Władysław był właścicielem nieruchomości zabudowanej

Władysław był właścicielem nieruchomości zabudowanej zabytkową karczmą. Filip chciał ją kupić
od niego, aby utworzyć restaurację, jednak Władysław nie chciał jej sprzedać. Pewnego dnia w 2003 r.
do Władysława przyszedł Rafał, brat Filipa, znany w okolicy przestępca. Zagroził Władysławowi,
że jeśli kolejny raz odmówi sprzedaży nieruchomości Filipowi, to on spali karczmę. Władysław miał
nie informować Filipa o wizycie Rafała. Pod koniec 2003 r. Władysław zawarł z Filipem umowę
sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, zaś Filip został wpisany w księdze wieczystej
jako jej właściciel. W lipcu 2014 r. Władysław przeczytał w gazecie, że w wyniku porachunków
przestępczych zginęli Rafał i Filip. Wobec tego Władysław wysłał we wrześniu 2014 r. list do żony
Filipa – Lucyny (z którą wziął ślub w 2004 r.) i mieszkającego z nią syna Filipa – 19 letniego Pawła.
W liście opisał wizytę Rafała i napisał, że teraz – wobec śmierci Rafała – uchyla się od skutków
prawnych umowy sprzedaży zawartej z Filipem. Niedługo potem Lucyna zwróciła się do notariusza
o sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia (APD) na podstawie testamentu własnoręcznego
Filipa sporządzonego w 2013 r. W testamencie tym Filip napisał, że nieruchomość zabudowaną
karczmą (o wartości 1,5 mln zł) przekazuje swojemu bratankowi Janowi (synowi Rafała),
zaś co do pozostałego majątku (o wartości 10 mln zł), na który składało się mieszkanie (odrębna
własność), dwie niezabudowane nieruchomości, liczne lokaty terminowe w bankach i kilka
samochodów, chce, aby otrzymali go żona Lucyna i syn Paweł. Na tej podstawie notariusz sporządził
APD, w którym wskazano, że spadek po Filipie dziedziczą po połowie Lucyna i Paweł. Na tej
podstawie zostali oni wpisani w księdze wieczystej jako właściciele nieruchomości, a następnie
w grudniu 2014 r. zawarli z Janem w formie aktu notarialnego umowę przenoszącą własność
nieruchomości na jego rzecz w wykonaniu zapisu testamentowego. Gdy Władysław dowiedział się,
że nieruchomość należy do Jana (sprawdził bowiem, że jest on wpisany w księdze wieczystej jako
nowy właściciel nieruchomości), wystąpił przeciwko Janowi z powództwem, w którym żąda wydania
nieruchomości. Jan, który w karczmie prowadzi restaurację, twierdzi, że nie wiedział, w jaki sposób
Filip uzyskał nieruchomość (w dacie zawarcia umowy z Władysławem chodził jeszcze do gimnazjum)
ani o liście Władysława do spadkobierców Filipa (Lucyna ani Paweł nie powiedzieli mu nic o liście).
Oceń zasadność roszczenia Władysława o wydanie nieruchomości.
Szkic rozwiązania:
Podstawa żądania wydania nieruchomości – art.222 § 1 k.c.
Przesłanki roszczenia windykacyjnego:
1) Władysław jest właścicielem nieruchomości
2) Jan włada nieruchomością (okoliczność bezsporna w stanie faktycznym)
3) Janowi nie przysługuje tytuł prawny do władania nieruchomością (Jan mógłby się powoływać
na prawo własności, ale gdyby Władysław okazał się właścicielem nieruchomości, Jan nie miałby
prawa do władania nieruchomością)
4) roszczenie nie wygasło i jest wymagalne
Ocena, czy Władysław jest właścicielem nieruchomości:
Władysław sprzedał nieruchomość Filipowi pod wpływem groźby (art. 87 k.c.). Groźba była
bezprawna i realna. Brak wiedzy Filipa o groźbie skierowanej do Władysława przez Rafała jest bez
znaczenia. Umowa sprzedaży mimo to była ważna (zachowana została forma aktu notarialnego) i Filip
stał się właścicielem nieruchomości (był to jego majątek osobisty, bo z Lucyną wziął ślub dopiero
w 2004 r.). Po śmierci Rafała ustał stan obawy i Władysław złożył oświadczenie woli o uchyleniu się
od skutków prawnych oświadczenia (art. 88 k.c.). Został zachowany termin (2 miesiące od ustania
stanu obawy) i forma pisemna wymagana przez art. 88 k.c. Oświadczenie o uchyleniu zostało złożone
skutecznie (przy założeniu że Lucyna i Paweł są spadkobiercami Filipa). Na skutek uchylenia się
przez Władysława umowa sprzedaży zawarta z Filipem stała się nieważna z mocą wsteczną.
Testament własnoręczny Filipa należy uznać za skuteczny. W drodze wykładni należy dojść
do wniosku, że powołał on do dziedziczenia Lucynę i Pawła (dziedziczą oni spadek po połowie –
art. 960 k.c.), zaś na rzecz Rafała ustanowił zapis zwykły (przemawia za tym znaczna dysproporcja
wartości przedmiotów przeznaczonych żonie i synowi w stosunku do wartości nieruchomości, którą
miał otrzymać Jan). Nie znajdzie wobec tego zastosowania art. 961 k.c.
Na rzecz Jana został ustanowiony zapis zwykły za czym przemawia wykładnia zgodna z art. 948 § 2
k.c. (nie mógł to być zapis windykacyjny, bo testament musiałby zostać sporządzony w formie aktu
notarialnego). Jednakże zapis zwykły okazał się bezskuteczny (art. 976 k.c.), ponieważ Filip nie był
(nie stał się) właścicielem nieruchomości (na skutek uchylenia się przez Władysława od skutków
prawnych oświadczenia). Skoro zapis był bezskuteczny, to nie istniało zobowiązanie do przeniesienia
własności nieruchomości na rzecz Jana przez spadkobierców Filipa.
Mimo że Lucyna i Paweł zostali wpisani w księdze wieczystej jako właściciele nieruchomości
w miejsce Filipa, treść księgi wieczystej była niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym
(właścicielem nieruchomości był nadal Władysław wobec nieważności umowy sprzedaży zawartej
z Filipem). Jan mógłby być chroniony na podstawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych (nie ma podstaw do stosowania art. 1028 k.c., bo Lucyna i Paweł są spadkobiercami,
a nieruchomość nie wchodzi w skład spadku). Lucyna i Paweł zawarli z Janem umowę
rozporządzającą w wykonaniu zobowiązania z zapisu zwykłego, który był bezskuteczny. Nie istniało
zatem zobowiązanie do przeniesienia własności, a wobec tego umowa przenosząca własność
nieruchomości na Jana była nieważna (art. 156 k.c.). Jana, mimo że był w dobrej wierze (nie wiedział,
że umowa sprzedaży między Filipem a Władysławem była nieważna), nie będzie chroniła rękojmia
wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż ta chroni tylko rozporządzenia ważne (a umowa
przenosząca własność zawarta między Lucyną i Pawłem z Janem była nieważna), a także dlatego,
że nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (a umowa przenosząca własność została zawarta
w wykonaniu zobowiązania, którego źródłem miał być zapis zwykły, a więc bez obowiązku spełnienia
przed nabywcę jakiegokolwiek świadczenia na rzecz zbywców nieruchomości). Dlatego Jan nie stał
się właścicielem nieruchomości (mimo że został wpisany w księdze wieczystej jako właściciel).
Władysław jest właścicielem nieruchomości i może żądać jej wydania od Jana. Roszczenie
windykacyjne nie uległo przedawnieniu (art. 223 § 1 k.c.) i jest wymagalne (Władysław zażądał
wydania nieruchomości przez Jana – analogia z art. 455 k.c.).
Nie doszło także do zasiedzenia własności nieruchomości przez Jana (nawet po doliczeniu posiadania
przez Filipa jest to za krótki okres, aby nabyć własność – termin wynosiłby 20 lat, bo Filip nie
wiedział o groźbie Rafała, a więc był posiadaczem samoistnym nieruchomości w dobrej wierze).