Pobierz jako PDF - Propertynews.pl

Transkrypt

R y n e k n i e r u c h o m o ś c i k o m e r c y j n y c h w Po l s c e
1
2014
tal
nowy por
High-tech
czy powrót
do korzeni?
Efekt Amazona
Turystyczna
zagadka
Centra handlowe | Biura| Magazyny | Hotele
spis treści
Kapitał
w nieruchomościach
Rynek nieruchomości komercyjnych
nad Wisłą wciąż kwitnie i nic nie wskazuje na
to, że dobra koniunktura szybko się skończy.
Deweloperzy planują nowe przedsięwzięcia,
a inwestorzy z całego świata chętnie lokują
kapitał w polskich centrach handlowych, biurowcach, obiektach magazynowych i coraz
częściej hotelowych.
RYN E K I N W E S T YC YJ NY
OFE BLOKADA
Choć nieruchomości komercyjne przyciągają nad Wisłę inwestorów instytucjonalnych
4-8
z całego świata, to podmiotów z polskim kapitałem można tu szukać ze świecą.
C E N T R A LO G I S T YC Z N E
EFEKT AMAZONA
Sektor nieruchomości logistyczno-magazynowych wyszedł z kryzysowego marazmu i wraca
do gry w wielkim stylu. „Efekt Amazona” może uplasować Polskę na szczycie listy
10-12
pożądanych lokalizacji przez firmy logistyczne. O KO W O KO
DAWKA TESTOSTERONU
Wywiad z Rafałem Bauerem, prezesem Próchnika. 14-17
T R E N DY
HIGH-TECH CZY POWRÓT DO KORZENI?
Jak długo centra handlowe będą działać w obecnym formacie? W jakim kierunku będą się
18-20
zmieniać i czy rozwój e-handlu rzeczywiście będzie zagrożeniem dla ich działalności?
C E N T R A H A N D LO W E
KRAKOWSKI HANDEL – TRUDNY, ALE ATRAKCYJNY
Kraków to jedno z ostatnich dużych miast na mapie Polski, które dzięki dużej
sile nabywczej mieszkańców i stosunkowo niskiemu nasyceniu nowoczesną
powierzchnią handlową stanowi atrakcyjny cel inwestycyjny. 22-25
T U RYS T YK A
TURYSTYCZNA ZAGADKA
Optymizmem napawa skala tych inwestycji. Wartość transakcji
w 2013 roku przekroczyła 3,4 mld euro – najwięcej od rekordowego 2006 roku. Specjaliści przekonują, że 2014 rok będzie
jeszcze lepszy – przekroczymy barierę 4 mld euro. Zastanawia
jednak fakt wciąż niewielkiej aktywności polskiego kapitału.
W dobie rosnącej konkurencji deweloperzy podejmują się
realizacji coraz trudniejszych projektów. Ich inwestycje to już
nie tylko sklepy, biura czy pokoje hotelowe, ale znaczące dla
rozwoju miast przedsięwzięcia, które zmieniają obraz ośrodków
i wpływają na jakość życia mieszkańców. Właśnie takie realizacje
mają za zadanie wyróżnić konkurs Top Inwestycje Komercyjne
w Przestrzeni Miejskiej, którego II edycja towarzyszy Europejskiemu Kongresowi Gospodarczemu w Katowicach.
Tegoroczny Kongres będzie doskonałą okazją do spojrzenia
na branżę w szerszym, europejskim wymiarze.
To właśnie z tej okazji oddajemy w Państwa ręce kolejne
wydanie Property Magazine.
Z życzeniami miłej lektury,
Małgorzata Burzec-Lewandowska
Robert Posytek
Analizując ostatnie dane dotyczące turystyki w Polsce, można odnieść wrażenie,
że jej rozwój utknął w martwym punkcie. Eksperci studzą jednak emocje
i prognozują, iż ten rok przyniesie lepsze wyniki i dla turystyki, i dla hotelarstwa. 26-29
C E N T R A KO N G R E S O W E
ROBI SIĘ CIASNO NA KONFERENCYJNEJ MAPIE POLSKI
Sektor MICE rozrasta się w Polsce z każdym rokiem. Do tej pory większość
spotkań i konferencji odbywała się w hotelach. Teraz do gry wchodzą
nowoczesne centra kongresowe.
30-33
T E R E NY I N W E S T YC YJ N E
STREFY DLA BIUR
Już od lipca ulgi związane z działalnością w strefach ekonomicznych zmniejszą się, co może
skutkować mniejszą aktywnością przedsiębiorców. O inwestycjach w strefach rozmawiamy
34-35
z Mirosławem Czarnikiem, prezesem Górnośląskiego Parku Przemysłowego. ARCHITEKTURA
BUDOWANIE TOŻSAMOŚCI
O kontekście w architekturze i nowych celach pracowni Sud Architekt
opowiadają Jocelyn Fillard i Nicolas Roques. 36-39
OPINIE
CZAS NA DESIGN
Jak duże znaczenie dla inwestorów obiektów i lokali komercyjnych
mają dziś architektura i design pytamy projektantów, a także architektów. 40-42
P R O J E K T P O D LU PĄ
INWESTYCJA PEŁNA WSPOMNIEŃ
Hala Koszyki to dziś jedynie pozostałości po architektonicznej perełce.
Wkrótce stanie się jednak przestrzenią łączącą historyczną zabudowę
z nowoczesnymi biurami i galerią handlową. 43-45
TO NIE SCIENCE FICTION – TO WARSAW SPIRE
Opracowanie:
www.PROPERTYNEWS.pl
Małgorzata Burzec-Lewandowska,
[email protected]
Robert Posytek, [email protected]
Joanna Budzaj, [email protected]
Cezary Szczepański, [email protected]
Anna Liszka, [email protected]
Emilia Wiśniewska, [email protected]
Co chwilę pojawiają się doniesienia o kolejnych biurowcach mających powstać
w pobliżu stacji metra Rondo Daszyńskiego w Warszawie. Największą uwagę
rynkowych graczy oraz warszawiaków przyciąga jednak Warsaw Spire.
wydawca: PTWP SA
Katowice Business Point ul. P. Ściegiennego 3,
40-114 Katowice, tel. 32 209 13 03, fax 32 253 06 77
Redakcja: www.propertynews.pl
00-695 Warszawa, ul. Nowogrodzka 47a,
tel. 22/ 550 69 19, fax 22/ 550 69 01
46-47
Rynek inwestycyjny
OFE blokada
Choć nieruchomości komercyjne przyciągają
nad Wisłę inwestorów instytucjonalnych
z całego świata, to podmiotów z polskim
kapitałem można tu szukać ze świecą.
Brakuje szczególnie Otwartych Funduszy
Emerytalnych.
Czekamy na rozwiązanie, być może zręczne połączenie FIZ
i rynku giełdowego, które uruchomi potencjał polskiego
rynku nieruchomości komercyjnych – mówi Marcin Mędrzecki,
Colliers International.
N
FOTO: materiały UM Łódź, materiały UM Kraków, materiały UM katowice
iewielka aktywność lokalnych podmiotów inwestycyjnych to podstawowy problem polskiego rynku
nieruchomości komercyjnych. Skalę zjawiska obrazuje 2013 rok, w którym miejscowi inwestorzy
przejęli aktywa za kwotę nieco powyżej 200 mln euro, a wartość
transakcji w sektorze opiewała w sumie na 3,4 mld euro.
– W Europie Zachodniej krajowe podmioty stanowią nawet
80 proc. rynku. U nas jest to zaledwie kilka procent. Podstawową,
choć nie jedyną przyczyną tego stanu rzeczy jest brak aktywności
polskich funduszy emerytalnych, co „zagwarantował” nam ustawodawca – tłumaczy Marcin Mędrzecki, Associate Director,
CEE Investment Services, Colliers International.
Polski kapitał reprezentują PZU, a także fundusze BPH, Arka
należąca do BZ WBK oraz Skarbiec. Aktywna jest także grupa
Kulczyk Silverstein Properties, będąca w rękach najbogatszego
Polaka – Jana Kulczyka, i nieruchomościowego potentata z USA
– Larry'ego Silversteina. Łącznie w 2013 roku instytucje te odpowiadały za 7 proc. wartości transakcji inwestycyjnych w kraju.
To niewiele, patrząc na aktywność podmiotów zagranicznych.
Nieruchomości na celowniku Zachodu
4
W ubiegłym roku polskie nieruchomości przejmowały głównie
grupy z kapitałem niemieckim (19 proc.), amerykańskim i brytyjskim
(po 18 proc.) czy też z Austrii i Szwecji (po 7 proc.). Zainteresowanie
wejściem do Polski wykazują także kolejne podmioty z Bliskiego
i Dalekiego Wschodu.
Polska kusi je przede wszystkim wyższymi stopami zwrotu w porównaniu do stabilnych rynków Wielkiej Brytanii czy Francji, jak
również bardzo dużym potencjałem dla dalszego rozwoju sektora.
Chodzi zarówno o wielkość i płynność rynku nieruchomości w stolicy, jak i też wzrost liczby wartościowych projektów komercyjnych
Więcej: www.propertynews.pl
Rynek inwestycyjny
Znaczna część naszej działalności będzie się skupiać na zakupach istniejących obiektów dla funduszy emerytalnych, firmowych,
a także środków państwowych z krajów azjatyckich, Zatoki Perskiej, USA, Kanady i niektórych państw Unii Europejskiej
– wyjaśnia Mieczysław Godzisz, Hines Polska.
w miastach regionalnych, a także poza wielkimi aglomeracjami.
Kluczowa jest także rosnąca liczba transakcji poza Warszawą.
Zainteresowanie to potwierdza Mieczysław Godzisz, prezes
zarządu polskiego oddziału amerykańskiej firmy Hines, która
pracuje nad nowym funduszem dedykowanym inwestycjom
w naszym kraju. – Znaczna część naszej działalności będzie się
skupiać na zakupach istniejących obiektów dla funduszy emerytalnych, firmowych, a także środków państwowych z krajów
azjatyckich, Zatoki Perskiej, USA, Kanady i niektórych państw
Unii Europejskiej – zapowiada. Podkreśla, że zadaniem Hinesa
będzie przede wszystkim poprawa efektywności budynków, poprzez ich modernizację i ubieganie się o certyfikaty energetyczne.
Marcin Mędrzecki zauważa, że choć brakuje dużych podmiotów inwestycyjnych, Polacy też są zainteresowani takimi
aktywami. Zgodnie z ostatnimi badaniami przeprowadzonymi
dla Deutsche Banku, aż 44 proc. naszych rodaków uważa,
że nieruchomości są najbardziej zyskowną formą inwestycji.
– Najczęściej chodzi o niewielkie projekty komercyjne, na
przykład małe centra handlowe lub nieruchomości wynajmowane w całości przez operatorów spożywczych, przejmowane
na własną rękę przez indywidualnych inwestorów – tłumaczy.
Mowa o obiektach, których wartość wynosi kilka milionów
euro, a których w Polsce jest nawet kilka tysięcy.
– Przy tego typu inwestycjach można oczekiwać wieloletniego
zwrotu z zainwestowanego kapitału na poziomie 7-9 proc., przy
relatywnie niewielkim zaangażowaniu ze strony inwestora –
tłumaczy przedstawiciel Colliers International.
W dobie niskich stóp procentowych, a także sprzyjającej
sytuacji na rynku, nieruchomości wydają się dobrą i bezpieczną alternatywą inwestycyjną. Dlaczego więc polskie fundusze
nie korzystają z szansy, jaką oferują swoim rodakom fundusze
niemieckie czy norweskie?
5
Rynek inwestycyjny
Zbudowanie platformy skupiającej inwestorów zagranicznych, połączonej z rozwojem oraz stabilizacją rodzimych inwestorów
instytucjonalnych, powinno zaowocować zwiększeniem zaangażowania polskiego kapitału na krajowym rynku nieruchomości
– deklaruje Mirosław Januszko, inwestor zajmujący się pozyskiwaniem środków od podmiotów instytucjonalnych.
Inwestycyjna bariera
6
W wielu krajach Europy Zachodniej źródłem kapitału
dla funduszy nieruchomościowych są odpowiedniki polskiego OFE. Jednak u nas instytucje te są na tym gruncie
zupełnie nieaktywne. Winne temu jest prawo, a dokładnie
artykuł 141 ustawy o organizacji i funkcjonowaniu funduszy
emerytalnych. Zgodnie z obecnymi przepisami, fundusze
mogą angażować środki na rynku nieruchomości jedynie
pośrednio, kupując: akcje, jednostki uczestnictwa lub certyfikaty inwestycyjne funduszy inwestycyjnych działających
na rynku nieruchomości oraz listy zastawne.
OFE nie korzystają jednak z już istniejącej struktury
typu FIZ (Fundusz Inwestycyjny Zamknięty). Jest to związane przede wszystkim z ich konstrukcją. – Ramy prawne
i podatkowe funkcjonowania zamkniętych funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez TFI nie są złe, ale najczęściej
instytucje te działają w niewielkiej skali, są przeznaczone
dla wąskiej grupy inwestorów i mają ograniczony horyzont
czasowy. Aby osiągnąć dobre zwroty z inwestycji, potrzeba
więc dużo szczęścia – likwidacja funduszu musi nastąpić
podczas dobrej koniunktury, a tego nie sposób przewidzieć przy jego zakładaniu – tłumaczy ekspert Colliers
International.
Jednak co najważniejsze, tego typu inwestycje są negatywnie oceniane przez Komisję Nadzoru Finansowego, w opinii
której nie gwarantują maksymalnego stopnia bezpieczeństwa
kapitału, nie dają lub mają ograniczone możliwości wyjścia
z inwestycji w dowolnym momencie, nie są objęte kontrolą
nadzoru finansowego oraz cechują się niejasną wyceną certyfikatów.
OFE stawiają na giełdę
OFE, chcąc czerpać zyski na rynku nieruchomości, robią to
pośrednio, inwestując w spółki deweloperskie notowane na GPW.
Mirosław Januszko, inwestor zajmujący się pozyskiwaniem
kapitału od podmiotów instytucjonalnych, mówi, że fundusze
pozytywnie oceniają tego typu zaangażowanie. Decyduje o tym
transparentność giełdowych spółek, inwestycje w złotówkach
i wynikający z tego brak ryzyka związanego z wahaniami kursowymi oraz zyski z obrotu akcjami na zadowalającym poziomie.
Rynek inwestycyjny
8
Atutem inwestowania przez OFE na giełdzie jest też względnie duża łatwość wyjścia z inwestycji – popyt na akcje utrzymuje się na pewnym poziomie, a OFE mogą w każdej chwili
odsprzedać część swoich udziałów i zrealizować zyski. Takie
działanie nie jest np. możliwe w przypadku zakupu certyfikatów w zamkniętych funduszach inwestycyjnych, tworzonych
przez podmioty na określony czas i, jak dotąd, opartych przede
wszystkim na realizacji zysków przy sprzedaży nieruchomości.
Czy w świetle tego istnieje szansa na zwiększenie zaangażowania kapitału krajowych OFE na rynku nieruchomości
komercyjnych? Pewnym rozwiązaniem mógłby być REIT
(Real Estate Investment Trust). W Polsce jest to wciąż nieobecny mechanizm inwestycyjny, dla którego główną barierą
jest brak regulacji prawnych i odpowiedniego ustawodawstwa.
Wielką zaletą funduszy REIT jest gwarancja regularnej wypłaty dywidendy. Jeśli większość przychodów nie zostanie
wypłacona w takiej formie, wówczas zostaną one podwójnie
opodatkowane. Po drugie – ich głównego źródła przychodu
nie stanowi sprzedaż nieruchomości, ale czynsze i długoterminowy wynajem powierzchni biurowych, usługowych czy
też handlowych.
Mechanizm w tym kształcie mógłby przyciągnąć kapitał
OFE, ale także innych inwestorów instytucjonalnych.
Mirosław Januszko przekonuje, że w najbliższym czasie na
rynku może pojawić się podmiot, którego oferta trafi w potrzeby
tego typu odbiorców. – Zbudowanie platformy skupiającej
inwestorów zagranicznych i połączonej z rozwojem oraz stabilizacją rodzimych inwestorów instytucjonalnych powinno
zaowocować zwiększeniem zaangażowania polskiego kapitału
na rodzimym rynku nieruchomości – deklaruje Januszko.
Jeśli chodzi o regulacje prawne, z punktu widzenia inwestycyjnego możliwe jest tu wykorzystanie struktury FIZ. –
Czekamy na rozwiązanie, być może zręczne połączenie FIZ
i rynku giełdowego, które uruchomi potencjał polskiego rynku
nieruchomości komercyjnych – mówi Marcin Mędrzecki.
Bardzo skuteczne może być zatem stworzenie FIZ-u, działającego w ramach Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych
notowanego na giełdzie. W ten sposób polski rynek nieruchomości wykorzysta ponad 150 mld złotych wciąż obecnych na
kontach OFE, jak i dziesiątki miliardów złotych na kontach
polskich przedsiębiorców i podmiotów instytucjonalnych.
W jakie projekty tego typu mechanizmy mogą inwestować? – Dziś
w Polsce możemy znaleźć bardzo dużą liczbę perspektywicznych
i atrakcyjnie zlokalizowanych aktywów, które pewnym nakładem
finansowym można dopasować do nowoczesnych standardów,
podwyższyć np. właściwości energetyczne i czerpać z takich inwestycji akceptowalne przez inwestorów zwroty – tłumaczy Mirosław
Januszko.
Kto pierwszy, ten lepszy
Z potencjału polskiego rynku doskonale zdają sobie sprawę
zarówno już istniejące TFI, jak i prywatni inwestorzy. Dlatego też
obecnie toczy się swoisty wyścig z czasem. Ten podmiot, który
jako pierwszy przygotuje ofertę spełniającą potrzeby inwestorów,
będzie w stanie przyciągnąć poważny kapitał. O jakiej skali mówimy? Obecnie nie można tego określić, jednak dla uzyskania
wyników zadowalających z punktu widzenia działania takich
mechanizmów wystarczy początkowo kilkadziesiąt milionów
euro. Dalej zadziałać może efekt skali.
Spośród podmiotów zainteresowanych realizacją tego typu pomysłów wymienia się m.in. towarzystwa funduszy inwestycyjnych,
takie jak: Altus, AgioFunds oraz Skarbiec. Ich przedstawiciele
deklarują stworzenie struktury typu FIZ, zarabiającej na czynszach
biurowych i handlowych. Skarbiec TFI w dalszej perspektywie
planuje wejść ze swoim produktem na giełdę.
Według ekspertów, potencjalna, polska struktura nie musi
wcale walczyć z potężnymi funduszami zza granicy. Na rynku
istnieje bowiem wiele nisz, które można zagospodarować. Dlatego
też kluczowe staje się stworzenie mechanizmu, który pozwoli
na zaangażowanie kapitału OFE i zainteresuje Towarzystwa
Emerytalne. Pierwsze takie rozwiązania mogą pojawić się jeszcze
w tym roku.
Czy OFE staną się aktywnymi i istotnymi graczami na rynku inwestycyjnym? Najbliższe miesiące pokażą, jak dużymi
funduszami będą dysponowały. Wciąż jednak nieruchomości
mogą pozostać dla nich bezpieczną formą lokowania kapitału,
pozwalającą na uzupełnienie agresywnej strategii opartej na
obrocie akcjami spółek giełdowych.
Centra logistyczne
Efekt Amazona
FOTO: Shutterstock
Sektor nieruchomości magazynowych wyszedł z kryzysowego marazmu i wraca do gry w wielkim
stylu. „Efekt Amazona” może uplasować Polskę na szczycie listy pożądanych lokalizacji przez firmy
logistyczne w regionie Europy Środkowej.
D
10
o tej pory w Polsce wybudowano około 8 mln mkw.
magazynów. Wśród głównych grup najemców tej
powierzchni czołową pozycję zajmują firmy logistyczne. – Ta branża stanowi od 30 do 50 proc.
całego popytu. To ona dominuje na rynku i od niej w dużej
mierze zależy jego kondycja – tłumaczy Paweł Nosal, Associate
Director w Dziale Powierzchni Magazynowych i Logistycznych,
Colliers International.
I to właśnie za jej sprawą w ostatnim czasie tak dużo się działo.
Aktywne były takie firmy jak DHL (40 tys. mkw.) czy Raben
(50 tys. mkw.).
Sytuacja na polskim rynku nie jest jednak niczym nadzwyczajnym. Rok 2013 upłynął w całej Europie pod znakiem ekspansji
najemców logistycznych. Ich aktywność, zgodnie z szacunkami
CBRE, zwiększyła się o 50 proc. Analitycy przyczynę tak szyb-
kiego rozwoju upatrują w poprawiającej się sytuacji gospodarczej
Europy, spadkach kosztów związanych z prowadzeniem usług,
ale przede wszystkim w błyskawicznie rozwijającym się sektorze
e-commerce. Znaczące inwestycje podejmuje między innymi
firma Amazon, która zajmie 200 tys. mkw. w dwóch centrach
dystrybucyjnych w naszym kraju.
Logistyka powtórzy sukces BPO?
Zdaniem Pawła Nosala, Polska ma obecnie bardzo dużą
szansę na przyciągnięcie wielu nowych firm logistycznych.
– Intensywna rozbudowa infrastruktury transportowej w ostatnich latach powoduje, że opłaca się inwestować nad Wisłą
i wysyłać stąd zamówienia do krajów Europy Zachodniej.
Dzięki temu możliwa jest szybka ich realizacja, przy jednoczesnym obniżeniu kosztów operacyjnych – tłumaczy analityk.
FOTO: materiały inwestorA
Centra logistyczne
Polska ma bardzo dużą szansę na przyciągnięcie wielu nowych
firm logistycznych - uważa Paweł Nosal, Colliers International.
Operatorzy muszą dopasować się do wymagań stawianych przez
klientów, zwłaszcza jeśli chodzi o technologie i innowacje
- mówi Monika Hapter, DB Schenker.
Do innych atutów Polski należą także niższe koszty funkcjonowania połączone z wysoko wykwalifikowaną kadrą
pracowniczą. Jednocześnie bardzo dużą aktywność w przyciąganiu zagranicznych firm wykazują deweloperzy realizujący
tu swoje projekty, miasta oraz instytucje pokroju PAIiIZ.
O skuteczności ich działań może świadczyć m.in. próba
zachęcenia spółki Amazon do realizacji czwartego centrum
logistycznego.
Wciąż jednak najlepszym argumentem dla zagranicznych
graczy pozostaje możliwość inwestowania na terenach specjalnych stref ekonomicznych. Nieoceniony jest również
efekt synergii wynikający z dużej liczby nowych inwestycji. – Wpływa to na atrakcyjność lokalizacji dla kolejnych
inwestorów – tłumaczy Radosław T. Krochta, wiceprezes
zarządu MLP Group SA.
Za rozwojem ilościowym nowej powierzchni magazynowej
w Polsce podąża też jej jakość i dopasowanie do indywidualnych
potrzeb najemcy. Jak zgodnie twierdzą analitycy, deweloperzy
i przede wszystkim ostateczni klienci, jest ona na światowym
poziomie.
– Nie ma żadnych problemów z zastosowaniem najnowocześniejszych technologii przez najemców wynajmujących powierzchnie w parkach magazynowych, choć należy
pamiętać, że różne firmy mają różne wymagania, które są
możliwe do spełnienia jedynie podczas inwestycji typu built-to-suit. Często okazuje się to również tańsze niż przearanżowanie istniejącej już powierzchni – tłumaczy Nosal.
Słowa analityka potwierdza Radosław Krochta. – Każda spółka ma indywidualne wymagania, którym staramy się zawsze
sprostać. W zależności od potrzeb konieczne może być zastosowanie urządzeń chłodniczych, podwyższenie parametrów
przeciwpożarowych, zwiększenie mocy elektrycznej lub liczby
ramp przeładunkowych. Szczegóły ustalamy z klientem, ale są
to dla nas standardowe działania w ramach realizacji projektu
„szytego na miarę” – dodaje przedstawiciel MLP.
Bardzo konkretne wymagania odnośnie wynajmowanej
powierzchni ma m.in. DHL Express. – Firma użytkuje obiekty
specjalistyczne, wyposażone w odpowiednią infrastrukturę
i urządzenia techniczne, o odpowiedniej konstrukcji i spełniające konkretne funkcje logistyczne. Takie obiekty nie są
niestety dostępne na rynku, a te istniejące nie spełniają tych
warunków, dlatego za każdym razem są budowane według
naszych wskazań lub są modyfikowane – komentuje Tomasz
Buraś, prezes zarządu DHL Express.
Jak zauważa Monika Hapter, kierownik rozwoju logistyki
w DB Schenker, operatorzy muszą dopasować się do wymagań
stawianych przez klientów, zwłaszcza jeśli chodzi o technologie
i innowacje. – Z drugiej strony kontrakty zawierane są zazwyczaj
11
Centra logistyczne
mających na celu obsługę nadwyżek towaru lub produktów
zwróconych przez klientów. Zarówno branża e-commerce,
jak i logistyka zwrotów wymagają od operatorów inwestycji
w nowoczesne systemy informatyczne – tłumaczy kierownik
rozwoju logistyki w DB Schenker.
I wreszcie dochodzimy do segmentu rynku, który w Polsce
jeszcze raczkuje, ale doświadczenia Europy Zachodniej wyraźnie pokazują, że tu także tkwi potencjał – „small business
unit”. W naszym kraju coraz wyraźniej widać brak projektów
magazynowych dla małych i średnich przedsiębiorstw. – To
utrudnia rozwój wielu najemców, zainteresowanych powierzchnią magazynową mniejszą niż 1000 mkw. – przekonuje przedstawiciel Colliers International. Największe perspektywy dla
realizacji takich inwestycji są w okolicy dużych aglomeracji,
takich jak Warszawa czy Kraków.
Obecnie przez granicę w Korczowej przejeżdża 450 ciężarówek
dziennie. Ruch wzrośnie, kiedy drogowcy dokończą budowę
autostrady A4 - prognozuje Andrzej Rosiński, EAST A4 Logistic Park.
na okres nie dłuższy niż 3 lata, a to nie ułatwia inwestowania
w obiekty zaawansowane technologicznie – dodaje Harper.
Kluczem do osiągnięcia porozumienia jest otwarcie się na
potrzeby klientów i elastyczne podejście do ich oczekiwań.
– W branży magazynowej deweloper nie osiągnie sukcesu,
jeśli jego najemcy nie będą zadowoleni z obsługi zarówno na
etapie finalizacji kontraktu, jak i jego realizacji – podsumowuje
Paweł Nosal.
Perspektywy
12
Polski rynek logistyczny ma przed sobą bardzo duże możliwości rozwoju, a to pozwala deweloperom z optymizmem
patrzeć w przyszłość. Chodzi tu m.in. o inwestycje przeznaczone dla klientów z Niemiec, regionu Europy Środkowej
czy Rosji. – W naszej ocenie szczególnie segment przesyłek
międzynarodowych odznacza się dwucyfrowym wskaźnikiem
wzrostu. Dla nas to okazja do nowych inwestycji i zupełnie
nowych szans na rynku. Zdecydowanie planujemy rozwój
naszej infrastruktury w perspektywie średnio- i długoterminowej – tłumaczy prezes DHL Express.
Kolejnym czynnikiem stymulującym inwestycje magazynowe
jest potencjał drzemiący w e-commerce. Dziś jest to sektor
słabo rozwinięty, jednak ma przed sobą olbrzymie możliwości
rozwoju. – Z e-commerce związany jest także inny ciekawy
obszar, czyli logistyka zwrotów – ogół procesów logistycznych
Branża magazynowa dynamicznie rozwija się na Dolnym
Śląsku, w centralnej Polsce, Wielkopolsce, a także w okolicach
każdej większej aglomeracji. O tym oczywiście zdecydował
popyt, ale co ze wschodem Polski? Czy tu też jest miejsce
na inwestycje tego typu? – Jedyny obszar, w którym ciągle
odczuwalne są braki w infrastrukturze, to wschodnia część
kraju. Co prawda, pojawiają się tam bardzo interesujące
projekty logistyczne, jednak nadal nie pokrywają one w pełni
zapotrzebowania – odpowiada Monika Hapter.
Jednym z nich jest EAST A4 Logistic Park – kompleks
logistyczny powstający w pobliżu przejścia granicznego
z Ukrainą w Korczowej. – Projekt adresowany jest do firm
z całej Europy, a w szczególności tych, które przed dostarczeniem towarów na Ukrainę czy inne rynki wschodnie
będą chciały magazynować, konfekcjonować czy skorzystać
z dostępnych usług logistycznych jeszcze na terenie Unii
Europejskiej – mówi Andrzej Rosiński, prezes zarządu
spółki realizującej inwestycję.
Obecnie przez granicę w Korczowej codziennie przejeżdża
450 ciężarówek. Ruch ten zdecydowanie wzrośnie, kiedy
drogowcy dokończą budowę autostrady A4. – Mamy już
najemców zainteresowanych obiektem. Firmy zajmujące się
dystrybucją na wschodnie rynki, oferując usługi dystrybucji
krajowej i międzynarodowej, będą mogły realizować u nas
kompleksowe zlecenia – od magazynowania, przez pakowanie
przesyłek, etykietowanie, foliowanie, po przygotowywanie
zestawów promocyjnych do sprzedaży. Popyt na takie usługi
szybko rośnie – ocenia Rosiński.
Czy w świetle tych czynników branżę czeka kolejny boom?
W 2013 roku do użytku oddano około 350 tys. mkw. powierzchni magazynowej. To niewiele, biorąc pod uwagę
rekordową aktywność najemców sięgającą ponad 2 mln
mkw. Ruch, zapoczątkowany dużymi inwestycjami m.in.
Amazona czy Castoramy, zdaniem analityków ma bardzo
dobrą perspektywę do przekształcenia się w długoterminowy
trend. Niezagospodarowany wschód Polski w połączeniu
z dużym zapotrzebowaniem na powierzchnie typu SBU
będzie w stanie uzupełnić tradycyjne inwestycje logistyczne,
by zachować w najbliższych latach roczną podaż przekraczającą 500 tys. mkw.
Kierunek: wschód
Oko w oko
Dawka
Rafał Bauer
Karierę zawodowa rozpoczął w 1992 roku jako doradca
prezesa Powszechnego Banku Kredytowego SA.
W latach 2002-2004 pełnił funkcję prezesa sieci
wypożyczalni Hollywood Video Sp z o.o.,
a w okresie 1999-2003 prezesa firmy
Sokółka Okna i Drzwi SA.
Od lat związany jest z branżą odzieżową.
Od 2004 do 2006 roku, jako prezes Wólczanki,
przeprowadzał restrukturyzację spółki,
likwidując część zaplecza produkcyjnego i koncentrując
jej funkcjonowanie na działalności detalicznej.
W latach 2006-2008 (CEO Vistula & Wólczanka SA)
był autorem fuzji spółek Vistula SA i Wólczanka SA,
reklamowanej pierwszą w Polsce kampanią
z udziałem hollywoodzkiej gwiazdy, Pierce'a Brosnana.
W 2008 roku zasłynął jako autor skutecznego
przejęcia w drodze wezwania spółki W.Kruk SA.
W 2009 roku, będąc CEO Black Lion NFI SA, powołał
do życia projekt architektoniczno-deweloperski,
polegający na zagospodarowaniu przestrzeni miejskiej
na terenie warszawskiej dzielnicy Praga - Soho Factory.
Od 2013 roku pełni funkcję prezesa zarządu
Próchnik SA, która jest właścicielem firmy Rage Age.
Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego.
Ukończył Wydział Nauk Ekonomicznych
uzyskując tytuł magistra ekonomii
o specjalności ekonometria.
Od 2010 roku prowadzi autorski blog – Rafał Bauer
- o biznesie bez ściemy, w którym komentuje bieżące
wydarzenia, nie tylko natury ekonomicznej.
Jego hobby to: historia, nurkowanie,
żeglarstwo (sternik jachtowy)
i motocykle (licencja wyścigowa B).
14
FOTO: Piotr waniorek/żelazna studio
Rafał Bauer jest też wykładowcą dla słuchaczy
na Uniwersytecie Warszawskim, Warszawskim
Instytucie Bankowości, Gdańskiej Akademii Bankowej
oraz Wyższej Szkole Zarządzania i Przedsiębiorczości.
Oko w oko
testosteronu
Biznesowej odwagi i wyobraźni z pewnością mu nie brakuje. Chce odbudować potęgę giełdowego
Próchnika i inwestuje w śmiały projekt na warszawskiej Pradze. To nie jest rozmówca na krótki
wywiad.
Idąc na spotkanie z Panem mijałam bilbordy z udziałem Orlando
Blooma, reklamujące wiosenną kolekcję Próchnika. Czyżby złamał
Pan dane sobie słowo, że po słynnej sesji z Piercem Brosnanem
nigdy więcej nie zaangażuje do kampanii hollywoodzkiej gwiazdy?
Pewne rozwiązania są dobre tylko raz. Przygotowując kampanię dla Próchnika, przyglądałem się różnym twarzom i trafiłem
na modela, który był uderzająco podobny do Blooma. Długo
zastanawiałem się, czy warto go zaangażować. Wreszcie uznałem, że wyjątkowo pasuje do koncepcji naszej reklamy, a jeśli
dodatkowo wzbudzi ciekawość u odbiorcy, tym lepiej. Zresztą,
Orlando wygląda dziś dużo gorzej, niż w swoich najlepszych
latach...
Czyli udało się osiągnąć zamierzony efekt i to tańszym kosztem.
To pojęcie wysokich kosztów jest względne, bo pozyskanie
do naszej reklamy Pierce’a Brosnana okazało się tańsze niż
zatrudnienie Macieja Zakościelnego. A wszystko udało się
sfinalizować, ponieważ był to kontrakt oparty na relacjach towarzyskich. Zresztą, żadna agencja nie podjęłaby się wówczas
tego zadania.
Wybór Pierce’a Brosnana wiązał się głównie z tym, że potrzebowałem mocnego zaakcentowania fuzji Vistuli i Wólczanki,
czegoś, co wyróżniłoby tę spółkę spośród innych.
Zarzekałem się potem, że nie zaangażuję już hollywoodzkiej gwiazdy. Dlaczego? Bo w Polsce liczy się tylko pierwsze
miejsce na pudle. Drugie i trzecie, nie mówiąc o pozostałych,
zajmują Ci, którzy przegrali z posiadaczem pierwszego miejsca.
I dlatego pewne rozwiązania są dobre na raz. Proszę zwrócić
uwagę, że jeden z banków miał w swoich reklamach tyle znanych z Hollywood twarzy, że pojawienie się każdej kolejnej
nie zaskakiwało już odbiorców. Nie wiem co na to badania,
ale moim zdaniem najlepszy efekt dało zatrudnienie Chucka
Norrisa. Choć gwiazda tego aktora już mocno przygasła, stał
się symbolem memów, co doskonale wykorzystano w kampanii.
A’ propos sukcesu. Jaki ma Pan pomysł na rozwój swojego „najmłodszego dziecka” - marki Rage Age?
Brand żyje wtedy, gdy ma nie tyle klienta, co fana. „Rejdż” ma
fanów coraz więcej i to mnie przede wszystkim cieszy. Marka
urodziła się z naszej wspólnej pasji i determinacji. Chcieliśmy
z Rafałem Czapulem stworzyć drogą, ekskluzywną, polską
sieć i... cieszę się, że rynek nam na to pozwolił. Miernikiem
jest kilkanaście milionów sprzedaży osiągniętych w ubiegłym
roku. Oczywiście ma to się nijak do imponujących wyników
Reserved, ale nasz segment rynku jest znacznie trudniejszy.
Sprzedaż kurtki za 5 tysięcy i 500 złotych to nie to samo.
Rage Age to prestiżowa marka. Do tej pory nie wyprodukowaliśmy większej serii niż 50 sztuk. To oznacza, że poczynione
5 lat temu założenia udało się, choć z dużym trudem, zrealizować. Najbardziej mnie cieszy, że udało się utrzymać rebeliancki
charakter. „Rejdż” nie jest dla każdego, i siłą rzeczy narzuca
szereg ograniczeń i to w tym segmencie, w którym potocznie
się uważa, że za pieniądze można wszystko.
Powiedział Pan kiedyś, że nie wierzy w marki tylko damskie lub
tylko męskie. Tak więc 8. marca Rage Age zyskał swój pierwszy sklep
z kolekcją dla kobiet w poznańskim Starym Browarze...
Rage Age powstał jako marka o bardzo silnym „genotypie męskim”, z dużą dawką testosteronu. Pewna publicystka
uznała nawet, że charakterystyczne wyeksponowanie guzika
na zewnętrznej części rozporka powinno być karalne, bo jest
to element szowinistyczny.
Od początku uważałem, że Rage Age powinien być marką
damsko-męską, jednak Rafał Czapul był zdecydowanie przeciwny. Długo zajęło mi przekonanie go do zmiany zdania, ale
dzisiaj wiem, że po prostu dojrzewał do tej decyzji. Ale warto
było poczekać. Damski „Rejdż” ma „to coś” co jest odbiciem
talentu Rafała.
Dziś trudno znaleźć rzeczy tylko męskie lub tylko damskie.
Role się mieszają. Obszar między sacrum i profanum niestety
się zmniejszył. Na naszej szerokości geograficznej całkowicie
„wyparował” tzw. rycerski duch i te wszystkie obyczaje, że kobiecie
ustępuje się miejsca, płaci za nią w restauracji itp. U 25-latków
i młodszych osób są to już wręcz absurdy, których nikt nie rozumie. Potrzeba stawiania kobiety na piedestale zanika, a szkoda.
Za to mężczyźni zaczęli chyba bardziej zwracać uwagę na swój
wygląd, zmienili podejście do mody i stali się mniej konserwatywni?
Z tego akurat bardzo się cieszę. W Polsce kobiety zawsze dbały
o siebie i przykładały wagę do wyglądu. W tej chwili sytuacja
się odwraca. Na pewno dokonał się pewien skok kulturowy
i trzeba to odzwierciedlać w kolekcjach.
W latach 90. taką wielką cezurą było dla mężczyzn włożenie
białych spodni, ponieważ pojawiały się wątpliwości, czy nie
15
Soho rozwinęło się
wyłącznie dzięki animowaniu
projektu jako całości.
Choć świadomie
zdecydowaliśmy się
na promowanie przestrzeni
kreatywnej i sponsorowanie
niektórych wydarzeń
zamiast nachalnego
reklamowania
deweloperki, cel był
znacznie szerszy
niż reklama.
wyglądają w nich mało męsko. Dziś, jeśli facet zaczyna o siebie
dbać, stawia sobie dużo mniej ograniczeń niż kobieta. Tak więc
w kolekcjach Próchnika jest coraz więcej kolorów, które nie
wzbudzają już emocji jako niemęskie. Próchnik jest zresztą od
początku istnienia marką nie tylko męską. Wszelkie prochowce,
modne w czasach PRL-u, były właśnie tej marki.
A jak dziś miewa się marka Próchnik?
W tym roku będziemy kontynuować dotychczasową politykę
rozwoju firmy. Mamy 38 salonów w całej Polsce. Planujemy
kilkanaście otwarć, ale jaki będzie podział ilościowy dla Rage
Age i Próchnika, rozstrzygnie się w ciągu najbliższych miesięcy.
Sieć Rage Age składa się obecnie z siedmiu lokalizacji w naszym kraju i jednej w Mediolanie.
Co do dalszych planów rozwoju, to w czasach kiedy Władimir
Władimirowicz zmienia granice, możliwe jest wszystko. A ponieważ zajmuje się też innymi projektami, muszę na moje plany
patrzeć z szerszej perspektywy. Nikt z nas nie wie, co się będzie
działo za rok czy za dwa lata. Różnica polega jednak na tym,
że gdyby w styczniu tego roku zapytać o to, co może wpłynąć
na rynek detaliczny i ktoś powiedziałby wojna, zostałby uznany
za wariata. Dziś już nie. I jakkolwiek nie uważam, że rosyjskie
czołgi mogłyby zagrozić naszym granicom, to sam fakt, że
gdzieś tam jeżdżą, wpływa na samopoczucie. Dziś nie możemy
robić zakupów tak samo radośnie, jak powiedzmy w styczniu.
16
Ma Pan także projekt deweloperski Soho Factory. Czy budowa apartamentowców to już ostatni etap inwestycji na warszawskiej Pradze?
Wiele lat temu pracując w Londynie, wylądowałem w Docklands (dawna dzielnica przemysłowa, część dzisiejszej Canary
Wharh - przyp. red.) i zakochałem się w nowoczesnym wyko-
rzystaniu industrialnej przestrzeni. Warszawa nie oferuje zbyt
wielu takich miejsc, tak więc teren na Pradze, z jego „genius
loci”, strasznie mnie kusił.
Inspiracją do stworzenia nastroju miejsca i zdobywania przestrzeni przez sztukę była de facto dzielnica Meetapacking
District i Highline Park w Nowym Jorku (zrewitalizowane
tereny przebiegu dawnej trasy kolejowej wzdłuż wybrzeża
rzeki Hudson. Inwestycja podniosła na tyle rangę miejsca, iż
w okolicy masowo zaczęły powstawać nowe apartamentowce –
przyp. red.). Staraliśmy się stworzyć obszar dzielnicy kreatywnej,
gdzie animacja terenu polega na rewitalizacji poszczególnych
budynków i organizacji w nich: galerii sztuki, siedzib firm, czy
też miejsc, w których można organizować wydarzenia masowe
takie jak: pokazy mody, koncerty czy spektakle teatralne.
Ta przestrzeń jest już całkowicie zagospodarowana, czy jest jeszcze
miejsce dla nowych najemców?
Mamy już najemców, wśród nich: Black Lion Fund, redakcję
magazynu Male Men, galerie Leto i Piktogram, Akademię
Kulinarną Whirpool, kilka pracowni architektonicznych, w tym
słynne już WWA, szkołę VIAMODA, palarnię kawy, Muzeum
Neonów, a także prowadzoną autorsko przez Mateusza Gesslera
restaurację Warszawa Wschodnia. Wolnych powierzchni już
praktycznie nie ma. Dawne hale produkcyjne otrzymały nowe
funkcje, a w ich otoczeniu powoli rośnie osiedle mieszkaniowe.
Soho rozwinęło się wyłącznie dzięki animowaniu projektu jako
całości. Choć świadomie zdecydowaliśmy się na promowanie
przestrzeni kreatywnej i sponsorowanie niektórych wydarzeń
zamiast nachalnego reklamowania deweloperki, cel był znacznie szerszy niż wyłącznie promocja osiedla. Przez kilka lat,
budowaliśmy markę Soho, unikając typowej dla deweloperów
komunikacji w stylu „zamieszkaj w cichej dolince” itp. Naszym
celem, który udało się zrealizować, było stworzenie subdzielnicy,
której nastrój będzie zapraszał do mieszkania wszystkich tych,
którzy czują się dobrze na naszych wydarzeniach, albo korzystają
z usług na miejscu tworzących klimat Soho. Bardzo mnie cieszy,
że konsekwentna realizacja tej strategii dzisiaj owocuje bardzo
dobrą sprzedażą mieszkań.
FOTO:materiały inwestorA
Oko w oko
Oko w oko
Takie podejście do projektu nie jest tanie. Czy poniesione nakłady
zaczęły się już zwracać?
To zależy od punktu widzenia. Jeśli posłużymy się matematyką,
można powiedzieć, iż nakłady niemalże się zwróciły. Jeśli zauważymy, że dzięki tym nakładom „zapyziały” teren przy ul. Mińskiej 25
zamienił się w trakcyjny projekt, możemy z powodzeniem uznać,
że już nieźle zarobiliśmy.
Jeszcze cztery lata temu desperacko poszukiwałem partnerów
do realizacji tego przedsięwzięcia. Teraz z chętnymi do współpracy
nie ma najmniejszego problemu, a Soho spotyka się z pełnym
uznaniem zawodowców z branży nieruchomościowej. Ale jeszcze
nieco ponad rok temu, Mateusz Gessler bił się z myślami, czy aby
na pewno na Pradze pojawi się odpowiednia liczba gości. Pomysł,
aby część restauracji działała 24 godziny na dobę, wydawał się
wówczas karkołomny. Dzisiaj Warszawa Wschodnia jest jednym
z niewielu miejsc, w których w nocy można zjeść porządny posiłek.
Pozornie ryzykowna koncepcja nie tylko współtworzyła nimb
kultowej już dzisiaj restauracji, ale na dodatek odczarowała Pragę
i przełamała stereotyp negatywnego myślenia o Pradze – teraz
każdy taksówkarz wie, że o 3.00 w nocy można przyjechać na obiad
do Soho. Ale to już „wisienka na torcie” tworzonym przez setki
wydarzeń, wystawy w galeriach czy takie akcje jak Noc Muzeów
realizowane wspólnie z Muzeum Neonów, kiedy odwiedziło nas
ponad 18 tysięcy warszawiaków.
REKLAMA
Chciałby Pan, żeby to właśnie Soho było Pana wizytówką?
Miałem już różne wizytówki, posiadanie takiej, która stanie
się częścią miasta na dziesięciolecia lub dłużej, to miła odmiana.
Jakieś plany inwestycyjne na przyszłość?
W tej chwili zajmuję się raczej szlifowaniem posiadanych
aktywów i jeśli mam być szczery, to bliżej mi do ograniczania
niż rozwijania działalności biznesowej.
Brak dobrych pomysłów?
Wprost przeciwnie. Raczej brak motywacji do tego, aby je
realizować kosztem bliskich. W miarę upływu czasu wydajność
spada, a więc należy pracować więcej. To zaś oznacza jeszcze
mniej czasu dla rodziny. Truizm, ale o jego prawdziwości przekona się każdy, kto stanie przed wyborem sposobu samorealizacji.
Kryzys wieku średniego?
Być może, ale jeśli w jego efekcie dzieci widują tatę częściej
w domu, to nie jest chyba wielki dramat. Próchnik wymaga
jeszcze wiele pracy, więc jest się na czym koncentrować. Postawiliśmy tu sobie ambitne cele i będę naprawdę dumny, jeśli
uda się je zrealizować.
Dziękuję za rozmowę
Trendy
High-tech
czy powrót do korzeni?
Jak długo centra handlowe będą działać w obecnym formacie? W jakim kierunku będą się
zmieniać i czy rozwój e-handlu będzie rzeczywiście zagrożeniem dla ich działalności?
18
Nie tylko zakupy
Coraz więcej konsumentów chce robić zakupy w internecie.
Liczba klientów e-sklepów zwiększa się na całym świecie,
także w Polsce. Zdaniem ekspertów Deloitte, e-handel rośnie
w naszym kraju w tempie ponad 20 proc. rocznie.
Deweloperzy centrów handlowych nie zmienią tego trendu, ale mogą wykreować inne powody, dla których bywanie
w galeriach będzie potrzebne.
Dlatego dzisiejsze obiekty handlowe to już nie tylko
mozaika sklepów, ale także miejsca spędzania wolnego czasu:
w kinie, fitness klubie, restauracji, na pokazie mody czy – jak
w przypadku niektórych placówek – na wystawach, koncertach,
prelekcjach i warsztatach. O przykłady nietrudno. Funkcje
kulturalne już od dawna pełni poznański Stary Browar. Z kolei
w lutym br. w Galerii Bronowice swój oddział otworzyło
Muzeum Narodowe w Krakowie. To pierwsza placówka tego
typu, która zdecydowała się prezentować swoje ekspozycje
w galerii handlowej.
Coraz więcej centrów decyduje się też na rozbudowę stref
do spędzania wolnego czasu, np. części gastronomicznych.
FOTO: shutterSTOCK
C
entra handlowe bardzo szybko „uwiodły” Polaków.
Społeczeństwo na dorobku to klienci idealni, których potrzeby okazały się tak duże, że wskaźnik
nasycenia powierzchnią centrów w naszym kraju
przewyższył już średnią europejską. Jak wynika z raportu firmy
JLL, osiągnął bowiem wartość 224 mkw. na 1000 mieszkańców, wobec 191 mkw. w Europie. A będzie jeszcze wyższy.
W I kw. 2014 r. otwarto w Polsce trzy centra handlowe:
Atrium Felicity w Lublinie, Galerię Amber w Kaliszu oraz
Galerię Siedlce.
Teraz w całej Polsce w budowie jest 20 centrów handlowych,
m.in. Sukcesja w Łodzi (45 000 mkw.), Galeria Warmińska
w Olsztynie (41 500 mkw.) czy Tarasy Zamkowe w Lublinie
(38 000 mkw.), a osiem kolejnych jest rozbudowywanych.
Profil centrów handlowych – zarówno tych nowych, jak
i funkcjonujących od wielu lat – stale się jednak modyfikuje.
Decydują o tym zmieniające się oczekiwania klientów co do
funkcji tych obiektów, plany ekspansji sieci handlowych –
ciągle pojawiają się nowi operatorzy, a inni znikają z rynku
lub zmniejszają liczbę sklepów – ale przede wszystkim rozwój
handlu w internecie.
Trendy
Informacja o spersonalizowanych promocjach, wraz z rekomendowaną stylizacją przygotowaną na podstawie wcześniej wykonanych zakupów czy też informacji udostępnionych poprzez media
społecznościowe, będzie wyświetlana, zanim klient zdecyduje się
wejść do danego showroomu – opowiada.
Jak mówi ekspertka z Colliersa, bierne do tej pory powierzchnie
ścian na korytarzach zostaną zastąpione wielkogabarytowymi
wyświetlaczami, które już od wejścia do obiektu będą zachęcały
do przeżycia przygody, przy jednoczesnej realizacji wcześniej
założonych celów. Przedefiniowana zostanie także rola sprzedawcy, który przybierze postać eksperta czy stylisty, pomagającego
klientowi w zakupach.
Większe sklepy, mniejsze magazyny
W ubiegłym roku warszawska Galeria Mokotów wydzieliła
specjalny obszar, tworząc tzw. Aleję Smaków. W tym roku lokalizację i remodeling przechodzi food court w warszawskim
centrum handlowym Blue City.
Miejsca te zyskują nie tylko nowe funkcje, ale wyróżniają się
także projektem aranżacji. Bo w coraz bardziej estetyzującym się
świecie, deweloperzy starają się też dostarczać klientom więcej
ciekawie zaaranżowanej przestrzeni.
Wszystko to spowoduje, że w przyszłości galerie handlowe staną
się showroomami i centrami rozrywki, pozwalającymi miło spędzić
czas oraz – dzięki ekranom dotykowym − wirtualnie przymierzyć
czy dotknąć dany produkt. – Po dokonaniu wyboru i zapłaceniu,
np. za pomocą smartfona, zakupiony towar będzie dostarczany pod
wskazany adres. To z kolei przełoży się na proporcje wynajmowanych powierzchni – dodaje specjalistka Colliers International.
Jak mówi Dominika Jędrak, zwiększy się przestrzeń umożliwiająca pokazanie szerszego asortymentu, a zmniejszeniu ulegnie
część magazynowa. Tę rolę przejmą centralne magazyny z dobrze
zorganizowanymi systemami konfekcjonowania i dostarczania
produktów bezpośrednio do drzwi konsumenta. – Możemy ztem
liczyć na rozwój systemów informatycznych i logistycznych –
podsumowuje.
Show, Fun, Experience, Excitement
Najsilniejszym trendem jest i będzie jednak łączenie klasycznych
zakupów z technologią cyfrową. W ubiegłym roku firma ECE
wyposażyła swoje dwa centra handlowe w Hamburgu i Essen
w takie rozwiązania, jak wirtualne plansze zabaw dla dzieci czy
ogromne, ledowe ściany (Mall Wall), dzięki którym klienci mogą
nie tylko interaktywnie uzyskiwać informacje o bieżącej ofercie
centrum, ale też grać w gry.
– Te rozwiązania, które najlepiej się sprawdzą, będą stosowane
także w innych obiektach – zapowiada Sven Könnecke, Manager
Public Relations Corporate Communications w ECE.
Takie technologie wdraża też coraz więcej najemców.
Dariusz Gocławski, architekt z pracowni A+D Retail Store
Design, podkreśla, że już dziś przy projektowaniu sklepu należy
uwzględnić kanał e-commerce.
Tendencję tę podkreślają też eksperci analizujący rozwój rynku
handlowego. Dominika Jędrak z Colliers International uważa, że
integracja zakupów internetowych z punktami handlowymi oraz
mediami społecznościowymi jest nieunikniona.
− Za pośrednictwem smartfona bądź tabletu nowoczesny konsument będzie nawigowany po galerii, w zależności od celu wizyty.
Integracja zakupów internetowych z punktami handlowymi oraz
mediami społecznościowymi jest nieunikniona – mówi
Dominika Jędrak, Colliers International.
19
Trendy
Dariusz Stolarczyk, członek zarządu ds. operacji w Ruch
SA, uważa ponadto, że takie sklepy jak Tesco czy Carrefour
będą wywierały coraz większą presję na zarządców obiektów
handlowych, by na parkingach powstawały punkty odbioru
zamówionych on-line zakupów.
− Będzie to trochę przypominało fastfoodowe drive-through. Bez konieczności szukania miejsca do parkowania czy
nawet wysiadania z samochodu. Klient będzie mógł podjechać
samochodem do takiego punktu, a pracownik obsługi zapakuje
mu zakupy do bagażnika. Natomiast sklepy specjalistyczne
będą rozwijały strefy odbioru zamówień w miejscu sprzedaży.
Zmieni się jednak sposób zatowarowania sklepu, do kilku sztuk
produktów – zapowiada. To wydarzy się już na przestrzeni
najbliższych lat. A co czeka nas za kolejne 10-15 lat?
Trudno znaleźć chętnego do nakreślenia przyszłości centrów
handlowych za kilkadziesiąt lat. Większość ekspertów jest jednak zgodnych, że obiekty te nie znikną z miejskiego krajobrazu
i pozostaną dochodowe, bo doświadczenie zakupów w „realu”
dla wielu z nas jest po prostu przyjemnością.
Zakres współpracy sklepów stacjonarnych z wirtualnymi
dojdzie jednak do maksimum. Sieci wykorzystają telefony,
skrzynki mailowe, TV, radio jak to tylko możliwe, by przyciągnąć
naszą uwagę. Przechodząc obok sklepu czy galerii, będziemy
dostawać precyzyjnie skrojone na nasze potrzeby ogłoszenie
reklamowe – mówi Dariusz Gocławski.
Z drugiej strony, zdaniem ekspertów będą się tworzyć miejsca
alternatywne dla nowoczesnego, naszpikowanego technologiami
handlu. Rewolucja w tym segmencie będzie też bowiem polegać
na powrocie do korzeni. Już dziś w trakcie realizacji są miejsca
typu Hala Koszyki w Warszawie, która jest pewnego rodzaju
„powrotem do przeszłości”.
Miejsce centrów handlowych, jakie znamy dziś, zajmą zatem
obiekty typu „Chelsea Market”, targi slow food czy garażówki
– jednym słowem handel odbywający się na mniejszą skalę, ale
generujący większy średni rachunek i nieporównywalnie większą
swobodę w wydawaniu pieniędzy. Dzisiejsi inwestorzy galerii
będą być może inwestować w offowe lofty z cyklicznymi targami
śniadaniowymi czy garażówkami z designerskimi artykułami
i krótkimi seriami produktów.
20
Sklepy typu Tesco czy Carrefour będą wywierały coraz większą
presję na zarządców obiektów handlowych, by na parkingach
powstawały punkty odbioru zamówionych on-line zakupów
– mówi Dariusz Stolarczyk, Ruch SA.
FOTO: shutterstock, materiały inwestorA
Wizja przyszłości
Centra handlowe
Krakowski handel
– trudny, ale atrakcyjny
Kraków i Warszawa to dwa najbardziej obiecujące rynki
pod kątem realizacji projektów handlowych w Polsce
- mówi Krzysztof Giemza, Echo Investment.
W
22
stolicy Małopolski działa obecnie kilkanaście
dużych centrów handlowych, parki handlowe,
wolnostojące obiekty wielkopowierzchniowe
oraz centrum outletowe. Najnowszą inwestycją jest zbudowana przez Immochan i otwarta w listopadzie
ubiegłego roku Galeria Bronowice. To jednak, jak zgodnie
twierdzą eksperci, nie wyczerpuje potencjału lokalizacji. – Kraków i Warszawa to obecnie dwa najbardziej obiecujące rynki
pod kątem realizacji projektów handlowych w Polsce – twierdzi Krzysztof Giemza, dyrektor działu centrów handlowych
w Echo Investment SA.
Okazję tę chcą wykorzystać deweloperzy i planują kolejne
przedsięwzięcia. Nie mają jednak łatwego zadania. Po pierwsze, obecny klimat na rynku nie daje gwarancji opłacalności
inwestycji. Po drugie, władze Krakowa niezbyt przychylnym
okiem patrzą na ich zamierzenia.
W długofalowej perspektywie na lokalnym rynku handlowym
widzimy miejsce dla dużych formatów
- podkreśla Edyta Potera, JLL.
Do ostatniego etapu wyścigu o zagospodarowanie rynkowych nisz na mapie wielkopowierzchniowego handlu
w Krakowie stanęli: Mayland RE z centrum handlowym
Serenada, Valad wspólnie z Unibail-Rodamco i planami
rozbudowy CH Krokus, a w końcu Echo Investment, które
chciało przebudować dawny hotel Cracovia na śródmiejską
galerię handlową, ale zrezygnowało z tych planów na rzecz
biurowca.
– W długofalowej perspektywie na lokalnym rynku handlowym widzimy miejsce dla dużych formatów. Oczywiście,
wszystko zależy od bieżącej sytuacji rynkowej. Warto jednak
zauważyć, że są to w dzisiejszych czasach projekty trudne do
realizacji, ponieważ rynek staje się coraz bardziej nasycony
i konkurencyjny, a sam proces tzw. dojrzewania centrum
wydłużył się nawet do 2 lat – mówi Edyta Potera, dyrektor
w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL.
Kraków to jedno z ostatnich dużych miast na mapie Polski, które dzięki dużej sile nabywczej
mieszkańców i stosunkowo niskiemu nasyceniu nowoczesną powierzchnią handlową stanowi
atrakcyjny cel inwestycyjny. Realizacja kolejnych projektów nie jest tu jednak tak oczywista.
FOTO: Paweł Pawłowski / żelazna studio
Centra handlowe
Stawiamy m.in. na ofertę rozrywkową i dobrze dobrane marki modowe - mówi Maciej Kiełbicki, Mayland Real Estate.
Kto pierwszy, ten lepszy?
Najbliżej realizacji jest położone w północno-wschodniej
części Krakowa centrum handlowe Serenada. Inwestycja, która
dostarczy 40 tys. mkw. powierzchni handlowej, ma prawomocne pozwolenie na budowę i jest skomercjalizowana w 40
proc. Deweloper, Mayland RE, prowadzi ostatnie rozmowy
z partnerem branżowym, który sfinansuje przedsięwzięcie.
Mayland nie ma jednak łatwego zadania, ponieważ w sąsiedztwie jego inwestycji działa CH Krokus, które ma zostać zmodernizowane oraz rozbudowane o 50 tys. mkw.
powierzchni. Właściciel galerii, spółka Valad Europe, poinformowała ostatnio, że porozumiała się w sprawie inwestycji z prawdziwym gigantem europejskiego rynku centrów
handlowych – firmą Unibail-Rodamco. Tu jednak nie ma
jeszcze pozwolenia na budowę.
Ta lokalizacja kusi deweloperów, ponieważ nasycenie po
wierzchnią handlową jest tu o 15 proc. mniejsze niż w pozostałych
rejonach miasta. – Jednocześnie mieszka tu 70 proc. populacji
miasta, która ma do dyspozycji tylko połowę dostępnej w całej
aglomeracji powierzchni handlowej – tłumaczy Maciej Kiełbicki,
dyrektor zarządzający firmą Mayland Real Estate.
Innym atutem lokalizacji przy al. Gen. Bora Komorowskiego
jest jej biurowy charakter. – Dlatego mocny akcent stawiamy na
strefę food court, której tam brakuje. Zdecydowaliśmy się na jej
powiększenie, w stosunku do poprzednich planów, o 1,6-2 tys.
mkw. Będzie miała w sumie około 4 tys. mkw. Stawiamy także na
ofertę rozrywkową i dobrze dobrane marki modowe – przekonuje
Maciej Kiełbicki.
Budowa Serenady ma się rozpocząć jeszcze w tym roku.
Harmonogram rozbudowy Krokusa nie jest jeszcze znany.
23
Centra handlowe
Samorządowcy wskazują konkretne lokalizacje: rejon
os. Kliny Południe i węzła Sidzina, ul. Tadeusza Śliwiaka
i trasy wylotowej w kierunku Olkusza.
Według Elżbiety Koterby podstawowym problemem, jaki
uniemożliwia realizację inwestycji handlowych w centrum,
są konsekwencje związane ze wzrostem ruchu kołowego.
Pojawia się również argument o obronie interesów lokalnych
kupców. Ta polityka odbiła się na planach Echo Investment,
związanych z dawnym hotelem Cracovia.
Przedstawiciel kieleckiego dewelopera przekonywał, że
strefowanie handlu ogranicza rozwój miasta. – To anachronizm. Obiekty na obrzeżach są potrzebne, ale nie mogą
stanowić jedynej alternatywy. Handel od zawsze pełnił
role miasto- i centrotwórcze – przekonywał Krzysztof
Giemza. Echo Investment zdecydowało się wystąpić do
Trybunału Konstytucyjnego ze skargą dotyczącą wpisania
do ewidencji zabytków budynku byłego hotelu Cracovia,
ale jednocześnie zaproponowało miastu inną formę zagospodarowania nieruchomości – biurowiec.
Polityka Krakowa zakłada lokalizację nowych centrów handlu
wielkopowierzchniowego poza śródmieściem - zwraca uwagę
Elżbieta Koterba, zastępca prezydenta Miasta Krakowa
ds. rozwoju miasta.
Elżbieta Koterba, zastępca Prezydenta Miasta Krakowa ds. Rozwoju Miasta, mówi, że polityka miasta zakłada
lokalizację nowych centrów handlu wielkopowierzchniowego poza śródmieściem, wskazując obrzeża miasta jako
potencjalne miejsca realizacji tego typu funkcji. Dodaje,
że takie funkcje mogą być z powodzeniem realizowane
w oparciu o dotychczasową lub rozbudowywaną sieć obiektów handlowych oraz nowe obiekty mogące obsługiwać tak
mieszkańców Krakowa, jak i gmin sąsiednich.
Sprawą otwartą pozostaje odpowiedź na pytanie: czy deweloperzy przystaną na warunki władz i zdecydują się na realizację
projektów handlowych na obrzeżach miasta? Zdaniem Edyty
Potery, wszystko będzie zależeć od sytuacji rynkowej i wyników
analiz realizowanych pod kątem siły nabywczej i zachowań
konsumenckich.
Przyszłość lokalnego rynku handlowego to jednak nie
tylko duże centra handlowe, uzupełnione o ofertę gastronomiczną i zapewniające miejsce rozrywki. – Obecnie
w Krakowie największą perspektywę rozwoju mają centra typu
convenience, czyli przeznaczone do szybkich zakupów w drodze
do lub z pracy. Uzupełnieniem oferty mogą być parki handlowe,
z dobrze dobranym zestawem najemców – tłumaczy dyrektor
w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL.
Duże szanse na powodzenie mają także modernizacje i rozbudowy już istniejących centrów handlowych.
W tym przypadku obiekty mają już bazę stałych klientów. Potrzebują jednak unowocześnienia i lepszego
dopasowania oferty do potrzeb mieszkańców Krakowa.
Nasycenie powierzchnią handlową w największych miastach w Polsce
Aglomeracja
Nasycenie* obecne
Nasycenie* w budowie
Wskaźnik pustostanów
w proc.**
Czynsze typu prime
(w euro za mkw. miesięcznie)***
Poznań
612
20
5,8
40-45
Wrocław
584
12
5,0
47-55
Trójmiasto
507
0
4,3
40-43
Łódź
490
46
1,5
50-55
Kraków
486
0
4,9
42-47
Warszawa
437
4
1,5
85-100
Szczecin
421
0
2,3
40-43
Konurbacja Katowicka
420
10
3,2
42-55
* Nasycenie powierzchnią centrów handlowych (mkw./1000 mieszkańców) ** Wskaźnik pustostanów w centrach handlowych, stan na koniec 2013 r.
***Czynsze za lokal o pow. ok. 100 mkw. z kategorii moda i dodatki, w wiodącym centrum handlowym w regionie
24
FOTO: um kraków
Realna alternatywa
Centra handlowe
FOTO: materiały inwestora
Tak miała wyglądać Galeria Cracovia (wizualizacja)
Pomysł na ulice
Zarówno eksperci, jak i przedstawiciele władz miasta wskazują
na niezwykle ciekawy, aczkolwiek obecnie niezagospodarowany,
segment rynku – ulice handlowe.
– Kraków to, obok Warszawy, najbardziej perspektywiczne
miejsce dla rozwoju handlu przy głównych ulicach. Niestety, w porównaniu do krajów zachodnioeuropejskich, Polska jest wciąż na
wczesnym etapie rozwoju ulic handlowych – zaznacza Edyta Potera.
Stolica Małopolski, szczególnie w obszarze historycznego
centrum, jest bardzo istotną destynacją turystyczną. Zgodnie
z danymi Małopolskiej Organizacji Turystycznej, w 2013 roku
odwiedziło ją 9,25 mln gości (o 300 tys. więcej niż w 2012 roku).
Wydali łącznie 4,8 mld zł. To łakomy kąsek, szczególnie dla znanych marek modowych.
Pomysł na tworzenie prawdziwych ulic handlowych, choć nie nowy,
wciąż pozostaje jednak w sferze marzeń. Problemy tkwią głównie
w braku lokali spełniających kryteria najemców, konieczności poprawy stanu technicznego budynku, braku wpływu na sąsiedztwo
oraz niejasnym stanie prawnym nieruchomości. Konieczna jest
także inicjatywa miasta.
– W perspektywie kilku lat stolica Małopolski ma szansę na
znaczący rozwój ulic handlowych, jako że tak usytuowane lokale
nie stanowią bezpośredniej konkurencji dla centrów handlowych,
a przez najemców są traktowane jako dodatkowy kanał sprzedaży
i dystrybucji towarów – tłumaczy przedstawicielka JLL.
Zdanie eksperta potwierdzają przedstawiciele miasta, wskazując
na perspektywiczne lokalizacje w pobliżu historycznego rynku. Galeria Serenada (wizualizacja)
25
Turystyka
Turystyczna zagadka
P
26
olska branża turystyczna rozwija się z każdym
rokiem. Rośnie baza obiektów noclegowych, jak
i jakość usług. W styczniu 2014 roku w kraju
działało 2280 skategoryzowanych hoteli – o 67
więcej niż rok wcześniej.
Jednak 2013 roku właściciele hoteli w Polsce nie zaliczą
do najlepszych. Według danych STR Global, przychody
tych obiektów spadły średnio o ok. 5 proc. rok do roku,
a średnia cena za nocleg o blisko 10 proc. Największe spadki odnotowano we Wrocławiu, w Warszawie i Poznaniu.
Najmniejsze w Krakowie i Trójmieście.
– Rok 2013 charakteryzował się bardzo słabym pierwszym półroczem – spadki RevPAR w niektórych miastach
były dwucyfrowe – i zdecydowanie lepszymi wynikami w II
połowie roku. Dane te porównujemy jednak do rekordowego
2012 roku – okresu Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej
UEFA Euro 2012 – zwraca uwagę Janusz Mitulski, partner
w firmie Horwath HTL oraz wiceprezes Izby Gospodarczej
Hotelarstwa Polskiego.
Niestety, mało optymistyczne wydają się także ubiegłoroczne wpływy z turystyki odprowadzane do budżetu
państwa. W 2013 roku branża turystyczna dołożyła do
polskiego PKB 85,7 mld zł, co stanowiło jedynie 5,3 proc.
wszystkich składowych wobec 6 proc. w 2012 roku. Odejmując środki pochodzące np. z usług budowlanych związanych
z tworzeniem nowych miejsc noclegowych, sama turystyka
wygenerowała do PKB mniej niż połowę tej sumy – 34,7
mld zł, czyli tylko 2,1 proc.
Według danych World Travel & Tourism Council, taki
wynik jest nie tylko poniżej średniej europejskiej, ale też
niektórych krajów w regionie. Czy to oznacza, że rozwój
polskiej turystyki zatrzymał się? Niekoniecznie.
Jest potencjał, potrzebna promocja
World Travel & Tourism Council prognozuje, że w tym
roku ogólna liczba miejsc pracy stworzonych dzięki turystom
w Polsce ma wzrosnąć do ponad 800 tys., a branża po raz
pierwszy zasili PKB kwotą 90 mld zł.
FOTO: shutterstock
Analizując ostatnie dane dotyczące turystyki w Polsce, można odnieść wrażenie, że jej rozwój
utknął w martwym punkcie. Eksperci studzą jednak emocje i prognozują, że ten rok przyniesie
lepsze wyniki i dla turystyki, i dla hotelarstwa. W dłuższej perspektywie „z pomocą” przyjdą
nam zaś turyści z Azji i Ameryki Łacińskiej.
FOTO: paweł pawłowski/żelazna studio
Turystyka
SPA & wellness to magnes dla turystów poza letnim sezonem
– mówi Marta Chełkowska
Urząd Marszałkowski Województwa Pomorskiego.
Już w ubiegłym roku – jak wynika z danych Ministerstwa Sportu i Turystyki – liczba zagranicznych turystów
odwiedzających Polskę była wyższa o 7 proc. rok do roku
i wyniosła ok. 15,8 mln osób. Ich wydatki wzrosły o 11,5
proc. i sięgnęły ok. 39,8 mld zł.
– Jeśli dodamy do tego informację ogłoszoną przez
portal Zoover, że Kraków został uznany najlepszym miastem w Europie dla turystów, bijąc m.in. Rzym, Wenecję
i Sewillę, to widzimy, że zaczynamy odczuwać pozytywne
efekty UEFA Euro 2012 – zwraca uwagę Janusz Mitulski.
To wszystko przekłada się na obłożenie – w 2013 roku
wskaźnik ten wzrósł przeciętnie o 5,5 proc. – pokazują
dane STR Global.
Powyższe dane są dowodem na to, że w branży turystycznej w Polsce tkwi wielki potencjał i że warto w nią
inwestować. Co jednak zrobić, by ów potencjał zamienić
na świetne wyniki i wysokie obroty w hotelach? Zacznijmy
od promocji.
Sezon przez cały rok
Przedstawiciele wielu regionów inwestują w promocję
tej dziedziny gospodarki. Tak jest na przykład na Pomorzu,
gdzie samorząd województwa jest reprezentowany w za-
kresie marketingu działań turystycznych przez Pomorską
Regionalną Organizację Turystyczną, która skupia 85 podmiotów. – To szczególnie istotne, bo dzięki temu współpracujemy bezpośrednio z branżą – 500 firmami z całego
woj. pomorskiego – mówi Marta Chełkowska, dyrektor
Departamentu Turystyki i Promocji, Urzędu Marszałkowskiego Województwa Pomorskiego.
Promocja i ścisła współpraca przynoszą efekty. W ostatnim sezonie letnim hotele w Trójmieście przeżyły wręcz
oblężenie nie tylko ze strony znanych już tam turystów
z Obwodu Kaliningradzkiego, ale także Norwegów.
Z sukcesem promowana jest tu nie tylko typowa turystyka
wypoczynkowa, ale także wydarzenia kulturalne, oferta
medyczna i SPA & wellness. – Te ostatnie dziedziny to
magnes dla turystów poza letnim sezonem – mówi Marta
Chełkowska.
Bo promocja to jedno. Słabą stroną ruchu turystycznego
w naszym kraju ciągle pozostaje jednak sezonowość.
Jak mówił na spotkaniu poświęconym lokalnej turystyce
szef Regionalnej Organizacji Turystycznej w Olsztynie
dr Jarosław Klimczuk, średnia długość pobytu turystów
na Mazurach to 2-3 dni. W tym czasie goście korzystają
z ofert hotelowych, np. basenu, czy SPA, jeżdżą konno,
rowerami, a potem... zaczynają się nudzić. Dlatego nie
wydłużają pobytu. Aby zostawali w hotelach przynajmniej
na tydzień, a żeglarze schodzili z łodzi na ląd i zostawiali
tam pieniądze, zdaniem Klimczuka trzeba zbudować szeroką sieć produktów turystycznych. Te, które są teraz, nie
są wystarczające i zadowalające.
Jak podkreślają eksperci, szansa na wydłużenie sezonu
leży też między innymi w turystyce kulturowej. Polska
jest skansenem zabytków militarnych i architektury wielu
pokoleń, pozwalających stworzyć atrakcyjną ofertę dla
turystów krajowych i zagranicznych.
Kierunek: Wschód
Wszystkie te elementy turystyki są reklamowane przez nasz
kraj na całym świecie, nawet w bardzo dalekich rejonach, np.
na rynku chińskim i japońskim. Daleki Wschód to zresztą
najnowszy kierunek promocji Polski. Polska Organizacja
Turystyczna dzięki funduszom unijnym rozpoczęła pierwszą
azjatycką kampanię reklamującą walory turystyczne Polski. Ma
ona kosztować 50 mln zł. Aż 85 proc. nakładów skierowane
zostanie na wypromowanie Polski w Chinach, pozostałe 15
proc. na Indonezję i Japonię.
Bo – jak pokazują dane WTTC – to właśnie turyści z Azji
i Ameryki Łacińskiej najbardziej przyczyniają się do rozwoju
branży turystycznej na świecie. Jak podaje ta organizacja, udział
turystyki na świecie w PKB wzrośnie do 2022 roku do poziomu
10,3 proc. Będzie to spowodowane głównie intensywnym rozwojem turystyki w krajach azjatyckich. Liczba samych turystów
z Chin wrosła z 31 mln w 2005 roku do 83 mln w 2012 roku.
Wydatki, jakie ponieśli turyści z Chin, wzrosły z ok. 22 mld
dol. w 2005 roku do 102 mld dol. w 2012 roku, powodując, iż
pobili Niemców i Amerykanów – dotychczasowych liderów
statystyki związanych z wydatkami turystów.
Jak było w Polsce? Do naszego kraju w 2005 roku przyjechało 13 tys. turystów z Chin, a w 2011 roku liczba ta
27
Turystyka
zwiększyła się do 33 tys osób. Na tle innych krajów UE
(Francję w 2011 roku odwiedziło 730 tys. Chińczyków,
Niemcy – 636 tys., Szwajcarię – 453 tys., a Austrię – 243
tys.) wypadamy niestety bardzo blado. To pokazuje, jak
duży jest potencjał w tym zakresie.
Typowa reklama Polski przynosi rezultaty. Po sukcesie
Euro 2012 polskie miasta przekonały się jednak, że jedną
z najskuteczniejszych form promocji na świecie jest organizacja
międzynarodowych imprez.
Pokazał to również ubiegłoroczny Kongres Klimatyczny
w Warszawie, dzięki któremu hotele miały duże obłożenie,
a pokoje były sprzedawane po bardzo wysokich cenach. –
Dodatkowo Kongres miał wpływ na lepsze wyniki hoteli już
w październiku, gdyż wiele osób w obawie o brak pokoi i ich
wysokie ceny, przełożyło swoje wyjazdy właśnie na październik
– zwraca uwagę Janusz Mitulski.
Jedna impreza to jednak za mało – mimo Kongresu hotele
w Warszawie nie odrobiły strat z pierwszego półrocza i wiele
z nich zakończyło rok z wynikiem poniżej tego, jaki osiągnęło
w 2012 roku.
Aby w 2022 roku stać się gospodarzem Zimowych Igrzysk
Olimpijskich, wysiłki podejmuje teraz Kraków. I liczy na zyski.
Jak mówił w jednym z wywiadów Filip Szatanik, zastępca
dyrektora Wydziału Informacji, Promocji i Turystyki Urzędu
Miasta Krakowa, miasto tylko marketingowo spodziewa się
zarobić około 300 mln zł.
Na rozwój turystyki biznesowej stawiają też Katowice, gdzie
powstaje największy obiekt konferencyjny w Polsce – Międzynarodowe Centrum Kongresowe. To szansa na organizację
wielkich imprez promujących i region, i Polskę.
To wszystko stwarza dobre warunki dla rozwoju nowych
projektów hotelarskich.
– Dzięki popularności Polski za granicą, kolejnym sportowym imprezom o randze międzynarodowej, które będą odbywać
się w naszym kraju, obiektom kongresowym uruchamianych
w największych miastach i przede wszystkim – stabilnemu
wzrostowi gospodarczemu – możemy liczyć na napływ obcokrajowców rosnący o 5-7 proc. rok do roku. Jeśli to nastąpi, to
ceny w naszych hotelach będą rosły – podkreśla Janusz Mitulski.
Jak dodaje, obecnie ok. 70 proc. osób korzystających z hoteli
to goście krajowi i właśnie na popycie wewnętrznym będą
dalej bazować te obiekty. Taki popyt jest bardziej stabilny,
choć nie tak dochodowy.
Generalnie wzrost gospodarczy w naszym kraju o ok. 3 proc.
powinien przełożyć się na wzrost przychodów w hotelach o 2-4
proc. rok do roku. – Zapowiada się lepszy rok, jednakże bez silnej
kontroli kosztów i optymalizacji działalności operacyjnej trudno
będzie liczyć na poprawę zysków – komentuje ekspert Horwath HTL.
Jeśli dodamy do tego fakt, iż 2014 będzie kolejnym i chyba
już ostatnim rokiem, kiedy otworzy się mniejsza liczba hoteli
w porównaniu do roku poprzedniego, to wszystko wskazuje na to, iż hotelarze mogą liczyć na wzrost przychodów.
Ale czy na pewno tak będzie?
28
Zapowiada się lepszy rok, jednakże bez silnej kontroli kosztów
i optymalizacji działalności operacyjnej trudno będzie liczyć
na poprawę zysków – komentuje Janusz Mitulski, Horwath HTL.
Udział turystyki w polskim PKB
Rok
udział w procentach
2008
5,3
2009
4,9
2010
5,4
2011
4,8
2012
6
2013
5,3
źródło: WTTC
Brakuje imprez
Turystyka
Hotele otwarte w 2013 roku w wybranych miastach Polski
Miasto
Liczba hoteli
Liczba pokoi hotelowych
Warszawa
3
508
Kraków
2
224
Trójmiasto
3
324
Wrocław
2
153
Poznań
1
24
Łódź
5
564
Katowice
0
0
Szczecin
0
0
Białystok
1
24
Rzeszów
1
73
Razem
18
1 894
Źródło: Horwath HTL
Wyniki hoteli w Polsce w 2013 roku
2013 r.
Obłożenie
Zmiana
2013/2012
2013 r.
ADR w zł
Zmiana
2013/2012
2013 r.
RevPAR w zł
Zmiana
2013/2012
Polska
63,60%
5,50%
262,34
-9,60%
166,83
-4,70%
Warszawa
71,80%
3,70%
305,55
-12,70%
219,37
-9,50%
Kraków
72,40%
6,60%
251,43
-3,00%
181,92
3,40%
Wrocław
60,20%
9,90%
206,7
-11,80%
124,49
-3,00%
Poznań
50,80%
7,50%
257,23
-13,30%
130,58
-6,80%
Trójmiasto
62,00%
5,10%
299,39
-5,80%
185,52
-1,00%
Źródło: STR Global
Projekty hotelowe w wybranych miastach Polski na lata 2014–2016
Ulica/region
Sieć
Kategoria
Nazwa
Liczba
pokoi
Data
otwarcia
Wrocław
Zaolziańska
Dobry Hotel/Best Western
4*
Best Western Plus Q
127
2014 r.
Wrocław
Plac Konstytucji 3 Maja
Orbis/Accor
3*
Ibis Styles
133
2014 r.
Wrocław
Podwale
Hilton
4*
DoubleTree by Hilton
200
2015/2016 r.
Łódź
Al. Kościuszki
B&B
2*
Łódź
150
2015/2016 r.
Miasto
Łódź
Zachodnia/Ogrodowa
Puro
3*
Puro
-
2016 r.
Kraków
okolice lotniska w Balicach
Hilton
4*
Hilton Garden Inn
150
2015 r.
Kraków
Dąbska
Hilton
4*
Doubletree by Hilton
220
2015 r.
Kraków
Dąbska
Hilton
3*
Hampton by Hilton
160
2015 r.
Warszawa
Lotnisko Okęcie
Marriott
5*
Renaissaince by Marriott
225
2015 r.
Warszawa
Skalnicowa
Hilton
4*
365
2014 r.
Warszawa
Wspólna
Hilton
3*
Hampton by Hilton
300
2014 r.
Warszawa
Tamka
Motel One
3*
Motel One
180
2015 r.
4*
Warsaw Plaza Hotel
149
2014 r.
3*
Ibis Styles
130
2015 r.
Warszawa
Łączyny
Białystok
Plac Inwalidów Wojennych
Orbis/Accor
Gdańsk
Stągiewna
Puro
3*
Puro
100
2014 r.
Gdynia
Nabrzeże Prezydenta
Marriott
4*
Courtyard by Marriott
200
2015 r.
Katowice
Mariacka
Best Western
3*
Mariacka
46
2014 r.
Poznań
Piekary
De Silva
4*
De Silva
60
2014 r.
Poznań
Stawna/Wroniecka
Puro
3*
Puro
140
2014 r.
29
Centra kongresowe
Sektor MICE rozrasta się w Polsce z każdym rokiem. Do tej pory większość spotkań i konferencji
odbywała się w hotelach. Teraz do gry wchodzą nowoczesne centra kongresowe.
22,5
tysiąca prestiżowych spotkań – od
konferencyjno-kongresowych po
targowo-wystawiennicze – odbyło
się w Polsce w 2012 roku – wylicza
Poland Convention Bureau działające w ramach Polskiej
Organizacji Turystycznej. Wzięło w nich udział ponad 3 mln
osób. Czy to dużo? Jeszcze kilka lat temu eksperci twierdzili,
że nasz kraj nie wykorzystuje swojego konferencyjnego potencjału, bo w Polsce brakuje centrów kongresowych, które
w jednym miejscu pomieszczą kilka-kilkanaście tysięcy osób.
Nie w hotelach, ale z korzyścią dla hotelarzy
30
Według danych zebranych przez Horwath HTL, w 2013 roku
wysokiej klasy zaplecze kongresowo-konferencyjne największych
polskich miast stwarzało w sumie możliwość organizacji imprez
dla ponad 80 tys. osób w jednym czasie.
Największe wydarzenia – dla ponad 33 tys. osób – była
w stanie przygotować Warszawa. Na drugim miejscu był Gdańsk,
posiadający zaplecze na prawie 15,5 tys. osób. Nieco mniej, bo
12 tys. miejsc, było w Krakowie. Placówki kongresowo-konferencyjne we Wrocławiu i w Poznaniu mogły przygotować
spotkania dla ok. 10 tys. osób każde.
Te liczby się zmienią. Trwa bowiem realizacja prawdziwych
konferencyjnych gigantów, m.in. w Katowicach. Czy nowe projekty
wypełnią rynkową niszę i będą na siebie zarabiać?
Inwestycja w rozbudowę bazy kongresowo-konferencyjnej,
niezbędnej dla rozwoju turystyki biznesowej, kusi wiele samorządów. Nie ma w tym nic dziwnego, skoro turysta biznesowy
statystycznie zostawia od 5-7 razy więcej pieniędzy niż przeciętny turysta.
Obecnie najwięcej tego typu inwestycji ma miejsce w Krakowie.
W październiku 2014 roku planowane jest tu otwarcie centrum
kongresowego-konferencyjnego – ICE Kraków. Obiekt o powierzchni ponad 36 tys. mkw. ma kusić m.in. salą audytoryjną na
ponad 2 tys. osób oraz wielofunkcyjnym foyer przystosowanym
do organizacji wystaw, stoisk sponsorskich i ekspozycyjnych.
W mieście powstaje też Arena Kraków, która ma być otwarta
pod koniec kwietnia. Na trybunach może zasiąść 11-18 tys.
osób. Na koncertach zmieści się nawet 20 tys. widzów.
W I kwartale 2015 roku kongresowa mapa Polski wzbogaci
się jednak o największy obiekt konferencyjny w naszym kraju
– Międzynarodowe Centrum Kongresowe w Katowicach. Gigant jednorazowo ma móc przyjąć nawet 8 tys. gości, a dzięki
sąsiedztwu Spodka – do 19 tys. osób.
FOTO: MATERIAŁY INWESTORA
Robi się ciasno
na konferencyjnej
mapie Polski
Centra kongresowe
FOTO: PAWEŁ PAWŁOWSKI/ŻELAZNA STUDIO
W I kwartale 2015 roku kongresowa mapa Polski wzbogaci się o największy
obiekt konferencyjny w naszym kraju - Międzynarodowe Centrum Kongresowe
w Katowicach.
Piotr Uszok, prezydent Katowic, przyznaje, że MCK jest miastu
bardzo potrzebne, bo zapotrzebowanie na duże wydarzenia
konferencyjne, także międzynarodowe, zgłasza wiele branż.
W przypadku Katowic brak obiektu kongresowego z prawdziwego zdarzenia dał się już dotkliwie odczuć. W 2009 roku
miasto przegrało rywalizację o jedno z największych i najbardziej
prestiżowych wydarzeń ostatnich lat – organizację Konferencji
Klimatycznej ONZ. Profity z tego tytułu przypadły stolicy
Wielkopolski.
Piotr Uszok, prezydent Katowic, przyznaje, że inwestycja jest
miastu bardzo potrzebna, bo zapotrzebowanie na duże wydarzenia konferencyjne, także międzynarodowe, zgłasza wiele branż.
Wśród nich są firmy z sektora IT, BPO czy sektor medyczny.
– W tym przypadku potrzeby są naprawdę duże, chodzi nawet
o kilkadziesiąt spotkań rocznie. Ponadto co roku w Katowicach
mamy Europejski Kongres Gospodarczy, który jest bardzo
wysoko oceniany przez uczestników. Odbywają się też takie
wydarzenia jak Kongres MŚP, organizowany przez Regionalną
Izbę Gospodarczą, Międzynarodowy Kongres Ginekologów czy
choćby bardzo popularny Intel Extreme Masters (Turniej Gier
Komputerowych) – wymienia prezydent.
Organizatorzy tego ostatniego deklarują, że jeśli będzie odpowiednie zaplecze, wydarzenie rozrośnie się o szereg imprez
towarzyszących, takich jak np. targi specjalistyczne.
– MCK pozwoli na zapewnienie infrastruktury dla wszystkich,
którzy chcą organizować wydarzenia kulturalne, gospodarcze, nie
tylko o charakterze kongresowym. Ta inwestycja przyciągnie do
Katowic kilkadziesiąt tysięcy gości rocznie. Sam kongres EKG
skupia co roku ok. 6 tysięcy uczestników – dodaje Piotr Uszok.
Prezydent Katowic podkreśla, że miasto stawia na kilkudniowe
wydarzenia kongresowe. Takie imprezy generują bowiem docho-
31
Ktoś kiedyś powiedział, że Poznań stoi na dwóch nogach:
akademickiej i targowej. Ta druga nie jest dziś rozumiana tylko
w kontekście historycznej działalności MTP – podkreśla
prezydent Poznania Ryszard Grobelny.
dy nie tylko z noclegów w hotelach, ale także w restauracjach,
obiektach rozrywkowych i kulturalnych.
Na organizacji targów i konferencji chce też zarabiać Poznań.
To zresztą przykład miasta, którego sukces od lat budują m.in.
Międzynarodowe Targi Poznańskie, wokół których rozrasta się
cała struktura. Rozbudowuje się nie tylko baza targowa, ale i firmy
obsługujące tę sferę gospodarki miasta.
– Ktoś kiedyś powiedział, że Poznań stoi na dwóch nogach:
akademickiej i targowej. Ta druga nie jest dziś rozumiana tylko
w kontekście historycznej działalności MTP – podkreśla prezydent
miasta Ryszard Grobelny.
Jak dodaje, targi to zarówno prezentacja ofert, jak też spotkania
specjalistów setek dziedzin. – Targowy znaczy więc kongresowy,
co Poznań zrozumiał już dawno. Centrum kongresowym są Międzynarodowe Targi Poznańskie, ale mamy też kilka innych, w tym
prywatnych, przestrzeni. Poznań, nieprzypadkowo, przyciąga firmy
sektora BPO/SCM. To synergia z targowym charakterem miasta.
Stąd nasz gospodarczy sukces – podkreśla prezydent Poznania.Ten
sukces przekłada się nie tylko na wpływy do miejskiej kasy, o czym
doskonale wiedzą samorządowcy.
Są centra, są chętni
32
Systematycznie w całej Polsce powstają też prywatne inwestycje
w powierzchnię konferencyjną, głównie w hotelach. Wśród nich są
Gromada w Krakowie, Double Tree by Hilton w Warszawie czy baza
konferencyjna na terenie takich kompleksów biurowych jak Olivia
Business Centre w Gdańsku. Najważniejsze pozostaje pytanie: czy
będą klienci i czy nowe ośrodki konferencyjne będą na siebie zarabiać.
Ze szwajcarską precyzją wydaje się być zaplanowane działanie
ICE Kraków. – Biznesplan zakłada, że obiekt zacznie zarabiać na
swoje utrzymanie po piątym roku działalności – wyjaśnia Izabela
Helbin, dyrektor Krakowskiego Biura Festiwalowego, które jest
operatorem Centrum. – Na blisko 70 dni, podczas których będziemy w tym roku zarządzać Centrum, zajętych jest już 60, a w 2015
roku mamy rezerwacje na ponad 150 terminów. Otwarcie obiektu
zdecydowanie pobudzi turystykę biznesową miasta – dodaje. Od
dnia uruchomienia ICE Kraków, KBF ma monitorować wpływ
przemysłu grupowego spotkań biznesowych na gospodarkę Krakowa.
Wszystko za pomocą projektu realizowanego w ramach Grantu
Blokowego Szwajcarsko-Polskiego Programu Współpracy. Chodzi
przede wszystkim o wymianę dobrych praktyk i know-how pomiędzy
polskimi Jednostkami Samorządu Terytorialnego (Urząd Miasta
Krakowa), instytucjami (Fundacja Uniwersytetu Ekonomicznego
w Krakowie i Krakowskie Biuro Festiwalowe) a szwajcarskimi
podmiotami (Institute of Tourism).
Jak dużym zainteresowaniem będzie się cieszyć MCK w Katowicach? Jak podkreśla Janusz Nowak, koordynator projektu MCK, lista
wstępnych rezerwacji terminów już teraz sięga 2019 roku – Oprócz
sztandarowych, cyklicznych imprez o znaczeniu międzynarodowym,
odbywających się już w Katowicach (EKG, MTG, KMSP, Kongresów medycznych), napływają do nas zapytania o wolne terminy
od organizatorów targów, kongresów dla kilku tysięcy osób, jak
i konferencji dla kilkuset uczestników – zapowiada.
Jednak ze względu na konkurencję, szczegóły kalendarza nie są
ujawniane do momentu rozstrzygnięcia postępowania, w którym
zostanie wybrany operator obiektu odpowiedzialny za kompleksowe
zarządzanie MCK.
W ub. roku do Katowic, by uczestniczyć w rozmaitych konferencjach i wydarzeniach biznesowych, przyjechało ponad pół
miliona osób. W sumie zostawili ponad 101 mln zł – wynika
z raportu o turystyce biznesowej w mieście, prowadzonego przez
dr. Krzysztofa Cieślikowskiego z katowickiej Akademii Wychowania Fizycznego, we współpracy z katowickim samorządem.
W sumie w całym 2013 r. w 24 katowickich obiektach zorganizowano łącznie ponad 6 tys. konferencji i wydarzeń, z których ponad
tysiąc (17 proc.) trwało dwa dni i dłużej. Średnia liczba uczestników
spotkania wynosiła ok. 85 osób. W sumie w ciągu całego roku daje
to ponad 512,8 tys. ludzi uczestniczących w katowickich wydarzeniach tego typu.
Do bitwy o kongresy stanęły też m.in. Kielce. W sierpniu ub.r.
ruszyło tu centrum kongresowe z 16 salami konferencyjnymi oraz
1000 mkw. powierzchni ekspozycyjno-bankietowej. Podczas otwarcia
prezes Targów Kielce Andrzej Mochoń mówił, że obiekt organizuje
rocznie 600 konferencji. Osiem lat temu było to niespełna 200.
W ciągu kilku lat liczba ta ma wzrosnąć do tysiąca.
W styczniu tego roku taka infrastruktura wzbogaciła też mapę
Opola. Działalność zainaugurowało tu Centrum Wystawienniczo-Kongresowe, w którym mogą odbywać się wydarzenia dla 2500
osób. To pierwszy tego typu nowoczesny obiekt na Opolszczyźnie.
Do końca roku w kompleksie zaplanowano już blisko 30 różnych
wydarzeń, od targów ślubnych, przez koncerty, aż po międzynarodowe wystawy i wybory Miss Polski. Jak podkreśla Anna Własiuk,
specjalista ds. promocji Centrum, obiekt cieszy się ogromnym zainteresowaniem – na bieżąco wynajmowane są sale konferencyjne
pod realizację szkoleń, konferencji, warsztatów.
Z kolei 2012 rok przyniósł ważne wydarzenie dla rynku
MICE w Trójmieście. – Otwarcie Centrum Wystawienniczo-Kongresowego AmberExpo w maju 2012 roku dało miastu
nowy impuls do organizacji dużych i prestiżowych wydarzeń
o charakterze konferencyjnym czy targowym – mówi Justyna
Sudakowska, specjalista ds. Convention Bureau w Gdańsku.
12 tys. mkw. powierzchni wystawienniczej, sale konferencyjne z ok.
1100 miejsc, a także specjalna strefa VIP przyciągają organizatorów
spotkań.Tylko w 2013 roku AmberExpo gościło ponad 120 wydarzeń
o zasięgu krajowym i zagranicznym.
Jaki są wyniki ekonomiczne obiektu? – Wpływy ze zróżnicowanej oferty AmberExpo pokrywają koszty działalności. Perspektywy na przyszłość są również obiecujące, szczególnie że liczba spotkań biznesowych w Gdańsku i woj. pomorskim rośnie,
a w ub.r. sięgnęła 7 tys. – podsumowuje Justyna Sudakowska.
FOTO: PIOTR WANIOREK/ŻELAZNA STUDIO
Centra kongresowe
Centra kongresowe
Popyt rośnie wolniej niż podaż?
Mimo pozytywnych opinii przedstawicieli centrów kongresowych,
rynek spotkań w Polsce rośnie wolniej niż oddawana powierzchnia
konferencyjna - zwraca uwagę Adam Konieczny, Christie+Co.
Mimo pozytywnych opinii przedstawicieli centrów kongresowych, Adam Konieczny, Country Head Poland w firmie
Christie+Co., zwraca jednak uwagę, że cały czas rynek
spotkań w Polsce rośnie wolniej niż oddawana powierzchnia
konferencyjna. Dlatego zarówno miasta, jak i organizatorzy
konferencji będą musieli nastawić się na dużą konkurencję.
Zdaniem eksperta, obiekt w Krakowie odniesie prawdopodobnie duży sukces, gdyż zarówno firmy, jak i instytucje
preferują organizację konferencji właśnie w tym mieście.
Innym miejscem wybieranym przez organizatorów jest
Trójmiasto. – Pozostałe miasta czeka ciężka praca, tym
bardziej że również stadiony, a przede wszystkim Stadion
Narodowy stają się ważnymi miejscami kongresów – podsumowuje Adam Konieczny. Brakuje wyjątkowych projektów
Rafał Bakalarski, prezes zarządu Hotele Diament SA
Wszelkie inwestycje w infrastrukturę w postaci lotnisk, dworców, centrów kongresowych czy rozwój dróg są
bardzo cenne dla branży hotelarskiej. Bez tego rodzaju przedsięwzięć nie ma najmniejszych szans na pozyskanie znaczących, międzynarodowych kongresów czy konferencji, a co za tym idzie – promocję danego miasta,
regionu i przyciągnięcie inwestorów. Z punktu widzenia organizatora czy uczestników danego międzynarodowego wydarzenia nie ma znaczenia to,
czy odbędzie się onow w takim czy innym mieście czy państwie. Decyduje konkurencyjność oferty, a wiadomo, iż nowoczesność bazy i możliwość dogodnej komunikacji są jednymi z podstawowych kryteriów wyboru
lokalizacji. Identycznie wygląda to w branży hotelarskiej – nowoczesne i dobrze zlokalizowane hotele szybko
znajdują uznanie klientów i osiągają oczekiwany poziom rentowności.
Realizowane i planowane największe ośrodki konferencyjne w Polsce
Miasto
Nazwa obiektu
Pojemność największej
sali konferencyjnej
Stan
Otwarcie
Katowice
Międzynarodowe
Centrum Kongresowe
Sala konferencyjna na 1000 osób,
Sala koncertowa na10 000 osób
W budowie
2015
Kraków
ICE Kraków
Maks. 2 100 osób
W budowie
2014
Kraków
Kraków Arena
Maks. 15 000 osób
W budowie
2014
Kraków
Hotel Gromada
Maks. 800 osób
W budowie
2014
Kraków
DoubleTree by Hilton Kraków Hotel & Convention Center
Łączna pow. konferencyjna 2 245 m²
W budowie
2014
Warszawa
Łączna pow. konferencyjna 5 000 m²
W budowie
2014
Warszawa
Renaissance by Marriott
Łączna pow. konferencyjna 650 m²
W budowie
2015
Warszawa
Warsaw Plaza Hotel
Maks. 500 osób
W budowie
2014
Nowy Dwór Mazowiecki
Modlin Conference & Spa
Maks. 600 osób
W budowie
2014
Wrocław
–
W budowie
2015
Jasionka(koło Rzeszowa)
Centrum Wystawienniczo-Kongresowe
Łączna pow. konferencyjna 7 500 m
W budowie
2015
Dębica (koło Rzeszowa)
Hotel Borowiec Congress & Resort
Maks. 800 osób
W budowie
2014
Bydgoszcz
Centrum festiwalowo-kongresowe Plac Teatralny
–
W planach
–
Lublin
Lubelskie Centrum Konferencyjne
Maks. 600 osób
W budowie
2015
Radom
Centrum konferencyjne
Maks. 1000 osób
W planach
–
Toruń
Centrum Kulturalno-Kongresowe Jordanki
Maks. 880 osób
W budowie
2015
Świnoujście
Hotel Baltic Park Molo
Maks. 1000 osób
W budowie
2015
33
Tereny inwestyc yjne
Strefy dla biur
Specjalne strefy ekonomiczne powstały, żeby wspierać przedsięwzięcia przemysłowe, ale ich oferta przyciąga też szeroko
rozumianą branżę usług dla biznesu. Jak ocenia pan możliwość
rozwoju inwestycji biurowych w SSE?
Rzeczywiście SSE przez lata kojarzyły się tylko z projektami
produkcyjnymi. Nowe perspektywy otworzyły się dopiero z czasem,
wraz ze zmianą przepisów rozszerzających katalog firm, które mogą
korzystać z ulg i zwolnień strefowych.
Teraz popyt na nowoczesną powierzchnię biurową w strefach
napędza przede wszystkim rozwój centrów usług dla biznesu rozumianych jako procesy związane z wewnętrznym funkcjonowaniem
międzynarodowych korporacji – tzw. offshoring kluczowych
procesów.
W dobie kryzysu tego typu inwestorzy zaczęli poszukiwać nie
tylko nowych miejsc dla lokowania swoich centrów – obecnie
liczą się dla nich także oszczędności oraz poprawa wydajności.
Stąd też popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe pojawił się
w państwach, w których jest dostęp do wykształconej, znającej
języki obce i pracowitej młodzieży. A takim krajem jest Polska.
Nie bez znaczenia jest też zwiększenie opłacalności funkcjonowania takich firm dzięki postępowi technologicznemu i w końcu
coraz większy popyt na usługi outsourcingu wybranych procesów,
czyli efekt skali.
Jakie firmy są najczęściej najemcami powierzchni biurowych
w strefach?
W Polsce branża nowoczesnych usług dla biznesu rozwija się
dynamicznie dopiero od 10 lat, co oznacza, że wiele firm jest
wciąż na początkowym etapie rozwoju. Zdarza się zatem, że ich
inwestycje i nakłady przewyższają osiągane przychody, a to nie
skłania do rozważań na temat alternatywnej lokalizacji w strefie.
Spółki, które już okrzepły, mają za sobą zasadnicze nakłady
inwestycyjne, a ich działalność przynosi niewielkie zyski. Zaczynają
więc interesować się ofertą stref.
Jeśli dołożymy do tego starania fiskusa o to, by działalność
prowadzona w naszym kraju była też tutaj opodatkowana, odpowiedź na pytanie o wzrost zainteresowania ofertą specjalnych
stref ekonomicznych ze strony branży nowoczesnych usług dla
biznesu, jest prosta.
34
Jakie są oczekiwania najemców wobec biurowców zlokalizowanych
w strefach?
Najemcy chcą wynajmować budynki najwyższej jakości, w których z jednej strony zastosowano rozwiązania skutkujące dużymi
oszczędnościami w zużyciu wody czy energii elektrycznej, ale
z drugiej gwarantujące pracownikom optymalne warunki do pracy.
Mirosław Czarnik, prezes Górnośląskiego Parku Przemysłowego
Dlatego postawiliśmy na najnowocześniejsze technologie,
umożliwiające nam zdobycie pierwszego w Polsce certyfikatu
BREEAM na poziomie „Outstanding” dla budynku biurowego.
Najemców z tej branży przyciągają komfortowe, ale przede
wszystkim elastyczne powierzchnie biurowe. Firmy z sektora
nowoczesnych usług biznesowych muszą mieć zapewnioną
możliwość ewentualnego dalszego rozszerzania swojej działalności w ramach konkretnej inwestycji. Korzysta z tego
właśnie Górnośląski Park Przemysłowy.
W tym momencie GPP to ponad 15 tys. mkw. powierzchni
biurowej. Do końca 2014 roku kompleks będzie obejmował
trzy budynki o łącznej powierzchni najmu 22,5 tys. mkw.
Czwarty budynek powstanie w roku 2015. Dalej sukcesywnie
co 1-2 lata, w zależności od potrzeb, powstawać będą kolejne
biurowce. Docelowo GPP Business Park będzie obejmował
100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Nie zapominajmy jednak o tym, że do przyciągnięcia najemców nie wystarczy tylko dobrze przygotowana powierzchnia
biurowa. Równie ważna, jeśli nie ważniejsza, jest sama lokalizacja biur. Katowice to obecnie jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc w Polsce dla rozwoju centrów usług, wybieranych
m.in. przez takich potentatów jak Capgemini, IBM i ING
Services.
Firmy chcą prowadzić działalność w strefach, bo mogą liczyć na
ulgi. Jednak wkrótce poziom wsparcia oferowany przedsiębiorcom
zmieni się.
Dziś sektor nowoczesnych usług biznesowych zatrudnia
w Polsce ponad 120 tys. pracowników. Firmy walczą ze sobą
Już od lipca ulgi związane z działalnością w specjalnych strefach ekonomicznych zmniejszą się,
co może skutkować mniejszą aktywnością inwestorów. Mirosław Czarnik, prezes Górnośląskiego
Parku Przemysłowego, zwraca jednak uwagę, że SSE kuszą nie tylko branżę produkcyjną, ale też
sektor nowoczesnych usług biznesowych.
Tereny inwestyc yjne
o kontrakty i klientów, a także starają się lokować tu coraz większą
liczbę procesów, korzystając przy tym z ulg i zachęt, jakie są im
oferowane.
Rzeczywiście punktem zwrotnym jest rozporządzenie, które od
lipca 2014 roku znacznie zmniejsza zakres ulg z tytułu prowadzenia
działalności w ramach specjalnych stref ekonomicznych. Na przykład
40-procentowa ulga w podatku dochodowym w katowickiej SSE
zostanie ograniczona do 25 proc.
Jedynym pozytywem tej decyzji jest to, że dziś obserwujemy
niezwykle duże zainteresowanie wielu polskich i międzynarodowych
firm, chcących wykorzystać ostatnią szansę na znaczne obniżenie
kosztów działalności.
Mogę śmiało powiedzieć, że popyt, z jakim się teraz spotykamy,
przekracza znacznie powierzchnię biurową oferowaną w ramach
GPP Business Park.
A jak będzie wyglądało zainteresowanie inwestorów strefami po wejściu
w życie znowelizowanych przepisów?
Po zmianie przepisów, przynajmniej chwilowo, zainteresowanie
strefami zmaleje. Z drugiej strony, nie zapominajmy, że nawet 25proc. zwolnienie z podatków jest atrakcyjnym rozwiązaniem dla
najemców z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Oczywiście
tych, którzy mają zyski.
Co więcej, jeśli spojrzymy na statystyki, widzimy, że z 2 tys. najREKLAMA
większych firm na świecie centra usług wspólnych ma zaledwie
połowa z nich. Reszta dopiero pracuje nad tego typu rozwiązaniami.
Obecnie Polska to – obok Indii – najlepiej oceniana lokalizacja dla
tego typu inwestycji.
Decydujące mogą tu być efekt skali, zakres oferowanych zachęt
oraz opinia tych podmiotów, które już działają w ramach SSE.
Choć w kolejnych latach popyt może być niższy, nie sądzę, abyśmy
doszli do sytuacji, w której tego typu firmy zrezygnują z inwestowania
na terenie stref. Nie możemy także zapomnieć, że warunki funkcjonowania SSE są zależne od decyzji politycznych, przez co każda
kolejna decyzja rządu może zarówno pozytywnie, jak i negatywnie
wpłynąć na wzrost zainteresowania tego typu inwestycjami.
Czy najemcy przespali dobry moment na rozwój w strefach?
Raczej nie. Tego typu działalność w Polsce była nowością.
W związku z czym ani prawo pracy nie odpowiadało na potrzeby rynku, ani oferta specjalnych stref ekonomicznych nie była
przygotowana na obsługę takich klientów.
W wyniku dynamicznego rozwoju sektora oraz zrozumienia jego
potrzeb przez władze lokalne i centralne, oferta skierowana do firm
działających w tej branży ewoluowała, zwiększając w konsekwencji
zainteresowanie najemców tematem stref.
Nicolas Roques
W Polsce pracuje od ponad 10 lat. Jest ekspertem w zakresie
budynków komercyjnych. Podczas ostatnich pięciu lat był
autorem pozwolenia na budowę takich realizacji jak: Galeria
Katowicka i Dworzec PKP Katowice, Hotelu Europejskiego
w Warszawie, rozbudowa Factory Outlet i CH Arkadia
w Warszawie i ostatnio - centrum Forum Radunia w Gdańsku.
Współpracę z Sud Architectes Francja rozpoczął w 2001 roku,
a od 2006 roku jest partnerem spółki. W 2008 roku został
również partnerem w Sud Architectes Polska.
Budowanie tożsamości
Są specjalistami od trudnych projektów, ale lubią wyzwania. Wszystkie ich prace odnoszą się
do lokalizacji, historii i przestrzeni miejskiej. Podjęli się m.in. stworzenia 3-hektarowego placu
w mieście, które nie posiadało swojej agory. O kontekście w architekturze i nowych celach
pracowni Sud Architekt opowiadają Jocelyn Fillard i Nicolas Roques.
Pracownia SUD Architekt Polska wyspecjalizowała się w znaczących dla rozwoju miast inwestycjach – zmieniających ich obraz
i wpływających na jakość życia mieszkańców. Jedną z najnowszych jest wielofunkcyjny kompleks w Gdańsku Forum Radunia.
Co było dla Państwa inspiracją w pracy nad tym projektem?
Jocelyn Fillard: Zainspirowało nas umiejscowienie przyszłego
kompleksu – naprzeciwko gdańskiej starówki i Złotej Bramy
– oraz skala i różnorodność budynków historycznych wokół
terenu inwestycji.
Architektura kontekstu zawsze pełni ważną rolę w naszych projektach, co jest widoczne między innymi w łódzkiej
Manufakturze, obiekcie dworca w Katowicach, Hotelu
Europejskim w Warszawie czy właśnie Forum Radunia.
36
Te przedsięwzięcia są oczywiście różne, pełnią inne funkcje,
mają odmienne koncepcje architektoniczne. Jednak wszystkie
odnoszą się do lokalizacji, historii miasta i przestrzeni miejskiej.
W ramach projektu Forum Radunia współpracujemy bezpośrednio
z T + T Design, czyli biurem projektowym dewelopera przedsięwzięcia. T + T Design jest odpowiedzialne za zagospodarowanie
całego terenu inwestycji oraz przygotowanie koncepcji. Nasza
pracownia zajmuje się zaś konceptem wielobranżowym, projektem
budowlanym – przetargowym i projektem wnętrz.
Forum Radunia to wielofunkcyjny kompleks urbanistyczny
powiązany z rewitalizacją historycznego obszaru Targu Siennego i Rakowego. W ramach przedsięwzięcia powstanie szereg budynków, które będą pełnić różne funkcje, m.in. handlowe. Należy zwrócić uwagę, że przez inwestycję będzie płynął
Kanał Raduni.
Więcej: www.propertydesign.pl
FOTO: paweł pawłowski/żelazna studio
Jocelyn Fillard
W 2001 roku rozpoczął współpracę z firmą Apsys przy
realizacji projektu Manufaktura w Łodzi. Po otwarciu centrum
przeprowadził się do Warszawy w celu otwarcia nowej filii
Sud Architectes w Polsce. W 2008 roku został partnerem tej
spółki. Sud zatrudnia i współpracuje z 35 architektami i jest
w pierwszej dziesiątce polskich pracowni projektowych pod
względem wielkość obrotów.
Architektura
W Łodzi byliśmy „Don Kichotem", a w
Katowicach czuć było pozytywną energię
i wolę, by ten projekt szybciej się rozwijał.
Czy stworzenie projektu Forum Radunia to wyzwanie na miarę Manufaktury czy zintegrowanego centrum komunikacyjnego w Katowicach?
Nicolas Roques: Manufaktura to dla nas bardzo ważny projekt
i pierwszy, jaki zrealizowaliśmy w Polsce. Z kolei dworzec w Katowicach był pierwszym w tym kraju, za który odpowiadaliśmy
od koncepcji do projektu przetargowego i nadzoru autorskiego.
Ponadto był związany nie tylko z samą architekturą, ale i urbanistyką, wiązał się z zaprojektowaniem kompleksu integrującego
wiele funkcji, czyli dworca, galerii handlowej i budynku biurowego.
Ważnym elementem projektu była kompletna reorganizacja ruchu
kołowego, zlokalizowanie ulic w podziemiu i zintegrowanie ich
z dworcem autobusowym. Prace nad katowicką inwestycją rozpoczęliśmy tradycyjnie od „wizji lokalnej”, a pierwsze wrażenie
nie było pozytywne...
Jocelyn Fillard: Najbardziej zaskoczył nas zły stan techniczny
i użytkowy dworca – po prostu nie funkcjonował tak, jak powinien. Nawet w porównaniu z Warszawą Centralną, jeszcze
przed jej remontem, zbudowaną mniej więcej w tym samym
okresie, katowicki obiekt wypadał zdecydowanie gorzej. Nie
wystarczyło poddać go liftingowi, ale wielopłaszczyznowo
przemyśleć funkcjonowanie całej przestrzeni miejskiej na tym
terenie. Technicznie było to prawdziwym wyzwaniem.
I tak funkcje komunikacyjne, które istniały na tym terenie,
czyli przystanki autobusowe, miejsca postoju dla taksówek itp.,
postanowiliśmy zostawić pod ziemią, a przestrzeń naziemną
„oddać” pieszym. Wydawałoby się, że to bardzo prosty pomysł,
ale czasami najprostsze idee są najtrudniejsze w realizacji.
W katowickim projekcie nawiązaliśmy do architektury dworcowej we Francji, gdzie w dużych ośrodkach dworce kolejowe są
obiektami reprezentacyjnymi dla przestrzeni miejskiej, a każdy
ma wyjątkowe położenie. Wejścia do nich znajdują się nad
placami, dzięki czemu tworzy się swoisty punkt widokowy na
miasto. Z wejściami do dworców dodatkowo łączą się szerokie
aleje piesze czy place miejskie. Siedziba francuskiego konsorcjum Sud Architectes i Sud Groupe znajduje się w południowej
Francji, w Lyonie. W mieście tym działa dworzec zbudowany
w latach 60., połączony funkcjonalnie z częściami biurową,
handlową czy restauracyjną. Centrum ładu urbanistycznego
stanowi duży, miejski plac. Całość świetnie funkcjonuje i jest
odbierana jako jeden z najważniejszych obiektów w mieście.
Właśnie tym budynkiem inspirowaliśmy się przy katowickim
projekcie. Inwestycję popierał prezydent miasta Piotr Uszok.
Robił wszystko, aby przedsięwzięcie było realizowane zgodnie
z harmonogramem.
Czy projekt w Katowicach był dla pracowni największym wyzwaniem
projektowym w Polsce?
Jocelyn Fillard: Technicznie tak, ale trudno porównywać ten
projekt na przykład do łódzkiej Manufaktury, która także była
dla nas prawdziwym wyzwaniem. Mówimy o 27-hektarowym
terenie i największej rewitalizacji zabytkowych budynków
w Polsce, po warszawskiej starówce. To były wielkie fabryki,
które zaadaptowaliśmy na zupełnie nowe funkcje.
Był to też bardzo trudny projekt pod względem urbanistycznym – jednym z naszych zadań było stworzenie 3-hektarowego
placu w mieście, które do tej pory nie posiadało swojej agory.
Ulica Piotrkowska jest tylko ulicą, zaś inne rynki w Łodzi nie
funkcjonują jako wspólne przestrzenie miejskie.
Nad wizją „nowego serca miasta” pracowało wielu architektów z różnych krajów i do ostatniej chwili nie byliśmy
pewni, czy nasz projekt zostanie pozytywnie odebrany, czy
nie będzie to sztuczny twór, który nie spotka się z akceptacją
mieszkańców. Dzisiaj możemy mówić, że się udało. Praca
nad Manufakturą była zdecydowanie trudniejsza niż nad
dworcem w Katowicach.
Nicolas Roques: W Łodzi byliśmy takim Don Kichotem, a w Katowicach czuć było pozytywną energię i wolę, by ten projekt szybciej
się rozwijał. Proszę zauważyć, że pierwsze szkice do konkursu organizowanego przez PKP powstały we wrześniu 2007 r., a obiekt
został oddany finalnie we wrześniu 2013 r.
Pierwsze pomysły na Manufakturę pojawiły się w 1997 r. Finalnie
projekt został oddany w 2006 r. Jego powierzchnia użytkowa była
większa od katowickiej inwestycji – tu wynosi 180 tys. mkw., a tam
– ok. 150 tys. mkw.
Manufaktura miała też inną specyfikę. Miesiliśmy do czynienia
z dawną, wielką, ale zamkniętą fabryką, więc mieszkańcy nie do
końca wiedzieli, co tam powstanie i co zostanie zburzone.
Katowicki obiekt jest zlokalizowany w centrum miasta. Funkcjonujący na co dzień dworzec trzeba było zamknąć, zmienić cały ruch
w śródmieściu. Pod względem technicznym projekt był zdecydowanie
bardziej uciążliwy dla miasta i dotkliwy dla jego mieszkańców.
Który projekt jest wizytówką Sud Architkt w Polsce?
Nicolas Roques: Trudno dokonać jednoznacznego wyboru. Z jednej
strony mamy inwestycję, będącą swego rodzaju oddaniem splendoru
jednemu z najbardziej prestiżowych hoteli Warszawy, który ożyje
jak Feniks – Hotel Europejski.
Z drugiej strony jest Manufaktura, gdzie dającą pracę 12
tysiącom ludzi Fabrykę Izraela Poznańskiego przekształciliśmy w unikalny obiekt na skalę Europy. W ramach inwestycji
przywrócono „do życia” 13 zabytkowych budynków, będących
kiedyś ruiną. Teraz nikt już nie pamięta, w jakim były stanie
przed kilkunastoma laty – my ciągle tak.
Wybór pomiędzy nowym placem miejskim dla wszystkich
mieszkańców, prawdziwą agorą dla łodzian a nową jakością
w centrum Katowic, gdzie działał najbardziej zaniedbany dworzec w Polsce, jest niemożliwy.
Gdy wracamy do tych miast, widzimy, że dzięki tym projektom, ośrodki te ewoluują. To dla nas ogromna radość. Docieramy
do ludzkich serc i dusz. To jest w naszej pracy najważniejsze.
Podobny efekt może wywołać Forum Radunia?
Nicolas Roques: Jestem przekonany, że Forum Radunia wywoła
podobny efekt. Dobry projekt musi łączyć te role. Z tego też powodu
staramy się realizować inwestycje z zakresu centrów handlowych,
bo przeważnie są to obiekty wielkokubaturowe, zlokalizowane
w strategicznych punktach miast i mające duży wpływa na rozwój
przestrzeni miejskiej.
37
Architektura
Ale pracownia zajmie się też przebudową niewielkiego Factory Outlet
na obrzeżach Warszawy.
Jocelyn Fillard: Dziś nowym trendem jest rozbudowa centrów
handlowych. To dobry kierunek dla nas. W ten sposób miasta
rozwijają się w miejscach, gdzie już istnieją budynki, które
można rozbudować, powiększyć, uzupełnić itd.
Obiekty, które powstały 10 lat temu, wymagają liftingu, bo
straciły swój splendor. Należy przywrócić im funkcje, nadać
nowe znaczenie i współczesną formę.
W Factory Ursus powstanie dodatkowy budynek, ale też
w istniejącym już obiekcie zostaną odnowione elewacje i wnętrze.
Mówimy tu o zupełnie innych kwotach niż ma to miejsce
w przypadku inwestycji wysokobudżetowych, dlatego do
zadania musimy podejść kreatywnie.
Uważamy, że charakter wnętrz powinien zostać zachowany, ale
musi rozwinąć się w kierunku bardziej nowoczesnych projektów.
Oczywiście bez wielkich rewolucji. Chcemy zmienić nieco wizerunek obiektu za pomocą nowej kolorystki i materiałów szlachetnych.
38
Wróćmy do wspomnianego już Hotelu Europejskiego. Czemu
realizacja tej inwestycji trwa tak długo?
Jocelyn Fillard: Pierwsze prace na budowie rozpoczęły się
dopiero latem 2013 roku. To, co trwało bardzo długo, to przygotowanie budynku do inwestycji, w tym m.in. zaplanowanie
częściowej rozbiórki, znalezienie odpowiedniego programu
funkcjonalnego, partnerów, operatora i wykonawców. Pamiętajmy, że nie będzie to hotel cztero- czy pięciogwiazdkowy, ale
tzw. 5+, co stanowi bardzo wysoki standard, unikalny na skalę
Polski. Takiego standardu jeszcze w naszym kraju nie było.
Poza tym budynek hotelu jest zabytkiem pod ścisłym nadzorem. Wiele miesięcy zajęły nam rozmowy z konserwatorem,
uzgodnienia szczegółów i zakresu modernizacji. W chwili
obecnej porozumienie zostało osiągnięte.
Sprawę utrudnia także to, że budynek jest bardzo skomplikowany technicznie. Ma cztery kondygnacje podziemne,
co musieliśmy ująć w projekcie konstrukcyjnym. To żmudna,
wręcz koronkowa praca.
W warszawskim projekcie znajdujemy podobieństwa do
Manufaktury. Decydują o tym zabytkowe budynki z historycznymi elewacjami oraz wnętrzami, które zostały całkowicie
przebudowane.
Nasza pracownia aranżuje wnętrza w części biurowej i pracowniczej, tzw. zaplecza technicznego. Natomiast sam projekt
wnętrz hotelu w części dla gości jest opracowany przez biuro Fox
Linton z Londynu. Jest to renomowana i doświadczona pracownia, wyspecjalizowana w aranżacji pięciogwiazdkowych hoteli.
O tym projekcie będzie zatem głośno nie tylko w Warszawie.
Kolejny z Państwa projektów – II linia metra – jest topową inwestycją
dla Warszawy. Pracownia zajmuje się stacją Stadion Narodowy. To
trudne zadanie?
Nicolas Roques: Wszystkie projekty, o których rozmawialiśmy
do tej pory, tworzyliśmy od koncepcji aż do budowy. Do pracy
przy stacji metro Stadion zostaliśmy zaproszeni przez inżyniera
kontraktu, czyli firmę Egis Polska i wybrani na projektantów
architektury projektu wykonawczego. Koncepcję dostaliśmy już
gotową – jest unikalna. Musimy ją rozwinąć wykonawczo. To dla
nas bardzo nietypowy układ, ale zgodziliśmy się. Na tego typu
zaproszenia nie odmawia się.
A jak oceniają panowie to, co pod względem architektury dzieje
się w całej Polsce?
Jocelyn Fillard: Pasjonuje nas dynamika zmian, które widać
w Polsce każdego dnia. Miasta rozwijają się i zmierzają w nowym
kierunku. We Francji miało to miejsce 20-30 lat temu.
A jak na tym tle wypada stolica?
Jocelyn Fillard: Poziom architektury w Warszawie jest bardzo
wysoki. Powstaje wiele ciekawych budynków, choć brakuje nam
obiektu, który stałby się symbolem ostatnich lat.
Cenimy projekty, które pomagają choć trochę zmieniać ludzkie dusze, tworzyć nową jakość i ulepszać miasta.
Jestem przekonany, że Forum Radunia wywoła podobny efekt - mówi Nicolas Roques.
Architektura
Lubimy budynek Biblioteki Uniwersyteckiej, w którym na uwagę
zasługuje zielony dach. Mimo upływu czasu, nadal robi wrażenie.
Bardzo ciekawa wydaje nam się również... architektura dworców
w Warszawie. Podobają nam się intrygujące, organiczne formy.
Czy Warszawa to pole do popisu dla architektów?
Nicolas Roques: W stolicy Polski jest wiele ciekawych terenów
do inwestycji. Są to np. obszary, jakimi dysponuje PKP. Potencjał
tkwi też w miejscach wymagających rewitalizacji, np. na Woli,
Mokotowie, Żoliborzu czy bliskiej Pradze. Szczególnie Praga
przez okres najbliższych 20 lat totalnie się zmieni.
Jocelyn Fillard: Jeśli chodzi o konkretne miejsca, to ciekawym
przykładem jest Hala Mirowska. Prawie we wszystkich miastach
europejskich znajdują się historyczne obiekty odnowione m.in.
na cele handlowe, rozrywkowe, gastronomiczne czy turystyczne.
Hala Mirowska jest idealnym miejscem na tego typu przedsięwzięcie. Te budynki połączone z placem po środku nadają
się na dobrą przestrzeń dla turystów i samych mieszkańców
Warszawy. Mogłaby tu powstać mini Manufaktura.
Zmian wymagają też brzegi Wisły. Generalnie miasto „nie żyje”
z rzeką i należałoby te obszary odnowić.
Dobrze jest rozwijać projekty dotyczące samego śródmieścia, ale
w najbliższych latach wyzwaniem będzie to, aby dzielnice żyły
własnym życiem, miały swoją agorę, muzea i miejsca publiczne.
Po to, aby całe życie nie skupiało się wyłącznie w centrum miasta...
Nicolas Roques: Oczywiście. W Lyonie lub Paryżu spotkanie
się na kolację lub wyjście do teatru w dzielnicy łacińskiej, Mont-
martre, czy każdej innej nie stanowi problemu, bo infrastruktura kulturalno-rozrywkowa jest wystarczająco rozbudowana.
W Warszawie tak rozwiniętych dzielnic nie ma. Inwestorzy
skupiają się głównie na tworzeniu galerii handlowych, a to
nie do końca jest dobrym pomysłem.
Należy dobrze zaplanować kierunki rozwoju przestrzennego.
Powinny one umożliwiać rozwój dzielnic nie tylko pod kątem
mieszkaniowym czy handlowym.
To bardzo ważne, aby każda dzielnica miała swoją tożsamość,
ale aby tak się stało, potrzebna jest współpraca władz miast
z urbanistami, architektami i deweloperami.
Nad jakimi jeszcze projektami pracuje obecnie Sud Architekt?
Nicolas Roques: Wykonaliśmy koncepcję zmiany wizerunku
Dworca Warszawa Centralna. Powstanie nowa aranżacja hali
głównej i kilku korytarzy, które zostały jeszcze do zagospodarowania. Ten projekt ruszy prawdopodobnie na przełomie roku.
Kolejny temat też jest związany z PKP. To konkurs, który
wygraliśmy wspólnie z Ghelamco, na przekształcenie całego
terenu Warszawy Gdańskiej. To olbrzymia inwestycja, która
zakłada zagospodarowanie przestrzeni nad torami kolejowymi, stworzenie wraz z otaczającą przestrzenią, która jest
zaniedbana, obszaru biurowo-rozrywkowo-hotelowego i
oczywiście z zachowanie funkcji Dworca Warszawa Gdańska. Wszystko z dużym naciskiem na zieleń i rozwiązania
ekologiczne. To duże wyzwanie – połączyć Żoliborz z Muranowem oraz Starym Miastem, i zarazem nasze marzenie,
które, mamy nadzieję, zrealizuje się w najbliższych latach.
Dziś nowym trendem jest rozbudowa centrów handlowych. W ten sposób miasta rozwijają się w miejscach, gdzie już istnieją budynki,
które można powiększyć czy uzupełnić - wyjaśnia Jocelyn Fillard.
39
Opinie
Czas na design
40
Czas łatwych zysków dobiega końca
Marek Arciszewski, architekt, współzałożyciel Studio Quadra
Paweł Paradowski, współwłaściciel Open Architekci
Każda lokalizacja i każdy obiekt mają swoją historię i różne funkcje.
Podejście architekta powinno być zawsze dostosowane do
konkretnej realizacji, zindywidualizowane, a koncepcja ma wyrażać
ideę, która nawiązuje do otoczenia, miejsca i określać kierunki
przyszłego rozwoju, a nie poddawać się modzie. Skupienie uwagi
na atrakcyjnej elewacji to zły kierunek, choć często to, co modne
– czarno-białe czy połyskujące – bierze górę…
Nie wszyscy inwestorzy szybko decydują się na realizację
planowanych projektów. Wielu podchodzi o wiele bardziej
zachowawczo do inwestycji, co jest niekorzystne dla rynku
nieruchomości. Decyzje są podejmowane przez pryzmat zestawienia
finansowego, a nie potencjału, jaki zapewniają innowacyjne
rozwiązania projektowe. Architekci natomiast, chcąc odpowiedzieć
na zmieniające się oczekiwania klienta, sięgają do coraz bardziej
nowoczesnych, a jednocześnie ekonomicznie korzystnych
rozwiązań i skuteczniejszego łączenia tkanki miejskiej z obiektami
komercyjnymi. Nie zawsze się to udaje.
Na usta ciśnie się wiele gorzkich słów, bo bardzo łatwo znaleźć
przykłady nietrafionych i rozbijających organizmy miejskie realizacji.
Mam tu na myśli głównie tzw. galerie handlowe. Czas łatwych
zysków, a co za tym idzie – prostych rozwiązań dla budynków centrów handlowo-rozrywkowych, powoli dobiega końca. Nowe nieruchomości komercyjne będą musiały się ścigać o klienta nie tylko
za pomocą większych fontann, ale zmianą formuły. Będą zmuszone
integrować się z otoczeniem, a nie od niego uciekać.
Przyjrzyjmy się Domom Towarowym Centrum w Warszawie. Ileż
funkcji, poza handlem, skrywają w sobie te budynki...
Otoczenie DTC zawsze było pełne życia...
To jest odpowiedź, jak mogłoby być, czy też jak było kiedyś. To jest
budynek, który żyje i nie „odcina się” od miasta.
FOTO: piotr waniorek/żelazna studio, shutterstock
Idea, a nie moda
Jak duże znaczenie dla inwestorów obiektów i lokali komercyjnych mają dziś architektura
i design oraz jakie są trendy w tej dziedzinie? Pytamy projektantów, a także architektów.
Opinie
Technologie multimedialne
wchodzą do wnętrz
Anna Paszkowska-Grudziąż i Rafał Grudziąż, założyciele
pracowni architektonicznej 81.WAW.PL
Coraz więcej inwestorów stawia dziś na innowacyjność. To czynnik, który determinuje ich, aby spotkać się z architektami i zlecić
im przygotowanie projektów. Przedsiębiorcy zdają sobie sprawę,
że we wnętrzach komercyjnych nie wystarczy już pomalować dwie
ściany, wstawić kilka mebli i rozpocząć proces sprzedaży. Poszukują więc czegoś, co wyróżni ich obiekty na tle konkurencji, a nawet
ją wyprzedzi. Innowacyjność i nowoczesne technologie stają się
zatem nierozłączną częścią projektów wnętrz.
Przykład? Kiedyś we wnętrzach wykonywaliśmy standardową elektrykę, czyli włączniki, gniazdka, rozprowadzenie itp. Teraz wszystko
jest sterowane zdalnie, mamy do czynienia z tzw. inteligentnymi
systemami. Możemy nie tylko sterować światłem, ale również
zewnętrznymi roletami, nagłośnieniem muzyki itp.
Kolorystyka i materiały zmieniają się zawsze. Raz modne są białe,
raz czarne, innym razem z drewna. Coś, czego jeszcze nie było, to
multimedia. Na pewno będzie ich więcej.
Projekty mają zaskakiwać
Barbara Uherek-Bradecka
i Tomasz Bradecki, architekci
FOTO: paweł pawłowski/żelazna studio, bb architekci
ze studia BB architekci
Wydaje nam się, że znamienita większość inwestorów zmierza
obecnie w kierunku optymalizacji kosztów. Z drugiej strony bardzo
wzrosła świadomość jakości, która dotyczy nie tylko projektu, ale
także stosowanych materiałów i przede wszystkim elementów
projektowanych indywidualnie.
Dominuje wyjście naprzeciw oczekiwaniom klienta. Przez klienta
nie należy jednak rozumieć inwestora, a raczej potencjalnego użytkownika. Na przykład pokoje hotelowe projektuje się więc,
tak by ich użytkownicy mogli na czas pobytu nadać im indywidualny charakter. Wszystkie przestrzenie muszą być rozwiązane w taki
sposób, by spełniały oczekiwania bardzo wielu, często różnych
grup użytkowników.
41
Opinie
Silna identyfikacja
Dariusz Gocławski, właściciel pracowni A+D
Najprostszy w zastosowaniu i często dominujący jest trend graficzny, czyli używanie wielu kolorów, dużych płaszczyzn, szarego betonu z „plamą koloru”, np. żółtym fotelem. Wystarczy spojrzeć na
sieci banków, które postawiły właśnie na taką, silną identyfikację,
tak aby z daleka było widać, że to dana placówka.
42
Czas liftingów
Działać na emocje
Iwona Kaczmarek i Mirosław Kaczmarek,
właściciele Kaczmarek Studio
Marek Witaszewski i Jacek Chaczykowski,
Otomi Store Design Lab
W projekcie ważna jest oryginalność i wniesienie na rynek konkurencji czegoś nowego. Trendy są bardzo różnorodne. Można mówić
o ponadczasowej, współczesnej klasyce – czyli wnętrzach komfortowych i przytulnych; nowoczesnym, futurystycznym designie,
ekologicznych hotelach spa oraz bardzo modnym obecnie stylu
vintage. Jeśli chodzi o hotele, dziś coraz częściej przeprowadza się
w nich tzw. liftingi. To sposób na utrzymanie atrakcyjności wśród
konkurencji oraz wysokiej kategorii i standardu usług. Gdy inwestorzy nie będą planować modernizacji, klient może odwrócić się
w kierunku innej sieci hotelowej czy innego obiektu.
Jeśli chodzi o galerie handlowe, trzeba wspomnieć o witrynie, która
jest pierwszym elementem sklepu, z jakim styka się klient. Zdecydowanym trendem jest jej „otwartość”, tak by salon był widoczny.
Na znaczeniu ciągle zyskuje emocjonalne oddziaływanie na klienta.
Dzięki temu placówka może skuteczniej komunikować tożsamość
marki. Osiąga się to za pomocą światła, wystroju, muzyki i zapachu.
Obecnie możemy mówić o wzroście jakości w projektowaniu przestrzeni sklepów w Polsce. W USA jeszcze 15 lat temu wiele rzeczy
wywierało na nas ogromne wrażenie. Teraz widzimy, że ich wyprzedziliśmy, np. jeśli chodzi o poziom aranżacji sklepów.
FOTO: paweł piotr waniorek, paweł pawłowski/żelazna studio, kaczmarek studio
Poza tym inwestorzy komercyjni bardzo lubią tzw. hiszpański
kolonializm: niebieskie kafelki, rustykalne wzornictwo, elementy
drewna, miedzi czy betonu.
Wymagania inwestorów w czasie kryzysu zmieniły się, ale z pewnością nie są rozrzutni. Kryzys podniósł poprzeczkę, bo wraz z nim
rozpoczęła się ostra walka na rynku projektantów. Konkurencja
była zawsze, ale teraz standardem stały się tzw. bezpłatne przetargi, w ramach których przedsiębiorcy proszą projektantów o różne
pomysły i... nie płacą za nie. Chcą od nas wizualizacji – często
fotorealistycznych – których wykonanie zajmuje bardzo dużo czasu, kreacji i jest kosztowne. Podsumowując, inwestorzy chcą dziś
więcej za mniej pieniędzy i to już od pierwszych etapów pracy nad
ich projektami.
Projekt pod lupą
Inwestycja pełna wspomnień
Hala Koszyki to dziś jedynie pozostałości po architektonicznej perełce z początku XX wieku.
Dwie oficyny wejściowe projektu Juliusza Dzierżanowskiego mają jednak szansę odzyskać dawną
świetność. Mogą stać się przestrzenią łączącą historyczną zabudowę dawnego folwarku Koszyki
z nowoczesnymi biurami i galerią handlową.
M
yśl przeplatania architektury przedwojennej
Warszawy z nowoczesnym designem pojawia
się w głowach inwestorów i architektów coraz
częściej. Taka idea przyświeca też twórcom
nowej Hali Targowej Koszyki, której pozostałości znajdują się
w samym centrum Warszawy, przy ul. Koszykowej, niedaleko
Placu Konstytucji.
Przedwojenna nowoczesność
Hala Koszyki powstała w latach 1906-1909. Pierwotna
konstrukcja została oparta na stalowych, nitowanych kratownicach, wykonanych w firmie Gostyńskiego. Bramy i okucia,
także z metalu, wykonano w warsztacie Zielezińskiego.
Ówczesną secesyjno-modernistyczną architekturę zdobiły
rzeźby Zygmunta Otto. Niektóre z nich przetrwały do dziś
– głowa byka oraz syrenka z tarczą zawieszone nad bramą
wejściową. Architektura Hali Koszyki wyrażała jedność sztuki
rzemiosła artystycznego, architektury wnętrz, rzeźby i grafiki
charakterystycznej dla stylu Art Nouveau – stąd ozdobne detale.
– Hala Koszyki to wyzwanie zarówno dla architektów,
jak i inwestora – mówi Artur Wojtkiewicz, Venture Partner
i szef Zespołu Technicznego w firmie Griffin Group, inwestor
kompleksu.
Od momentu przejęcia inwestycji w 2012 roku, Griffin Group
ściśle współpracuje z konserwatorem zabytków. – Stalowa Konstrukcja Hali, a także kamienne, metalowe i ceglane elementy
korpusu głównego są zabezpieczane w pracowni konserwacji
zabytków. Są restaurowane i wzmacnianie przed ponownym
wbudowaniem – wyjaśnia Artur Wojtkiewicz.
Procesem czyszczenia, konserwacji i wzmacniania zajmuje się
firma konserwatorska Restauro.
Nowy projekt architektoniczny Hali Targowej Koszyki powstał na
deskach pracowni JEMS Architekci. – Odbudowując Halę Koszyki,
odnosimy się do wspomnień o niej – odbudowany obraz będzie
porównywany do zapamiętanego.To, co wydaje się najważniejsze, to
poszukiwanie odpowiedniej atmosfery dla projektu – mówi architekt
Jerzy Szczepanik-Dzikowski z pracowni JEMS Architekci.
Mają temu służyć zabiegi restauracyjne, dotyczące zachowanej
substancji, której przywrócona zostanie dawna świetność. Dotyczy
to nie tylko istniejących na działce obiektów, ale także zabytkowej,
oryginalnej konstrukcji hali, która po renowacji zostanie wbudowana
ponownie.
– Szereg charakterystycznych detali architektonicznych powróci
po odbudowie. Na swoje miejsce trafi charakterystyczna okrągła,
żeliwna klatka schodowa, balustrady, oryginalne kafle podłogowe
czy kształtki ceglane – opowiada Jerzy Szczepanik-Dzikowski.
Z dawnego budynku Hali Targowej Koszyki technicznie nie
pozostało zbyt wiele: dwa tzw. budynki bramne, wysunięte w stronę
ulicy Koszykowej i budynek oficyny w głębi działki. Mimo to hala
istnieje nadal w ludzkiej pamięci. Dlatego tak ważne jest poszukiwanie odpowiedniej jakości i połączenia dawnej architektury z tą
dzisiejszą – nowoczesną.
Technologie nie pozwalają na odtworzenie hali, a konserwatorskie standardy, regulowane między innymi przez Kartę Wenecką,
dopuszczają rekonstrukcję wyłącznie w szczególnie uzasadnionych
przypadkach. Zabytkowe elementy konstrukcji metalowej zostały
jednak zabezpieczone, a inwestor i zespół architektów planują, aby
powróciły na swoje miejsce.
– W miejsce elementów, które nie mogą być wbudowane ze
względów technicznych, znajdą się nowe, zaprojektowane jednak
na wzór historycznych. Nie oznacza to jednak bezpośredniej kopii.
Chcemy bowiem uniknąć efektu pastiszu, nieudolnego naśladownictwa – mówi architekt z pracowni JEMS.
43
Odbudowując Halę Koszyki odnosimy się do wspomnień o niej.
To, co wydaje się najważniejsze, to poszukiwanie odpowiedniej
atmosfery dla projektu - mówi architekt
Jerzy Szczepanik-Dzikowski.
Projekt pod lupą
Architekci z pracowni JEMS przyznają, że inspiracją
dla projektu Hali Koszyki był sposób renowacji i rozbudowy gmachu Nowego Muzeum w Berlinie (z niem. Neues
Museum), zaprojektowanego przez Davida Chipperfielda,
a także Castelvecchio w Veronie (Old Castle) autorstwa
Carlo Scarpy.
Jak podkreślają, nie istnieje żadne, formalne podobieństwo
między tymi budowlami, ani też między nimi a projektem
Hali Koszyki. Istotą ich architektury i tym, co je łączy, jest
natomiast stosunek do relacji historycznej i nowej substancji.
– To, co nowe, stanowi tło dla podkreślenia świetności
autentyku, jednocześnie nie próbuje z nim konkurować.
To, co nowe, czerpie jednak z historycznej formy i jest
nią inspirowane. W ten sposób powstaje całość, w której
współczesność oddaje hołd przeszłości, a historyczna i nowa
substancja współdziałają ze sobą w kultywowaniu tradycji
– mówi Jerzy Szczepanik-Dzikowski.
Miejsca z duszą i historią
Architektom wtóruje inwestor. Dawna Hala Koszyki to miejsce z klimatem, z burzliwą historią, która przetrwała dwie wojny
światowe. – Jest dla nas bardzo istotne, by projekt Hali Koszyki
był zgodny z kanonami estetyki i pozytywnie kształtował tkankę
miejską. Griffin Group jest zainteresowany miejscami z duszą,
klimatem – takimi, które mają już swoją historię – mówi Artur
Wojtkiewicz.
Dla upamiętnienia dziejów i przeszłości Hali Koszyki w nowym
obiekcie powstanie część wystawowa – elementy, których techniczna
kondycja uniemożliwia wbudowanie ich w oryginale, będą eksponowane w specjalnie wybranym miejscu, gdzie przewiduje się też
zdjęciową i rysunkową ilustrację dramatycznej nieraz historii hali.
44
Projekt pod lupą
T
ekst
Hala Koszyki
zabytkowy budynek według pierwotnego projektu
Juliusza Dzierżanowskiego
Rodzaj inwestycji: kompleks handlowo-biurowy
Styl architektoniczny: Art Nouveau/nowoczesny
Lokalizacja: Warszawa, ul. Koszykowa
Rozpoczęcie budowy: 2014 r.
Inwestor/deweloper: Griffin Real Estate
DANE TECHNICZNE:
Kondygnacje nadziemne: 7
Powierzchnia biurowa: 14000 m2
Powierzchnia handlowo-usługowa: 7000 m2
Projekt architektoniczny:
JEMS Architekci/współpraca z konserwatorem zabytków
Konserwacje, czyszczenie, wzmacnianie: Restauro
TYTUŁ
Hala Koszyki to wyzwanie zarówno dla architektów,
jak i inwestora – mówi Artur Wojtkiewicz, Griffin Group.
Połączy pokolenia...
Nowa Hala Targowa Koszyki połączy nie tylko historię z nowoczesnością, ale także nowe funkcje – handel i biura. W zamyśle
inwestora i architektów ma również połączyć... pokolenia. Dawniej
przed Halą Koszyki był plac, który służył za parking. Griffin chce
przeznaczyć ten teren na miejsce publiczne, otwarte dla warszawiaków.
Teren, na którym latem będzie można usiąść i zjeść dobrą kolację.
Plac ma tętnić życiem, także dzięki planowanym tam wydarzeniom kulturalnym. – Cel dla nowych Koszyków jest jasny, mają
stać się miejscem codziennych zakupów i spotkań z przyjaciółmi.
Przeznaczone będą dla wszystkich warszawiaków bez względu
na wiek. W jednym miejscu spotykać się będą szlaki kulinarnych
wypraw od porannych śniadań, przez biznesowe lunche, po romantyczne kolacje. W weekendy będzie rodzinnie i niespiesznie.
Będzie to miejsce lifestylowe, tętniące życiem i energią cały dzień,
ze swoją niepowtarzalną atmosferą i klimatem – roztacza wizję
Artur Wojtkiewicz.
… i zaoferuje nową jakość
Budynki Hali Koszyki o funkcji handlowo-biurowej zostały
zaprojektowane jako kamienice uzupełniające pierzejową zabudowę.
Tylna ściana będzie oparciem dla wewnętrznej uliczki handlowo-gastronomicznej łączącej część handlową z zewnętrznym placykiem przed budynkiem. Nowe Koszyki zaoferują ok. 8 tys. mkw.
powierzchni handlowej oraz ok. 11 tys. mkw. biur. Znajdą się tu
delikatesy, sklepy, restauracje, kawiarnie, winiarnie czy herbaciarnie
oraz oferta związana ze sztuką kulinarną. Elementem wyróżniającym
będą lokale z wyposażeniem wnętrz, nowoczesnym designem, galerie
sztuki, sklepy dla hobbystów, miłośników podróży i dobrych książek.
Hala Targowa Koszyki urozmaici Śródmieście Warszawy. Warto
wspomnieć, że całkiem niedaleko, przy ul. Jana Pawła II znajduje się
druga hala targowa – Hala Mirowska. Griffin Group na razie się
nią nie interesuje, ale to obiekt z wielkim potencjałem i w o wiele
lepszym stanie.
45
p ra og j i en kat p o d l u p ą
P
TYTUŁ
Zzzz
T
ekst
To nie
science fiction
– to Warsaw Spire
Deweloperzy przypuścili inwestycyjny szturm na warszawską Wolę. Co chwilę pojawiają się doniesienia o kolejnych biurowcach mających powstać w pobliżu stacji metra Rondo Daszyńskiego.
Największą uwagę rynkowych graczy oraz warszawiaków przyciąga jednak Warsaw Spire.
46
Kasa Opieki SA, Bank Zachodni WBK SA, Powszechna
Kasa Oszczędności Bank Polski SA oraz BRE Bank SA.
Wizytówka dzielnicy
Jak mówią przedstawiciele Ghelamco, potencjał Warszawy
tkwi m.in. w rewitalizacji licznych, postindustrialnych terenów
inwestycyjnych położonych w różnych dzielnicach miasta,
które szybko zmieniają się w tzw. biznesowe hot-spoty stolicy.
– Jesteśmy świadkami zmiany charakteru Woli. Obraz dzielnicy, jaki do tej pory znali warszawiacy, wkrótce odejdzie
w zapomnienie – mówi Jeroen van der Toolen.
Jeszcze kilka lat temu Wola była kojarzona z dzielnicą robotniczą – dziś zmienia się nie do poznania. W dużym stopniu
przyczynia się do tego Warsaw Spire, powstający właśnie w kwartale między ulicami Grzybowską, Łucką, Wronią i Towarową.
W zamyśle inwestora jest zrewitalizowanie fragmentu dzielnicy
i „oddanie” części wspólnych mieszkańcom.
Dlatego przy Warsaw Spire i nowej, głównej stacji II
linii metra Rondo Daszyńskiego powstanie plac miejski
wypełniony zielenią, animowanymi fontannami, otoczony
restauracjami i kawiarniami, z obiektami przeznaczonymi
dla kultury i sztuki. Radni m. st. Warszawy już zgodzili się,
aby plac ten nosił nazwę Plac Europejski.
– Chcieliśmy, by Warsaw Sprie wkomponował się w okoliczną tkankę miejską i jednocześnie wykreował nową przeWięcej: www.propertydesign.pl
W
arsaw Spire to flagowa inwestycja belgijskiej firmy
Ghelamco, a powodów, dla których budzi tak
wiele emocji, jest co najmniej kilka: to największy
kompleks biurowy powstający obecnie w Europie, najwyższy biurowiec w Polsce, a także przedmiot rekordowej
umowy kredytowej opiewającej na ponad 900 mln zł.
Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na
Europę Środkowo-Wschodnią, podkreśla, że Warsaw Spire jest
największym wyzwaniem w historii Ghelamco. – Mamy odpowiednie doświadczenie i know-how, by spokojnie prowadzić proces
budowy i, jak w przypadku każdego naszego projektu, dostarczyć
inwestycję na czas. Oczywiście skala przedsięwzięcia jest nieporównywalna z żadną z naszych poprzednich realizacji – przyznaje.
Przedsięwzięcie Ghelamco to trzy budynki – strzelista wieża
o wyraźnie zaznaczonej „talii” i dwa bliźniacze biurowce okalające
ją z dwóch stron, wygięte do zewnątrz, „otwarte” na dzielnicę.
220-metrowa wieża razem z 55-metrowymi bliźniakami zaoferuje 100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To
tyle, ile obecnie wynosi całkowita powierzchnia w biurowcach
już funkcjonujących na Woli.
Budowa Warsaw Spire rozpoczęła się w połowie 2011
roku. Aż do połowy 2013 roku inwestor prowadził prace
w oparciu o własne zaplecze finansowe. W sierpniu 2013
roku otrzymał finansowanie w kwocie przekraczającej 900
mln zł. Kredytu udzieliły aż cztery banki: Bank Polska
Projekt pod lupą
strzeń publiczną dostępną dla warszawiaków. To już się
dzieje. Nasz projekt powstaje przy Placu Europejskim, który
wypełni zieleń, kawiarnie, restauracje, elementy małej architektury, a nawet amfiteatr – mówi Jeroen van der Toolen.
Obecnie firma jest na etapie zamykania ostatecznej koncepcji
wyglądu placu. – Wierzymy, że stanie się nowym miejscem
spotkań dla mieszkańców stolicy, a także, łącząc funkcje biurowe z publicznymi, spowoduje, że ulice będą tętnić życiem
także po godzinach pracy biur – zapowiada.
FOTO: materiały inwestora, paweł pawłowski/żelazna studio
Eko, design i high-tech
Inwestycja będzie wyznacznikiem nowych trendów – światowego designu czy efektownej fasady. Za nietypową bryłę Warsaw
Spire odpowiadają architekci z Jaspers-Eyers and Partners oraz
Polsko-Belgijskiej Pracowni Architektury Projekt.
Inspiracją dla wizji projektantów miała być kobieta w gorsecie.
Smukła i strzelista bryła rzeczywiście ma widocznie zaznaczoną
„talię”, a wystająca ponad bryłę budynku szklana fasada jeszcze
podkreśla kobiecą figurę 49-piętrowego drapacza chmur.
Warsaw Spire będzie też synonimem wyjątkowo nowoczesnych technologii. Wieżowiec, jako pierwszy w Polsce, zostanie
wyposażony w 12 dwupoziomowych wind Schindler. Poza
nimi za mobilność w kompleksie odpowiadać będzie jeszcze
27 tradycyjnych wind, również marki Schindler. Wszystkie
zostały zaprojektowane, tak aby kolorystycznie i pod względem
architektonicznym pasowały do koncepcji całego projektu.
Nowoczesny drapacz chmur będzie także efektywny energetycznie – podczas tegorocznych targów MIPIM w Cannes
otrzymał certyfikat BREEAM Excellent.
Inwestycja warta ponad miliard złotych jest już w zaawansowanym stadium – na przełomie 2014 i 2015 roku
główna wieża ma osiągnąć docelową wysokość, czyli 180
m właściwych, a 220 m z iglicami. Dziś w budowę Warsaw
Spire jest zaangażowanych równocześnie 500 pracowników
i 5 żurawi. Obecnie trwa wykończenie i wyposażenie stacji
Jesteśmy świadkami zmiany charakteru Woli
- mówi Jeroen van der Toolen, Ghelamco.
transformatorowych oraz pomieszczeń technicznych w podziemiach. Już wkrótce inwestycja zacznie rosnąć w tempie
jednego piętra tygodniowo. Warto przypomnieć, że kompleks
ma aż pięć kondygnacji podziemnych.
Warsaw Spire jeszcze w 2014 roku stanie się główną
siedzibą Europejskiej Agencji Zarządzania Współpracą
Operacyjną na Zewnętrznych Granicach Państw Członkowskich Unii Europejskiej – Frontex, która zajmie 14 600
mkw., czyli prawie całą powierzchnię w budynku B, którego
stan jest najbardziej zaawansowany. – Prowadzimy również
zaawansowane negocjacje z kilkoma dużymi, potencjalnymi
najemcami – dodaje Jeroen van der Toolen.
Warsaw Spire
Rodzaj zabudowy: wieżowiec
Rozpoczęcie budowy: maj 2011 roku
Zakończenie budowy: 2014 r. (budynki B i C)
2015 r. (budynek A)
Inwestor/deweloper: Ghelamco Poland
Projekt architektoniczny:
Jaspers & Eyers Partners
i Polsko-Belgijska Pracownia Architektury Projekt.
Roboty wykończeniowe: PeKaBud
Roboty konstrukcyjne: Monting
Dane techniczne:
Budynek A:
Wysokość strukturalna: 220 m
Wysokość do dachu: 180 m
Budynki B i C:
Wysokość: 55 m
Kompleks:
Kondygnacje nadziemne: 15 (budynki B i C),
49 (budynek A)
Kondygnacje podziemne: 5
Powierzchnia całkowita: 104 300 m2
Powierzchnia użytkowa: 60 000 m2
Wartość inwestycji: ok. mld zł
Budowa Warsaw Spire, kwiecień 2014
47
PL
Trendy
w architekturze
Najlepsze
projekty
Najciekawsze
realizacje
Pracownie
architektoniczne
N O W Y P O R TA L
PropertyDesign.pl to kompleksowe źródło wiadomości o projektowaniu i architekturze obiektów komercyjnych:
c e n t r ó w h an d l o wy ch , b i uro wcó w, h o tel i , ma ga zynów, s k le p ów ora z budynk ów i p rze s trze ni p ublicznych.
Pu bl i k u j em y i n f o rmac je o pl an ac h i prz eb i eg u i nwe s tycj i, a utora ch p roj e k tów, rozwią za nia ch a rchite k tonicznych,
c e r t y fi k ac j i e k o l o g i c z n ej, prz epi sach prawn yc h , trenda ch, k onk urs a ch i p rze ta rga ch. W s e rwis ie można odna le źć ra p orty,
wy wi ad y , o pi n i e, an al i z y , ra nk ingi, fotore la cj e ora z ma te ria ły wide o.

Pobierz jako PDF - Propertynews.pl

Transkrypt

Podobne dokumenty

czytaj więcej