"Skrzywiona deregulacja" oraz - Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

GŁÓWNY URZĄD
NADZORU BUDOWLANEGO
Warszawa, 2015-06-11
DEPARTAMENT
PRAWNO-ORGANIZACYJNY
DPR/INN/060/36/829/15
Pani
Ewa Usowicz
Zastępca Redaktora Naczelnego
Dziennika
Rzeczpospolita
Presspublica Sp. z o. o.
ul. Prosta 51
00-838 Warszawa
w związku z zamieszczonymi w „Rzeczpospolitej” z dn. 9 czerwca br. artykułami
zatytułowanymi „Skrzywiona deregulacja” oraz „Prościej dobuduje się ganek, łazienki już nie”
(autorstwa Pani Renaty Krupy-Dąbrowskiej) przesyłam poniższe wyjaśnienia z uprzejmą prośbą
o zamieszczenie na łamach dziennika korekty informacji przedstawionych opinii publicznej w
tych artykułach.
1. Artykuł „Skrzywiona deregulacja”
- Bezzasadnie została postawiona teza „Nie będziemy już mieli wpływu na to, co wybuduje na
działce sąsiad”.
Nowelizacja nie ogranicza w stosunku do poprzedniego stanu prawnego praw właścicieli
nieruchomości sąsiednich projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, co do
posiadania przymiotu strony. Możliwość budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na
zgłoszenie z projektem, a więc w procedurze uproszczonej, pozbawionej udziału sąsiadów,
przewiduje się jedynie w odniesieniu do budynków, których obszar oddziaływania mieści się w
całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Także w dotychczasowym stanie prawnym sąsiedzi, których działki nie znajdowały się w obszarze
oddziaływania projektowanego obiektu, nie byli uznawani za strony prowadzonych postępowań.
Zmiana nie wpływa zatem na uprawnienia sąsiadów, gdyż ci i tak nie mogli uczestniczyć w
postępowaniach administracyjnych. W takim przypadkach nie można mówić o naruszaniu praw
właścicieli działek sąsiednich, a więc również nieuzasadnione są rozważania o dochodzeniu
odszkodowań z tego tytułu przed sądami powszechnymi.
Trzeba również dodać, że nawet nieprawidłowe przyjęcie przez organ administracji
architektoniczno-budowlanej zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na
którego budowę wymagana była decyzja o pozwoleniu na budowę, nie pozbawia właścicieli
sąsiednich działek możliwości ochrony swoich praw przed organami administracji publicznej. W
takim przypadku przeprowadzenie działań naprawczych będzie należało do właściwego w sprawie
organu nadzoru budowlanego (art. 50-51 ustawy – Prawo budowlane).
- Niewłaściwe jest twierdzenie sugerujące, że starosta nie będzie decydował o obszarze
oddziaływania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a jedynie architekt (projektant).
Nowelizacja w art. 20 ust. 1 pkt 1c wprowadziła zasadę, zgodnie z którą określenie obszaru
oddziaływania obiektu należy do podstawowych obowiązków projektanta. Zmiana ta nie
pozbawiła jednak kompetencji starosty w zakresie oceny prawidłowości dokonywanego
zgłoszenia, np. sprawdzenia poprawności wyznaczenia przez projektanta obszaru oddziaływania
obiektu. Korzystając z kompetencji wskazanej w art. 30 ust. 6 pkt 1, organ administracji
architektoniczno-budowlanej będzie zobowiązany w dalszym ciągu badać, czy zgłaszana
inwestycja nie dotyczy budowy objętej obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
- W artykule znajduje się błędna informacja dotycząca wiat, wskazująca, że wiaty o powierzchni
zabudowy do 35m2 wymagają zgłoszenia.
Obowiązek dokonania zgłoszenia na wiatę o powierzchni zabudowy do 25m2 wynikał z art. 29 ust.
1 pkt 2 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 1. W wyniku nowelizacji wykreślono z tego przepisu wiaty. W
zamian dodano nowy przepis pkt 2c, w którym wiaty o powierzchni zabudowy do 50m2 zwolniono
z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (w wyniku braku odesłania w art. 30 do art. 29 ust.
1 pkt 2c nie są one także objęte obowiązkiem dokonania zgłoszenia). W rezultacie w nowym
stanie prawnym również wiaty o powierzchni zabudowy 35m2 nie podlegają zgłoszeniom.
Pamiętać przy tym trzeba, że możliwość realizacji bez zgłoszenia została przewidziana jedynie dla
wiat sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod
budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać
dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki. W konsekwencji budowa wiat niespełniających
wymagań określonych w art. 29 ust. 1 pkt 2, np. na działce, która nie jest przeznaczona pod
zabudowę mieszkaniową, będzie wymagać uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
- W artykule znajduje się bezpodstawne twierdzenie o spodziewanym „wysypie domów
letniskowych na terenach atrakcyjnych turystycznie w miejscach, gdzie nie powinno ich być”.
Nowelizacja wprowadziła do grupy obiektów wyłączonych z obowiązku uzyskania pozwolenia na
budowę, a wymagających zgłoszenia, nową kategorię obiektów − wolno stojących parterowych
budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego
wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2. Trzeba jednak pamiętać, że kontrolujący
dokonane zgłoszenie organ administracji architektoniczno-budowlanej ma prawo nałożyć na
inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, gdy zaistnieją wskazane w art. 30 ust. 7
zagrożenia, jednym z nich jest np. pogorszenia stanu środowiska. Nałożenie obowiązku uzyskania
pozwolenia na budowę będzie możliwe również wtedy, gdy badający zgłoszenie organ
administracji architektoniczno-budowlanej oceni, że planowana budowa może powodować
wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
W rezultacie, wbrew tezie Autorki artykułu, budowa budynków rekreacyjnych nie będzie
odbywała się bez kontroli organów administracji architektoniczno-budowlanej i ze szkodą dla
środowiska naturalnego.
W poruszonej kwestii należy zgodzić się jedynie z informacją o braku obowiązku uzyskiwania
decyzji o warunkach zabudowy, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Należy
jednak pamiętać, że kwestie prawne związane z uchwalaniem miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, a także wydawaniem w przypadku ich braku decyzji o
warunkach zabudowy, nie należą do materii uregulowanej przepisami ustawy – Prawo budowlane,
lecz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że wprowadzenie
wymogu wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji konieczności odrolnienia
gruntów rolnych w celu realizacji na zgłoszenie budynków rekreacyjnych, musiałoby nastąpić w
ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednakże nawet w przypadku
ul. Krucza 38/42
00-926 Warszawa
inwestycji niewymagających warunków zabudowy, inwestorzy nadal będą mieć obowiązek ich
realizacji zgodnie z obowiązującymi przepisami.
2. Artykuł „Prościej dobuduje się ganek, łazienki już nie”
- Nieuzasadniony jest pogląd, zgodnie z którym wymogi dotyczące budowy instalacji
wewnętrznych budynku do przyłączy są nielogiczne.
W wyniku nowelizacji budowa instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych,
kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych wewnątrz budynku, zgodnie z oczekiwaniami
inwestorów, nie będzie wymagać pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Przepis ten obejmuje
także te fragmenty instalacji, które wykraczają poza obręb budynku do miejsca połączenia się z
przyłączem. Tym samym z uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę będą zwolnione całe
wewnętrzne instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne i
telekomunikacyjne.
Zgodnie z przepisami, instalację wodociągową stanowi układ przewodów wody zimnej w
budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z
zaworem odcinającym tę instalację od wodomierza umieszczonego na przyłączu wodociągowym,
a zakończenie w punktach czerpalnych wody zimnej, natomiast instalację kanalizacyjną stanowi
układ przewodów kanalizacyjnych w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek
w miejscu połączenia przewodów z przyborami kanalizacyjnymi w pomieszczeniach, a
zakończenie na wlotach poziomych przewodów kanalizacyjnych do pierwszych od strony
budynku studzienek umieszczonych na zewnątrz budynku (§ 3 pkt 10 i pkt 11 rozporządzenia w
sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych). Wymogi dotyczące
budowy przyłączy bez obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie uległy zmianie (inwestor
może wybierać, czy wybuduje je na zgłoszenie czy bez żadnej procedury).
W konsekwencji w nowym stanie prawnym inwestorzy nie będą musieli uzyskiwać pozwolenia na
budowę, jak sugeruje Autorka artykułu, na fragmenty instalacji wykraczającej poza obręb
budynku, nieprawidłowo z resztą określanej mianem „zewnętrznej instalacji terenowej” (takim
sformułowaniem nie posługiwał również GUNB w swoich interpretacjach).
Trzeba dodać, że w przypadku budowy przyłączy na zgłoszenie organ administracji
architektoniczno-budowlanej ma możliwość skorzystania na podstawie art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy
– Prawo budowlane z uprawnienia do wniesienia sprzeciwu w przypadku naruszenia zgłoszeniem
przepisów. Ma też uprawnienie wynikające art. 30 ust. 7 pkt 4 ustawy – Prawo budowlane do
nałożenia w drodze decyzji obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli realizacja
zgłoszenia może spowodować wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub
uciążliwości dla terenów sąsiednich.
- Nieprawidłowe jest twierdzenie, że „nowe przepisy pozwalają wybetonować lub utwardzić
kostką brukową teren działki budowlanej nawet na obszarach objętych Naturą 2000, a więc
niszczyć przyrodę i siedliska zwierząt oraz ptaków”.
Rezygnacja ustawodawcy z obowiązku dokonywania zgłoszenia na utwardzenie powierzchni
gruntu, o którym mowa w art. 29 ust. 2 pkt 5, dotyczy działek budowlanych, a więc takich,
których charakter dopuszcza prowadzenie inwestycji budowlanych. Zniesienie tego wymogu nie
zwalnia jednak inwestorów z wypełniania pozostałych obowiązków, na przykład przestrzegania
wymagań z zakresu ochrony środowiska czy innych przepisów odrębnych. Zniesienie obowiązku
dokonywania zgłoszenia nie wyłącza również kompetencji organów nadzoru budowlanego
realizowanych w przypadku prowadzenia przez inwestorów robót budowlanych naruszających
prawo. Dodatkowo należy pamiętać, że ochronie środowiska w procesie budowlanym służy
przepis art. 29 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, zgodnie z którym pozwolenia na budowę
wymagają przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na
środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar
Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o
ul. Krucza 38/42
00-926 Warszawa
środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach
oddziaływania na środowisko. Przepis ten ma również zastosowanie do utwardzenia powierzchni
gruntu.
Doceniając zaangażowanie i trud Autorki tekstów, wkładane w artykuły przedstawiające
problemy związane ze stosowaniem prawa budowlanego, mamy nadzieję, że powyższe
wyjaśnienia ułatwią precyzowanie przekazywanych opinii publicznej informacji i wyciąganie
wniosków.
Renata Ochman
rzecznik prasowy
Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego
ul. Krucza 38/42
00-926 Warszawa