docKonspekt Rolne wycena 2011
download 
Reklamacja Transkrypt
Konspekt Rolne wycena 2011
Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej Nieruchomości rolne www.educaterra.pl USTAW A o kształtowaniu ustroju rolnego Kodeks cywilny art.55 Cena 50zł WYCENA Użytek Grunt rolny rolny Nieruchomość rolna Ustawa z 3.02.1995r o ochronie gruntów rolnych i leśnych Ryszard Cymerman Ewidencja gruntów i budynków Użytek rolny UR Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego to grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione użytki rolne Grupy użytków gruntowych nieużytki tereny różne grunty zabudowane i zurbanizowane użytki ekologiczne grunty pod wodami Gospodarstwo rolne Ustawa o podatku rolnym Kodeks cywilny Art.461 Użytek rolny UR Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów Rodzaje w grupie UR R Grunty orne Ł Łąki Ps Pastwiska S/R Sady B/R Zabudowa zagrodowa Wsr Stawy rybackie W Rowy melioracyjne Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity. 1 ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH 1. Użytki rolne 1. Użytki rolne 1. Użytki rolne 1) Grunty orne Do gruntów ornych zalicza się grunty: a) poddane stałej uprawie mechanicznej mającej na celu produkcję ziemiopłodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których urządzone zostały ogrody działkowe oraz szklarnie i inspekty, b) nadające się do uprawy, o której mowa pod lit. a), ale zajęte pod plantacje chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i krzewów, c) ugory, odłogi. Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie GR gruntów rolnych i leśnych określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie do produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych, 2) Sady Do sadów zalicza się grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha zasadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu (minimum 600 drzew lub 2.000 krzewów na 1 ha), szkółki drzew i krzewów owocowych oraz winnice 3) Łąki trwałe Do łąk trwałych zalicza się grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich - hale i połoniny z zasady koszone 4) Pastwiska trwałe 5) Grunty rolne zabudowane Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane służące produkcji rolniczej, nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (kotłownie, komórki, garaże, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze, budynki inwentarskie, place składowe i manewrowe w obrębie zabudowy itp.), a także zajęte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych. 6) Grunty pod stawami Do gruntów pod stawami zalicza się grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego. Do pastwisk trwałych zalicza się grunty pokryte podobną jak na łąkach roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach górskich - hale i połoniny, które z zasady nie są koszone, lecz wypasane. Do gruntów pod rowami zalicza się grunty zajęte pod otwarte rowy pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie Grunt rolny Ustawa z 3.02.1995r o ochronie GR gruntów rolnych i leśnych parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, 7) Grunty pod rowami GR gruntów rolnych i leśnych Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. nie są traktowane jako grunty rolne: grunty pod jeziorami i wodami płynącymi, zbiornikami służącymi do zaopatrzenia ludności w wodę, wałami przeciwpowodziowymi; nieużytki; torfowisk i oczek wodnych, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. 2 Nieruchomość rolna NR Kodeks cywilny art. 461 Nieruchomość służąca do działalności wytwórczej w rolnictwie do produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wykluczając produkcji warzywniczej, sadowniczej i rybnej Nieruchomość rolna Ustawa o kształtowaniu ustroju NR rolnego to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; Nieruchomość rolna wg ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Przeznaczenie w planie miejscowym Rolnicze Oznaczenie w e widencji gr. i bud. Inne niż rolnicze Rolnicze Inne niż rolnicze Nieruchomość rolna wg Kodeksu cywilnego Gospodarstwo rolne Części składowe nieruchomości - (art. 48 kc) to grunt (działka gruntu), budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Gosp.Roln. Działka ewidencyjna - to obszar gruntu ograniczony gruntami stanowiącymi przedmiot odrębnego władania. wg Ewidencji Gruntów - działkę stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Kodeks cywilny art. 553 „to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarcza oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”. 3 Gospodarstwo rolne Ustawa z dnia 15 listopada Gosp.Roln. 1984r. o podatku rolnym art. 1 pkt. 2 „…..to obszar użytków rolnych, gruntów pod stawami oraz gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji jako użytki rolne, pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, prawnej bądź jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej”. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Bonitacji podlegają następujące rodzaje użytków: •gleby orne, •gleby użytków zielonych (łąki i pastwiska), •gleby pod lasami, •gleby pod wodami, •nieużytki. Gospodarstwo rolne USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 Gosp.Roln. r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) art. 2 pkt. 2 należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych; KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb: - typ i podtyp gleby, - rodzaj gleby, - gatunek gleby, - klasa bonitacyjna, - kompleks przydatności rolniczej gleby. Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak: a) klimat, b) rzeźba terenu, c) szata roślinna, d) działalność człowieka. 4 KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb Rodzaj gleby określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych. Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne: 1) żwiry (części o śr. 1-20 mm) 2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm) 3) gliny (utwory różnoziarniste) 4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm) 6) lessy (utwory pyłowe) 7) rędziny Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej R Ł Ps Ls i Lz Wody 9 6 7 6 6 I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych. Klasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy: •ukształtowanie terenu, •charakter użytkowania, •miąższość poziomu próchnicowego, •barwę poszczególnych poziomów, •skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów, •pH (kwasowość gleby), •zawartość CaCo3, •warunki wodne, •oglejenie, •występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym) •oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin. Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej Nr kompleksu Głębokość zmiany warstw : 6 Dz ps : pl : do 50 cm 50-100 cm 100-150 cm Typ gleby Rodzaj gleby na wierzchu Rodzaj gleby pod spodem 5 Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych 1 pszenny bardzo dobry 2 3 4 5 6 7 pszenny dobry pszenny wadliwy żytni bardzo dobry żytni dobry żytni słaby żytni bardzo słaby 8 zbożowo-pastewny mocny 9 10 zbożowo-pastewny słaby zbożowo-pszenny górski 11 zbożowy górski 12 13 owsiano-ziemniaczany górski owsiano-pastewny górski 14 gleby orne przeznaczone pod użytki zielone Podstawowymi elementami rośliny są: korzeń, łodyga/pień/ kłącze, liście, kwiaty, owoce/szyszki, nasiona. Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych 1 z użytki zielone bardzo dobre i dobre (grądowe i łęgowe) klasy I i II 2z użytki zielone średnie (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy III i IV 3z użytki zielone słabe i bardzo słabe (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy V i VI. Rośliny korzeń łodyga Korzenie dostarczają roślinom wodę i substancje odżywcze w postaci soli mineralnych, utrzymują rośliny na podłożu i służą do gromadzenia substancji zapasowych. Łodyga to nadziemna, osiowa część rośliny naczyniowej, która wraz z umiejscowionymi na niej liśćmi, pąkami, kwiatami i owocami stanowi pęd. Łodyga podtrzymuje liście, kwiaty oraz owoce wznosząc je na wysokość umożliwiającą skuteczniejsze korzystanie ze światła, zapylanie, rozsiewanie. Czasem pełnią one dodatkowo funkcję spichrzową, służą do rozmnażania wegetatywnego. Występują niemal u wszystkich roślin naczyniowych Korzenie tworzą silnie rozczłonkowany układ penetrujący podłoże, nazywany systemem korzeniowym. Przewodzi wodę oraz sole mineralne z korzenia a asymilanty z liści do pozostałych części rośliny. Łodygi magazynują substancje odżywcze takie jak woda i sole mineralne oraz biorą czynny udział w procesie fotosyntezy. Szczególnym przypadkiem jest zdrewniała łodyga drzewa zwana pniem. 6 łodyga Kłącze - u roślin przekształcony, zwykle zgrubiały pęd podziemny, będący organem spichrzowym i przetrwalnikowym. Nie posiada liści, zamiast nich występują łuski. Magazynuje materiały zapasowe umożliwiające roślinie przetrwanie niesprzyjających wegetacji okresów, podczas których nie przeprowadza ona fotosyntezy. Pełni także drugą funkcję jaką jest rozmnażanie wegetatywne. Kłącza występują głównie u bylin i zazwyczaj rosną poziomo pod powierzchnią podłoża, czasami skośnie. Odmianą kłączy są rozłogi, znajdujące się ponad powierzchnią ziemi. liść kwiat Liść jest organem roślinny, elementem budowy części osiowej. Wyrastające z węzłów końcowe elementy rozgałęzień pędu, wyodrębniające się ze względu na funkcję i budowę od łodygi (nie mają np. zdolności do nieprzerwanego wzrostu). Kwiat jest organem roślin nasiennych, w którym wykształcają się wyspecjalizowane elementy służące do rozmnażania. Liście pełnią głównie funkcje odżywcze i z tego powodu mają zwykle dużą powierzchnię Poza tym liście biorą udział w transpiracji oraz wymianie gazowej. Nierzadko liście pełnią także funkcje spichrzowe, czepne, ochronne, obronne i pułapkowe, w takich przypadkach ulegając daleko idącym przystosowaniom w zakresie funkcji i budowy. Stanowi fragment pędu o ograniczonym wzroście ze skupieniem liści płodnych i płonnych, służących odpowiednio, bezpośrednio i pośrednio do rozmnażania płciowego (generatywnego). owoc szyszka nasiona W znaczeniu botanicznym zawierający w swym wnętrzu nasiona, osłaniający je i ułatwiający rozsiewanie. Kluczowym składnikiem owoców ze względu na ich funkcję są nasiona, będące właściwymi organami rozmnażania i rozprzestrzeniania roślin. Szyszki spotykane są u roślin nagonasiennych. Szyszka może być prosta lub złożona. Nasiona są organem roślin nasiennych powstające z zapłodnionego zalążka i składające się z zarodka otoczonego tkanką zapasową i osłonięte łupiną nasienną. Funkcją nasiona jest przede wszystkim ochrona zarodka przed niesprzyjającymi warunkami zewnętrznymi. Nasiona zawierają trzy najważniejsze składniki: zarodek, łupina nasienna (testa) i tkanka odżywcza w postaci bielma. Budowa owoców służy usprawnieniu różnych metod rozsiewania. Owoce mięsiste roznoszone są przez zwierzęta, dla których stanowią pokarm, owoce suche rozprzestrzeniane są przez wiatr, wodę lub zwierzęta. W znaczeniu kulinarnym owoc to jadalna część rośliny. Owoce roślin zielnych uważane są za warzywa (np. pomidor, ogórek, groch, dynia). Wyjątkowo wśród roślin zielnych owoce w znaczeniu kulinarnym dają truskawki, poziomki i ananas. Na szyszki męskie składają się osadzone na osi mikrosporofile, bez żadnych dodatkowych struktur podporowych, są to zatem szyszki proste. Można szyszkę męską określić mianem kwiatu, jako że mikrosporofile to właściwie pręcikowie ułożone spiralnie wokół osi szyszki. Szyszka żeńska to zazwyczaj szyszka złożona: na osi osadzone są łuski nasienne z zalążkami i twarde łuski wspierające. Wyjątkowy kształt i budowę mają szyszkojagody jałowców– w szyszkach tego rodzaju łuski są zmięśniałe i zrośnięte. 7 Podziały roślin Podział ze względu na budowę i sposób rozwoju rośliny monokarpiczne – zakwitają i wydają nasiona tylko raz w swym życiu (rośliny jednoroczne, dwuletnie), rośliny polikarpiczne – cykl rozwoju generatywnego występuje wielokrotnie (większość roślin wieloletnich). W zależności od wymagań w stosunku do światła rośliny Ze względu na zapotrzebowanie na wodę wyróżnia się następujące grupy roślin •rośliny światłolubne, heliofity, •rośliny cieniolubne, skiofity, •rośliny kompasowe – dla ochrony przed silnym południowym światłem ustawiają blaszkę liściową płaską powierzchnią ku wschodowi i zachodowi (np. sałata kompasowa . hydrofity – rośliny wodolubne, hygrofity – rośliny bagienne, wilgociolubne, mezofity – rośliny mające średnie lub zmienne zapotrzebowanie na wodę, tropofity – rośliny klimatu zmiennego, pojawiające się cyklicznie, halofity – słonorośla, lubią tereny o dużym zasoleniu, np. nad morzami (np. mikołajek nadmorski), kserofity – rośliny sucholubne: sukulenty – rośliny gruboszowate, suchorośla – suchorosty, sklerofity. W zależności od typu budowy i trwałości łodygi rośliny rośliny zielne drzewiaste: drzewa rośliny jednoroczne (jare i ozime) krzewy, rośliny dwuletnie krzewinki byliny Podział ze względu na kryterium użytkowe 8 Grupy roślin uprawnych Rośliny pastewne Trawy Strączkowe motylkowate drobnonasienne inne Rośliny oleiste Rośliny zbożowe Rośliny okopowe Warzywa Cebulowate, Dyniowate Kapustne, Korzeniowe i liściowe Psiankowe, Strączkowe Iinne Rośliny sadownicze - Drzewa owocowe Krzewy owocowe Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa z zasobu ANR Wycena Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a)Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych w tym: • gruntów, • plantacji kultur wieloletnich, • budynków, • upraw i zasiewów jednorocznych. • drzewostanów, Prawne uregulowania wyceny nieruchomości rolnych Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58) Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U. 89, poz. 445). Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa 9 1. Przedmiot wyceny i jego cechy USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu Nie są przedmiotem wyceny Ogólne zasady wyceny nieruchomości rolnych •części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie, Części składowe gruntu rolnego 1. grunty rolne Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie. •nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej, 2. budynki i budowle rolnicze, 3. rośliny: •uprawy i zasiewy, •plantacje kultur wieloletnich, •drzewa i krzewy 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach Nieruchomości rolne - cechy szczególne nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja i położenie, 2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych, 3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, 4. różnorodność utworów tworzących glebę, 5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, 5. złoża kopalin pospolitych 6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej, 7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania. 10 Jednostki przeliczeniowe dla ziemi rolniczej W wycenie nieruchomości jednostki te mogą mieć znaczenie jedynie posiłkowe, np. do określenia 1. lokalizacjabonitacji i położenie, wskaźnika (Wb), który pozwala na syntetyczne ujęcie jakości gruntów i umożliwia porównanie obszarów o zróżnicowanej jakości. Wb ∑P •k = ∑P i i i gdzie: Pi- powierzchnia gruntów w danej klasie, ki- współczynnik przeliczeniowy. szczególne źródła informacji: Wybrane współczynniki przeliczeniowe dla użytków rolnych Klasa bonitacyjn a Wg Ministerst wa Rolnictwa (dawne) Wg Manteuffla Według IER Do przeliczenia na średnią klasę gleby Urządzenio wo-rolne I 3 3,25 3 1 1,43 II 2,5 2,75 2,5 2 1,2 IIIa 2 2,26 2 2,75 1,14 IIIb 2 2,26 2 3,25 0,97 IVa 1,5 1,75 1,5 3,75 0,77 IVb 1,5 1,75 1,5 4,25 0,5,7 V 1 1,25 1 5 0,42 VI 0,5 0,75 0,5 6 0,29 szczególne źródła informacji: dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej, publikacje specjalistyczne mapy glebowo-rolnicze, w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej, mapy zasobności gleb, dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki, informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, dokumentacje gospodarcze dotyczące zgodności kierunków produkcji, sposobu korzystania z budynków inwentarskich, szczególne w przypadku gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych. Nieruchomości rolne - cechy nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja, 2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy, 3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, 4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej Przedmiot wyceny Może nim być 1. nieruchomość rolna – jako całość. lub 2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu. 11 Przedmiot wyceny Wartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: •użytków, •budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, •budowli: stawy rybne, melioracje, itp. można określić poprzez Procedury wyceny jednostka porównawcza Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest 1 ha fizyczny wydzielenie części funkcjonalnych wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy. lokalizację, dogodność dojazdu wartość użytkową (jakość bonitacyjną ukształtowanie przestrzenne kulturę rolną trudność uprawy występowanie urządzeń melioracyjnych i występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę Procedury wyceny jest jako suma Na wartość nieruchomości rolnych wpływa cały szereg czynników, z których za najważniejsze uważa się: wielkość zanieczyszczeń środowiska celem ich oddzielnej wyceny. W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy, wartość tej nieruchomości określana Czynniki wpływające na wartość nieruchomości rolnych Wartość rynkową gruntów ornych określa się przy zastosowaniu metod z podejścia Wycena gruntów ornych porównawczego, •dochodowego, •mieszanego. Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych. 12 Przy stosowaniu metody inwestycyjnej z podejścia dochodowego należy pamiętać, że dochód z nieruchomości może być określany na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów. Grunty ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie Wo= Wr- Kr wycena powinna uwzględniać w szczególności: •popyt na tego typu nieruchomości •całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, Szczególna metoda do wyceny ornych i użytków zielonych gruntów Metoda wskaźników szacunkowych gruntów może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy. Wycena użytków zielonych dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno się uwzględniać takie cechy jak: Grunty ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów porównawczych podobnych nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21.09.2004 Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowoprzyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia. regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych 13 Wycena gruntów metodą wskaźników szacunkowych Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. WG = ∑(Pi x wsz 1 ha gruntu) x C1dt żyta x ∑ki Uwagi do wyceny gruntów rolnych: Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta Grunty orne ( R ) Gdzie: WG – wartość gruntu; Pi – powierzchnia użytku; wsz – wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu; C – cena ziarna żyta, ki – współczynniki korygujące stan cech opisujących grunty Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów •Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad. •Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego. •Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy VI gruntu ornego. 1. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku. 2. Wskaźniki szacunkowe gruntów rolnych przyjmuje się w zależności od klasy gruntu i położenia w odpowiednim okręgu podatkowym. 3. Klasy gruntów przyjmuje się wg danych z katastru nieruchomości. 4. Okręg podatkowy przyjmuje się wg przepisów o podatku rolnym. Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych. Okręg podatkowy I II IIIa KLASY IIIb IVa IVb V VI VIz I 145 132 118 100 80 60 35 15 8 II 126 115 103 86 70 52 30 12 5 III 110 100 90 75 60 45 25 10 1 IV 94 85 76 64 50 38 20 6 1 Użytki zielone ( Ł i Ps) KLASY Okręg podatkowy I II III IV V VI VIz I 145 118 93 67 35 13 5 II 126 103 80 58 30 10 3 III 110 90 70 50 25 8 1 IV 94 76 60 43 20 5 1 Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. § 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się: w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją kulturę rolną trudność uprawy wielkość zanieczyszczeń środowiska występowanie urządzeń melioracyjnych strukturę użytków gruntowych 9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; 14 Zadanie Zadanie1 Wykorzystując wskaźniki szacunkowe, określić wartość działki położonej w II okręgu podatkowym. Cenę 1q ziarna żyta na rynku lokalnym wynosi wysokości 60 zł. RIVb RIVb ŁV ŁV LzIV Dane dotyczące działki: w ha Wsr S/PsIV PsIV LzVI Wycena upraw i zasiewów Uprawy i zasiewy są definiowane jako: rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, plantacje roślin dwuletnich lub plantacje roślin wieloletnich. 2,00 1,50 LzIV LzVI Lz Wsr 0,70 0,60 0,50 1,00 S/PsIV 0,90 Lz PsIV 3,00 Zadanie 2 Rolnik sprzedał działkę położoną w IV okręgu podatkowym za kwotę 20880 zł (cena 1q ziarna żyta w wysokości 60zł). W sprzedanej działce w równych częściach powierzchniowych występowały następujące użytki gruntowe: RIVb, RV, ŁV, Lz, LzVI. Jaka była powierzchnia działki. KLASY Okręg podatkowy I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz IV 94 85 76 64 20 6 1 50 38 KLASY Okręg podatkowy I II III IV V VI VIz IV 94 76 60 43 20 5 1 Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: Faza rozwojowa Reguły wyceny 1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków 1. Okres uprawy (od rozpoczęcia prac do wysiewu) Koszty odtworzenia 2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów. 2. Okres istnienia zasiewów a) Niemożliwe określenie przyszłych pożytków Koszty odtworzenia b) Możliwe określenie przyszłych pożytków Rynkowa wartość plonów z uwzględnieniem nie poniesionych nakładów 15 Uprawy i zasiewy Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy: W toku wizji terenowej należy zatem ustalić: Uprawy i zasiewy w rozumieniu metodyki wyceny •okres upraw , trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów, Zasiew jako część składowa gruntu czas 2. Siew lub s adzeni e •okres istnienia zasiewów od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad Wycena upraw i zasiewów metodą poniesionych kosztów Wycena polega na zsumowaniu poniesionych kosztów: n Wz = ∑ K i * P i =1 gdzie: Wz – wartość upraw i zasiewów, Ki – koszty poszczególnych prac na jednostkę powierzchni, P – powierzchnia wycenianego pola 1. Rozpoczęcie prac agrotechniczn ych 3. Zbiór plonu główn ego i pobocznego •rodzaj zniszczonego zasiewu lub uprawy i jej powierzchnię, •prognozowany plon możliwy do uzyskania na podstawie stanu jakościowego, •cenę jednostkową plonu, •planowane koszty do poniesienia w okresie do uzyskania plonu. 4. Za kończen ie pr ac agrotechniczn ych Wycena upraw i zasiewów metodą poniesionych kosztów Jako poniesione koszty należy uwzględnić: koszty robocizny, koszty pracy sprzętu i koszty materiałów (nasiona, nawozy, środki ochrony). Należy tu pamiętać, by wielkości poszczególnych nakładów były zgodne z faktycznie poniesionymi i z wielkościami wynikającymi z racjonalnej gospodarki. Metodę poniesionych kosztów powinno się stosować (niezależnie od fazy rozwojowej roślin) zawsze przy wycenie roślin pastewnych uprawianych na gruntach ornych oraz na trwałych użytkach zielonych Wycena upraw i zasiewów poprzez wartość spodziewanych pożytków Przy określaniu wartości rynkowej, wielkość i wartość pożytków oraz poziom nakładów powinny uwzględniać warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady. Bardzo istotnym problemem jest właściwe ustalenie poziomu cen na datę wyceny. Mają to być ceny rynkowe plonów (chodzi o ceny spodziewane dla danego plonu w momencie jego zbioru), a nie ceny okazjonalne. 16 Budynki rolnicze UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Data wyceny dochód D Koszty nie poniesione Wp Knp Koszty poniesione Kp Kp zbiór Początek upraw W- wartość plonu na datę wyceny W=Wp-Knp =Kp+D Budowle rolnicze są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: • • • • • • Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu: • cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, • podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku, Wycena nieruchomości rolnych zabudowanych Przy określaniu ich wartość rynkowej, oprócz wymienionych wyżej zasad ogólnych powinno uwzględniać się dodatkowo: •cechy poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, •charakter i potrzeby rynku przy podziale na funkcjonalne części, •wartość budynków i innych urządzeń (wraz z niezbędnym gruntem) nie związanych z prowadzeniem działalności rolniczej. 17 Kultury wieloletnie Wycena sadów, ogrodów działkowych i plantacji - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. Wśród kultur wieloletnich wyróżnić więc można: Wycena sadów, ogrodów działkowych i plantacji Rośliny wieloletnie dające plon na koniec okresu uprawy: Pod względem pełnionej funkcji można wyróżnić następujące plantacje kultur wieloletnich: •plantacje towarowe, •plantacje nietowarowe na terenach o funkcji mieszkalnej, w tym także zabudowy siedliskowej, •nasadzenia w rodzinnych ogrodach działkowych. - plantacje drzew, np. topolowe - plantacje choinek (świerków, jodeł i innych gatunków) - szkółki roślin sadowniczych - szkółki roślin ozdobnych. Wśród kultur wieloletnich wyróżnić więc można: Rośliny plonujące corocznie w określonym czasie, są to: - lucerniki - sady - plantacje kwiatowe - plantacje wikliny, wierzby energetycznej - plantacje nasienne - mateczniki materiału sadowniczego - mateczniki materiału ozdobnego Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: • Okres inwestycyjny obejmuje czas od chwili posadzenia roślin do czasu pierwszych zbiorów. Uważa się, że pierwsze zbiory plonów tj. koniec okresu inwestycyjnego, następuje w roku kalendarzowym, w którym roczne przychody z plonów zaczynają przekraczać sumę poniesionych w danym roku kosztów pielęgnacji, ochrony upraw i zbioru plonów. Najczęściej w zależności od rodzaju roślin nie przekracza on kilku lat. 18 Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Z punktu widzenia wyceny wyróżnia się trzy okresy trwania plantacji kultur wieloletnich: Okres likwidacji plantacji Okres plonowania obejmuje czas od zakończenia okresu inwestycyjnego (początku plonowania) do czasu zakończenia pełnego racjonalnego okresu pobierania pożytków. W praktyce ten okres jest bardziej zróżnicowany i może wahać się od kilku lat (np. truskawka 4 lata) do kilkudziesięciu lat (np. matecznik materiału nasadzeniowego). Podstawa wyceny kultur wieloletnich jest poprawnie przeprowadzona inwentaryzacja nasadzeń. Obejmuje ona dane w zakresie: - gatunku rosnących roślin wieloletnich - ilości roślin na określonej powierzchni i oceny zagęszczenia - wieku nasadzeń, - rodzaju podkładki owocowej (podkładki to odrębnie produkowane pnie z korzeniami, na których szczepi się określoną odmianę rośliny) - oceny przydatności produkcyjnej rośliny i stanu plantacji - oceny warunków glebowo-siedliskowych - oceny stanu zdrowotnego roślin - określenia prognozowanego okresu racjonalnego produkcyjnego wykorzystania plantacji - opisu budowli występujących na plantacji - innych szczegółowych danych dostosowanych do rodzaju i specyfiki kultur wieloletnich. tj. termin usunięcia nasadzeń i przygotowania gruntu do dalszego rolniczego jego wykorzystania. Zasady i procedury nieruchomości gruntowych kultur wieloletnich z szacowania plantacjami Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja. Dodatkowo koszty plantacji wieloletnich często podnoszą budowle np.: - ogrodzenie trwałe pola plantacji - budowle słupowo-drutowe podtrzymujące rośliny i gwarantujące prawidłowy kształt korony roślin - urządzenia nawadniające rośliny. Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Z metodycznego punktu widzenia wyróżnić można wycenę plantacji kultur wieloletnich dla celów: odszkodowawczych oraz dla obrotu wolnorynkowego (sprzedaż, zamiana, kupno, itp.). 19 Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Procedury odszkodowawcze wyceny plantacji kultur wieloletnich reguluje art.135 u.6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Wycena plantacji kultur wieloletnich dla celów obrotu wolnorynkowego przeprowadzona jest wg ogólnych zasad szacowania nieruchomości Wycena plantacji odszkodowawczych kultur wieloletnich dla celów Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami Metodyka wyceny plantacji kultur wieloletnich jest zapisana w art. 135 u.6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu: ,,Przy określaniu wartości kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartości utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia”. art. 135.6 Plantacje kultur wieloletnich Przy określaniu wartości należy uwzględnić: 1.koszty założenia plantacji, 2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania 4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany). Zasady i procedury szacowania nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu: podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, Wycena plantacji kultur wieloletnich, roślin ogrodniczych i ozdobnych ,,metodą skierniewicką” podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu, 20 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wartość rośliny sadowniczej współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wb współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wbwuk Tabela 1. Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) i Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 17,43 zł 37,64 zł 2 24,19 zł 36,19 zł 3 29,87 zł 34,66 zł 4 27,69 zł 33,05 zł 5 25,56 zł 31,37 zł 6 23,43 zł 29,59 zł 7 21,30 zł 27,74 zł 19,17 zł 25,78 zł 9 17,04 zł 23,73 zł Lp Cechy określające wartość bieżąca rośliny Ocen Ilość a punkt ów Ocen Ilość a punkt ów Ocen Ilość a punkt ów Ocena 8 Ilość punktó w 10 14,91 zł 21,58 zł 1. dobr a Słab a 0,4 zła 0,2 19,32 zł b.do bra 1,0 12,78 zł 12 10,65 zł 16,95 zł Stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe 1,4 11 13 8,52 zł 14,46 zł 2. dobr a Słab a 0,3 zła 0,2 11,84 zł b.do bra 1,0 6,39 zł Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego 1,3 14 15 4,26 zł 9,09 zł 16 2,13 zł 6,21 zł 17 0,00 zł 3,18 zł Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność produkcyjną Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin wskaźnik oceny bonitacyjnej. Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny 1. Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka, Ocena b. wysok a Ilość Oce punk na tów 1,5 dob ra Ilość Oce punkt na ów 1,0 Słab a Ilość punkt ów 0,5 Ocena zła Ilość punktó w 0,2 Wartość rośliny ogrodowej współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wbwb Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy: stanowisko i stan zdrowotny = ½(P s+Pz) Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej. Przykładowo: • stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4 •stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4 ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2 Ogródki działkowe i ogrody przydomowe Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wb i współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 21,18 zł 63,58 zł 2 26,34 zł 61,93 zł 3 31,26 zł 60,19 zł 4 38,41 zł 58,37 zł 5 36,28 zł 56,46 zł 6 34,14 zł 54,45 zł 7 32,01 zł 52,35 zł 8 29,87 zł 50,13 zł 9 27,74 zł 47,81 zł 10 25,61 zł 45,37 zł 11 23,47 zł 42,81 zł 12 21,34 zł 40,12 zł 21 Ogródki działkowe i ogrody przydomowe W praktyce szacowania plantacji kultur wieloletnich mogą być tu stosowane dwie procedury: Wycena gruntu łącznie z plantacją kultur wieloletnich z wykorzystaniem podejścia dochodowego, metody zysków. rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wprd = Wt wartość odszukana z tabeli (47-60) x (Wbwb + Wbwuk) 2 Wycena plantacji kultur wieloletnich w obrocie wolnorynkowym współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wycena gruntu oddzielnie jako nieruchomości rolnej oraz dodanie wartości plantacji kultur wieloletnich W tym drugim przypadku czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie. W zależności od fazy rozwoju plantacji można zastosować odpowiednie procedury metodyczne wyceny: Wycena stawów Gdy plantacja kultur wieloletnich została założona, ale jeszcze nie plonuje jej wartość równa się kosztom odtworzenia wyrażonym w cenach z daty wyceny; Gdy plantacja kultur wieloletnich jest w fazie plonowania jej wartość równa się kosztom założenia uprawy i pielęgnacji do pierwszych zbiorów minus odpisy amortyzacyjne za okres produkcyjnego wykorzystania plantacji plus część wartości utraconych pożytków do końca pełnego racjonalnego plonowania minus koszty likwidacji plantacji i ewentualnej rekultywacji terenu. ; Gdy plantacja kultur wieloletnich znajduje się po zakończeniu plonowania (w okresie likwidacji plantacji) jej wartość to wartość drewna i innych materiałów minus koszty likwidacji oraz minus koszty doprowadzenia gruntu do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie (koszty rekultywacji). Wycena budowli znajdujących się na plantacjach kultur wieloletnich Często plantacjom kultur wieloletnich towarzyszą budowle i urządzenia trwale związane z gruntem, które są niezbędne w prawidłowym użytkowaniu plantacji. Do takich obiektów można zaliczyć: - trwałe ogrodzenia pola plantacji - urządzenia nawadniające rośliny - budowle słupowo-drutowe podtrzymujące rośliny - szklarnie i inspekty - inne obiekty zapewniające prawidłowe wykorzystanie nasadzeń. Grunty pod stawami, to grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię rowów oraz tereny przyległe do stawów, należące do obiektu stawowego; w dokumentacji ewidencyjnej oznaczone są symbolem (Wsr). 22 Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości „produkcji w toku” przy dzierżawie zwykłej: Procedury wyceny Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest: w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń. Procedury wycen wynikające z różnych aktów prawnych wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Przedmiot wyceny Nieruchomość Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Nieruchomość rolna (bez nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leśnej) Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w Art. 30.2. wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu, określonej według zasad z przepisów gospodarce nieruchomościami. Wr = Wg + Wp Według stawek szacunkowych Art. (Wr + Wb+Ww+Wk) Według ustawy z 21.08.1997r Przedmiot wyceny Uregulowanie Grunty orne, użytki zielone (łąki i pastwiska) Mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala ziarna żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym Art. 30.1. 21.VIII.1997 r Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. Uregulowanie Art. z ust., §z rozp. Cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Przedmiot wyceny Uregulowanie Art. Art. 30.2 R. 2 § 25.1 Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne Art. 30.2. Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Określa się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. U. 3 Art. 135.7 23 Plantacje kultur wieloletnich Drzewostany Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. A) określa się wartość drewna w drzewostanie – jeśli występują materiały użytkowe, B) określa się koszty zalesienia i pielęgnacji do dnia wyceny – jeśli nie występują materiały użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są wyższe od wartości drewna, które można pozyskać Art. 30.2. U. 3. Art. 135.5 Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie Agencja może żądać zwrotu Art. aktualnej wartości 24.5 pieniężnej tej . nieruchomości ustalonej według zasad art. 30 ust. 1. Budynki Urządzenia Maszyny Według zasad przewidzianych w przepisach o Art. gospodarce nieruchomościami. 30.2. Przy określaniu wartości należy uwzględnić: U. 3. Art. 1. koszty założenia plantacji, 135.6 2. koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3. utracone pożytki do końca pełnego plonowania, 4. odpisy amortyzacyjne wykorzystany). (za Art. 30.2. C. według wartości materiałów porozbiórkowych – w przypadku likwidacji okres Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR A. Sprzedaż następuje po cenie równej wartości rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej określania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami B. Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona: Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami A. według cen rynkowych, B. według wartości odtworzenia pomniejszonej o stopień zużycia, Art. 42.2. R. 1 § 1.4 • o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym Art. przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie 42.2-6. U4 związanym z produkcją rolniczą – art. 2a pkt 1) i Art.8 • o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%. Zadanie: Proszę określić wartość lokalu o powierzchni 60m2 i cenę jego sprzedaży najemcy z 30-letnim okresem najmu na podstawie trzech poniższych transakcji: Data transakcji Cena nabycia w zł Pow. lokalu w m2 Nabywca 6 miesięcy temu 21000 30 N-10 lat 4 miesiące temu 2200 40 P-25 lat 2 miesiące temu 33000 50 P-5 lat 24 Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych) Art. Dotychczasowemu 16.4. użytkownikowi przysługuje odszkodowanie ustalone na zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Nakłady poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej Jednostce przekazującej przysługuje Art. od jednostki przejmującej zwrot 35.2. nakładów. Wartość nakładów ustala się na zasadach określonych w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r. 25
