Rynek biurowy w Warszawie

MARKETVIEW
Warszawski Rynek Biurowy, 1 kwartał 2015 r.
Warszawski zasób biur powiększy
się o ponad 20% do końca 2017 r.
Zasób biur
Pustostany
Poziom najmu (1 kw.2015)
Absorpcja (1 kw.2015)
4,5 MLN MKW.
13,0%
168.300 MKW.
62.300 MKW.
*Strzałki wskazują kierunek zmiany wobec analogicznego okresu ubiegłego roku.
Powierzchnia biurowa w Warszawie
4.450.000
ISTNIEJĄCE (MKW.)
684.000
W BUDOWIE W 42
OBIEKTACH (MKW.)
227.000
PLANOWANE,
PRZEWIDYWANE DO
UKOŃCZENIA DO KOŃCA
2017 R. (MKW.)
Źródło: CBRE / PORF, 1 kw. 2015 r.
AKTUALNOŚCI:
•
Poziom najmu i absorpcji w 1 kw. 2015 r. wskazuje
na utrzymujący się wysoki popyt na powierzchnię
biurową.
•
Duża ilość powierzchni biurowej w Centrum
planowana do ukończenia w 2016 r., szczególnie
w pobliżu nowo otwartej linii metra.
•
Pomimo spadku współczynnika pustostanów w
1 kw. 2015 r., liczonego kwartał do kwartału,
prognozowany jest jego wzrost w najbliższym czasie.
•
•
Spodziewany jest lekki spadek stawek czynszowych
w okresie 2015-2016.
Utrzymujący się wysoki poziom powierzchni biurowej
w budowie.
1 kw. 2015 CBRE Research
Podsumowanie
Zasób powierzchni biurowej
Nowa podaż w 1 kw. 2015 r.
4.450.000 mkw.
59.200 mkw.
Prognozowana podaż w 2015 r.
356.100 mkw.
W budowie
683.600 mkw.
Pustostany
13.0%
Poziom najmu w 2014 r.
612.400 mkw.
© 2015 CBRE Sp. z o.o. |
1
M A R K E T V I E W WARSZAWSKI RYNEK BIUROWY
WYSOKA PODAŻ POWIERZCHNI W CENTRUM MIASTA
Podaż nowej powierzchni biurowej w Warszawie
300
300 000
000
250
250 000
000
200
200 000
000
150
150 000
000
100
100 000
000
50 000
000
50
2015P
2016P
2014
2013
2012
1 kw. 2015
2011
0
0
4 kw. 2014
 Nowa powierzchnia jest silnie skoncentrowana
w dużych budynkach. 10 największych
budowanych obiektów odpowiada za ponad
50% powierzchni w budowie.
400
400 000
000
350
350 000
000
2010
 Najemcy znacznie chętniej decydują się na
ukończone projekty. Zaledwie 20%
powierzchni w budowie jest objęte umowami
przednajmu.
Poza Centrum
Poza Centrum - planowane
500
500 000
000
450
450 000
000
2009
 Obecnie w Warszawie budowane jest
684.000 mkw. biur. 40% tej powierzchni
znajduje się w Centrum, co przekłada się na
wysoki poziom konkurencji na tym obszarze.
Centrum
Centrum - planowane
2008
 Od początku 2015 r. oddano do użytkowania
blisko 60.000 mkw. powierzchni biurowej
w 8 obiektach.
Źródło: CBRE / PORF, 1 kw. 2015 r., P– prognoza.
ABSORPCJA PRZEKROCZYŁA NOWĄ PODAŻ W 1 KW. 2015 R.
Absorpcja i podaż powierzchni biurowej w Warszawie
 W 1 kw. 2015r. absorpcja powierzchni biurowej
wyniosła 62.300 mkw., znacznie przewyższając
średnią z ostatnich 4 lat (ok. 39.000 mkw.).
 Drugi kwartał z rzędu absorpcja przekroczyła
poziom podaży powodując niewielki spadek
wskaźnika pustostanów.
 W 1 kw. 2015r. 14.300 mkw. powierzchni
biurowej zostało wchłonięte w Centrum,
a pozostałe 48.000 mkw. w lokalizacjach poza
Centrum.
Podaż
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
3 kw. 2014
2 kw. 2014
1 kw. 2014
4 kw. 2013
3 kw. 2013
2 kw. 2013
1 kw. 2013
4kw. 2012
3 kw. 2012
 Absorpcja powierzchni biurowej klasy A
wyniosła ok. 62.300 mkw., podczas gdy
absorpcja powierzchni biurowej klasy B
osiągnęła wartość ujemną, bliską 0 mkw.
Absorpcja
Źródło: CBRE / PORF, 1 kw. 2015 r.
1 kw. 2015 CBRE Research
© 2015 CBRE Sp. z o.o. |
2
M A R K E T V I E W WARSZAWSKI RYNEK BIUROWY
WZROST PUSTOSTANÓW NAWET W NAJLEPSZYM SCENARIUSZU
 W 1 kw. 2015 r. współczynnik pustostanów
zmalał o 0,3 punktu procentowego w
odniesieniu do ostatniego kwartału 2014 r. i
wyniósł 13%.
 Jednocześnie, ze względu na stosunkowo duży
poziom powierzchni biurowej w budowie,
przewidywany jest ponowny wzrost
współczynnika pustostanów w kolejnych
kwartałach.
 Odsetek powierzchni niewynajętej wyniósł
14.5% w Centrum oraz 12.4% poza Centrum.
Pesymistyczny
Realistyczny
Optymistyczny
22%
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2 kw. 2017
1 kw. 2017
4 kw. 2016
3 kw. 2016
2 kw. 2016
1 kw. 2016
4 kw. 2015
3 kw. 2015
2 kw. 2015
1 kw. 2015
4 kw. 2014
3 kw. 2014
2 kw. 2014
1 kw. 2014
4 kw. 2013
3 kw. 2013
2 kw. 2013
1 kw. 2013
4 kw. 2012
 Według realistycznego scenariusza
spodziewany jest wzrost wskaźnika
pustostanów, który może osiągnąć poziom
19% w połowie 2016 r.
Współczynnik pustostanów-prognozy
Źródło: CBRE / PORF, 1 kw. 2015 r.
POZIOM NAJMU WSKAZUJE NA WYSOKI STOPIEŃ POPYTU
Prognoza
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
2017P
2016P
2015P
2014
2013
2012
0
2011
 Co istotne, poziom najmu w 1 kw. 2015 r.
został wygenerowany przez duże transakcje.
Zawarto 3 umowy na wynajem powierzchni
biurowych powyżej 10.000 mkw.
Poza Centrum
2010
 54% powierzchni biurowej zostało wynajęte
w oparciu o nowe umowy w istniejących
budynkach. Renegocjacje i przednajem
stanowiły odpowiednio 26% i 14%.
Centrum
2009
 W 1 kw. 2015 r. wynajęto 51.000 mkw.
w Centrum oraz 117.300 mkw. w lokalizacjach
poza Centrum.
Poziom najmu w Warszawie
2008
 Poziom najmu w 1 kw. 2015 r. był o 30% wyższy
w relacji do analogicznego okresu w 2014 r.
Źródło: CBRE / PORF, 1 kw. 2015 r., P – prognoza.
24,5 
18,0 
15,0 
1 kw. 2015 CBRE Research
POZA CENTRUM
CENTRUM
UTRZYMUJĄCA SIĘ PRESJA NA SPADEK CZYNSZÓW
15,0 
13,0 
11,5 
NAJWYŻSZE CZYNSZE TRANSAKCYJNE
ŚREDNIE CZYNSZE TRANSAKCYJNE (KLASA A)
ŚREDNIE CZYNSZE TRANSAKCYJNE (KLASA B)
TREND
(EUR/MKW./MIESIĄC)
© 2015 CBRE Sp. z o.o. |
3
M A R K E T V I E W WARSZAWSKI RYNEK BIUROWY
BIELANY (N)
209.300
50.900
19,6%
17,5 EUR
CENTRUM (CC)
1.333.000
276.900
14,5%
18,0 EUR
PRAGA (E)
184.100
22.000
7,8%
14,0 EUR
WILANÓW (SE)
211.900
27.000
7,8%
14,5 EUR
WOLA (W)
338.300
35.900
16,4%
15,5 EUR
OCHOTA (SW)
798.800
120.000
14,0%
14,0 EUR
MOKOTÓW (US)
1.197.900
135.000
11,3%
13,0 EUR
PUŁAWSKA (LS)
176.400
16.000
7,5%
12,0 EUR
OBSZAR • ZASÓB BIUR(MKW.) • W BUDOWIE (MKW.) • PUSTOSTANY• ŚREDNIE CZYNSZE W NOWYCH BUDYNKACH ( ZA MKW./MIESIĄC)
Q1 2015 CBRE Research
© 2015 CBRE Sp. z o.o. |
4
M A R K E T V I E W WARSZAWSKI RYNEK BIUROWY
10 największych umów najmu w Warszawie – 1 kw. 2015 r.
Firma
Budynek
Powierzchnia (mkw.)
Typ umowy
Doradztwo CBRE
PZU
Konstruktorska Business Center
17.500
nowa
√
HP
University Business Center II
10.400
renegocjacje
√
P4
Marynarska Business Park
10.200
renegocjacje + ekspansja
Benefit Systems
Warsaw Spire
6.000
przednajem
Sygnity
Royal Wilanów
5.500
przednajem
Volkswagen Bank Polska
Rondo 1
4.400
renegocjacje
DNB
Marynarska Point II
3.600
renegocjacje
HSBC
Rondo 1
3.200
nowa
Abbott Laboratories
Park Postępu
2.800
nowa
Agito
Gdański Business Center I
2.600
nowa
√
√
Źródło: CBRE / PORF, 1 kw. 2015 r.
KONTAKTY
BIURO
Joanna Mroczek
Director, Research and Marketing
+48 22 544 8061
[email protected]
CBRE Sp. z o.o.
Rondo ONZ 1, 24 piętro
00-124 Warszawa
Lukasz Kałędkiewicz
Senior Director, Office Agency
+48 22 544 8038
[email protected]
Aby dowiedzieć się więcej o CBRE Research lub
uzyskać dostęp do innych publikacji, prosimy
odwiedzić Global Research Gateway na stronie
internetowej www.cbre.com/researchgateway.
Daniel Bienias
Senior Director, Office Agency
+48 22 544 8024
[email protected]
LINKEDIN
CBRE.PL
Disclaimer: CBRE oświadcza, iż informacje zawarte w raportach pochodzą ze źródeł, które uważa za wiarygodne, jakkolwiek prawdziwość informacji
nie została przez CBRE zweryfikowana i związku z tym CBRE nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje te są prawdziwe. Jakiekolwiek
przewidywania, opinie, założenia, oszacowania zawarte w raportach zostały podane jedynie dla przykładu i nie odzwierciedlają aktualnej ani
przyszłej sytuacji na rynku. Ani CBRE ani jakikolwiek jej reprezentant, lub pracownik CBRE nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione przez
Klienta powstałe na skutek wykorzystania w jakikolwiek sposób raportów w całości lub w części.