Osieczany Juszkiewicz dz. 131p3

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 276/2014
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej,
objętej KW nr KR1Y/00074569/6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Myślenicach, położonej w miejscowości Osieczany, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z niezabudowanej
działki ewidencyjnej nr 131/3 o powierzchni 0,3803 ha
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina
Łącka, sygn. akt KM 572/14
autor opracowania:
Myślenice, 1 grudnia 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/17
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 276/2014
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 131/3, obręb Osieczany, gmina
Myślenice, powiat Myślenice, księga wieczysta numer KR1Y/00074569/6
Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, niezabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 131/3 o powierzchni 0,3803 ha;
nieogrodzona i niezagospodarowana; brak dostępu do drogi publicznej; w
planie miejscowym w niewielkiej południowej części teren zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (MNR), w przeważającej części
teren rolniczy (R); przez teren działki przechodzą dwie linie energetyczne
średniego napięcia oraz kolektor sanitarny
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel: Krystyna Juszkiewicz córka Józefa i Barbary (Pesel 81073107786) oraz
Rafał Juszkiewicz syn Aleksandra i Marii (Pesel 79120507539) na prawach
wspólności ustawowej małżeńskiej
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 1 grudnia 2014 r.
Wartość rynkowa nieruchomości (WR):
80.000 zł
(słownie złotych: osiemdziesiąt tysięcy)
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 1 grudnia 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/17
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 6
4. Cel wyceny ...................................................................................... 6
5. Daty wyceny .................................................................................... 6
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 7
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 7
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 9
1. Lokalizacja ...................................................................................... 9
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 9
3. Działka gruntu .................................................................................. 10
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 11
1. Analiza rynku ................................................................................... 11
2. Arkusz wyceny nieruchomości ……….…………………................... 15
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 16
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 17
VI. Załączniki ............................................................................................. 17
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/17
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Osieczany, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość
objęta jest księgą wieczystą nr KR1Y/00074569/6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Myślenicach, składa się wyłącznie z niezabudowanej działki ewidencyjnej
nr 131/3 o powierzchni 0,3803 ha.
Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach
działki ewidencyjnej nr 131/3 ze wszystkimi elementami zagospodarowania.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
nr KR1Y/00074569/6 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Osieczany,
gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działki
ewidencyjnej numer 131/3 o powierzchni 0,3803 ha.
Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Rafał
Juszkiewicz (PESEL 79120507539) syn Aleksandra i Marii oraz Krystyna Juszkiewicz
córka Józefa i Barbary (PESEL 81073107786) – na prawach wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej – na podstawie Aktu Własności Ziemi wydanego przez Naczelnika
Gminy Myślenice z dnia 11 listopada 1975 r., warunkowej umowy sprzedaży z dnia 20
marca 2007 r. Rep A 676/2007 oraz umowy przeniesienia własności z dnia 15 maja
2007 r. Rep A 1224/2007, sporządzonych w Kancelarii Notarialnej w Myślenicach przed
notariuszem Bożeną Garczyńską.
Dział I Sp. nie zawiera wpisów.
Dział III zawiera wpis o treści:
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz Powszechnej Kasy
Oszczędności Bank Polski SA w Warszawie.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/17
Dział IV zawiera wpis hipoteki o treści:
- Hipoteka umowna zwykła w kwocie 101.010,10 zł (słownie: sto jeden tysięcy dziesięć
10/100) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności banku z tytułu
udzielonego kredytu na nabycie działki budowlanej kredytu z terminem zapłaty do dnia
01.03.2037 r. – na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA w
Warszawie.
- Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 50.505,05 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy pięćset
pięć 05/100) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty odsetek (także od zadłużenia
przeterminowanego), prowizji oraz kosztów służących dochodzeniu z terminem zapłaty
do dnia 01.03.2037 r. – na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA w
Warszawie.
- Hipoteka przymusowa w kwocie 2.146,60 zł (słownie: dwa tysiące sto czterdzieści
sześć 60/100) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty zadłużenia obejmującego
składki FUS, FUZ, FP za okres 06/2012 – 02/2013 i należne odsetki za zwłokę – na
rzecz Zakład Ubezpieczeń Społecznych oddział w Krakowie.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Osieczany [Nr 0010], w jednostce
ewidencyjnej Myślenice – Gmina [120903_5], jednostka rejestrowa nr G914.
Uwaga: Przedmiotowa nieruchomość nie ma formalnie zapewnionego dostępu do drogi
publicznej. Działka powstała w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 131/1 zgodnie z
projektem podziału przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego
Starostwa Powiatowego w Myślenicach w dniu 12.12.2006 r. pod nr 3802/422/2006. Na
mapie z projektem podziału zawarto projekt służebności przejazdu i przechodu pasem
gruntu o szerokości 5,0 m wzdłuż zachodniej granicy:
- dz. 131/4 i 131/3 na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr 131/2,
- dz. 131/4 na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr 131/3.
W aktach notarialnych będących podstawą nabycia przedmiotowej działki (tj. warunkowej
umowie sprzedaży z dnia 20 marca 2007 r. Rep A 676/2007 oraz umowie przeniesienia
własności z dnia 15 maja 2007 r. Rep A 1224/2007, sporządzonych w Kancelarii
Notarialnej w Myślenicach przed notariuszem Bożeną Garczyńską) – z nieustalonego
powodu nie ustanowiono tych służebności. W umowie przenoszącej własność kupujący
zobowiązali się, z chwilą uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej prawa
własności działki ewidencyjnej nr 131/3 będącej przedmiotem umowy, do ustanowienia
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/17
służebności przejazdu i przechodu po działce nr 131/1 pasem szerokości 5,0 m
biegnącym wzdłuż zachodniej granicy na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 131/2,
w sposób oznaczony na wyżej powołanej mapie z projektem podziału.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9,
postanowienie z dnia 2 września 2014 r.
I.4. Cel wyceny.
Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość
rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 1 grudnia 2014 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 1 grudnia 2014 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 7 października 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 7 października 2014
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102,
poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z
późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami),
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/17
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w
sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Myślenice dla obszaru wsi
Osieczany.
2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Osieczany.
4. Mapa zasadnicza.
5. Oględziny nieruchomości.
6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w
Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości
podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/17
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/17
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Osieczany, gmina Myślenice,
powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość znajduje się w odległości ok.
600 m od granic Osieczan z Myślenicami, w odległości ok. 250 od szkoły i ok. 650 od
kościoła, dostępność do sieci infrastruktury społecznej dobra. W odległości ok. 550 m w
kierunku północnym od działki znajduje się rzeka Raba i początek zbiornika wodnego
(Jezioro Dobczyckie). Dostępność komunikacyjna bardzo zła, nieruchomość nie posiada
prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej (stan prawny drogi dojazdowej
szczegółowo został opisany w punkcie I.2 operatu). Działka położona w odległości ok.
110 m od drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej (droga powiatowa), brak urządzonego
dojazdu do działki.
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi
Osieczany, uchwalonym w dniu 25.04.2007 r. (uchwała Rady Miejskiej w Myślenicach nr
44/IX/2007 ogłoszona w Dz. Urz. Woj. Mał. nr 469 z dnia 27.06.2007 r.), działka
ewidencyjna nr 131/3 znajduje się w terenach oznaczonych symbolami:
2MNR – południowa część działki (ok. 840 m2), tj. w terenie zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej i zagrodowej. Jako funkcję podstawową dla tego terenu ustalono funkcję
mieszkaniową realizowaną w zabudowie jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej oraz
zabudowę zagrodową.
Jako użytkowanie dopuszczalne ustala się możliwość lokalizacji:
• budynków gospodarczych i garaży,
• usług
o
charakterze
mieszkaniowej
komercyjnym
jednorodzinnej
lub
jako
wbudowane
zagrodowej
albo
w
budynki
realizowane
zabudowy
jako
obiekty
wolnostojące,
• sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej,
• dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów pieszych.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/17
R – pozostała, przeważająca część działki, tj. tereny rolnicze, z podstawowym
przeznaczeniem gruntów pod uprawy. W celu ochrony przed nadmiernym rozproszeniem
zabudowy wprowadza się zakaz realizacji nowych obiektów kubaturowych w obszarze
tego przeznaczenia.
Jako przeznaczenie dopuszczalne w terenach rolniczych, ustala się możliwość:
• realizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych urządzeń służących
polepszeniu jakości środowiska przyrodniczego (typu filtry, pochłaniacze),
• realizacji dojść pieszych, dojazdów nie wydzielonych w planie oraz ścieżek rowerowych.
II.3. Działka gruntu
Powierzchnia działki wynosi 0,3803 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako
grunt orny (klasy IIIb). Otoczenie bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna oraz produkcji rolnej (cieplarnie i budynek gospodarczy od strony
wschodniej), od strony północnej otwarte tereny rolne. Kształt działki regularny zbliżony do
prostokąta o szerokości ok. 29 m i długości ok. 130 m. Teren płaski. Działka nie jest
ogrodzona i nie jest zagospodarowana (odłogowana od wielu lat, porośnięta niską
roślinnością łąkową), brak obiektów małej architektury ogrodowej i innych elementów
zagospodarowania. W odległości ok. 36 m od granicy południowej i ok. 10 m od granicy
północnej w poprzek działki przechodzą napowietrzne linie energetyczne średniego
napięcia (strefa techniczna wzdłuż tych sieci wynosi 15 m szerokości). W odległości ok.
26 m od południowej granicy działki przez jej teren przechodzi kolektor sieci sanitarnej.
Studzienka przyłączeniowa kanalizacji sanitarnej na działce przy jej wschodniej granicy w
granicach
terenu
przeznaczonego
pod
zabudowę,
pozostałe sieci infrastruktury
technicznej tj. sieć energetyczna i gazowa znajdują się na działkach sąsiednich (prąd w
zasięgu ok. 20 m, gaz w zasięgu ok. 100 m). Brak sieci wodociągowej, budynki sąsiednie
zasilane z ujęć lokalnych (studnie).
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/17
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy
∗ działki budowlano – rolne o powierzchniach ponad 2.000 m2
∗ obszar gminy Myślenice
∗ okres badania cen: 2013 r. - 2014 r.
∗ transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują,
że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony
potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym
położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w
skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi
w skład krain górskich – Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i
Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy
regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty
wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą
zabudowę.
Gmina Myślenice położona jest w południowej części województwa małopolskiego, 30 km
od Krakowa na obszarze 153,7 km kw., a same Myślenice zajmują 30,1 km kw. Miasto
położone jest na wysokości 315 m. n.p.m. nad rzeką Rabą, otoczone wzniesieniami
Dalinu, Chełmu i Uklejny. Administracyjnie w skład gminy wchodzi 17 sołectw. Ludność
Miasta i Gminy Myślenice liczy ponad 40 tys. mieszkańców, w tym miasto około 18 tys.
Przez gminę Myślenice przebiega droga E 77 popularnie zwana "Zakopianką", o
znaczeniu międzynarodowym. Prowadzi z Krakowa do przejść granicznych w Chyżnem i
Łysej Polanie.
Osieczany są jednym z 17 sołectw gminy Myślenice. Miejscowość Osieczany położona
jest na południowy - wschód od Myślenic. Osieczany zamieszkuje około 1600 osób (dane
z 2006 r.).
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/17
W ciągu 2007 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych
przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku
lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z
domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na
grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną
alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to
wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do
niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i
północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2008 dynamika wzrostu
cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku
nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono
na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen – obliczane wartości trendu mieszczą się
w granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny
nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (Gmina
Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności),
funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone
na cele budowlano – rolne, o powierzchniach ponad 2.000 m2) oraz inne cechy
wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że
nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny
(np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi
nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez
zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/17
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w
badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Obręb
Plan
Cena
08-10-2014
3201/14
Krzyszkowice
MN1, R i KDD
150 000
3 110
48,23
10-09-2014
3229/14
Bęczarka
MZ, ZL i KL
150 000
5 100
29,41
04-08-2014
2098/14
Polanka
MN, R, KDD i KDW
150 000
10 800
13,89
26-07-2014
6172/14
Jawornik
M1 i RZ
89 000
2 000
44,50
08-07-2014
791/14
Borzęta
MN3, RZ i KDW
230 000
4 700
48,94
30-05-2014
562/14
Zawada
RM i R
320 000
12 000
26,67
07-04-2014
57/14
Droginia
M i RP
75 000
2 500
30,00
16-12-2013
3896/13
Polanka
MN, ZR i KDW
50 000
2 500
20,00
09-12-2013
4309/13
Jawornik
M2 i RZ
137 000
5 211
26,29
25-11-2013
6277/13
Zawada
RM, R i KZ
50 000
2 114
23,65
12-11-2013
6314/13
Jawornik
RM, R, ZL i KZ
130 000
2 700
48,15
06-11-2013
5603/13
Trzemeśnia
RM i R
96 000
3 169
30,29
28-10-2013
8749/13
Krzyszkowice
MN i R
51 805
2 176
23,81
16-09-2013
6365/13
Krzyszkowice
M1 i RP
200 000
5 300
37,74
11-09-2013
2885/13
Krzyszkowice
M1, RP i KW
83 000
2 087
39,77
13-06-2013
3813/13
Borzęta
MN3(G), RZ i ZL
300 000
6 700
44,78
17-05-2013
2030/13
Jawornik
M1, RZ, RP, LZ i KZ
168 000
2 800
60,00
15-05-2013
1984/13
Zawada
RM, R i KDL
51 667
2 221
23,26
24-04-2013
3534/13
Głogoczów
M, RP i ZN
152 500
6 700
22,76
22-03-2013
1340/13
Polanka
MN i R
35 000
2 000
17,50
12-03-2013
1163/13
Głogoczów
MiR
120 000
2 198
54,60
26-02-2013
865/13
Zawada
RM, R i ZL
127 000
7 554
16,81
wartość minimalna
35 000
2 000
13,89
wartość maksymalna
320 000
12 000
60,00
wartość średnia
132 544
4 347
33,23
odchylenie standardowe
77 217
2 876
13,40
Pow. działek Cena 1 mkw
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/17
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny
transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
bardzo dobre: działka w przeważającej części (ponad
50%) budowlana, przeznaczona pod zabudowę
jednorodzinną, częściowo na cele rolne;
bardzo słabe: działka w niewielkiej w części (poniżej 20%)
budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, w
przeważającej części cele rolne i zielone, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 15/17
III.2. Arkusz wyceny nieruchomości.
Na
podstawie
zebranych
informacji,
dokonano
określenia
wartości
rynkowej
przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się
2
w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m powierzchni
działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do
ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do
usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a
maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi
interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
13,89
cena maksymalna
60,00
u min
0,4180
cena średnia
33,23
u max
1,8056
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1254
0,5417
1
5
1,5
0,1691
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,0836
0,3611
1
5
3
0,2000
Uzbrojenie
0,20
0,0836
0,3611
1
5
2
0,1418
Przeznaczenie
0,15
0,0627
0,2708
1
5
1
0,0627
Inne
0,15
0,0627
0,2708
1
5
1
0,0627
1,00
0,4180
1,8056
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
33,23
*
0,6363
=
WG =
3803
*
21,14
≈ 80 000
21,14
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
0,6363
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 16/17
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer
KR1Y/00074569/6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 131/3, położonej w miejscowości
Osieczany gmina Myślenice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych:
80.000 zł
słownie złotych: osiemdziesiąt tysięcy
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w
wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o
zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 1 grudnia 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 131/3, KR1Y/00074569/6 – Osieczany gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 17/17
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor
nie
ponosi
odpowiedzialności
za
wady ukryte nieruchomości będącej
przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość
nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji
kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie o powołaniu biegłego
2. Wydruk treści księgi wieczystej
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
6. Dokumentacja fotograficzna
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.