie implementowane, z małymi zmianami, przez kolejne kraje wszystkich kontynentów. 3. Są bazą dla powstających obecnie norm EN-ISO, które wkrótce będą obowiązywały w całej Unii Europejskiej, a więc i w Polsce. 4. Procesy opisane przez standardy PAS1192, jako niezwykle efektywne i tańsze od jakiejkolwiek tradycyjnej metody opartej na zawodnym czynniku ludzkim, są dostępne jako predefiniowane w profesjonalnych aplikacjach służących do zarządzania dokumentacją (DMS) i zarządzania projektami (PM), czy systemami wsparcia FM – Computerised Maintenance Management System (CMMS). AIM – zintegrowana baza danych Asset Information Model (AIM) jest modelem BIM, czyli zorientowaną obiektowo bazą danych, zawierającą wszelkie niezbędne dla wsparcia zarządzania majątkiem tr wał ym informacje o każdym elemencie budowli czy infrastruktury. AIM może zawierać dane graficzne i niegraficzne, dokumenty i metadane. Baza danych może być ograniczona do jednego BIM A COMMON DATA ENVIRONMENT ASSET włączenie już w proces projektowy ekspertów FM. W tym wypadku AIR wykorzystuje dane wynikające z normatywu PAS 1192-2. PAS 1192-3 sugeruje, że AIR może powstawać na początku jako dokument tekstowy, lecz powinien być bardzo konsekwentnie rozwijany jako cyfrowy plan organizacji wymaganych danych. Przykład dobrej praktyki tworzenia i zarządzania AIR określają normatywy PAS 55-2:2008 (Asset management. Guidelines for the application of PAS 55-1) i BS 8587:2012 (Guide to facility information management). Mogą one zawierać: 1. Informacje prawne: PP właściciel, PP rozgraniczenie kompetencji, PP instrukcje robocze, PP contractual information, PP wskaźniki kontroli ryzyka, PP informacje komercyjne, PP opis handlowy, PP PP PP PP PP PP PP PP PP funkcję, dane dostawcy, okres wsparcia, warunki pracy, KPI (Key performance indicators), standardy wykonawcze, kryteria niezgodności i procedury, Pełny artykuł dostępny w prenumeracie obiektu, lecz często zarządcy nieruchomości posiadający szerokie portfolio budują zintegrowane systemy bazodanowe dla wszystkich składników majątku. Informacje zawarte w AIM mogą Model w typowym procesie FM jest zarządzany przez administratora systemu, który odpowiada za autoryzację danych i ich publikację. Zmiany w AIM mogą zachodzić w wyniku prac serwiso- Information Management Process (IMP) powinien być wdrożony, by zachować integralność AIM. być tworzone od nowa na podstawie inwentaryzacji istniejących obiektów lub kreowane przez przetwarzanie Project Information Model (PIM), będący zasobem wiedzy zgromadzonej podczas realizacji projektu inwestycyjnego. Asset Information Model może zawierać: PP informacje opisujące pierwotne założenia projektowe, PP modele BIM/3D, PP informacje lub linki do innych baz danych, jak np. systemu księgowego czy CMMS. AIM jest zarządzany za pomocą Common Data Environment, które to zintegrowane środowisko staje się głównym źródłem wiedzy niezbędnej dla efektywnego zarządzania majątkiem. Information Management Process (IMP) powinien być wdrożony, by zachować integralność AIM. wych, napraw, modernizacji, zmian w sposobie użytkowania, zmian w regulacjach etc. Jak stworzyć AIM? Informacje wymagane do wprowadzenia do Asset Information Model nazywane są Asset Information Requirements (AIR), powinny być wypracowane i dopasowane do indywidualnych potrzeb i standardów organizacji. W przypadku nowego obiektu AIR zostają określone w Employer’s Information Requirements (EIR) i włączone do dokumentacji przetargowej. Standard PAS 1192-3 „Specification for information management for the operational phase of construction projects using building in formation modelling” stanowi, że AIR powinien być wyspecyfikowany jako część kontraktu z generalnym wykonawcą, stąd niezbędne jest uwagi, detale. 2. Informacje finansowe: PP koszty zakupu, PP bieżące koszty operacyjne, PP planowane koszty operacyjne, PP historyczne koszty operacyjne, PP koszty wymiany, PP koszt i konsekwencje przestoju, PP informacje techniczne, PP dane inżynierskie, PP parametry projektowe, PP współzależności, PP data i dane uruchomieniowe, PP dane operacyjne, PP wykończenia, PP wymagania serwisowe. 3. Informacje zarządcze: PP typ składnika majątku, PP fotografie, PP numery identyfikacyjne, seryjne, PP lokalizacja, PP strefa na kondygnacji, PP okresy gwarancyjne, PP harmonogramy prac kontrolnych i serwisowych, PP czynności specjalne, 51 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 PP codziennie korzystać z przewagi konkurencyjnej, jaką daje BIM+CDE. Cechy bezpiecznych i efektywnych systemów CDE: PP integracja z modelami BIM, PP mobilny dostęp, PP SaaS – brak konieczności dedykowania własnych zasobów IT, PP możliwość wielowątkowej i jednoczesnej współpracy wielu uczestników procesu, PP dostępność predefiniowanych schematów procesu zarządzania, PP zarządzanie korespondencją, PP skalowalność i regulacja poziomu uprawnień, PP gwarancja bezpieczeństwa transmisji danych i dostępu do informacji, PP gwarancja archiwizacji danych wyłącznie PP historia planowanych i nieplanowanych prac obsługowych, PP standardy, procesy, procedury, PP specyfikacja materiałów niebezpiecznych i gospodarka odpadami, PP planowana żywotność, PP plany awaryjne. PP precyzyjne ustalenie zakresu kompetencji i odpowiedzialności, PP eliminacja potrzeby kontroli nad procesem decyzyjnym, PP automatyczna kontrola harmonogramu prac, PP bezpieczne zachowanie danych i ich szybka aktualizacja. w kilku dedykowanych lokalizacjach wyłącznie na terenie UE, PP automatyczny zapis historii aktywności, archiwizacja starszych wersji, kontrola aktualności danych. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie Czym jest Common Data Environment? Definicja Common Data Environment (CDE) wywodzi się z brytyjskiego zestawu normatywów PAS1192, opisujących wymagania dla procesu projektowania, budowania i eksploatacji obiektów budowlanych. Jednym z kluczowym zagadnień jest konsekwentne zarządzanie obiegiem informacji w całym cyklu życia obiektu, czyli Asset Lifecycle Information Management (ALIM). Standardy ściśle określają zasady współpracy uczestników budowy, jak i przekazywania graficznych i tekstowych danych o budynku pomiędzy kolejnymi fazami cyklu życia obiektu. Jakie są korzyści z używania BIM w połączeniu Common Data Environment? PP ergonomiczny, trójwymiarowy interfejs bazy danych, PP redukcja czasu i kosztów pracy potrzebnych na dostęp do danych i ich weryfikację oraz wprowadzanie zmian, PP szybka selekcja i filtrowanie danych, PP kontrola przepływu danych i archiwizowany system zatwierdzeń decyzji, 52 Jak wdrażać CDE? PP wskazać inteligentnego i otwartego na zmiany lidera, PP określić potrzeby i wymagania użytkownika, PP wybrać doświadczonego w integracjach CDE/ DMS dostawcę usług BIM, PP wybrać profesjonalną usługę SaaS integrującą CDE i BIM, która spełnia wymagania, PP włączyć w budowę systemu kluczowych członków zespołu, PP wdrożyć procedury aktualizacji danych i proste w obsłudze narzędzia analityczne, Poprzez budowanie nieruchomości w wirtualnym świecie BIM oraz integrację modeli z bazami dokumentów projektow ych i eksploatacyjnych można zaoszczędzić tysiące godzin pracy zespołu realizacyjnego, a przede wszystkim służb eksploatacyjnych. CDE to ergonomiczne środowisko współpracy wszystkich stron związanych z cyklem życia budowli. W praktyce jest to wspólna, zintegrowana baza danych, umożliwiająca szybki dostęp do wszelkich danych, zarządzanie danymi i nadzorowanie procesów projektowych, realizacyjnych i eksploatacyjnych. Jeśli dodatkowo jest zintegrowana z BIM, to stanowi dla zarządcy perfekcyjne narzędzie zarządcze, istotnie redukujące koszty codziennej eksploatacji, jak i koniecznych remodelingów i remontów. WSPARCIE ŚRODOWISKA BAZODANOWEGO ASSET Wsparcie środowiska bazodanowego Aby BIM nie był kulawy… W ostatnim numerze pisaliśmy o tym, w jaki sposób właściciele, zarządcy nieruchomości mogą uzyskać dostęp do pełnej bazy danych o posiadanych nieruchomościach. Odnoszenie korzyści z dobrze skonstruowanej i przejrzystej współpracy odbywającej się w ramach jednej, spójnej platformy, ułatwiającej komunikację wszystkim stronom zaangażowanym w proces zarządzania nieruchomościami, jest czymś, co powinno zachęcić inwestorów do korzystania ze środowisk typu common data environment. Zanim w ogóle zaczniemy mówić o obiegu dokumentów opisujących nieruchomość oraz rozpoczniemy ustalanie porozumień na linii serwisów obiektowych i najemców, należy wybudować obiekt. Dzięki rozwiązaniom CONJECT można sprawnie koordynować obieg danych dotyczących powstawania obiektu już od samego momentu rozpoczęcia budowy. Systemowe zarządzanie obiegiem dokumentacji danych w całym cyklu planowania i budowy daje pewność, że żadne cenne informacje nie zaginą, co zabezpieczy nieruchomość w użytkowaniu i fazie operacyjnej. Jedno rozwiązanie do zarządzania przepływem informacji w całym projekcie deweloperskim Wszelkie cenne dokumenty i informacje mogą być zaimportowane do systemu CONJECT i wypełnić jego strukturę, tak by uzyskać cenną bazę informacji, którą można edytować dowolnie z każdego miejsca i przetwarzać niezależnie od dnia tygodnia czy godziny dnia. Dzięki temu rozwiązaniu można odbierać i wysyłać dane poprzez narzędzia dedykowane określonym projektom. Oprogramowanie jest wyposażone w inteligentną wyszukiwarkę, zdolną przeszukiwać dane po wielu kryteriach zapytań. Całe oprogramowanie jest rozwiązaniem chmurowym. Nowe rozwiązania dają branży nieruchomości powiew prawdziwej świeżości. Czołowe firmy z sektora mogą teraz zaoszczędzić sporo czasu i łatwiej dotrzymywać terminów, jednocześnie optymalizując budżet dzięki rozwiązaniom, które Bartłomiej Łepkowski Seweryna Afanasjew Partner, Head of Property & Asset Management, Knight Frank Sp. z o.o. MRICS, Dyrektor Portfela Nieruchomości Komercyjnych, BZ WBK TFI S.A. – Dzięki CONJECT osiągamy wiele korzyści, np. poprzez kompleksowe zestawienia wszystkich naszych klientów, projektów i umów czy też optymalną koordynację pracy. CONJECT ma również pozytywny wpływ na naszą działalność jako całość i umożliwia nam szybsze i wydajniejsze reagowanie na zapytania naszych klientów, dzięki czemu optymalizujemy wszystkie nasze usługi. – Dzięki CONJECT AF uzyskaliśmy nareszcie wgląd nie tylko w dokumentację wszystkich naszych obiektów, bezpośrednio i niezależnie od naszych zarządców nieruchomości, ale również możliwość zarządzania, modernizacji oraz wprowadzenia na rynek naszych nieruchomości przy użyciu jednego i tego samego systemu. 53 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 pozwalają im w pełni kontrolować przepływ informacji podczas całego cyklu życia nieruchomości. Rozwiązania Conject będące oprogramowaniem chmurowym, w tym oprogramowanie dedykowane Property Management, zapewniają przejrzystość i pozwalają kontrolować użytkownikom każdy moment trwania projektu od chwili powstawania projektu, poprzez jego realizację, aż po zakończenie i przekazanie budynku w użytkowanie. To kompletna zmiana podejścia do zarządzania projektami deweloperskimi, która organizuje je w jedno spójne środowisko. We follow the BIM Info Delivery Process acc. PAS 1192-2/3 Stakeholder Roles Client Contractor Planner Operator … D a ta En vi ro n me n t Stage- and Role-Based Access Control Content d ue to Master Information Delivery Plan MDIP Model Stage Repositories Kontrola dokumentów dla każdego członka projektu Teraz właściciele mogą uzyskać pełną przejrzystość przebiegu inwestycji, jakiej zawsze potrzebowali i mogą w pełni kontrolować ryzyko, które może prowadzić do powstawania opóźnień w projektach i przekroczenia budżetu. Otrzymując wysokiej jakości, cyfrową dokumentację powykonawczą, oraz protokół przekazania. Teraz deweloper, menedżer projektu, projektant, architekt czy inżynier pracują w czasie rzeczywistym z wieloma aspektami inwestycji. Rysują przejrzyste plany w środowisku CAD, tworzą modele BIM, uzupełniają listę zakontraktowanych podwykonawców i raportują stopień realizacji prac w określonym środowisku, dzięki czemu wszystkie strony mogą szybko i wydajnie poruszać się w ramach jednego projektu, posługując się zagregowanymi danymi. Aby usprawnić tę wielowątkowa komunikację na wszystkich liniach, nie trzeba juz posługiwać się papierowymi kopiami, dodatkowymi e-mailami czy danymi przechowywanymi na serwerach Referenced collateral d ata Minor Versions FTP. Wystarczy teraz jedno zintegrowane narzędzie stworzone z myślą o wymogach branży nieruchomości. Referenced collateral d ata jest w ysyłana na serwer i natychmiastowo chroniona przed przypadkowym skasowaniem. Efektywne zarządzanie i współpraca zaczy- Pełny artykuł dostępny w prenumeracie 54 Rewolucja BIM zmienia projektowanie i cały proces powstawania nieruchomości. Dzięki narzędziom Conject każdy autoryzowany podwykonawca czy organizacja uzyskuje dostęp do zabezpieczonych danych, jeśli istnieje taka potrzeba. Raz zapisana informacja nają się od dobrego zarządzania informacją. Nowoczesne projekty wymagają, aby członkowie wchodzący w skład zespołów projektowych mieli bieżący i pełny wgląd w informacje bez żmudnego przeszukiwania, czekania na dokumenty lub pracy z niewłaściwymi rysunkami. Rewolucja BIM zmienia projektowanie i cały proces powstawania nieruchomości. Jednak tradycyjne narzędzia typu BIM sprawiają, ze tego typu projekty cierpią z powodu braku komunikacji pomiędzy zespołami i notorycznymi brakami w dokumentacji. Wykorzystanie BIM ułatwia zarządzenie wielowymiarowym modelem: koordynacją zespołu oraz danymi projektu na jednej platformie do współpracy. Zespoły mogą łatwo przeglądać, koordynować, recenzować, oznaczać modele oraz dzielić się informacjami o nich w całej organizacji. Dzięki temu mogą korzystać z udogodnień, jakie daje praca w oparciu o BIM, w tym całego zestawu połączonych z modelami informacji o przekazaniu nieruchomości oraz możliwości śledzenia procesów decyzyjnych po zakończeniu projektu. ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Negocjowanie i renegocjowanie komercyjnych umów najmu Warsztaty z profesjonalnego zawierania umów najmu – cz. I. W łaściwie wszystkie podmioty, za wyjątkiem małych przedsiębiorstw, które mają siedzibę w domu, oraz firm będących właścicielami powierzchni, na których prowadzą swoją działalność gospodarczą, są stronami umów najmu. Jednej bądź wielu, w zależności od rodzaju i skali prowadzonej działalności gospodarczej. Tak więc temat zawierania i renegocjacji umów najmu przez najemców dotyczy właściwie każdej z firm działających na rynku. Na podstawie poradnika Negocjowanie i renegocjowanie komercyjnych umów najmu – poradnik dla najemcy Seweryny Afanasjew. W dużych korporacjach i większych przedsiębiorstwach funkcjonują całe zespoły profesjonalistów z zakresu zarządzania nieruchomościami lub prawników, którzy w swoich zakresach obowiązków mają obszar negocjowania i zawierania umów najmu. Jednak w wielu firmach, zwłaszcza jeżeli mamy podpisaną tylko jedną albo kilka umów najmu, obszar ten podlega dyrektorowi generalnemu, prezesowi bądź dyrektorowi 56 finansowemu lub operacyjnemu. Zdarza się, że w firmie istnieje samodzielne stanowisko w zakresie tzw. wsparcia biznesu, a nierzadko zadanie wyszukania nowej lokalizacji zlecone zostaje asystentce lub sekretarce zarządu. Tymczasem umowa najmu i wynikające z niej zobowiązania finansowe stanowią z reguły drugi po kosztach osobowych wydatek dla firm i są poważnym elementem w misternej sztuce prowadzenia biznesu. Dlatego też niezależnie, czy podpisujemy naszą pierwszą umowę najmu na powierzchnię biurową, handlową lub magazynową, czy też jest to już kolejna z naszych umów, za każdym razem poświęćmy odpowiednią ilość czasu na wynegocjowanie nie tylko najlepszych warunków biznesowych najmu, ale również na zrozumienie i uzgodnienie jak najkorzystniejszych dla najemcy zapisów umowy nie NEGOCJOWANIE I RENEGOCJOWANIE KOMERCYJNYCH UMÓW NAJMU ASSET tylko w zakresie prawnym, ale i komercyjnym. I chociaż za każdym razem proces negocjacji umowy najmu powierzchni komercyjnej będzie przebiegał podobnie i pojawią się podobne pytania, nie żałujmy czasu i nie podejmujmy pochopnych decyzji o negocjacji i zapisach naszej umowy najmu. „Tymczasem umowa najmu i wynikające z niej zobowiązania finansowe stanowią z reguły drugi po kosztach osobowych wydatek dla firm i są poważnym elementem w misternej sztuce prowadzenia biznesu”. Wybór lokalizacji, warunki komercyjne i zapisy planowanej umowy najmu będą miały w jego okresie, zwłaszcza na początku prowadzenia działalności biznesowej, bardzo duży wpływ na to, czy działalność prowadzona w danej lokalizacji będzie sukcesem. Dlatego przed podjęciem decyzji o najmie Powodzenia więc w negocjowaniu i podpisywaniu umów najmu! Umowa najmu to nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej przez małe, średnie oraz duże przedsiębiorstwa, korporacje czy holdingi za wyjątkiem osób prowadzących działalność we własnym mieszkaniu lub domu, bądź które posiadają własne obiekty. Jednocześnie koszt najmu jest z reguły jednym z największych stałych wydatków związanych z prowadzeniem działalności biznesowej. Dlatego też znajomość i zrozumienie głównych elementów umowy najmu to bardzo przydatna wiedza, a czas poświęcony na naukę podstawowych zasad związanych z podpisywaniem komercyjnej umowy najmu z całą pewnością zwróci się z nawiązką w okresie najmu. Nawet często spotykałam się z najemcami, którzy odpowiednio długo i starannie przygotowywaliby się do negocjacji umowy najmu. Również wybór lokalizacji nie był przez nich poprzedzony dokładną analizą rynku w kontekście potrzeb i strategii firmy. Najczęściej proces poszukiwania lokalizacji rozpoczyna się od spotkania z jednym, a czasem z kilkoma agentami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z prośbą o przedstawienie dostępnych na rynku lokalizacji. Nierzadko najemca sam penetruje rynek, skupiając się jednak w takim przypadku najczęściej na budynkach dobrze widocznych, reklamowanych bądź znanych najemcy. Często na spotkanie z agentem przychodzi nieodpowiednio przygotowany, narzucając zbytnio presję czasu czy ceny. Należy pamiętać, że przecież proces najmu powierzchni komercyjnej to pro- powierzchni komercyjnej należy przede wszystkim ocenić, czy podpisanie danej umowy najmu na uzgodnionych warunkach biznesowych dla wybranej lokalizacji jest zasadniczo zgodne ze strategią i założeniami biznesowymi firmy. Warsztaty te stanowią swoisty przewodnik dla najemcy w procesie negocjacji i renegocjacji komercyjnej umowy najmu, zawierając szereg sugestii i wskazań, które powinny zostać wzięte pod uwagę w czasie tego procesu. Nie jest ona jednak wyczerpująca i nie zastąpi z całą pewnością profesjonalnego i doświadczonego doradcy. On wam pomoże przejść przez ten proces prostą drogą bez niepotrzebnych zakrętów i potknięć, które mogłyby stworzyć niepotrzebne ryzyka biznesowe i finansowe w długoterminowej perspektywie czasu, w której musimy rozpatrywać umowę najmu podpisywaną nierzadko na 5 albo więcej lat w nowobudowanych obiektach czy minimum 3 lata w obiektach starszej daty. Na rynku funkcjonują oczywiście również umowy krótsze, a nawet umowy na czas nieokreślony. Te ostatnie jednak z reguły zawierane są dla powierzchni, których właścicielami nie są firmy instytucjonalne, takie jak fundusze nieruchomości czy deweloperzy, a raczej osoby prywatne czy mniejsze firmy niespecjalizujące się w zarządzaniu i handlu nieruchomościami. Tego typu umowy w dużej mierze dotyczą raczej powierzchni w starych zasobach nieruchomościowych, budynkach będących własnością samorządową bądź państwową lub mniejszych nieruchomościach prywatnych. Chciałabym, żeby ten poradnik był trochę jak mapa, która pozwoli wam bezpiecznie poruszać się w procesie związanym z wynajmem powierzchni komercyjnych na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. jeżeli macie już doświadczenie w wynajmie powierzchni komercyjnych, posiadacie kilka lokali lub dużą sieć placówek prowadzonych w lokalach wynajmowanych, to jednak z reguły w ynajmujący, jako podmiot profesjonalnie zajmujący się najmem powierzchni komercyjnych, jest stroną bardziej doświadczoną w tej relacji. Taka pozycja już na starcie stawia najemcę w sytuacji wymagającej wyostrzenia uwagi i poświęcenia odpowiedniej ilości czasu na zrozumienie, a następnie wynegocjowanie wszystkich zapisów umowy najmu, która stanie się naszą tarczą obronną lub bronią wymierzoną w nas samych w przypadku braku poświęcenia odpowiedniej ilości czasu na negocjacje i zaakceptowaniu zapisów niekorzystnych dla ces, a nie wyścig. Ważne, by w pełni kontrolować jego poszczególne etapy i odpowiednio się do nich przygotowywać. Dotyczy to nie tylko firm wchodzących na rynek i rozpoczynających swoje doświadczenie z najmem, ale i tych z wieloletnim dorobkiem w zakresie wynajmu lokali komercyjnych. Te pierwsze często po prostu nie wiedzą, jak dużej powierzchni faktycznie będą potrzebowały, nie mają jasno sprecyzowanych w ymagań dotyczących lokalizacji oraz nieruchomości i samej powierzchni i warunków, jakie powinna ona spełniać. Dodatkowo trzeba pamiętać, że wynajmujący będzie chciał potwierdzić źródła finansowania firmy rozpoczynającej działalność, żeby mieć Początek Należy pamiętać, że przecież proces najmu powierzchni komercyjnej to proces, a nie wyścig. najemcy z punktu widzenia prowadzenia działalności gospodarczej ogólnie lub wpływu na nasz budżet w zakresie np. niespodziewanych kosztów dodatkowych przy np. zmianie sposobu pomiaru powierzchni czy rozliczaniu opłat eksploatacyjnych i dużej dopłacie. Niestety, w mojej wieloletniej praktyce osoby związanej z wynajmem powierzchni komercyjnych reprezentującej wynajmującego niezbyt pewność, że będzie ona rzetelnym najemcą w y wiązując ym się ze swoich zobowiązań. W przypadku wątpliwości w tym zakresie wynajmujący, jeżeli zdecyduje się wynająć powierzchnie takiemu najemcy, z całą pewnością będzie starał się odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy w umowie najmu na wypadek opóźnień lub braku płatności czy sytuacji upadłości lub likwidacji działalności przez takiego najemcę. 57 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Proces wynajmu zajmuje z reguły dość sporo czasu, niezależnie od tego, czy wynajmujemy nasze pierwsze biurowce, czy szukamy lokalizacji dla kolejnego sklepu z naszej sieci. Jednak to, czego nauczymy się w czasie przebiegu pierwszych procesów wynajmu, pomoże nam ułatwić kolejne, a przede wszystkim uniknąć pomyłek i błędów, które z reguły przekładają się na wyższe koszty najmu pośrednie lub bezpośrednie. Nie należy poddawać się presji agentów, którym zależy na jak najszybszym podpisaniu umowy, ponieważ najczęściej przekłada się to bezpośrednio na ich wynagrodzenie. Umowa najmu to wieloletnie zobowiązanie, które musi zostać odpowiednio przemyślane pod każdym kątem, począwszy od wyboru lokalizacji, aż po najdrobniejsze zapisy umowy najmu. do właścicieli tych nieruchomości, zna warunki techniczne, jakie spełniają te obiekty, dostępną w nich wolną powierzchnię, a także ma doświadczenie w zakresie oferowanych w tych nieruchomościach warunkach najmu. Przedstawi najemcy możliwe do wynegocjowania zachęty Kto za to płaci? Czyli wynagrodzenie pośrednika Na rynku funkcjonuje z całą pewnością cały szereg modeli współpracy pomiędzy najemcami a firmami pośredniczącymi przy w ynajmie Nie należy poddawać się presji agentów, którym zależy na jak najszybszym podpisaniu umowy. Współpraca z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami Globalne firmy prowadzące działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pojawiły się w Polsce na początku lat 90. wraz z otwarciem się naszego rynku i początkami rozwoju nowoczesnego rynku nieruchomości komercyjnych. Wprowadziły nowoczesne standardy regulujące zasady funkcjonowania na rynku w obszarze komercjalizacji nowoczesnych powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych. Dzisiaj obok światowych gigantów mamy na rynku również całkiem spore grono doświadczonych firm polskich, których szefowie nierzadko zdobywali doświadczenie w globalnych agencjach, takich jak Cushman & Wakefield, DTZ, CBRE czy JLL, a poza nimi bardzo wiele firm jedno- czy kilkuosobowych, specjalizujących się wyborze lokalizacji na konkretnym obszarze miasta czy regionu lub o specjalizacji w zależności od rodzaju wynajmowanej powierzchni – biurowej, handlowej czy magazynowej. Jeżeli więc nie mamy z góry upatrzonej lokalizacji, w której chcielibyśmy mieć naszą siedzibę, a dodatkowo negocjowanie umowy najmu nie jest czynnością dla nas bezproblemową i nie znamy dobrze aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, włączając w to zakres możliwych do osiągnięcia w procesie negocjacji benefitów, zwolnień z czynszu czy kwestii związanych z aranżacją powierzchni oraz nie czujemy się w takiej roli zbyt komfortowo, lepiej nawiązać współpracę z agentem pośrednictwa. Dobry agent zna dobrze obszar geograficzny, w którym porusza się na co dzień, regularnie bywa zarówno w nowo wybudowanych obiektach, jak i w budynkach starszych, oferujących powierzchnię biurową. Ma kontakty przy dogłębnej analizie aktualnej sytuacji na r ynku nieruchomości na danym obszarze. Będzie również potrafił pomóc w uzgodnieniu jak najkorzystniejszego pakietu zapisów danej umowy najmu. Dodatkowo agencje mogą zaproponować dzisiaj najemcom usługi dodatkowe, m.in. związane z przygotowaniem aranżacji powierzchni najmu. powierzchni. Często stroną opłacającą wynagrodzenie pośredników za skuteczne podpisanie umowy najmu jest właściciel obiektu. Jeżeli więc chcemy zagwarantować sobie stuprocentowe działanie na nasze zlecenie i na naszych warunkach, powinniśmy uzgodnić z pośrednikiem zasady wynagrodzenia i zasady jego współpracy z wynajmującymi. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie 58 NEGOCJOWANIE I RENEGOCJOWANIE KOMERCYJNYCH UMÓW NAJMU ASSET Duże agencje pośrednictwa, obok zespołów reprezentujących wynajmujących (Landlord representation), posiadają także w ramach swoich struktur zespoły dedykowane obsłudze najemcy – tzw. tenant representation. Agenci z tych obszarów, w przeciwieństwie do działów reprezentujących wynajmujących, mają za zadanie znalezienie powierzchni na zlecenie najemcy i spełniającej wymagania określone przez najemcę. Pamiętajmy jednak, że wynajmujący i pośrednicy z reguły dobrze się znają – mają ułożone wzajemne relacje i zasady współpracy, gdyż bez pośredników budynki wynajmowałyby się dużo trudniej i na pewno dłużej. Często też, zwłaszcza w przypadku nowo budowanych budynków, deweloperzy i właściciel przygotowują specjalne programy motywacyjne dla pośredników za doprowadzenie do podpisania umów najmu Może to być wartość jednokrotnego czynszu w przypadku umów podpisywanych w miastach regionalnych i przez lokalne, mniejsze biura pośrednictwa, aż do 3 albo więcej czynszów miesięcznych w zależności od rodzaju budynku, jego lokalizacji, wieku, standardu technicznego czy ilości wolnej powierzchni pozostającej w nim do wynajęcia. Inny sposób kalkulacji wynagrodzenia stanowi określenie procentu od całkowitego czynszu płaconego przez najemcę w danym okresie najmu lub od czynszu rocznego. Czasami może być to stała kwota, w zależności od wielkości wynajmowanej powierzchni. Zwracajmy więc uwagę, jak pośrednik prezentuje nam powierzchnie – im więk sze biuro w ynajmiemy, tym większe wynagrodzenie otrzyma pośrednik. Wypłata wynagrodzenia dla agenta za zawartą oczekiwany standard budynku, bądź może odpowiednie sąsiedz t wo innych f irm. w danym obiekcie. Standardowo wynagrodzenie pośrednika określane jest jako wielokrotność miesięcznego czynszu uzgodnionego przez najemcę z wynajmującym, liczone od stawki wpisanej do umowy i niepomniejszanej o udzielone najemcy zniżki. Kalkulację tworzy się na bazie powierzchni podstawowej, opcjonalnie również z uwzględnieniem powierzchni magazynowej, miejsc parkingowych czy powierzchni reklamowych. umowę następuje najczęściej w momencie faktycznej wpłaty pierwszego czynszu lub dostarczenia zabezpieczeń umownych. Od tej chwili ryzyko funkcjonowania najemcy w nieruchomości zostaje przejęte przez wynajmującego, który nie ma właściwie możliwości dochodzenia zwrotu przynajmniej części wynagrodzenia za pośrednictwo w przypadku gdyby najemca stracił płynność i przestał regulować swoje zobowiązania w terminie dużo wcześniejszym niż określony zapisami umowy najmu. Współpraca z agentem z całą pewnością pozwoli nam zaoszczędzić sporo czasu na poszukiwania dostępnych powierzchni spełnia- żenia odpowiedniego oświadczenia rezygnacji w określonym terminie automatycznie spowodują jej przedłużenie na kolejny okres. Z kolei przedwczesne złożenie wypowiedzenia, jeszcze przed zakończeniem procesu poszukiwania nowej lokalizacji, przed podpisaniem umowy najmu i uzgodnieniem z nowym wynajmującym daty przekazania nowych pomieszczeń, może spowodować, że najemca sam postawi się w trudnej sytuacji, kiedy będzie skazany na wolę wynajmującego obecnego bądź przyszłego, co może skutkować dodatkowymi kosztami, które będzie trzeba ponieść np. w poszukiwaniu lokalu chwilowego. Harmonogram procesu Proces poszukiwania, wyboru i w końcu najmu powierzchni pod działalność biznesową może trwać naprawdę długo, zwłaszcza w przypadku gdy najemcy zależy na konkretnej lokalizacji i będzie nastawiony na najem w ściśle określonym obszarze. Trzeba się więc liczyć, że cały okres poszukiwania nieruchomości może trwać kilka miesięcy lub nawet lat. Czynnik czasowy jest ważny zwłaszcza przy planowanej zmianie lokalizacji. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na zapisy obowiązującej umowy najmu i opisane w niej warunki zakończenia lub przedłużenia umowy. Ważne, aby nie przeoczyć zapisów, które przy braku zło- Pełny artykuł dostępny w prenumeracie Wypłata wynagrodzenia dla agenta za zawartą umowę następuje najczęściej w momencie faktycznej wpłaty pierwszego czynszu lub dostarczenia zabezpieczeń umownych. jących nasze oczekiwania i możliwości budżetowe. Poza tym jest darmowa, więc tym bardziej warto z niej skorzystać. Pośrednik powinien przygotować nam rzetelne podsumowanie i porównanie proponowanych powierzchni, biorąc pod uwagę w pierwszej kolejności wskazane przez najemcę priorytety – czy będzie to określony budżet, w którym należy się zmieścić w ramach miesięcznych całkowit ych opłat, czy konkretna lokalizacja i odpowiedni Odpowiednie, szczegółowe przygotowanie i zaplanowanie wszystkich elementów związanych z najmem nowej powierzchni lub renegocjacją obowiązującej umowy najmu oraz uzgodnienie harmonogramu działania, a także umiejętność korzystania z dobrego doradztwa w zakresie obrotu nieruchomościami to swoiste filary, które dadzą w przyszłości możliwość pełnego skoncentrowania się na podstawowej działalności biznesowej najemcy. 59 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Elastyczność w realizacji potrzeb najemcy Specyfika zarządzania obiektami magazynowymi. O biekty magazynowe mają swoje specyficzne wymagania, jeśli chodzi o zarządzanie ich strukturą i wyposażeniem technicznym. Ich sprawność i ciągłość działania ma kluczowe znaczenie dla biznesu podstawowego najemców, którzy zawsze muszą mieć dostęp do swoich zasobów – niezależnie od dnia tygodnia czy pory dnia. To szczególnie ważne w czasach, gdy biznes logistyczny przechodzi ogromne zmiany, dostosowując się do wymogów elastycznego świata e-commerce. O tym, w jaki sposób zarządza się nowoczesną powierzchnią magazynową, rozmawiamy z Renatą Michalczyk, director property management Prologis w Polsce. Rozmawia: Krzysztof Kogut P Czym różni się zarządzanie powierzchnią magazynową w podejściu praktycznym od zarządzania obiektami biurowymi czy centrami handlowymi? – Różnice te są coraz mniejsze, bo bardzo dużo aspektów zarządzania nieruchomościami biurowymi czy handlowymi przenika do zarządzania magazynami. Najważniejsze z nich to: marketing, obsługa klienta i obsługa techniczna. To, co odróżnia nieruchomości magazynowe od pozostałych typów nieruchomości, to fakt, że wszystkimi naszymi budynkami, niezależnie od ich usytuowania, zarządzamy tak samo, oferując wysoki standard usług. Inaczej jest chociażby w przypadku obiektów handlowych, gdzie standard utrzymania zależy często od ich lokalizacji. P Jakich specyficznych umiejętności oczekuje się od zarządcy obiektów magazynowych? – W nieruchomościach handlowych czy biurowych zespoły zarządców nieruchomości mogą być bardzo rozbudowane. W przypadku obiektów magazynowych ta struktura jest bardzo płaska. Z jednej strony daje to ogromną przewagę w decyzyjności, z drugiej jednak bardzo wiele rzeczy zarządca musi robić sam. Dlatego dobrego zarządcę nieruchomości cechuje szeroka wiedza ze wszystkich obszarów, z którymi ma na co dzień styczność, włącznie z umiejętnością rozwiązywania przeróżnych problemów technicznych. Istotna jest też skala – w przypadku magazynów do obsłużenia jest bardzo 60 ELASTYCZNOŚĆ W REALIZACJI POTRZEB NAJEMCY duża powierzchnia. Ponadto dobry zarządca musi mieć rozwinięte umiejętności interpersonalne, negocjacyjne, umieć skutecznie reagować na powstające problemy oraz być dobrym menedżerem – stworzyć lojalny, efektywny i sprawnie współpracujący zespół. P W jakim stopniu relacje zarządca– najemca przekładają się na ciągłość trwania biznesu w danej lokalizacji? – Nasza codzienna praca skupia się na utrzymywaniu jak najlepszych relacji z klientami. To, na co kładziemy szczególnie duży nacisk, to zarządzanie jakościowe – pokazujemy naszym najemcom, że dbając o ich budynki, dbamy o nich samych. Wierzymy, że kluczem do sukcesu jest rozumienie oczekiwań każdego z nich. To szczególnie istotne w budynkach, w których mamy kilku najemców, a ich potrzeby są diametralnie różne. Skuteczny zarządca w taki sposób dobiera usługi i udogodnienia, aby sprostały oczekiwaniom wszystkich jego klientów. Każdy z nich musi czuć się tak samo ważny – bez względu na to, jaką firmę reprezentuje i jaką powierzchnię wynajmuje. Klienci oczekują od nas elastyczności – musimy być otwarci na ich sugestie i rozwiązania. Sami również inicjujemy zmiany. Staramy się przewidzieć ewentualne zagrożenia i zawczasu im zapobiegać. Dbamy o to, żeby odpowiednie instrukcje dotarły do naszych klientów odpowiednio wcześnie, dzielimy się wiedzą, np. informując z wyprzedzeniem o nowych obowiązkach, które powstają po ich stronie. Wiemy też, że dla naszych klientów najważniejsze jest obniżenie kosztów funkcjonowania obiektu, przy jednoczesnym zachowaniu wysokiej jakości usług. Dlatego nieustannie doskonalimy procesy biznesowe oraz negocjujemy z dostawcami jak najkorzystniejsze rozwiązania, oparte nie tylko na jak najniższych cenach, ale i na atrakcyjnych warunkach współpracy. tryskaczowych bardziej restrykcyjny od tych obowiązujących w Europie i w Polsce. Kolejnym istotnym aspektem są posadzki – kwestia ich nośności oraz niepylenia się, co ma ogromne znaczenie dla wielu newralgicznych towarów. Równie ważna jest szczelność dachów, która zapewnia bezpieczeństwo składowanych towarów. I wreszcie – parkingi i dla samochodów osobowych, i ciężarowych, czyli innymi słowy wygoda, sprawność funkcjonowania oraz możliwość obsłużenia większej liczby samochodów. Wszystkie te aspekty mają bezpośrednie przełożenie na szybkość i ciągłość operacji logistycznych w danym parku. P Z jakimi problemami w kwestii zatrudniania specjalistów borykają się Państwo, jeśli chodzi o utrzymanie magazynów? Dlaczego? – Potrzebujemy specjalistów, którzy są profesjonalistami w konkretnej dziedzinie, a w ostatnim czasie coraz więcej firm rozwija się w kierunku usług zintegrowanych. To oczywiście nie jest złym podejściem, ale jeśli firma sprzątająca oferuje nam jednocześnie konserwację, to na takie usługi się nie decydujemy. Dla nas najważniejsza jest jakość, którą najczęściej gwarantują firmy specjalizujące się w jednej dziedzinie. Inną kwestią jest transparentność. Często zdarza się tak, że proponowane nam przez daną firmę usługi realizowane są poprzez jej podwykonawców, których nie jesteśmy w stanie zweryfikować. Dodatkowo oczekujemy od podwykonawców nie tylko spełniania naszych wymagań, ale chcemy również, aby realizowali swoje standardy w zakresie dostarczanych nam usług. Wierzymy, że dzięki takiemu podejściu dany serwis będzie na najwyższym możliwym poziomie. ASSET paliwa gazowego do produkcji, w jednym procesie, energii elektrycznej oraz ciepła potrzebnego do ogrzewania obiektu. Uważamy, że w przyszłości popularność takiego rozwiązania będzie rosła. P Jak Pani zdaniem ewoluowała usługa zarządzania magazynami w ostatnich 10 latach? – Dziś na budynki magazynowe patrzy się tak samo jak na nieruchomości handlowe czy biurowe. Magazyny nie są już tylko prostymi budowlami, w których przechowuje się towar, ale nowoczesnymi, funkcjonalnymi obiektami, które powinny być również estetyczne. Dlatego w naszych parkach logistycznych dbamy o zagospodarowanie terenu wokół budynków. Dobrze zaplanowane oraz prawidłowo utrzymywane tereny zieleni są wizytówkami już nie tylko nowoczesnych kompleksów biurowych czy handlowych, ale i magazynowych. Podnoszą ich atrakcyjność i wartość rynkową. Przyjemne otoczenie miejsca pracy wpływa takżekorzystnie na pracowników, a przecież parki logistyczne są coraz częściej również siedzibami firm. Coraz więcej klientów życzy sobie podniesienia standardów i wykończenia biur z pomocą architektów wnętrz, mających za zadanie wprowadzić ciekawe rozwiązania technologiczne i estetyczne. Na przykład niektóre części biurowe wyróżniają się inną fasadą budynków od części magazynowej. Z zarządzania nieruchomościami biurowymi pochodzi też trend związany z rozwojem obsługi klienta, która jest dla nas jednym z priorytetów. Dobieramy i szkolimy pracowników obsługi tak, aby wpisali się w wysoką jakość oferowanych przez nas usług. Inny trend stanowi rozwój marketingu. Pracujemy nad tym, żeby nasze nieruchomości były odpowiednio oznakowane i widoczne, a do klientów docierały wszelkie informacje związane z przygotowywanymi dla nich udogodnieniami. Często z własnej inicjatywy przygotowujemy różne instrukcje i poradniki, by najemca rozumiał procedury i mógł zminimalizować koszty związane z naprawami. Z perspektywy dewelopera, który patrzy długoterminowo, cały czas myślimy o tym, jak się rozwijać. Mamy w naszym portfolio budynki, które mają już 10 czy 15 lat, ale dzięki temu, że w nie inwestujemy i wprowadzamy nowe rozwiązania, mogą śmiało konkurować z nowym obiektami. Ostatnie 10 lat to stałe podnoszenie jakości budynków i zarządzania nimi. Chcemy wyróżniać się jakością, a naszą ambicją jest wyznaczanie trendów w obszarze zarządzania nieruchomościami w Polsce i na świecie. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie P Jakie aspekty techniczne magazynu (ich sprawność) są szczególnie ważne dla najemców obiektów logistycznych? – Najważniejszym elementem każdego magazynu są bramy i doki, które umożliwiają ciągłość operacji logistycznych. Równie ważne są kwestie związane z ogólnie pojętym bezpieczeństwem (zarówno składowanego towaru, jak i samego budynku), ale przede wszystkim z ochroną przeciwpożarową. Wszystkie budynki Prologis są budowane w oparciu o amerykańską normę NFPA – czyli standard projektowania urządzeń P Jakich specyficznych usług dodatkowych oczekują obecnie najemcy obiektów logistycznych? – Nasi klienci kładą coraz większy nacisk na usługi związane z ochroną środowiska. Mamy np. bardzo dużo zapytań dotyczących oświetlenia LED oraz inteligentnych systemów, takich jak np. strefowanie mediów czy zdalne zarządzanie zużyciem mediów (smart metering). W razie potrzeby możemy też zaoferować inne zrównoważone rozwiązania, w zależności od zainteresowania klientów, takie jak: solary, retencja i wykorzystanie wody deszczowej w toaletach, pompy ciepła i inne. W zakresie naszych możliwości jest także wykorzystanie kogeneracji energii, która w Polsce dopiero raczkuje. W naszym przypadku jest to wykorzystanie 61 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Asset Management – próba uporządkowania pojęć (cz. II) A sset Management odnosi się do strategicznego i operacyjnego zarządzania wszystkimi środkami mającymi wpływ na ryzyko i zwrot z inwestycji z nieruchomości lub portfela nieruchomości w ramach całego cyklu życia nieruchomości. Gdy pod kontrolą asset managera znajduje się kilka nieruchomości, niekiedy stosuje się względem niego termin portfolio manager. Poszczególne usługi w ramach tej funkcji mogą być świadczone zarówno dla nieruchomości, jak i dla danej spółki celowej. Poznaj drugą część dokumentu RICS porządkującego pojęcia i zakresy obowiązków funkcjonujące na rynku profesjonalnego zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Strategia W ramach tej usługi asset manager będzie odpowiedzialny za formułowanie i regularną weryfikację głównych wytycznych zawartych w planie aktywa (tzw. asset planie) i konsultacje z fund managerem w zakresie przyjętej polityki inwestycyjnej i biznesplanu. Związane z tym planowanie, przygotowanie oraz implementacja dotyczyć będą zarówno całego portfela, jak 62 i poszczególnych nieruchomości, w zależności od charakteru udzielonych asset managerowi dyspozycji. Transakcje kapitałowe Będą to usługi świadczone w odniesieniu do procesów sprzedaży i zakupu nieruchomości, i bezpośrednich, i pośrednich, wspierające sfinalizowanie transakcji w oparciu o zdefiniowane uprzednio kryteria inwestycyjne. Transakcje kapitałowe obejmują też usługi związane z ustrukturyzowaną sprzedażą nieruchomości i/albo portfeli nieruchomości zarządzanych w porozumieniu z klientem. Do podstawowych obowiązków w ramach usług związanych ze sprzedażą/zakupem nieruchomości należeć będzie przygotowanie, wsparcie ASSET MANAGEMENT – PRÓBA UPORZĄDKOWANIA POJĘĆ (CZ. II) ASSET inteligentne rozwiązania dla infrastruktury i nieruchomości Przygotuj swój obiekt do sezonu chłodniczego. Potrzebujesz wsparcia? Zadzwoń lub napisz! +48 797 609 122 x [email protected] FBSerwis SA, ul. Stawki 40, 01-040 Warszawa, www.fbserwis.pl REKLAMA i nadzór nad procesem zbycia aktywów w kontekście przyjętej strategii marketingowej i celów (np. wieloetapowej procedury przetargowej). Będzie to również wybór i powołanie zewnętrznych agentów i dostawców usług. Usługa ta obejmuje pełen monitoring i kontrolę procesu do momentu zawarcia umowy kupna-sprzedaży i, jeśli to konieczne, wypełnienia wszelkich warunków wynikających z zawartej transakcji. Usługa ta zwykle obejmuje zorganizowanie i implementację systematycznego procesu due diligence przy użyciu centrum danych („data room”) oraz udział asset managera w negocjacjach i jego odpowiedzialność do momentu zamknięcia transakcji umową zakupu, jak i zarządzanie procesem wypełniania warunków następujących po transakcji określonych w umowie kupna-sprzedaży. Asset plan i kontrola budżetu Asset manager powinien przygotować szczegółową, opartą na danych finansowych projekcję zakładanej płynności i efektywności nieruchomości, wraz z jej zatwierdzonym budżetem i danymi źródłowymi oraz przy uwzględnieniu strategii przyjętej dla portfela. Poza opracowaniem asset planu i związanego z nim budżetu usługa ta skupia się na bieżącej kontroli i analizie wykonania zgodnie ze stosownymi parametrami ekonomicznymi i wymaganiami. nier uchomości i por t fela nier uchomo ści. Raportowanie może być podzielone ze względu na grupy lub adresatów (wewnętrznych/zewnętrznych, urzędy etc.) i w zależności od klienta może koncentrować się na różnych Opisowa prezentacja i analiza efektywności finansowej ma zastosowanie na poziomie nieruchomości i portfela nieruchomości. Raportowanie Asset manager, na podstawie ustaleń z klientem, będzie odpowiedzialny za szczegółowe przetwarzanie, analizę i raportowanie danych dotyczących sytuacji finansowej aktywów oraz ich spraw bieżących w danym okresie (raport). Opisowa prezentacja i analiza efektywności finansowej ma zastosowanie na poziomie obszarach, takich jak specyficzne kluczowe wskaźniki efektywności (KPI) lub zobowiązania. Raportowanie zawierać będzie porównanie efektywności aktywów z ich poprzednimi asset planami i wyjaśnienie zachodzących różnic. Bazując na badaniach rynku, asset manager będzie raportował w zakresie pozycji konkurencyjnej nieruchomości i portfeli na właściwych 63 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Pełny artykuł dostępny w prenumeracie im rynkach oraz w zakresie szans i zagrożeń wynikających ze zmieniających się okoliczności zewnętrznych. Obejmować one będą te zmiany, które mogą mieć wpływ na założenia asset planu, m.in. zmiany w otoczeniu podatkowym, regulacjach dot. planowania przestrzennego i środowiska, standardach budownictwa czy bezpieczeństwa i higieny pracy. Zarządzanie danymi i ich bezpieczeństwo Usługa ta odnosić się będzie do działań związanych z profesjonalnym, transparentnym zachowywaniem, udostępnianiem, przetwarzaniem, przechowywaniem i archiwizowaniem istotnych, związanych z nieruchomością danych. Usługa obejmować będzie staranne przetwarzanie i ochronę takich danych zgodnie z wymaganiami klienta, przepisami ustawowymi i innymi regulacjami. Zazwyczaj dane są zapisywane i procesowane przy pomocy standardowego oprogramowania zapewnianego przez odpowiednich dostawców. Niekiedy, z uwagi na specyficzne wymagania klientów, do przetwarzania danych może być wykorzystane specjalistyczne oprogramowanie i mogą być do tego zaangażowani zewnętrzni dostawcy oprogramowania. W zależności od charakteru zlecenia asset manager będzie mógł 64 samodzielnie przechowywać dane albo będzie miał za zadanie zapewnić, że powyższe wymagania dotyczące bezpieczeństwa danych są speł- odnoszą się do zarządzania nieruchomościami, Facility Managementu i Project Managementu oraz doradztwa prawnego i podatkowego, Asset manager będzie odpowiedzialny za wybór, powołanie, nadzorowanie i kontrolę zewnętrznych dostawców komplementarnych względem siebie usług niezbędnych dla kompleksowego zarządzania nieruchomościami. nione w przypadku, jeśli będą one przechowywane przez zarządcę nieruchomości, corporate managera lub inny podmiot. Postępowanie przetargowe i nadzór Asset manager będzie odpowiedzialny za wybór, powołanie, nadzorowanie i kontrolę zewnętrznych dostawców komplementarnych względem siebie usług niezbędnych dla kompleksowego zarządzania nieruchomościami. Usługi te zazwyczaj wynajmu i marketingu, usług projektowych i inżynieryjnych oraz promocji i komunikacji. W przypadku nowych projektów asset manager odpowiedzialny będzie za powołanie podmiotów profesjonalnych zaangażowanych w proces ukończenia budynku. Nadzorowanie budynku i najemców Równolegle do zadań administracyjnych asset manager będzie zobowiązany do wykonywania ASSET MANAGEMENT – PRÓBA UPORZĄDKOWANIA POJĘĆ (CZ. II) okresowych inspekcji nieruchomości i utrzymywania regularnego kontaktu z dostawcami usług oraz kluczowymi najemcami. Celem tych działań jest identyfikacja potencjalnych korzyści lub ryzyk mających wpływ na wartość nieruchomości i aktualne umowy najmu. Asset manager będzie odpowiedzialny za inicjowanie spotkań wynikających z potrzeby zapewnienia zrównoważonego rozwoju budynku, prowadzenie negocjacji wynikających z oczekiwań najemców, jakie mogą pojawić się w trakcie najmu, oraz zapewnienie, że najemcy dostarczają wymagane dane. W sytuacji gdy najemca jest uprawniony do wykonania prac prowadzących do zmian w budynku, asset manager będzie odpowiedzialny za dostarczenie odpowiedniej dokumentacji. Asset manager będzie też odpowiedzialny za zlecenie wszelkich opracowań w tematyce podatków, kwestii środowiskowych, planowania przestrzennego, funkcjonowania technicznego lub pomiarów powierzchni, które mogą przyczynić się do utrzymania albo zwiększenia wartości nieruchomości. Obowiązkiem asset managera będzie również analiza efektywności na poziomie funduszu i identyfikacja możliwych źródeł wartości dodanej np. w wyniku zmian warunków umów REKLAMA najmu, ustanowienia służebności, uzgodnień stron dotyczących ścian wspólnych, zawarcia umów ze stronami trzecimi (w tym z administracją publiczną) i w innych aspektach związanych z udziałem właściciela. Należy przy tym zaznaczyć, że ta usługa nie jest bezpośrednio związana z ogólnymi usługami Property Management. Płynność i zarządzanie środkami pieniężnymi W zależności od rodzaju zlecenia asset manager odpowiedzialny będzie za monitorowanie długoterminowej wypłacalności na poziomie nieruchomości lub spółki właścicielskiej, w trakcie całego okresu prognozy. Poza planowaniem płynności, bieżącym rejestrowaniem, kontrolą wpływów i wydatków i zarządzaniem płynnością to zadanie obejmować będzie także analizę i raportowanie. Częścią obowiązków asset managera w tym obszarze będzie nadzór nad przyznanymi stronom pełnomocnictwami, uprawnieniami do rachunków bankowych i limitami akceptacji. Powinien również zapewnić, że raportowane przepływy pieniężne odpowiadają rzeczywistym ruchom na rachunkach bankowych. ASSET Prowadzenie ksiąg Usługa ta polega na ustanowieniu i utrzymywaniu procedur i systemów rachunkowych zgodnie z zasadami rachunkowości i stosownymi przepisami. Obejmować będzie prezentację bieżących transakcji płatności i przygotowanie podstaw do sporządzenia jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych zgodnie z krajowymi i Międzynarodowymi Standardami Raportowania Finansowego (IFRS) albo wsparcie w tym zakresie. Zadania związane z usługą prowadzenia ksiąg obejmują cz ynności w ykony wane zazw yczaj przez specjalistów w dziedzinie finansów i księgowości. Zarządzanie pracami budowlanymi i remontowymi, Project Development Zarządzanie pracami budowlanymi odnosi się do bieżących remontów, adaptacji i rozbudowy budynku, jak i nowych projektów budowlanych. Celem tej usługi jest zapewnienie, że planowanie, prowadzenie i nadzór nad przedsięwzięciami budowlanymi będą zgodne z terminami określonymi w umowach oraz wymaganiami w zakresie kosztów i jakości prac, w celu zagwarantowania jak najlepszego użytkowania budynku Pełny artykuł dostępny w prenumeracie ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 i terminowego ukończenia prac w ramach ustalonego budżetu. Poza względami komercyjnymi usługi te powinny być świadczone zgodnie z wymaganiami klienta i ustawodawcy w zakresie estetyki, wykorzystania energii, ochrony środowiska i aspektów społecznych. Usługi te mogą obejmować: przygotowanie analiz rynkowych, podejmowanie działań związanych z uruchomieniem projektu i koordynację oraz monitoring projektu w oparciu o postanowienia kontraktu (budowlanego) oraz założenia dotyczące wydajności. Strategia i usługi związane z wynajmem Są to usługi wymagane dla osiągnięcia optymalnej sytuacji wynajmu nieruchomości, biorąc pod uwagę plan wykorzystania powierzchni budynku, strukturę oraz jakość najemców. Poza przygotowaniem strategii marketingowej, wyborem i powołaniem odpowiednich agentów oraz koordynacją procesu wynajmu, kluczowe usługi w ramach tej funkcji obejmować będą: organizowanie prezentacji nieruchomości, przygotowywanie ofert, prowadzenie negocjacji do momentu zawarcia umowy najmu i monitoring zobowiązań po zawarciu umowy, w tym przekazanie wynajętej powierzchni i dokumentację całego procesu. Wycena nieruchomości Asset manager będzie wspierał wyceny poszczególnych nieruchomości lub nieruchomości w ramach całego portfela dla celów rachunkowych, podatkowych, zabezpieczeń kredytowych lub innych, w tym związanymi z przepisami, umowami lub planowanymi inwestycjami, nakładami zewnętrznych rzeczoznawców, przynajmniej w odniesieniu do zarządzanych nieruchomości. W sytuacji, gdy wycena sporządzana będzie przez asset managera, fakt ten należy transparentnie przedstawić właścicielowi nieruchomości, uważając jednocześnie na potencjalne konflikty interesów. Ubezpieczenie Asset manager będzie odpowiedzialny za okresowy przegląd ubezpieczeń nieruchomości celem zapewnienia, że w każdym momencie ich zakres jest odpowiedni, rozsądny ekonomicznie i zgodny z regułami funduszu, wymaganiami klienta oraz że ubezpieczony dąży do pełnego pokrycia wszelkich roszczeń za pośrednictwem brokera. Ubezpieczenie odnosi się również do specyficznej działalności najemców i jeśli spowoduje ona konieczność dodatkowego ubezpieczenia, asset manager powinien zapewnić, że dodatkowe składki zostaną odzyskane. Zarządzanie roszczeniami Usługa ta wiąże się z zarządzaniem roszczeniami przeciw lub w związku z nieruchomością w zakresie gwarancji budowlanych, polis ubezpieczeniowych, roszczeń wynikających z umów najmu albo roszczeń stron trzecich. Zgodność ze standardami Obowiązkiem asset managera będzie zapewnienie, że nieruchomość jest przez cały czas posiadana, zarządzana i użytkowana w zgodzie z obowiązującymi standardami, niezależnie od tego, czy zostały określone przez klienta, władze legi- Wszelkie wymagane zezwolenia i zasady postępowania powinny być w pełni przestrzegane, a ewentualne odstępstwa wskazane z propozycjami ich rozwiązania. kapitałowymi (CAPEX) i decyzjami w zakresie rozporządzania aktywami. Kluczowe usługi w ramach tej funkcji odnosić się będą do przygotowania, monitorowania i kontroli wycen. Wyceny są ogólnie wykonywane przez 66 slacyjne i regulacyjne lub inne zainteresowane strony. Wszelkie wymagane zezwolenia i zasady postępowania powinny być w pełni przestrzegane, a ewentualne odstępstwa wskazane z propozycjami ich rozwiązania. Piotr Trzciński MRICS Od kilku lat polski rynek nieruchomości cieszy się niesłabnącą popularnością wśród podmiotów zagranicznych wyspecjalizowanych w inwestowaniu i doradztwie na rzecz funduszy instytucjonalnych i prywatnych inwestorów. Według danych Cushman & Wakefield w sektorze nieruchomości komercyjnych tylko w 2015 r. zawarto transakcje o wartości 4,12 mld euro (wynik o 28% wyższy niż w 2014 r.) a wśród nowych graczy zaangażowanych bezpośrednio bądź pośrednio na polskim rynku znaleźli się m.in. TPG Real Estate, Lone Star, LogiCor, NIAM i Rockcastle. Wzrastający wolumen transakcji kapitałowych, wysoka konkurencyjność polskiego rynku i konieczność szybszego reagowania na zmiany w otoczeniu nieruchomości uzasadniły otwarcie przez inwestorów lokalnych przedstawicielstw. Przeszczepili oni do Polski własne struktury i modele działalności operacyjnej, tworząc m.in. zapotrzebowanie na specjalistów w zakresie zarządzania aktywami nieruchomościowymi. Opracowany niedawno przez RICS dokument „Real Estate fund, asset and property management: investment services” przybliża cechy głównych kompetencji występujących w dziedzinie inwestowania i zarządzania aktywami komercyjnymi i pokazuje różnice między zakresami ich odpowiedzialności. Został przygotowany w oparciu o wytyczne wynikające z praktyki europejskiej, definiując rolę zarządzającego funduszem (fund managera), zarządzającego aktywami (asset ASSET MANAGEMENT – PRÓBA UPORZĄDKOWANIA POJĘĆ (CZ. II) ASSET managera) i zarządzającego nieruchomością (property managera) oraz wskazując zależności między tymi kompetencjami. O ile na polskim rynku nieruchomości zawód zarządcy nieruchomości ma długą tradycję, jest znany i uregulowany prawnie, o tyle zawód asset managera nieruchomości komercyjnych funkcjonuje od kilku lat i jak dotąd nie doczekał się zdefiniowania. Zawód ten stał się bardziej popularny wraz z napływem zagranicznego kapitału do sektora nieruchomości, mimo to nadal bywa mylony z zarządcą nieruchomości lub leasing managerem. Co więcej, na skutek niewystarczającej wiedzy dotyczącej tego zawodu lub, co gorsza, w celu podniesienia atrakcyjności oferty pracy, termin asset manager bywa używany przy rekrutacji na stanowiska związane głównie albo wyłącz- czerpiące z ich wzorców opracowanie RICS trafnie opisuje typowy zakres tej działalności. Natomiast z mojego doświadczenia wynika, że asset managerom powierza się też dodatkowe zadania – warto o nich wspomnieć w kontekście ich wpływu na jakość decyzji dotyczących nieruchomości. Przede wszystkim, z racji na bardzo dobrą znajomość lokalnego rynku nieruchomości, asset managerowie często jako pierwsi wstępnie weryfikują okazje inwestycyjne, dokonują oględzin nieruchomości i przedstawiają swoje rekomendacje do zarządzającego funduszem (Fund Management) i działu akwizycji (Acquisitions). Ich zadaniem bywa też przygotowanie ogólnego biznes planu dla potencjalnej inwestycji wraz z rekomendacją założeń finansowych dotyczących np. potencjału wzrostu czyn- często scentralizowanych kompetencjach. Poza tym będący najbliżej rynku asset managerowie mogą być też jednym z pierwszych źródeł informacji o okazji do nabycia aktywów wysokiego ryzyka (distressed assets) czy ofertach sprzedaży będących przed fazą oficjalnego marketingu lub poza nim (off market). Dobrą, chociaż niepowszechną praktykę stanowi udział asset managera w tworzeniu strategii inwestycyjnej dla danego rynku lub regionu. Wiedza asset managera może uzupełnić informacje działu akwizycji o sytuacji makroekonomicznej danego kraju, specyficznych trendach i oczekiwaniach najemców i konsumentów czy otoczeniu prawnym lub podatkowym rynku nieruchomości. Wszystko to pomaga w lepszym określeniu nisz inwestycyjnych lub sektorów o największym potencjale nie z wynajmem lub bieżącym zarządzaniem nieruchomością (Property Management) – szczególnie przez podmioty, które wcześniej nie świadczyły takich usług. Może to prowadzić do niepotrzebnych nieporozumień, ponieważ szów, możliwości przebudowy lub rozbudowy czy przewidywalnych nakładów inwestycyjnych. Jeżeli dany fundusz realizuje kilka różnych strategii inwestycyjnych, zwykle zróżnicowanych geograficznie, sektorowo, czasowo lub wiel- wzrostu wartości. O ile opracowanie RICS przypisuje funkcję monitorowania wskaźników kredytowych do zadań Fund Management, o tyle w praktyce często wylicza je asset manager w ramach okresowego raportowania danych nieruchomości zgodnie z wymogami umowy kredytowej. Jako osoba nadzorująca wynajem asset manager odpowiada też za sprawdzenie zgodności zapisów potencjalnych umów najmu z kryteriami komercyjnymi i prawnymi zawartymi w umowie kredytowej. Jego wiedzę o prognozowanych przepływach z nieruchomości wykorzystuje się do przygotowania stress testów lub innych projekcji finansowych wymaganych przez banki. W porozumieniu z działem finansowym i w zależności od struktury organizacyjnej firmy oraz doświadczenia asset manager może także uczestniczyć w pozyskiwaniu i ocenie ofert finansowania, brać udział w negocjacjach dotyczących komercyjnych zapisów umowy kredytowej lub restrukturyzacji długu czy nadzorować i organizować wypełnianie warunków koniecznych do uruchomienia finansowania. Co do innych różnic – mimo że opracowanie RICS wymienia asset managera jako osobę odpowiedzialną za modelowanie finansowe na poziomie funduszu, w praktyce nie spotkałem się z tym. Konsolidowanie tych danych należy do zadań w zakresie Fund Management, asset manager zwykle dostarcza niezbędne dane z poziomu nieruchomości lub portfela. Mam nadzieję, że opracowanie RICS upowszechni wiedzę o rolach związanych z zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi, ujednolici ich definicje i ułatwi rozumienie. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie O ile opracowanie RICS przypisuje funkcję monitorowania wskaźników kredytowych do zadań Fund Management, o tyle w praktyce często wylicza je asset manager w ramach okresowego raportowania danych nieruchomości. typowy zakres obowiązków asset managera, który przedstawia opracowanie RICS, jest znacznie szerszy. Sama usługa Asset Management wywodzi się z rynków anglosaskich, gdzie aktywa nieruchomościowe są jedną z alternatywnych form inwestowania od lat 70. ubiegłego wieku, wymagającą specjalistycznej wiedzy i aktywnego zarządzania ukierunkowanego na wzrost wartości. Natomiast kompetencje w ramach Asset Management mogą się różnić, w zależności od kraju pochodzenia inwestora, jego struktury, strategii i stopnia akceptowanego ryzyka, oczekiwanej stopy zwrotu czy rodzaju zarządzanych aktywów. Ponieważ komercyjny AM na rynku polskim jest nadal domeną inwestorów zagranicznych, kościowo, znający je asset manager będzie w stanie wstępnie ocenić, czy dana okazja inwestycyjna spełnia ich kryteria. Zaangażowanie asset managera już na etapie wstępnej oceny inwestycji pozwala na lepszą identyfikację potencjału nieruchomości, związanych z nią ryzyk i urealnienie oczekiwań co do jej przyszłej efektywności i strategii wyjścia. Jest to o tyle sensowne, że po nabyciu nieruchomości to asset manager odpowiada za regularną ocenę jej wyników i porównywanie z założeniami oryginalnego biznes planu. Jednak moim zdaniem takie zaangażowanie asset managera w życie nieruchomości, „od kołyski po grób”, jest raczej specyfiką firm typu private equity niż dużych instytucjonalnych funduszy o rozbudowanej strukturze i ściśle rozdzielonych, 67 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 W przypadku upadłości najemcy Wpływ nowego prawa restrukturyzacyjnego oraz znowelizowanego prawa upadłościowego na umowy najmu komercyjnego. P ierwszego stycznia 2016 r. weszły w życie nowe przepisy w zakresie prawa upadłościowego i prawa restrukturyzacyjnego, które pomogą zadłużonym przedsiębiorcom. Jakie nowe uprawnienia przysługują restrukturyzowanemu najemcy? Jak zmieniła się sytuacja prawna wynajmującego? Warto zapoznać się z nowymi zasadami, ponieważ mogą one znacząco wpłynąć na prawa i obowiązki obydwu stron umowy najmu. Omawiana nowelizacja stworzyła dwie odrębne regulacje. Pierwsza z nich – prawo restrukturyzacyjne – dotyczy postępowań restrukturyzacyjnych, których celem jest zawarcie przez dłużnika układu (czyli specjalnego porozumienia) z wierzycielami i umożliwienie mu dalszego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Druga – prawo 68 upadłościowe – reguluje przebieg postępowań upadłościowych, które obecnie, koncentrują się na likwidacji przedsiębiorstwa dłużnika i zaspokojeniu wierzycieli z sum uzyskanych z tej likwidacji. Sytuacja wynajmujących i najemców będzie zatem zależała przede wszystkim od tego, która procedura ma zastosowanie w danym przypadku. Kto może się restrukturyzować? Warto wspomnieć, że postępowania restruktur yzacyjne mogą być otwierane nie tylko w stosunku do dłużników niewypłacalnych (jak w przypadku postępowań upadłościowych), lecz W PRZYPADKU UPADŁOŚCI NAJEMCY także wobec podmiotów jedynie „zagrożonych niewypłacalnością”. Są to podmioty, których sytuacja ekonomiczna wskazuje, że w niedługim czasie mogą stać się niewypłacalne. Ta niezwykle pojemna definicja może przyczynić się do znacznej liczby wniosków restrukturyzacyjnych. Restrukturyzacja najemcy Prawo restrukturyzacyjne przewiduje cztery rodzaje postępowań restrukturyzacyjnych, tj. postępowanie o zatwierdzenie układu, przyspie- i jego należności zostaną zrestrukturyzowane wbrew jego woli. Jeżeli głosy oddane przez wierzycieli wskażą, że doszło do zawarcia układu, jest on następnie zatwierdzany przez sąd – jest to zatem jedyny etap sądowy tego postępowania. W związku z tym, że procedura ta odbywa się zasadniczo poza sądem, dłużnik nie korzysta z żadnych przywilejów związanych z ochroną przed wierzycielami, w tym nie przysługują mu żadne dodatkowe uprawnienia w zakresie umów najmu. Wobec tego wynajmujący – tak jak inni Prawo restrukturyzacyjne przewiduje cztery rodzaje postępowań restrukturyzacyjnych, tj. postępowanie o zatwierdzenie układu, przyspieszone postępowanie układowe, postępowanie układowe i postępowanie sanacyjne. szone postępowanie układowe, postępowanie układowe i postępowanie sanacyjne. Wszystkie zmierzają do tego, by dłużnik zawarł układ z wierzycielami, w ramach którego dokonana zostanie restrukturyzacja jego zobowiązań poprzez m.in. ich redukcję, odroczenie spłaty lub rozłożenie na raty. W związku z tym, że postępowania te są zróżnicowane, przewidują one różny stopień ochrony dłużnika przed wierzycielami. wierzyciele – może jedynie zostać zmuszony do restrukturyzacji swoich wierzytelności w układzie, jeżeli zagłosuje przeciwko układowi, lecz zostanie przegłosowany przez innych wierzycieli (co może mieć miejsce w przypadku każdego postępowania restrukturyzacyjnego). W pr z y p adk u p ozos t a ł ych p os tęp owań restrukturyzacyjnych najemca posiada szersze przywileje. ASSET Postępowania układowe Dwa podstawowe postępowania restrukturyzacyjne – postępowanie układowe oraz przyspieszone postępowanie układowe – są postępowaniami sądowymi, otwieranymi przez sąd i nadzorowanymi przez sędziego-komisarza oraz wyznaczonego dla dłużnika nadzorcę sądowego. Proces restrukturyzacji przedsiębiorstwa dłużnika i negocjowania układu odbywa się z uwzględnieniem określonych procedur ustawowych (w przeciwieństwie do pierwszego z opisywanych postępowań), które przejawiają się także w przyznaniu dłużnikowi częściowej ochrony przed wierzycielami. W szczególności postępowania egzekucyjne przeciwko dłużnikowi ulegają zawieszeniu z dniem otwarcia restrukturyzacji, a sędzia-komisarz może też uchylić dokonane wcześniej zajęcia komornicze. Jeśli chodzi o najem, ustawa zapewnia dłużnikowi trwałość umowy najmu lokalu, w którym prowadzi on swoją działalność (a w przypadku najmu lokalu komercyjnego taka sytuacja będzie miała miejsce). Od dnia otwarcia wyżej wskazanych postępowań wynajmujący bez uzyskania zgody rady wierzycieli nie może bowiem wypowiedzieć umowy najmu takiego lokalu, jeżeli podstawą wypowiedzenia miałaby być okoliczność, która zaistniała jeszcze przed otwarciem tego postępowania. Jednakże jeżeli przyczyna ta ziściła się już po dniu otwarcia, wypowiedzenie będzie dopuszczalne. Jest to konsekwencja zasady, że dłużnik po otwarciu restrukturyzacji powinien regulować wszystkie swoje bieżące zobowiązania, a restrukturyzacja dotyczy tylko zobowiązań powstałych przed jej otwarciem. Na marginesie można zauważyć, że zasada ta dotyczy nie tylko najmu, lecz także innych umów, w tym umów kredytu i leasingu. Postępowanie o zatwierdzenie układu Pier wsze z pos tępowań – pos tępowanie o zatwierdzenie układu – pozwala dłużnikowi zawrzeć układ z wierzycielami poza sądem, jedynie z pomocą wybranego doradcy restrukturyzacyjnego (to nowy zawód wprowadzony od 1 stycznia 2016 r., przy czym osoby, które przed tą datą miały licencję syndyka, stały się z mocy prawa doradcami restrukturyzacyjnymi). Proces negocjowania warunków układu przeprowadzany jest w sposób prywatny, pomiędzy zainteresowanymi stronami. W odróżnieniu jednak od zwykłych negocjacji wierzyciele głosują nad układem i możliwa jest sytuacja, w której wierzyciel niezgadzający się na postanowienia układu zostanie przegłosowany przez innych wierzycieli 69 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Przykład: Jeżeli najemca nie płacił czynszu przed dniem otwarcia postępowania układowego i wynajmujący mógł na tej podstawie wypowiedzieć najem, ale tego nie zrobił, to po jego otwarciu wypowiedzenie najmu z tej przyczyny wymaga już zgody rady wierzycieli, a zaległość ta będzie objęta układem z mocy prawa (czyli będzie zaspokojona w terminie i wysokości wskazanych w układzie). Natomiast jeżeli dłużnik już po otwarciu postępowania dalej będzie zalegał z płatnościami bieżącymi (np. czynszem najmu) lub w inny sposób naruszy umowę, wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu bez konieczności uzyskania zgody rady wierzycieli, na zasadach określonych w umowie najmu. Postępowanie sanacyjne Ostatnie i zarazem najbardziej złożone postępowanie sanacyjne również jest postępowaniem sądowym, otwieranym przez sąd i nadzorowanym przez sędziego-komisarza oraz ustanowionego dla dłużnika zarządcę (w tym postępowaniu dłużnik jest pozbawiany zarządu). Jest ono przeznaczone dla dłużników wymagających najbardziej dogłębnej restrukturyzacji, z tego też względu przyznaje ono dłużnikom całkowitą ochronę przed wierzycielami i szereg dodatkowych narzędzi restrukturyzacyjnych, umożliwiających podejmowanie określonych działań naprawczych (np. możliwość restrukturyzacji zatrudnienia). W postępowaniu sanacyjnym pełne zastosowanie ma opisana powyżej regulacja ograniczająca prawo do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Ponadto ustawa przyznaje zarządcy dłużnika prawo do przedterminowego zakończenia umowy najmu. Zarządca może bowiem odstąpić za zgodą sędziego-komisarza od niewykonanych umów wzajemnych zawartych przez dłużnika. Choć można spotkać się z pewnymi wątpliwościami prawnymi, czy od dłużnika jedynie „wierzytelności z tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat”. Definicja ta wywołuje wiele problemów praktycznych i jest niedostosowana do umów o charakterze ciągłych, takich jak umowa najmu. Po pierwsze, nie jest jasne, jakie koszty można dokładnie zakwalifikować jako „straty” ponie- Jeżeli odstąpienie od umowy nie zostanie zaskarżone lub zostanie utrzymane w mocy, wynajmujący będzie mógł dochodzić od dłużnika jedynie „wierzytelności z tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat”. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie 70 tryb ten dotyczy także umów najmu, to jednak z uwagi na brak wyłączenia w tym zakresie należy uznać, że zarządca będzie mógł odstąpić od umowy najmu, jeżeli uzna on daną umowę za niekorzystną dla dłużnika lub niepotrzebną do kontynuowania jego działalności. Decyzja o odstąpieniu od umowy może zostać zaskarżona przez wynajmującego. Czego w takiej sy tuacji może żądać w ynajmując y? Jeżeli odstąpienie od umow y nie zostanie zaskarżone lub zostanie utrzymane w mocy, wynajmujący będzie mógł dochodzić sione przez wynajmującego. Choć przedstawiciele doktryny dosyć jednogłośnie wskazują, że chodzi tu o pełną szkodę (tj. i straty, i utracone korzyści), to jednak tak szeroka wykładnia wydaje się sprzeczna z treścią przepisu. Poza tym jest ona niespójna z kodeksową definicją szkody. Kodeks cywilny wskazuje, że na szkodę składają się straty i utracone korzyści (a więc straty co do zasady nie obejmują utraconych korzyści). Dodatkowo część strat poniesionych przez w ynajmującego może być trudna do kwalifikacji (np. koszty wynikające z nakładów w wynajętym lokalu, wakacji czynszowych czy obniżonego czynszu w początkowym okresie najmu). Po drugie, przepisy nie określają, za jaki okres może wierzytelności dochodzić wynajmujący. Może to prowadzić do wniosku, że ma on prawo żądać czynszu najmu i pozostałych opłat (np. opłat marketingowych) za cały okres najmu określony w umowie. Taka wykładnia powoduje jednak, że najemca nie odniósłby żadnych korzyści z odstąpienia od umowy, ponieważ nie tylko musiałby zapłacić wszystkie należności wynikające z umowy (a może nawet więcej, jeśli wliczać w to utracone korzyści wynajmującego), ale jeszcze musiałby je spłacić szybciej – należności te nie są objęte układem i powinny być spłacone na bieżąco. Wobec tego można spodziewać się, że sądy będą stosować bardziej racjonalną wykładnię tych przepisów, np. że wynajmujący może dochodzić strat tylko za okres od dnia otwarcia postępowania do dnia W PRZYPADKU UPADŁOŚCI NAJEMCY Komentarz podatkowy Podatkowe konsekwencje przedterminowego wypowiedzenia umów najmu U wynajmującego: Kwoty otrzymane z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu powodują u wynajmującego konieczność wykazania przychodu podatkowego. Niemniej jednak wydaje się, że wynajmujący będzie zobowiązany zapłacić CIT do urzędu skarbowego dopiero po otrzymaniu zapłaty. U najemcy: Problematyczne jest rozstrzygnięcie, czy dłużnik powinien mieć możliwość pomniejszenia przychodów podatkowych o wydatki poniesione na wycofanie się z niekorzystnych zobowiązań umownych. Praktyka interpretacyjna organów podatkowych i sądów administracyjnych jest w tym zakresie rozbieżna. Zdaniem organów podatkowych, samo działanie polegające na odstąpieniu od umów nieuzasadnionych ekonomicznie nie jest wystarczającą przesłanką do zaliczenia wydatków do kosztów podatkowych. Opinii organów podatkowych nie podzielają sądy, wśród których przeważa stanowisko, że dłużnik nie może ponosić negatywnych konsekwencji podatkowych w sytuacji, gdy będzie próbował minimalizować straty prowadzonej przez siebie działalności. Odzyskanie podatków od zaległego czynszu VAT: Jeżeli najemca nie płaci wynajmującemu czynszu, to co do zasady może odzyskać VAT z wystawionych faktur po upływie 150 dni. W tym samym czasie najemca musi zwrócić go do urzędu skarbowego. Jeżeli 150. dzień przypadnie jednak w trakcie postępowania restrukturyzacyjnego, sytuacja się odwróci: wynajmujący nie będzie mógł odzyskać VAT-u, a najemca nie będzie go musiał oddawać do urzędu. ASSET w postępowaniu upadłościowym wynajmujący również może dochodzić określonych roszczeń, tj. odszkodowania z powodu rozwiązania najmu przed terminem, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata. Ponadto wynajmujący musi pomniejszyć odszkodowanie o nakłady upadłego zwiększające wartość przedmiotu najmu.Podobnie jak w przypadku postępowania sanacyjnego, także i ta konstrukcja należności wynajmującego może powodować problemy praktyczne. Choć przyjęcie możliwości dochodzenia „odszkodowania”, a nie „poniesionych strat” jest na pewno korzystne dla wynajmującego, to zastrzeżenia budzi konieczność pomniejszenia tej kwoty o nakłady najemcy. Pierwszy problem wynika z tego, że nakłady pozostawione przez najemcę z reguły są bezwartościowe dla wynajmującego, ponieważ lokal w większości przypadków i tak będzie musiał zostać przystosowany do indywidualnych potrzeb nowego najemcy. Pozostawione nakłady mogą być dla wynajmującego wręcz kosztem, a nie wartością dodaną. Drugi problem dotyczy kwestii finansowania nakładów. Niejednokrotnie wynajmujący partycypuje w nakładach na lokal najemcy, jednakże nie zawsze w sposób bezpośredni, tj. poprzez przekazanie najemcy określonych środków pieniężnych. Może zatem dojść do sytuacji, w której wynajmujący w sposób pośredni ponosi koszty nakładów (fit-out), a następnie, w razie ogłoszenia upadłości najemcy, nakłady te pomniejszą jego odszkodowanie z tytułu przedterminowego wypowiedzenia umowy. Warto zatem ostrożnie formułować postanowienia umów najmu w tym zakresie. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie CIT: W przypadku podatku dochodowego rozpoczęcie postępowania restrukturyzacyjnego jest jednym z tych przypadków, które pozwolą wynajmującemu odzyskać zapłacony CIT od zaległego czynszu. odstąpienia albo np. tylko za okres dwóch lat, jak ma to miejsce w przypadku wypowiedzenia umowy w postępowaniu upadłościowym. Oczywiście powyższe problemy prawne nie powinny zniechęcać wynajmujących do dochodzenia swoich należności w przypadku zaistnienia takiej sytuacji w pełnej kwocie, przy czym trzeba liczyć się z koniecznością wystąpienia na drogę procesu sądowego. Upadłość najemcy W razie ogłoszenia upadłości najemcy umowa najmu również może podlegać pewnym modyfikacjom, których zakres zależy od tego, czy lokal został już wydany najemcy. Jak już wskazano wcześniej, postępowanie upadłościowe zasadniczo prowadzi do likwidacji dłużnika, z tego względu trwałość umowy najmu jest w upadłości znacząco ograniczona. Jeżeli nie doszło do wydania lokalu najemcy (dłużnikowi), każda ze stron może odstąpić od umowy najmu w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. W takim przypadku wynajmujący nie będzie miał prawa do żadnego odszkodowania z tytułu odstąpienia od umowy. W przypadku gdy doszło już do przekazania lokalu najemcy, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu, nawet jeżeli umowa nie przewiduje takiego uprawnienia. Jeżeli umowa dotyczy lokalu, w którym dłużnik prowadzi swoje przedsiębiorstwo, syndyk może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Jeżeli umowa przewiduje prawo wypowiedzenia umowy przez najemcę i jego termin jest krótszy niż 3 miesiące, zastosowanie będzie miał termin umowny (choć taka sytuacja będzie w praktyce rzadkością). Rozwiązanie umowy nie powinno jednak nastąpić przed upływem terminu, za jaki czynsz zapłacono z góry, chyba że zwiększa to koszty upadłości. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu Wnioski Powyższe przykłady wskazują, że przedsiębiorcy wynajmujący lokale komercyjne powinni rozważyć wdrożenie odpowiednich zabezpieczeń na wypadek otwarcia restrukturyzacji lub ogłoszenia upadłości wobec najemcy jak najwcześniej, najlepiej jeszcze na etapie negocjowania umowy. Warto jednak pamiętać w tym kontekście, że nie jest skuteczne zastrzeżenie prawa do wypowiedzenia umowy na wypadek otwarcia restrukturyzacji czy ogłoszenia upadłości najemcy, jak i złożenia wniosku o otwarcie któregoś z tych postępowań. Takie postanowienia są obecnie nieważne z mocy prawa, zatem należy poszukiwać rozwiązań innego typu. Adam Miłosz radca prawny, doradca restrukturyzacyjny, partner w kancelarii GALT Marianna Kokowska adwokat w kancelarii GALT 71 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Nowości ze świata certyfikacji Jak projektuje się na świecie? D owiedz się, jakie trendy będą już wkrótce obowiązywały na rynku certyfikacji z rodziny LEED. Ten amerykański wzorzec certyfikacji zyskuje szczególną popularność wśród najemców i deweloperów, czerpiących z rynku amerykańskiego, na którym dojrzałość wszystkich uczestników rynku nieruchomości komercyjnych osiąga już bardzo wysoki poziom. O nowościach z obszaru certyfikacji opowiada Agnes Vorbrodt, doświadczony konsultant LEED, mający na swoim koncie ponad 50 przeprowadzonych projektów. Energy Update – LEEDv3 8 marca 2016 r. weszła w ż ycie ak tualizacja systemu LEED 2009. Do tej pory projekty musiały spełnić Prerequisite, czyli warunek konieczny, który wymagał, aby budynki były min. 10% bardziej wydajne, niż wymagała tego norma ASHRAE 90.1-2007 (5% dla przebudów 72 i remontów istniejących budynków). Teraz, by spełnić wymóg, projekty będą musiały uzyskać min. 4 punkty w kredycie EAc1. Dla nowych budynków oznacza to min. 18% oszczędności, dla remontowanych min. 14%. Budynki deweloperskie – Core& Shell – będą musiały osiągnąć oszczędności sięgające min. 14%. Dla większości obiektów biurowych nie będzie stanowiło to problemu, pod warunkiem, że zespół projektowy od początku projektu będzie wdrażał wymagane oszczędności w oświetleniu i systemach ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji. Trudności mogą napotkać projekty, w których deweloper bądź właściciel będzie chciał zastosować bardzo silne NOWOŚCI ZE ŚWIATA CERTYFIKACJI oświetlenie (np. min. 500 lx w całym budynku vs średnio 500 lx w miejscu pracy; podobnie nadmierna wentylacja, która może przyczynić się do zwiększonej pracy wentylatorów, co zmniejsza oszczędności). Takie podejście niestety nadal dość często spotyka się wśród polskich projek- podmiejskich centrów handlowych deweloperzy we współpracy z władzami miast, podążając ścieżką „tripleresponsibility”, wprowadzają nowe inwestycje do centrum miast. Jest to istotne z ekonomicznego punktu widzenia – dotarcie do jak największej liczby osób – pozwala też Zgodnie z live-work-play najnowsze trendy kładą nacisk na to, aby projekty składały się z części mieszkalnej, biurowej oraz handlowej. ASSET mogą podnieść atrakcyjność całego budynku. Projektowane mieszkania mają integrować społeczność, być tzw. inclusive i promować „diversity” – stąd w większości miast w USA wymagane są mieszkania w tzw. tripleresponsibility (w cenie dostępnej, tak że często 20–40% mieszkań stanowią właśnie mieszkania dostępne, a reszta to mieszkania w cenie rynkowej). Często warunkiem zatwierdzenia jest zapewnienie takich miejsc, jak przychodnia, przedszkole, centrum opieki nad osobami starszymi czy nawet szkoły. Przykładami takich inwestycji są Hudson Yards na Manhattanie, Pacific Park Brooklyn czy North Point w Bostonie. W Polsce ideę zapewnienia usług i funkcji nakierowanych na użytkownika (fitness, przychodnia, apteka, przedszkole, poczta) wdrażają wiodące projekty, np. Alchemia czy Poleczki Business Park. Walkability tantów. Trudności mogą zaistnieć w przypadku projektów przemysłowych, w których znaczny procent zużycia energii pochodzi z „processloads”, w których zazwyczaj dużo trudniej jest wykazać minimalny procent oszczędności. Zmiana ta obejmuje projekty z rodziny LEED-NC, LEED-CI oraz LEED-CS, nie dotyczy LEEEDEBOM oraz LEED 2008 Homes. LEEDv4 – rejestracja Ostatni dzień, aby zarejestrować projekt w systemie LEED 2009, to 31 października 2016 r. Od tego momentu projekty będą musiały stosować nową wersję LEEDv4. USGBC już teraz zachęca projekty do rejestracji w nowym, ulepszonym systemie bądź do zmiany rejestracji z LEED 2009 na LEEDv4. W chwili obecnej większość projektów jednak preferuje istniejącą wersję LEED 2009 ze względu na łatwiejsze uzyskanie certyfikacji oraz lepszą znajomość systemu przez członków zespołu projektowego – od projektantów, poprzez producentów materiałów budowlanych, po wykonawców. Projekty również mogą osiągnąć wyższy poziom certyfikacji, podążając ścieżką LEED 2009. Ze względu na zaostrzenia wymagań energetycznych oraz wręcz nieosiągalne na polskim rynku kredyty związane z materiałami budowlanymi projekt mający szansę uzyskać poziom złoty w wersji 2009 będzie miał trudności z poziomem certified w LEEDv4. na wykorzystanie już istniejącej infrastruktury (poprawienie niektórych, opuszczonych części miast) oraz poprawę sytuacji lokalnej społeczności przez zapewnienie miejsc pracy oraz usług dla mieszkańców. Jest to także ważne ze względów ekologicznych – zmniejszenie „urbansprawl”, konieczności dojazdów samochodem (zmniejszenie zanieczyszczenia i emisji gazów cieplarnianych, zapotrzebowania na paliwa kopalne, korki, brak aktywności fizycznej). Zgodnie z live-work-play najnowsze trendy kładą nacisk na to, aby projekty składały się z części mieszkalnej, biurowej oraz handlowej. Wizytówką takiego obiektu są ciekawe restauracje na poziomie ulicy. Według amerykańskich deweloperów modna restauracja lub bar Temat chodzenia piechotą coraz częściej pojawia się podczas prezentacji projektów w USA – LEED również promuje ideę walkability, czyli możliwość komunikacji pieszej. Sprzyja to zdrowiu użytkowników czy mieszkańców, jak i środowisku naturalnemu. Zarówno w wersji LEED 2009, jak i LEEDv4 dostępny jest InnovationCredit „Walkable Project Site” – aby go zdobyć, projekt musi wykazać się doskonałym połączeniem z siecią istniejących chodników, zapewnić je na terenie inwestycji, ulokować parking za budynkiem lub pod nim, fasady budynku muszą zawierać okna, należy ograniczyć liczbę przejazdów i przecinania chodnika przez komunikację kołową, a chodnik powinien być oddzielony od ulicy szpalerem drzew. Megaprojekty W ostatnich latach w Stanach Zjednoczonych jest coraz większy nacisk na lokowanie inwestycji w centrach miast – tzw. reinvesting. Po fali 73 ASSET REAL ESTATE MANAGER 2/2016 Suburban version of urban Trend reinwestycji w centra miast powoduje, że więcej osób decyduje się na mieszkanie w centrach miast, równocześnie zmniejszając popyt na obiekty ulokowane na terenach podmiejskich. Wiele centrów handlowych wybudowanych w latach 80. i 90. traci na wartości i część wręcz świeci pustkami. Centra handlowe budowane w tamtych latach miały formę ogromnych pudełek, bez okien, zajmujących ogromną powierzchnię, były wentylowane mechanicznie, miały sztuczne oświetlenie i brak dostępu do światła dziennego. Niestety, w Polsce właśnie takie obiekty są dziś budowane, szpecąc okolice i zużywając ogromną ilość energii. Duży problem stanowi również to, że takie centra oznaczają bardzo nieprzyjazne warunki pracy dla osób tam zatrudnionych. Dlatego od kilku lat w Stanach Zjednoczonych całkowicie odchodzi się od takiej idei centrum handlowego – powstają miniuliczki i mniejsze sklepy, do których wejście prowadzi z obsadzonej drzewami ulicy, wzbogacone kawiarniami i restauracjami, na wzór historycznych centr miast i amerykańskich, i europejskich. Parkingi przenoszone są na obrzeża takiego centrum, lokowane pod ziemią bądź w formie wielokondygnacyjnych parkingów pod dachem. Przykładami z okolic Bostonu są Legacy Place w Dedham czy Market Street w Lynnfield. Podobny układ ma też PromenadeatCoconutCreek na Florydzie. Do centrów handlowych zapewniony jest świetny dojazd komunikacją publiczną, a w nich są preferencyjne miejsca LEV. Zaletami takich miejsc są zwiększenie walkability, dostęp światła dziennego wewnątrz sklepów, co poprawia warunki pracy i zmniejsza zużycie energii, ograniczenie efektu wyspy ciepła, zanieczyszczenia oraz zużycia paliwa na dojazdy. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie Zdrowie, a nie tylko punkty LEED Kolejny trend w projektowaniu i certyfikacji to nacisk na poprawę zdrowia i warunków pracy czy mieszkania. W wersji LEED 2009 są 4 kredyty związane z doborem materiałów – 2 skupiają się na zawartości LZO w produktach (od klejów, silikonów, posadzek żywicznych, po farby i lakiery). Mimo że LEED 2009 jest już na polskim rynku od 2009 r., nadal bardzo wielu producentów nie jest w stanie dostarczyć prostego oświadczenia o zawartości LZO we własnych produktach. IEQc4.3wymaga, aby posadzki 74 były niskoemisyjne i zawierały certyfikat Carpet and Rug Institute Green Label Plus (dla wykładzin) bądź Floorscore (dla pozostałych posadzek), z wykluczeniem produktów nieemitujących, jak kamień czy naturalne drewno. Na polskim rynku nie ma też parkietu czy wykoń- podlega pod ten kredyt. IEQc4.4wymaga, aby produkt pochodzenia drewnianego nie zawierał dodanej żywicy mocznikowo-formaldehydowej. Niestety, ze względu na przepisy unijne i polskie dopuszczające stosowanie tego rakotwórczego środka są one w każdym produk- Parkingi przenoszone są na obrzeża centrum, lokowane pod ziemią bądź w formie wielokondygnacyjnych parkingów pod dachem. Przykładami z okolic Bostonu są Legacy Place w Dedham czy Market Street w Lynnfield. czonych desek, które miałyby certyfikat, a tylko 1 producent przeprowadził wymagane badania dla listwy przypodłogowej, która również cie. W Stanach Zjednoczonych sytuacja jest całkowicie odwrotna. Przekonałam się o tym podczas przebudowy mojego domu zgodnie NOWOŚCI ZE ŚWIATA CERTYFIKACJI budowlanych i wykończeniowych stosowanych w swoich projektach. Dobrym narzędziem jest LivingBuidling Challenge Red List of Materials, wymieniające szereg zakazanych składników. Niestety, wielu producentów na polskim rynku nie było w stanie, bądź nie chciało, ujawnić składu swoich produktów. Proces weryfikacji materiałów pod względem zdrowotnym jest ogromnie czasochłonny zarówno w Stanach, jak i Polsce – z perspektywy czasu jednak z radością mogę stwierdzić, że coraz więcej producentów w Polsce stara się uzyskać i przygotować wymagane informacje o swoich produktach. Pomocna tutaj jest Fundacja Instytut Certyfikacji ICPLGBC, która certyfikuje produkty spełniające wymogi LEED. Hotele – market update W ostatnim roku jednym z najszybciej rosnących odbiorców certyfikacji LEED jest rynek hotelowy. USGBC donosi, że prawie 13 mln m2 powierzchni hotelowej posiada już certyfikat LEED, a prawie 25% nowych obiektów planuje ubiegać się o ten prestiżowy certyfikat. Hotele działają 24 h na dobę, zużywają ogromną ilość energii, wody, produktów i materiałów, stąd istnieje duża potrzeba usprawnienia ich działań i pójścia w kierunku ekologii. W Polsce trend ten dopiero się rozpoczyna – zaledwie kilka obiektów ubiega się o certyfikat LEED. Istotny jest fakt, że coraz więcej gości hotelowych szuka bądź wręcz oczekuje certyfikowanych obiektów. Szereg globalnych korporacji zezwala swoim pracownikom jedynie zatrzymywać się w certyfikowanych obiektach, a wielu podróżnych również wybiera obiekty, które ASSET Agnes Vorbrodt Posiada doświadczenie w certyfikacji ponad 50 projektów LEED w Europie i USA, jest właścicielką firmy konsultingowej LEED - VvS | Architects&Consultants, założycielką PLGBC oraz ICPLGBC. Przez 7 lat była wykładowcą budownictwa ekologicznego na Harvardzie. Obecnie jest w trakcie certyfikacji LEED swojego zeroenergetycznego domu. Pełny artykuł dostępny w prenumeracie z certyfikacją LEED. Wiele łatwo dostępnych materiałów budowlanych spełniało te wymogi, często nawet bez dodatkowych kosztów – płyty wiórowe są NAUF (no added ureaformaldehyde), deski podłogowe posiadają wymagane badania świadczące o niskiej emisyjności, izolacja termiczna nie zawiera formaldehydu, kleje/lakiery/ silikony mają bardzo niską zawartość LZO (większość < 10 g/L), a farby w ogóle nie zawierają LZO (lotnych związków organicznych). Nawet poliuretan do posadzek można kupić w wersji niskoemisyjnej i z certyfikatem Greenguard. LEEDv4 podniesie poprzeczkę w kategorii poprawy zdrowia w budynkach. Nadal wymagane będą produkty o niskiej zawartości LZO oraz posiadające odpowiednie certyfikaty czy badania, dopuszczalne będą jednak reporty z emisji, co pomoże nieco europejskim producentom przyzwyczajonym do badań emisyjności, np. Emicode. Ważną zmianę stanowi wprowadzenie Health Product Declaration oraz wymogu informowania o stosowanych składnikach. Niektóre firmy wymagały tego już wcześniej – przykładem godnym podziwu jest Google, które już kilka lat temu wymagało szczegółowych informacji na temat składników wszystkich materiałów kładą nacisk na zdrowe wnętrza, o poprawionej jakości powietrza we wnętrzach oraz wdrażających ekologiczne zachowania (takie jak zakupy, remonty czy zielone sprzątanie). Certyfikowane hotele dostarczają właścicielom wielu oszczędności w zużyciu energii, wody czy generowaniu odpadów. Agnes Vorbrodt 75 ZAPOWIEDZI REAL ESTATE MANAGER 2/2016 W kolejnym numerze NR 3 CZERWIEC/LIPIEC 2016 BIUROWCE / CENTRA HANDLOWE / BUDYNKI UŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ Temat numeru: Fit out w strategii najmu. PP Eksperci HVAC PP Sterowanie systemami HVAC – sterowniki i BMS filozofia działania w obiektach z centralnym zarządzaniem. PP Książka Obiektu Budowlanego PP Kontrola okresowa wykonywana raz na 5 lat – jak ją przeprowadzić? PP Ochrona ppoż. w obiektach komercyjnych PP Harmonogram szkoleń ppoż. dla pracowników – jak go zbudować i zrealizować? Dowiedz się, jak dobrać odpowiedniego partnera realizującego szkolenia. PP Obsługa gwarancji PP Ciągłość pracy schodów ruchomych – jak zagwarantować jej utrzymanie? PP BHP PP Pomiędzy defibrylatorem a apteczką – budynkowy sprzęt ratujący życie. PP Construction PP Zebrane zagadnienia i wyciągi z prawa budowlanego, które należy znać. PP Facility Management PP Multidyscyplinarność zawodu facility managera. PP Property Management PP Utrzymywanie wielostronnych relacji – czyim klientem tak naprawdę jest property manager? PP Asset Managent PP Strategia promocji obiektu – jak się do niej przygotować? PP Komercjalizacja PP Anchor tenant – strategia doboru, negocjacje z potencjalnymi najemcami, wpływ anchora na mix najemców. PP Marketing obiektu PP Eventy w obiektach – cele, metody realizacji, planowanie. PP Service charge dla ekspertów PP Rozliczanie kosztów i transparentność service charge. PP Coaching & Lifestyle PP Strategie awansu i challenge’owanie pracowników. PP Workplace PP Przeprowadzka – jak na organizację wpływa zmiana miejsca pracy? PP Zużycie mediów PP Optymalizacja zużycia energii – strategie przynoszące rezultaty. PP Serwis techniczny PP Prewencja techniczna – zapobieganie występowaniu usterek. PP Serwis ochrony PP Poziomy dostępu do pięter a organizacja serwisu ochrony. PP Serwis czystości w obiekcie PP Rodzaje serwisów czystości a wymogi organizacji. PP Office Management PP Wyposażenie biur i serwis sprzętu biurowego w wieloletniej perspektywie. PP Rozwiązania IT & telekomunikacja PP Modele współpracy z dostawcami łączy internetowych. PP Zestawienia branżowe PP Najlepsi pracodawcy na rynku Real Estate w Polsce. SPROSTOWANIE Informujemy, że w wydaniu luty-marzec 2016 magazynu Real Estate Manager na stronie 31 została zamieszczona niepełna nazwa spółki TAURON Sprzedaż Sp. z o.o. Za powstały błąd serdecznie przepraszamy. ADRES REDAKCJI FORUM MEDIA POLSKA Sp. z o.o. ul. Polska 13, 60-595 Poznań tel. (61) 66 55 829 fax (61) 66 55 806 www.facility-manager.pl REDAKTOR NACZELNY Krzysztof Kogut tel. (61) 66 55 829 tel. kom. 695 899 967 [email protected] REKLAMA Sebastian Pierzgalski tel. (61) 66 55 815 tel. kom. 601 325 345 [email protected] Bartłomiej Jęchorek tel. (61) 66 55 894 tel. kom. 605 450 049 [email protected] MARKETING Angelika Majkut [email protected] tel. (61) 66 55 857 PROMOCJA Ewa Antkiewicz tel. (61) 66 55 762 [email protected] PRENUMERATA Ewelina Angrot tel. (61) 66 83 167 [email protected] REDAKTOR TECHNICZNY Alina Widomska PROJEKT LAYOUTU www.rozmiaruniwersalny.com SKŁAD I DTP P76 Advertising DRUK Poligrafia Janusz Nowak Sp. z o.o. SERWIS ZDJĘCIOWY Fotolia WYDAWCA FORUM MEDIA POLSKA Sp. z o.o. ul. Polska 13 60-595 Poznań tel. (61) 66 83 116 fax (61) 66 55 806 PREZES ZARZĄDU Magdalena Balanicka Redakcja nie zwraca materiałów niezamówionych oraz zastrzega sobie prawo do skrótów i redakcyjnego opracowania tekstów przyjętych do druku. Za treść reklam i ogłoszeń redakcja nie odpowiada. www.forum-media.pl Copyright do wydania FORUM MEDIA POLSKA Sp. z o.o. ZEN - kurtyna powietrzna o wielu obliczach... Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami Obsługa techniczna nieruchomości Utrzymanie czystości Inwestycje budowlane Techniczna ochrona mienia Okresowe kontrole budowlane Kontrole realizacji inwestycji Obrót nieruchomościami NASZE ATUTY Harmonia techniki i designu. Zen jest jak żywa woda, odnawiająca się bez przerwy (...) jest zawsze świeży i w każdej chwili tworzy siebie na nowo. T. Deshimaru Profesjonalnie wyposażone Terenowe Ekipy Techniczne Call Center centrum zgłoszeniowe dla naszych klientów działające 24h, 7 dni w tygodniu Zasięg działalności: cały kraj System CRM możliwość kontroli zaawansowania realizacji zlecenia przez Klienta 20-letnie doświadczenie na rynku przedsiębiorstwo zarządzania nieruchomościami Sp. z o.o. Odwiedź nas: www.rosenberg.pl www.pzn.com.pl Indeks: 411086 4999 zł netto Cena brutto: 53,99 zł (w tym 8% VAT) 2/2016 Nr 2 (79) kwiecień-maj 2016 10 – FACILITY Optymalizacja zużycia energii – analiza składowych faktur Warsztaty 40 – PROPERTY Tenant Relationship Management Poradnik 56 – ASSET Negocjowanie i renegocjowanie komercyjnych umów najmu Poradnik „Nie mam jednak jeszcze pewności, czy to nasze wynalezione koło nie jest tylko „dojazdówką”, którą kiedyś trzeba będzie wymienić na sprawdzony, zachodni model, by wykorzystać pełne możliwości naszego multibranżowego modelu zarządzania”. 68 – ASSET W przypadku upadłości najemcy Prawo Artur Morawski, IFMA Polska – o relacjach pomiędzy Property i Facility Management. Powiększamy 76 stron profesjonalnej wiedzy o–zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi Fund,się! Asset i Property Management usługi dedykowane inwestorom
Podobne dokumenty
Powiększamy się! 76 stron profesjonalnej wiedzy o zarządzaniu
sektora, dostarczając wiedzy pochodzącej z krajów o wysokiej kulturze zarządzania obiektami komercyjnymi. Skupialiśmy również uczestników rynku wokół zagadnień, których implementacja miała w przysz...
Bardziej szczegółowo