PPytania i odpowiedzi prawne

PPytania
i odpowiedzi prawne
Ewa Stawicka
Czy były dzierżawca może skutecznie bronić się zarzutem
nadużycia prawa podmiotowego przed żądaniem przywrócenia
nieruchomości do stanu poprzedniego?
Wyrok Sądu Najwyższego z 12 września 2013 r. wydany pod sygnaturą IV CCSK
44/13 mógłby przejść szerzej niezauważony,
gdyby nie zainteresowanie mediów sprawą,
w której zapadł. Jak można wnosić z treści doniesień prasowych1, spór toczy się pomiędzy
łomżyńskim przedsiębiorcą a miastem, które
w pierwszych latach XXI wieku wydzierżawiło mu ponadhektarową nieruchomość nad
Narwią, na której miała powstać przystań wraz
z wypożyczalnią sprzętu sportowego. Zgodnie
z treścią towarzyszącego umowie porozumienia dzierżawca nawiózł na mocno zaniedbaną,
podmokłą działkę dziesiątki ton ziemi i gruzu
– na wyrównanym dzięki temu do poziomu
ulicy terenie wyrósł konieczny dla zamierzonej
budowy nasyp oraz sztuczne zbocze w pobliżu
rzeki. Wydano równolegle decyzję o warunkach zabudowy – i wówczas, po prawie pięciu
latach, strona wydzierżawiająca zerwała umowę, powołując się na naruszenie jednego z jej
warunków: na nieruchomości zostały bowiem
ustawione, bez zgody miasta, banery reklamowe. Przedsiębiorcę, który przegrał proces
o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne,
w wyniku kolejnego postępowania sądowego
wyeksmitowano z działki.
1
Władze Łomży zażądały następnie przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu
sprzed zawarcia umowy. Inwestor wniósł
wówczas powództwo przeciwko miastu o zapłatę blisko półtora miliona złotych tytułem
rozliczenia nakładów przezeń poniesionych
na ulepszenie nieruchomości. Strona pozwana
wnosiła o oddalenie powództwa. W pierwszej
i w drugiej instancji uwzględniono roszczenie
powoda w nikłej części, to znaczy co do kwoty
9000 zł. Sądy: okręgowy i apelacyjny stanęły
bowiem na stanowisku, że przedsiębiorca nie
udowodnił w sposób należyty poniesienia nakładów w większej wysokości.
Rozpoznając skargę kasacyjną od orzeczenia drugoinstancyjnego, Sąd Najwyższy
w omawianym tutaj wyroku zajął się dwoma
zagadnieniami prawnymi. Przed ich bliższym
przedstawieniem należy jednak podkreślić, że
skład orzekający SN zgodził się z obydwoma
sądami niższej instancji, iż wobec nieuregulowania w samym kontrakcie prawideł rozliczeń
na wypadek jego zakończenia kwestia ta winna być co do zasady rozstrzygana na podstawie
norm zawartych w art. 676 Kodeksu cywilnego,
które stosuje się do stosunków kontraktowych
poprzez odesłanie z art. 694 k.c.
„Rzeczpospolita” z 13 września 2013 r.
199
Ewa Stawicka
Pierwsze z zagadnień sprowadza się do
tego, czy po zakończeniu stosunku umownego wybór pomiędzy zatrzymaniem ulepszeń
za zapłatą ich równowartości a żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego przysługujący
wydzierżawiającemu z mocy wyżej wskazanych, łącznie stosowanych dwóch przepisów
jest swobodny, czy też podlega on ograniczeniom z punktu widzenia zasad współżycia
społecznego. Odpowiedź Sądu Najwyższego
udzielona w uzasadnieniu wyroku o sygnaturze IV CSK 44/13 wyraźnie wskazuje na dopuszczalność posłużenia się art. 5 k.c. wtedy,
gdy z ekonomicznego punktu widzenia powrotna destrukcja terenu nie znajdowałaby
uzasadnienia.
Motywy tego poglądu przywołują wcześniejsze orzecznictwo Sądu Najwyższego.
Wskazują po pierwsze, że podmiot szukający ochrony swojej pozycji poprzez zasady
współżycia społecznego nie musi definiować
ani konkretnie brzmiącej reguły socjalnej koegzystencji, ani też w jakiś szczególny sposób
udowadniać, iż miałaby ona ulec naruszeniu.
Po wtóre – potwierdzają, że specyfika umowy
dzierżawy wykazuje w zestawieniu z najmem
odrębności skutkujące węższym (a więc – zgodnie z brzmieniem art. 694 k.c. – odpowiednim
tylko, a nie dosłownym) stosowaniem zasady
rozliczeń wyrażonej w treści art. 676 Kodeksu
cywilnego; zawężenie to sprowadza się do
nieprzyznania wydzierżawiającemu prawa
do żądania restytucji wtedy, jeśli takowa naruszałaby substancję rzeczy lub zmieniałaby jej
przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom.
Sąd Najwyższy zaakcentował swoje stanowisko również co do innego zagadnienia.
Sprowadza się ono do określenia metody wyłaniania kwoty, jaką wydzierżawiający miałby
200
PALESTRA
wypłacać byłemu dzierżawcy w zamian za
zatrzymanie ulepszeń. W uzasadnieniu relacjonowanego tu wyroku wyrażono pogląd, że
kwota ta nie powinna być sumą udowodnionych nakładów, lecz – wycenianym przez biegłego sądowego – pieniężnym ekwiwalentem
istniejącego w dacie zwrotu przedmiotu dzierżawy wzrostu wartości rzeczy w porównaniu
z jej stanem wyjściowym.
Orzeczenie należy uznać w całości za trafne. Wypada też zauważyć, że wpisuje się ono
w nurt myśli orzeczniczej dozwalającej powoływanie normy art. 5 k.c. także przez stronę
powodową. Gwoli ścisłości trzeba dodać, że
choć w ujęciu procesowym norma ta stała się
dla niefortunnego łomżyńskiego dzierżawcy
orężem ataku, to jednak z materialnoprawnego punktu widzenia zasady współżycia społecznego posłużyły mu w istocie jako ochronny puklerz: wytoczenie procesu o zapłatę było
wszak reakcją na wcześniejsze pozasądowe
pretensje miasta, sprowadzające się do żądania rozebrania usypanych wałów i usunięcia
sztucznie wytworzonego, wyrównanego podłoża.
Obserwację powyższą należałoby właściwie
rozszerzyć jeszcze bardziej. Oto wytoczenie
przez byłego dzierżawcę powództwa o zapłatę
równowartości nakładów na zwróconą nieruchomość stało się samo w sobie narzędziem
ofensywnym – w tym sensie, że z inicjatywy
podmiotu, któremu literalna treść art. 676 k.c.
w zw. z art. 694 k.c. przydziela rolę bierną, nastąpiło przenicowanie żądań drugiej strony zakończonego kontraktu; tej, dla której zapisano
w owych przepisach prawo wyboru roszczenia. Wytworzył się dzięki temu sprawiedliwy
balans dla kodeksowej normy pozbawiającej
byłego dzierżawcę możliwości korzystania
z prawa zatrzymania.