docAdministrator 11/2013 - Administrator24.info
download 
Reklamacja Transkrypt
Administrator 11/2013 - Administrator24.info
LICYTACJA MIESZKAŃ ZGODNA Z KONSTYTUCJĄ z a r z ą d z a n i e – u t r z y m a n i e Energetyczny szerpa – wywiad z Krzysztofem Żmijewskim s. 8 Alternatywne metody głosowania s. 14 – SKANUJ KOD APLIKACJĄ I ZOBACZ WIĘCEJ! i n w e s t y c j e rok XXIII 11 /2013 Nakład 9 000 egz. ISSN 0867-5953, INDEKS 320390 Cena 17,00 zł (w tym 5% VAT) s. 10 GRUPA Czas na ELEWACJE s. 33 w w w. a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o reklama OD REDAKTORA Fot. Adam Sobolewski Kulawe prawo listopad 2013 www.administrator24.info 4 Od początków transformacji dawni właściciele nieruchomości wszelakich – kamienic, majątków ziemskich, fabryk – toczą boje o ich odzyskanie. Informacji na temat kontrowersyjnych spraw media podają wiele. Najbardziej bulwersujące są, oczywiście, historie zwykłych ludzi, którzy padają ofiarą przepychanek pomiędzy zgłaszającymi roszczenia a Skarbem Państwa. Fakt, sprawa jest nader skomplikowana. Zgrubne szacunki na temat wartości roszczeń dawnych właścicieli (i ich spadkobierców) nieruchomości odebranych np. w Warszawie tylko na mocy dekretu Bolesława Bierut mówią o 20–40 mld złotych. Wątpliwe, by Stolicę było stać na taką reprywatyzację. Sprawy roszczeniowe toczą się więc swoim tempem, nieustannie budząc emocje. Zwłaszcza, gdy do opinii publicznej docierają informacje nie tyle o roszczeniach dawnych właścicieli czy ich spadkobierców, ile o niezwykłej skuteczności niektórych kancelarii i firm, wyspecjalizowanych w wykupowaniu roszczeń do kamienic i udziałów w nieruchomościach. Urzędnicy wiedzą, że na reprywatyzacji korzystają najczęściej ci, którzy kupili takie właśnie prawa, nieformalnie zdobywając informacje o spadkobiercach kamienic, którzy nie zawsze dysponują odpowiednią gotówką na pokrycie kosztów długotrwałych procesów sądowych. Roszczenia dawnych właścicieli i możliwości finansowe publicznej kiesy to jedna strona reprywatyzacji. Druga – to Kowalski, Malinowska i Wiśniewski, i ich życie w budynkach komunalnych, ongiś odebranych, dziś oddawanych nowym właścicielom. Co się z nimi dzieje? Różnie bywa. Zdarza się, że właściciel kupuje im mieszkanie, ale to rzadkość. Częściej otrzymują zawiadomienie o podwyżce czynszu ponad dopuszczalne normy. W ekstremalnych przypadkach właściciele zatrudniają czyścicieli kamienic, nękających lokatorów odcinaniem wody, gazu, uciążliwym remontem czy też – jak ostatnio w Poznaniu – wymieniających zamki w drzwiach do mieszkania najemcy, gdy ten przebywał w szpitalu. Część lokatorów z odzyskanych kamienic idzie po pomoc mieszkaniową do miasta, bo nie może sprostać oczekiwaniom czynszowym świeżo upieczonych właścicieli. A miasto mieszkań socjalnych nie ma, choć np. w Warszawie mówi się o kilkunastu tysiącach lokali, będących pustostanami z powodu braku pieniędzy na ich remont. Lokator zostaje więc w dotychczas zajmowanych lokalu, a właściciel kamienicy wystawia miastu rachunek za straty zysków, które by miał, gdyby wynajął go na wolnym rynku za np. 2000 złotych. W dyskusji o reprywatyzacji pojawiają się głosy mówiące o własności jako relikwii oraz głosy oburzenia na wyroki sądowe, które obalają stan utrwalony przez kilkadziesiąt lat PRL-u. Problem jest poważny i na pewno ostatecznie wymaga systemowego podejścia. Tymczasem ustawa reprywatyzacyjna rodzi się w bólach, a obowiązujące kulawe prawo krzywdzi przede wszystkim bezbronnych – Kowalskich, Malinowskich czy Wiśniewskich. ADMINISTRATOR Wydawca GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. GRUPA Adres redakcji 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 tel.: 22 512 60 93, 512 60 90 faks: 22 810 27 42 [email protected] www.administrator24.info Redaktor naczelny Sabina Augustynowicz [email protected] Sekretarz redakcji Agnieszka Zygmunt [email protected] Redakcja Agnieszka Piksa – red. portalu, Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz, Marek Mejssner 6 Reklama i marketing tel. 22 810 28 14, 512 60 70 [email protected] 8 Kierownik ds. promocji Marta Lesner-Wirkus Prenumerata i kolportaż Jerzy Lachowski tel. 22 810 21 24, 512 60 82 [email protected] Administracja Danuta Ciecierska (HR) Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa) Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by Dom Wydawniczy MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione. ISSN 0867-5953 Prenumerata realizowana przez RUCH S.A: Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na e-wydania można składać bezpośrednio na stronie www. prenumerata.ruch.com.pl. Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail: [email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne w godzinach 7:00–18:00. Koszt połączenia wg taryfy operatora. ZARZĄDZANIE III Forum dla Zarządców Z WIZYTĄ U... Dyrektor biura reklamy i marketingu Joanna Grabek, tel. 600 050 380 Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Michał Grodzki 24 Dochód z tytułu najmu stanowisk postojowych WYDARZENIA Jestem energetycznym szerpą! – rozmowa z Krzysztofem Żmijewskim, Sekretarzem Generalnym Społecznej Rady ds. Rozwoju Gospodarki Niskoemisyjnej – Helena Śpiewak PRAWO 25 Lepiej zapobiegać niż naprawiać – Danuta Gąsiorowska 27 Gra o rynek – z Tadeuszem Kosiorem, prezesem Zespołu Zarządców Nieruchomości, rozmawia Sabina Augustynowicz ZARZĄDCA PUBLICZNY 29 Nadzór i administracja budowlana – Jarosław Kowszuk 10 Alternatywne sposoby głosowania we wspólnocie – Marta PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU Chmielewska ORZECZNICTWO SĄDOWE 11 Indywidualne zbieranie głosów i daszki nad balkonami – Paweł Puch 12 Po drugiej stronie lustra – Mieszczanin 14 Licytacja mieszkań zgodna z Konstytucją – Irena Scholl 15 Teraz o licytacji mieszkań spółdzielczych – Irena Scholl 16 Zwierzęta na osiedlu – Maciej Kamiński 31 Porozumienie bez przemocy wg M. Rosenberga – Anna Śliwińska EKSPLOATACJA 33 Jesień – czas na elewacje – Jacek Sawicki 35 Klatka schodowa bez pyłu i kurzu – Rigips 36 By i klatka schodowa cieszyła oko – Sebastian Czernik, Sabina Augustynowicz 38 22 lata doświadczenia firmy Minol Sp. z o.o. na rynku polskim – Barbara Chrapek FINANSE 40 Zdalny odczyt mediów – Agnieszka Antoszewska 42 Przegląd systemów odczytu mediów 18 Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości – Katarzyna Czajkowska 20 Zarządzanie współwłasnością a VAT – Stella Brzeszczyńska 23 Premia kompensacyjna ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów przyznawana przez Bank Gospodarstwa Krajowego – BGK INTERPRETACJE PODATKOWE 24 Zwrot za zużytą energię elektryczną do węzła cieplnego 27 Gra o rynek Rozmowa z Tadeuszem Kosiorem, prezesem Zespołu Zarządców Nieruchomości, o tym, jaki jest wpływ kryzysu na zarządzanie nieruchomościami i jakie są prognozy dla tej branży. 14 POCZTA „ADMINISTRATORA” 50 Problemy z funduszem remontowym – Janusz Gdański INFORMATOR 52 Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości 52 Indeks firm Licytacja mieszkań zgodna z Konstytucją Licytacja mieszkania osoby, która się uchyla od płacenia należnych opłat, jest zgodna z Konstytucją – ogłosił TK. Co to dokładnie znaczy i jaka była reakcja środowiska spółdzielczego na ten wyrok? 18 Efektywne zarządzenie budżetem nieruchomości Tekst, który ułatwi podsumowanie kończącego się roku i zwieńczone sukcesem planowanie budżetu na 2014. 5 WYDARZENIA III Forum dla Zarządców Redakcja miesięcznika ADMINISTRATOR oraz portalu internetowego www.administrator24.info, których wydawcą jest Grupa Medium, 22 października 2013 r. zorganizowała III Forum dla Zarządców. Spotkanie odbyło się w warszawskim Centrum Bankowo-Finansowym „Nowy Świat”. Uczestniczyli w nim reprezentanci instytucji samorządowych, zajmujący się zarządzaniem zasobami publicznymi oraz osoby zarządzające nieruchomościami należącymi do spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i wspólnot mieszkaniowych. Przedsięwzięciu patronował Bank Pocztowy wraz z producentem wind Euro-Dźwig oraz firmą Perseus – producentem systemów informatycznych wspomagających bieżącą pracę zarządców wspólnot mieszkaniowych. ADMINISTRATOR listopad 2013 www.administrator24.info 6 Temat przewodni dotychczasowych edycji Forum – „Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi” – dla omawianego spotkania w podtytule nawiązywał do „praktycznych aspektów prawnych i finansowych zarządzania nieruchomościami publicznymi”, których akcenty zawarte zostały w czterech blokach tematycznych: „Zarządzanie zasobem publicznym nieruchomości”, „Dobre praktyki w zarządzaniu zasobem publicznym”, „Energooszczędność” oraz „Gmina we wspólnocie mieszkaniowej”. Wykład inauguracyjny wygłosił podsekretarz stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Piotr Styczeń. Dla uczestników była to dobra okazja, aby dowiedzieć się z pierwszej ręki, jakimi tematami związanymi z polityką mieszkaniową zajmuje się rząd i ministerstwo. Wśród tematów, które poruszył minister Styczeń, warto wymienić: wpływ deregulacji zawodu zarządcy nieruchomości na rynek zarządców, korzystne zjawiska w dynamice rozwoju mieszkalnictwa w Polsce, historyczne znaczenie ustawy o własności lokali oraz parytety rządowe w branży mieszkaniowej, w tym sprawy związane z przyjętą przez Sejm ustawą wprowadzającą program „Mieszkanie dla Młodych”. Blok związany z przyszłością zawodu zarządcy po deregulacji wypełniły wystąpienia Aleksandry Kurzyk – prezydenta Polskiej Federacji Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości z siedzibą w Gdańsku oraz Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami, a także Waldemara Mazana z Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości („Nowe wyzwania dla obszaru gospodarki nieruchomościami w Polsce – wybrane elementy koniecznych zmian w obszarze gospodarowania nieruchomościami w latach 2014–2020”). Wcześniej jednak Paweł Ołubek – doradca finansowy Banku Pocztowego – przedstawił atrakcyjne oferty tej instytucji adresowane do zarządców nieruchomości oraz wspólnot mieszkaniowych. W części poświęconej „Dobrym praktykom w zarządzaniu zasobem publicznym” znalazły się dwa referaty. Najpierw o partnerstwie publiczno-prywatnym jako o modelu korzystnym Z kolei Tomasz Jagusztyn-Krynicki, reprezentujący Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego, przedstawił przykłady współpracy w formule partnerstwa publiczno-prywatnego przy realizacjach przedsięwzięć termomodernizacyjnych budynków użyteczności publicznej. Ważna grupa referatów nawiązywała do problematyki energooszczędności. Andrzej Rajkiewicz z Narodowej Agencji Poszanowania Energii zajął się kwestią możliwości korzystania z programów pomocowych Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Przedstawił warunki techniczne, które powinni spełnić inwestorzy. Kazimierz Dudziński ze Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii wskazywał na szanse i zagrożenia, jakie wynikają z postanowień Dyrektywy w sprawie efektywności energetycznej 2012/27/UE, odnoszących się do efektywności energetycznej budynku. Klamrę spinającą ten blok stanowiły kwestie „technologii i działania dla tzw. starego budownictwa na przykładzie programów modernizacji dźwigów”, które przedstawił Tadeusz Popielas – sekretarz generalny Polskiego Stowarzyszenia Producentów Dźwigów. WYDARZENIA dla mieszkańców na przykładzie Murowanej Gośliny mówiła Violetta Szałata – kierownik referatu gospodarki komunalnej i ochrony środowiska w tamtejszym urzędzie miasta i gminy. Finałowy blok „Gmina we wspólnocie mieszkaniowej” zawierał wystąpienia doświadczonych warszawskich zarządców publicznych: Jarosława Kowszuka, kierownika jednej z komórek Zakładu Gospodarki Nieruchomościami w Dzielnicy Mokotów („Działania priorytetowe i planowane”), oraz Grzegorza Okońskiego z Urzędu Dzielnicy Żoliborz („Tereny zewnętrzne we wspólnocie z udziałem gminy”). Obaj panowie ponadto uczestniczyli w debacie „Pełnomocnik gminy we wspólnocie mieszkaniowej – rola i kompetencje”, w której wziął też udział Waldemar Wasik ze Stowarzyszenia Zarządców Ekspert. Debatę poprowadziła red. naczelna miesięcznika „Administrator” i portalu administrator24.info.pl Sabina Augustynowicz. Tekst i foto: Jacek Sawicki ADMINISTRATOR listopad 2013 www.administrator24.info 7 Z WIZYTĄ U... Helena Śpiewak Jestem energetycznym szerpą! Rozmowa z prof. dr. hab. Krzysztofem Żmijewskim, Sekretarzem Generalnym Społecznej Rady ds. Rozwoju Gospodarki Niskoemisyjnej. listopad 2013 www.administrator24.info 8 HŚ Jaką zasadą kieruje się Pan w życiu? KŻ: Wiem, co robię i jaka idea mi przyświeca. I staram się to na różne sposoby realizować. Po pierwsze – staram się działać na rzecz poprawy efektywności wszędzie tam, gdzie da się ją poprawić. Ze szczególnym uwzględnieniem poprawy efektywności przez redukcję marnotrawstwa. Marnotrawstwo mnie wkurza, wściekam się, gdy je widzę! Np. winda, która jeździ oświetlona bez obciążenia! Po kiego czorta! Stare, przedwojenne windy jeździły ciemne! Światło zapalało się dopiero, gdy ktoś do nich wszedł i nacisnął podłogę. Mechanizm był prosty, teraz mógłby być bardziej wyrafinowany, np. czujniki z podczerwienią itd. Można to zrobić, ale trzeba chcieć! Gdy się podliczy te wszystkie windy, które jeżdżą w Polsce, wyszedłby z tego blok 200 megawatów – całkiem potężny – który pracuje kompletnie bez sensu, kompletnie bez sensu spala węgiel, który górnicy wydobywają też kompletnie bez sensu! Dużo energii marnujemy w budynkach. Przez to, że je źle budujemy, i przez złe przepisy. Trzeba sobie wyraźnie powiedzieć, że przepisy mamy w tym regionie Europy najgorsze! Według nowych przepisów z sierpnia br. budynek, który miałby być zbudowany w Polsce w 2021 r., już jest niezgodny z przepisami, które dzisiaj obowiązują w Danii, Niemczech, Szwajcarii… Już dziś ten budynek jest niezgodny z przyjmowanym powszechnie unijnym standardem, prawie zeroenergetycznym. Namawiając do budowy domów niskoenergetycznych, nie chcę, żebyśmy żyli w chłodzie, po ciemku i myli się w zimnej wodzie. Nie! Mamy żyć w pełnym komforcie, tylko energii zużywać mniej. Taki jest światowy trend. Mowa, oczywiście, o świecie, z którym konkurujemy. Nie porównujemy się z regionem Zambezi czy Bangladeszem. Chcemy poziomu życia Niemców, Szwajcarów, Szwedów… Nie dziwmy się, że mamy gorzej niż oni. Ciężko pracujemy, bo Polacy ciężko pracują, a mamy dużo mniej. Dlaczego? Zbyt dużo marnujemy. Po drugie: dostaliśmy tylko jedno życie. Nie wiadomo. Zwolennicy reinkarnacji na pewno się z tym nie zgodzą… Wiadomo! Nie ma ludzi, którzy dysponowaliby wiedzą, osobowością czy doświadczeniem z poprzedniego życia. Tacy nie istnieją, a więc nic się nie przenosi, a jak się nie przenosi, to co mi z tego, że będę miał kolejne życie? Życie o innym charakterze i w innej postaci, bo będę dżdżownicą albo kamieniem! To mnie nie interesuje! Mam tylko jedno życie i warto je przeżyć kilka razy. Ponieważ to niewykonalne, można życie przeżywać równolegle, to znaczy na kilku polach. Co prawda, w Polsce to niezbyt popularne. Lepsze oceny ma ten, kto się wąsko specjalizuje, niż ten, kto ma wiedzę bardziej przekrojową. Przekrojowa nie jest w cenie? Mówi się, że jest, ale w praktyce – nie jest. W działalności naukowej premiuje się wyłącznie wąską specjalizację! Gdy ktoś pisze bardziej przekrojowo, nie wiadomo, kto miałby recenzować, kto wydać… Im bardziej ludzki język, tym gorsza ocena naukowa. Uczony powinien z założenia mówić językiem prostym. Nie jest miarą jego mądrości to, że nikt go nie rozumie. Mój profesor mówił, żeby o trudnych rzeczach mówić prosto, a nie trudno o prostych, choć sam był dosyć hermetycznym specjalistą (mechanika konstrukcji budowlanych teoria konstrukcji powłokowych). Jest Pan profesorem… …Politechniki Warszawskiej, doktorem habilitowanym nauk technicznych. Skończyłem wydział inżynierii lądowej, potem dwa kierunki studiów podyplomowych na wydziale matematyki. I zajmowałem się zastosowaniem matematyki w naukach budowlanych. Aż zauważyłem, że tymi zagadnieniami tak naprawdę nikt się nie interesuje, poza gronem wąskich specjalistów. Do opinii publicznej wiedza ta w ogóle nie docierała. Ogromnie frustrujące jest, gdy sobie człowiek uzmysłowi, że to, co wie, tak naprawdę jest psu na budę i służy tylko do zdobywania stopni naukowych. Takich dzwonków przed nazwiskiem: mgr, dr… Na początku lat 90., trochę przez przypadek, dowiedziałem się, w jak tragicznym stanie jest polskie budownictwo, jeśli chodzi o efektywność energetyczną. Że jesteśmy dziesiątki lat za innymi. Z jednej strony wstyd, z drugiej – szkodliwość dla środowiska, dla zdrowia i dla kieszeni! Cena energii była wtedy niska, sztucznie utrzymywana, tak, że myśmy tej naszej rozrzutności energetycznej nie odczuwali. Ale gdy nastała gospodarka rynkowa, okazało się, że tak niska cena się nie utrzyma, że nie ma już ani taniego węgla, ani taniej ropy, ani taniego gazu i że to strasznie obciąża nasze domowe budżety. Jeśli chodzi o koszt energetyczny, nasza energia jest najdroższa w Europie! Żeby ogrzać mieszkanie, żeby je oświetlić, żeby jeździły te niepotrzebnie oświetlone windy, zużywamy znacznie więcej energii niż inni. Tak drogą energię mają jeszcze tylko Węgrzy. My i tak znacznie poprawiliśmy naszą efektywność energetyczną, byliśmy cztery razy gorsi, teraz tylko dwa. Z WIZYTĄ U... Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 9 PRAWO Marta Chmielewska Adwokat Alternatywne sposoby głosowania we wspólnocie Głosowanie nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania podpisów, niejednokrotnie polegające na bieganiu od lokalu do lokalu, może przejść do lamusa, pod warunkiem wprowadzenia komunikacji elektronicznej wewnątrz wspólnoty. J ak wynika z art. 23 ustawy o własności lokali, właściciele lokali podejmują uchwały na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub w sposób mieszany (głosowanie rozpoczęte na zebraniu uzupełnia się, zbierając głosy indywidualnie). Mimo iż ustawa nie przewiduje takiej możliwości wprost, dopuszczalne jest także podejmowanie uchwał członków wspólnoty mieszkaniowej przy pomocy kart do głosowania czy głosowania nad uchwałą w formie elektronicznej. Przepisy prawa nie regulują jednak, w jaki sposób należy przeprowadzić takie głosowania. Dodatkowo ustawodawca nie nakazał również, w jaki sposób miałaby ona udokumentować głosowanie (poza obowiązkiem sporządzenia protokołu w formie aktu notarialnego w przypadku zmiany sposobu zarządu, zgodnie z dyspozycją art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali), ani nie określił sposób przeprowadzenia głosowania. Niemniej jednak, można wskazać pewne kwestie, które należy wziąć pod uwagę przy przeprowadzeniu głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów na kartach do głosowania czy też umożliwienia przesyłania ich drogą elektroniczną. ABSTRAKT Autorka przedstawia inne niż tradycyjne, często od nich wygodniejsze, sposoby głosowania we wspólnocie oraz środki ostrożności, jakie należy zachować przy ich stosowaniu. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym listopad 2013 www.administrator24.info 10 Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Gdy montaż daszków nad balkonami na ostatniej kondygnacji stanowi element prac związanych z termomodernizacją budynku, gdy zgodnie z projektem budowlanym daszki stanowią część elewacji zewnętrznej oraz gdy ich brak skutkował powstawaniem zacieków na elewacji, wówczas – w ocenie sądu – daszki te stanowią część nieruchomości wspólnej i brak podstaw, aby koszty ich montażu ponosili jedynie mieszkańcy ostatniej kondygnacji – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim. W łaścicielka lokalu wniosła o uchylenie uchwały w sprawie „wykonania zadaszenia nad balkonami na drugim piętrze”, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zdaniem powódki narusza ona prawidłową gospodarkę nieruchomością wspólną, powoduje pokrzywdzenie powódki i pozostałych właścicieli tej nieruchomości, w postaci zwiększenia obciążenia kosztami nieruchomości wspólnej, poza tym szpeci również elewację budynku. Powódka wskazała, że nie sprzeciwia się, aby niektórzy członkowie wspólnoty założyli sobie daszki nad balkonami, ale na swój koszt. Sąd uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Przypomniał, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, lecz także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Zarzuty formalne mogą stanowić PRAWO – orzecznictwo sądowe Indywidualne zbieranie głosów i daszki nad balkonami Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata ADMINISTRATOR www.administrator24.info reklama listopad 2013 11 ARTYKUŁ SPONSOROWANY Michał Mieszczanin Licencja zarządcy nieruchomości nr 20215 Po drugiej stronie lustra Czy to klimat zbliżających się Świąt – wzorem supermarketów – przeniknął już do miesięcznika i nakazuje podążać myślą za kolejnymi przygodami bohaterów Alicji w krainie czarów? Ależ skąd, to tylko przypadkowa zbieżność pojęć. Rozluźniając nieco gorset branżowego języka, można powiedzieć, że swego rodzaju lustrem dla nieruchomości jest rzetelna analiza jej finansów. W niej – tak jak w lustrze – doskonale widać wszystko, co interesuje właściciela, tam doskonale odbijają się wszelkie atuty oraz niedostatki zabudowań i ich otoczenia. J ednak analiza finansowa to tylko końcowy efekt ewidencji faktów gospodarczych. Jest ona praktycznie – z niewielkimi wyjątkami – rejestracją minionych zdarzeń. A te zdarzenia toczą się przecież zgodnie z ustanowionym dla nieruchomości lokalnym prawem. To decyzje właścicieli nadają rytm wszystkiemu, co dzieje się później w sferze ekonomicznej. Tam, gdzie jest wielu właścicieli, decyzje zwyczajowo zapadają w formie uchwał. Te zaś najczęściej są głosowane na zebraniach. Komplet dokumentów – wystarczy kliknąć ADMINISTRATOR Firma Mieszczanin już od 2005 roku wspomaga pracę zarządców wspólnot mieszkaniowych, ułatwiając im przygotowanie niezbędnej i masowej korespondencji oraz trwałą ewidencję istotnych pism, wniosków czy zaleceń. Nasi klienci bez trudu spełniają swe powinności wobec przepisów prawa i praktyki zarządzania, wymagających przygotowania setek dokumentów, w tym wielu zawierających imiennie adresowane treści. Baza danych zgromadzonych przez nasze oprogramowanie zawiera nawet najmniejsze szczegóły dotyczące wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości – zgodnie z aktami notarialnymi i stosowaną w nich postacią ułamków zwykłych lub dzie- listopad 2013 www.administrator24.info Rys. Karta do głosowania. 12 siętnych. Fakt zakupu, sprzedaży lub darowizny lokali i będąca ich konsekwencją zmiana wielkości tych udziałów – to wszystko jest rejestrowane z niezbędną dokładnością. Wydruk powiadomień o zebraniu, list obecności czy kart do głosowania: wszędzie prezentowane są aktualne wartości udziałów każdego z właścicieli. W zależności od oczekiwań właścicieli lub wymogów proceduralnych, karta do głosowania z wykazem właścicieli oraz ich udziałami może być umieszczona poniżej treści uchwały lub na odrębnej karcie papieru. Można ją także drukować w innym wariancie – każdy właściciel otrzymuje dla siebie indywidualny blankiet, na którym wyraża swą wolę na temat każdej z uchwał odrębnie. Dzięki naszym rozwiązaniom można skutecznie wspierać organizację różnych głosowań, które mogą mieć miejsce podczas zebrania wspólnoty. Typowy przypadek to sytuacja, gdy głosowanie nad jedną z uchwał wymaga obecności notariusza, a kilka pozostałych odbywa się już bez niego. Nasze rozwiązania pozwalają na wydrukowanie kart do głosowania także w tym przypadku w taki sposób, aby obecność notariusza na zebraniu nie była w żaden sposób dłuższa niż czas niezbędny do zebrania głosów nad pierwszą uchwałą. Wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom zarządców i wspólnot także tam, gdzie wolą właścicieli jest wydrukowanie kart do głosowania innych niż mających trzy opcje, tj. takich, na których nie występuje kolumna „Wstrzymał się od głosu”. Dla każdej uchwały można wskazać, czy ta kolumna wystąpi czy też nie, a masowy wydruk kart do głosowania uwzględni te wymagania. Spółdzielnia mieszkaniowa i jej organizacja Firma Mieszczanin dostarcza także rozwiązania do zarządzania spółdzielnią i jej statutowymi organami. Ewidencja posiedzeń rady nadzorczej lub zarządu jest uzupełniona o uchwały przez nie podejmowane. W każdej chwili można wydrukować historię zdarzeń będących podstawą do analizy i podjęcia decyzji dotyczącej członka spółdzielni. Każdą decyzję – przyjęcie, zawieszenie, wykluczenie itp. – można powiązać z konkretną uchwałą. Gdy rada nadzorcza podejmuje decyzje w sprawie ustalania indywidualnych stawek opłat eksploatacyjnych lub funduszu remontowego, wówczas można dla każdej z nich wskazać konkretną uchwałę. Na potrzeby obsługi walnego zebrania nasze oprogramowanie drukuje imienne (!) powiadomienia dla każdego z członków spółdzielni oraz listy obecności. Co warte podkreślenia, poprawnie analizujemy organizację walnego zebrania realizowanego w częściach oraz fakt posiadania przez członka spółdzielni prawa do więcej niż jednego lokalu. Oprogramowanie precyzyjne gromadzi informacje, w której z kilku części zebrania należy uwzględnić konkretną osobę, mającą kilka lokali rozproszonych po zasobach spółdzielni. ARTYKUŁ SPONSOROWANY Sprawozdania finansowe na zawołanie Oprogramowanie firmy Mieszczanin eliminuje konieczność korzystania z programów typu Excel, Open Office itp. Nasze rozwiązania oferują autonomiczne arkusze kalkulacyjne, które sięgają bezpośrednio do danych finansowych każdej nieruchomości i pozwalają przygotować eleganckie i czytelne sprawozdania zarówno do bieżących analiz, jak i w formie załączników do uchwał. Nie ma znaczenia, jaka jest forma władania nieruchomością. Dla każdej z nich można uzyskać niezbędne analizy. Odrębne rozwiązania są dostępne dla zarządów wspólnot, dla rad nadzorczych spółdzielni mieszkaniowych lub przedstawicieli gminy. Są wśród nich także analizy do kontroli wykonania planów finansowych każdej z nieruchomości. Korzystając z tego samego szablonu każdego ze sprawozdań, rocznie można zachować w programie do dwunastu obliczonych jego wyników. Ta funkcjonalność to kolejny powód, by zrezygnować z pakietów biurowych i nie martwić się tym, gdzie, na jakim dysku i w jakim folderze zapisano dokumenty. Skuteczne głosowanie uchwał Wbudowany do naszego programu edytor pozwala efektywnie redagować i drukować projekty uchwał. Można całe treści uchwał efektywnie kopiować pomiędzy wspólnotami czy w obrębie tej samej wspólnoty przygotowując projekty nowych dokumentów – to kolejny atut i znaczące ułatwienie. Po zebraniu Rys. Koszty i przychody. nym z bazą danych można już wtedy korzystać z tego kalkulatora oddanych głosów znacząco przyspieszając obliczenia i likwidując ryzyko błędu arytmetycznego, który może się pojawić szczególnie gdy udziały są podane w formie ułamków zwykłych. Klienci firmy Mieszczanin drugi rok z rzędu dysponują możliwością głosowania uchwał przy pomocy Internetu. Dzisiaj już co dziesiąty z naszych klientów korzystających z e-kartoteki stosuje tę opcję. Dotychczas oddano w ten sposób głosy na ponad 1200 uchwał. Imponująca jest dynamika wzrostu: w roku 2012 średnio ponad 20 uchwał miesięcznie, a w roku 2013 w okresie od lutego do maja – ponad 650. Ta forma oddawania głosów jest doskonałym uzupełnieniem tradycyjnych metod i skutecznie przyczynia się do likwidacji paraliżu decyzyjnego we wspólnotach. www.administrator24.info Te liczby utwierdzają nas w przekonaniu, że e-kartoteka z ponad 1 250 000 logowań w tym roku jest liderem na krajowym rynku podobnych rozwiązań. Przegłosowane uchwały zaewidencjonowane w naszym programie – niezależnie od A gdy zakończy się już intensywny okres zebrań, nasze oprogramowanie pozwoli podejrzeć treści uchwał oraz imiennie oddane głosy, w każdej chwili, bez potrzeby sięgania do szaf pełnych segregatorów. A to często bywa przydatne w rozmowie z właścicielem, który właśnie odwiedził biuro swego zarządcy. Dostarczamy rozwiązania, dzięki którym każdą z przyjętych uchwał można uzupełnić o zalecenia w niej zapisane. Tam bowiem często wspólnota zobowiązuje swój zarząd lub zarządcę do realizacji określonych prac. W dowolnym momencie można uzyskać wykaz niezbędnych działań, jakie należy podjąć w przyszłym miesiącu, kwartale lub w dowolnie wskazanym czasie. Tym samym pomagamy skutecznie zlikwidować ryzyko przeoczenia ważnych dla właścicieli i zarządcy terminów. To kolejne nasze rozwiązanie, które eliminuje potrzebę tworzenia dodatkowych dokumentów, wykazów, plików itp., które trzeba umieszczać gdzieś na dyskach, zabezpieczać przed nieupoważnionym dostępem czy przypadkowym usunięciem, a także cyklicznie archiwizować. listopad 2013 kart z głosami właścicieli można w programie uruchomić kalkulator oddanych głosów rozpoznający tryb głosowania uchwały (wg udziałów, jeden właściciel jeden głos), a także małe i duże wspólnoty. W przypadku gdy na zebraniu dysponujemy komputerem połączo- Żółte alerty z elektronicznej szafy ADMINISTRATOR Rys. Głosowanie nad uchwałą. metody oddawania głosów – można natychmiast umieścić w e-kartotece, gdzie poza ich pełną treścią będzie także zgodna z wymogami prawa informacja o wynikach głosowania. Nie trzeba nic skanować, kopiować czy przesyłać do Internetu. Natomiast klasyczny wydruk uchwały zawiera miejsce na podpisy członków zarządu lub protokolanta – wszystko, co potrzebne, by przy pomocy kilku kliknięć przygotować papierowe dokumenty do umieszczenia ich w segregatorach. 13 PRAWO Irena Scholl Licytacja mieszkań zgodna z Konstytucją Wspólnota mieszkaniowa dosyć miała lekceważenia obowiązków przez właściciela jednego z lokali, który od lat zalegał z wnoszeniem należnych opłat za mieszkanie. W jego mniemaniu powinien płacić za nie tyle samo, ile przed dziesięcioma laty, w momencie zakupu. Żadne wyjaśnienia nie pomagały, a kwota zadłużenia rosła… W spólnota, uchwałą podjętą na walnym zgromadzeniu, zobowiązała więc zarząd do egzekucji należności w drodze licytacyjnej sprzedaży lokalu. I tak się stało. Zlicytowany właściciel złożył skargę do Trybunału Konstytucyjnego. Licytacja to ostateczność Skarżący się podważał konstytucyjność art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., który przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej do sądu z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu www.administrator24.info promocja listopad 2013 14 Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Teraz o licytacji mieszkań spółdzielczych PRAWO Irena Scholl Pozytywny dla rzetelnie płacących członków wspólnot mieszkaniowych wyrok Trybunału Konstytucyjnego z satysfakcją przyjęła spółdzielczość mieszkaniowa. Z Jerzym Jankowskim – prezesem Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP – rozmawia na ten temat Irena Scholl. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Irena Scholl: Czy często się zdarza licytowanie mieszkań spółdzielczych za długi? Jerzy Jankowski: Nie są mi znane takie przypadki. Chociaż nie wiem, czy nie pojawią się w niedalekiej przyszłości. IS: Powiedzmy najpierw o regulacjach prawnych. JJ: Mamy do czynienia z dwom rodzajami własności lokali. Jeden obejmuje mieszkania spółdzielcze własnościowe, a drugi – mieszkania będące własnością wyodrębnioną. W przy- padku tych pierwszych obowiązuje art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z niego wynika, że na wystąpienie do sądu z wnioskiem licytacyjnym zarząd musi mieć zgodę rady nadzorczej w formie uchwały. Artykuł precyzuje też, w jakich przypadkach ma takie prawo. Gdy występuje długotrwałe zaleganie z opłatami, gdy ma miejsce rażące i uciążliwe naruszanie porządku domowego lub gdy posiadacz mieszkania uniemożliwia innym korzystanie z ich lokali albo części wspólnej budynku. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym listopad 2013 Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata ABSTRAKT Decyzja Trybunału Konstytucyjnego licytacji za długi mieszkań spółdzielczych to rzecz wielkiej wagi. Artykuł i wywiad na ten temat przybliżają go i przedstawiają reakcję środowiska. www.administrator24.info w sprawie zgodności z Konstytucją 15 PRAWO Maciej Kamiński Zwierzęta na osiedlu Obecność zwierząt na terenie nieruchomości to kwestia złożona i delikatna, wymagająca od zarządcy znajomości przepisów prawa, umiejętności negocjacyjnych oraz empatii. Sposób i zakres postępowania oraz obszar wiedzy, które będą mu do tego potrzebne, zależą od danego przypadku. Aby w pełni przybliżyć problematykę bytności zwierząt i ludzi na terenie nieruchomości, niezbędne będzie wprowadzenie podziału na zwierzęta domowe oraz dzikie. Zwierzęta domowe Możliwości działania zarządcy wobec zwierząt domowych ograniczają się do wypracowania razem ze wspólnotą mieszkaniową zasad koegzystowania sąsiadów oraz właścicieli zwierząt odpowiedzialnych za swoich pupili oraz do mediacji w przypadku ewentualnych sporów powstałych na tej płaszczyźnie. Do najczęstszych przyczyn konfliktów zaliczyć można przede wszystkim niewywiązywanie się właścicieli czworonogów z obowiązku sprzątania po psach oraz wyprowadzanie ich bez smyczy oraz kagańca. Powyższe obowiązki określone zostały przepisami ustawowymi i w aktach prawa miejscowego. Kodeks wykroczeń mówi o tym następująco: art. 77 KW – Kto nie zachowuje zwykłych lub nakazanych środków ostrożności przy trzymaniu zwierzęcia, podlega karze grzywny do 250 zł albo karze nagany; art. 144 ust. 1 KW – Kto na terenach przeznaczonych do użytku publicznego niszczy lub uszkadza roślinność lub też dopuszcza do niszczenia roślinności przez zwierzęta znajdujące się pod jego nadzorem albo na terenach przeznaczonych do użytku publicznego depcze trawnik lub zieleniec w miejscach innych niż wyznaczone dla celów rekreacji przez właściwego zarządcę terenu, podlega karze grzywny do 1000 zł lub karze nagany. listopad 2013 Obowiązek sprzątania po psie podlega przepisom prawa miejscowego. Art. 10 ust. 2a ABSTRAKT Artykuł kreśli problematykę obecno- w związku z art. 10 ust. 2 nakłada obowiązek stosowania się do postanowień gminnych regulaminów utrzymania porządku i czystości w gminie, dlatego też regulacje i sankcje mogą różnić się w zależności od miejsca zamieszkania. Regulamin porządku domowego Jaka jest zatem rola zarządcy nieruchomości w uregulowaniu bytności zwierząt domowych na terenie osiedla? Zasadniczo działania zarządcy polegać będą na wypracowaniu ze wspólnotą mieszkaniową zasad wzajemnego funkcjonowania w częściach wspólnych nieruchomości, wprowadzenie ich w życie w postaci regulaminu porządku domowego oraz zapewnienie infrastruktury pozwalającej m.in. na spełnianie przez właścicieli czworonogów obowiązku sprzątania po nich. Tworząc regulamin porządku domowego, szczególny nacisk należy położyć na obowiązki dotyczące używania smyczy i kagańca, zwłaszcza w miejscach newralgicznych – windach, schodach, przejściach. Warto również pochylić się nad problemem uciążliwości związanych z posiadaniem zwierząt domowych, jak np. hałaśliwe szczekanie, nieprzyjemne zapachy. Aktami wykonawczymi, z którymi powinni zaznajomić się zarządcy nieruchomości mieszkalnych, są także Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie ras psów uznawanych za agresywne oraz Ustawa o ochronie zwierząt. Nakłada ona na właściciela obowiązek posiadania wydanego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta pozwolenia na posiadanie psa rasy uznawanej za agresywną. ści zwierząt na terenie nieruchomości i obszarze przyległym, z uwzględwww.administrator24.info 16 Infrastruktura nieniem tego, czy są to nasi pupile, czy też niepożądani lokatorzy. Ostatnie akapity zwracają uwagę na to, co będzie istotne w nadchodzących miesiącach. Zakres działania zarządcy w kwestii zapewnienia infrastruktury zależy od rodzaju i wielkości zarządzanej nieruchomości – w przypadku śródmiejskich kamienic postawionych na działce wydzielonej po obrysie budynku rola zarządcy będzie ograniczała się jedynie do wywierania nacisku na gminę, aby ta zapewniła niezbędną infrastrukturę (pojemniki na psie odchody, worki). W przypadku nieruchomości z gruntem okalającym budynek lub zasobu spółdzielni mieszkaniowej zarządca nieruchomości może sam przekonywać wspólnotę / spółdzielnię do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z instalacją koszy i worków. Zwierzęta dzikie Równie złożonym zagadnieniem jest bytowanie na terenie nieruchomości dzikich zwierząt. Rola zarządcy to wówczas przede wszystkim prewencja i zamknięcie niechcianym gościom dostępu do budynku. W terenie zurbanizowanym problem ten dotyczy przede wszystkim szczurów, gołębi, dzikich kotów oraz niewielkich drapieżników, takich jak kuny czy fretki. Szczury Szczury stanowią powszechny problem w centrach dużych miast, zwłaszcza w zwartej zabudowie śródmiejskiej. Obecność tych zwierząt w nieruchomości niesie za sobą zarówno ryzyko sanitarno-epidemiologiczne, jak i duże ryzyko szkód w instalacjach. Gminne regulaminy utrzymania porządku i czystości nakładają na zarządców nieruchomości obowiązek przeprowadzania okresowej deratyzacji, zwykle dwa razy do roku, wiosną i jesienią. Najczęściej polega ona na rozłożeniu trutki w piwnicach budynku. Bardzo ważnym zadaniem zarządcy jest prawidłowe oznakowanie trutki oraz uniemożliwienie dostępu do niej bawiącym się dzieciom oraz psom i kotom. Najskuteczniejszą formą walki ze szczurami są działania prewencyjne. Proponowany schemat działania zawiera się w pojęciu tzw. szczuroszczelności (z książki Dom bez szkodników Alicji Dembińskiej-Krzemińskiej). W praktyce oznacza to audyt budynku pod kątem uszczelnienia wszelkich otworów, za pomocą których gryzonie mogą do niego wniknąć. Następnie należy rozmieścić przedmioty i maszyny na jego terenie w taki sposób, aby nie ograniczały PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym www.hoval.pl Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 reklama !" #$#%&'($) *! +,!"! ",!"! www.administrator24.info !® Ogrzeje 1m2 17 FINANSE Katarzyna Czajkowska Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości Jednym z obszarów działalności zarządcy nieruchomości jest zarządzanie finansami. To obszar, który obejmuje wymiar finansowy zarządzania operacyjnego, jak również strategicznego, ukierunkowanego na rozwój nieruchomości. W jego zakresie znajduje się szeroki krąg działań związanych z przygotowywaniem budżetów dla nieruchomości, stałą kontrolą finansową, prowadzeniem rachunkowości oraz sprawozdawczością. O statni kwartał roku dla zarządców nieruchomości to czas planowania wydatków i przychodów na rok następny. By mieć komfort pracy oraz zapewnić wspólnocie bezpieczeństwo i stabilność finansową, należy zaplanować działania w nieruchomości z takim wyprzedzeniem, by zaraz po przegłosowaniu stosowych uchwał móc realizować określone w planie czynności i zamierzenia. Generalną zasadą jest opracowywanie budżetu od zera, a analiza budżetów za lata poprzednie powinna jedynie służyć sprawdzeniu trendów występujących w nieruchomości. listopad 2013 Budżet przygotowuje się przed rozpoczęciem roku obrachunkowego. Budżet nieruchomości to szczegółowe zestawienie prognozowanych przychodów i kosztów, dotyczących konkretnej nieruchomości w danym przedziale czasowym. Za pomocą budżetu prognozuje się, jakie zdarzenia gospodarcze będą miały miejsce w określonym czasie. Podaje on również informacje o sytuacji finansowej nieruchomości, jest zatem planem finansowym nieruchomości. Budżet, jako szczegółowy plan finansowy nieruchomości, to jeden z najważniejszych instrumentów planowania i kierowania. Prognozując koszABSTRAKT www.administrator24.info 18 Koniec roku kalendarzowego to czas podsumowań i planów budżetowych. O czym należy pamiętać? Co trzeba ty, należy skontaktować się z dostawcami mediów i konserwatorami nieruchomości i dowiedzieć się, czy planują podwyżki cen świadczonych przez siebie usług i w jakiej wysokości. Bezpiecznie jest również stworzyć w budżecie rezerwy na nieprzewidziane wydatki związane z bieżącymi naprawami i konserwacją, np. w wysokości 10–15%. Warto też ustalić z konserwatorami windy czy też instalacji, czy według nich w nadchodzącym roku nie szykują nam się jakieś większe naprawy. Najwięcej kosztów dodatkowych w konserwacji przysparzają naprawy czyszczenia i wymiany drobnych części urządzeń znajdujących się w nieruchomości. Jeśli mamy 5 pomp i wszystkie je trzeba będzie kolejno oddać do sprawdzenia, a koszt jednego to przykładowo 2000 zł, to nagle w skali roku robi nam się znaczna suma. Kwotę przewidzianych pożytków należy odjąć od łącznych wydatków budżetowych. Różnicę muszą pokryć wpływy z bieżących opłat. W celu obliczenia kwoty zaliczki do zapłaty przez poszczególnych właścicieli należy pomnożyć całość należności przez procentowy udział każdego członka we własności, a następnie podzielić łączną roczną kwotę należną od danego właściciela przez 12 miesięcy w celu uzyskania jego opłaty miesięcznej. Uwzględnienie powyższych założeń zależy od rodzaju sporządzanych budżetów. W swojej pracy zarządca musi zwykle sporządzić 3–4 podstawowe budżety w nieruchomości: roczny – operacyjny, przepływów pieniężnych, remontowy – inwestycyjny, ewentualnie alternatywny. Budżet roczny a przychody brać pod uwagę? Co charakteryzuje poszczególne rodzaju budżetów? To przedstawia powyższy tekst. Budżet roczny to podstawowy budżet opracowywany dla nieruchomości. Jest on sporządzany najczęściej na okres jednego roku w postaci zestawień miesięcznych, rzadziej kwartalnych. Zawiera planowane potencjalne i efektywne przychody oraz koszty operacyjne (tab. 1). Pozycja Przychody potencjalne (czynszowe i pozaczynszowe) brutto – Pustostany i straty czynszowe = Przychód efektywny brutto – Koszty operacyjne = Dochód operacyjny netto Tab. 1. Zestawienie planowanych przychodów, kosztów i dochodu Przychód potencjalny brutto to maksymalny przychód, jaki można uzyskać z zarządzanej nieruchomości. Zakłada się, że nieruchomość będzie w 100% wynajęta i nie wystąpią straty wywołane zaległościami czynszowymi. Przychód efektywny brutto to przychód uwzględniający poziom pustostanów, zaległości czynszowe, okresowe obniżki czy zwolnienia. Dla prawidłowego oszacowania przychodu potencjalnego i efektywnego, przy nieruchomościach komercyjnych, niezbędna jest wiedza dotycząca całkowitej powierzchni najmu oraz wysokości stawek czynszu pobieranych obecnie oraz możliwych do uzyskania od potencjalnych użytkowników nieruchomości. Na tym etapie niezwykle ważna jest więc analiza otoczenia nieruchomości, w którym w przyszłości będzie ona funkcjonowała, i analiza samej nieruchomości pod względem jej funkcji, wielkości i standardu. Ma to bowiem ogromny wpływ na wysokość czynszów możliwych do uzyskania, a także przyszłego popytu na wynajem powierzchni. Zarządca musi ponadto dokonać przeglądu zawartych umów pod kątem terminów ich wygaśnięcia oraz klauzul aktualizujących wysokość wnoszonych czynszów i opłat eksplo- FINANSE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 19 FINANSE Stella Brzeszczyńska Zarządzanie współwłasnością a VAT W jednym z poprzednich numerów „Administratora” zostały omówione niektóre kwestie cywilistyczne związane z różnymi typami współwłasności. W tym numerze autorka wskaże najczęstsze problemy pojawiające się przy rozliczeniu podatku VAT. Najem a działalność gospodarcza Definicja działalności gospodarczej (a więc i podatnika VAT) zmieniła się w kwietniu 2013 roku. Przez wiele lat jej zdania były wyraźnie osobnymi modułami. Przepis brzmiał bowiem następująco: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”. Druga część definicji określała natomiast, że: „działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.” Słowo „również” użyte w drugim zdanie wyraźnie wskazywało, że działalność gospodarcza (a więc i status podatnika VAT) zależy od: roli, w jakiej występował dany podmiot (jako producent, handlowiec, usługodawca) albo od czynności, jaką wykonywał (wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych). listopad 2013 Przy takiej konstrukcji przepisu wynajmowanie nieruchomości zawsze podlegało podatkowi VAT: albo jako działanie usługodawcy (usługi najmu), albo jako wykorzystywanie nieruchomości w sposób ciągły w celach ABSTRAKT www.administrator24.info 20 Autorka wyczerpująco omawia stan prawny kwestii płatności podatku VAT w sytuacji współwłasności wynajmowanych nieruchomości. zarobkowych (pobieranie pożytków w ramach tzw. najmu prywatnego). W drugiej części definicji nie było w ogóle mowy o świadczeniu usług – ustawodawca użył zwrotu „czynności”. Najem to niewątpliwie czynność o charakterze zarobkowym, ponieważ jego ważnym elementem jest opłacanie czynszu przez najemcę. Natomiast warunek ciągłości można rozumieć na dwa sposoby: sama umowa trwa przez jakiś czas, a więc ma charakter „ciągły”; umowa trwa krótko (np. dobę), ale nieruchomość jest wykorzystywana w celu wynajmowania w sposób stały, ciągły (dotyczy to obiektów krótkotrwałego zakwaterowania, takich jak np. hotele, pensjonaty czy pokoje gościnne). Warto podkreślić, że warunek „ciągłości” nie dotyczy konkretnej umowy najmu, ale ciągłego wykorzystywania towaru, co oznacza stałą chęć wynajmowania (np. poprzez stałą ofertę). Obecnie w zdaniu drugim art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie ma słowa „również”. Zastąpiono je słowem „w szczególności”, co wskazywałoby raczej, że zdanie drugie jedynie dopełnia definicję wyrażoną w zdaniu pierwszym. Oznaczałoby to, że od 1 kwietnia 2013 r. podatnikami są wyłącznie te osoby, które świadczą usługi najmu polegające „w szczególności na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”, co z opodatkowania podatkiem VAT wyłączałoby najem prywatny. Myślę jednak, że taki wniosek nie zostanie zaakceptowany przez organy podatkowe. Bezpieczniej przyjąć, że także po zmianie treści art. 15 ust. 2 ustawy o VAT najem prywatny nadal podlega podatkowi VAT. Dlatego – w ocenie autorki – dla wywołania skutków w podatku VAT nie ma znaczenia, czy wynajmujący świadczy usługi najmu zawodowo, profesjonalnie, ani czy wynajmowany lokal został nabyty wyłącznie w tym celu. Jeżeli towar (budynek, budowla lub ich części, grunt) jest wykorzystywany w celu zarobkowym, a czynności te mają charakter ciągły – podlegają podatkowi VAT na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Prowadzi to do wniosku, że każdy współwłaściciel wynajmujący nieruchomość podlega przepisom o podatku VAT. Podatnik VAT Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT, czynności w niej wymienione podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Podatnikiem jest więc każdy, kto faktycznie wykonuje jakieś czynności, także wtedy, gdy czyni to niezgodnie z prawem. Dotyczy to wadliwej formy umowy, wynajmowania bez uzyskania odpowiedniej zgody współmałżonka oraz wynajmowania cudzej nieruchomości bez zgody właściciela, a nawet przy jego wyraźnym sprzeciwie. W przypadku współwłasności nieruchomości podatnikami są wyłącznie te osoby, które zawierają umowy najmu (także te, które są reprezentowane przez pełnomocnika albo zarządcę, podpisującego w ich imieniu umowy). Można tutaj w sporym uproszczeniu stwierdzić, że własność jest prawem biernym, a podatkowi VAT podlega wyłącznie aktywne wykorzystywanie nieruchomości. Osobną kwestią jest wynajmowanie nieruchomości należących do małżonków. Warto pamiętać, że przy zbiegu z prawem rodzinnym, a zwłaszcza z przepisami regulującymi ustrój majątkowy małżonków, pierwszeństwo mają przepisy o podatku VAT (inaczej wygląda sytuacja w podatku dochodowym. Na gruncie przepisów ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, nie można wysnuć wniosku, że wykonywanie czynności podlegających podatkowi VAT przez jednego z małżonków czyni podatnikiem tego FINANSE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 21 FINANSE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 22 ARTYKUŁ SPONSOROWANY Premia kompensacyjna ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów przyznawana przez Bank Gospodarstwa Krajowego Premia kompensacyjna jest formą pomocy państwa dla inwestora realizującego przedsięwzięcie remontowe lub remont budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym znajdowały się lokale kwaterunkowe, dla których obowiązywały ograniczenia w ustalaniu czynszów między 12 listopada 1994 roku a 25 kwietnia 2005 roku. Przekazywana jest tylko raz dla jednego budynku mieszkalnego albo części budynku mieszkalnego. Premię kompensacyjną reguluje Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (DzU nr 223, poz. 1459 z późn. zm.). Beneficjenci premii kompensacyjnej O premię kompensacyjną mogą ubiegać się osoby, które 25 kwietnia 2005 roku były oraz są obecnie właścicielami nieruchomości z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadkobrania należy udokumentować, że osoba będąca właścicielem budynku nabyła go przed 25 kwietnia 2005 roku. W przypadku kilku osób fizycznych będących współwłaścicielami budynku mieszkalnego albo części budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym, w którym nie zniesiono współwłasności i nie wyodrębniono lokali, z wnioskiem muszą wystąpić wszystkie te osoby łącznie. Szczegółowe informacje na temat premii kompensacyjnej można uzyskać w BGK pod numerem telefonu 801 667 655 oraz na stronie internetowej www.bgk.com.pl. listopad 2013 Tryb wypłaty premii kompensacyjnej W przypadku finansowania przedsięwzięcia ze środków własnych przekazanie premii następuje po otrzymaniu od inwestora zawiadomienia o spełnieniu warunków wypłaty premii. Do zawiadomienia należy dołączyć faktury potwierdzające poniesienie przez inwestora wydatków na realizację przedsięwzięcia www.administrator24.info Premię można uzyskać w dwojaki sposób: finansując przedsięwzięcie ze środków własnych lub finansując je przy pomocy kredytu wraz z premią remontową. W przypadku finansowania przedsięwzięcia ze środków własnych inwestor składa bezpośrednio w BGK wniosek o przyznanie premii kompensacyjnej, oryginały lub kopie dokumentów potwierdzających informacje dotyczące lokali kwaterunkowych (ich powierzchni użytkowej i okresów, w jakich ich wynajem podlegał ograniczeniom) oraz dokumenty potwierdzające własność budynku. BGK sprawdza, czy zostały spełnione warunki do przyznania premii kompensacyjnej. W przypadku pozytywnej oceny formalno-prawnej wniosku oraz zatwierdzenia zakresu prac pod względem spełnienia warunków lub remontu, zgodnie z zakresem rzeczowym wskazanym we wniosku, wraz z potwierdzeniami dokonania zapłaty. BGK w dniu wypłaty premii kompensacyjnej pobiera prowizję w wysokości 0,6% kwoty przekazywanej inwestorowi premii kompensacyjnej. W przypadku finansowania przedsięwzięcia ze środków pochodzących z kredytu z premią remontową przekazanie premii kompensacyjnej następuje na podstawie zawiadomienia z banku kredytującego o spełnieniu warunków umożliwiających BGK wypłatę premii. Bank kredytujący przeznacza ją na spłatę wykorzystanego przez inwestora kredytu. W okresie od 2009 roku do 30 września 2013 roku BGK przyznał 305 premii kompensacyjnych na łączną kwotę 47 mln zł. Zapewniona jest ciągłość finansowania wydatków na premie kompensacyjne i przyznawane wraz z nimi premie remontowe. Informację o dostępnych środkach BGK publikuje w Biuletynie Informacji Publicznej na swojej stronie internetowej. ADMINISTRATOR Tryb przyznawania premii kompensacyjnej ustawowych, BGK zawiadamia inwestora o przyznaniu premii kompensacyjnej. W przypadku negatywnej oceny formalnej wniosku BGK zawiadamia inwestora o odmowie przyznania premii kompensacyjnej. W przypadku przedsięwzięcia finansowanego przy pomocy kredytu z premią remontową bank kredytujący przesyła do BGK wniosek inwestora o przyznanie premii kompensacyjnej wraz z wnioskiem o przyznanie premii remontowej i audytem remontowym. Do wniosku należy również dołączyć oryginały lub kopie dokumentów potwierdzających informacje dotyczące lokali kwaterunkowych, ich powierzchni użytkowej i okresów, w jakich ich wynajem podlegał ograniczeniom. BGK sprawdza, czy zostały spełnione warunki do przyznania premii kompensacyjnej. Jeśli tak – zawiadamia inwestora i bank kredytujący o przyznaniu premii kompensacyjnej. Bank kredytujący, po otrzymaniu z BGK zawiadomienia o przyznaniu premii kompensacyjnej, uruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu. W dniu uruchomienia pierwszej transzy kredytu bank kredytujący pobiera od inwestora prowizję w wysokości 0,6% kwoty przyznanej premii, którą przekazuje do BGK. 23 FINANSE – interpretacje podatkowe Zwrot za zużytą energię elektryczną do węzła cieplnego Zwrot za zużytą energię elektryczną do węzła cieplnego jest uzyskanym przez nią przychodem związanym z zapewnieniem prawidłowego funkcjonowania lokali. Dlatego jest objęty zwolnieniem, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W spólnota odbiera ciepło z sieci ciepłowniczej na cele grzewcze i podgrzewanie ciepłej wody użytkowej w sposób ciągły, w ilości wynikającej z mocy zamówionej i obliczeniowego natężenia przepływu. Ciepło to jest w całości przeznaczone na ogrzewanie i podgrzanie wody w jej lokalach. Wspólnota zapewnia dostawę energii elektrycznej do węzła, której koszty pokrywa przedsiębiorstwo ciepłownicze na podstawie rachunków przez nią wystawianych. Podstawą ustalenia należności są liczniki energii elektrycznej na węźle, podane wspólnocie przez przedsiębiorstwo ciepłownicze, oraz ceny za energię elektryczną płaconą przez nią na podstawie faktur wystawianych przez zakład energetyczny. Dodatkowo, węzeł cieplny jest przeznaczony wyłącznie do ogrzewania i podgrzewania wody w lokalach mieszkalnych i w częściach wspólnych nieruchomości, wchodzących w jej skład. Na- Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Dochód z tytułu najmu stanowisk postojowych Dochód z tytułu najmu stanowisk postojowych, z których korzystają wyłącznie mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej, można zakwalifikować do gospodarki zasobem mieszkaniowym, a tym samym – skorzystać ze zwolnienia od ADMINISTRATOR listopad 2013 www.administrator24.info 24 podatku pod warunkiem wydatkowania go na cele mieszkalne. D odatkowym przychodem wspólnoty mieszkaniowej jest przychód z tytułu najmu stanowisk postojowych, usytuowanych na jej gruncie. Ze stanowisk postojowych korzystają wyłącznie jej mieszkańcy, tj. właściciele oraz najemcy lokali. Dochód ten przekazywany jest na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W ocenie wspólnoty mieszkaniowej stanowisko postojowe nie mieści się w definicji zasobu mieszkaniowego. Dlatego bez znaczenia jest, kto jest jego użytkownikiem, gdyż dochód z tytułu jego najmu nie stanowi gospodarki zasobem mieszkaniowym, a zatem nie podlega zwolnieniu przewidzianemu w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zdaniem organu podatkowego, wspólnota jednak nieprawidłowo stosuje wskazany akt Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata ZARZĄDZANIE Danuta Gąsiorowska Lepiej zapobiegać niż naprawiać Tylko od decyzji współwłaścicieli we wspólnocie zależy, czy ryzyko strat z powodu zerwanego przez wichurę dachu lub wysokiego odszkodowania za wyrządzenie szkody przyjmą na siebie, czy przejmie je towarzystwo ubezpieczeniowe. Zapobieganie jest tańsze niż naprawa. K ażdy z członków wspólnoty jest współwłaścicielem budynku i, w razie konieczności pokrycia niespodziewanych roszczeń przez nieubezpieczoną wspólnotę, może to odczuć we własnym portfelu. Dlatego każda wspólnota powinna mieć ubezpieczenie, bez względu na rozmiar nieruchomości, jej lokalizację czy brak takiego obowiązku wynikającego z przepisów prawa. Ubezpieczenia majątkowe nie są bowiem obligatoryjne. Decyzję o ubezpieczeniu wspólnotowej nieruchomości podejmują właściciele przy uchwalaniu planu gospodarczego, w którym przewidują wydatki na ten cel, lub podejmując odrębną uchwałę. Niektóre towarzystwa, jak PZU, Uniqa, Generali, Allianz, Aviva przygotowują oferty skierowane do wspólnot, uwzględniające ich spe- cyfikę funkcjonowania. Rynek zdominowały dwa pierwsze, ale pozostałe nie rezygnują. Np. Warta tworzy ofertę dla konkretnej wspólnoty na bazie OWU mienia od zdarzeń losowych. Inni ubezpieczyciele też mają propozycje dla tzw. dużego majątku lub konstruują wspólną ofertę dla wspólnot, spółdzielni mieszkaniowych czy właścicieli wielorodzinnych domów. Jak zawrzeć umowę? piwnic, dachu, klatki schodowej i umieszczonych w nich wspólnie wykorzystywanych instalacji. Zakres ubezpieczenia jest podobny w większości towarzystw ubezpieczeniowych. O ile wszystkie oferują ochronę przed pożarem, od skutków uderzenia pioruna czy ABSTRAKT Ubezpieczenie od różnych zdarzeń (włamanie, powódź, pożar) oraz OC Przede wszystkim zarząd czy zarządca muszą wiedzieć, jakie ryzyko chcą objąć zakresem ubezpieczenia. Ponadto powinni dopasować umowę do potrzeb swojej wspólnoty i jej możliwości finansowych. Ubezpieczenie majątkowe dotyczy tylko wspólnych części budynku wspólnoty: ścian, to dziś dla wspólnoty konieczność, by nie musieć samodzielnie ponosić ich kosztów. Warto wiedzieć, na co zwracać uwagę przy wyborze TU i podpisywaniu umowy. www.administrator24.info reklama listopad 2013 25 ZARZĄDZANIE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 26 ZARZĄDZANIE Sabina Augustynowicz Gra o rynek Z Tadeuszem Kosiorem – prezesem Zespołu Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o. (ZZN) – o tendencjach rynkowych rozmawia Sabina Augustynowicz. Sabina Augustynowicz: Jak ocenia Pan rynek zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi po prawie 20 latach funkcjonowania Ustawy o własności lokali? Tadeusz Kosior: Mamy rynek coraz bardziej świadomych swoich praw właścicieli, którzy coraz chętniej powierzają i zarząd, i zarządzanie firmom zewnętrznym. W przypadku ZZN 20% z 1500 klientów stanowią właśnie wspólnoty, które powierzyły nam i zarząd, i zarządzanie. Rynek wymusza od zarządców coraz wyższą jakość usług i konkurencyjną cenę. O pozycji firmy zarządzającej na rynku decyduje dziś przede wszystkim jakość obsługi – wiedza, doświadczenie i kultura. A czego oczekuje właściciel? Nie tylko bieżącego administrowania nieruchomością, czyli np. zapewnienia estetyki otoczenia budynku, czy klatki schodowej, bezawaryjnych dostaw mediów, lecz także działań, które długofalowo zwiększą wartość rynkową nieruchomości. ofertę będą uzupełniali mali, lokalnie działający zarządcy. Firmy zarządzające są coraz bardziej profesjonalne i konkurują ze sobą. Właściciele mają w czym wybierać. Obecnie branża jest bardzo mocno rozdrobniona. W moim przekonaniu silni gracze wyjdą z kryzysu silniejsi, utrzymają się na rynku firmy z doświadczeniem, stawiające na nowoczesne zarządzanie i wysoką jakość usług. SA: Czyli co przed nami – konsolidacja rynku? TK: Myślę że tak, że powstanie kilka dużych firm, dominujących na rynku krajowym, a ich SA: Zespół Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o. był przedmiotem licznych spekulacji rynkowych. Nagle okazało się, że firma stała się częścią dużej grupy – City Service w siedzibą www.administrator24.info SA: Czym wygrywacie z konkurencją? TK: Nasze mocne strony to przede wszystkim kompleksowa oferta dostosowana do indywidualnych potrzeb klientów, ogólnopolska skala działalności i przejrzystość w działaniu. Wprowadziliśmy bardzo uszczelniające procedury i postawiliśmy na otwartą grę z właścicielami nieruchomości. Te szczelne procedury sprawiają, że jeśli coś zawodzi, to jesteśmy w stanie szybko zareagować i odpowiedzieć sobie na pytanie: czy zawinił system, czy człowiek? Jeśli system, poprawiamy system. Jeśli był to człowiek, sprawdzamy, czy był to przypadek czy celowe działanie, i naprawiamy błąd. Ludzie są dla nas bardzo ważni. listopad 2013 SA: Jaki wpływ na rynek zarządzania nieruchomościami ma kryzys gospodarczy? TK: W przeciwieństwie do rynku zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, na który kryzys ma duży wpływ, bo wielu najemców rezygnuje z najmu powierzchni z powodu niewystarczających przychodów z prowadzonej działalności, rynek zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi jest stabilny nawet w czasach kryzysu. Jeśli właściciele płacili wcześniej np. po 1 zł za m2 zarządzanej powierzchni, to dziś nadal płacą tyle samo. Oczywiście, w kryzysie właściciele nieruchomości przeprowadzają mniej remontów, inwestycji, co ma wpływ przede wszystkim na kondycję firm z branży budowlanej. Kryzys to także czas rozszerzania wpływów i powiększania udziałów rynkowych przez duże firmy. Małe boją się utraty każdej wspólnoty i szczególnie teraz, w czasach spowolnienia gospodarczego, dołączają do większych graczy, którym odsprzedają swoje udziały, a sami właściciele na ogół zasilając kadry dużych firm. w Wilnie, wygrała duży przetarg na zarządzanie nieruchomościami Skarbu Państwa w Poznaniu, a wcześniej przejęła w zarząd budynek KNF. Czy można mówić o związku pomiędzy połączeniem z grupą kapitałową a wyjątkowo dobrym dla ZZN rokiem 2013? TK: Połączenie z Grupą City Service dało nam przede wszystkim dostęp do nowoczesnego know how, i narzędzi stosowanych w zarządzaniu nieruchomościami na rynku europejskim. Tegoroczne kontrakty zdobyte przez ZZN na nowych rynkach pokazują, że dzięki wparciu City Service możemy być jako ZZN jeszcze silniejsi na rynku polskim. Znaczącym, tegorocznym sukcesem jest pozyskanie dużego kontraktu na zarządzanie zasobem komunalnym miasta Poznań. Ponadto wygraliśmy mniejszy przetarg w Olecku, także na zarządzanie nieruchomościami gminnymi. Obecnie prowadzimy rozmowy z prywatnym właścicielem nieruchomości na temat zarządzania naprawdę dużą powierzchnią. To właściciel przyszedł do nas z ofertą, z polecenia innych firm działających na rynku. Marketing szeptany w naszym przypadku się sprawdza. Zaistnieliśmy więc w świadomości właścicieli dużych nieruchomości jako wiarygodny zarządca. W efekcie zarządzamy obecnie prawie 9 mln m2 powierzchni. 27 ZARZĄDZANIE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Przypominamy o przedłużeniu prenumeraty miesięcznika „Administrator” na rok 2014 Tylko do końca roku 2013 prenumerata w starej cenie: • półroczna 105 zł • roczna 184 zł • dwuletnia 345 zł Wraz z Nowym Rokiem nowe ceny prenumeraty + dostęp do wydania wersji elektronicznej Administratora i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria • półroczna 115 zł • roczna 195 zł • dwuletnia 355 zł listopad 2013 działa na rynku od 10 lat GRUPA MEDIUM Od grudnia 2012 roku jest częścią międzynarodowej Grupy City Service w siedzibą w Wilnie. ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa e-mail: [email protected] [email protected] więcej na: www.administrator24.info/prenumerata promocja www.administrator24.info 28 Zarządza 8 mln m² powierzchni. Zatrudnia ponad 700 pracowników. tel. 22 512 6074 faks: 22 810 27 42 Ma 22 oddziały i ponad 100 biur w całej Polsce. Nadzór i administracja budowlana Obecnie starosta nie może powierzyć gminom, w drodze porozumienia, sprawy z zakresu swojej właściwości jako organu administracji architektoniczno-budowlanej. W łaściwość i podział organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego reguluje przede wszystkim Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Minister właściwy Rzeczona ustawa nie wskazuje jednak organu naczelnego właściwego w tego typu sprawach. Aby to ustalić, należy odnieść się do Ustawy z dnia 4 września 1997 r. o działach administracji rządowej (DzU z 2013 r., poz. 743 z późn. zm.), a także do Rozporządzania Rady Ministrów z dnia 21 listopada 2011 r. w sprawie utworzenia Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (DzU. z 2011 r. nr 250, poz. 1503). Akty te wskazują bowiem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej jako ministra właściwego m.in. w sprawach administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego ABSTRAKT Artykuł traktuje o kompetencjach i podziale organów administracji architektoniczno-budowlanej z zaznaczeniem roli gminy. Przejrzyście wymienia zakresy obowiązków wszystkich związanych z tym obszarem instytucji. Wojewoda jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji w sprawach następujących obiektów i robót budowlanych: usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego; hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi; dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania ich oraz transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu, niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad Wojewoda jest także organem administracji architektoniczno-budowlanej wyższego stopnia w stosunku do starosty (art. 82 ust. 3 Ustawy – Prawo Budowlane). ,,Ponadto wojewoda, w zakresie swojej właściwości, ma obowiązek: prowadzić rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę, przekazywać Głównemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w formie elektronicznej, na bieżąco, wprowadzone do rejestru dane, dokonać kontroli rejestrów, w przypadku nieprzekazania przez starostę uwierzytelnionych kopii wspomnianych rejestrów, prowadzonych przez starostwo, przekazywać bezzwłocznie organom nadzoru budowlanego: » kopie ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym, » kopie ostatecznych odrębnych decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego wraz z tym projektem, » kopie innych decyzji, postanowień i zgłoszeń, wynikających z przepisów prawa budowlanego (art. 82b ust. 1 pkt 2); » uczestniczyć na wezwanie organów nadzoru budowlanego w czynnościach inspekcyjnych i kontrolnych oraz udostępniać wszelkie dokumenty i informacje związane z tymi czynnościami (art. 82b ust. 1 pkt 3).”1 Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego ,,Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego [WINB – uwaga własna] działa jako 1 http://www.gunb.gov.pl/ www.administrator24.info i organów nadzoru budowlanego, Wojewoda – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek; usytuowanych na obszarze kolejowym; lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi; usytuowanych na terenach zamkniętych. listopad 2013 Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB) to centralny organ w sprawach administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego (art. 88 ust. 1). Jest on nadzorowany przez ministra właściwego m.in. w sprawach administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budow- lanego. Swoje zadania wykonuje zaś przy pomocy Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Do jego kompetencji należą zadania określone przepisami prawa budowlanego. W szczególności wykonuje on następujące czynności: pełni funkcję organu wyższego stopnia w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego w stosunku do wojewodów i wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego oraz sprawuje nadzór nad ich działalnością; kontroluje działanie organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego; prowadzi w formie elektronicznej centralne rejestry: » osób mających uprawnienia budowlane, » rzeczoznawców budowlanych, » osób ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej. ZARZĄDCA PUBLICZNY Jarosław Kowszuk 29 ZARZĄDCA PUBLICZNY Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 30 PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU Anna Dessoulavy-Śliwińska Trener umiejętności psychospołecznych PTP, doradca w zakresie komunikacji Porozumienie bez przemocy wg M. Rosenberga Obudowy śmietnikowe Dr Marshall Rosenberg to urodzony w 1934 r. amerykański psycholog, twórca metody Porozumienia bez Przemocy. Zakłada ona, że możliwe jest harmonijne i pokojowe współdziałanie i życie z innymi dzięki zastosowaniu języka pokoju. OLTO to: Twój wybór! OLTO Anna Górska ul. Kępska 2j, 45-129 Opole tel. 77 44 55 107 e-mail: [email protected] www.olto.net.pl ABSTRAKT Autorka wyjaśnia, na czym polega teoria Porozumienia Bez Przemocy i w jaki sposób ułatwia ona komunikację, zwiększa jej efektywność i poprawia samopoczucie interlokutorów. www.administrator24.info Jak widać, szacunek dla drugiego człowieka sprawia, że naprawdę jesteśmy zainteresowani jego potrzebami, doświadczeniami i uczuciami. Równie ważny we wzajemnej komunikacji jest szacunek dla samego siebie. Nasze potrzeby też są istotne. Żeby móc zawalczyć o ich zaspokojenie, musimy opanować sztukę • najwyższa jakość stosowanych materiałów • niezawodność i prostota montażu • możliwość dopasowania do otoczenia • segregacja odpadów • najkorzystniejsza cena listopad 2013 Musimy zadbać o siebie uświadomienia ich sobie. A nie jest to takie łatwe. Kto z nas, stając rano przed lustrem, zada sobie pytanie o własne potrzeby? Tymczasem świadomość tego, czego się pragnie, prowadzi nas do dalszych „uświadomień”. Możemy odkryć, jakie uczucia budzą w nas nasze potrzeby. Kwestia świadomości potrzeb i uczuć, które za nimi się kryją, jest w metodzie Porozumienia Bez Przemocy podstawowa. Niewiele osób potrafi skontaktować się ze sobą na tym poziomie. Myślę, że to pokłosie pedagogiki „zarządczo-rozdzielczej”. Jako dzieci pewnie rzadko byliśmy pytani o to, czego chcemy albo jak się czujemy w różnych sytuacjach. Wielu z nas zostało bowiem wychowanych przez rodziców, których też nikt nie pytał o to, czego pragną i jak się czują. Ale jest też dobra wiadomość. Sami możemy, ba! – nawet musimy zadbać o siebie. Spróbujmy poświęcić sobie 10 minut w ciągu dnia. Tylko 10 minut na chwilę zadumy, miłą inspirującą lekturę, może odpoczynek. Pamiętajmy, jeśli sami o siebie nie zadbamy, nikt nie zrobi tego za nas. Dla ułatwienia podam teraz listę potrzeb za S. Hart, V.L. Hodson („Szanujący rodzice, szanujące dzieci”, s. 123): zabawa, uczenie się, możliwości wyboru, potrzeby fizyczne: ruch, jedzenie, odpoczynek, obrona, wyrażenie swojej seksualności, schronienie, dotyk, w relacji do siebie: osiągnięcia, autentyczność, wyzwania, kompetencja, kreatyw- reklama N aprawdę można komunikować się z ludźmi w taki sposób, żeby z powodzeniem dotrzeć do źródła problemów i znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące obie strony. Marshall Rosenberg mówi, że poprzez opanowanie języka pokoju stajemy się współodpowiedzialni za tworzoną przez siebie nową rzeczywistość i podejmujemy działania, mając tylko jeden cel – intencjonalne przyczynienie się do dobrostanu innych ludzi i nas samych. (M. Rosenberg, „To, co powiesz, może zmienić świat”, s. 16). Język współdziałania brzmi zupełnie inaczej niż język osób sprawujących władzę. One powiedzą np.: żądam, żeby to było zrobione, nie mam ochoty słuchać żadnego sprzeciwu, nie obchodzi mnie, jak to zrobisz, ile razy mam powtarzać to samo?, nie interesują mnie żadne wymówki, ma być tak, jak ja chcę. Osoby posługujące się językiem w duchu Porozumienia Bez Przemocy (czyli językiem żyrafy, w odróżnieniu od języka szakala z cytatów powyżej) powiedzą: pomyślimy wspólnie, jak można to zrobić, chętnie posłucham Twojego stanowiska w tej sprawie, zastanawiam się, jak mogę ci pomóc, byłoby mi przykro, gdyby ktoś został pominięty przy podejmowaniu tej decyzji, proszę, powiedz mi, co o tym myślisz. 31 PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 32 EKSPLOATACJA Jacek Sawicki Jesień – czas na elewacje Zabezpieczanie elewacji budynku przed wpływem czynników zewnętrznych w okresie jesienno-zimowym Idzie zima. Obowiązkiem zarządcy jest odpowiednio wcześniejsze zabezpieczenie budynku przed kapryśna aurą dla uniknięcia późniejszych szkód i niepotrzebnych kosztów związanych z ich usuwaniem. P óźna jesień, zima i przedwiośnie są dla budynków okresem intensywnego oddziaływania wiatru, niskich temperatur, wody i wilgoci. Wymienione czynniki, pozostawione bez kontroli, potrafią bardzo szybko zdegradować obiekt. Wymagania prawne Spostrzeżenia z kontroli obowiązkowo winny być ujęte w protokołach. Poświadcza się w nich stan techniczny skontrolowanych fragmentów elewacji, określa ich rozmiar zużycia lub stopień uszkodzeń, a także wskazuje zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania, a także wymienia zalecane metody i środki pozwalające zwiększyć ich ochronę przed szkodliwym działaniem wpływów atmosferycznych i innych niszczących czynników zewnętrznych. Niedopełnienie obowiązku przeprowadzenia kontroli przez właściciela lub zarządcę obwarowane jest karą grzywny, tj. sankcją, o której mowa w art. 93 pkt. 7 PB. listopad 2013 ABSTRAKT Najbliższe miesiące – ze śniegiem, deszczem, wiatrem – to trudny czas dla elewacji budynków. Trzeba je 2 DzU z 23 grudnia 201o r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU z 9 września 1999 r. nr 74, poz. 836). starannie zabezpieczyć, by przetrwały go w jak najlepszym stanie. Jak? O tym mówi ten tekst. reklama 1 www.administrator24.info Prawo budowlane (PB)1 nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek jego utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym, bez dopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 61 pkt. 1 oraz art. 5 ust. 2 PB). Prawny wymóg wykonania tej powinności nakłada art. 62 pkt. 1–6 PB, nakazujący zarządcom poddawanie obiektów co najmniej raz w roku kontrolom okresowym, podczas których sprawdza się stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących w eksploatacji. W przypadku obiektów o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 kontrole okresowe muszą być przeprowadzane co najmniej dwa razy w roku: do 31 maja oraz do 30 listopada. Powyższą dyspozycję przywołują również Warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych (WTUBM)2, w których w § 4–6 sprecyzowano procedury kontrolne i ich zakres. W toku takich kontroli szczegółowym spraw- dzeniem objęty jest stan techniczny elewacji, jej wartość użytkowa oraz estetyka. Sprawdzane są wówczas takie ich fragmenty, jak: powierzchnie elewacji (ściany i ich zewnętrzne warstwy fakturowe), powierzchnie elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrady, loggie i balkony, urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku, elementy odwodnienia budynku, obróbki blacharskie, okapy, okapniki, pokrycia dachowe, przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku. 33 EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 34 Remont klatek schodowych nie musi oznaczać uporczywego pyłu. Może trwać krócej niż zwykle i dawać efekt na dłużej niż ten poprzedni. A wszystko za rozsądne pieniądze. Ale jak? W ykonywanie tradycyjnej gładzi podczas remontu klatek schodowych kojarzy się z uporczywym pyłem. Gipsowy kurz będący wynikiem szlifowania jest uciążliwy dla lokatorów oraz wykonawcy, który musi pracować wiele dni w tak trudnych warunkach. Tradycyjne wygładzanie ścian czy sufitów trwa przeciętnie trzy–cztery dni, zanim uzyska się powierzchnię gotową do malowania. Zwykle czynność tę dzielimy na kilka etapów: gruntowanie, po 24 godzinach – nakładanie pierwszej warstwy gładzi, nakładanie drugiej warstwy gładzi w celu uzyskania równej i gładkiej powierzchni, szlifowanie. Jedną z zalet gładzi Thistle Multi-Finish jest jej uniwersalność. Produkt nadaje się do stosowania na tynki gipsowe oraz do remontów starych tynków cementowo-wapiennych. Znajduje zastosowanie szczególnie w budownictwie mieszkaniowym i wielorodzinnym, kiedy to brak pyłu gipsowego w remontowanej i w zamieszkanej części stanowi ogromną wartość dla mieszkańców. Thistle Multi-Finish nakładana jest dwukrotnie w warstwie o łącznej grubości do ok. 3–4 mm. Finalnie uzyskujemy powierzchnię o wyjątkowej twardości, a tym samym – wysokiej odporności na uszkodzenia wynikające z codziennej eksploatacji (jak ciągi komunikacyjne czy powierzchnie w sąsiedztwie wind). listopad 2013 Saint-Gobain Construction Products Polska Sp. z o.o. Biuro Rigips w Warszawie 02-677 Warszawa, ul. Cybernetyki 21 infolinia: 801 328 788, [email protected] www.rigips.pl www.administrator24.info Na stosowaniu gładzi Thistle Multi-Finish korzystają wszystkie strony – lokator, wspólnota mieszkaniowa, administrator, zarządca i wykonawca. Praca jest szybka i komfortowa, wynik ekonomiczny – dodatni, remont – stosunkowo mało uciążliwy. Odmienność techniki skimmingu od tradycyjnego wykonywania gładzi wymaga szczególnych umiejętności i reżimu wykonawczego. Funkcjonuje jednak wiele firm, które się w niej specjalizują. Jedną z nich jest firma wykonawcza Fleximil. Od wielu lat wykonuje ona prace wykończeniowe w technice skimmingu. Od dwóch lat specjalizuje się w remontach klatek schodowych w budynkach wielomieszkaniowych. ADMINISTRATOR Odpowiedź na wielodniowe wygładzanie powierzchni i walkę z pyłem znalazł Rigips. Jest nią produkt o nazwie Thistle Multi-Finish, wytwarzany na bazie angielskiego naturalnego gipsu. Produkt ten wymaga specjalnej metody aplikacji. To technika bezpyłowego wykonywania gładzi zwana skimmingiem. Skimming (czyli obróbka na mokro) to pokrywanie powierzchni wysokiej jakości specjalną gładzią. Thistle Multi-Finish umożliwia wykonanie gładzi „na gotowo” w ciągu jednego dnia roboczego. „Wykonanie gładzi Thistle Multi-Finish przy odpowiednich umiejętności technicznych i organizacyjnych w połączeniu z wysoką kulturą pracowników pozwala, razem z mieszkańcami budynku, stworzyć warunki do normalnego funkcjonowania w czasie remontu” – mówi Szymon Nagórski, Licencjonowany Wykonawca – prokurent firmy Fleximil. Firma poleca swoje usługi na terenie województwa mazowieckiego (kontakt e-mail: [email protected], tel. kom. +48 609 397 355). Przeszkoleni wykonawcy Rigips działają na terenie całej Polski. Korzystają oni ze sprawdzonych rozwiązań Rigips. Możliwe jest również wzięcie udziału w profesjonalnym odpłatnym szkoleniu z zakresu nowej techniki gładzenia (więcej informacji: www.multifinish. rigips.pl). Z doradztwa technicznego korzystają również sami inwestorzy, do których należy podjęcie tej ważnej decyzji. Więcej informacji dotyczących Thistle Multi-Finish można uzyskać, dzwoniąc do Działu Technicznego Rigips: +48 801 328 788. ARTYKUŁ SPONSOROWANY Klatka schodowa bez pyłu i kurzu 35 EKSPLOATACJA Sebastian Czernik, Sabina Augustynowicz By i klatka schodowa cieszyła oko Mieszkamy coraz ładniej. Rynek daje nam wiele możliwości aranżacyjnych. Coraz też częściej wspólnoty i spółdzielnie, w trosce o dobro wspólne, modernizują klatki schodowe. P listopad 2013 odczas generalnych remontów współwłaściciele bloków powojennych, budynków na osiedlach z wielkiej płyty i pierwszych realizacji lat 90. decydują się na radykalne zmiany również na klatkach schodowych. Modernizują oświetlenie, wymieniają windy, instalują czujniki ruchu. Prawdziwym wyzwaniem jednak są siermiężne ściany na klatkach schodowych. Jedynym ratunkiem jest wówczas zdjęcie warstw starej farby olejnej, wyrównanie ścian i – na tak przygotowanym podłożu – dopiero zastosowanie farb dekoracyjnych. szpachlę. Nałożenie równej gładzi na takim podłożu może być utrudnione, ponieważ gładka i nienasiąkliwa powierzchnia betonowych ścian i sufitów nie stanowi pewnego podłoża dla gipsu. Dlatego przed nałożeniem gładzi trzeba je szczególnie starannie przygotować. Użycie zwykłej emulsji gruntującej może być niewystarczające. Trzeba zastosować grunt sczepny, zawierający dodatek piasku kwarcowego. Kruszywo pozwala uzyskać szorstką powierzchnię, która zapewni właściwą przyczepność. Po zastosowaniu gruntu można już przystąpić do nakładania gładzi gipsowej. Jakie podłoże, taka gładź Kiedy gładź, a kiedy szpachla Nakładanie gładzi w istniejącym, remontowanym budynku to wyzwanie zarówno dla gipsiarza, jak i dla stosowanych przez niego materiałów. Ściany wymagają bowiem zwykle doprowadzenia do uzyskania jednolitej płaszczyzny, trzeba więc zastosować odpowiednio grubą warstwę gładzi. W takich sytuacjach najlepiej sprawdzają się gładzie szpachlowe, które można stosować jednorazowo w większej niż gładź grubości, bez obaw o spękania. Gładzi szpachlowej można ułożyć warstwę o grubości nawet 6 mm, podczas gdy gładzi – jedynie 2 mm. W skrajnych przypadkach, gdy nierówności okazują się zbyt duże, lepiej zastanowić się nad innym rozwiązaniem, np. użyciem ręcznego tynku gipsowego (można go stosować w warstwie już od 8 mm) lub zamontowaniem płyt gipsowo-kartonowych. W blokach z wielkiej płyty na betonowych ścianach zwykle nie wykonywano tynku, czasami nakładano jedynie cienką cementową Gipsy szpachlowe i gładzie gipsowe są ze sobą często mylone, a ich nazw czasami używa się zamiennie. Tymczasem to zupełnie różne produkty. Nieprzypadkowo omawianie różnic pomiędzy gładziami i gipsami szpachlowymi rozpoczynamy od tych drugich. To właśnie gips szpachlowy, zgodnie z technologią, jest i powinien być stosowany jako pierwszy – bezpośrednio na podłoże. Przy tym może być on nakładany praktycznie na wszystkie spotykane w budownictwie podłoża – tynki gipsowe, cementowe i cementowo-wapienne, beton itp. Gips szpachlowy z reguły wykorzystuje się do korygowania większych nierówności oraz precyzyjnego wyprowadzania kątów i płaszczyzn ścian oraz sufitów, a decyduje jego możliwość nakładania jednorazowo stosunkowo grubej warstwy, nawet do 6 mm. Ponadto gips szpachlowy cechuje się bardzo wysoką przyczepnością do podłoża. Może służyć do przyklejenia niewielkich, dekoracyjnych elementów z gipsu oraz do łączenia prefabrykatów gipsowych, np. ściennych płyt. Ważną jego zaletą jest też wysoka twardość, która jednak powoduje, że trudniej go szlifować niż gładzie gipsowe. Gipsy szpachlowe doskonale sprawdzają się zwłaszcza w starych budynkach, gdzie ściany i sufity zdecydowanie nie trzymają pionu i poziomu. Możliwość nakładania jednorazowo ABSTRAKT Klatka schodowa jest wizytówką www.administrator24.info 36 budynku, warto więc zadbać, by prezentowała się czysto, równo i estetycznie. Niezbędna do tego jest gładź, która wyrównuje powierzchnię ścian i umożliwia ich staranne pomalowanie. grubej warstwy gipsu pozwala zniwelować nawet duże nierówności w jednym cyklu roboczym, co skraca czas i koszty prac. Gładź wygładzi Po wyrównaniu podłoża i wyprowadzeniu płaszczyzn ścian oraz sufitów za pomocą gipsu szpachlowego można ich powierzchnie malować lub tapetować. Jeśli jednak chcemy uzyskać ich idealną gładkość, przydadzą się gładzie gipsowe. To również wyroby na bazie spoiw gipsowych (gipsu naturalnego lub syntetycznego), ale o drobniejszym uziarnieniu, pozwalającym uzyskać gładszą powierzchnię i korzystniejszy efekt estetyczny. Gładzie gipsowe niwelują też niewielkie nierówności, pozostawione na poprzednich etapach prac. Drobne uziarnienie stwarza jednak pewne ograniczenia. Jednorazowo bowiem można nakładać cienką warstwę gładzi – grubości do około 2 mm, mniejsza jest też wytrzymałość mechaniczna tego materiału. Zaletą niektórych gładzi gipsowych jest możliwość obróbki pokrytych nimi powierzchni na mokro przy użyciu stalowej pacy. Dzięki temu można praktycznie wyeliminować proces szlifowania suchej gładzi, ograniczając się jedynie do niewielkich poprawek. Natomiast twardszy i o grubszym uziarnieniu gips szpachlowy wymaga zazwyczaj uciążliwego szlifowania, któremu towarzyszy chmura drobnego, unoszącego się w powietrzu pyłu. Ostatnia różnica między gładzią i gipsem szpachlowym to kolor powierzchni po wyschnięciu. Gładź gipsowa ma jasną barwę i jednolity kolor. Łatwiej więc ją pomalować tak, aby nie było nieestetycznych smug. Można też pokrywać ją farbami przeznaczonymi do stosowania jednowarstwowego, bez obaw o przebijanie podłoża. „Gładź gipsowa” i „gips szpachlowy” – co mówią normy? Teoretycznie ani gipsu szpachlowego, ani gładzi gipsowych nie powinno się spotkać na sklepowych półkach. Zgodnie bowiem EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata www.administrator24.info reklama listopad 2013 37 ARTYKUŁ SPONSOROWANY ADMINISTRATOR listopad 2013 www.administrator24.info 38 Barbara Chrapek 22 lata doświadczenia firmy Minol Sp. z o.o. na rynku polskim Na pytania odpowiada Wolfgang Stein, Prezes Zarządu Minol Sp. z o.o., należącej do międzynarodowej Grupy Minol ZENNER, która jest jedną z wiodących firm w dziedzinie nowoczesnej techniki pomiarowej i indywidualnych rozliczeń zużycia mediów. BCH: Minol jest przedsiębiorstwem z wieloletnimi tradycjami. Również polska spółka istnieje już od 22 lat. Jakie znaczenie ma ta tradycja? WST: Grupa Minol ZENNER jest prywatnym przedsiębiorstwem rodzinnym, mającym już ponad 60 lat. Pomimo światowego zasięgu nie jesteśmy notowani na giełdzie. Kontynuacja tradycji firmy rodzinnej stanowi fundament naszego sukcesu, a zarazem – wyjątek w branży. Sukces ten nie jest mierzony jedynie ilością sprzedanych urządzeń, lecz przede wszystkim liczbą zadowolonych klientów, z którymi często łączy nas kilkunastoletnia współpraca. Osobistego kontaktu nie zastąpi nawet najlepszy portal internetowy czy call center. W naszej firmie mamy stały zespół zajmujący się sprawami rozliczenia ciepła oraz zespół do spraw serwisu technicznego. To decydująca przewaga w stosunku do firm, w których obsługa klienta odbywa się za pomocą central telefonicznych. Jako jedno z niewielu przedsiębiorstw produkcyjnych na świecie Minol oferuje klientom zarówno kompletną paletę urządzeń pomiarowych, jak i usługę rozlicze- nia. Tradycja ta jest kontynuowana od ponad 50 lat. W 2005 roku Grupa Minol przejęła firmę ZENNER – przedsiębiorstwo z wiekową tradycją, założone w 1903 roku. ZENNER GmbH KG zajmuje się projektowaniem, produkcją i sprzedażą innowacyjnych technik pomiarowych na rynki światowe – dotyczy to zarówno wodomierzy, jak i ciepłomierzy oraz technik systemowych. BCH: Minol zajmuje się projektowaniem i produkcją urządzeń pomiarowych. Co mają Państwo nowego do zaoferowania w roku 2014? WST: Jesteśmy liderem na rynku, a to zobowiązuje. Naszym klientom proponujemy najnowsze rozwiązania techniczne w zakresie sporządzania rozliczeń kosztów ciepła dla gospodarki mieszkaniowej. Do rozwiązań tych należy zastosowanie radiowego podzielnika kosztów Minometer M7 RADIO. To urządzenie odporne na manipulacje, wyposażone w nowoczesną technikę radiową. W połączeniu z naszym niezawodnym i dobrze zorganizowanym serwisem całkowicie spełnia oczekiwania klientów zarówno w Polsce, jak i w innych krajach. Nowością na rynku jest licznik ciepła Minocal C5. To kompaktowe i wysoce wytrzymałe urządzenie, które umożliwia różnorodne rozwiązania montażowe i zapewnia najnowsze sposoby przesyłu danych, dostosowane do potrzeb gospodarki mieszkaniowej. Na początku 2014 roku pojawi się na rynku również nowy kompaktowy ciepłomierz Minocal C5-IUF w wersji z ultradźwiękowym czujnikiem przepływu. To licznik do pomiaru ciepła i chłodu, wyposażony w najnowsze rozwiązania technologii ultradźwiękowej i opracowany z myślą zarówno o budownictwie mieszkaniowym, jak i o ciepłownictwie. BCH: Zatem Minol jest dobrze przygotowany w zakresie techniki urządzeń. Teraz coraz częściej pojawia się temat monitoringu, zamieszczania wartości odczytów w Internecie – jak Pan odnosi się do tych tematów? WST: Również w tym segmencie oferujemy klientom różne rozwiązania. Nasze podzielniki kosztów i wodomierze wyposażone w moduły radiowe możemy odczytać zarówno w systemie „walk by” (spoza mieszkania), jak i poprzez koncentratory danych, zainstalowane na klatkach schodowych. Wszystkie odczytane wartości są zamieszczane na portalu dla klientów. Co ważne, za tę usługę nie jest pobierana dodatkowa opłata. Od roku 2014 oferować będziemy klientom najnowsze rozwiązanie w zakresie monitoringu zużycia, które będzie pozwalało na ciągłą kontrolę aktualnego stanu liczników. W tym celu konieczna będzie instalacja na klatkach schodowych koncentratorów danych, które będą połączone za pomocą modułu GSM z naszym centrum rozliczeniowym. Z mojego punktu widzenia ma to jednak sens tylko wówczas, jeżeli klient faktycznie w sposób ciągły potrzebuje znać aktualne stany zużycia, np. do kontrolowania zużycia energii. ARTYKUŁ SPONSOROWANY Nie ma sensu instalowania kosztownych rozwiązań technicznych do gromadzenia dużej ilości danych, jeżeli nikt nie będzie dokonywał ich analizy. Natomiast jeśli chodzi o odczyty kontrolne, to z pewnością system „walk by” firmy Minol jest tutaj doskonałym rozwiązaniem. Odczytu takiego dokonuje się tylko wtedy, gdy zaistnieje potrzeba pozyskania danych i tylko w takim wypadku generowany jest dodatkowy koszt za usługę. BCH: Przedstawił nam Pan nowe produkty z zakresu urządzeń pomiarowych na rok 2014. Czy Minol zaskoczy nas również nowymi usługami dla klientów? WST: Tak, oczywiście. Polski rynek podzielników kosztów jest bardzo wymagający pod względem prac serwisowych. Relatywnie często w mieszkaniach dokonywane są wymiany podzielników kosztów oraz wymiany grzejników żeberkowych na płytowe, a także przeprogramowywania podzielników kosztów. Zwykle tego typu prace dotyczą pojedynczych BCH: Jak postrzega Pan dalszy rozwój rozliczeń w Polsce? WST: Dzisiaj tematy ochrony klimatu oraz zmiany polityki energetycznej umieszcza się na czołowych miejscach w agendach polityki światowej. Dotyczy to także Polski. Europejska Dyrektywa w sprawie efektywności energetycznej (EED) musi zostać wdrożona w życie do 2016 roku, co oznacza obowiązek wprowadzenia rozliczenia na podstawie zużycia. Firmy z branży rozliczeniowej, takie jak nasza, wnoszą znaczny wkład w realizację wytycznych w zakresie wydajności energetycznej. Wyposażenie lokali w podzielniki kosztów będzie w kolejnych latach przybierało na intensywności, co wspomoże politykę racjonalnego, a zarazem oszczędnego, wykorzystywania energii. Doświadczenia innych krajów europejskich, które wprowadziły przepisy w zakresie rozliczania kosztów ciepła i osiągnęły cel, czyli obniżenie poziomu zużycia energii, potwierdzają, iż podzielniki kosztów bez wątpienia sprawdziły się jako najlepsze urządzenia – zarówno pod względem gospodarczym, jak i technicznym – do osiągnięcia wyżej wspomnianych celów. BCH: Co chciałby Pan przekazać Czytelnikom „Administratora”? WST: 22 lata na rynku polskim pokazało nam, w jakim kierunku iść. Stawiamy przede wszystkim na stały, osobisty kontakt z naszymi klientami, na podnoszenie jakości usług oraz dostosowanie ich do indywidualnych potrzeb. BCH: Dziękuję za rozmowę. Minol Sp. z o.o. reklama 95-070 Aleksandrów Łódzki ul. Wojska Polskiego 82 Oddziały: telefon telefax e-Mail internet +48 42 270 46 00 +48 42 270 46 31 [email protected] www.minol.pl Bydgoszcz 85-027, ul. Jagiellońska 94C, tel. +48 52 372 71 12 Katowice 40-085, ul. Mickiewicza 29, tel. +48 32 207 29 05 Sanok 38-500, ul. Sienkiewicza 1, tel. +48 13 464 21 27 Wałbrzych 58-316, Al. Podwale 1, tel. +48 74 664 40 22 Warszawa 01-377, ul. Połczyńska 21a, tel. +48 22 638 02 22 www.administrator24.info PODZIELNIKÓW KOSZTÓW - WODOMIERZY - LICZNIKÓW CIEPŁA oraz SYSTEMÓW ODCZYTU RADIOWEGO listopad 2013 Minol Sp. z o.o. specjalizując się w rozliczaniu mediów w oparciu o indywidualne zużycie, jest jedną z wiodących firm na świecie w zakresie produkcji i sprzedaży urządzeń: ADMINISTRATOR lokatorów, a nie całego budynku, i z tego powodu w ciągu roku napływa do nas wiele pojedynczych zleceń. Chcąc zapewnić przejrzystość tego procesu, firma Minol planuje uruchomić w roku 2014 dostęp do porta- lu serwis24, aby wszyscy zainteresowani mieszkańcy i zarządcy zasobów mieszkaniowych mieli możliwość stałego monitorowania przebiegu realizacji prac. To nowość w naszej branży, a zarazem spełnienie oczekiwań naszych klientów. 39 EKSPLOATACJA Agnieszka Antoszewska Zdalny odczyt mediów Zarządzanie budynkiem wyposażonym w urządzenia mierzące zużycie ciepła oraz wody w każdym lokalu pozwala na dokonanie podziału kosztów odpowiadających realnemu zużyciu. Sytuacja staje się jeszcze bardziej komfortowa, kiedy odczytów urządzeń pomiarowych możemy dokonywać zdalnie. R listopad 2013 ozliczenia mediów zwyczajowo są dokonywane raz do roku według stanu na 31 grudnia. Właściciele co miesiąc wnoszą zaliczki, a po zakończeniu roku kalendarzowego do obowiązków zarządcy należy dostarczenie każdemu właścicielowi czy najemcy lokalu informacji o koszcie wykorzystanych mediów. Zgodnie z art. 26 ust 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, właściciel lub zarządca nieruchomości wielolokalowej ma obowiązek całkowitego rozliczenia kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków. W przypadku, gdy ciepła woda w budynku jest przygotowywana centralnie w kotłowni lub węźle cieplnym, obowiązek ten dotyczy również jej. W zakresie rozliczania ciepła sposób rozdziału kosztów powinien być zgodny z Prawem energetycznym, warto też zapoznać się Rozporządzeniem Ministra Gospodarki z dnia 17 września 2001 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (DzU z 2001 r. nr 194, poz. 1291). Stosownie do brzmienia art. 45 a pkt. 10 ustawy – Prawo energetyczne, zasady rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła (oraz pozostałych mediów: wody, ścieków) na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe budynku winny być określone w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń, którego przyjęcie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zwyczajowo regulamin rozliczania poddaje się głosowaniu na zebraniu wspólnoty, opcjonalnie należy zawrzeć umowy z poszczególnymi właścicielami. Należy pamiętać, że ustawa – Prawo energetyczne nakłada na wspólnotę mieszkaABSTRAKT Rozliczanie mediów to jedna z naj- www.administrator24.info 40 ważniejszych kwestii dotyczących korzystania z budynków mieszkalnych. Niniejszy artykuł zawiera przegląd nowoczesnych metod odczytu mediów, który ułatwia wykonanie tej czynności. niową obowiązek informacyjny, polegający na podaniu do wiadomości przyjętego regulaminu w ciągu 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Zarządzanie budynkiem wyposażonym w urządzenia mierzące zużycie ciepła oraz wody w każdym lokalu, a nie tylko na granicy budynku, pozwala na dokonanie podziału kosztów odpowiadających realnemu zużyciu. Sytuacja ta jest jeszcze bardziej komfortowa, kiedy odczytów urządzeń pomiarowych możemy dokonywać zdalnie. Radiowy bezprzewodowy system odczytu wodomierzy (ciepłomierzy) Radiowy system odczytu wodomierzy (ciepłomierzy) to nowoczesny i niezawodny sposób zdalnego zbierania danych z lokali mieszkaniowych oraz części wspólnych nieruchomości. Opiera się na przesyłaniu informacji za pośrednictwem fal radiowych. Radiowy odczyt liczników ogranicza możliwość wystąpienia pomyłek związanych z czynnikiem ludzkim, skraca czas odczytu, a przez to – obniża ich koszty. Odczyt dokonywany bez wizyty inkasenta zapewnia ochronę prywatności użytkownika lokalu. System umożliwia odczyt wskazań w przypadku utrudnionego dostępu czy nieobecności lokatora. Użyta technologia gwarantuje niski pobór mocy, a tym samym długoletnią, bezobsługową pracę urządzeń. Niektórzy producenci proponują system mieszany: dane z wodomierza czy ciepłomierza są przesyłane drogą radiową do urządzenia zbierającego dane, a następnie – albo drogą radiową, albo przy pomocy transmisji GPRS (General Packet Radio Service, technologia wykorzystywana przez operatorów sieci GSM) – dostarczane do komputera klasy PC, który przygotowuje raporty. Wyposażenie wodomierza, ciepłomierza Typowe elementy składowe takiego systemu to wodomierz lub ciepłomierz przystosowany do odczytu drogą radiową i zabezpieczony przed działaniem zewnętrznego pola magnetycznego. Najczęściej producenci wykorzystują dwa rozwiązania pozwalające na odczyt radiowy: głowicę montowaną bezpośrednio na wodomierzu czy ciepłomierzu lub głowicę oddaloną od urządzenia pomiarowego i połączoną z nim kablem. Elementem, który pozwala na zdalny odczyt, jest wyposażona w baterię głowica radiowa – nakładka montowana na wodomierzu. Tak skonstruowany układ wymaga pełnej zgodności wymiarów i rozwiązań mechanicznych, głowica musi być precyzyjnie nałożona na wodomierz. Niezbędna jest też funkcja przekazywania impulsów z niego do głowicy. Proces współpracy głowicy z wodomierzem (ciepłomierzem) wykorzystuje właściwości pola magnetycznego i jego impulsowego oddziaływania na czujnik w głowicy radiowej. Niski pobór mocy gwarantuje pracę baterii nawet przez 10–12 lat. Całość – wodomierz (czy ciepłomierz) wraz z głowicą – tworzy zamknięty układ. Wbudowana pamięć pozwala na odczyt zużycia wody z okresu 12–18 miesięcy, w zależności od producenta oferowanego systemu. Bardzo istotna jest ta funkcja systemu, która pozwala na wykrycie niepożądanych ingerencji, prowadzących do zafałszowania odczytów poprzez wykonanie takich niedozwolonych operacji, jak przyłożenie magnesu neodymowego, zdjęcie nakładki, przepływ wsteczny. Oprócz diagnozowania działań ze strony nieuczciwych mieszkańców, za pomocą nakładki można wykryć inne zdarzenia istotne dla prawidłowego działania systemu wodociągowego, którymi są wyciek albo przekroczenie maksymalnego przepływu. Alternatywnym rozwiązaniem, które stosują niektórzy producenci, jest zastosowanie głowicy radiowej wyposażonej w przewód łączący z dowolnym wodomierzem o wyjściu impulsowym. Tutaj proces oddziaływania pola magnetycznego na czujnik w głowicy zastąpiono bezpośrednim połączeniem kablowym – z reguły długość kabla to do 10 m. Taka koncepcja ma następujące zalety: możemy oddalić głowicę radiową od miejsca usytuowania wodomierza czy ciepłomierza impulsowego, a dzięki w miarę swobodnej lokalizacji głowicy – umieścić ją w dogodnym miejscu z uwagi na późniejszy odczyt drogą radiową. EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata listopad 2013 www.administrator24.info 41 BMETERS Zintegrowany System Zdalnego Odczytu HYDROLINK Firma BMETERS Polska opracowała zintegrowany system opomiarowania mediów drogą radiową i przewodową oraz elastyczny zbiór współpracujących z nim urządzeń. Wszystkie elementy systemu BMETERS współpracują ze sobą, umożliwiając odczyt wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania w tym samym czasie, przy pomocy jednego zestawu inkasenckiego. Dzięki zdalnemu odczytowi wskazań uzyskujemy zapis zużycia mediów ze wszystkich urządzeń, bez obecności lokatora w mieszkaniu. System rozwiązuje problemy zamkniętych mieszkań i domów, pozwalając na: krótszy czas odczytu, odczyt wszystkich urządzeń w jednym czasie, brak błędów przy odczycie wskazań, szczególnie w trudno dostępnych miejscach, archiwizację wskazań bezpośrednio na komputerze, bezpośrednie komunikaty o próbach manipulacji przy urządzeniach pomiarowych. W skład podstawowej architektury Zintegrowanego Systemu Opomiarowania i Rozliczenia Mediów wchodzą: urządzenia pomiarowe, moduł radiowy, odbiornik, komputer przenośny oraz odpowiednie oprogramowanie BMETERS. Elastyczność systemu pozwala na dopasowanie go do konkretnych potrzeb i wymagań Klienta, gwarantując jednocześnie odbiór dużej ilości danych, poprawność odczytów i oszczędność czasu. Daje również możliwość odczytu danych bezpośrednio z urządzeń pomiarowych za pomocą przenośnego odbiornika USB lub poprzez sieć komputerową albo sieć telefonii komórkowej. Odczyt radiowy Wireless MBUS wg PN-EN 13757: walk-by (odczyt inkasencki) bezpośrednio z urządzeń pomiarowych lub za pośrednictwem mikrokoncentratorów, mających za zadanie przedłużenie sygnału radiowego w trudno dostępnych miejscach. Mikrokoncentratory przekazują dane między sobą, co umożliwia przesłanie sygnału na bardzo duże odległości bez wykorzystania Internetu, przez Internet z wykorzystaniem koncentratorów Ethernet lub GPRS. System odczytu przez Internet oparty jest na współpracujących ze sobą mikrokoncentratorów, które doprowadzają wszystkie sygnały do koncentratora ethernetowego lub GPRS, możliwość adaptacji do radiowego systemu zdalnego odczytu wodomierzy i ciepłomierzy z nadajnikami impulsów, poprzez wyposażenie ich w moduł radiowy z wejściem impulsowym. listopad 2013 www.administrator24.info 42 Dane techniczne systemu radiowego: częstotliwość pracy: 868 MHz, zasilanie: bateria litowa. W przypadku wodomierzy żywotność 10 lat + rok rezerwy, a ciepłomierzy – pięć lat + rok rezerwy. W przypadku podzielników kosztów ogrzewania żywotność to 15 lat przy domyślnych parametrach pracy i transmisji radiowej, zasięg: 350 m w terenie otwartym (zależny od warunków zewnętrznych i ukształtowania terenu), moc modułów radiowych: 10 m W, moc koncentratorów danych: 25 W. Dane przesyłane drogą radiową: wodomierze i ciepłomierze – numer seryjny, data odczytu, zużycie w m3, historia 12 miesięcy wskazań, informacja o manipulacjach (przyłożenie magnesu, demontaż modułu, przepływ wsteczny i maksymalny, niski poziom baterii, próba oszukania czujnika IR, brak przyrostu wskazań, ciągły przepływ), eksport danych do pliku .csv lub .xml, dowolna konfiguracja transmisji, podzielniki kosztów ogrzewania – wskazania jednostek zużycia za aktualny i poprzedni okres rozliczeniowy; jednostek i śr. temperatur otoczenia z 24 ostatnich miesięcy; średniej temperatury otoczenia za aktualny i poprzedni okres rozliczeniowy, temperatury minimalnej i maksymalnej wraz z datą wystąpienia, średniej temperatury grzejnika za poprzedni okres rozliczeniowy. Statystyki temperaturowe – rejestracja ilości pomiarów temperatury grzejnika w zakresach [21°C; 28°C], [28°C; 35°C]; >= 35°C oraz temperatury otoczenia < 16°C. Możliwość wyboru parametrów wysyłanych drogą radiową oraz pełna dowolność konfiguracji parametrów transmisji radiowej. Koncentratory danych – rozszerzenie systemu radiowego Radiowy system zdalnego odczytu HYDROLINK może być rozbudowany o koncentratory danych, które skutecznie zwiększają zasięg działania systemu. Ich zadaniem jest odebranie komunikatów przesyłanych przez wybrane urządzenia, zmagazynowanie ich oraz retransmisja w dogodnym i wcześniej zaprogramowanym terminie. System z wykorzystaniem mikrokoncentratorów daje możliwość odczytu wskazań bezpośrednio za pomocą przenośnego odbiornika USB, a – przy uzupełnieniu go o koncentratory Ethernet lub GPRS – także poprzez Internet. W tym wypadku dane trafiają na serwer, z którego po zalogowaniu można je pobrać i wykorzystać do rozliczenia kosztów zużycia wody i ciepła. Opis funkcji mikrokoncentratora: retransmisja pakietu danych zgodnie z modułem radiowym wodomierzy, ciepłomierzy oraz podzielnikiem z transmisją radiową, magazynowanie wybranych komunikatów (max. 300), programowalny interwał czasowy transmisji danych, możliwość retransmisji 300 komunikatów. Opis funkcji Koncentratora Ethernet: pracuje ze stałym adresem IP lub DHCP, protokół wymiany danych – UDP, TCP, konfiguracja poprzez złącze optyczne, magazynowanie i retransmisja 500 komunikatów. Opis funkcji Koncentratora GPRS: pracuje ze stałym adresem IP, przesyła dane w formie e-mail lub SMS, konfiguracja poprzez RS232, magazynowanie i retransmisja 300 komunikatów. reklama SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW metering solutions BMETERS ul. Główna 60, 51-188 Psary k. Wrocławia tel./faks 71 388 90 83, 71 387 15 37 e-mail: [email protected], www.bmeters.pl BRUNATA Sp. z o.o. Firma Brunata stworzyła unikalny system zdalnego odczytu o nazwie BrunataNet. System BrunataNet dzięki zastosowaniu nadajników radiowych zamontowanych w urządzeniach firmy Brunata takich jak: podzielniki Futura+, moduły radiowe Click On Water, liczniki impulsów Futura Signal+, pozwala na transmisję danych bezpośrednio na serwer Brunata. Brunata oferuje swoim Klientom dwa sposoby pozyskiwania danych z odczytywanych urządzeń: pierwszy: „drive by”, polegający na odczycie wykonywanym przez pracownika wyposażonego w urządzenie typu PSION, dzięki któremu nie są Państwo zmuszeni do udostępniania lokalu podczas odczytu – odczyt następuje zdalnie, a wszystkie zebrane informacje natychmiast trafiają na serwer Brunata, drugi: dane zbierane są za pomocą koncentratorów zamontowanych na klatkach schodowych, które dokonują automatycznego odczytu urządzeń, a następnie – dzięki podłączeniu do internetu lub poprzez konwerter GPRS – łączą się z siecią GSM, przekazując automatycznie dane na serwer Brunata. Model ten sprawdzi się zwłaszcza u tych z Państwa, którzy potrzebują stałego monitoringu zużycia w swoich zasobach, daje on możliwość nieustannej kontroli administrowanych nieruchomości. Wszystkie pozyskane dane można na bieżąco śledzić dzięki internetowemu programowi obsługującemu system zdalnego odczytu o nazwie Web Mon. Program ten pozwala na stały dostęp do zebranych informacji, umożliwia analizę danych odczytowych, zainteresowanym daje możliwość importu oraz eksportu wybranych plików. Aby skorzystać z programu, wystarczy wejść na stronę www.brunata.pl, a następnie zalogować się z poziomu administratora lub poziomu mieszkańca. reklama SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW BRUNATA Sp. z o.o. ul. Sobieskiego 11, 40-082 Katowice tel. 32 205 52 12, faks 32 205 52 13 www.brunata.pl Odczyt radiowy: jednokierunkowa, bezpieczna transmisja danych. Nadajnik radiowy zamontowany w podzielniku Futura+ lub nakładce Click On Water wysyła sygnał standardowo co 2 minuty. Dane systemu radiowego: częstotliwość pracy: 433 MHz (UHF); zasilanie: bateria litowa o trwałości 10 lat + rezerwa; moc modułu radiowego: 2 mW (0,002 W). Wyjątkowość naszej oferty polega na połączeniu kompleksowej usługi odczytowo-rozliczeniowo-serwisowej z możliwością udostępnienia Klientowi całego systemu BrunataNet do samodzielnej obsługi przy stałym wsparciu technicznym. listopad 2013 www.administrator24.info Schemat działania systemu BrunataNet 43 ista Polska Sp. z o.o. System zdalnego odczytu M-Bus przeznaczenie: ciepłomierze i wodomierze, urządzenia wyposażone w wyjście impulsowe, takie jak: wodomierze, ciepłomierze liczniki prądu i gazu rodzaj odczytu i transmisji danych: dwukierunkowa kablowa magistrala, w strukturze drzewa zgodna z PN-EN1434-3 opis: dane z ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzenia zliczającego impulsy, odczytywane są przez centralki M-Bus LC 250. Każda z centralek może zarządzać do 250 urządzeń, a przy zastosowaniu Bus Switcher-a liczba ta zwiększa się do 2000 urządzeń elementy systemu odczytu: – moduły M-Bus do wodomierzy domaqua m oraz istameter m – ciepłomierz sensonic II M-Bus Opis działania: Odczyt urządzeń dokonuje się poprzez komputer przenośny PDA, wyposażony w moduł komunikacyjny MGW. Na komputer PDA wysyłana jest lista urządzeń do odczytu. Terminal odczytowy wysyła do urządzeń końcowych rozkaz odczytowy. Urządzenia końcowe odbierają rozkaz odczytowy, dekodują go, a następnie wysyłają zapisane w swojej pamięci wartości odczytowe oraz zapisane kody błędów. Terminal odczytowy odbiera sygnał z urządzeń końcowych, dekoduje go i zapisuje w pamięci. Po zakończeniu odczytu, odczytujący wysyła wartości odczytowe do systemu rozliczeniowego (sieć Ethernet), gdzie są one wykorzystywane w procesie rozliczeniowym. Zalety: – zastosowanie komunikacji dwukierunkowej – urządzenie pulsonic II M-Bus, pozwalające na włączenie urządzeń posiadających wyjście impulsowe do sieci M-Bus. – możliwość odczytu oraz przeprogramowania urządzenia bez konieczności wejścia do mieszkań – Centrala LC 250 – wyposażona w złącze RS 232 (służy do komunikacji z komputerem PC) – zniwelowanie zjawiska elektrosmogu – modem GSM do centralek LC 250 – Bus Switcher – urządzenie pozwalające na odczyty do 2000 urządzeń z jednej centralki LC 250. odczyt danych: odbywa się poprzez program M-Bus View, zainstalowany na komputerze PC. Każde urządzenie końcowe ma swój adres m-bus, dzięki czemu odczyt oraz prace serwisowe można wykonać dla pojedynczego urządzenia lub grupy urządzeń. Urządzenia przesyłają również kody błędów, w przypadku wykrycia błędów w pracy urządzeń końcowych. System radiowy symphonic 3 przeznaczenie: system radiowy służący do zdalnego odczytu urządzeń typu podzielniki kosztów ogrzewania, wodomierze, ciepłomierze, liczniki wyposażone w wyjścia impulsowe, takie jak: wodomierze, ciepłomierze gazomierze oraz liczniki prądu elementy systemu odczytu: – podzielnik kosztów ogrzewania doprimo 3 radio net listopad 2013 – moduł radiowy dla wodomierzy domaqua m oraz istameter m – moduł radio 3 net – moduł radiowy dla ciepłomierzy sensonic II – moduł optosonic 3 radio net – moduł radiowy dla ciepłomierzy ultego III – moduł optosonic u 3 radio net www.administrator24.info 44 Podtyp Walk-By – moduł impulsowy pulsonic 3 radio net, umożliwiający podłączenie urządzeń z wyjściem impulsowym do sieci radiowej symphonic 3 – modułowość systemu – pozwala na dodawanie urządzeń do sieci radiowej, bez konieczności rekonfigurowania sieci – brak koncentratorów danych Podtyp sensor net z wykorzystaniem web portalu www.ista24.pl Opis działania: System sensor net jest w pełni automatycznym systemem odczytowym, zarządzanym przez centralny system odczytowy AMM. System ten nadzoruje pracę wszystkich sieci radiowych sensor net oraz organizuje harmonogram odczytowy dla urządzeń memonic 3 radio net, zamontowanych w budynkach. Urządzenia te to jednostki komunikacyjno-administrujące wyposażone w modem GSM/GPRS. Po otrzymaniu polecenia odczytu z serwera AMM, urządzenie memonik 3 radio net rozpoczyna konfigurację sieci sensor net. Innowacyjnością tego systemu jest fakt, że urządzenia końcowe zamontowane w budynku, same tworzą strukturę w postaci drzewa (podsieci), a urządzenia z niższych podsieci przekazują wartości odczytowe, do jednostki memonic 3 radio net z urządzeń końcowych z wyższych podsieci. Jednostka memonic 3 radio net przesyła wartości odczytowe na serwer AMM, który je archiwizuje, a następnie dane te udostępnione są klientom za pośrednictwem portalu www. ista24.pl. System sensor net wraz z portalem ista24.pl daje następujące możliwości: – zarządzanie danymi o zużyciu mediów i racjonalizację ich zużyć – bieżący monitoring zużycia mediów z dowolnego komputera klienta, bazujący na zużyciach dziennych – dostęp do archiwalnych i aktualnych odczytów i zużyć – dostęp do raportów porównawczych oraz analiz zużyć Zasilanie: bateria litowa, 10 lat + rok rezerwy – dostęp do archiwum dokumentów rozliczeniowych transmisja: dwukierunkowa. Każde z urządzeń końcowych wyposażone jest zarówno w nadajnik, jak i odbiornik radiowy – odczyt wszystkich mediów: ciepło, woda, prąd i gaz – rozbudowę systemu o kolejne urządzenia końcowe. reklama SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW ista Polska Sp. z o.o. Al. 29 Listopada 155 C 31-406 Kraków www.ista.pl Mirometr Sp. z o.o. Rodzaj odczytów: (jeżdżony / stacjonarny) Wszystkie czasy wystąpienia lub trwania zdarzenia znajdują się już w systemie. To rozwiązanie eliminuje konieczność składowania rejestru danych w module radiowym. przeznaczenie: wodomierze, ciepłomierze, gazomierze Jeden koncentrator danych umożliwia kolekcjonowanie danych z 10 000 liczników mediów. rodzaj odczytu i transmisji danych: Jednokierunkowy radiowy o częstotliwości 868 MHz z emisją telegramu co 8 sekund (R3.5 – system jeżdżony) oraz co 15 minut (R4 – odczyt stacjonarny) w paśmie przeznaczonym dla telemetrii. System stacjonarny umożliwia prowadzenie bieżących analiz na komputerze oraz możliwość identyfikacji czasu wystąpienia oraz długości trwania zdarzeń. opis: Jednokierunkowy system IZAR+R4 zapewnia równoczesną możliwość odczytu jeżdżonego z prędkością do 30 km/h (obecnie odczytywanych jest w ten sposób 270 000 liczników w Polsce) oraz odczytu stacjonarnego. W przypadku odczytu jeżdżonego, terminal przenośny odczytuje telegramy radiowe za pomocą głowicy bluetooth (co zapewnia dłuższy czas pracy w terenie oraz większy zasięg). System jeżdżony umożliwia identyfikację zdarzeń na bieżąco w terenie. reklama SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW Mirometr jest spółką Grupy Diehl Metering MIROMETR Sp. z o.o. ul. Cieszyńska 1A, Bażanowice 43-440 Goleszów tel. 33 851 04 39, faks 33 852 16 75 e-mail: [email protected], www.mirometr.com.pl, www.diehl-metering.com Użytkownik systemu jest jego właścicielem i nie ponosi w związku z tym żadnych dodatkowych kosztów zewnętrznych. podstawowe komponenty systemu odczytu IZAR: Moduły radiowe IZAR RC 868i R4 PL (montaż bezpośrednio na liczniku), IZAR PULSE i PL, IZAR RE 868 (problematyczne punkty) mają klasę szczelności IP68, odporne są na działanie pola magnetycznego oraz gwarantują trwałość baterii przez dwa okresy legalizacyjne, niezależnie od częstotliwości odczytu. odczyt danych: Niezależnie od częstotliwości odczytu, moduł radiowy pracuje przez dwa okresy legalizacyjne. Wodomierze: indeks bieżący, indeks na koniec miesiąca, wyciek, zablokowanie liczydła, demontaż modułu radiowego, magnetyczny, nadprzepływ, podprzepływ, przepływ wsteczny, stan baterii Z odczytem stacjonarnym IZAR+R4 możesz otrzymać aktualizację wszystkich odczytywanych danych co 15 minut w czasie rzeczywistym. Ciepłomierze: indeks bieżący, indeks drugorzędny, energia, objętość, temperatura zasilania i powrotu, przepływ, moc, stany dodatkowych wodomierzy, stan baterii listopad 2013 www.administrator24.info 45 ITRON Polska Sp. z o.o. System zdalnego odczytu radiowego EquaScan – budownictwo z licznikami w lokalach System EquaScan pomyślany został jako prosty i ekonomiczny system radiowego odczytu wodomierzy – idealne rozwiązanie dla budynków wielorodzinnych, w których odczyt wodomierzy w mieszkaniach jest trudny z uwagi na ograniczony dostęp do urządzeń. Dotyczy to zwłaszcza budynków wybudowanych w latach osiemdziesiątych i wcześniej. System ten może być eksploatowany bezpośrednio przez administratorów budynków, wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych. Pozwala na wykonywanie zaawansowanych analiz podnoszących efektywność zarządzania dzięki bogatemu zestawowi rejestrowanych danych. listopad 2013 www.administrator24.info 46 Wchodzące w skład systemu EquaScan wodomierzowe moduły radiowe przeznaczone są do pracy zarówno w systemie inkasenckim, jak i stacjonarnym. Mogą być bezprzewodowo montowane bezpośrednio na liczydłach wodomierzy typu PE do wody ciepłej i zimnej, tj. Unimag PE (jednostrumieniowy klasy B) oraz Aquadis+PE (objętościowy klasy C). Optoelektroniczny system przeniesienia informacji z liczydła mechanicznego do radiowego modułu elektronicznego zapewnia całkowitą zgodność stanu liczydła z wartością odczytaną z tego modułu dzięki wykorzystaniu trzypunktowego skanowania kompensującego wahania i zmiany kierunku przepływu wody. System ten jest całkowicie odporny na oddziaływanie stałym polem magnetycznym i w połączeniu z wodomierzem Aquadis+PE stanowi nieczuły na ingerencję magnesami neodymowymi zestaw. Szybka i bezpieczna (szyfrowana) dwukierunkowa transmisja danych w wolnym od opłat paśmie 868 MHz jest zgodna z normą PN-EN 13757. reklama SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW ITRON Polska Sp. z o.o. ul. T. Romanowicza 6, 30–702 Kraków tel. 12 257 10 27–29, faks 12 257 10 25 www.itron.pl, e-mail: [email protected] reklama ITRON Polska Sp. z o.o. Innowacyjny system antykolizyjny umożliwia bardzo szybki odczyt liczników w wieżowcu, gdzie mamy do czynienia z dużą liczbą liczników transmitujących dane. Nawet opcjonalny odczyt na żądanie całej zgromadzonej w modułach radiowych 15-miesięcznej historii stanów objętości (z końca i środka miesiąca) wraz z rejestratorem zdarzeń i alarmów nie ma znaczącego wpływu na czas odczytu. Dzięki funkcji wykrywania wycieków w sieci lokatora rozwiązanie to nie tylko przynosi oszczędności w pracy administratora, lecz także pozwala zmniejszyć indywidualne rachunki za wodę. Natomiast funkcja wykrywania przepływów wstecznych umożliwia szybkie wyeliminowanie nieprawidłowości w sieci, źle zamontowanych wodomierzy lub wykrycie prób cofania liczydła. System rejestruje, oczywiście, demontaż modułu radiowego z liczydła, nawet krótkotrwały. Niebagatelną sprawą jest zapewnienie jednoczesności odczytu, dzięki funkcji zapamiętywania stanu liczydła wszystkich wodomierzy w budynku w tym samym czasie (koniec miesiąca, godz. 24.00). Umożliwia to wykonanie prawidłowych bilansów. W skład systemu EquaScan oprócz wodomierzy wchodzą: moduły radiowe wyposażone w 12-letnią baterię litową (plus rezerwa), urządzenie odczytowe Master RF, przystosowane do komunikacji w standardzie bluetooth, oprogramowanie EquaScan instalowane na wyposażonym w interfejs bluetooth sprzęcie komputerowym (laptop, netbook, tablet, PC) z systemem operacyjnym Windows XP, Vista lub Win 7, służące do wizualizacji i analizy odczytów oraz do wymiany danych z oprogramowaniem rozliczeniowym (zawierającym m.in. bazę lokatorów) w obu kierunkach, z wykorzystaniem standardowych plików typu .csv, ponadto, do zaprogramowania modułów radiowych, głowica indukcyjna z opatentowanym przez firmę Itron szybkim interfejsem danych. Zalety EquaScan System EquaScan stanowi ciekawą alternatywę dla znanych do tej pory na rynku budownictwa wielorodzinnego systemów radiowych, z powodu: możliwości wykrywania (a następnie usuwania) wycieków, prób oszustwa i nieprawidłowości w instalacjach domowych, bezpieczeństwa danych dzięki możliwości szyfrowania transmisji radiowej oraz kodowi dostępu, który uniemożliwia nieautoryzowaną ingerencję programową w moduł, możliwości odczytu w dowolnym momencie (przez cały rok, w dowolnym dniu o dowolnej porze), dwukierunkowej transmisji danych – potwierdzenie wiarygodności odczytanych danych, odczyt dodatkowych danych historycznych na żądanie, system antykolizyjny, krótkiego czasu odczytu dużej ilości liczników dzięki szybkiej transmisji danych i innowacyjnemu systemowi antykolizyjnemu: kilkaset sztuk w kilka minut, prostego i intuicyjnego oprogramowania, wymiana danych z innymi programami (np. rozliczeniowymi) przy zastosowaniu standardowych formatów plików (.csv), możliwości bezkonfliktowego rozliczenia dzięki zapewnieniu bilansowania się wody w całym budynku, przystosowania modułów radiowych do pracy w stałej sieci radiowej poprzez proste dodanie w przyszłości dodatkowych elementów sieci, takich jak rutery i koordynatory. System zdalnego odczytu liczników M-Bus – nowe budownictwo W nowym budownictwie najbardziej ekonomicznym i niezawodnym rozwiązaniem jest przewodowa, magistralna sieć komunikacyjna M-Bus, zgodna z PN-EN1434-3. W sieci tej odczytów wszystkich liczników (wodomierzy, ciepłomierzy i inne) dokonuje się z jednego punktu: lokalnie (przez podłączenie się, np. przy pomocy laptopa, do jednostki zwanej Masterem) lub zdalnie, z wykorzystaniem sieci komputerowej (również internetowej). W przypadku braku takiej sieci w budynku, dostępne są również jednostki Master, które wyposaża się w kartę SIM dowolnego operatora sieci komórkowej. Dane wysyłane są z wykorzystaniem transmisji GPRS, np. na pocztę e-mail lub serwer ftp w standardowym formacie (.csv). System M-Bus www.administrator24.info szerokiego wyboru współpracujących z systemem wodomierzy: Unimag PE – ekonomiczny wodomierz jednostrumieniowy w klasie B lub Aquadis+PE – bardzo dokładny (klasa C) w dowolnej pozycji montażu, odporny na działanie magnesów neodymowych wodomierz objętościowy, ochronie odczytanych danych przed utratą dzięki dużej wewnętrznej pamięci urządzenia Master RF (dane po odczycie znajdują się zarówno w urządzeniu Master RF, jak i w komputerze), listopad 2013 SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW ITRON Polska Sp. z o.o. ul. T. Romanowicza 6, 30–702 Kraków tel. 12 257 10 27–29, faks 12 257 10 25 www.itron.pl, e-mail: [email protected] 47 Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. TECHEM SMART SYSTEM Techem, jako światowy i polski lider technologiczny kolejny raz oferuje nowy produkt w zakresie zdalnej rejestracji zużycia ciepła i wody oraz ich rozliczania – Techem Smart System. Podstawą tego systemu jest technologia sprawdzonego odczytu radiowego Techem. Dane z urządzeń przesyłane są do Centrum Informatycznego Techem drogą GPRS i przechowywane w nim do dalszego przetwarzania. Dzięki temu możliwy jest dostęp do wielu usług serwisowych i monitoringu. Aby móc skorzystać z tych usług, niezbędne jest posiadanie urządzeń radiowych data IIl firmy Techem. Charakterystyka Techem Smart System: prosty i szybki montaż w nieruchomości (koncentrator danych zasilany bateryjnie, główny koncentrator danych zasilany sieciowo); możliwość doposażenia każdej nieruchomości w dowolnym czasie; najwyższa jakość rozliczenia: dane dotyczące zużyć są automatycznie przejmowane przez system rozliczeniowy; niższe nakłady administracyjne: bez dodatkowych terminów oraz szacowań wynikających z nieobecności lokatora; Radiowy system data III firmy Techem cechuje: niższe nakłady przy zmianie lokatora: międzyodczyty są możliwe w każdej chwili; bezpieczna i stabilna jednokierunkowość sygnału radiowego: urządzenia są jedynie nadajnikami, dzięki czemu ryzyko manipulacji z zewnątrz jest wyeliminowane; redukcja czasu przestoju: informacje o uszkodzonych urządzeniach lub konieczności wymiany dostępne są natychmiast; możliwość wykonania odczytu w ciągu całego roku: sygnał radiowy o niewielkiej mocy nadawany jest z niską częstotliwością każdego dnia; szybki odczyt sprzed budynku: w zaplanowanych okresach odczytu urządzenia zaprogramowane są na „szybkie nadawanie”, co pozwala dostarczyć dane odczytowe w niezwykle krótkim czasie; komunikaty o manipulacjach czy zakłóceniach przekazywane są drogą radiową: rozpoznanie przecieku, ingerencji magnetycznej czy demontażu możliwe jest bez wizyty w mieszkaniu. listopad 2013 www.administrator24.info 48 reklama SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. os. Lecha 121, 61-298 Poznań tel. 61 623 35 00; faks 61 623 35 01 www.techem.pl, e-mail: [email protected] Rys. 1. Usługi dodatkowe Techem Smart System szybkie danych; rozliczenie: dzięki automatycznemu przesyłowi przystosowanie do Smart Metering: według specyfikacji Open-Metering (m.in. bezprzewodowe połączenie M-busowe, EN 13757-4). Korzyści Techem Smart System: natychmiastowe i precyzyjne rozliczenie sporządzone na podstawie automatycznego przesyłu danych bezpośrednio po dniu zakończenia okresu rozliczeniowego; 1 Urządzenia rejestrujące przesyłają wartości drogą radiową do koncentratora danych. 2 Koncentrator danych rejestruje wartości zużyć, które zostały do niego przesłane z urządzeń radiowych. Następnie przesyła je do głównego koncentratora danych. 3 Główny koncentrator rejestruje wartości zużyć oraz informacje o statusie wszystkich urządzeń. 4 Przesyłanie danych przez GPRS do Centrum Informatycznego Techem. 5 Natychmiastowe rozliczenie nieruchomości. 6 Monitoring urządzeń: dostępne bieżące informacje o uszkodzeniach. 7 Wskazania wartości odczytowych: możliwość pobierania wartości odczytowych za miniony okres oraz na każdy dzień w dowolnej chwili. 8 Monitoring energii i wody: analiza zużycia energii oraz wody danej nieruchomości, mieszkania; analizy porównawcze. 9 System oszczędzania energii adapterm. Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. ciągły monitoring urządzeń to mniej szacowań, mniej pytań od lokatorów, oszczędność czasu dla Państwa; wskazania wartości: możliwość pobierania wartości odczytanych oraz na konkretny dzień w dowolnej chwili online, system oszczędzania energii adapterm gwarantuje niższe zużycia energii przy niezmienionym komforcie cieplnym, średnio na poziomie 10%; reklama SYSTEMY ODCZYTU MEDIÓW Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. os. Lecha 121, 61-298 Poznań tel. 61 623 35 00; faks 61 623 35 01 www.techem.pl, e-mail: [email protected] precyzyjny monitoring energii i wody rozpoznaje zmiany w zużyciu w trakcie całego roku (rys. 2). Możliwe są między innymi następujące analizy: – tygodniowa analiza lokalu (monitorowanie zużycia lokalu z dokładnością do tygodnia), – tygodniowa analiza obiektu (monitorowanie zużycia obiektu z dokładnością do tygodnia), – okresowa analiza lokali (monitorowanie zużycia lokali w określonym przedziale czasu). Rys. 2. Elementy składowe Techem Smart System Portal Techem umożliwia korzystanie z wielu usług dodatkowych Techem Smart System. Dostęp do informacji i analiz online jest niezbędny w skutecznym zarządzaniu nieruchomościami. listopad 2013 www.administrator24.info Rys. 3. Portal Techem 49 POCZTA ADMINISTRATORA ADMINISTRATOR listopad 2013 www.administrator24.info 50 Problemy z funduszem remontowym Niemal od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali trwają dyskusje na temat funduszu remontowego. Spory dotyczą głównie prawa do zwrotu zgromadzonych, a niewykorzystanych środków właścicielom sprzedającym swoje lokale. W zależności od „punktu siedzenia” przedstawia się rozmaite argumenty i przytacza różne, aczkolwiek niewiążące, orzeczenia sądów, także Sądu Najwyższego. Analizowane są konsekwencje prawa do zwrotu zgromadzonych środków: zarówno dla wspólnoty, która po wycofaniu przez sprzedającego wpłaconych a niewykorzystanych zaliczek do dnia sprzedaży lokalu może mieć problemy ze sfinansowaniem zleconego lub trwającego remontu, jak i dla sprzedającego, który uważa, że nie powinien finansować prac, skoro nie będzie korzystał z ich efektu. Argumenty są powszechnie znane i nie można odmówić im sensu, ale wobec tego, że w Polsce nie istnieje prawo precedensu, kontrowersje pozostają. Brak jednoznacznych regulacji prawnych dotyczących funduszu remontowego sprzyja interpretacjom niekorzystnym dla stanu technicznego budynków, szczególnie „postkomunalnych”. W jednej z gmin miejskich została podjęta uchwała rady, w myśl której najemca wykupujący od gminy zajmowany lokal ma obowiązek wpłacić na konto wspólnoty „zobowiązanie gminy z tytułu funduszu remontowego”. Wojewoda uchwały nie uchylił, co może oznaczać, że akceptuje to, że gmina – pomimo iż jest członkiem wspólnoty, zobowiązanym do terminowego wpłacania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną – nie musi wpłacać zaliczek na fundusz remontowy. A to przecież jest sprzeczne z zapisami ustawowymi, obligującymi wszystkich właścicieli lokali do wpłacania comiesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Warto podkreślić, że w tej gminie obowiązuje zasada, że zaliczki są w pełnej wysokości wpłacane na konta tylko tych wspólnot, które mają podpisane umowy o zarządzanie z innymi niż gminna spółka podmiotami. Gminna spółka jako zarządca od „swojego” właściciela zaliczek nie egzekwuje. Powszechnie przyjmuje się, że gmina jako członek wspólnoty mieszkaniowej ma takie same prawa i obowiązki, jak przysłowiowy Kowalski. Nie jest to jednak do końca prawda. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI Działamy na rynku od 10 lat. Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce! Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych. Zapraszamy do wypróbowania wersji demonstracyjnej dostępnej przez naszą stronę internetową. Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia odpowiednie korekty. Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być problemem. System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami. Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi systemami płatności masowych. Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło, dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum. Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji, jak w innych systemach. Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży. Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją! Odwiedź naszą stronę WWW Zajrzyj do nas na Facebooku Skontaktuj się z nami mailem http://www.weles2fk.com http://www.facebook.com/Weles3 [email protected] INFORMATOR Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości Indeks firm LISTOPAD ASKOM 33 BALUMET 37 BANK POCZTOWY 3 „Ochrona danych osobowych w praktyce zarządcy nieruchomości” 27 listopada 2013 r., Warszawa, Al. Jerozolimskie 125/127 23 SZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła, tel. / faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98 BMETERS 42 e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu BRUNATA 43 BUDMA 14 2. Targi Modernizacji Budynków 1, 8 FM 28–29 listopada 2013 r., Kraków BGK GMS NAWOJOWA HOVAL 17 INFINITY 4 FM ISTA 2, 44 ITRON 46, 47 JSP 7 FM METALPLAST LOB 5 FM MIESZCZANIN 12, 13 MINOL 38, 39 MIROMETR 45 OLTO 31 PIPELIFE 11 RIGIPS SENSOR TECH TECHEM www.targi.krakow.pl, www.modernizacja.krakow.pl GRUDZIEŃ „Wspólnota mieszkaniowa w pigułce – kompendium wiedzy dotyczącej powstawania, organizowania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych” 4 grudnia 2013 r., Warszawa, Al. Jerozolimskie 125/127 SZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła, tel. / faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98 e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu 35 2 FM 48, 49 UNIQA 1, 25 WELES 51 „Zamknięcie roku we wspólnotach mieszkaniowych” – szkolenie i kolacja wigilijna 18 grudnia 2013 r., Warszawa, ul. Kawęczyńska 36 (Wyższa Szkoła Menedżerska) SZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła, tel. / faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98 e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu promocja cena Kupon prenumeraty rocznej cena cena 105 zł 184 zł 345 zł PÓŁROCZNA ROCZNA DWULETNIA ZAMAWIAM PRENUMERATĘ ADMINISTRATORA OD NUMERU NAZWA FIRMY ADMINISTRATOR MIESIĘCZNIK DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI ULICA I NUMER KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ PRENUMERATA: » półroczna – 105 zł » roczna – 184 zł » dwuletnia – 345 zł + dostęp do wersji elektronicznej „Administratora” i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria OSOBA ZAMAWIAJĄCA Lider RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ kwiecień 2013 NIP wśród czasopism branżowych E-MAIL TELEFON KONTAKTOWY www.administrator24. Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie zamówień GRUPY MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu wpłaty na konto: Volkswagen Bank Polska S.A. 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001. GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18. Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny. 52 DATA I CZYTELNY PODPIS www.administrator24.info ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa tel. 22 810 21 24 faks 22 810 27 42 e-mail: [email protected] [email protected] porady inwestycje technologie Zamek zamkowi nierówny s. 4 Alarm czujnikami stoi s. 6 Nakład 9 000 egz., ISSN 0867-5953, INDEKS 320390 11 /2013 reklama EMIO DIGITAL / EMIO ANALOG moduł akwizycji danych z serwerem www • do wyboru dwie wersje wyposażone w wejścia cyfrowe lub cyfrowe i analogowe; • wygodna akwizycja sygnałów i sterowanie z każdego miejsca na świecie możliwe przez przeglądarkę www; • małe rozmiary dedykowane do montażu na szynie DIN35; • szeroki zakres temperatur pracy: od -30°C do +70°C, umożliwiający montaż w warunkach zewnętrznych; • optoizolacja wejść cyfrowych; • izolacja galwaniczna. STE-FAN sterownik klimakonwektora • trzy tryby działania: MANUAL (ustawienia użytkowania przez zadajnik), ECO (wartości wprowadzane np. dla czasu nieobecności w pomieszczeniu), AUTO (sterowanie z poziomu systemu BMS, wartości ustawiane za pomocą rejestrów); • możliwość podłączenia czujnika temperatury PT1000 lub NTC; • dodatkowe wejścia cyfrowe umożliwiające odczyt sygnałów z urządzeń monitorujących, np. kontaktron, czujnik punktu rosy, detektor zalania; • komunikacja z systemami zewnętrznymi (np. monitoring w BMS) za pomocą protokołu Modbus RTU; • możliwość rozszerzenia sieci sterowników do 247 sztuk; • możliwe sterowanie więcej niż jednym klimakonwektorem z jednego sterownika; • tryb serwisowy umożliwiający sprawdzenie połączeń elektrycznych, regulacji i przeglądania rejestrów Modbus. DiKFAZ – detektor zaniku, symetrii i prawidłowości kierunku wirowania faz • funkcjonalność trzech urządzeń w jednym: detektora zaniku faz (kontrola istnienia faz), detektora kolejności faz (kontrola kierunku wirowania faz) i detektora symetrii faz; • małe rozmiary do zabudowy na szynie DIN35 w szafie sterowniczej; • separacja galwaniczna; • odporność termiczna w zakresie -20..+70°C umożliwiająca pracę w warunkach zewnętrznych; • zwłoka czasowa zapobiegającą rozłączeniu układu przy zaniku faz nie dłuższym niż 0,8 s; • sygnalizacja optyczna prawidłowości kontrolowanych faz; • możliwość wysterowania 2 przekaźników typu SPDT do rozłączania zasilania silnika oraz sygnalizacji w systemie monitoringu (np. BMS). Zapraszamy do nowej siedziby: ul. Romanowskiego 25A, 51-122 Wrocław tel. 71 327 62 12, fax 71 722 02 61, [email protected] www.sensortech.com.pl Adres redakcji 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 tel.: 22 512 60 93, 512 60 90 faks: 22 810 27 42 [email protected] www.administrator24.info Redaktor naczelny Sabina Augustynowicz [email protected] Sekretarz redakcji Agnieszka Zygmunt Wydawca GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. GRUPA Redakcja Agnieszka Piksa – red. portalu, Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz, Marek Mejssner Reklama i marketing tel. 22 810 28 14, 512 60 70 [email protected] Dyrektor biura reklamy i marketingu Joanna Grabek, tel. 600 050 380 Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Michał Grodzki Kierownik ds. promocji Marta Lesner-Wirkus Prenumerata i kolportaż Jerzy Lachowski tel. 22 810 21 24, 512 60 82 [email protected] Administracja Danuta Ciecierska (HR) Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa) Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by GRUPA MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione. ISSN 0867-5953 Zdjęcia: www.sxc.hu Zawartość numeru 11/2013 4 Zamek zamkowi nierówny – Marek Mejssner 6 Alarm czujnikami stoi – Marek Mejssner 8 Ustawa śmieciowa a wygląd osiedla – GMS Nawojowa PASAŻ FM Przeszklenia budynku a współczynniki Od 1 stycznia 2014 r. wchodzą w życie przepisy zmieniające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany warunków technicznych dotyczą parametrów okien, drzwi balkonowych i drzwi zewnętrznych w nowo budowanych lub termomodernizowanych obiektach. Maksymalna wartość współczynnika Umax dla całego okna – szyba i rama okienna – w przypadku okien i drzwi balkonowych oraz innych nieotwieralnych powierzchni przezroczystych w 2014 roku nie może być wyższa niż 1,3 W/m2K. W styczniu 2017 r. parametr ten nie powinien przekroczyć wartości 1,1 W/m2K, a od 2021 r. – 0,9 W/m2K. W przypadku okien dachowych wymagana od stycznia 2014 r. wartość Umax wyniesie 1,5 W/m2K, a od stycznia 2021 r. – 1,1 W/m2K. Przepisy wchodzące w życie od stycznia 2014 r. wprowadzają również wymóg obniżania wartości współczynnika słonecznego g, tj. całkowitej przepuszczalności energii promieniowania słonecznego dla okien oraz przegród szklanych i przezroczystych. Współczynnik słoneczny g obliczany jest według wzoru g = fC×gn, gdzie fC to współczynnik korekcyjny redukcji promieniowania ze względu na zastosowane osłony przeciwsłoneczne, takie jak żaluzje lub rolety, a gn to współczynnik całkowitej przepuszczalności energii słonecznej dla danego typu oszklenia. Od stycznia 2014 r. maksymalna wartość współczynnika g zostanie obniżona z 0,5 do 0,35. Aby zapewnić właścicielom budynków, administratorom obiektów i operatorom dostęp oraz kontrolę nad systemami zarządzania budynkiem za pomocą urządzeń mobilnych, firma Trane, wiodący światowy dostawca rozwiązań klimatyzacyjnych pod marką Ingersoll Rand, wprowadziła bezpłatną aplikację mobilną Tracer™ Building Automation System (BAS) Operator Suite. Firma Kingston Digital Europe Co LLP, filia Kingston Technology Company Inc., niezależnego światowego lidera na rynku pamięci, ogłosiła wprowadzenie na rynek szyfrowanych pamięci flash DataTraveler Vault Privacy 3.0 oraz DataTraveler Vault Privacy 3.0 AntiVirus. Urządzenia te oferują zabezpieczenia klasy korporacyjnej oraz dodatkową ochronę antywirusową. www.administrator24.info Szyfrowanie pamięci listopad 2013 System zarządzania budynkiem jest gwarantem wysokiej efektywności budynku. Nowa aplikacja firmy Trane dla urządzeń z systemem operacyjnym iOS™ i Android™ zapewnia użytkownikom lepszy dostęp do systemów zarządzania budynkiem oraz obserwację działania instalacji klimatyzacyjnych. Aplikacja umożliwia zdalne zarządzanie działaniem całego systemu w czasie rzeczywistym, w tym zarządzanie alarmami, przegląd stanu systemu, reagowanie na potrzeby poprzez zmianę nastaw temperatury, pomijanie urządzeń i kontrolę zajętości. ADMINISTRATOR Dom pod kontrolą 3 FACILITY MANAGEMENT Marek Mejssner Zamek zamkowi nierówny Tylko 40% nieruchomości ma zamki i blokady, których przełamanie sprawia włamywaczowi trudność. Innym istotnym problemem jest gubienie kluczy, co powoduje, iż Polak zmienia zamki praktycznie co trzy–cztery lata. Można temu zapobiegać przez zainstalowanie zaawansowanych systemów zamkowych. Do środków ochrony bezpieczeństwa należą rozwiązania jednego klucza, zamki biometryczne i kartowe. K radzieży z włamaniem w 2012 roku było 127 000. To wynik najniższy od pięciu lat, jednak ta korzystna statystyka zmieniła się. Według firmy ubezpieczeniowej Gothaer od stycznia do maja 2013 r. klienci zgłosili ubezpieczycielowi o 25% więcej kradzieży z włamaniem do domów i mieszkań niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Według ekspertów rynku ubezpieczeniowego rośnie także liczba zgłoszeń o uszkodzeniu zabezpieczeń przeciwwłamaniowych, co świadczy o próbie włamania na większą skalę, oraz zgłoszeń kradzieży mienia niewielkiej wartości, np. z działek, co wskazuje, iż kradzieże obejmują przede wszystkim obiekty słabo zabezpieczone. Jak twierdzą zajmujący się tymi sprawami policjanci z Komendy Stołecznej Policji, wzrost ten spowodowany jest trudną sytuacją ekonomiczną i bezrobociem oraz powrotem do metody pojedynczych „skoków” przestępczych, połączonych z włamaniami do słabiej chronionych domów czy mieszkań. W wiosennym badaniu firmy EZT ponad 73% ankietowanych Polaków deklarowało obawę o bezpieczeństwo swojego mieszkania czy domu. Jednak w 2012 roku Komisja Nadzoru Finansowego wykazała 8,4 mln wykupionych polis na mieszkania i domki letniskowe w całym kraju, co oznacza, że ubezpieczonych jest około 60% nieruchomości. Jeszcze gorzej, według policji, wygląda ich zabezpieczenie – eksperci twierdzą, iż tylko 40% ma zamki i blokady, których otwarcie sprawia ewentualnemu włamywaczowi jakąkolwiek trudność. Największym jednak problemem przy zabezpieczaniu domów i lokali jest gubienie kluczy. Powoduje ono, według ekspertów policyjnych, iż Polak zmienia zamki średnio co trzy–cztery lata i to zwykle na gorsze niż zainstalował poprzednio. W tej sytuacji stworzenie systemu bezpieczeństwa nieruchomości jest bardzo istotne. Na rynku dostępne są rozwiązania, które mogą ustanowienie takiego systemu bezpieczeństwa bardzo ułatwić. System jednego klucza System jednego klucza, czyli Master Key, zwany też układem centralnego zamka, jest rozwiązaniem umożliwiającym otwarcie wszystkich drzwi w budynku jednym kluczem, przy zachowaniu narzucanej przez zarządzającego obiektem hierarchii dostępu do pomieszczeń. Systemy te są popularne w energetyce, górnictwie, gazownictwie, archiwach, bankach, hotelach i motelach oraz – najczęściej – w budynkach mieszkalnych (szczególnie w obrębie klatek schodowych i mieszkań), a także w budownictwie wielorodzinnym i domkach jednorodzinnych. Zalety tego typu systemu to m.in. właściwe zabezpieczenie obiektów przed dostępem osób niepowołanych, ograniczenie dostępu do pomieszczeń w zależności od potrzeb użytkowników, ograniczenie do minimum ilości stosowanych kluczy, zabezpieczenie systemu dostępu do pomieszczeń poprzez stworzenie zastrzeżonych profili kluczy. Klucze takie mogą być kopiowane tylko według karty kodowej i na podstawie zamówienia poświadczonego przez zarządzającego systemem. System ten jest elastyczny i może być stosowany w różnych odmianach: rozwiązanie z zamkiem centralnym – użytkownicy dysponują pojedynczymi kluczami, które otwierają jeden zamek – centralny. W tego typu systemie każdy użytkownik pomieszczeń w budynku (np. właściciel mieszkania), otwiera jednym kluczem swoje drzwi wejściowe, piwnicę i wejście na klatkę schodową. Jednak, ze względu na ustalone wcześniej prawa dostępu, nie otworzy swoim kluczem drzwi mieszkania innego lokatora lub jego piwnicy. To rozwiązanie jest przeznaczone dla domów wielorodzinnych lub dużych budynków wielomieszkalnych; rozwiązanie z kluczem głównym – w tym rozwiązaniu dowolna liczba zamków ma własne klucze pojedyncze, jednak wszystkie te zamki mogą być otwarte jednym kluczem głównym, z uprawnieniami nadrzędnymi. System taki sprawdza się najlepiej w budownictwie jednorodzinnym, budynkach użyteczności publicznej, biurowych oraz magazynach i centrach logistycznych. listopad 2013 Pomoże klucz generalny Najbardziej rozbudowane w systemach Master Key są rozwiązania z kluczem generalnym. Dzielą się na: www.administrator24.info 4 reklama ABSTRAKT W artykule znajdują się charakterystyki najnowocześniejszych rodzajów zamków do drzwi, gwarantujących zwiększony poziom bezpieczeństwa mieszkańców. FACILITY MANAGEMENT Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata www.administrator24.info reklama listopad 2013 5 FACILITY MANAGEMENT Marek Mejssner Alarm czujnikami stoi Podstawowe komponenty systemu alarmowego domu inteligentnego to centralka alarmu, manipulatory i czujniki. Zwykle czułość i sprawność systemu zależą od zadań i typu oprogramowania centralki oraz czujników. Konieczne jest też rozważenie, czy w danej lokalizacji instalować system bezprzewodowy, czy oparty na sieci. P odstawowym urządzeniem sterującym systemem bezpieczeństwa jest centralka alarmowa. To zwykle programowalne urządzenie IT, zbierające informacje od czujników systemu i reagujące na zagrożenie zgodnie z zaprogramowanym scenariuszem; choć występują też w sprzedaży wersje prostsze i z kilkoma przeinstalowanymi trybami pracy. Centralka najczęściej ma klawiaturę numeryczną, służąca do prostego programowania i obsługi funkcji systemu oraz złącza, służące do podłączenia do stacjonarnej linii telefonicznej oraz serwisowe. Coraz częściej centralki mają bezprzewodowy chip 3G, który umożliwia podłączenie do telefonu komórkowego. Przy pomocy złącza serwisowego można także programować je poprzez notebook lub tablet, za pomocą oprogramowania przeznaczonego do tego celu. Urządzenie takie musi być zamontowane w miejscu niedostępnym dla włamywacza, a jednocześnie nieutrudniającym jego obsługi. To sprzeczność trudna do rozwiązania, zwłaszcza przy niewielkich pomieszczeniach chronionych. Serce – centralka i manipulatory listopad 2013 www.administrator24.info 6 Centralka alarmowa ma własne urządzenia sterowania – manipulatory. Służą one do włączania i wyłączania jej trybów pracy. Jednocześnie na ich wyświetlaczach podawane są informacje o stanie systemu, logi zdarzeń oraz alarmów. Najpopularniejsze obecnie są manipulatory z wyświetlaczami LCD, choć w niektórych systemach występują także manipulatory LED. Czujniki, stanowiące część wykonawczą systemów alarmowych, służą do bezpośredniego wykrywania zagrożeń. Zwykle w systemach alarmowych tworzy się rozwiązania mieszane, oparte na czujnikach magnetycznych, wykrywających otwieranie drzwi i okien, detektorach ruchu aktywnych i pasywnych, sensorach ultradźwiękowych mikrofalowych, które działają na zasadzie efektu Dopplera, czujnikach tłuczenia szyb oraz sensorach barierowe. Zwykle przy standardowych systemach alarmowych stosowane są czujniki aktywne, pasywne i dualne oraz czujniki tłuczenia szkła. Te ostatnie mogą być typu wibracyjnego lub mikrofonowe. Są wtedy mocowane na szybie, np. przy pomocy wszelkiego rodzaju przyklejeń, i poprzez wibracje sygnalizują próbę rozbicia szkła. Nowsze typy czujników tego typu mają mały mikrofon i mikroprocesor sygnałowy, odbierający dźwięki otoczenia. O ile czujnik wibracyjny działa on tylko miejscowo, o tyle czulszy czujnik mikrofonowy działa także zdalnie, zwykle do odległości 10 m. Oznacza to, że jeden dobrze umieszczony czujnik może ochronić kilka okien lub drzwi szklanych. Przy najnowszych czujnikach preinstalowane tryby rozpoznawania odgłosów w procesorze sygnałowym umożliwiają odróżnienie rozbicia zwykłego szkła okiennego od laminowanego. Czujniki magnetyczne, czyli kontaktrony, są złożone z dwóch części. Pierwsza jest przymocowana do ramy okiennej, druga – do ościeżnicy. Mocowania dokonuje się przy pomocy wkrętów lub taśmy klejącej. Obie części czujnika pozostają w dynamicznej równowadze. Jeśli ich położenie wobec siebie się zmieni, np. przy włączonym trybie alarmu zostaną nawet lekko uchylone drzwi lub okna, czujnik przekaże informacje do systemu alarmowego lub sam uruchomi alarm o głośności do 130 dB. Czujniki tego typu mogą być bezprzewodowe i wówczas są zasilane z baterii. Mają system sygnalizacji stanu baterii – zwykle diodą LED – oraz przycisk testowania funkcji. Wersje przystosowane do współpracy ze zintegrowanym systemem alarmowym mogą być programowane albo poprzez klawiaturę, albo poprzez urządzenia zewnętrzne (tablet, smartfon, notebook). Mają one opóźniacze alarmu, np. 4 sekund po wejściu i 30 s po wyjściu. Czas opóźnienia może być programowalny. Czujniki magnetyczne są przystosowane do używania w pomieszczeniach, w których temperatura nie spada poniżej 0ºC, zaś wilgotność powietrza wynosi 10–90 proc. Pasywne i aktywne Czujniki ruchy stanowią podstawowy element czynny bezprzewodowych i przewodowych systemów alarmowych. Dzielą się na pasywne, aktywne i dualne. Pasywne czujniki ruchu (PIR) działają w paśmie dalszej podczerwieni i wykrywają zmiany natężenia promieniowania cieplnego, identyfikując aktywność w pomieszczeniu jako zmianę natężenia promieniowania cieplnego. Ich pracująca częścią jest soczewka, która obejmuje obszar kontroli czujnika. Ze względu na jej typ rozróżnia się sensory sześciokątne, kurtyny poziome oraz pionowe. Czujniki PIR najnowszej generacji są wyposażone w mikrofony nasłuchu i nie tylko mogą rozróżnić obiekt ruchomy od nieruchomego, lecz także określić jego rozmiary. Stąd czujnik taki nie wywoła fałszywego alarmu pułapką cieplną, których często używają włamywacze do zmylenia systemów. Jeden naścienny czujnik tego typu może kontrolować od 140 do 200 m2 powierzchni strzeżonego pomieszczenia. Natomiast czujnik dookolny, monitorujący pomieszczenie w zakresie 360º, obejmie nadzorem nawet 300 m2. Jednak przedmioty ruchome muszą być od niego oddalone o co najmniej 3 m i konieczne jest ich zainstalowanie na stałym podłożu. Granice powierzchni monitorowanej określa możliwość pionowego ruchu głowicy, zaś zasięg, wynoszący do 24 m, w przypadku czujnika naściennego – ruchy poziome. Czujniki kurtynowe pionowe i poziome mają możliwość płynnej zmiany ogniskowej, co umożliwia lepszą ochronę, można bowiem określić rozmiary obiektu, na które nie będą reagowały. Dzięki temu można trzymać w domu psa lub kota, bowiem zwierzę będzie poruszać się po chronionym obszarze nawet wtedy, gdy czujnik znajduje się w trybie śledzenia. Jednak czujek kurtynowych nie należy instalować w pobliżu okien, jeśli są stare lub podejrzewamy, iż mogą być nieszczelne. Zwykle dedykowane urządzenia pasywne, działające w systemach, są lepsze niż uniwersalne czujniki dostępne na rynku za stosunkowo niewielkie pieniądze. Czujniki aktywne wykorzystują do wykrywania ruchomych obiektów mikrofale oraz efekt Dopplera, w tym przypadku polegający na zmianie położenia obiektu względem źródła fali i jej odbiornika. Czujnik aktywny monitoruje pomieszczenie, emitując mikrofale. Odbiornik ABSTRAKT Czujniki alarmowe to podstawowe narzędzie gwarantujące bezpieczeństwo domu inteligentnego. Jakie są ich rodzaje i czym się od siebie różnią, omawia powyższy tekst. FACILITY MANAGEMENT Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata www.administrator24.info reklama listopad 2013 7 ARTYKUŁ SPONSOROWANY Ustawa śmieciowa a wygląd osiedla Wprowadzona niedawno ustawa śmieciowa, mimo szczytnych założeń, spędza Administratorom sen z powiek. Jak poradzić sobie z czystością na osiedlu i co zrobić, by śmietniki nie zdominowały przestrzeni publicznej? P ADMINISTRATOR roblem czystego osiedla od dłuższego czasu dotyka mieszkańców budynków wielorodzinnych i spędza sen z oczu administratorom. Wprowadzona w lipcu ustawa śmieciowa z założenia miała uporządkować kwestię odpadów. Niestety, jej wprowadzenie skutkuje nierzadko dodatkowym zamieszaniem i zaniedbaniem przestrzeni wspólnej na osiedlach. Na terenie każdego osiedla powstały dodatkowe śmietniki na odpady segregowane. Efekt wizualny można było przewidzieć – śmietniki te stały się nieodłącznym elementem naszego krajobrazu. Kolejnym, nie mniej istotnym efektem wprowadzenia ustawy śmieciowej jest problem „podrzucania” śmieci przez mieszkańców okolicznych domów jednorodzinnych. Na wielu osiedlach można spotkać podjeżdżające samochody, z których ktoś pod osłoną zmroku wyrzuca śmieci do kubłów osiedlowych, narażając tym samym ich mieszkańców i administrację na nieuzasadnione, dodatkowe koszty. Najlepszym rozwiązaniem, pozwalającym zminimalizować wpływ obu tych negatywnych zjawisk, są zamykane altany śmietnikowe. Ich zastosowanie nie tylko pozwala wizualnie oczyścić przestrzeń publiczną i sprawić, że odpady komunalne nie będą ingerować w estetykę osiedla, lecz także umożliwia nadzór nad dostępem do śmietników. Innowatorem na tym rynku jest firma GMS Nawojowa, specjalizująca się w rozwiązaniach dla obiektów wielorodzinnych, w tym także altanach śmietnikowych. Fot. 1. Altana śmietnikowa Optimal w wypełnieniu kratowym (GMS-K) GMS Nawojowa Fot. 2. Altany śmietnikowe dostępne są w czterech wymiarach typowych GMS Nawojowa Altany śmietnikowe GMS Nawojowa dostępne są w czterech standardowych rozmiarach, pozwalających pomieścić od 1 do 6 pojemników 1100 l. Niemniej altany śmietnikowe tworzone przez GMS Nawojowa wykonywane są w systemie modułowym listopad 2013 www.administrator24.info Fot. 3. Altana śmietnikowa w wypełnieniu panelowym (GMS-A) 8 GMS Nawojowa – możliwe jest więc stworzenie altany o dowolnej kubaturze. Ponadto możliwość zastosowania sześciu rodzajów wypełnień w dowolnej kolorystyce – począwszy od wypełnień kratowych, poprzez wypełnienia blachą perforowaną, a na konstrukcji pełnej kończąc – pozwala na wizualne zespolenie altan z krajobrazem. Zadbajmy o czystość naszych osiedli, a zarazem o nasze finanse – altany śmietnikowe GMS z pewnością nam w tym pomogą. GMS Corporation Sp. z o.o. 33-335 Nawojowa 503 POLSKA tel. 18 445 70 83 faks 18 445 70 93 [email protected] www.gms-nawojowa.pl miesięcznik dla zarządców nieruchomości • • • • • • Opinie i komentarze Prawo i finanse Orzecznictwo i interpretacje Zarządzanie w praktyce Eksploatacja Poczta „Administratora” W każdym numerze „Administratora” FM: • porady • rozwiązania • technologie
