pobierz plik

Transkrypt

pobierz plik

Ogólnopolski Raport
o Kredytach Mieszkaniowych
i Cenach Transakcyjnych Nieruchomoœci
Marzec 2010
www.zbp.pl
Raport AMRON - SARFiN
Spis treœci
Raport w liczbach..................................................................................................................................................
2
Wstêp – o raporcie................................................................................................................................................
3
Systemy AMRON i SARFiN .....................................................................................................................................
5
System Analiz i Monitorowania Rynku Nieruchomoœci (AMRON) ................................................................
5
System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomoœci (SARFIN) ......................................................................
6
Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych .......................................................................................................
7
Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych ................................................................................................
9
Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych. ....................................................................
9
Liczba i wartoœæ nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych ....................................................................
10
Œrednia wartoœæ kredytu ..............................................................................................................................
11
Struktura nowo udzielanych kredytów wed³ug wartoœci kredytu...............................................................
12
Struktura wskaŸnika LTV ..............................................................................................................................
13
Kredyty mieszkaniowe w najwiêkszych miastach Polski ...............................................................................
14
Waluta kredytu ...........................................................................................................................................
15
Okres kredytowania ....................................................................................................................................
15
Jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych..............................................................................................
16
Prognoza na rok 2010...................................................................................................................................
17
Program “Rodzina na swoim” ...............................................................................................................................
18
Sytuacja na rynku nieruchomoœci .........................................................................................................................
19
Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ................................. ..........................................................................
20
Œrednie ceny ofertowe......................................................... .......................................................................
21
Œrednie ceny transakcyjne ze wzglêdu na wielkoœæ mieszkañ.............. .........................................................
21
Œrednie ceny transakcyjne w wybranych miastach aglomeracji warszawskiej i œlaskiej.................................
23
Grunty rolne ................................................................................................................................................
24
Komentarz do Raportu – Jacek £aszek Prof. SGH ....................................................................................................
25
AMRON – w w w.amron.pl
Strona 1
www.zbp.pl
Raport w liczbach - podsumowanie roku 2009
214 mld
1,374 mln
52 791
to liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy
to liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy w IV kwartale 2009 r.
203 tys.
to œrednia wartoœæ kredytu mieszkaniowego
371 tys.
to œrednia wartoœæ kredytu denominowanego w walucie obcej w 2009r.
72,8 %
kredytów mieszkaniowych w 2009r. udzielonych by³o w PLN,
dla porównania, w 2008 r. by³o to zaledwie 30%
17 %
kredytów mieszkaniowych w 2009r. banki udziela³y w CHF,
tymczasem w 2008r. by³o to a¿ 68,6%
9,2 %
wartoœci nowo udzielonych kredytów w 2009 r. to kredyty
denominowane w EURO wobec 0,4% w 2008 r.
84 %
45-50 mld
7 902 z³
14 932 z³
Strona 2
to ogólna kwota zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych
wszystkich kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2009 r. zosta³o
zaci¹gniêtych na okres do 30 lat
tyle wed³ug szacunków ZBP wyniesie wartoœæ nowo udzielonych
kredytów mieszkaniowych w 2010 roku
to œrednia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w 2009r.
œrednia cena hektara gruntu rolnego w 2009 r. Polsce
www.zbp.pl
Wstêp – o raporcie
Szanowni Pañstwo,
Opublikowany po raz pierwszy przez Zwi¹zek Banków Polskich w listopadzie
2009 roku kompleksowy raport na temat rynku kredytowego oraz rynku
nieruchomoœci spotka³ siê z zainteresowaniem zarówno uczestników rynku
nieruchomoœci, jak i jego analityków i obserwatorów. Tak du¿y odzew
potwierdza zapotrzebowanie na tego typu raporty. Pragnê podziêkowaæ za
szereg cennych, zarówno tych pozytywnych, jak i krytycznych uwag, które
przewija³y siê w publikacjach oraz na forach internetowych. Mam nadziejê, ¿e
autorom niniejszego raportu uda³o siê je w³aœciwie wykorzystaæ.
Niniejszy raport stanowi podsumowanie roku 2009 opracowane przez Centrum
Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomoœciami oraz przez Komitet ds.
Finansowania Rynku Nieruchomoœci Zwi¹zku Banków Polskich. Podczas prac
nad raportem wykorzystano dane gromadzone w systemach AMRON i SARFIN.
Nie ma w¹tpliwoœci, ¿e rok 2009 by³ najtrudniejszym rokiem obchodzonego w³aœnie dwudziestolecia
transformacji gospodarczej naszego kraju. Globalny kryzys finansowy stanowi³ bardzo du¿e wyzwanie,
zw³aszcza dla sektora bankowego. Z satysfakcj¹ mo¿emy stwierdziæ, ¿e m³ody polski sektor finansowy podo³a³
temu wyzwaniu, unikaj¹c wielu problemów, które trapi³y œrodowisko bankowe innych krajów Europy. Kryzys
finansowy potwierdzi³ dobr¹ kondycjê polskiej gospodarki - Polska jako jedyny kraj w UE nie wpad³a w recesjê.
Jak prymusi prezentowaliœmy siê jako jedyny kraj z dodatnim tempem wzrostu PKB. Negatywnych wp³ywów
kryzysu nie uda³o siê jednak¿e unikn¹æ w budownictwie mieszkaniowym. W roku 2009 nast¹pi³ spadek
wszystkich wskaŸników. Wed³ug GUS, w roku 2009 liczba mieszkañ, których budowê rozpoczêto, zmniejszy³a
siê o 18 % i wynios³a nieca³e 143 tys. Spadek liczby pozwoleñ na budowê wydanych w roku 2009 by³ jeszcze
wiêkszy i wyniós³ ponad 22 % - w omawianym okresie wydano prawie 179 tys. pozwoleñ na budowê nowych
mieszkañ. Najmniejsze zmiany odnotowano w liczbie oddanych do u¿ytkowania mieszkañ i domów
jednorodzinnych - oddano ich w sumie ponad 160 tys., co stanowi spadek jedynie o 3,1 % w porównaniu
z rokiem poprzednim.
Wyniki budownictwa mieszkaniowego w roku 2010 bêd¹ w decyduj¹cej mierze zale¿ne od aktywnoœci sektora
bankowego w finansowaniu inwestycji deweloperskich oraz poziomu kredytowania osób fizycznych. W roku
2009 banki udzieli³y w sumie prawie 189 tys. kredytów hipotecznych na ³¹czn¹ kwotê 39 mld z³otych.
Analizuj¹c wyniki w poszczególnych kwarta³ach mo¿na dostrzec proces stopniowego dostosowywania siê
zarówno banków, jak i potencjalnych kredytobiorców do nowych realiów rynku. Dane pokazuj¹ ca³kowite
odwrócenie struktury walutowej udzielonych kredytów - kredyty zaci¹gane w rodzimej walucie w roku 2009
stanowi³y ponad 72% wartoœci nowego portfela. Odby³o siê to kosztem kredytów walutowych: udzia³ kredytów
we frankach szwajcarskich spad³ z 68,6% do poziomu 17,2% wartoœci nowego portfela. Coraz wiêksz¹
popularnoœci¹ ciesz¹ siê natomiast kredyty w Euro - obecnie ich udzia³ wzrós³ z 0,4% do 9,2% wartoœci
kredytów udzielonych w roku 2009. Na poziom akcji kredytowej w roku 2009 nale¿y spojrzeæ ze œwiadomoœci¹
faktu, ¿e - w przeciwieñstwie do kilku lat poprzednich - przedstawia on realn¹ kwotê œrodków kierowanych na
inwestycje mieszkaniowe. Zdecydowane zaostrzenie warunków kredytowych wyeliminowa³o bowiem z rynku
zjawisko refinansowania "starych" kredytów hipotecznych.
Skutkiem o¿ywienia w drugiej po³owie roku 2009 akcji kredytowej by³o obserwowane wyhamowanie
relatywnie niedu¿ego spadku cen transakcyjnych w najwiêkszych aglomeracjach, a w niektórych lokalizacjach
wrêcz odwrócenie tendencji spadkowej. Nie powinniœmy jednak spodziewaæ siê ponownego szybkiego wzrostu
cen, bior¹c pod uwagê zarówno wystêpuj¹c¹ jeszcze na rynku pierwotnym nadwy¿kê gotowych mieszkañ, jak
równie¿ ujawniaj¹c¹ siê stopniowo ofertê "nieu¿ywanych" mieszkañ na rynku wtórnym z zasobów
inwestycyjnych, jak równie¿ sygnalizowane ju¿ przez deweloperów uruchamianie nowych inwestycji.
Strona 3
www.zbp.pl
W Raporcie wykorzystano równie¿ dane z BGK, ANR i GUS oraz Narodowego Banku Polskiego, bazuj¹ce na
danych PONT Info. Jesteœmy otwarci na wspó³pracê z innymi uczestnikami i obserwatorami rynku
mieszkaniowego, wychodzimy bowiem z za³o¿enia, i¿ przejrzystoœæ i jawnoœæ informacji jest warunkiem
niezbêdnym dla prawid³owego funkcjonowania rynku nieruchomoœci oraz kluczowym elementem odbudowy
zaufania w relacjach pomiêdzy jego uczestnikami.
Wierzymy, ¿e Raport, który wszed³ ju¿ na sta³e do kalendarium publikacji Zwi¹zku Banków Polskich jako raport
kwartalny, przyczyni siê do lepszego poznania i zrozumienia mechanizmów dzia³ania rynku nieruchomoœci.
Zapraszam Pañstwa do lektury. Bêdziemy zobowi¹zani za wszelkie uwagi i sugestie, które prosimy kierowaæ na
adres e-mail: [email protected].
Jacek Furga
Przewodnicz¹cy Komitetu ds. Finansowania Nieruchomoœci
Wiceprezes Zarz¹du Centrum Prawa Bankowego i Informacji *
Zwi¹zku Banków Polskich
Raport zosta³ opracowany w Zwi¹zku Banków Polskich we wspó³pracy z Centrum AMRON, Komitetem ds.
Finansowania Nieruchomoœci ZBP, Bankiem Gospodarstwa Krajowego oraz prof. SGH Jackiem £aszkiem. Dane
oraz komentarze zosta³y przygotowane przez zespo³y AMRON i SARFiN: Jerzego Ptaszyñskiego
([email protected]), Katarzynê Lubaœ ([email protected]), Micha³a Wydrê ([email protected])
oraz Boles³awa Melucha, dyrektora Departamentu Funduszy Mieszkaniowych w BGK.
*Centrum AMRON jest jednostk¹ powo³an¹ do zarz¹dzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu
Nieruchomoœciami, dzia³aj¹c¹ w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.
Strona 4
www.zbp.pl
Systemy AMRON i SARFIN
System Analiz i Monitorowania Rynku Nieruchomoœci (AMRON)
Zwi¹zek Banków Polskich od lat zaanga¿owany jest w tworzenie i promocjê aktywnego wykorzystywania
informacji gospodarczej oraz uczestnictwa w systemach wymiany informacji. W ideê tê wpisuje siê równie¿
System AMRON - wystandaryzowana baza danych o cenach i wartoœciach nieruchomoœci wyposa¿ona
w modu³y raportuj¹ce i analityczne. System AMRON umo¿liwia przeprowadzanie analiz i monitorowanie
zjawisk zachodz¹cych na rynku nieruchomoœci, staj¹c siê nieodzownym narzêdziem wspieraj¹cym rozwój
i obs³ugê rynku nieruchomoœci.
System powsta³ w roku 2004 jako odpowiedŸ œrodowiska bankowego na wymogi nadzoru bankowego
zwi¹zane z zarz¹dzaniem ryzykiem kredytowym i monitorowaniem zabezpieczeñ wierzytelnoœci
hipotecznych. System AMRON jest jedyn¹ ogólnopolsk¹ baz¹ danych o cenach transakcyjnych
nieruchomoœci, w której uczestniczy 30 najwiêkszych polskich banków komercyjnych, a tak¿e 155
banków spó³dzielczych oraz Narodowy Bank Polski. W lipcu 2008 roku do grona bankowych uczestników
do³¹czy³o pierwsze towarzystwo ubezpieczeniowe TU EUROPA S.A. W styczniu 2010r. Centrum AMRON
rozpoczê³o wspó³pracê ze œrodowiskiem rzeczoznawców maj¹tkowych.
Oferujemy:
?
mo¿liwoœæ tworzenia w³asnej i korzystanie z ogólnopolskiej i ponadsektorowej bazy danych o cenach
transakcyjnych i wartoœciach nieruchomoœci,
?
dostêp do funkcjonalnoœci statystycznych i analitycznych Systemu,
?
raporty specjalistyczne,
?
raporty cykliczne,
?
analizy rynkowe na indywidualne zamówienie.
Zapraszamy do wspó³pracy wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomoœciami. Naszym celem jest
stworzenie kompleksowej bazy danych o rynku nieruchomoœci. Zapewniamy szybki i bezpoœredni dostêp do
maksymalnie szerokiego zakresu danych niezbêdnych w toku podejmowania decyzji biznesowych zwi¹zanych
z nieruchomoœciami oraz ocen¹ ryzyka zwi¹zanego z tymi decyzjami. Zapraszamy do wspó³pracy na rzecz
przejrzystoœci informacji o rynku nieruchomoœci.
Kontakt:
Centrum AMRON
Ul. Jana Paw³a II 15
00-828 Warszawa
Tel.: (22) 697-65-47
e-mail: [email protected]
Strona 5
www.zbp.pl
System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomoœci (SARFiN)
Banki, wykorzystuj¹c forum Zwi¹zku Banków Polskich do wymiany informacji o liczbie i wielkoœci udzielonych
kredytów mieszkaniowych dla celów biznesowych, przyjê³y zasadê udostêpnienia i dzielenia siê tymi danymi
w okresach miesiêcznych. W zamian za w³asny wk³ad informacyjny ka¿dy Bank uczestnicz¹cy w Systemie
zyskuje mo¿liwoœæ oceny wielkoœci i dynamiki rynku oraz w³asnej na nim pozycji na zasadzie wzajemnoœci.
Informacje generowane w systemie s¹ odzwierciedleniem 95% rynku kredytów dla klientów
indywidualnych oraz 60% rynku klientów instytucjonalnych.
W roku 2008 podjêto dzia³ania zmierzaj¹ce do wzbogacenia danych o dodatkowe informacje odnosz¹ce siê do
kategorii „remont”, kredytów indeksowanych w walutach obcych, kana³ów dystrybucji, rodzajów
nieruchomoœci, przekrojowych informacji o poziomie LTV, sprzeda¿y regionalnej wed³ug miejsca zamieszkania,
œrednich dochodów ludnoœci dla regionów, wspó³czynników zad³u¿enia do dochodów z podzia³em
przekrojowym wed³ug okresu kredytowania, a tak¿e z uwzglêdnieniem struktury portfela wed³ug wskaŸników
PD i LGD oraz kredytów nieregularnych. W ramach SARFiN opracowywane s¹ tak¿e nowe propozycje us³ug dla
Banków i ich klientów: budowa indeksu dostêpnoœci kredytowej, ocena i szacowanie potencja³u rynku
kredytowania nieruchomoœci oraz tworzenie tzw. map ryzyka dla poszczególnych regionów.
SARFiN stanowi dla Banków dodatkowe Ÿród³o informacji, dziêki któremu mo¿liwa jest weryfikacja tendencji
na rynku finansowania nieruchomoœci. Obecnie w Systemie uczestnicz¹ 24 Banki.
Kontakt:
Micha³ Wydra
Zwi¹zek Banków Polskich, Komitet ds. Finansowania Nieruchomoœci
Ul. Kruczkowskiego 8
00-380 Warszawa
Tel.: (22) 48-68-129
e-mail: [email protected]
Strona 6
www.zbp.pl
Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych
Mijaj¹cy rok 2009 by³ czasem, w którym rynek finansowania nieruchomoœci
pozytywnie przeszed³ test wiarygodnoœci w okresie spowolnienia
gospodarczego. Chocia¿ akcja kredytowa banków zmniejszy³a siê do poziomu
z 2006 r. o ok. 30%, konsekwentnie przez ca³y 2009 r. ros³a sprzeda¿ udzielanych
kredytów mieszkaniowych. Wprowadzono wiele ograniczeñ w dostêpie do
kredytu (podwy¿szone mar¿e, wy¿sze wymogi przy uzyskaniu zdolnoœci
kredytowej, dodatkowe zabezpieczenia). Warty podkreœlenia jest tak¿e fakt, ¿e
pomimo doœæ niekorzystnych warunków, w jakich znalaz³a siê Polska gospodarka,
sp³acalnoœæ portfela kredytów mieszkaniowych na tle innych linii biznesu
bankowego nie pogorszy³a siê istotnie, o czym szerzej w dalszej czêœci raportu.
W ci¹gu ca³ego 2009 r. banki stopniowo odbudowywa³y poziom akcji kredytowej,
co wynika³o m.in. z coraz powszechniej uwzglêdnianego w ofertach banków
programu rz¹dowego "Rodzina na swoim" (w ramach którego jest realizowane
œrednio ok. 15 % akcji kredytowej banków) i co przyczyni³o siê do stabilizacji cen
mieszkañ na rynku.
Stosunkowo dobre wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych sektor
bankowy w Polsce zawdziêcza powszechnie wykorzystywanym rozwi¹zaniom
s³u¿¹cym ocenie ryzyka kredytowego klientów banków, takich jak np. coraz
szersze stosowanie instrumentów, do których zaliczyæ trzeba scoring kredytowy
klienta, monitoring zobowi¹zañ klienta poprzez Biuro Informacji Kredytowej
i Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor oraz wdra¿anie nowych technik
zabezpieczaj¹cych przed ryzykiem braku sp³aty kredytu tj. jak ubezpieczenia (na
wypadek utraty pracy, brakuj¹cego wk³adu w³asnego, przejœciowego do czasu
wpisu hipoteki). Te instrumenty przyczyni³y siê do wzrostu stabilnoœci
i bezpieczeñstwa na rynku. Szacuje siê, ¿e same ubezpieczenia kredytów
mieszkaniowych obejmuj¹ zakresem ochrony ok. 30% portfela finansuj¹cego
rynek nieruchomoœci. Bezpieczeñstwo na rynku nieruchomoœci zapewnione by³o
tak¿e dziêki regulacjom nadzorczym, takim jak Rekomendacja S, nak³adaj¹ca
wy¿sze wymogi kapita³owe na kredyty denominowane w walutach obcych oraz
sygnalizowane przez UKNF przygotowania do wdro¿enia nowych standardów
jakie niesie ze sob¹ projekt nowej Rekomendacji T.
Ponadto w celu zabezpieczenia interesów kredytobiorców w lipcu 2009 r. rz¹d
uchwali³ specjaln¹ ustawê zak³adaj¹c¹ pomoc osobom bezrobotnym sp³acaj¹cym
kredyty mieszkaniowe w formie dop³at do sp³acanych rat kredytów. Zak³ada³a
ona, ¿e z pomocy Pañstwa korzystaæ bêdzie ok. 40 tys. gospodarstw domowych.
Na koniec grudnia 2009 r. w ramach przewidzianej ustaw¹ pomocy, na wniosek
2488 gospodarstw wyp³acono ³¹czn¹ kwotê 1,8 mln z³. Ocena dotychczasowej
sytuacji pozwala przypuszczaæ, ¿e jakoœæ portfela kredytów mieszkaniowych nie
bêdzie siê istotnie pogarszaæ.
Odbudowa akcji kredytowej banków w 2009 r. spowodowana by³a tak¿e zmian¹
polityki kredytowej w zakresie zwiêkszania udzia³u kredytów w walucie
krajowej, co w g³ównej mierze wynika³o ze znacz¹cego ograniczenia dostêpnoœci
i wzrostu ceny walut na rynku miêdzybankowym (zw³aszcza w CHF). Jeszcze w III
kw. 2008 ponad po³owa kredytów udzielana by³a we frankach szwajcarskich,
obecnie natomiast, 70% akcji kredytowej banków realizowana jest w walucie
krajowej. Wydaje siê, ¿e osi¹gniecie tak du¿ej dynamiki i wzrostu akcji
kredytowej, jaka mia³a miejsce w latach poprzednich, jest raczej ma³o
prawdopodobne. Zak³ada siê jej stopniowy wzrost w granicach 10 - 15% w ci¹gu
najbli¿szych kilku lat.
Strona 7
www.zbp.pl
Warto przy tym pamiêtaæ, ¿e rynek kredytów mieszkaniowych dla klientów
indywidualnych nie wyczerpa³ swoich mo¿liwoœci. Wed³ug ró¿nych Ÿróde³
szacowany niedobór nowych mieszkañ siêga 1,5 - 3 mln . Potencja³ rynku w Polsce
mierzony portfelem finansuj¹cym rynek kredytów mieszkaniowych w relacji do
PKB jest nadal ogromny. W 2009 r. udzia³ zad³u¿enia z tytu³u kredytów
mieszkaniowych do PKB wynosi³ 16.6% (w 2008 r. 15.6%, w 2007 r. 9,93%). W
krajach Unii œredni wskaŸnik wynosi ok. 50%, a s¹ kraje gdzie przekracza on
100%. W œwietle powy¿szych porównañ w ocenie zachodnich ekspertów z
Europejskiej Federacji Hipotecznej, którzy byli goœæmi VI Kongresu Finansowania
Nieruchomoœci Mieszkaniowych w Krajach Europy Œrodkowo-Wschodniej, rynek
kredytów hipotecznych w Polsce pozostaje rynkiem bardzo dynamicznym, ale
ci¹gle ma³ym pod wzglêdem wielkoœci w relacji do PKB w zestawieniu z innymi
krajami starej Unii, gdzie rynki s¹ bardziej rozwiniête.
Dane z krajów UE pokazuj¹, ¿e sektor bankowy odgrywa du¿¹ rolê we wspieraniu
rozwoju rynku nieruchomoœci i analogicznie - w Polsce jego udzia³ w rozwoju
rynku równie¿ mo¿e byæ znacz¹cy. Bior¹c pod uwagê obecne zaanga¿owanie
sektora bankowego w finansowanie budownictwa Polsce, które wynosi ponad
214 mld z³. przy zachowaniu wzrostu rynku na poziomie 10 - 15% rocznie,
osi¹gniêcie w perspektywie najbli¿szych 10 -15 lat stanu zad³u¿enia w wysokoœci
400 - 500 mld z³ jest mo¿liwe. Tak wysoki poziom zad³u¿enia oznacza³by ponad
30 - 40% udzia³ w PKB. Zaœ liczba aktywnie obs³ugiwanych umów kredytowych
przy takich za³o¿eniach mog³aby wzrosn¹æ do ok. 2-3 mln.
U³atwienie wiêkszej liczbie rodzin dostêpu do mieszkañ i kredytów w dalszym
ci¹gu jest realne. Wymagaæ to bêdzie w g³ównej mierze usuniêcia wielu barier
i zwiêkszenia m.in. bezpieczeñstwa na rynku transakcji deweloperskich, na
którym w dalszym ci¹gu nie ma regulacji w postaci rachunków powierniczych
zabezpieczaj¹cych wk³ady osób zamierzaj¹cych kupiæ mieszkanie.
Id¹c w kierunku zwiêkszenia bezpieczeñstwa i stabilnoœci rynku przedstawiciele
banków, analizuj¹c tendencje w 2009 r., uznali za istotne wydanie rekomendacji
dotycz¹cych dzia³añ niezbêdnych dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa
mieszkaniowego. Rekomendacje te odnosz¹ siê do trzech kluczowych obszarów:
1. wzmocnienia roli i aktywnoœci Pañstwa we wspieraniu budownictwa
mieszkaniowego;
2. zapewnienia d³ugoterminowego refinansowania dla kredytów
hipotecznych;
3. odbudowy wzajemnego zaufania uczestników ryku obrotu
nieruchomoœciami dla bezpieczeñstwa obrotu nieruchomoœciami i jego
finansowania.
Strona 8
www.zbp.pl
Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych
Tabela 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy
Rok
Kredyty mieszkaniowe - liczba czynnych umów
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
289 758
405 320
521 398
717 187
945 484
1 135 684
1 302 600
1 374 099
Wykres 1. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy
1 374 099
1 302 600
1 135 684
945 484
717 187
ród³o: ZBP
289 758
2002
405 320
2003
521 398
2004
2005
2006
2007
2008
2009
ród³o: ZBP
Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych
Tabela 2. Stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych
Rok
Stan zad³u¿enia w miliardach z³otych
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
20,030
29,576
35,807
50,425
77,706
116,840
192,612
214,892
Na koniec 2009 r. stan zad³u¿enia z tytu³u udzielonych
kredytów mieszkaniowych wynosi³ 214 mld z³. IV kwarta³
2009 r. to wzrost rzêdu 5,4 mld z³ w porównaniu z koñcem
wrzeœnia 2009 r. Koniec minionego roku pokazuje znaczny
spadek dynamiki wzrostu zad³u¿enia. O ile w roku 2008
jego poziom wzrós³ o ok. 65% w stosunku do roku
poprzedniego, w 2009 roku analogiczny wzrost to
zaledwie 11,6%. Najwiêkszy wzrost odnotowano
w okresie 2006 - 2008, na który przypada³a najwiêksza
ekspansja kredytowa banków. Warto przy tym pamiêtaæ,
¿e ponad po³owa obecnego stanu zad³u¿enia to kredyty w
walutach obcych, które na koniec grudnia 2009 wynosi³y
139 mld z³ i co stanowi³o a¿ 65% udzia³. W 2009 r.
odnotowano wzrost udzia³u kredytów w walucie krajowej.
W 2008 r. stanowi³y one 31% ca³kowitego stanu
zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych, natomiast
na koniec 2009 r. udzia³ ten wzrós³ o 4 punkty procentowe.
ród³o: ZBP, NBP
Wykres 2. Ca³kowity stan zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych
214,892
192,612
116,840
77,706
20,030
2002
29,576
35,807
2003
2004
50,425
2005
2006
2007
2008
2009
ród³o: ZBP, NBP
Strona 9
www.zbp.pl
Liczba i wartoœæ nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych
Tabela 3. Wartoœæ i liczba nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy
Okresy
Wartoœæ w mld PLN
Liczba
12,089
16,369
16,803
11,867
7,609
9,376
10,945
10,804
62 748
82 333
82 952
58 728
37 941
45 576
52 884
52 791
I kwarta³ 2008
II kwarta³ 2008
III kwarta³ 2008
IV kwarta³ 2008
I kwarta³ 2009
II kwarta³ 2009
III kwarta³ 2009
IV kwarta³ 2009
ród³o: ZBP
Wykres 3a. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie
82 953
100 000
80 000
82 333
62 748
58 728
52 884
45 577
60 000
52 791
37 942
40 000
20 000
0
I kw
2008
II kw
2008
III kw
2008
IV kw
2008
I kw
2009
II kw
2009
III kw
2009
IV kw
2009
ród³o: ZBP
Wykres 3b. Wartoœæ nowo podpisanych umów w mld z³otych - kwartalnie
20
16,370
15
16,804
12,089
11,867
10,946
9,376
10
10,804
7,610
5
0
I kw
2008
ród³o: ZBP
Strona 10
II kw
2008
III kw
2008
IV kw
2008
I kw
2009
II kw
2009
III kw IV kw
2009 2009
Po znacz¹cym ograniczeniu akcji kredytowej banków w IV
kwartale 2008 r. od pocz¹tku 2009 r. sektor bankowy
stopniowo odbudowywa³ poziom udzielanych kredytów.
O ile w I kwartale 2009 udzielono 37 tys. kredytów
mieszkaniowych, w IV kwartale 2009 r. by³o to ju¿ 52 tys.
Nieznaczny spadek akcji kredytowej w ostatnich
miesi¹cach 2009 r. w stosunku do III kwarta³u
spowodowany by³ sezonowoœci¹ rynku i brakiem impulsu
zachêcaj¹cego potencjalnych kredytobiorców do
zad³u¿ania siê. W poprzednich latach takim czynnikiem
by³y zwykle zapowiedzi np. o zakoñczeniu obowi¹zywania
ulg podatkowych na budownictwo mieszkaniowe. W roku
2009 powszechnie oczekiwano du¿ego spadku cen
mieszkañ, który w koñcu nie nast¹pi³.
Wzrost wartoœci nowo udzielonych kredytów
mieszkaniowych w 2009 r. by³ œciœle zwi¹zany z ich liczb¹.
Ograniczenie akcji kredytowej banków pod koniec 2008
skutkowa³o obni¿eniem wysokoœci umów kredytowych.
Z a o s t r z e n i e k r y te r i ó w u d z i e l a nyc h k re dy tó w
spowodowa³o, ¿e osoby lub rodziny, które jeszcze w 2008 r.
mog³y liczyæ na wiêksze kwotowo kredyty, w 2009 r.
zmuszone by³y zweryfikowaæ swoje plany i zamiast myœleæ
o zakupie mieszkañ o wiêkszej powierzchni musia³y
ograniczyæ siê ze swoimi wydatkami. Ograniczenie to nie
dotyczy³o wszystkich aplikuj¹cych o kredyty, niemniej
dotknê³o du¿¹ czêœæ wnioskuj¹cych. Przyczyn¹ takiego
stanu rzeczy by³y limity rz¹dowego programu "Rodzina na
swoim", w ramach którego obowi¹zywa³y œcis³e zapisy
dotycz¹ce dop³at powierzchniowych, które faworyzowa³y
mieszkania o powierzchni do 50 m2 i to poza centrami
du¿ych miast.
www.zbp.pl
Wykres 4. Wartoœæ i liczba umów o kredyt mieszkaniowy rocznie
Podsumowanie ostatnich lat
Wartoœæ w mld PLN
Liczba
2008
2009
57 129
38 592
286 762
188 186
ród³o: ZBP
Wykres 4b. Wartoœæ nowo podpisanych umów o kredyt rocznie
57,129
Wykres 4a. Liczba nowo podpisanych umów o kredyt rocznie
38,592
286 762
188 186
2008
2008
2009
ród³o: ZBP
2009
ród³o: ZBP
Œrednia wartoœæ kredytu
Tabela 5. Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em i w podziale na waluty
Rok
Œrednia wartoœæ
udzielonego kredytu
ogó³em
Œrednia wartoœæ
kredytu
denominowanego
w walutach obcych
Œrednia wartoœæ
kredytu w PLN
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
76 220
81 340
94 240
109 550
139 140
187 290
205 180
203 290
79 620
109 670
123 970
121 080
162 160
223 660
258 820
371 500
73 130
72 550
84 560
96 860
103 190
170 270
145 940
185 460
ród³o: ZBP
Wykres 5. Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em i w podziale na waluty
Œrednia wartoœæ udzielonego kredytu ogó³em
400 000
350 000
Œrednia wartoœæ kredytu w walutach obcych
300 000
250 000
Œrednia wartoœæ kredytu w PLN
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
ród³o: ZBP
Tak jak w latach poprzednich, w dalszym ci¹gu mo¿na zaobserwowaæ wzrost œredniej wartoœci udzielanego
kredytu. W 2002 r. wynosi³a ona oko³o 60 tys. z³otych, a pod koniec 2009 r. przekroczy³a ju¿ 200 tys. z³. Pomimo
ograniczenia akcji kredytowej zarówno pod wzglêdem wartoœci jak i liczby kredytów w 2009 r. osoby ubiegaj¹ce
siê o kredyt denominowany w walutach obcych otrzymywa³y najwiêksze kwotowo kredyty. Ich œrednia wartoœæ
na koniec 2009 r. wynosi³a 371 tys. z³, podczas gdy w walucie krajowej œrednia wartoœæ kredytu wynosi³a 185
tys. z³. Warto przy tym pamiêtaæ, ¿e pomimo tak wysokich wartoœci, kredyty denominowane w walutach obcych
by³y trudniej dostêpne z uwagi na koniecznoœæ posiadania wy¿szej o 20% zdolnoœci kredytowej klientów
banków, ni¿ w przypadku kredytów z³otówkowych. Dodatkowym czynnikiem utrudniaj¹cym dostêpnoœæ
kredytów denominowanych by³a równie¿ wy¿sza mar¿a ni¿ w przypadku kredytów w PLN.
Strona 11
www.zbp.pl
Struktura nowo udzielonych kredytów wg wartoœci kredytu
Tabela 6. Struktura nowo udzielanych kredytów wed³ug wartoœci kredytu
Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug wysokoœci kredytui
.
I kw 2008 II kw 2008 III kw 2008 IV kw 2008
do 100 tys. z³
od 100 do 200 tys. z³
od 200 do 300 tys. z³
od 300 do 400 tys. z³
od 400 do 500 tys. z³
od 500 tys. do 1 mln z³
od 1 mln z³
27,31%
32,99%
18,00%
9,61%
4,66%
5,81%
1,63%
21,77%
33,31%
19,98%
10,89%
5,71%
6,80%
1,53%
21,22%
32,34%
20,12%
11,14%
5,89%
7,53%
1,76%
25,75%
29,63%
17,35%
10,61%
6,08%
8,82%
1,77%
2008
24,01%
32,07%
18,86%
10,56%
5,59%
7,24%
1,67%
26,05%
27,90%
17,97%
10,01%
5,73%
9,93%
2,41%
24,91%
32,27%
18,53%
10,87%
5,31%
6,56%
1,56%
25,21%
32,22%
18,21%
10,80%
5,31%
6,72%
1,52%
29,20%
33,15%
15,75%
9,50%
4,55%
6,47%
1,37%
2009
26,34%
31,39%
17,62%
10,30%
5,23%
7,42%
1,71%
ród³o: ZBP
Wykres 6a. Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug wartoœci kredytu - kwartalnie
do 100 tys.
35%
od 100-200 tys.
30%
od 200-300 tys.
25%
od 300-400 tys.
od 400-500 tys.
20%
od 500-1000 tys.
15%
od 1 mln.
10%
5%
0%
I kw
2008
II kw
2008
III kw
2008
IV kw
2008
I kw
2009
II kw
2009
III kw
2009
VI kw
2009
ród³o: ZBP
Wykres 6b. Struktura nowo udzielonych kredytów wed³ug
wartoœci kredytu - rocznie
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2008
Najwiêksz¹ popularnoœci¹ w ostatnim czasie cieszy³y siê
kredyty udzielane w wysokoœci do 200 tys. z³., które
stanowi³y ponad 60% nowo udzielanych kredytów na cel
mieszkaniowy w IV kwartale 2009 r. W tym obszarze banki
tylko nieznacznie zmienia³y swoj¹ politykê kredytow¹,
natomiast pewne ograniczenie ich zaanga¿owania
widoczne jest w segmencie kredytów mieszkaniowych
o wartoœci od 200 do 500 tys. z³. Istotny jest wzrost liczby
kredytów z przedzia³u 100 - 200 tys. z³ od I kw. 2009 wobec
gwa³townego spadku pod koniec 2008 r. Wp³yw na to mia³
m.in. du¿y wzrost udzia³u kredytów w ramach programu
"Rodzina na Swoim". Ich udzia³ w wartoœci nowo
udzielonych kredytów w 2009 r. wzrós³ do poziomu 15%,
podczas gdy w koñcu roku 2008 wynosi³ 2,25%.
2009
ród³o: ZBP
Strona 12
www.zbp.pl
Struktura wskaŸnika LTV
Tabela 7. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów
Œrednie LTV dla nowo udzielonych kredytów
do 30%
od 30 do 50%
od 50 do 80%
od 80%
8,18%
28,40%
32,30%
31,12%
5,97%
14,35%
45,44%
34,23%
8,86%
19,80%
34,96%
36,38%
8,30%
17,81%
46,34%
27,55%
2008
7,83%
20,09%
39,76%
32,32%
10,08%
21,36%
44,38%
24,17%
9,23%
18,62%
47,50%
24,66%
7,73%
15,74%
50,98%
25,55%
7,74%
17,35%
44,30%
30,60%
2009
9,26%
19,56%
45,19%
25,98%
ród³o: ZBP
Wykres 7a. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów - kwartalnie
50%
do 30%
45%
od 30 do 50%
40%
od 50 do 80%
35%
od 80%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
I kw
2008
II kw
2008
III kw
2008
IV kw
2008
I kw
2009
II kw
2009
III kw
2009
IV kw
2009
ród³o: ZBP
Wykres 7b. Struktura WskaŸnika LTV dla nowo udzielonych kredytów
- rocznie
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2008
2009
do 30%
od 50 do 80%
od 30 do 50%
od 80%
W 2009 r. zmala³ udzia³ kredytów udzielanych z wysokim
wskaŸnikiem LTV -powy¿ej 80%, w stosunku do roku 2008
(odpowiednio 26,63% w 2009 r. w porównaniu do 32,32%
w 2008 r. ) Zdecydowana wiêkszoœæ kredytów by³a i nadal
jest udzielana w przedziale miêdzy 50 a 80% LTV. Na
koniec 2008 ich udzia³ stanowi³ 39,76%, a w ca³ym 2009 r.
45,83%. Zmniejszenie udzia³u kredytów ze wskaŸnikiem
LTV powy¿ej 80% œwiadczy³o o zaostrzeniu kryteriów
kredytowych, co w pewnym stopniu musia³o wp³yn¹æ na
ograniczenie dostêpnoœci kredytów o wysokiej wartoœci.
Zwiêkszenie udzia³u tego wskaŸnika w IV kw. 2009
(wzrost ponad 5 punktów procentowych w porównaniu
z III kwarta³em 2009 r.) sygnalizuje zmianê polityki
kredytowej banków oraz mo¿liwe o¿ywienie na rynku
mieszkaniowym i wychodzenie ze spowolnienia, z jakim
rynek mia³ do czynienia od IV kwarta³u 2008 r. Ocenia siê,
¿e udzia³ kredytów, dla których wskaŸnik LTV wynosi
wiêcej ni¿ 80% bêdzie ulegaæ stopniowemu zwiêkszaniu.
ród³o: ZBP
Strona 13
www.zbp.pl
Kredyty mieszkaniowe w najwiêkszych miastach w Polsce
Tabela 8. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów w najwiêkszych miastach
Wroc³aw
2009
IV kw 2009
III kw 2009
II kw 2009
I kw 2009
2008
IV kw 2008
III kw 2008
II kw 2008
I kw 2008
£ódŸ
8,3%
7,7%
8,1%
8,5%
9,3%
8,2%
9,2%
8,4%
7,5%
7,6%
Kraków
4,2%
4,0%
4,3%
4,2%
4,4%
4,1%
4,4%
4,0%
4,0%
4,3%
Warszawa
Trójmiasto
30,1%
29,7%
28,9%
29,4%
34,1%
32,2%
35,2%
32,0%
30,8%
31,6%
7,0%
6,6%
7,1%
7,1%
7,2%
6,3%
7,3%
6,0%
5,9%
6,3%
7,7%
6,9%
7,5%
7,8%
9,5%
9,4%
9,5%
9,7%
9,4%
8,8%
Poznañ
Bia³ystok
Szczecin
6,6%
5,8%
6,4%
7,0%
7,8%
7,2%
7,5%
7,7%
6,4%
7,2%
0,7%
0,9%
0,6%
0,7%
0,5%
0,8%
0,6%
0,9%
0,9%
0,8%
4,2%
4,1%
3,9%
4,7%
4,3%
4,7%
3,9%
5,0%
4,6%
4,8%
Aglomer. Œl¹ska
6,3%
7,1%
6,4%
6,7%
3,5%
5,3%
4,6%
5,8%
5,0%
5,6%
Pozosta³e
25,0%
27,2%
26,8%
23,9%
19,4%
21,8%
18,0%
20,4%
25,6%
23,1%
ród³o: ZBP
Wykres 8a. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów wed³ug najwiêkszych miastach w Polsce - kwartalnie
100%
Wroc³aw
90%
80%
£ódŸ
70%
Kraków
60%
Warszawa
50%
Trójmiasto
40%
Poznañ
30%
Bia³ystok
20%
Szczecin
10%
Aglomeracja Œl¹ska
0%
Pozosta³e
I kw 2008
II kw 2008
III kw 2008
IV kw 2008
2008 I kw 2009 II kw 2009 III kw 2009 IV kw 2009 2009
ród³o: ZBP
Wykres 8b. Wartoœæ nowo udzielonych kredytów
wed³ug najwiêkszych miastach - rocznie
100%
Wroc³aw
£ódŸ
90%
Kraków
80%
Warszawa
70%
Trójmiasto
60%
Poznañ
50%
Bia³ystok
Szczecin
40%
Aglomeracja Œl¹ska
30%
Pozosta³e
20%
10%
0%
2008
2009
Akcja kredytowa banków koncentruje siê w najwiêkszych
miastach Polski. £¹cznie w 2009 roku na te miasta
przypad³o ok. 80% udzielonych kredytów. Udzia³
Warszawy to 30%, Wroc³awia 8%, Krakowa 7%, Poznania
6,6%, Aglomeracji Œl¹skiej 6,2%, £odzi 4,2 %, Szczecin
4,22%. W wielu miastach odnotowany zosta³ jednak
spadek w udziale nowo udzielanych kredytów
mieszkaniowych. Wyj¹tek stanowi³y Kraków, £ódŸ,
Wroc³aw i Aglomeracja Œl¹ska, gdzie udzia³ nowych
kredytów wzrós³ odpowiednio o 11,56%, 2,48%, 1,35%
i 16,99%. Tak jak w poprzednich kwarta³ach 2009 r. du¿y
wzrost nast¹pi³ wœród pozosta³ych miejscowoœci, gdzie
udzia³ nowo udzielonych kredytów w ca³ym 2008
r. wyniós³ 21,81%, a w 2009 r. przekroczy³ 24,99%. Jedn¹ z
p r z yc z y n w z ro s t u f i n a n s owa n i a k re dy towe g o
w mniejszych miejscowoœciach jest preferowanie
rz¹dowych dop³at w ramach programu "Rodzina na
swoim". Z uwagi na ograniczenia powierzchniowe
i cenowe najbardziej op³aca siê kupowaæ mieszkania
w pobli¿u du¿ych miast lub na ich obrze¿ach.
ród³o: ZBP
Strona 14
www.zbp.pl
Waluta kredytu
Tabela 9. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów
I kw 2008
II kw 2008
III kw 2008
IV kw 2008
2008
I kw 2009
II kw 2009
III kw 2009
IV kw 2009
2009
PLN
CHF
EUR
40,2%
24,9%
20,1%
42,5%
30,0%
63,0%
70,0%
76,9%
77,4%
72,8%
59,0%
74,1%
78,1%
55,4%
68,6%
31,0%
24,3%
11,3%
8,1%
17,2%
0,7%
0,4%
0,5%
0,0%
0,4%
3,8%
4,9%
11,5%
14,0%
9,2%
Wykres 9a. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów - kwartalnie
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
W tabeli uwzglêdniono g³ówne waluty, w których denominowane s¹
udzielane przez banki kredyty mieszkaniowe
CHF
PLN
EUR
ród³o: ZBP
ród³o: ZBP
Wykres 9b. Struktura walutowa wartoœci nowo udzielanych kredytów - rocznie
80%
Dane za ostatnie dwa lata pokazuj¹, ¿e w odró¿nieniu od
2008 r. w 2009 r. najwiêcej kredytów udzielano w walucie
krajowej. W 2008 r. kredyty w walucie obcej stanowi³y
ponad 70% nowoudzielanych kredytów a w 2009 r.
kredyty w walucie krajowej prawie 73%. W 2009 r.
coraz wiêksza popularnoœci¹ ciesz¹ siê kredyty w Euro. Ich
udzia³ w akcji kredytowej banków przekroczy³
nieznacznie wartoœæ najpopularniejszych przez lata
kredytów we frankach szwajcarskich w IV kw. 2009.
W ca³ym 2009 r. udzia³ CHF wyniós³ 17,17% a Euro 9,20%.
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2008
PLN
2009
CHF
EUR
ród³o: ZBP
Okres kredytowania
Tabela 10. Struktura nowo udzielanych kredytów ze wzgledu na okresy kredytowania
Struktura nowo udzielanych kredytów ze wzglêdu na okresy kredytowania
do 30 lat
od 30 do 40 lat
od 40 do 50 lat
od 50 lat
84,8%
8,5%
6,7%
0,0%
75,8%
17,0%
6,3%
1,0%
78,0%
15,3%
5,6%
1,2%
89,3%
8,0%
1,4%
1,3%
2008
82,0%
12,2%
5,0%
0,9%
85,2%
7,6%
0,5%
6,8%
79,3%
13,1%
3,8%
3,8%
86,7%
11,1%
1,2%
1,0%
86,4%
11,7%
1,1%
0,8%
2009
84,4%
10,9%
1,6%
3,1%
ród³o: ZBP
Wykres 10a. Struktura udzielonych kredytów ze wzglêdu na okres kredytowania - kwartalnie
100%
od 50 lat
90%
od 40 do 50 lat
80%
od 30 do 40 lat
70%
do 30 lat
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
I kw
2008
II kw
2008
III kw
2008
IV kw
2008
I kw
2009
II kw
2009
III kw
2009
IV kw
2009
ród³o: ZBP
Strona 15
www.zbp.pl
Wykres 10b. Struktura nowo udzielonych kredytów
ze wzglêdu na okres kredytowania - rocznie
Kredyty mieszkaniowe udzielane s¹ najczêœciej na okres
do 30 lat. Stanowi¹ one ponad 80% ogó³u udzielonych
kredytów, a w ci¹gu ostatnich dwóch lat ich udzia³
dodatkowo wzrós³. O ile w 2008 r. stanowi³y one nieca³e
82% to ju¿ w 2009 r. ich udzia³ w akcji kredytowej wzrós³
do 84%. Kredyty o okresie d³u¿szym ni¿ 30 lat udzielane
by³y i nadal s¹ w bardzo w¹skim zakresie. Na drugiej
pozycji znalaz³y siê kredyty w przedziale miêdzy 30 a 40
lat. W 2008 r. ich udzia³ wynosi³ 12,16% a w 2009
zmniejszy³ siê do 10.87%. W okresie 2008 - 2009
stopniowo wzrasta³ udzia³ kredytów powy¿ej 50 lat, który
w I kw. 2009 wynosi³ prawie 7% jednak w kolejnych
kwarta³ach obserwowaliœmy jego spadek.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2008
od 50 lat
2009
od 40 do 50 lat
od 30 do 40 lat
do 30 lat
ród³o: ZBP
Jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych
Z ostatnich dostêpnych danych opublikowanych przez Urz¹d Komisji Nadzoru Finansowego na koniec wrzeœnia
2009 wynika, ¿e jakoœæ sp³acanych kredytów mieszkaniowych jest najlepsza poœród innych linii biznesu
bankowego (karty kredytowe, kredyty konsumenckie, kredyty dla MSP ). Na koniec wrzeœnia 2009 r. wskaŸnik
niesp³acanych kredytów mieszkaniowych wynosi³ 1,4%, osi¹gaj¹c poziom zbli¿ony do analogicznego okresu
w roku 2007 i wy¿szy o 0,4 punktu procentowego w porównaniu z III kwarta³em w roku 2008. Badaj¹c
strukturê walutow¹ kredytów niesp³acanych widzimy, ¿e najwiêkszy udzia³ we wskaŸniku maj¹ kredyty
udzielone w PLN. W roku 2009 kredyty zagro¿one stanowi³y 2,4% ca³ego portfela kredytów mieszkaniowych
udzielonych w rodzimej walucie. Nieco lepiej prezentuje siê sp³acalnoœæ kredytów denominowanych. WskaŸnik
dla tego rodzaju kredytów na koniec III kwarta³u 2009 jest bliski poziomowi z analogicznego okresu 2007 roku
i osi¹ga 0,9%. Warto zwróciæ uwagê na sp³acalnoœæ kredytów mieszkaniowych w horyzoncie minionych dwóch
lat. O ile sp³acalnoœæ w kredytów w 2008 poprawi³a siê w stosunku do roku 2007, w roku 2009 obserwujemy jej
niewielkie pogorszenie.
Pomimo wysokiej jakoœci portfela kredytów mieszkaniowych nale¿y mieæ na uwadze, ¿e wiêkszoœæ z tych
kredytów to kredyty o nadal bardzo krótkiej historii. Na kredyty uruchomione w latach 2006-2009 przypada
blisko 70% ca³kowitego zad³u¿enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych. Co wiêcej, kredytów tych udzielono
w wyj¹tkowo korzystnych warunkach makroekonomicznych, tj. m.in. przy szybko rosn¹cych p³acach,
rekordowo niskich stopach procentowych, aprecjacji z³otego oraz rosn¹cych cenach na rynku nieruchomoœci.
Analizuj¹c dane dotycz¹ce jakoœci portfela kredytów hipotecznych nale¿y pamiêtaæ, ¿e niedotrzymanie
warunków kredytowych wystêpuje z regu³y nie wczeœniej ni¿ po 2-3 latach od udzielenia kredytu. Zatem, przy
tak m³odym i dynamicznie rosn¹cym portfelu, liczby kredytów nieregularnych nie powinno odnosiæ siê do
aktualnej liczby czynnych umów kredytowych, ale powinna ona odnosiæ siê do poziomu kredytów z 2-3 lat
wstecz. Tym samym bêdzie to bardziej wiarygodna informacja o jakoœci portfela. Nale¿y te¿ uwzglêdniaæ
dynamikê przyrostu liczby udzielonych kredytów. Wyliczanie wspó³czynnika kredytów zagro¿onych powinno
uwzglêdniaæ specyfikê rynku, gdy¿ dopiero wtedy bêdzie to istotna wskazówka o jakoœci portfela kredytowego.
Je¿eli zatem porównamy wartoœæ kredytów nieregularnych na koniec 2007 roku (1.36 mld. z³.) do wartoœci
portfela kredytów hipotecznych na koniec 2005 roku (50.66 mld. z³), to otrzymamy wspó³czynnik 2.69%.
Analogicznie rok 2008 (1,954 mld z³) w zestawieniu z 2006 (77,7 mld z³), to otrzymamy wspó³czynnik 2,51%.
I na koniec roku 2009 (3,002 mld z³), w zestawieniu z 2007 (116 mld z³) szacowany przez nas wskaŸnik
powinien wynieœæ ok. 2,57%.
Strona 16
www.zbp.pl
Wydaje siê, ¿e przyczyn¹ takiego wyniku s¹ przeprowadzane przez banki monitoring sp³at kredytu i pomoc
udzielana kredytobiorcy w przypadku pojawienia siê problemów w postaci restrukturyzacji zad³u¿enia (np.
wyd³u¿enie okresu sp³aty kredytu, czasowe zawieszenie rat). Warto wspomnieæ, ¿e od lipca 2009 wesz³a
w ¿ycie ustawa która przez dwa lata ma pomagaæ osobom zarejestrowanym jako bezrobotne, a które sp³acaj¹
kredyty mieszkaniowe. Istot¹ ustawy jest zapewnienie takim osobom maksymalnych dop³at z bud¿etu do rat
kapita³owo odsetkowych nieprzekraczaj¹cych 1200 z³ miesiêcznie. Po wykorzystaniu pomocy, beneficjenci
maja j¹ zwróciæ od bud¿etu w ci¹gu 8 lat. Jej oddzia³ywanie na rynek obecnie jest raczej niewielkie. Wiêksze
znaczenie maj¹ ubezpieczenia, które w razie problemów ze sp³at¹ kredytów uruchamiane s¹ w postaci
odszkodowañ.
Tabela 11. Kredyty mieszkaniowe - udzia³ kredytów zagro¿onych w kredytach mieszkaniowych ogó³em
ogó³em
z³otowe
walutowe
09/2007
09/2008
09/2009
1,3%
1,9%
0,8%
1,0%
1,8%
0,5%
1,4%
2,4%
0,9%
ród³o: UKNF
Wykres 11. Kredyty mieszkaniowe - udzia³ kredytów zagro¿onych w kredytach mieszkaniowych ogó³em
4%
ogó³em
walutowe
z³otowe
3%
2%
1%
0%
09/2007
09/2008
09/2009
ród³o: UKNF
Prognozy na 2010 rok
Bior¹c pod uwagê dobr¹ sp³acalnoœæ kredytów mieszkaniowych oraz utrzymuj¹cy siê znacz¹cy popyt na
mieszkania i domy jednorodzinne oczekujemy dalszego wzrostu akcji kredytowej banków. Oceniaj¹c
tendencje, jakie panowa³y w zesz³ym roku (ceny mieszkañ stabilizuj¹ siê, zapowiedŸ wdro¿enia w 2010 r.
Rekomendacji T, rosn¹ce zad³u¿enie gospodarstw domowych g³ównie w walucie krajowej i EURO) Zwi¹zek
Banków Polskich szacuje, ¿e wzrost powinien byæ nie wiêkszy ni¿ 15% w porównaniu do 2009 r. Wartoœæ nowo
udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2010 r. powinna znaleŸæ siê w przedziale 45 - 50 mld z³.
Osi¹gniêciu tej prognozy sprzyjaæ powinno dalsze upowszechnianie siê rz¹dowego programu "Rodzina na
Swoim", w ramach którego mo¿na uzyskaæ dop³aty do rat odsetkowych kredytów. Ponadto oczekuje siê, ¿e
rosn¹æ bêdzie udzia³ kredytów w EURO. Rok 2010 bêdzie rokiem zaostrzaj¹cej siê konkurencji miêdzy bankami,
w wyniku której powinien nast¹piæ spadek mar¿ kredytowych, co z kolei powinno wp³yn¹æ na zwiêkszenie
dostêpnoœci kredytów. Oczekuje siê, ¿e w œlad za wzrostem akcji kredytowej nast¹pi te¿ powolna zmiana
struktury rynku. Mo¿na spodziewaæ siê wiêkszej akcji kredytowej kierowanej na rynek pierwotny.
W œwietle przyjêtej w koñcu lutego 2010 przez Komisjê Nadzoru Finansowego Rekomendacji T powy¿sza
prognoza mo¿e jednak ulec zmianie, jeœli interpretacja niektórych zapisów Rekomendacji bêdzie zbyt
restrykcyjnie realizowana przez UKNF wobec wszystkich uczestników rynku bez uwzglêdniania specyfiki ich
dzia³ania i segmentów klientów, którzy s¹ przez nich obs³ugiwani. Zwi¹zek Banków Polskich szacuje, ¿e ze
wzglêdu na zbyt restrykcyjne przepisy Rekomendacji T ograniczenie akcji kredytowej w segmencie kredytów
mieszkaniowych mo¿e wynieœæ ok. 2 mld z³otych.
Strona 17
www.zbp.pl
Program Rodzina na Swoim
Program kredytów preferencyjnych z dop³atami do oprocentowania - finansowe wsparcie
rodzin w nabywaniu w³asnego mieszkania "Rodzina na Swoim" (RnS)
Wed³ug stanu na koniec grudnia 2009 r. w programie finansowego wsparcia rodzin uczestniczy³o 18 banków
kredytuj¹cych, z czego 11 banków przyst¹pi³o do udzielania kredytów preferencyjnych w 2009 r.
Od pocz¹tku funkcjonowania programu banki kredytuj¹ce udzieli³y ³¹cznie 41,5 tys. kredytów preferencyjnych,
na ogóln¹ kwotê 6.703,8 mln z³, z tego w 2009 r. 30,8 tys. kredytów na kwotê 5.417,6 mln z³.
Wykres 12a. Wartoœæ udzielonych kredytów w 2009 r.
1,680
1,800
1,614
1,465
1,600
9433
10 000
9021
8268
9 000
1,400
8 000
1,200
7 000
1000
0,800
Wykres 12b. Liczba udzielonych kredytów w 2009 r.
6 000
0,666
5 000
4200
0,600
4 000
0,400
3 000
0,200
2 000
0,000
I kw
2009
II kw
2009
III kw
2009
IV kw
2009
ród³o: BGK
1 000
0
I kw
2009
II kw
2009
III kw
2009
IV kw
2009
ród³o: BGK
W ca³ym programie RnS w 2009r. dominuje obrót lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym, który stanowi
oko³o 60% zawieranych transakcji. Niemniej w 2009r. nast¹pi³ znacz¹cy wzrost kredytów udzielanych na
zakup nieruchomoœci na rynku pierwotnym, co jest nastêpstwem:
?
zmian w Ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu w³asnego mieszkania;
?
zwiêkszenie mno¿nika oraz wartoœci œrednich wskaŸników przeliczeniowych kosztów odtworzenia metra
kwadratowego powierzchni mieszkaniowej, co prze³o¿y³o siê bezpoœrednio na wzrost wartoœci œredniej
ceny metra kwadratowego kredytowanych nieruchomoœci, która w 2009r. wynios³a 3.535,72 z³;
?
umo¿liwienie uzyskania
kredytu preferencyjnego przez osoby nieposiadaj¹ce zdolnoœci kredytowej
w rozumieniu przepisów prawa bankowego, poprzez zawarcie umowy tak¿e przez wstêpnych i zstêpnych
docelowego kredytobiorcy;
?
spadku cen nieruchomoœci oferowanych przez deweloperów;
?
zwiêkszenia skali kredytowania hipotecznego w z³otych przez banki specjalizuj¹ce siê w poprzednich
okresach w sprzeda¿y kredytów walutowych.
Strona 18
www.zbp.pl
Wykres 12c. Œrednia wartoœæ inwestycji
250 000
200 000
Rynek wtórny
150 000
Rynek pierwotny
179 847
100 000
50 000
286 540
Wykres 12d. Struktura udzielonych kredytów w 2009 r.
Budowa domu jednorodzinnego
259 653
300 000
Budowa domu
jednorodzinnego
14,88%
60,55%
24,57%
0
ród³o: BGK
Rynek pierwotny
ród³o: BGK
Rynek wtórny
W 2009r. dop³aty nale¿ne bankom udzielaj¹cym kredytów preferencyjnych wynios³y 84 mln z³. Przewidziana
kwota na dop³aty do kredytów preferencyjnych w bud¿ecie Pañstwa na 2010r. wynosi 275 mln z³.
Sytuacja na rynku nieruchomoœci
Wykres 13. Liczba wydanych pozwoleñ na budowê, budów rozpoczêtych oraz mieszkañ oddanych do u¿ytku
249 387
250 000
200 000
232 626
169 913
150 000
100 000
137 962
185 117
133 698
174 686
165 189
178 801
160 079
142 901
115 353
Wydane pozwolenia
50 000
Budowy rozpoczête
0
Mieszkania oddane do u¿ytkowania
2006
2007
2008
2009
ród³o: GUS
Strona 19
www.zbp.pl
W okresie styczeñ grudzieñ 2009 wydano 178 801 pozwoleñ na budowê mieszkañ, co stanowi 22,3% spadek
w stosunku do roku poprzedniego. Podobnie je¿eli chodzi o liczbê mieszkañ, których budowê rozpoczêto
w ci¹gu dwunastu miesiêcy 2009 r. Wynios³a ona 142 901, tj. o 18,2% mniej ni¿ w roku poprzednim.
W roku 2009 r. oddano do u¿ytkowania 160 079 mieszkañ, czyli o 3,1% mniej ni¿ przed rokiem. Liczba mieszkañ
oddanych do u¿ytkowania w 2008 i 2009 by³a wysoka niew¹tpliwie jako wynik boomu budowlanego lat
poprzednich.
W roku 2009 deweloperzy oddali 72 353 mieszkania, tj. o 8,5% wiêcej ni¿ w poprzednim roku, co stanowi³o
45,2% ogólnej liczby mieszkañ oddanych do u¿ytkowania. W ci¹gu dwunastu miesiêcy 2009 inwestorzy ci
rozpoczêli budowê 44 323 mieszkañ, tj. o 33,9% mniej ni¿ w 2008 r. Spad³a równie¿ liczba mieszkañ, na których
budowê uzyskali oni pozwolenie - do 63 411, tj. o 37,3 %.
Inwestorzy indywidualni wybudowali 72 211 mieszkañ (o 13,4% mniej ni¿ przed rokiem). W tej grupie
inwestorów odnotowano równie¿ spadek zainteresowania uzyskiwaniem pozwoleñ i rozpoczynaniem nowych
inwestycji mieszkaniowych. Uzyskali oni pozwolenia na budowê 102 947 mieszkañ i rozpoczêli budowê 89
783 mieszkania tj. odpowiednio o 9,1% i o 6,8% mniej w stosunku do dwunastu miesiêcy 2008 r.
Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ
Po trzech kwarta³ach zastoju wywo³anego kryzysem z drugiej po³owy roku 2008, w IV kwartale 2009r. na rynku
nieruchomoœci mieszkaniowych nast¹pi³o lekkie o¿ywienie. Zwiêkszy³a siê liczba zawieranych transakcji,
wzros³a aktywnoœæ firm deweloperskich - z koñcem roku zosta³y rozpoczête inwestycje wstrzymane w czasie
kryzysu, a tak¿e te zupe³nie nowe, natomiast banki z³agodzi³y politykê kredytow¹ wobec indywidualnych
klientów.
Sytuacja ta jest wynikiem dzia³ania zarówno sezonowego wzrostu popytu, jak i zwiêkszaj¹cego siê optymizmu
uczestników rynku wywo³anego stabiln¹ sytuacj¹ gospodarcz¹ oraz utrzymuj¹cymi siê na sta³ym poziomie
cenami transakcyjnymi nieruchomoœci.
W IV kwartale 2009 odnotowano nieznaczne wahania cen transakcyjnych mieszkañ. W Warszawie, Krakowie
i £odzi w stosunku do III kwarta³u ceny te wzros³y. Zbyt wczeœnie jest jednak na wnioskowanie, w jakim stopniu
na wzrosty wp³ynê³y czynniki d³ugoterminowe nios¹ce zapowiedŸ zmiany trendu. Istotne jest, aby nie
traktowaæ zagregowanej wartoœci œredniej ceny jako bezwzglêdnego miernika dynamiki cen, a jedynie
jako ogólny wyznacznik sytuacji na rynku.
W pozosta³ych miastach ceny by³y stabilne lub zmienia³y siê nieznacznie.
Wykres 14. Œrednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach - 2006 - 2009
9 000
Warszawa
8 000
Katowice
7 000
£ódŸ
Wroc³aw
6 000
Gdañsk
5 000
Poznañ
4 000
Kraków
3 000
Bia³ystok
2 000
1 000
I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw
2006
2007
2008
2009
ród³o: AMRON
Strona 20
www.zbp.pl
Tabela 14. Œrednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach
Wykres 14a. Zmiany œrednich cen transakcyjnych
m mieszkania w wybranych miastach - 2009
2
Œrednie ceny transakcyjne za metr kwadratowy mieszkania w wybranych miastach
9 000
Rok
2006
2007
2008
2009
kw.
Warszawa Katowice
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
5 110
5 232
5 637
6 089
7 176
7 625
7 994
8 481
8 774
8 519
8 143
7 913
8 091
7 945
7 653
7902
1 737
1 799
1 857
1 958
2 538
2 758
3 255
3 862
3 715
3 708
3 580
3 407
3 595
3 398
3 393
3385
£ódŸ
Wroc³aw
Gdañsk
Bia³ystok
Kraków
Poznañ
1 723
1 728
1 817
2 829
3 135
3 467
3 878
4 145
4 322
4 222
4 136
4 167
4 010
3 907
3 861
4 018
3 369
3 744
3 926
4 328
5 468
6 298
6 581
6 642
6 634
6 622
5 922
5 866
5 823
5 644
5 837
5 831
3 387
3 726
3 927
3 984
4 776
5 588
5 894
6 335
6 342
6 182
5 825
5 370
5 141
5 263
5 799
5 754
2 230
2 287
2 478
2 855
3 381
4 054
4 354
4 494
4 504
4 657
4 628
4 565
4 558
4 403
4 411
4 412
4 845
5 083
5 341
5 518
5 696
6 586
6 882
6 998
7 077
7 153
7 077
6 917
6 897
6 695
6 526
6 774
3 549
3 525
3 594
3 624
4 115
4 486
5 565
6 398
6 360
6 339
6 183
5 710
5 816
5 714
5 952
5 877
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
I kw
II kw
III kw
IV kw
2009
ród³o: AMRON
Warszawa
Gdañsk
Katowice
Poznañ
£ódŸ
Kraków
Wroc³aw
Bia³ystok
ród³o: AMRON
Œrednie ceny ofertowe
Poni¿szy wykres przedstawia œrednie ceny ofertowe mieszkañ na rynkach pierwotnych w Warszawie, £odzi,
Wroc³awiu, Gdañsku i Krakowie.
Wykres 15. Ceny ofertowe mieszkañ 2006 - 2009 w wybranych miastach
10 000
Warszawa
£ódŸ
9 000
Wroc³aw
8 000
Gdañsk
7 000
Kraków
6 000
5 000
4 000
IV
2006
I kw
II kw
III kw
2007
IV kw
I kw
II kw
III kw
IV kw
2008
I kw
II kw
III kw
IV kw
2009
ród³o: Opracowanie NBP na podstawie danych PONT Info
Œrednie ceny transakcyjne ze wzglêdu na wielkoœæ mieszkañ
Szczegó³owa analiza wskazuje na brak prostego zwi¹zku pomiêdzy œredni¹ cen¹ metra kwadratowego
a powierzchni¹ mieszkania.
Jest to przede wszystkim wynikiem tego, ¿e na œrednie ceny mieszkañ najpopularniejszych, (do ok. 75 m2)
olbrzymi wp³yw ma znaczna iloœæ lokali pochodz¹cych ze starego zasobu (lata 60-80).
Natomiast w przedzia³ach powy¿ej 75 metrów kwadratowych œrednie ceny s¹ relatywnie wysokie ze wzglêdu
na jakoœæ. Czêsto s¹ to mieszkania segmentu luksusowego lub o podwy¿szonym standardzie.
Poni¿sze wykresy potwierdzaj¹, i¿ dodatkowo wystêpuje zró¿nicowanie pomiêdzy poszczególnymi rynkami.
Strona 21
www.zbp.pl
Wykres 16 (a-f). Œrednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w podziale na wielkoœci mieszkañ
a)
d)
Warszawa
10000
7000
2009
2008
9500
6000
9000
5500
8500
5000
8000
4500
7500
7000
4000
45
do 35
55
65
75
85
100 pow. 100
b)
do 35
2009
2008
Kraków
8000
55
65
75
85
100 pow. 100
6000
7000
5500
6500
5000
6000
4500
5500
4000
do 35
45
55
65
75
85
2009
2008
6500
7500
do 35
45
55
Gdañsk
65
75
85
100 pow. 100
100 pow. 100
c)
f)
5500
7000
2009
2008
£ódŸ
5000
2009
2008
6500
4500
Poznañ
6000
4000
5500
3500
5000
3000
4500
2500
4000
45
e)
8500
5000
Wroc³aw
2009
2008
6500
do 35
45
55
65
75
85
2000
100 pow. 100
do 35
45
55
65
75
85
100 pow. 100
ród³o: AMRON
W 2009 roku zmieni³a siê struktura obrotu na rynkach nieruchomoœci mieszkaniowych.
Przy spadku wolumenu obrotów na rynku wyraŸnie wzrós³ udzia³ mieszkañ najmniejszych i najtañszych. Poza
bezwzglêdnym spadkiem cen mia³o to zasadniczy wp³yw na poziom œrednich cen mieszkañ.
Poni¿szy wykres prezentuje udzia³ poszczególnych kategorii wielkoœciowych mieszkañ w wolumenie obrotu
w latach 2008 i 2009 na najwiêkszych rynkach ( Warszawa, Gdañsk, Wroc³aw, Poznañ, £ódŸ, Kraków).
Wykres 17. Udzia³ poszczególnych kategorii wielkoœciowych mieszkañ w wolumenie obrotu
w latach 2008 i 2009 - Warszawa, Gdañsk, Wroc³aw, Poznañ, £ódŸ, Kraków
30%
2008
2009
25%
20%
15%
10%
5%
0%
do 35
45
55
65
75
85
100 pow. 100
ród³o: AMRON
Strona 22
www.zbp.pl
Œrednie ceny transakcyjne w wybranych miastach aglomeracji warszawskiej i œlaskiej
Poni¿sze wykresy prezentuj¹ œrednie ceny transakcyjne mieszkañ w wybranych miastach aglomeracji
warszawskiej oraz œl¹skiej, z wy³¹czeniem g³ównych miast tych oœrodków.
Wykres 18. Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ w wybranych miastach aglomeracji warszawskiej w 2009 r.
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
0
o
a
wa
zn
rn
ec
sza
zio
s
r
e
a
a
-J
Pi
W
in
nc
a
t
ns
Ko
w
stó
ki
w
kó
sz
ru
a
Pi
ar
M
P
k
oc
wo
i
bk
Z¹
w
Ot
i
ow
az
kM
is
dz
o
Gr
ki
w
ó
ar
O¿
i
ow
az
M
3875
4335
5097
ki
ec
ec
no
o
gi
Le
5163
5230
5695
5788
5855
5966
6041
6479
1000
7453
7810
2000
.
in
om
o³
W
wy
r
wó
az
M
D
No
ród³o: AMRON
Wykres 19. Œrednie ceny transakcyjne mieszkañ w wybranych miastach aglomeracji œlaskiej w 2009 r.
4 500
4 000
3 500
2 000
ice
w
to
Ka
ród³o: AMRON
ice
c
w
zó
iw
Gl
C
r
ho
ie
w
So
o
sn
e
rz
a
cz
a
sk
ni
b
Za
a
ow
r
¹b
r
Gó
da
Œl¹
2433
2717
2861
2944
3062
3136
3994
2 500
3712
3 000
m
to
By
Ru
D
Strona 23
www.zbp.pl
Grunty rolne
Wed³ug danych ANR œrednia cena za hektar dla ca³ej Polski uzyskana w 2009 roku wynios³a 14 932 PLN czyli
wzros³a o 19% w stosunku do roku 2008. Ceny wzros³y niemal we wszystkich województwach. Najwiêkszy
wzrost odnotowano w województwie Kujawsko - Pomorskim, Œl¹skim oraz Mazowieckim. W województwach
Lubelskiem, Lubuskim i Warmiñsko-Mazurskim wzrosty by³y nieznaczne. Jedynie w województwie
Œwiêtokrzyskim mo¿na zaobserwowaæ spadek ceny w stosunku do roku 2008.
Wykres 20. Œrednie ceny za hektar w poszczególnych województwach w Polsce w 2008 i 2009 r.
2009
2008
30 000
25 000
20 000
Polska
2009
Polska
2008
15 000
10 000
5 000
ie
po
ko
p
mo
ols
rsk
kie
ie
nio
od
ch
W
iel
Za
Ku
W
ar
mi
ñs
ko
-
ma
iêt
ok
zu
rzy
sk
rsk
ie
ie
sk
Œl¹
or
Po
m
Po
d
las
sk
ie
kie
ie
ck
pa
ka
r
Œw
M
Po
d
Op
ols
iec
az
ow
kie
kie
ie
lsk
po
M
a³o
i
kie
dz
£ó
sk
bu
Lu
ie
lsk
be
Lu
jaw
sk
a-
Do
po
lno
mo
œl¹
sk
rsk
ie
ie
0
ród³o: ANR
Najwy¿sze ceny uzyskano, podobnie jak w roku 2008, w województwach Kujawsko-Pomorskim (26 318 PLN/
ha), Œl¹skim (22 594 PLN/ ha) i Wielkopolskim (21 617 PLN/ ha). Najni¿sze ceny odnotowano w 2009 roku
w Lubuskim 9 970 i Lubelskim (10 553 PLN/ ha).
Wykres 21. Œrednie ceny za hektar w poszczególnych województwach w Polsce
17 135
13 201
12 746
11 801
26 318
16 319
9 970
21 617
16 705
17 246
10 553
18 522 22 594 12 687
19 495
12 582
ród³o: ANR
Strona 24
Œrednia cena gruntów
ANR w 2009 r.
14. 932 z³/ha
www.zbp.pl
Tabela 15. Œrednie ceny gruntów ANR 2008 i 2009 w podziale na kwarta³y
Ceny gruntów rolnych w województwach - cena za hektar w PLN
I kw.
2008
11 767
Polska
12 111
Dolnoœl¹skie
Kujawsko-pomorskie 15 391
8 276
Lubelskie
8 537
Lubuskie
11 401
£ódzkie
14 949
Ma³opolskie
9 439
Mazowieckie
12 287
Opolskie
9 774
Podkarpackie
11 183
Podlaskie
13 738
Pomorskie
14 747
Œl¹skie
10 143
Œwiêtokrzyskie
Warmiñsko-mazurskie 11 911
19 642
Wielkopolskie
Zachodnio-pomorskie 11 429
Województwo
II kw.
2008
11 869
12 856
17 756
8 100
10 904
14 092
20 337
12 602
12 546
11 743
9 564
11 348
14 671
14 277
12 919
19 657
9 775
III kw.
2008
12 297
13 642
16 639
9 140
9 879
14 423
15 517
11 223
16 706
9 022
9 154
15 499
16 394
15 587
12 424
21 517
10 595
IV kw.
2008
13 916
14 454
20 665
9 881
9 653
14 862
17 613
13 000
18 002
7 329
8 730
14 035
20 637
11 743
12 472
23 435
12 113
2008
12 540
13 354
18 202
9 062
9 784
13 665
16 660
11 421
15 667
9 414
9 458
13 436
17 240
12 868
12 394
21 608
10 851
I kw.
2009
13 660
18 343
21 153
10 584
10 827
12 397
17 452
16 113
18 379
14 372
11 290
16 081
22 896
11 994
11 989
20 573
11 867
II kw.
2009
15 623
18 365
22 000
11 342
8 944
15 743
18 268
18 754
18 054
14 600
11 616
19 399
25 582
11 149
13 983
23 066
11 835
III kw.
2009
16 370
19 386
31 997
9 574
10 039
17 633
20 046
13 048
17 970
9 984
12 266
16 234
21 588
18 782
14 288
20 501
13 267
IV kw.
2009
14 479
16 029
25 290
10 214
9 976
19 778
21 022
15 023
18 909
11 184
11 816
15 898
22 349
12 094
13 040
21 861
13 216
2009
14 932
17 246
26 318
10 553
9 970
16 705
19 495
16 319
18 522
12 582
11 801
17 135
22 594
12 687
13 201
21 617
12 746
ród³o: ANR
Komentarz do raportu - Jacek £aszek Prof. SGH
Rynek nieruchomoœci, zarówno mieszkaniowych, jak te¿ komercyjnych, to
klasyczny rynek niedoskona³y. Poza znanymi problemami politycznoœci rynku
mieszkaniowego dochodz¹ problemy z jego funkcjonowaniem, które przek³adaj¹
siê na ca³¹ gospodarkê, w tym na sektor finansowy. Konsekwencje mo¿emy w
dalszym ci¹gu obserwowaæ w USA, UE i wielu innych krajach.
W Polsce, z uwagi na zapóŸnienie, sektor nieruchomoœci mieszkaniowych rozwija³
siê znacznie wolniej od reszty gospodarki, co powodowa³o, ¿e si³a jego
oddzia³ywania by³a znacz¹co s³absza. Ten stan rzeczy ulega jednak szybkiej
zmianie, gdy¿ odrabianiu zaleg³oœci rozwojowych bêdzie towarzyszy³ wzrost
popytu mieszkaniowego oraz popytu na us³ugi œwiadczone przez nieruchomoœci
komercyjne. W konsekwencji ryzyko zwi¹zane z tym sektorem bêdzie wzrasta³o.
Mo¿na wskazaæ na ca³y szereg przyczyn, które powoduj¹ problemy z poprawnym funkcjonowaniem tego
sektora, jedn¹ z najistotniejszych jest brak przejrzystoœci wynikaj¹cy z braku informacji. Czêsto jest ona w ogóle
niedostêpna publicznie, manipulowana lub dostêpna ze znacznym opóŸnieniem, nawet w krajach wy¿ej
rozwiniêtych. Znacz¹co utrudnia to prowadzenie rozs¹dnej polityki gospodarczej wobec sektora oraz
podejmowanie racjonalnych dzia³añ przez podmioty dzia³aj¹ce na rynku.
W Polsce sytuacja pod tym wzglêdem wygl¹da podobnie jak w innych krajach s³abiej rozwiniêtych, a wiêc Ÿle.
Z tego powodu ciesz¹ wszystkie rozs¹dne inicjatywy podejmowane z zamiarem zmiany tego stanu rzeczy, w tym
inicjatywa ZBP oraz AMRON. Nale¿y jednak zdawaæ sobie sprawê ze znacznego wci¹¿ marginesu b³êdu czy
niepewnoœci, jakimi obci¹¿one s¹ tego rodzaju badania. Ich ograniczanie to wyzwanie na najbli¿szy czas.
W prezentowanym raporcie szczególnie cenne s¹ informacje dotycz¹ce tendencji kszta³towania siê cen na
najwa¿niejszych rynkach oraz dotycz¹ce akcji kredytowej banków.
AMRON –
Strona 25
www.zbp.pl
Prezentowane dane wyraŸnie pokazuj¹ przechodzenie sektora nieruchomoœci mieszkaniowych przez kolejny,
drugi ju¿ cykl. O ile jednak pierwszy cykl zwi¹zany by³ tylko i wy³¹cznie z wewnêtrznym funkcjonowaniem
sektora, o tyle obecny w znacznej mierze jest konsekwencj¹ zjawisk na rynkach miêdzynarodowych i to
zarówno w fazie boomu, jak i os³abienia koniunktury. WyraŸnie widaæ, ¿e na rynku mieszkaniowym wyst¹pi³y
bardzo podobne zjawiska i mechanizmy do tych w krajach prze¿ywaj¹cych obecnie znaczne problemy, tj. boom
kredytowy i gwa³towna inflacja na rynku mieszkaniowym. Za³amanie na rynku amerykañskim oraz niewielkie
jeszcze znaczenie ekonomiczne sektora spowodowa³y, ¿e wychodzimy z tego cyklu w zasadzie obronn¹ rêk¹,
a g³ównym problemem s¹ jak dotychczas jedynie nadmiernie wysokie ceny mieszkañ ograniczaj¹ce popyt
i w konsekwencji rozmiary budownictwa. Doœwiadczenia podobnych cykli pokazuj¹, ¿e w d³u¿szym okresie
presja poda¿y, bêd¹ca konsekwencj¹ wysokich cen i wysokiej rentownoœci inwestycji deweloperskich,
spowoduje spadek cen i wzrost popytu, czemu sprzyjaæ bêdzie te¿ polityka banków odnotowuj¹cych spadek
ryzyka i wchodz¹cych ponownie w finansowanie sektora. Omawiane zjawiska mog¹ byæ znakomit¹ lekcj¹ dla
wszystkich uczestników rynku (nie powtarzaæ b³êdów), zw³aszcza gdy znaczenie sektora mieszkaniowego
istotnie wzroœnie.
Strona 26

pobierz plik

Transkrypt

Podobne dokumenty

pobierz plik

Propozycja Związku Banków Polskich Dość długo

AMRON w praktyce bankowej

Główne zadania osoby zatrudnionej: Oczekujemy: Oferujemy

Kredyty hipoteczne marzec 2015

Funkcjonalności Systemu AMRON

struktura organizacyjna banku spółdzielczego w czarnkowie zarząd

Profil Firmy - Kredyty inwestycyjne