grunty w gminie kościelisko - Monitor Rynku Nieruchomości

monitor rynku nieruchomości
Grupa NiezaleŜnych Ekspertów Rynku Nieruchomości
Marek Suchodół
GRUNTY W GMINIE KOŚCIELISKO
Dalszy wzrost czy stabilizacja?
Powiat tatrzański połoŜony w obszarze górskim Karpat (Tatry, ObniŜenie Podtatrzańskie, Pogórze SpiskoGubałowskie). Powiat tatrzański składa się z gminy miejskiej Zakopane oraz czterech gmin wiejskich: Biały
Dunajec, Bukowina Tatrzańska, Kościelisko oraz Poronin. Powierzchnia powiatu tatrzańskiego ma obszar 471,6
km2. W powiecie zamieszkuje 65,3 tysięcy ludzi z czego 27,6 tysięcy w Zakopanem. Powierzchnia uŜytków rolnych
na terenie powiatu wynosi 15106 ha w tym 36,1 1 % stanowią lasy i tereny leśne (najwięcej w Kościelisku oraz
Zakopanem) a 38,8 % uŜytki rolne ( najwięcej w Bukowinie Tatrzańskiej oraz Poroninie).
Gmina Kościelisko - rys historyczny
Do 1867 roku, kiedy to odbyły się pierwsze autonomiczne wybory rad gminnych, Kościelisko tworzy jedną osadę z
Zakopanem. Później losy gminy zmieniają się na przestrzeni czasu i tak w latach 70-tych XX wieku Kościelisko
łączy się z Witowem, Dzianiszem i Chochołowem tworząc Gminę Kościelisko - Witów.
Po kilku latach Gmina ta zostaje włączona do Gminy Tatrzańskiej, aby w końcu roku 1994 reaktywować się.
Obecnie w jej skład wchodzą trzy wsie podhalańskie: Kościelisko, Witów i Dzianisz.
Dzianisz. Wieś o charakterze typowo rolniczym, połoŜona po północnej stronie Pasma Gubałowskiego w dorzeczu
Czarnego Dunajca. Liczy ona 1815 mieszkańców i ma powierzchnię 18 km2. Dzianisz podobnie jak Witów naleŜy
do Wspólnoty Leśnej Uprawnionych Ośmiu Wsi.
Kościelisko - dawna nazwa Polany. DuŜa wieś składająca się z 21 osiedli (polan), nazywana "Sercem Podhala",
połoŜona na zboczach Pogórza Gubałowskiego, z pięknym widokiem na Tatry. Kościelisko ma charakter
miejscowości wypoczynkowej.
Liczba ludności: 3830. Powierzchnia: 54 km2.
Stąd wywodzi się wielu wspaniałych ludzi, którzy poprzez lata tworzyli niepowtarzalną kulturę i tradycje Skalnego
Podhala, m.in. Jan Krzeptowski Sabała, Stanisław Nędza Kubiniec, Andrzej Stopka Nazimek i wielu innych.
Witów istnieje od około XVII wieku. Jego nazwa pochodzi od nazwiska starosty nowotarskiego Stanisława
Witowskiego, za czasów którego powstał. Witów połoŜony jest u podnóŜa Tatr Zachodnich i dzięki swojemu urokowi
staje się coraz bardziej znaną wsią wypoczynkową na Podhalu.
Liczba ludności: 1539. Powierzchnia: 65 km2.
Wieś od lat podtrzymuje tradycje wspólnego gospodarowania zasobami gruntowymi na terenie Podhala, tutaj
znajduje się siedziba Wspólnoty Leśnej Uprawnionych Ośmiu Wsi.
Rynek nieruchomości okolic otaczających Zakopane - tereny Podhala
Choć grunty stają się droŜsze w całym kraju, moŜna wyodrębnić rejony, gdzie wzrost cen jest duŜo wyŜszy niŜ w
innych regionach. Jednym z miejsc gdzie grunty w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy podwoiły lub potroiły swoją
wartość jest Podhale. Luksus posiadania własnego domu mieszkalnego kusi wielu nabywców, którzy poszukują
nieruchomości w popularnych miejscowościach turystycznych jak Zakopane, Nowy Targ czy Kościelisko. Chętnie
kupowane są mieszkania w centrum tych miast, które poza własnym uŜytkowaniem zawsze moŜna przeznaczyć
pod wynajem turystyczny. Równie chętnie są kupowane grunty pod zabudowę. Dotyczy to zarówno działek
budowlanych jak i obszarów które stanowią grunty rolnicze czy leśne, a plany zagospodarowania pozwalają na
przekształcenie ich w tereny pod zabudowę. Okazuje się Ŝe, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w
Zakopanym to wydatek rzędu około 10 tysięcy złotych i więcej. PrestiŜ który jest związany z posiadaniem
apartamentu w tak ekskluzywnym miejscu sprawia Ŝe nie brakuje teŜ chętnych na taki zakup. Dobrze sprzedają się
teŜ stare domy, które wymagają generalnych remontów, ale które moŜna przeznaczyć pod pensjonaty. Podhalem
interesują się równieŜ zagraniczni inwestorzy którzy widzą w tym regionie spory potencjał turystyczny napędzany
zwłaszcza przez turystów zza wschodniej granicy, którzy chętnie przyjeŜdŜają na wypoczynek w Tatry. To wszystko
sprawia, Ŝe zakup nieruchomości w rejonie Podhala jeszcze jakiś czas, mimo ich wysokiej ceny będzie wyjątkowo
opłacalny.
Podhalański rynek nieruchomości jest rynkiem wciąŜ silnie rozwijającym się, prowadzonych jest kilka inwestycji,
szczególnie związanych z budową segmentów z lokalami mieszkalnymi, kompleksów hotelowo - rekreacyjnych
oraz innych przedsięwzięć związanych z turystyką i walorami krajobrazowo - klimatycznymi tego regionu.
Lokalne tereny Podhala przyciągają siłę roboczą z otaczających wsi i miasteczek nie posiadającą dostatecznego
przygotowania, kwalifikacji i wykształcenia do spełnienia wymogów nowoczesności, a co za tym idzie zmniejszenie
bezrobocia.
Tereny Podhala stanowią specyficzny rodzaj rynku inwestycyjnego. Wielu inwestorów inwestuje na tym rynku
kupując lub dzierŜawiąc nieruchomości zdolne do generowania dochodu. Występuje duŜe zainteresowanie
nieruchomościami gruntowymi z moŜliwością zagospodarowania lub zabudowy, co jest spowodowane bardzo
duŜym ruchem turystycznym szczególnie w sezonach letnim i zimowym oraz moŜliwością osiągania dochodów z
działalności prowadzonej na tych nieruchomościach. Z uwagi na duŜą liczbę transakcji zawieranych na lokalnym
rynku nieruchomości moŜna stwierdzić iŜ opinia o podhalańskim rynku nieruchomości jest dość wiarygodna.
Oferta na podhalańskim rynku nieruchomości jest bardzo róŜnorodna: od typowych nieruchomości gruntowych
niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami mieszkalnymi, do budynków pensjonatowo - hotelowych o
dobrym standardzie wykończenia oraz od lokali mieszkalnych stanowiących część budynków mieszkalnych do
luksusowych budynków oferujących w pełni wykończone apartamenty o bardzo wysokim standardzie.
Po kilku latach stagnacji na początku roku 2006 roku drgnęło na rynku nieruchomości na Podhalu, a druga połowa
roku to znaczne oŜywienie. W 1997 roku schodziło wszystko nawet uwaŜane za drogie wówczas mieszkania z
nowego budownictwa w cenie 2 800 zł za 1m2. Obecnie rynek się ustabilizował, klienci są bardziej wymagający,
wiedzą czego oczekują i kupują mieszkania w nowym budownictwie nie uwaŜane za drogie w cenie 10000 – 15000
zł/m2 netto. W 1997 roku działkę w centrum Zakopanego moŜna było kupić za 40 $/m2 natomiast w 2003 roku w
Kościelisku ładne działki osiągały cenę100$/m2.
Na Podhalu zawsze warto było inwestować i nikt tu jeszcze nie stracił na inwestycji w nieruchomość. PodaŜ jest
stosunkowo mała, a rośnie popyt tworzony siłą nabywczą mieszkańców całej Polski i coraz większej rzeszy
cudzoziemców interesujących się tym pięknym zakątkiem naszego kraju. Coraz mniej jest do sprzedaŜy obiektów i
terenów w centrum Zakopanego. Rynek nieruchomości przeniósł się na obrzeŜa oraz do Kościeliska, Bukowiny
Tatrzańskiej, Czarnej Góry, Białki Tatrzańskiej - największego ostatnio na Podhalu centrum sportów zimowych.
Większość klientów zainteresowanych zakupem domu pyta o nowe obiekty. Jeśli juŜ ktoś zainteresuje się ofertą
starszego domu, to ma świadomość kosztów późniejszych remontów i modernizacji. Domy starsze znajdują
nabywców, jednak ceny uzyskiwane przez sprzedających są z reguły niŜsze niŜ oczekiwane. Inaczej wygląda
sytuacja, jeŜeli tego typu nieruchomość ma bardzo dobrą lokalizację. W takim przypadku z reguły sprzedający
uzyskują
wyŜszą
cenę,
ale
zwykle
budynek
taki
wymaga
wymiany
substancji.
Większość aktualnie przeprowadzanych transakcji w zakresie sprzedaŜy nieruchomości niezabudowanych ma
charakter inwestycji przyszłościowych. Jednak trzeba przyznać, Ŝe ze wszystkich form inwestowania w
nieruchomości zakup gruntu jest wbrew pozorom najtrudniejszy i najbardziej ryzykowny, szczególnie w okresie
wygasania terminów obowiązywania planów przestrzennego zagospodarowania miejscowości.
Rynek gruntów budowlanych – uwarunkowania, uczestnicy, rodzaje inwestycji
Z uwagi na brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie gminy Zakopane, uchwalenie
Parku Kulturowego Kotliny Zakopiańskiej powodującego moŜliwość zawieszenia wydawania warunków zabudowy w
odniesieniu to terenów leŜących w granicach tego parku korzystają gminy sąsiednie posiadające plany
zagospodarowania przestrzennego ( gmina Kościelisko, gmina Poronin, wieś Czarna Góra i wieś Jurgów w gminie
Bukowina Tatrzańska ) a w szczególności gmina Kościelisko na terenie której ceny działek budowlanych
niejednokrotnie przewyŜszają ceny działek w Zakopanem. Wysokie ceny lokali mieszkalnych na terenie
Zakopanego i Kościeliska powoduje iŜ znaczna część inwestorów preferuje nabycie gruntów i budowę budynków
mieszkalnych jednorodzinnych, wielorodzinnych bądź pensjonatowych.
Nie bez znaczenia pozostaje fakt iŜ na terenie gminy Kościelisko wprowadzany jest obecnie nowy plan
zagospodarowania przestrzennego znacznie poszerzający obszar terenów przeznaczonych pod zabudowę
mieszkaniowo - pensjonatową. Rada Gminy Kościelisko poprzez swoje uchwały narzuciła politykę przestrzenną
gminy w znacznym stopniu ograniczając i blokując moŜliwość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - dotyczy
apartamentowców. NajdroŜsze są oczywiście tereny w najbliŜszym sąsiedztwie Zakopanego jednakŜe tendencja
wzrostowa dotyczy równieŜ okolicznych wsi a w szczególności wsi Witów na terenie której w ubiegłym roku została
wybudowana krzesełkowa kolej linowa jak równieŜ wsi Dzianisz stanowiącej bardzo dobrą alternatywę w stosunku
do trochę przedroŜonych gruntów w Kościelisku.
Wśród nabywców gruntów na terenie gminy Kościelisko najliczniejszą grupę stanowią inwestorzy indywidualni,
którzy realizują inwestycje w zakresie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego pochodzący z róŜnych
rejonów Polski a w szczególności z województwa mazowieckiego. Kolejną
grupę inwestorów stanowią
deweloperzy oraz lokalni przedsiębiorcy chcący zaistnieć na lokalnym rynku oferującym apartamenty i lokale
mieszkalne. Zainteresowanie developerów i przedsiębiorców dotyczy przede wszystkim budownictwa
wielorodzinnego niskiej intensywności pomimo braku moŜliwości budowy takich obiektów na terenie gminy
Kościelisko. Inwestorzy omijają te przepisy poprzez sprzedaŜ lokali mieszkalnych na zasadzie sprzedaŜy udziałów
w całej nieruchomości ze wskazaniem do korzystania z konkretnego lokalu jak równieŜ poprzez zmianę sposobu
uŜytkowania nieruchomości po zakończeniu procesu budowy w celu ustanowienia odrębnej własności lokali.
Znaczną część inwestorów stanowią równieŜ inwestorzy indywidualni dokonujący zakupu w celach spekulacyjnych
mających nadzieję na realizację wysokich zysków w niedalekim horyzoncie czasowym wynikających z wysokiego
trendu wzrostowego cen gruntów na terenie gminy Kościelisko.
Analiza rynku – aktywność rynku, obroty, ceny
Zainteresowanie inwestowaniem w działki na terenie gminy Kościelisko było zawsze duŜe jednakŜe największy
wzrost nastąpił w 2006 roku i od tego czasu utrzymuje się na podobnym poziomie.
Stosunkowo największy wzrost liczby transakcji na poziomie 300 % nastąpił we wsi Witów wiąŜe się to z
uruchomieniem na przełomie 2006/2007 roku wyciągu krzesełkowego w centrum wsi oraz stosunkowo niskimi
cenami gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Aktualnie moŜna zaobserwować stabilizację w odniesieniu do liczby
zawieranych transakcji co jest konsekwencją spadku podaŜy na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych o
przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo – pensjonatową – w wyniku czego Rada Gminy Kościelisko
przystąpiła do opracowywania nowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Konsekwencją zwiększenia liczby transakcji jest znaczne
zwiększenie obrotów dokonywanych na rynku
nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym. Na terenie gminy Kościelisko w roku 2006 obrót
działkami budowlanymi zwiększył się o 460 % w stosunku do roku 2005 i wyniósł niewiele ponad 30 mln zł.
Analizując trzy pierwsze kwartały roku 2007 moŜna spodziewać się dalszego dynamicznego wzrostu obrotów,
nawet o 40 % w stosunku do roku 2006. Wzrost obrotów w 2007 roku jest w znacznej mierze konsekwencją
wzrostu cen nieruchomości gdyŜ poziom transakcji w tym roku będzie zbliŜony do roku ubiegłego.
Na wykresach poniŜej przedstawione zostały liczba transakcji, obrót oraz średnie ceny transakcyjne 1m2 działek
budowlanych w poszczególnych latach. Analizą zostały objęte wszystkie transakcje gruntami o przeznaczeniu
budowlanym – mieszkaniowym o powierzchniach od 400 do kilku tysięcy metrów kwadratowych. Znaczna liczba
transakcji znajduje się w przedziale poniŜej średniej są to transakcje nie do końca wiarygodne z uwagi na
prawdopodobieństwo zaniŜenia ceny w akcie notarialnym. Znaczny udział wśród kupujących grunty stanowią
osoby fizyczne spoza Podhala bądź spółki prawa handlowego, którzy nie są zainteresowani zaniŜaniem cen
transakcyjnych.
Średni poziom cen transakcyjnych w 2007 roku we wsi Kościelisko wyniósł około 450 zł jednakŜe rozrzut cen jest
znaczny i ceny wahają się w granicach od 200 – 1000 zł/m2 powierzchni działki. RównieŜ na terenie wsi Witów
poziom cen gruntów z 2005 roku w wysokości około 60 zł/m2 uległ znacznemu wzrostowi do około 100 zł/m2.
70
WITÓW I DZIANISZ
60
KOŚCIELISKO
50
40
30
20
10
0
2005
2006
09.2007
2007 PROGNOZA
Ilość transakcji działek budowlanych
40 mln zł
WITÓW I DZIANISZ
KOŚCIELISKO
30 mln zł
20 mln zł
10 mln zł
0 mln zł
2005
2006
09.2007
2007 PROGNOZA
Łączny obrót działkami budowlanymi
500 zł
KOŚCIELISKO
WITÓW I DZIANISZ
400 zł
300 zł
200 zł
100 zł
0 zł
2005
2006
Średnie ceny działek budowlanych
09.2007
Aktualnie w biurach pośrednictwa nieruchomości ceny ofertowe działek budowlanych na terenie wsi Kościelisko
kształtują się na poziomie około 1000 zł/m2, negocjowane są przy tym maksymalnie o 20 %.
W trakcie analizy transakcji stwierdzono równieŜ znaczny obrót gruntami
obowiązującym planie miejscowym pod tereny rolne, jednakŜe wprowadzone
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kościelisko
zabudowę. Ceny takich gruntów wahają się na poziomie około 200 – 400 zł/
transakcji grunty te nie stanowią działek budowlanych.
o przeznaczeniu w aktualnie
do nowopowstającego studium
jako tereny przeznaczone pod
m2 pomimo tego, Ŝe na dzień
Na wykresach poniŜej przedstawiony został trend wzrostu cen transakcyjnych działek budowlanych na terenie wsi
Kościelisko liczony metodą regresji liniowej - około 39 % w skali roku, oraz na terenie wsi Witów i Dzianisz – ok.
59% w skali roku.
a)
b)
Cena 1 mkw
Regresja liniow a
Liczba próbek
Cena 1 mkw
Regresja liniow a
Liczba próbek
54
417,2
19
82,9
52
50
450
90
48
46
400
40
38
60
36
250
34
32
200
15
70
Cena 1 mkw
Cena 1 mkw
300
16
58,24
14
38,56
13
50
12
40
11
30
150
28
26
100
24
22
50
0
Liczba próbek
241,61
Liczba próbek
350
42
17
80
44
278,63
18
30
10
20
9
10
8
0
2005-01-01-2005-12-31
2006-01-01-2006-12-31
2007-01-01-2007-12-31
2005-01-01-2005-12-31
2006-01-01-2006-12-31
2007-01-01-2007-12-31
Trend zmiany cen działek budowlanych: a) Kościelisko; b) Witów i Dzianisz
Trend wzrostu na poziomie 40 – 60 % w skali roku nie moŜe być przyjmowany jako prognoza wzrostu cen na
kolejne lata. Trend ten policzony został na bazie archiwalnych danych transakcyjnych z lat poprzednich i słuŜy
wyłącznie do celów poglądowych i informacyjnych.
Mocne i słabe strony inwestowania w grunty na terenie gminy Kościelisko
Popyt na nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową na terenie Podhala jest bardzo
duŜy, biorąc pod uwagę brak planu zagospodarowania przestrzennego na terenie miasta Zakopane oraz
utworzenie Parku Kulturowego Kotliny Zakopiańskiej wstrzymujące wydawanie decyzji WZ, moŜna prognozować
dalsze zainteresowanie przez inwestorów działkami na terenie gminy Kościelisko - a w szczególności wsi Witów i
Dzianisz, z uwagi na w miarę niskie ceny gruntów. Wzrost cen gruntów we wsi Kościelisko powinien ulec
wyhamowaniu, jednakŜe w dalszym ciągu moŜe się utrzymywać na wysokim poziomie przynajmniej kilkunastu
procent w skali roku. Nie obserwuje się zagroŜeń wynikających ze słabej płynności nieruchomości w odniesieniu do
terenów gminy Kościelisko z uwagi na bardzo duŜy popyt, jedyną barierą są wysokie ceny. Na terenie gminy
Kościelisko mało zadowalający jest poziom inwestycji w infrastrukturę techniczną oraz komunikacyjną, znaczna
część gminy nie posiada magistrali wodociągowej i kanalizacyjnej, a szerokość dróg dojazdowych i stan ich
nawierzchni pozostawia wiele do Ŝyczenia. Zaniepokojenie moŜe budzić równieŜ znaczący poziom zaangaŜowania
kapitału spekulacyjnego. Największym minusem inwestowania w grunty jest brak moŜliwości czerpania bieŜących
dochodów z inwestycji (w przeciwieństwie do inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych i lokali
mieszkalnych), jednakŜe aspekt ten równowaŜy moŜliwość osiągnięcia wysokiego zwrotu na wyłoŜonym kapitale w
nieodległym horyzoncie czasowym. Tak więc na chwilę obecną brak jest sygnałów o osłabieniu zainteresowania
gruntami budowlanymi.
Autor jest rzeczoznawcą majątkowym, analitykiem i doradcą rynku nieruchomości, członkiem zespołu mrn.pl
Szczegółowe analizy i opracowania o rynku nieruchomości moŜna zamawiać w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.
kontakt z autorem: Marek Suchodół, tel. Kom.: + 48 501 614 182