Rynek handlowy w Polsce – IV kw. 2013

Rynek handlowy w Polsce – IV kw. 2013
Intensywna końcówka roku
2013, spodziewane
utrzymanie dynamiki w 2014
Podaż
Na koniec 2013 r. wielkość rynku nowoczesnych obiektów
handlowych wyniosła 11,8 mln m2 powierzchni najmu, z czego
przeważająca większość (72%, prawie 8,5 mln m2) przypada na
sektor centrów handlowych. Parki handlowe zajmują 1,3 mln m2,
a wolnostojące magazyny handlowe1 kolejne 1,85 mln m2. Centra
wyprzedażowe (10 obiektów) oferują 163 000 m2.
Centra handlowe
Po widocznym spowolnieniu w 2012 r., 2013 przyniósł znaczny
przyrost wielkości rynku. Sektor centrów handlowych powiększył
się o 459 000 m2, z czego ponad połowa (275 000 m2) przypadła
na intensywny ostatni kwartał roku. Zdecydowany wzrost podaży
odnotowały wówczas rynki w głównych aglomeracjach: Poznaniu
(Poznań City Center), Krakowie (Galeria Bronowice) i Trójmieście
(Riviera – rozbudowa centrum Wzgórze). W Warszawie rynek
wzbogacił się o kameralny obiekt o charakterze typowej
śródmiejskiej galerii handlowej – Plac Unii City Shopping.
Poznań City Center w Poznaniu
Wcześniej w 2013 r. znacznie powiększył się rynek Aglomeracji
Katowickiej - otwarto m.in. Galerię Katowicką przy głównym
dworcu PKP w Katowicach i kompleks Europa Centralna przy
węźle autostradowym A1 / A4 na przedmieściu Gliwic.
W 2013 r. również w miastach średniej wielkości i tych
najmniejszych otworzyły się centra handlowe, m. in. Trzy Korony
(Nowy Sącz), Galeria Veneda (Łomża), Galeria Solna
(Inowrocław), Brama Pomorza (Chojnice), Stara Kablownia
(Czechowice-Dziedzice).
Kategoria obejmuje sklepy branży „dom i ogród”, sklepy meblowe, z
wyposażeniem mieszkania, sprzętem RTV AGD oraz hipermarkety
nieklasyfikowane jako centra handlowe.
1
W 2013 r. wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu centrów
handlowych wzrósł o 12 m2 do poziomu 220 m2 / 1 000
mieszkańców.
Deweloperzy centrów handlowych pozostają aktywni. W budowie
jest 610 000 m2, z czego ok. 500 000 m2 to podaż zapowiadana
na 2014 r. Wśród największych obiektów należy wymienić Atrium
Felicity i Tarasy Zamkowe w Lublinie, Galerię Warmińską w
Olsztynie, Galerię S w Siedlcach, Galerię Amber w Kaliszu. Warto
zauważyć, że w 2014 r. znaczna część nowej podaży (35%) zasili
rynki miast o liczbie ludności nie przekraczającej 100 tys.
mieszkańców – to m.in. Galeria Neptun (Starogard Gdański),
Galeria S (Siedlce), Galeria Bursztynowa (Ostrołęka), Galeria
Sudecka (Jelenia Góra), Galeria Piła (Piła), Galardia
(Starachowice), Brama Mazur (Ełk), Marcredo (Kutno).
Nadal ważny i perspektywiczny trend to rozbudowa istniejących
obiektów, zwłaszcza tych starszej generacji. W latach 2014-2015
powiększą się m.in.: Galeria Pomorska (Bydgoszcz), Ogrody
(Elbląg), Atrium Copernicus (Toruń), Magnolia Park (Wrocław),
Gemini Park (Bielsko-Biała), Galeria Sudecka (Jelenia Góra).
Parki handlowe
Sektor parków handlowych rozwija się mniej dynamicznie niż
centrów handlowych. W 2013 r. przybyło 113 000 m2 powierzchni
najmu, np. rozbudowa kompleksów Ikea (Wrocław - Bielany oraz
Poznań – Franowo), otwarcie parków handlowych Europa
Centralna w Gliwicach, Marcredo w Szczecinie, Multishop w
Sochaczewie, Vendo Park w Nysie.
Na koniec 2013 r. 75% dostępnej powierzchni parków
handlowych ulokowane było w ośmiu głównych aglomeracjach, z
Warszawą jako rynkiem wiodącym. Widoczną tendencją jest
otwieranie niewielkich parków handlowych w mniejszych
miastach oraz obiektów będących uzupełnieniem oferty centrów
handlowych starszej generacji o charakterze hipermarketowym.
Centra wyprzedażowe
Dotychczas centra wyprzedażowe działały tylko w głównych
aglomeracjach. Obecnie format ten jest rozwijany w miastach
regionalnych wschodniej Polski: w budowie jest Outlet Center
(12 000 m2) w Lublinie, przygotowywane są dwa projekty w
Białymstoku.
Popyt
Polska jest wciąż atrakcyjna dla sieci handlowych, zarówno firm
wchodzących na nasz rynek, jak i tych już obecnych a
poszukujących możliwości dalszego rozwoju. W 2013 r. pojawiło
się ponad 30 nowych marek, w tym najbardziej znane nazwy
takie jak: Louis Vuitton, Hollister, Sports Direct, Celio, Original
Marines, Only, Joop!, Tape a l’oeil, Bobbi Brown, Laura Ashley.
Operatorzy z szerokim portfolio marek wprowadzili nowe
koncepty, np. Sinsay (nowa marka Grupy LPP), H.E. by Mango,
H&M Home. Powstają nowe formaty sklepów, jak np. Empik
Express o pow. 100 – 200 m2, koncept sieci Empik dostosowany
do rynków małych miast i niewielkich obiektów handlowych.
Dynamicznie rosną sieci dyskontów odzieżowych, w tym Pepco,
KiK, NKD, których ekspansji sprzyja rozwój formatu małych
parków handlowych.
Z drugiej strony niektóre sieci handlowe podjęły decyzję o
opuszczeniu polskiego rynku bądź optymalizują portfolio
sklepów, np. Charles Voegele, Marrionaud, Wallis, KappAhl,
Jackpot&Cottonfield, LaSenza, Flo. Sytuacja ta stwarza
możliwości rozwoju dla debiutantów na rynku oraz dla
zarządców obiektów na odświeżenie oferty handlowej.
Poziom pustostanów i czynsze „prime”
W 2013 r. w miastach o wielkości powyżej 200 tys. mieszkańców
zaobserwowano nieznaczny (średnio o ok. 0,5%) wzrost poziomu
pustostanów. Na koniec I poł. 2013 r. oscylował on na poziomie
ok. 3,5%. Najbardziej stabilna sytuacja miała miejsce w
Warszawie, Szczecinie, Łodzi i Aglomeracji Katowickiej.
Czynsze „prime” vs. wskaźnik pustostanów
€/ m2/ month
120
7,0%
100
6,0%
5,0%
4,0%
60
3,0%
40
Rynek inwestycyjny
Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym
zamkniętych w 2013 r. wyniosła 1,32 mld €, z czego znakomita
większość (1,12 mld €) przypadła na II poł. roku. Spośród
549 mln € transakcji sfinalizowanych w IV kwartale 2013 r. do
najważniejszych należą:

Wybierając nowe lokalizacje, najemcy preferują obiekty
istniejące o ugruntowanej pozycji. Najsilniejszym popytem
cieszą się wciąż najlepsze obiekty działające w największych
aglomeracjach, chociaż najemcy zainteresowani są również
dobrej jakości obiektami na mniejszych rynkach.
Właściciele centrów gorzej postrzeganych przez rynek oraz tych
znajdujących się w miastach o wysokim stopniu nasycenia
powierzchnią handlową, powinni być przygotowani do
optymalizacji stawek czynszowych.
80
W ciągu 2013 r. poziom stawek czynszowych za powierzchnie
typu „prime”, tj. za najlepsze lokale o pow. ok. 100 m2 w kategorii
moda i akcesoria w wiodących centrach handlowych, utrzymywał
się na stabilnym poziomie. Tradycyjnie najwyższe stawki
odnotowuje się w Warszawie, gdzie w ciągu ubiegłego roku
czynsze „prime” wzrosły nieznacznie o ok. 5% do poziomu
85 € -100 €/ m2/ m-c, co jest efektem procesów rekomercjalizacji
przeprowadzonych w wiodących galeriach handlowych.
2,0%
20
1,0%
0
0,0%
Zakup centrum handlowego Wola Park w Warszawie przez
Inter Ikea;
 Zakup centrum handlowego Galeria Kazimierz w Krakowie
przez Invesco (180,4 mln €);
 Zakup portfela Charter Hall (Zakopianka w Krakowie, Borek
we Wrocławiu, Turzyn w Szczecinie, Arena w Gliwicach i
Dąbrówka w Katowicach) przez Tristan Capital Partners
(174,5 mln €).
Oprócz wyżej wymienionych, na wysoki wolumen inwestycji w
nieruchomości handlowe w II poł. 2013 r. (wzrost o około 83% w
porównaniu z analogicznym okresem 2012 r.) złożyły się również
akwizycje sfinalizowane w III kwartale, t.j. największa w 2013
transakcja w Europie Środkowo-Wschodniej, czyli zakup Silesia
City Center (około 400 mln €, Katowice) przez globalne
konsorcjum inwestorów na czele z Allianz oraz zakup Galerii
Dominikańskiej przez Atrium Real Estate (151,7 mln €, Wrocław).
Wartość handlowych transakcji inwestycyjnych
Miliony €
3 000
2 700
2 400
2 100
1 800
1 500
1 200
900
600
300
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Źródło: Jones Lang LaSalle, styczeń 2014
Czynsz "prime"
Wskaźnik pustostanów %
Źródło: Jones Lang LaSalle, IV kw. 2013, poziom pustostanów – PRCH, I poł. 2013
Agata Sekuła
Head of Retail Investment
CEE
[email protected]
Anna Wysocka
Head of Retail Agency
National Director
[email protected]
Polska nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów.
Spodziewamy się, że pozytywny trend utrzyma się w 2014 r., a
wartość transakcji będzie porównywalna do roku 2013. Już w
pierwszej połowie 2014 r. oczekiwane jest zamknięcie kilku
znaczących transakcji.
Patrycja Dzikowska
Research & Consultancy
Associate Director
[email protected]
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones
Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to
be told of any such errors in order to correct them.