Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na kilku

Temat: Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na kilku nieruchomościach –
ustanowienie i zaspokojenie
Jedną z podstawowych form zabezpieczenia wierzytelności jest hipoteka. Ustanawiana jest ona na
nieruchomościach Dłużnika lub nieruchomościach należących do wskazanej przez Dłużnika osoby trzeciej.
Wierzyciel, którego wierzytelność zabezpieczona jest hipoteką, może domagać się jej zaspokojenia
poprzez egzekucję z przedmiotu hipoteki. Hipoteka obciąża nieruchomość w stosunku do każdoczesnego jej
właściciela – nie jest więc ważnym kto jest nim aktualnie. Ponadto, Wierzyciel hipoteczny ma prawo
zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości (przedmiotu hipoteki) przed pozostałymi wierzycielami
osobistymi właściciela nieruchomości. 1
Wierzytelność zabezpieczona może być także na kilku nieruchomościach jednocześnie. Mamy w
takiej sytuacji do czynienia z zabezpieczeniem wierzytelności hipoteką łączną. Hipoteka ma charakter
hipoteki łącznej, jeżeli kilka nieruchomości jest obciążonych w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności
w taki sposób, że każda nieruchomość gwarantuje zapłatę całej wierzytelności, a wierzyciel ma swobodę
wyboru nieruchomości, z których będzie dochodził zaspokojenia. W chwili obecnej, hipoteka łączna
uregulowana jest w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece2. Cechą charakterystyczną hipoteki
łącznej jest to, iż wierzytelność nią zabezpieczona nie jest podzielona na poszczególnych nieruchomościach,
ale obciąża każdą z nich w pełnej wysokości.3
Hipoteka łączna może wynikać z trzech źródeł. Z mocy samego prawa, w razie podziału
nieruchomości obciążonej hipoteką; na podstawie umowy lub poprzez obciążenie kilku nieruchomości
hipoteką przymusową, jeżeli nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowić własność
dłużników solidarnych.
Pierwszy z w/w rodzajów powstaje poprzez podział nieruchomości obciążonej hipoteką zwykłą –
następuje przekształcenie ipso iure w hipotekę łączną obciążającą wszystkie nieruchomości utworzone przez
podział. Skutek taki następuje jednak wyłącznie w przypadku podziału fizycznego nieruchomości. Hipoteka
łączna może powstać także w przypadkach określonych w ustawie na podstawie przepisu szczególnego.
Ustanowienie hipoteki łącznej następuje również na podstawie umowy zawartej między
wierzycielem a właścicielem (właścicielami) obciążonej nieruchomości i wpisu w księgach wieczystych
współobciążonych nieruchomości. 4
1
2
3
4
Karol Jokiel - „Podstawowe zasady zabezpieczenia wierzytelności” - 2008
Tomasz Henclewski - „Hipoteka łączna – większe możliwości czy zagrożenia” - Nieruchomości C.H. Beck 07.2007
Ewa Bałan-Gonciarz, Helena Ciepła „Komentarz do art.76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece” 01.11.2011r.
Helena Ciepła „Komentarz do art.1039 Kodeksu postępowania cywilnego” 01.07.2011
Ponadto, dopuszczalne jest również przekształcenie zwykłej hipoteki umownej w hipotekę umowną
łączną w drodze umowy zawartej między wierzycielem hipotecznym a właścicielem nieruchomości
obciążonej i wpisu do księgi wieczystej.
Zaspokojenie Wierzyciela hipotecznego następuje na zasadach określonych w postępowaniu
egzekucyjnym – w drodze sądowej. Istnieją dwa sposoby zaspokojenia:
a) gdy wierzyciel hipoteczny dochodzi zaspokojenia wobec wymagalności wierzytelności – najpierw wyrok
sądowy o wykonalności wierzytelności, a później zaspokojenie jej przez komornika
b) gdy wierzyciel hipoteczny tego nie czyni, ale z nieruchomości jest prowadzona egzekucja przez innego
wierzyciela – na miejsce hipoteki powstaje prawo o zaspokojenie wierzytelności z sumy uzyskanej w drodze
aukcji.
Warto również pamiętać, iż zaspokojenie w drodze sądowej nie jest możliwe gdy odbywa się już
postępowanie o zaspokojenie przez organem administracji.5
W przypadku wierzytelności zabezpieczonej na kilku nieruchomościach Wierzyciel może według
własnego uznania wybrać dowolną lub dowolne nieruchomości, z których ma być egzekwowana
wierzytelność. Ponadto, także od samego Wierzyciela zależy, w jakiej wysokości ma być zaspokojona
hipoteka z poszczególnej nieruchomości. Może on również oświadczyć, że w ogóle nie żąda zaspokojenia z
egzekwowanej nieruchomości.
Jeżeli, celem zaspokojenia, ma dojść do podzielenia sumy uzyskanej tylko z jednej nieruchomości,
to wierzytelność przysługująca takiemu wierzycielowi będzie przyjęta do rozrachunku w całości, a
zaspokojenie roszczenia w całości spowoduje wygaśnięcie hipoteki na wszystkich nieruchomościach, zaś
przy zaspokojeniu częściowym spowoduje wygaśnięcie hipoteki tylko w tej części. W sytuacji, w której
podziałowi podlegają sumy uzyskane ze sprzedaży kilku łącznie obciążonych nieruchomości, na
wierzytelność łącznie zabezpieczoną przypadnie z każdej z sum podlegających podziałowi taka część, jaka
odpowiada stosunkowi kwoty pozostałej po zaspokojeniu należności z wyższym pierwszeństwem do ogólnej
sumy tych kwot.6
Wierzyciele, którzy na skutek oświadczenia (które Wierzyciel powinien złożyć przed
uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności i które wskazuje czy i w jakiej wysokości
żąda on zaspokojenia z każdej ze sprzedanych nieruchomości) nie zostali zaspokojeni ze względu na brak
pokrycia na ich należności, nie nabywają prawa do regresu w stosunku do wierzycieli, którzy w egzekucji z
drugiej nieruchomości zyskali na tym i zostali zaspokojeni.7
5 Artykuł „Wierzytelność zabezpieczona hipoteką i sposoby jej zabezpieczenia” - portal Prawomaniacy.pl
6 Artykuł „Hipoteka łączna” - portal hipoteka.wielka-wyprz.pl
7 Helena Ciepła „Komentarz do art.1039 Kodeksu postępowania cywilnego” 01.07.2011
Ponadto, zgodnie z art.1039 kodeksu postępowania cywilnego jeżeli w terminie przewidzianym na
złożenie w/w oświadczenia Wierzyciel tego nie uczyni, a podzielona ma być suma uzyskana tylko z jednej
nieruchomości, jego wierzytelność będzie przyjęta do rozrachunku w całości; jeżeli natomiast podziałowi
podlegają sumy uzyskane ze sprzedaży kilku łącznie obciążonych nieruchomości, na wierzytelność łącznie
zabezpieczoną przypadnie z każdej z sum podlegających podziałowi taka część, jaka odpowiada stosunkowi
kwoty pozostałej po zaspokojeniu należności z wyższym pierwszeństwem do ogólnej sumy tych kwot. 8
W ten sposób kształtuje się pokrótce kwestia zabezpieczenia wierzytelności hipoteką, w tym
hipoteką ustanowioną na kilku nieruchomościach.
8 Helena Ciepła „Komentarz do art.1039 Kodeksu postępowania cywilnego” 01.07.2011