Myślenice Górna Juszkiewicz dz. 927p2

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 277/2014
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej,
objętej KW nr KR1Y/00040722/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Myślenicach, położonej w Myślenicach w obrębie 4,
gmina Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z niezabudowanej
działki ewidencyjnej nr 927/2 o powierzchni 0,2076 ha
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina
Łącka, sygn. akt KM 571/14
autor opracowania:
Myślenice, 3 grudnia 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/20
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 277/2014
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 927/2, obręb 4 Myślenice, gmina
Myślenice, powiat Myślenice, księga wieczysta numer KR1Y/00040722/0
Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, niezabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 927/2 o powierzchni 0,2076 ha;
nieogrodzona i niezagospodarowana; dostęp do drogi publicznej służebnością;
w planie miejscowym w północnej części teren zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej (MN1), w pozostałej części teren zieleni nieurządzonej (ZR)
oraz teren lasów (ZL); południową część stanowi wysoka skarpa z
drzewostanem leśnym o składzie mieszanym
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel: Krystyna Juszkiewicz córka Józefa i Barbary (Pesel 81073107786) oraz
Rafał Juszkiewicz syn Aleksandra i Marii (Pesel 79120507539) na prawach
wspólności ustawowej małżeńskiej
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 3 grudnia 2014 r.
Wartość rynkowa nieruchomości (WR):
180.000 zł
(słownie złotych: sto osiemdziesiąt tysięcy)
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 3 grudnia 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/20
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 5
4. Cel wyceny ...................................................................................... 5
5. Daty wyceny .................................................................................... 6
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 6
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 7
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 8
1. Lokalizacja ...................................................................................... 8
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 8
3. Działka gruntu .................................................................................. 10
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 11
1. Analiza rynku ................................................................................... 11
2. Arkusz wyceny nieruchomości ……….…………………................... 16
3. Wycena służebności gruntowych …………………………………….. 17
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 19
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 20
VI. Załączniki ............................................................................................. 20
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/20
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Myślenice przy ulicy Górnej, obręb ewidencyjny nr 4, gmina Myślenice, powiat myślenicki,
województwo
małopolskie.
Nieruchomość
objęta
jest
księgą
wieczystą
nr KR1Y/00040722/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składa się wyłącznie z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 927/2 o powierzchni
0,2076 ha.
Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach
działki ewidencyjnej nr 927/2 ze wszystkimi elementami zagospodarowania.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
nr KR1Y/00040722/0 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Myślenice,
obręb ewidencyjny nr 4, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie,
składającej się z działki ewidencyjnej numer 927/2 o powierzchni 0,2076 ha.
Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Rafał
Juszkiewicz (PESEL 79120507539) syn Aleksandra i Marii oraz Krystyna Juszkiewicz
córka Józefa i Barbary (PESEL 81073107786) – na prawach wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej – na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Będzinie z
dnia 28 lutego 2005 r. sygn. akt I Ns 81/058 oraz umowy sprzedaży i umowy ustanowienia
hipoteki z dnia 2 listopada 2007 r. Rep. 3018/2007, sporządzonej w Kancelarii Notarialnej
w Myślenicach przed notariuszem Bożeną Garczyńską.
W dziale I Sp. wpisy o treści:
- Służebność przejazdu, przechodu i przegonu po działce nr 927/1 (KW 59470) pasem o
szerokości 3,5 (trzy i pół) metra, biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy, na rzecz
każdoczesnych właścicieli działki 927/2.
- Służebność przejazdu, przechodu i przegonu na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr
927/2 po dz. nr 928/3 (KW 42475) pasem biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy na
odcinku 40 (czterdziestu) metrów całą szerokością tej działki w sposób przedstawiony
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/20
na wyrysie z mapy z dnia 2 sierpnia 1999 r. zlec. 67/99 oraz po dz. nr 927/1 (KW
59470) pasem o szer. 3,5 (trzy i pół) metra biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy w
sposób przedstawiony na w/w mapie.
Dział III zawiera wpis o treści:
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz Powszechnej Kasy
Oszczędności Bank Polski SA w Warszawie.
Dział IV zawiera wpis hipoteki o treści:
- Hipoteka umowna zwykła w kwocie 86.000 zł (słownie: osiemdziesiąt sześć tysięcy)
ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty kredytu z terminem zapłaty do dnia
01.09.2037 r. – na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA oddział 1 w
Wieliczce.
- Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 43.000 zł (słownie: czterdzieści trzy tysięcy)
ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty kosztów i odsetek z terminem zapłaty do
dnia 01.09.2037 r. – na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA oddział
1 w Wieliczce.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym nr 4, w jednostce ewidencyjnej
Myślenice – miasto [120903_4], jednostka rejestrowa nr G1099.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9,
postanowienie z dnia 2 września 2014 r.
I.4. Cel wyceny.
Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość
rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/20
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 3 grudnia 2014 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 3 grudnia 2014 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 7 października 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 7 października 2014
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102,
poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z
późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w
sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Plan zagospodarowania przestrzennego obszaru w mieście Myślenice pn. Zarabie wraz
z sołectwem Chełm.
2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Myślenice nr 4.
4. Mapa zasadnicza.
5. Oględziny nieruchomości.
6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w
Krakowie.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/20
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości
podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


C
 śr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/20
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Myślenicach obręb 4, przy ulicy Górnej, w
rekreacyjno - wypoczynkowej dzielnicy miasta Zarabie, na północnym stoku Góry Chełm.
Dzielnica ta jest atrakcyjna ze względu na malownicze położenie i infrastrukturę
turystyczną zlokalizowaną na tym obszarze. Odległość od centrum miasta ok. 2 km. W
niewielkiej odległości od działki znajduje się stacja narciarska na Górze Chełm, zespół
obiektów rekreacyjno - sportowych (hala widowiskowo – sportowa, profesjonalna
strzelnica sportowa, boiska piłkarskie, w tym jedno ze sztuczną nawierzchnią, korty
tenisowe, basen kąpielowy) oraz urządzenia i obiekty rekreacji (park miejski, place zabaw,
plaża trawiasta, kąpieliska na rzece Rabie odległej od nieruchomości ok. 500 m).
Dostępność komunikacyjna przeciętna, dojazd do nieruchomości służebnością gruntową
opisaną pod nr 2 w dziale I Sp. księgi wieczystej (droga o nawierzchni gruntowo –
żwirowej), ok. 75 m od drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej (ulica Górna). Uwaga:
służebność wpisana w dziale I Sp. księgi wieczystej pod nr 1 nie jest wykonywana i nie
może być wykonywana z uwagi na istniejące zagospodarowanie terenu. Dojazd dość
trudny, ulica dojazdowa stosunkowa wąska, bez chodników dla pieszych, fragmentami
bardzo stroma. Sąsiedztwo bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
oraz otwarte tereny zieleni nieurządzonej, w niewielkiej odległości tereny leśne. Dostęp do
infrastruktury społecznej przeciętny.
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru w
mieście Myślenice pn. Zarabie wraz z sołectwem Chełm (uchwała Nr 408/XLV/2014 Rady
Miejskiej w Myślenicach z dnia 23 kwietnia 2014 r., Dz. U. W. M. z 2014 r., poz. 2846),
nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych symbolami:
24MN1 – północna część działki o powierzchni ok. 510 m2, tj. w terenie z podstawowym
przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej ustala się
możliwość lokalizacji:
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/20
1) usług o charakterze komercyjnym i o charakterze publicznym;
2) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej;
3) dróg, dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów
pieszych;
4) zieleni urządzonej wraz z obiektami małej architektury.
Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń przeznaczenia uzupełniającego jest:
1) dostosowanie go do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego;
2) utrzymanie zasady braku uciążliwości prowadzonej działalności usługowej dla
mieszkańców (sąsiadów);
3) zachowanie proporcji, aby powierzchnia zabudowy przeznaczenia uzupełniającego
określonego w ust. 2 pkt. 2 nie stanowiła więcej niż 30% wielkości określonej
wskaźnikiem powierzchni zabudowy dla terenu zabudowy jednorodzinnej.
ZR – przeważająca centralna część działki, tj. w terenie zieleni nieurządzonej o
szczególnym znaczeniu przyrodniczym, pełniącym ważną rolę połączeń w systemie
węzłów i korytarzy ekologicznych. Tereny zieleni nieurządzonej obejmują obszary zieleni
naturalnej, stanowiące bezpośrednie sąsiedztwo lasów, zadrzewień, otuliny biologicznej
cieków i obszary użytkowane rolniczo - łąki, pastwiska oraz tereny odłogowane i nieużytki.
W terenach tego przeznaczenia obowiązuje zakaz realizacji nowej zabudowy.
Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zieleni nieurządzonej, ustala się możliwość
lokalizacji:
1) sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;
2) dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz parkingów, ścieżek
rowerowych, przejść i ciągów pieszych;
3) obiektów małej architektury;
4) zalesień i zadrzewień.
ZL – południowa część działki o powierzchni ok. 530 m2, tj. w terenie lasów, z
podstawowym przeznaczeniem pod lasy. W celu ochrony tych terenów wprowadza się
zakaz zabudowy za wyjątkiem obiektów i urządzeń służących bezpośrednio działalności
leśnej.
Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach lasów ustala się możliwość realizacji:
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/20
1) nie wyznaczonych na rysunku planu ścieżek rowerowych i ciągów pieszych po
istniejących traktach leśnych;
2) ogólnodostępnych urządzeń turystyki, sportu i rekreacji tj. szlaków turystycznych,
ścieżek zdrowia, tras biegowych w tym do narciarstwa biegowego, tras do jazdy konnej,
ścieżek dydaktycznych i przyrodniczych;
3) obiektów małej architektury.
II.3. Działka gruntu
Powierzchnia działki wynosi 0,2076 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako grunt orny
(klasy IVa – 0,1464 ha) oraz grunt leśny (klasy IV – 0,0612 ha). Sąsiedztwo bezpośrednie
stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (od strony północnej) oraz otwarte tereny
zieleni nieurządzonej (od strony południowej), w niewielkiej odległości tereny leśne. Kształt
działki lekko nieregularny, zbliżony nieco do wydłużonego prostokąta o szerokości ok.
zmiennej 16 - 18 m i długości ok. 130 m. Teren w części północnej płaski nieznacznie
nachylony w kierunku południowym, południową część działki stanowi wysoka skarpa z
drzewostanem leśnym o składzie mieszanym (drzewostan o niewielkiej wartości
użytkowej, bez istotnych walorów gospodarczych, posiadający charakter izolacyjny).
Działka nie jest zagospodarowana (odłogowana od wielu lat, porośnięta niską roślinnością
łąkową),
brak
obiektów
małej
architektury
ogrodowej
i
innych
elementów
zagospodarowania. Ogrodzenie tylko w granicy północnej z działką nr 927/1 na odcinku
ok. 14 m, z siatki metalowej na słupkach. Przez teren działki w jej północnej części
(przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową) przechodzi sieć kanalizacji sanitarnej
(Ø150) oraz sieć wodociągowa (Ø100) z ujęcia lokalnego (studni na działce nr 923/1)
powodując istotne ograniczenia w możliwości zabudowy. Sieci wodociągowa komunalna,
elektryczna i gazowa znajdują się w odległości do 50 m od granic działki.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/20
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy
∗ działki budowlane i budowlano – rolne o powierzchniach ponad 1.000 m2
∗ obszar miasta Myślenice
∗ okres badania cen: 2013 r. - 2014 r.
∗ transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi
Miasto Myślenice znajduje się na pograniczu Beskidów i Pogórza Karpackiego w
odległości około 30 km od Krakowa i zajmuje obszar 30,1 km2. Ludność miasta liczy około
18 tys. W wyniku przeprowadzonej w Polsce reformy administracyjnej w 1999 roku miasto
Myślenice stało się stolicą Powiatu Myślenickiego. Fakt ten niewątpliwie wpłynął bardzo
korzystnie na podniesienie rangi miasta. Myślenice charakteryzują się rozwiniętą siecią
handlową oraz przemysłem maszynowym, drzewnym, metalowym, odzieżowym i
spożywczym. Dobrze rozwinięty jest także sektor usług oraz drobnego wytwórstwa, co
stanowi bogatą spuściznę oraz dorobek lokalnego rzemiosła. Dogodne położenie
geograficzne, dostępność komunikacyjna i dobrze rozwinięta infrastruktura towarzysząca
powodują, że Myślenice są miastem atrakcyjnym dla potencjalnych inwestorów. Bardzo
dużo potencjalnych i faktycznych kupców to mieszkańcy Krakowa, dla których Myślenice
stają się bardzo atrakcyjną miejscowością mieszkaniową, a to ze względu na wysokie
walory klimatyczno – krajobrazowe, przy jednocześnie niewielkiej stosunkowo odległości i
bardzo dobrym połączeniu komunikacyjnym z Krakowem.
Popyt na działki budowlane na terenie miasta Myślenice przewyższa podaż. Mała
(niewystarczająca) podaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych jest wynikiem
ograniczeń przestrzennych i planistycznych (mała ilość wolnych terenów mieszkaniowych)
oraz struktury własnościowej (duże rozdrobnienie, wiele działek posiada konfigurację nie
nadającą się do zabudowy). W wyniku powyższych w latach 2005 – 2008 nastąpił znaczny
wzrost cen działek budowlanych. Na terenie miasta Myślenice wzrost ten wynosił nawet 25
– 30 % w skali roku. Kryzys na rynku nieruchomości, który rozpoczął się w roku 2008,
doprowadził do spadku cen nieruchomości – w odniesieniu do gruntów niezabudowanych
przeznaczonych na cele budowlane położonych na terenie powiatu myślenickiego wynosi
on w ostatnich trzech latach ok. -10% w skali roku. Nie dotyczy to jednak samego miasta
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/20
Myślenice, gdzie mała podaż zahamowała spadek cen, które utrzymują się na w miarę
stabilnym poziomie. Twierdzenie powyższe obrazuje analiza regresji dla gruntów
niezabudowanych na terenie miasta Myślenice w badanym okresie, która wykonywana
przy różnych warunkach brzegowych daje wyniki w okolicach ±3% w skali, tj. mieści się w
granicach błędu statystycznego. W związku z powyższym zarejestrowanych cen transakcji
podobnych nie korygowano na dzień niniejszej wyceny z uwagi na upływ czasu.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie (miasto Myślenice), stan prawny
(nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i
wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości
przeznaczone
na
cele
zabudowy),
sposób
korzystania
(działki
niezabudowane
przeznaczone do zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (powierzchnia,
konfiguracja, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza,
że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem
wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice
pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania,
poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Wykaz
transakcji działek podobnych zarejestrowanych na analizowanym rynku zawiera poniższa
tabela.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/20
Data
transakcji
Nr Rep.
Ulica
Plan
Cena
działek
27-10-2014
8798/14
Malinowa
bud. mieszk. mn
430 000
2 337
184,00
30-05-2014
1309/14
Bergela
bud. mieszk. mn
220 000
1 308
168,20
06-05-2014
4621/14
Zacisze
bud. mieszk. mn
140 000
1 289
108,61
28-04-2014
355/14
Os. Traugutta
bud. mieszk. mn, komunikacja,
PRZEMYSŁOWO-USŁUGOWE, zieleń
200 000
2 142
93,37
24-04-2014
332/14
24-04-2014
319/14
18-04-2014
2111/14
06-03-2014
2309/14
Pow. działek Cena 1 mkw
Kazimierza
Wielkiego
Os. Plebańska
Góra
Kazimierza
Wielkiego
bud. mieszk. mn
150 000
1 988
75,45
BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne
126 304
2 320
54,44
bud. mieszk. mn
70 000
1 019
68,69
Zdrojowa
bud. mieszk. mn, rolne, ZIELEŃ
50 000
1 143
43,74
200 000
2 150
93,02
24-02-2014
475/14
Orzeszkowej
BUD. MIESZK. MN, bud.mieszk.usługowe, komunikacja
11-02-2014
389/14
Średniawskiego
BUD. MIESZK. MN, zieleń
81 600
2 040
40,00
24-01-2014
328/14
Os. Plebańska
Góra
bud. mieszk. mn
355 000
3 024
117,39
24-01-2014
342/14
Plebańska Góra
BUD. MIESZK. MN, komunikacja
270 000
2 865
94,24
24-01-2014
342/14
Plebańska Góra
bud. mieszk. mn
270 000
2 925
92,31
06-12-2013
2907/14
Mostowa
BUD. MIESZK. MN, komunikacja
130 000
1 243
104,59
04-12-2013
9871/13
Kazimierza
Wielkiego
bud. mieszk. mn
70 000
1 013
69,10
28-11-2013
6357/13
Sobieskiego
BUD. MIESZK. MN, komunikacja,
przemysłowo-usługowe
660 000
4 326
152,57
14-09-2013
13727/13
Źródlana
BUD. MIESZK. MN, rolne
570 000
2 000
285,00
15-05-2013
921/13
Zdrojowa
BUD. MIESZK. MN, komunikacja
270 000
1 546
174,64
18-04-2013
1582/13
3-go Maja
bud. zagrodowe
70 000
1 238
56,54
29-03-2013
1532/13
Zdrojowa
BUD. MIESZK. MN, komunikacja
120 000
1 881
63,80
02-01-2013
1/13
Sobieskiego
bud. mieszk. mn
305 000
2 061
147,99
wartość minimalna
50 000
1 013
40,00
wartość maksymalna
660 000
4 326
285,00
wartość średnia
218 541
1 993
108,94
odchylenie standardowe
165 345
817
59,18
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/20
Opis nieruchomości o cenach jednostkowych skrajnych przedstawiono poniżej.
Nieruchomość o cenie 1 m2 minimalnej (Cmin)
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Data transakcji: luty 2014 r.
Repertorium A: 389/14
Numery działek: 646/5
Powierzchnia działek: 2.040 m²
Cena transakcyjna: 81.600 zł
Lokalizacja: Myślenice, ul. Średniawskiego, ok. 950 m od Rynku, otoczenie
stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz otwarte
tereny zielone.
Opis: kupuje gmina (działka znajduje się w terenie projektowanej ulicy
lokalnej); plan M1 - tereny przeznaczone dla funkcji mieszkaniowej oraz ZR teren zieleni; kształt wydłużony długość ok. 110 m szerokość ok. 20 m; działka
nie posiada dostępu do drogi publicznej (służebność tylko na części drogi
dojazdowej); uzbrojenie - media do 100 m.
Nieruchomość o cenie 1 m2 maksymalnej (Cmax)
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Data transakcji: wrzesień 2013 r.
Repertorium A: 13727/14
Numery działek: 1833/2, 1833/3
Powierzchnia działek: 2.000 m²
Cena transakcyjna: 570.000 zł
Lokalizacja: Myślenice Zarabie, ul. Źródlana, pod lasem, ok. 2500 m od Rynku,
otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny leśne
(rezerwat przyrody „Zamczysko”).
Opis: nieruchomość o kształcie regularnym prostokątnym o wymiarach ok. 40
x 50 m, teren płaski; działka częściowo ogrodzona, uzbrojenie pełne na działce
lub w bezpośrednim zasięgu; plan M1 - teren pod zabudowę jednorodzinną i
pensjonatową oraz częściowo R- tereny upraw rolniczych; przez południową
część działki (w terenie rolnym, wyłączona z zabudowy) przechodzi
napowietrzna sieć energetyczna średniego napięcia oraz gazociąg
wysokoprężny.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 15/20
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika,
iż
na
lokalnym
rynku
nieruchomości
gruntowych
niezabudowanych,
a przeznaczonych pod zabudowę, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których
wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: mniejsza powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona
pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo –
usługową;
bardzo słabe: działka tylko w części budowlana,
przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Zakres wartości cechy rynkowej
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 16/20
III.2. Arkusz wyceny nieruchomości.
Na
podstawie
zebranych
informacji,
dokonano
określenia
wartości
rynkowej
przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się
2
w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m powierzchni
działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do
ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do
usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a
maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi
interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
40,00
cena maksymalna
285,00
u min
0,3672
cena średnia
108,94
u max
2,6162
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1102
0,7849
1
5
3
0,3000
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,0734
0,5232
1
5
2
0,1367
Uzbrojenie
0,20
0,0734
0,5232
1
5
3
0,2000
Przeznaczenie
0,15
0,0551
0,3924
1
5
1
0,0551
Inne
0,15
0,0551
0,3924
1
5
2
0,1025
1,00
0,3672
2,6162
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj = 108,94
WG =
2076
*
0,7943
=
86,53
*
86,53
≈ 180 000
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
0,7943
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 17/20
III.3. Wycena służebności gruntowych.
Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki
powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych
elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości
następuje według poniższego wzoru:
WS = C x K x P
w którym:
W S - wartość prawa służebności drogowej
C – wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej, oszacowano
w oparciu o bazę transakcji porównawczych jak w pkt III.1 operatu
K – współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego
prawa (np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości
władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest
częstotliwość przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości
związane z ustanowieniem służebności – wartość tego współczynnika wynosi od 0 do 1)
P – powierzchnia nieruchomości obciążonej, oszacowana graficznie z mapy zasadniczej
oraz z treści służebności ujawnionej w dziale I Sp. księgi wieczystej
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 18/20
Oszacowanie wartości jednostkowej gruntu nieruchomości obciążonej (działek nr 927/1 i
928/3) zawiera poniższa tabela.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
40,00
cena maksymalna
285,00
u min
0,3672
cena średnia
108,94
u max
2,6162
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1102
0,7849
1
5
3
0,3000
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,0734
0,5232
1
5
3
0,2000
Uzbrojenie
0,20
0,0734
0,5232
1
5
5
0,5232
Przeznaczenie
0,15
0,0551
0,3924
1
5
4
0,2712
Inne
0,15
0,0551
0,3924
1
5
3
0,1500
1,00
0,3672
2,6162
1,4444
Szacowana wartość jednostkowa nieruchomości obciążonej:
Vj = 108,94
*
1,4444
=
157,35
Wartość służebności gruntowej po działce nr 927/1 (KW 59470) pasem o szerokości
3,5 m biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy, na rzecz działki 927/2 wynosi:
W S = (87,5 m x 3,5 m) x 157,35 zł/m2 x 0,10 = 4.818,84 zł ≈ 4.800 zł
Wartość służebności gruntowej po działce nr 928/3 (KW 42475) pasem biegnącym wzdłuż
jej zachodniej granicy na odcinku 40 (czterdziestu) metrów całą szerokością tej działki, na
rzecz działki 927/2 wynosi:
W S = (40,0 m x 3,0 m) x 157,35 zł/m2 x 0,50 = 9.441,00 zł ≈ 9.400 zł
Wartość służebności gruntowej po działce nr 927/1 pasem o szer. 3,5 (trzy i pół) metra
biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy w sposób przedstawiony na wyrysie z mapy z
dnia 2 sierpnia 1999 r. zlec. 67/99, na rzecz działki 927/2 wynosi:
W S = (34,5 m x 3,5 m) x 157,35 zł/m2 x 0,70 = 13.300,01 zł ≈ 13.300 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 19/20
V. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer
KR1Y/00040722/0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 927/2, położonej w obrębie 4 w
Myślenicach przy ul. Górnej, gmina Myślenice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych:
180.000 zł
słownie złotych: sto osiemdziesiąt tysięcy
Oszacowana powyżej kwota uwzględnia wartość ograniczonych praw rzeczowych
związanych z przedmiotową nieruchomością, tj.:
1. prawo służebności przejazdu i przechodu po działce nr 927/1 (KW 59470) pasem o
szerokości 3,5 m biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy, na rzecz działki 927/2:
4.800 zł (słownie złotych: cztery tysiąc osiemset)
2. prawo służebności przejazdu i przechodu po działce nr 928/3 (KW 42475) pasem
biegnącym wzdłuż jej zachodniej granicy na odcinku 40 (czterdziestu) metrów całą
szerokością tej działki, na rzecz działki 927/2:
9.400 zł (słownie złotych: dziewięć tysięcy czterysta)
3. prawo służebności przejazdu i przechodu po działce nr 927/1 pasem o szer. 3,5 (trzy i
pół) metra biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy w sposób przedstawiony na wyrysie z
mapy z dnia 2 sierpnia 1999 r. zlec. 67/99, na rzecz działki 927/2 wynosi:
13.300 zł (słownie złotych: trzynaście tysięcy trzysta)
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w
wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o
zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 3 grudnia 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, dz. nr 927/2, KR1Y/00040722/0 – Myślenice obręb 4
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 20/20
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor
nie
ponosi
odpowiedzialności
za
wady ukryte nieruchomości będącej
przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość
nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji
kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie o powołaniu biegłego
2. Wydruk treści księgi wieczystej
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
6. Dokumentacja fotograficzna
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice grudzień 2014 r.