Rozliczanie kosztów ogrzewania

Transkrypt

PODSUMOWANIE roku 2013 s. 8
z a r z ą d z a n i e
–
u t r z y m a n i e
Rozliczanie kosztów ogrzewania
– case study s. 48
Koszty w spółdzielni
–
SKANUJ KOD
APLIKACJĄ
I ZOBACZ WIĘCEJ!
i n w e s t y c j e
rok XXIV
1-2
/2014
Nakład 9 000 egz.
ISSN 0867-5953, INDEKS 320390
Cena 36,00 zł (w tym 5% VAT)
mieszkaniowej
s. 22
GRUPA
Akcyza na gaz po nowelizacji
s. 30
w w w. a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o
reklama
Nowoczesne metody
osuszania budynków
Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza”
specjalizuje się w wykonawstwie prac hydroizolacyjnych od 1982 roku.
Wykonujemy roboty izolacyjne, osuszanie budynków i odgrzybianie pomieszczeń. Działamy w obiektach, które zostały zawilgocone wskutek kapilarnego
pociągania wody z gruntu, przy braku izolacji poziomej lub pionowej.
Na podstawie ustawicznie poszerzanej wiedzy oraz zdobytych doświadczeń
z całą pewnością możemy stwierdzić, że jedyną metodą całkowicie likwidującą przyczynę zawilgocenia murów jest elektroniczny system elektroosmozy
bezprzewodowej osuszania murów.
Ponad 30 lat działalności firmy.
Elektroniczny bezprzewodowy
system osuszania murów obejmuje:
• ocenę stopnia zawilgocenia
• dobór urządzenia
• dostawę i zainstalowanie
urządzenia
• kontrolę przebiegu procesu
osuszania
Ponadto w ofercie znajdują się usługi:
• odgrzybianie budynków
• izolacja przeciwwilgociowa
• izolacje wodochronne
• bezinwazyjne osuszanie
budynków (murów, ścian,
pomieszczeń) według najnowocześniejszych technologii
Aparat ElektoAqua
zapewnia:
Koszt eksploatacji ElektoAqua
• osuszanie murów będących
w promieniu działania urządzenia
(beton, kamień, cegła)
• całkowitą blokadę możliwości
ponownego zawilgocenia po osuszeniu
• usuwanie pleśni
• usuwanie zapachu stęchlizny
w przybliżeniu wynosi około
1 zł miesięcznie.
Urządzenie objęte jest
20-letnią
gwarancją
skuteczności systemu.
Autoryzowanym dystrybutorem na terenie całego kraju jest:
R
Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza”
ul. Lenartowicza 10/9, 35-051 Rzeszów
tel./faks: 17 853 52 98, tel. kom. 601 956 861
e-mail: [email protected]
zobacz www.elektroosmoza.pl
biorcą
jest licencjo
ntów
szeregu pate
raz zagrakrajowych o
iązanych
nicznych zw
niem
z wykonywa
nych.
robót izolacyj
a także
Firma posiad
iarygodcertyfikat w
ności
OD REDAKTORA
Fot. Adam Sobolewski
Młyny mielą
wolno, ale…
We wszystkich sektorach rynku nieruchomości aż
kipi i trudno oprzeć się wrażeniu, że jesteśmy świadkami nowego rozdania. W końcu przecież trwa proces
konsolidacji – do niedawna bardzo rozdrobnionego
– rynku zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi. Firmy działające dotychczas lokalnie wychodzą
z ofertą poza własny region, pochłaniają małe firmy
i przejmują ich mikroudziały w rynku.
styczeń-luty 2014
www.administrator24.info
4
Deregulacja zawodów też przeczy zachowaniu
status quo. Czy tu również będzie nowe rozdanie?
Trudno wyrokować, aczkolwiek wykluczyć się nie
da. Wszak w uporządkowany do niedawna świat
zarządców, administratorów i pośredników – licencje,
ustawowy obowiązek ustawicznego kształcenia czy
wynikające już z samej definicji zawodu standardy,
za których niestosowanie groziła ministerialna
KOZ-a – wkradł się chaos. Bo tak właśnie stan obecny
odbierają osoby uprawiające te zawody. Organizacje
skupiające zarządców, pośredników próbują,
co prawda, odnaleźć się w nowej rzeczywistości i szukają w niej swojego miejsca. Przez chwilę wydawało
się nawet, że podejmą wspólne działania i stworzą
jednakowe reguły gry rynkowej i edukacji, ale tak się
nie stało i każda z nich działa według własnych reguł,
otwiera własne rejestry zawodowe, tworzy własne
zasady szkoleń i certyfikacji. Jaki krajobraz wyłoni
się po bitwie o rząd tych dusz, trudno przewidzieć.
Podobnie jak nie sposób przewidzieć, jakie skutki
dla rynku nieruchomości będą miały kolejne elementy polityki mieszkaniowej, od których powodzenia
zależy przecież kondycja osób uprawiających zawody
nieruchomościowe. Mam tu na myśli zarówno pro-
gram MdM, jak i możliwość podpisywania umów najmu okazjonalnego z możliwością komorniczej eksmisji najemcy bez potrzeby prowadzenia postępowania
eksmisyjnego przed sądem, a także przepisy związane
z odwróconą hipoteką czy planowane uruchomienie
Funduszu Mieszkań na Wynajem.
Trudno wyrokować, jaki wpływ na popyt będzie
miała tzw. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, wprowadzająca obowiązek posiadania 5%
wkładu własnego przez osoby ubiegające się o kredyt
hipoteczny albo zmiana sposobu liczenia zdolności
kredytowej i okresu spłaty, który może wynosić maksymalnie 35 lat.
Ważnym elementem gry rynkowej ma być też wspomniany rządowy program Fundusz Mieszkań na Wynajem, który ma zająć się kupowaniem całych budynków
z lokalami mieszkalnymi, a następnie – wynajmowaniem mieszkań po cenie niższej niż rynkowa.
Ma on ruszyć jeszcze w tym roku i wykupić około
20 000 mieszkań w ciągu najbliższych czterech lat.
To oczywiście tylko przykłady zdarzeń, które mogą
mieć w najbliższych latach wpływ na kształt rynku
nieruchomości i reguły jego funkcjonowania. Mogą
mieć, bo – na razie – młyny mielą wolno i o niczym się
nie da przesądzić, aczkolwiek intuicja podpowiada,
że z tego pozornego chaosu już wyłaniają się zręby
nowego rynku.
ADMINISTRATOR
Wydawca
GRUPA MEDIUM
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A.
GRUPA
Adres redakcji
04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18
tel.: 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
Redaktor naczelny
Sabina Augustynowicz
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Zygmunt
[email protected]
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Anna Białorucka,
Marek Mejssner
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Administracja
Danuta Ciecierska (HR)
Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa)
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega
sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania
własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone ©
by Dom Wydawniczy MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione.
ISSN 0867-5953
WYDARZENIA
6
6
7
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
Rozdano Złote Medale Międzynarodowych Targów
Poznańskich
Odkurzacze pod lupą Unii Europejskiej
Jubileusz dwudziestolecia ista Polska
PRAWO
8 Jak minął rok 2013? – Irena Scholl
15 Kompleksowe szkolenie – Alfa Audyt
16 Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej
19
22
24
26
w postępowaniu sądowym przez niezawodowego
pełnomocnika – Agnieszka Żelazna
Wszystko o testamentach, dziedziczeniu i spadkobraniu
– Robert Bogdzio
Koszty w spółdzielni mieszkaniowej – Paweł Puch
Naliczanie opłat eksploatacyjnych za garaż szeregowy
– Marta Chmielewska
Komornik sprzedaje nieruchomość – Krzysztof Łuczyszyn
ORZECZNICTWO SĄDOWE
28 Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej
– Marta Chmielewska
30 Akcyza na gaz – trudności interpretacyjne
ZARZĄDZANIE
wspólnoty mieszkaniowej – Ryszard Niedźwiecki
Głos w dyskusji nad Książką Obiektu Budowlanego
– Michał Substyk
ZARZĄDCA PUBLICZNY
38 Organizacja ruchu na drogach do nieruchomości
– Jarosław Kowszuk
24
Opłata za garaż
FACILITY MANAGEMENT
42 Pasaż FM
44 Czego naprawdę chcą wasi klienci i co powinniście o nich
wiedzieć? – Renata Gabryelczyk, Bartłomiej Dessoulavy-Śliwiński
46 Rozliczenia z najemcami i windykacja należności
w praktyce FM – Maciej Kamiński
EKSPLOATACJA
48 System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania
– Kazimierz Dudziński
52 Opomiarować dobrze – Jolanta Słowińska
53 Na co zwrócić uwagę przy doborze wodomierza i modułu
radiowego – Enbra
54 Przegląd podzielników kosztów ciepła
58 System elewacji wentylowanych – Cembrit
59 Odzyskać utracony blask kamienic – Justyna Łukaszewicz
62 Zwalczaj wilgoć w budynku – Jacek Sawicki
46
64 Lato w mieście – Agnieszka Stosio
66 Ozdobne trawy w zieleni osiedlowej – Anna Skórkowska
POCZTA „ADMINISTRATORA”
32 Wzór porządku obrad i sposoby prowadzenia zebrania
34
– Anna Dessoulavy-Śliwińska
ZIELEŃ
FINANSE
– Stella Brzeszczyńska
Prenumerata realizowana przez RUCH S.A:
Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na
e-wydania można składać bezpośrednio na stronie www.
prenumerata.ruch.com.pl. Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail: [email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne w godzinach
7:00–18:00. Koszt połączenia wg taryfy operatora.
40 Redukcja stresu – kilka praktycznych rad
69 Odsetki od nieterminowych płatności – Paweł Puch
69 Zarządcy a opłaty śmieciowe – Paweł Puch
INFORMATOR
70 Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości
70 Indeks firm
Windykacja
w praktyce FM
Jaki jest status prawny garażu i gruntu, na
którym stoi? Jakie obowiązki ma jego właściciel?
Jaka jest do tego podstawa prawna?
Praktyczny poradnik, jakie są metody rozliczeń
z najemcami i jak wygląda procedura odzyskiwania
należności, jeśli spóźniają się oni z ich spłatą.
32
66
Wzór porządku
obrad we WM
Pierwszy kwartał roku to czas obowiązkowych
zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Warto pamiętać, jak powinny przebiegaći jakich formalności
należy dopełnić wcześniej.
Trawy na osiedlu
Trawy, często niedoceniane, zaskakują mnogością
form oraz barw. Warto poznać je bliżej i docenić
ich liczne zalety.
5
WYDARZENIA ADMINISTRATORA
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
6
Odkurzacze pod lupą
Unii Europejskiej
Za kilka miesięcy nie będzie można
korzystać z odkurzaczy o mocy silnika wyższej niż 1600 W. Zmiana ma na celu przede
wszystkim ochronę środowiska.
Zgodnie z Rozporządzeniem Komisji (UE) nr
666/2013 r. z dnia 8 lipca 2013 r. w sprawie
wykonywania dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/125/WE w odniesieniu
do wymogów dotyczących ekoprojektu dla
odkurzaczy, w załączniku nr 1 wskazano, że:
od 1 września 2014 r.:
» roczne zużycie energii jest mniejsze niż 62,0
kWh/rok,
» znamionowa moc wejściowa jest mniejsza
niż 1600 W,
od 1 września 2017 r.:
» roczne zużycie energii jest mniejsze niż 43,0
kWh/rok,
» znamionowa moc wejściowa jest mniejsza
niż 900 W.
Nowe przepisy nie objęły przede wszystkim:
odkurzaczy do czyszczenia na mokro, do czyszczenia na mokro i sucho, akumulatorowych,
automatycznych, przemysłowych, centralnych.
Zmiany w etykietach na odkurzaczach
Nowe etykiety będą zawierały informacje
dotyczące:
poziomu hałasu,
średnie roczne zużycie energii,
poziomie skuteczności odkurzania dywanów
i podłóg twardych;
zgodnie z Rozporządzeniem Komisji
665/2013 z dnia 3 maja 2013 r., uzupełniającym dyrektywę Parlamentu Europejskiego
i Rady 2013/30/UE w odniesieniu do etykietowania energetycznego odkurzaczy.
Natomiast w Komunikacie Prasowym Rady
Unii Europejskiej z dnia 18 czerwca 2013 r.
w której przewodniczył Phil Hogan (minister
środowiska, społeczności lokalnej i samorządu
lokalnego) wskazano, że rozporządzenie
z 3 maja 2013 r. określa nowe wymogi
dotyczące obowiązkowych informacji w odniesieniu do dostawców wprowadzających
odkurzacze do obrotu oraz dystrybutorów oferujących te urządzenia w punktach sprzedaży
lub sprzedaży na odległość, np. za pośrednictwem katalogów lub Internetu.
Już na początku 2012 r. opublikowano raport na temat grup produktów rekomendowanych do włączenia do planu prac na najbliższe
lata. Wśród nich zostały wymienione np.:
krany, okna, serwery, telefony komórkowe,
żelazka, toalety, sauny, prysznice, automaty
do kawy, urządzenia budowlane. Teraz czas na
odkurzacze!
/red./
Rozdano Złote Medale
Międzynarodowych Targów
Poznańskich
Złoty Medal MTP to najbardziej prestiżowa nagroda przyznawana produktom
nowoczesnym, innowacyjnym i wytworzonym w oparciu o najnowsze technologie. Komisja, składająca się z uznanych
w branży autorytetów, skrupulatnie
sprawdza każde zgłoszenie m.in. pod
kątem jakości zastosowanych materiałów
czy innowacyjności, i przystawia niejako
pieczęć gwarancji zakupu doskonałego
produktu. Tytuł Złotego Medalisty jest
zatem gwarancją sukcesu, doskonałości
produktu i fundamentem promocji marki
na rynku.
» Venecja
»
»
»
»
»
»
»
Jury konkursu pod przewodnictwem
prof. dr hab. inż. Józefa Jasiczaka,
zastępcy dyrektora Instytutu Konstrukcji
Budowlanych, Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki
Poznańskiej, w tym roku to zaszczytne
wyróżnienie przyznało 22 produktom. Będą
one prezentowane w Poznaniu na ekspozycji wystawców Targów Budma, Kominki,
CBS i Glass w dniach 11–14 marca,
a dodatkowo w ,,Strefach Mistrzów’’, czyli
specjalnych stoiskach w pawilonach 3,5
i 7, w których będzie można oddać głos na
któregoś z laureatów.
W kategoriach najbardziej interesujących
dla czytelników „Administratora” nagrodzone zostały:
w ramach targów BUDMA:
» aluminiowe drzwi zewnętrzne
typu THERMO CARBON (HÖRMANN KG Eckelhausen),
» bramy stalowe do garaży zbiorczych ET 500
(HÖRMANN Legnica
sp. z o.o.),
» pustak ceramiczny TERMOton P+W 44 (Zakład
Ceramiki Budowlanej
OWCZARY R.E.R. Stępień
Spółka Jawna),
» Putzmeister Mixokret M740
NEW Generation (Putzmeister
Mörtelmaschinen GmbH),
» drzwi wejściowe do mieszkań
Gerda S Premium (GERDA sp. z o.o.),
»
– blachodachówka modułowa
(BUDMAT Bogdan Więcek),
pustaki wypełniane wełną mineralną Porotherm T Profi / Dryfix (Wienerberger cihlářský průmysl, a.s),
System Zielony Ekstensywny Dach Icopal
(Icopal S.A),
okno do dachów płaskich typu F (FAKRO
sp. z o.o.),
Niagara – metalowe systemy rynnowe
(System Pruszyński sp. z o.o.),
ościeżnica DISCRET (Entra sp. z o.o.,),
płyta izolacyjna ThermaBitum FR (Włozamot Panel sp. z o.o.),
drzwi antywłamaniowo-przeciwpożarowe
i dymoszczelne o zwiększonej izolacyjności
akustycznej DELTA MAGNUM 68K (DELTA
Zbigniew Różycki),
brama garażowa uchylna CONNECT (Wiśniowski sp. z o.o. S.K.A.).
w ramach targów GLASS:
» Climatop Lux (GLASSOLUTIONS Saint-Gobain),
» PRIVA-LITE
»
(GLASSOLUTIONS Saint-Gobain),
bezpieczna szyba laminowana (VSG) gięta
w trzech płaszczyznach, hartowana chemicznie (PROTEH sp. z o.o. Juszkowo).
/MTP/
Firma ista Polska działa na naszym rynku od 20 lat. Początki jej działalności sięgają roku 1993, kiedy
to została zarejestrowana w XIII Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądu Rejonowego dla
m.st. Warszawy. W kolejnych latach, zmieniając właścicieli, zmieniała również nazwy: Raab Karcher
Energyservices, Viterra Energy Services, by ostatecznie w 2005 roku powrócić do nazwy ista z początku
międzynarodowej działalności firmy (tzn. z 1957 roku). Przez cały okres działalności w Polsce ista
świadczy usługi na najwyższym światowym poziomie, czego odzwierciedleniem jest jej pozycja
niekwestionowanego lidera na rynku rozliczeń ciepła i wody.
23
stycznia 2014 roku w andel’s
Hotel w Łodzi odbyła się konferencja na temat wpływu Dyrektywy Efektywności Energetycznej na zużycie
ciepła w budynkach wielolokalowych w Polsce,
w której uczestniczyło ponad 300 gości. Wśród
zaproszonych obecni byli prezesi i członkowie
zarządów spółdzielni mieszkaniowych najdłużej
współpracujących z firmą ista, pracownicy
ista Polska oraz przedstawiciele prasy. Gospodarzem wieczoru był Prezes Zarządu firmy
ista Polska Tomasz Bazga, który punktualnie
o godzinie 16.20 przywitał zaproszonych gości
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Jubileusz dwudziestolecia
ista Polska
i przyjmował listy gratulacyjne. Wśród zaproszonych
gości obecni byli również:
Dyrektor Zarządzający
ista International Region
Europa Zachód – Wschód
– Południe, Ulrich Fischer,
pierwszy Prezes ista Polska, Zbigniew Jedliński,
oraz Prezes Zarządu Stowarzyszenia ds. Rozliczenia
Energii, dr Kazimierz Dudziński. O godzinie 17.20
ista Polska Sp. z o.o.
Al. 29 Listopada 155C, 31-406 Kraków
www.ista.pl
styczeń-luty 2014
nastąpiło otwarcie części jubileuszowej przez
mistrzów ceremonii: Marcina Prokopa i Wojciecha Wocława. Na tle kroniki ze świata i Polski przedstawiono najważniejsze wydarzenia
z historii firmy ista, przeplatane wspomnieniami
jej pracowników.
Część oficjalna zakończyła się wręczeniem
dyplomów. Uhonorowani zostali pracownicy
odchodzący w tym roku na emeryturę: dyrektor
ADMINISTRATOR
Oddziału Łódź – Andrzej Prusiński i dyrektor
handlowy z Oddziału Wrocław – Krzysztof
Gniewosz oraz obchodzący dwudziestolecie
pracy w ista Polska: dyrektor Regionu Zachód,
Piotr Szpurek, dyrektor Regionu Południe,
Jarosław Lizut, oraz dyrektor handlowy – Pełnomocnik Zarządu, Mieczysław Chęciński.
Po części oficjalnej rozpoczęła się uroczysta kolacja z muzycznym tłem oraz występy
artystów. Gwiazdą wieczoru był zespół Bajm
z Beatą Kozidrak. Całość urozmaicał zespół
Blue Transfer z muzyką nawiązującą do lat
osiemdziesiątych. Oczywiście, żadne urodziny
nie mogą się obejść bez tortu, który został
wniesiony na salę ok. godz. 22.00. Wszyscy
odśpiewali „Sto lat”, a gospodarz – Prezes Zarządu ista Polska przystąpił do jego dzielenia.
Gospodarze zadbali o wszystko. Zebranym
gościom podano smaczne potrawy i przekąski. W doskonałej atmosferze i przy świetnej
muzyce bawili się oni do białego rana.
7
WYWIAD Z...
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
8
Irena Scholl
Jak minął 2013 rok?
Jak minął rok? Już tradycyjnie w styczniowym numerze „Administratora” na
to pytanie odpowiadają prezydenci federacji zrzeszających stowarzyszenia i inne
organizacje zarządców nieruchomości, pośredników w obrocie nieruchomościami,
a w jednym przypadku – także rzeczoznawców majątkowych. Reprezentują oni
więc trzy środowiska zawodowe, od których zależy m.in. stan majątku narodowego
o wielomiliardowej wartości. Ale stop! Określenie „zawodowe” jest już nieaktualne!
Od 1 stycznia 2014 r. zawody zarządcy i pośrednika uległy deregulacji, w związku
z czym nie wiadomo, jak nazwać „nieruchomościowców”, którzy wykonują bliżej
nieokreślone zajęcia. Więc kogo teraz Państwo reprezentują, Panie i Panowie
prezydenci? To pierwsze ze szczegółowych pytań, których sporo – tym razem
wszystkim takich samych – zadaliśmy naszym rozmówcom.
Gdy opadły emocje związane z protestem przeciwko deregulacji, a potem
gorzką porażką, gdy ustawa została – wbrew logicznym argumentom – uchwalona,
środowiskowe organizacje „nieruchomościowców” znalazły się w innym świecie.
Pytamy więc: czy Federacja, której jest Pani/Pan prezydentem, odnalazła już swoje
miejsce w nowej rzeczywistości? Skoro państwo nie wymaga, aby zarządca czy
pośrednik miał wykształcenie specjalistyczne, potwierdzone licencją, a potem
systematycznie tę wiedzę uaktualniał, w czym federacje i stowarzyszenia żywo
uczestniczyły – czy nadal oferują Państwo swoim członkom udział w różnych formach
edukacji? Czy są (będą) urzędnicy i specjaliści wyższej rangi – samorządowi, także
ministerialno-instytutowi, którzy jako wykładowcy z dziedziny prawa, ekonomii,
informatyki, infrastruktury technicznej itp. chętnie udostępnią swoją wiedzę za
symboliczną opłatą? Bo przecież nie należy się łudzić, że każdy „nieruchomościowiec”
będzie skłonny płacić za zdobywanie wiedzy, jeśli nie będzie to konieczne.
Liczne obserwacje i badania pokazują, że np. technologia zarządzania poszła
na świecie do przodu milowymi krokami, a u nas w znacznej części zarządów
wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych utrzymuje się na poziomie manufaktury,
choć z komputerami. Czy w nowej sytuacji jest szansa na postęp w tej dziedzinie?
A przecież dziś to już konieczność! Zachodnioeuropejskie firmy sieciowe zaleją
nasz rynek tańszymi usługami. Jakie szanse będą mieli nasi „nieruchomościowcy”
w zderzeniu z uzbrojoną po zęby w nowoczesne technologie konkurencją?
Jaka jest obecnie sytuacja na rynku „nieruchomościowców”? Przybywa ich,
ubywa? Zapotrzebowanie na ich usługi rośnie czy spada? Czego dziś oczekuje klient?
Szuka „pewniaka” czy oferującego najniższą cenę od metra?
W jaki sposób organizacje starają się pomóc zarządcy czy pośrednikowi
w rozwiązywaniu problemów, z którymi ma do czynienia w codziennej pracy lub
wtedy, gdy… pracy nie ma? Od wspólnych problemów, z którymi mają dziś do
czynienia organizacje, aż kipi. Czy porozumienie, dwa lata temu podpisane przez
dziewięć federacji, aby zjednoczyć siły do walki z deregulacją, jest nadal używane do
innych celów, jak np. wspólne zwalczanie dziczejącego rynku, którego boją się również
klienci? Jak stworzyć efektywną formę współpracy z nowym resortem infrastruktury
i rozwoju, aby nie zagnieździły się w nim stare, niedobre obyczaje, jak lekceważenie
np. konsultacji społecznych?
WYWIAD Z...
Arkadiusz Borek
Prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami
Tworzymy Krajową Izbę
Gospodarki Nieruchomościami
W
dowe dla kandydatów na rzeczoznawców
majątkowych oraz – zgodnie z naszym umocowaniem prawnym, wynikającym z ustawy
o gospodarce nieruchomościami – wydawać
dla różnych instytucji (jak sądy, organy ściągania, jednostki samorządu terytorialnego)
opinie na temat operatów szacunkowych.
Eksperci naszej Federacji oraz Instytutu Gospodarki Nieruchomościami z bardzo dobrym
efektem realizują również zlecenia dotyczące
odszkodowań z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przez właścicieli sieci
przesyłowych. Prowadzimy również wspólne
czynności związane z odzyskiwaniem dużych
środków finansowych poniesionych przez zarządców nieruchomości na działania termomodernizacyjne i energooszczędne w budynkach
przez nich zarządzanych. Te działania prowa-
osobach fizycznych ubiegających się o nadanie
nowych licencji zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami, wydawanych przez Izbę, która ponadto prowadzi
również Centralny Rejestr Zarządców i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Rejestracja osób fizycznych w naszym wspólnym ogólnopolskim Centralnym Rejestrze Zarządców/Pośredników w Obrocie Nieruchomościami
jest bezpłatna i nie wiąże się z obowiązkiem uiszczania składek członkowskich. Osoby te mają
pełne prawo do nabycia, też bezpłatnie (na koszt
Izby), licencji zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami. Licencja ta
jest drukiem ścisłego zarachowania w formacie
A3 i będzie przekazana zainteresowanej osobie
w trakcie najbliższej możliwej uroczystej okazji
(konferencji, seminarium, szkolenia) w pobliżu
Jednogłośnie podjęto decyzję o utworzeniu izby gospodarczej o nazwie
Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami, która ma konsolidować
uczestników tego rynku.
miejsca jej zamieszkania. Federacja Gospodarki
Nieruchomościami i nowo utworzona Krajowa
Izba Gospodarki Nieruchomościami zamierzają wspólnie organizować kursy i praktyki
dla kandydatów na zarządców nieruchomości
i pośredników w obrocie nieruchomościami
oraz praktyki zawodowe dla rzeczoznawców
majątkowych, a także prowadzić ciągły proces
dokształcania dla osób zainteresowanych podniesieniem poziomu wiedzy w obszarze szeroko
rozumianego rynku nieruchomości.
Część szkoleń zamierzamy realizować online
z możliwością zadawania na bieżąco pytań
wykładowcy w ich trakcie. Nasz potencjał
organizacyjny oraz pozytywna rozpoznawalność
naszych działań upoważniły nas do podjęcia
czynności zmierzających do powołania Delegatur Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami
na terenie całego kraju. Ten proces zamierzamy
definitywnie i pozytywnie zamknąć pod koniec
lutego bieżącego roku. Pragniemy podkreślić,
że deklarujemy dalszą wolę współpracy z federacjami oraz stowarzyszeniami i gwarantujemy
im pełną autonomię.
Pracy w obszarze polskiego mieszkalnictwa
jest naprawdę zbyt dużo, by tracić energię na
zbędne spory, które niczemu tak naprawdę
nie służą.
styczeń-luty 2014
dzimy w ramach tzw. Białych Certyfikatów
i docelowo zamierzamy odzyskać dla naszych
zleceniodawców kilka milionów.
W związku z chaosem i brakiem wspólnych
inicjatyw federacji na rzecz koordynacji działań
na zderegulowanym rynku, podjęliśmy szybkie
i rzeczowe czynności w tym zakresie. Po namowie wielu firm związanych z zarządzaniem
nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie
nieruchomościami oraz rzeczoznawstwem
majątkowym doprowadziliśmy do spotkania
prawie 200 przedsiębiorców z całego kraju.
Przedsiębiorcy (w tym spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y, prywatne firmy zarządzające
nieruchomościami i pośredniczące w obrocie nieruchomościami) przeprowadzili bardzo
burzliwą dyskusję nad złym stanem polskiego
mieszkalnictwa, brakiem długoterminowej
polityki mieszkaniowej, a wreszcie – nad samym przebiegiem i kształtem przeprowadzonej
deregulacji zawodów nieruchomościowych.
Uczestnicy tego spotkania założycielskiego
jednogłośnie podjęli decyzję o utworzeniu izby
gospodarczej o nazwie Krajowa Izba Gospodarki
Nieruchomościami. Nasze wspólne już obecnie
działania zmierzają do konsolidacji wszystkich
uczestników rynku nieruchomościowego: począwszy od przedsiębiorców, a skończywszy na
ADMINISTRATOR
ielu z nas zadaje sobie pytanie, jak
właściwie minął ten 2013 rok. Dla
naszej Federacji Gospodarki Nieruchomościami był to czas bardzo wytężonej pracy. Przeprowadziliśmy – wspólnie z naszymi stowarzyszeniami – szereg szkoleń podnoszących
kwalifikacje zawodowe, zarówno dla zarządców
nieruchomości, jak i dla pośredników w obrocie
nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych. Stowarzyszenia należące do naszej
federacji prowadziły również praktyki zawodowe
dla wszystkich trzech zawodów nieruchomościowych. Jak co roku, wspólnie z Instytutem
Gospodarki Nieruchomościami przeprowadziliśmy w kilkunastu województwach naszego
kraju cykl Seminariów Rynku Nieruchomości,
w trakcie których dokonaliśmy rzetelnej oceny
obecnego stanu ustawodawstwa w zakresie
mieszkalnictwa oraz podsumowaliśmy sytuację
na rynku nieruchomościowym. Pragnę podkreślić, że uczestnicy zarówno naszych szkoleń, jak
i seminariów jednoznacznie twierdzą, że deregulacja zawodów, nieruchomościowych jest
wielkim, najprawdopodobniej nieodwracalnym,
błędem samego ustawodawcy.
Nadmienić również wypada, że nasza Federacja w trakcie przewodniczenia Porozumieniu
Dziewięciu Federacji wypracowała list intencyjny, w którym podkreśliła, że celem naszych
wspólnych międzyfederacyjnych działań jest
przejęcie od ówczesnego Ministerstwa Infrastruktury dotychczasowego systemu nadawania uprawnień zawodowych dla zawodów
zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie
nieruchomościami. Chodziło o podjęcie działań
wprowadzających jednolity i dobrowolny system potwierdzania kompetencji zawodowych,
tzn. certyfikatów potwierdzających wiedzę,
doświadczenie i rzetelność w pracy pośrednika
w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy
nieruchomości. Wszystkie nasze wspólne działania międzyfederacyjne były w pierwszym
etapie naprawdę bardzo optymistyczne, rzeczowe i nacechowane konstruktywną postawą uczestników tych spotkań. Niestety, czas
pokazał, że nie wszyscy uczestnicy Porozumienia Dziewięciu Federacji byli zainteresowani
wspólnym i jednolitym systemem nadawania
uprawnień zawodowych.
Weszliśmy więc w 2014 r. z deregulacją dwóch zawodów nieruchomościowych
i głowami pełnymi pomysłów. Jako Federacja
zamierzamy nadal prowadzić praktyki zawo-
9
WYWIAD Z...
Leszek A. Hardek
Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Nie bądźmy pesymistami!
D
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
10
eregulacja zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości weszła w życie,
jednakże nie nazwałbym tego gorzką
porażką, bo według mnie nie ma tu przegranych
ani wygranych. Jest to dość istotna zmiana, którą tak naprawdę będziemy mogli ocenić dopiero
za kilka lat. Poza tym zbiegła się ona z dużymi
zmianami na rynku świadczenia usług w zakresie
pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami.
System państwowego licencjonowania zawodów pośredników w obrocie nieruchomościami
i zarządców nieruchomości w Polsce powstał ok.
15 lat temu, a pierwsze organizacje zawodowe
w ubiegłym roku obchodziły już dwudziestolecie
istnienia. Nie opierały się więc jedynie na państwowym systemie uprawnień. Z tego względu, moim zdaniem, uwolnienie licencji spod
państwowych regulacji daje duże możliwości
działania dla organizacji zawodowych.
Rok 2013 wymagał od nas bardzo dużego
wysiłku. Do samego końca staraliśmy się, aby
w UOGN pozostały zapisy dotyczące kwalifikacji osób, które świadczą usługi pośrednictwa
i zarządzania nieruchomościami. Oceniliśmy
projekt ustawy deregulacyjnej pod względem
konstytucyjności. Opinię przygotował wybitny konstytucjonalista, profesor Marek Chmaj.
Jego zdaniem ustawa jest w wielu aspektach
niekonstytucyjna, podobnie jak sam proces legislacyjny. Senatorowie po zapoznaniu się z nią
ponownie cofnęli ustawę do rozpatrzenia przez
komisję senacką. To „ratowanie” odbywało się
na szybko, więc pozostawiono klika zapisów,
które jeszcze bardziej skomplikowały sytuację.
Niemniej jednak PFRN nie ustała w swoich działaniach i ma nadzieję, że ustawa deregulacyjna
trafi do Trybunału Konstytucyjnego.
Przez cały czas trwania procesu legislacyjnego ustawy deregulacyjnej uważnie obserwowaliśmy rządowe działania. Musieliśmy być
przygotowani na to, że państwowe uprawnienia
dla pośredników i zarządców zostaną zlikwidowane. Dlatego równolegle prowadziliśmy prace
związane z przygotowaniem organizacyjnego
systemu licencjonowania. Były one przede
wszystkim nakierowanie na wykorzystanie rozwiązań z innych krajów europejskich. PFRN od
2001 roku należy do CEPI – Europejskiej Rady
Nieruchomości, która jest największą europejską
organizacją zrzeszającą profesjonalistów rynku
nieruchomości. PFRN jako pierwsza z członkowskich organizacji wdrożyła opracowane przez
nią profile kompetencyjne dla pośredników
i zarządców nieruchomości. Na ich podstawie
stworzyła minima programowe dla osób, które
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
WYWIAD Z...
Maria Kowalska
Prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych
Jak minął 2013 rok?
P
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
rzez ostatnie kilkanaście miesięcy walczyliśmy o zachowanie zawodów nieruchomościowych, a następnie podejmowaliśmy wszelkie możliwe działania w celu integracji
organizacji zawodowych wobec nieuchronnej
rzeczywistości po ustawie deregulacyjnej.
Przedstawiciele naszej Federacji w styczniu
i lutym 2013 r. brali czynny udział w pracach komisji nadzwyczajnej, powołanej do rozpatrzenia
projektów ustaw deregulacyjnych, protestując
przeciwko propozycjom rządowym prowadzącym m.in. do likwidacji definicji zawodu. Nie
widząc zrozumienia u członków komisji, zwróciliśmy się do Prezydenta z prośbą o niepodpisywanie tej ustawy. Niestety, 9 lipca 2013 r.
podpisał on Ustawę z dnia 13 czerwca 2013
r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie
niektórych zawodów. W związku z powyższym,
zgodnie z wnioskiem delegatów Rady Krajowej
z dnia 15 czerwca 2013 r., Polska Federacja
Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych
podjęła kroki w sprawie zaskarżenia jej do Trybunału Konstytucyjnego.
I tak, jak to jak mówią niektórzy, rząd posprzątał rynek nieruchomości. Wycofano z obrotu
prawnego pojęcie licencji dla zarządcy i pośrednika, a z ustawy o gospodarce nieruchomościami zniknął zawód zarządcy i pośrednika.
Pozostały jednak osoby, które profesjonalnie
wykonują swoją pracę i to je będziemy wspierać
w nowej rzeczywistości. Mamy świadomość
tego, że deregulacja w największym stopniu
dotyka zarządców nieruchomości mieszkalnych.
Nowi pseudozarządcy proponują dumpingowe
ceny za zarządzanie, tworząc dziką konkurencję
dla dotychczasowych zarządców, którzy – jak
nas informują – często, aby utrzymać nieruchomość, muszą zejść z ceny poniżej kosztów.
W tej sytuacji profesjonalizm staje się głównym
argumentem przetargowym.
Jednym z głównych zadań Federacji zawsze
była troska o poziom edukacji zarówno już pracujących w zawodzie zarządców, jak i absolwentów wyższych uczelni, rozpoczynających
tę pracę. W roku 2013 proponowaliśmy wiele
tematów szkoleń i konferencji. Na wyróżnienie
zasługuje konferencja Ministerstwa Spraw Zagranicznych, której PFSZN była współorganizatorem, pod tytułem „Poszukiwanie nowego Ładu. Architektura, sztuka wzornictwo, inżynieria
i zarządzanie nieruchomościami w wizerunku
polskiej polityki zagranicznej”.
W związku z informacją o zamiarze wykreślenia zawodu zarządcy nieruchomości z listy
klasyfikacji zawodów i specjalności Ministerstwa
11
WYWIAD Z...
Zbigniew Kubiński
Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości
Dobrowolne licencje najlepszą
rekomendacją
Dobrowolne licencje najlepszą
rekomendacją
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
12
Na początek trzeba wyjaśnić pewne nieporozumienie. Otóż deregulacja nie oznacza likwidacji
zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami ani zarządcy nieruchomości. Zawody
te wciąż istnieją pod względem formalnym
– w ustawie o gospodarce nieruchomościami
nadal w dziale V, zatytułowanym „Działalność
zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami”, istnieją trzy rozdziały regulujące
oddzielnie trzy nieruchomościowe zawody: rozdział 1 – „rzeczoznawstwo majątkowe”, rozdział
2 – „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami”, a rozdział 3 – „zarządzanie nieruchomościami”. Regulacje te w odniesieniu do pośredników
i zarządców są obecnie znacznie okrojone, ale
jednak istnieją. Zawody te istnieją także w sensie praktycznym, gdyż nie można nie zauważyć
prawie 50 tysięcy zarządców i pośredników na
rynku nieruchomości.
Federacja Porozumienie Polskiego Rynku
Nieruchomości wdrożyła dobrowolny licencyjny system kompetencyjno-jakościowy FPPRN
dla zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości. System ten ma na celu promowanie
wiedzy i kompetencji na rynku nieruchomości.
Licencja FPPRN jest nie tylko potwierdzeniem
wiedzy, lecz także swoistą rekomendacją naszej
Federacji i wskazówką dla klientów. Dodam, że
po uruchomieniu systemu pojawiła się bardzo
duża ilość wniosków od osób zainteresowanych
posiadaniem nowej licencji. Istotą systemu
jest także przestrzeganie zasad etyki. Nasza
Federacja przedstawiła środowisku dokument
nazwany Dekalogiem Profesjonalisty Rynku
Nieruchomości. Traktujemy go jako swoiste
credo funkcjonowania profesjonalistów na rynku nieruchomości.
Dekalog Profesjonalisty Rynku
Nieruchomości Federacji Porozumienie
Polskiego Rynku Nieruchomości
[Przesłanie]
Dążymy, by rynek nieruchomości był miejscem aktywności profesjonalistów rynku nieruchomości: pośredników, zarządców, doradców
rynku nieruchomości, realizowanej poprzez:
[Nieruchomość]
Promowanie możliwości korzystania z nieruchomości i zwiększanie jej dostępności.
WYWIAD Z...
Aleksandra Kurzyk
Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości
Jak minął rok 2013?
R
Przekazaliśmy IBE projekt standardów zawodowych zarządców
i pośredników w obrocie nieruchomościami.
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
ok 2013 w związku z zapowiedzią wejścia w życie od stycznia 2014 roku
ustawy deregulacyjnej był pracowity, bo wypełniony – zwłaszcza ostatnie jego
miesiące – szukaniem nowych dróg edukacji
zarządców i administratorów nieruchomości.
Podejmowaliśmy różne próby nawiązania w tej
dziedzinie współpracy z innymi organizacjami:
federacjami, stowarzyszeniami, ale – niestety
– nie udało się wypracować wspólnego stanowiska i jednej koncepcji, która skonsolidowałaby środowisko.
Dopiero styczeń tego roku przyniósł nam
konkretne rozwiązania, które mogą zastąpić obowiązujące jeszcze w ubiegłym roku zasady edukacji i szkoleń zarządców oraz administratorów
nieruchomości. Między innymi podpisaliśmy
porozumienie z Polską Federacją Zarządców Nieruchomości oraz Polską Federacją Stowarzyszeń
Zawodów Nieruchomościowych w sprawie
wspólnych prac nad minimum programowym
szkoleń teoretycznych oraz praktycznych; systemem wspólnej oceny kompetencji zawodowych
zarządcy; nadawaniem jednolitych świadectw
kompetencyjnych oraz utworzeniem wspólnej
komisji egzaminacyjnej.
Ponadto nasza Federacja postanowiła wprowadzić „tryb szczególny” dla osób, które mają
licencję zarządcy nieruchomości umożliwiającą
wystąpienie o certyfikat kompetencji. Zgłosiliśmy się w związku z tym do Polskiego Centrum
Akredytacji z prośbą o rozszerzenie certyfikatu
o kompetencje administratora nieruchomości.
W związku z tym, że w Instytucie Badań
Edukacyjnych toczą się prace nad krajową
ramą kwalifikacji (w skrócie KRK), przekazaliśmy IBE projekt standardów zawodowych
zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami. Określają one uprawnienia zawodowe organizacji zawodowych i jednostki
zatwierdzającej.
Projekt nawiązuje do ustawy o gospodarce
nieruchomościami i definicji zarządcy. Jasno
określa czynności, do których zobowiązany jest
zarządca nieruchomości. Na podstawie umowy
o zarządzanie, ma obowiązek na bieżąco zarządzać powierzoną nieruchomością, utrzymywać
ją w stanie zgodnym z przepisami prawa i obowiązującymi standardami, kierując się przy
tym zasadami etyki zawodowej, a czynności
związanie z zarządzaniem ma wykonywać ze
szczególną starannością. Winien przy tym
uwzględniać zasadę ochrony interesu osób,
na których rzecz je wykonuje, a podejmując
decyzje w sprawie utrzymywania nierucho-
13
WYWIAD Z...
Marek Majchrzak
Prezydent Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości
Wygrają rzetelni!
Z
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
awsze będę reprezentował interesy zarządców nieruchomości i ich bronił. Zmiany wprowadzone ustawą deregulacyjną
nie mają tu nic do rzeczy. Zawodu nie można
zlikwidować. Zawody po prostu powstają, jeśli
pojawia się taka potrzeba, a więc istnieją i będą
istniały. A poza wszystkim, członkami naszych
siedemnastu stowarzyszeń są wyłącznie ludzie
mający licencje zarządcy nieruchomości i nikt
im ich nie odebrał ani odebrać nie może.
Formalne wymagania dotyczące intensywności szkoleń nigdy nie miały dla mnie zasadniczego znaczenia. Dobry zarządca przecież wie,
że stale musi się dokształcać. Nadal będzie
więc szukał dobrych, ale relatywnie tanich
szkoleń, a my nadal będziemy je organizować.
Ci zarządcy, którzy dotychczas szukali jedynie
najtańszych możliwości zgromadzenia 24 godzin
szkoleń, prawdopodobnie nie będą już na nie
chodzić. Ale przecież oni już wcześniej zajmowali słabsze miejsca w procesie zarządzania.
Nowe otwarcie im nie pomoże.
Nie bardzo zgadzam się z kategoryczną opinią, że zarządzanie nieruchomościami w Polsce
aż tak bardzo odbiega od tego, co jest standardem na świecie. Znam takie spółdzielnie
mieszkaniowe czy prywatne firmy zarządzające
nieruchomościami wspólnymi i komercyjnymi,
które specjalnie nie różnią się poziomem usług
od tego, co zdarzało mi się widzieć w wielu
krajach Europy Zachodniej. Deregulacja wielu
zawodów oczywiście nie miała na celu poprawy konkurencyjności polskiej gospodarki czy
zarządzania nieruchomościami, tylko rozbicie
istniejących układów (jak to nazywają niektórzy) czy status quo (jak o tym mówią inni).
Skorzystają na tym duże, zagraniczne firmy,
które będą stopniowo rugować z naszego rynku
polskich zarządców nieruchomości – najpierw
tych najsłabszych, ale zajmujących się relatywnie dobrymi budynkami. Największe firmy sieciowe będą – oczywiście – tanie (zwłaszcza we
wstępnej fazie zdobywania pozycji), a standard
świadczonych przez nie usług będzie wyraźnie
Podsumowanie
14
Z wypowiedzi prezydentów wynika, że miniony rok trudny. Walka z deregulacją nie powiodła
się, ale starali się „robić swoje”.
Pojawiły się różne przedsięwzięcia edukacyjne. Skoro obowiązek posiadania „państwowych” licencji zniknął, federacje postanowiły
ALFA AUDYTORZY LAMPCZAK, FALENTA I ZESPÓŁ SP. Z O.O.WE WROCŁAWIU
zwraca się do
WSZYSTKICH ZARZĄDÓW, ZARZĄDCÓW I ADMINISTRATORÓW
WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
z ofertą
kompleksowego szkolenia dla członków Wspólnot Mieszkaniowych, Zarządów WM
oraz osób planujących powołanie do życia Wspólnoty Mieszkaniowej
W skład naszego zespołu wchodzą profesjonaliści – doświadczeni i dynamiczni eksperci – których łączy wspólna idea
kompleksowego i kreatywnego wspierania naszych klientów.
Zapewniamy wysokiej klasy usługi szkoleniowe. Dla zainteresowanych grup realizujemy szkolenia w różnym zakresie
m.in. dla osób pełniących funkcje zarządcze we Wspólnotach
Mieszkaniowych. Aktywność Spółki ALFA wyróżniają dwie
główne kategorie: kreatywność i strategia, które są idealną metodą na stworzenie płaszczyzny dla wielopoziomowej komunikacji, będącej podstawą dobrej usługi szkoleniowej.
Zajmujemy się całościową organizacją procesu szkoleniowego, począwszy od analizy potrzeb szkoleniowych,
poprzez dobór kompetentnych trenerów oraz przygotowanie
uczestnikom materiałów szkoleniowych.Z naszych usług
korzystają takie podmioty, jak: Zarządy Zasobów Komunalnych, Zakłady Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej,
Spółdzielnie Mieszkaniowe, Komisja Nadzoru Finansowego
i inne jednostki organizacyjne administracji publicznej oraz
sektora gospodarczego. Proponujemy kreatywną i efektywnie skomponowaną ofertę kompleksowego doskonalenia
członków Wspólnot Mieszkaniowych sprawujących funkcje
zarządcze oraz osób planujących powołanie do życie Wspólnoty Mieszkaniowej.
Dzięki takiemu ujęciu naszej misji, mamy nadzieję, że
zaprezentowana oferta szkoleń zyska Państwa akceptację
i okaże się cennym źródłem wiedzy, która przyczyni się do
usprawnienia zarządzania WM, ale również znacząco poprawi
relacje międzyludzkie.
Celem szkolenia jest:
zapoznanie osób pełniących funkcje zarządcze Wspólnoty Mieszkaniowej z podstawo-wymi ustawami, które pozwolą ugruntować wiedzę w zakresie prawidłowego zarządzania Wspólnotą Mieszkaniową, zdobycia umiejętności prowadzenia dokumentacji
i planowania różnorodnych inwestycji.
Korzyści dla uczestników:
1. Poznanie praw i obowiązków członków Wspólnoty
Mieszkaniowej.
2. Poznanie zadań i roli osób pełniących funkcje zarządcze
Wspólnoty Mieszkaniowej.
3. Poznanie zagadnień i procedur stosowanych w prawidłowym
zarządzaniu Wspólnotą Mieszkaniową oraz zakresem
odpowiedzialności.
4. Umiejętność poruszania się w przepisach prawa
regulujących funkcjonowanie Wspólnoty Mieszkaniowej
i wykorzystanie ich w praktyce.
5. Utrwalenie zdobytej wiedzy poprzez analizę określonych
przypadków oraz pomoc rozwiązywaniu trudności
napotykanych w pracy na rzecz członków Wspólnoty
Mieszkaniowej.
Tematyka szkolenia zawiera 4 główne moduły:
1. Prawne aspekty funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych.
2. Prawo Budowlane.
3. Finanse Wspólnoty Mieszkaniowej.
4. Zasady współżycia społecznego we Wspólnotach Mieszkaniowych.
Liczba godzin: 6 – 8
Termin i miejsce szkolenia: do uzgodnienia ze zleceniodawcą
Zainteresowanych prosimy o kontakt: tel. 605620201 lub [email protected]
Pomysł oraz prezentowana przez Spółkę Alfa
oferta szkoleniowa stanowią jej własność
intelektualną chronioną prawem.
PRAWO
Agnieszka Żelazna
Aplikant radcowski, zatrudniony na stanowisku starszego specjalisty ds. prawnych w firmie
zajmującej się doradztwem prawnym oraz zarządzaniem i obrotem nieruchomościami
Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej
w postępowaniu sądowym przez
niezawodowego pełnomocnika
Niniejszy artykuł ma na celu wskazanie konsekwencji prawnych wynikających z niewłaściwej konstrukcji
zlecenia przez wspólnotę mieszkaniową lub działającego w jej imieniu zarządcę obsługi prawnej
wspólnoty prawnikom, którzy nie są adwokatami lub radcami prawnymi.
P
roblem ten jest o tyle istotny, iż skutkiem
prowadzenia procesu przez wspólnotę
działającą przez nienależycie umocowanego pełnomocnika będzie nieważność
całego dotychczasowego postępowania, co
zwykle zasadniczo negatywnie wpływa na
sytuację prawną i finansową wspólnoty. Stąd
też koniecznym jest, by już na etapie zlecania obsługi prawnej wspólnoty prawnikowi
niebędącemu zawodowym pełnomocnikiem
procesowym, jak również dalszego umocowywania go do prowadzenia spraw wspólnoty
w postępowaniu sądowym, działać z należytą
starannością, w celu uniknięcia skutków niewłaściwego umocowania.
Kto może być pełnomocnikiem
procesowym?
styczeń-luty 2014
16
Jak wynika z treści art. 87 §1 kpc, pełnomocnikiem procesowym strony będącej
wspólnotą mieszkaniową – oprócz pełnomocnika profesjonalnego, tzn. adwokata lub
radcy prawnego – może być również osoba
sprawująca zarząd majątkiem lub interesami wspólnoty, a także osoba pozostająca ze
wspólnotą w stałym stosunku zlecenia, jeżeli
przedmiot sprawy wchodzi w jego zakres.
Pełnienie funkcji pełnomocnika procesowego strony przez osoby sprawujące zarząd
jej majątkiem lub interesami, a także osoby
pozostające ze stroną w stałym stosunku
zlecenia (o ile przedmiot sprawy wchodzi
w jego zakres) stało się możliwe za sprawą Ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie
ustawy – Kodeks postępowania cywilnego
oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2004 r.
nr 172, poz. 1804), w drodze uwzględnienia
poprawki Senatu, przywracającej w omawianym zakresie stan prawny obowiązujący
przed dniem 1 lipca 1996 r. W uzasadnieniu
zgłoszonej poprawki wskazywano, iż powrót
do rozwiązania funkcjonującego przed 1 lipca
1996 r. jest celowy ze względu na interesy
osób korzystających z usług osób trzecich
przy prowadzeniu ich spraw. Nowelizacja
na powrót umożliwiła zatem występowanie
w sprawie jako pełnomocników stron osób
pozostających z nimi w stałym stosunku zlecenia oraz zarządców.
Wyliczenie osób, które mogą – stosownie
do treści art. 87 § 1 kpc – otrzymać pełnomocnictwo procesowe do reprezentowania
wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu
sadowym, pozwala stwierdzić, że ustawodawca jako kryterium tej zdolności przyjął przede
wszystkim znajomość prawa (adwokat, radca
prawny). Drugą zaś grupę stanowią osoby,
które mają związki funkcjonalne z przedmiotem
sprawy. Zarządcy i zleceniobiorcy nie podlegają zatem cenzusowi przygotowania prawniczego. Uzasadnieniem przyznania im statusu
pełnomocników jest potrzeba gospodarcza lub
nawet osobista strony procesu, która nie może
lub nie chce osobiście zajmować się swoim
majątkiem lub „interesami”1).
Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące
art. 87 §1 kpc jednoznacznie jednak wskazuje
na ograniczenie możliwości występowania
w sprawach sądowych nieprofesjonalnych
pełnomocników2). Tylko adwokaci i radcowie
prawni nie podlegają bowiem żadnym ograniczeniom. Zasada ustanawiania pełnomocnika
według swobodnego uznania strony bywa
wszak w pewnych wypadkach ograniczona,
m.in. za sprawą określenia kręgu podmiotów,
które mogą nim być3). Zgodnie z przeważającym stanowiskiem, dopuszczenie pełnomocnictwa procesowego zleceniobiorcy w każdej
sprawie, w której stroną jest zleceniodawca, prowadziłoby do możliwości ominięcia
ograniczenia zawartego w art. 87 § 1 kpc
1
2
3
Por. uchwała SN z dnia 27 czerwca 2008 r., III CZP 51/08;
uchwała SN z dnia 21 lutego 1992 r., III CZP 4/92.
Por. uchwała SN z dnia 23 września 2010 r., III CZP
52/10.
Por. uchwała SN z dnia 8 lipca 2008 r., III CZP
154/07.
i pozostawienia form pomocy prawnej, nawet w sprawach wymagających kwalifikacji
szczególnych, poza kontrolą państwową albo
samorządową. A to, jak wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie, powodowałoby stan
zagrożenia sprawności wymiaru sprawiedliwości i mogłoby rodzić niekorzystne skutki
społeczne.
Zdolność zleceniobiorcy do
występowania w charakterze
pełnomocnika procesowego
Na zdolność zleceniobiorcy do zastępowania strony w procesie wpływa łączne
ziszczenie się dwóch przesłanek: pozostawania przez zleceniobiorcę ze stroną procesu
w stałym stosunku zlecenia oraz pozytywnego
wykazania, iż przedmiot sprawy wszczętej lub
toczącej się przed sądem wchodzi w zakres
tego zlecenia. Charakterystyczne jest przy tym
to, iż w treści art. 87 §1 kpc ustawodawca
nie posłużył się pojęciem „umowy zlecenia”,
lecz „stosunku zlecenia”, a więc kategorią
pozakodeksową. Należy przyjąć zatem, że
„stosunek zlecenia” w rozumieniu tego przepisu występuje zawsze wtedy, gdy stronę łączy
z pełnomocnikiem stosunek umowny, do którego nie tylko wprost, lecz także odpowiednio
mają zastosowanie przepisy o zleceniu i który
nie jest uregulowany innymi przepisami4).
Możliwość występowania w charakterze peł4
Por. uchwała SN z dnia 23 września 2010 r., III CZP
52/10.
ABSTRAKT
Artykuł wyjaśnia, kto i pod jakimi
warunkami może reprezentować
wspólnotę mieszkaniową przed sądem, w świetle uchwał i postanowień
Sądu Najwyższego.
PRAWO
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
O G Ł O S Z E N I E
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWO-LOKALOWA PRZY AL. JANA PAWŁA II 70 W WARSZAWIE
OGŁASZA KONKURS
NA ADMINISTROWANIE BUDYNKIEM WSPÓLNOTY
Budynek Wspólnoty: wybudowany w 1997 roku, 10-piętrowy z 2-poziomowym garażem podziemnym, o całkowitej pow. ok.
15.600 m2, teren zewnętrzny o pow. ok. 1300 m2. W budynku jest 70 lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnotą zarządza
trzyosobowy zarząd właścicielski. Księgowość i rozliczenia w programie SŁONIE firmy Mieszczanin prowadzi podmiot
zatrudniony przez Wspólnotę. Wspólnota jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Budynek ma całodobową ochronę.
ZAKRES USŁUG
WYMAGANIA
»
»
»
reklama
W ofercie prosimy wskazać miesięczny koszt usługi ogółem, jak
również poszczególne stawki jednostkowe usług: administrowania/
obsługi sekretariatu, utrzymania porządku, bieżącej konserwacji.
Termin składania ofert upływa 28 lutego 2014 roku.
Przed złożeniem oferty prosimy o zapoznanie się z obiektem.
Dodatkowych informacji udziela Zarząd Wspólnoty pod nr. tel.
602646969 lub 601362560.
Oferty prosimy przesyłać lub dostarczać na adres: Zarząd
– Wspólnota Mieszkaniowo-Lokalowa przy al. Jana Pawła II 70,
lok. 112, X p., 00-175 Warszawa, w zaklejonych kopertach
z dopiskiem „Oferta na administrowanie nieruchomością”.
Wspólnota może unieważnić konkurs w każdym czasie bez podania
przyczyny.
»
»
»
»
»
udokumentowane doświadczenie w administrowaniu budynkami
w Warszawie (referencje),
licencja zarządcy nieruchomości, dobra znajomość zagadnień
budowlanych i doświadczenie w termomodernizacji budynków będą
dodatkowym atutami – Wspólnota przygotowuje się do kapitalnego
remontu elewacji budynku.
styczeń-luty 2014
»
kompleksowe administrowanie budynkiem Wspólnoty (w tym m.in.
bieżące administrowanie, nadzór nad eksploatacją i bezpieczeństwem
nieruchomości, obsługa wspólnoty i właścicieli, doradztwo),
obecność administratora na obiekcie przez 8 godzin dziennie
od poniedziałku do piątku oraz stały kontakt z Zarządem
i Właścicielami w pozostałym czasie,
sprzątanie terenu zewnętrznego i budynku (klatki schodowe,
windy, garaż), odśnieżanie, utrzymanie zieleni,
zapewnienie bieżącej konserwacji („złotej rączki”),
prowadzenie biura Administracji Wspólnoty,
współpraca z księgową Wspólnoty,
termin rozpoczęcia współpracy – kwiecień 2014 r.
17
PRAWO
papierowym
styczeń-luty 2014
18
PRAWO
Robert Bogdzio
Wydział Prawa i Administracji Uczelni Łazarskiego
Wszystko o testamentach,
dziedziczeniu i spadkobraniu
Śmierć bliskiej osoby nie tylko wiąże się z ogromnymi przeżyciami psychicznymi, lecz także
wywołuje bardzo istotne skutki prawne dotyczące dziedziczenia. Jego ustawowa kolejność
wynika z przepisów kodeksu cywilnego, jednakże może być ona zmieniona, jeżeli zmarły
pozostawił testament.
Czym jest spadek?
W skład masy spadkowej wchodzi to
wszystko, czego właścicielem była zmarła
osoba w chwili swej śmierci, oraz jej długi.
Przyjęcie spadku
Małoletni spadkobierca
Jeżeli chcemy stwierdzić spadek przed
upływem sześciu miesięcy od śmierci spadkodawcy, musimy złożyć opisane wyżej oświadczenie o przyjęciu spadku wprost, przyjęciu
go z dobrodziejstwem inwentarza lub jego
odrzuceniu. Gdy oświadczenie to ma złożyć
u notariusza osoba małoletnia, niezbędna
jest zgoda sądu na dokonanie przez rodzica
(przedstawiciela ustawowego) lub opiekuna
prawnego czynności przekraczającej zakres
zwykłego zarządu majątkiem małoletniego.
Wtedy składamy odpowiedni wniosek do
sądu i sąd wydaje postanowienie, w którym
przychyla się do niego bądź nie. Natomiast
jeżeli stwierdzenie nabycia spadku następuABSTRAKT
O czym warto pamiętać, gdy dowiemy się o przysługującym nam spadku? Kiedy możemy decydować o jego
przyjęciu lub odrzuceniu? Gdzie
i w jaki sposób można załatwić
wszelkie formalności związane ze
spadkobraniem i z jakimi kosztami
wiąże się postępowanie spadkowe?
Czyli: co warto wiedzieć, gdy trzeba
zmierzyć się ze stwierdzeniem nabycia spadku.
Odrzucenie spadku powoduje, że w świetle
prawa jesteśmy traktowani tak, jakbyśmy
zmarli przed spadkodawcą, a więc nie dziedziczymy i nie odpowiadamy za ewentualne
długi zmarłego. Jednocześnie fakt, iż jesteśmy traktowani tak, jakbyśmy zmarli przed
spadkodawcą, oznacza, że w nasze miejsce
wchodzą nasi spadkobiercy. W praktyce
oznacza to, że jeżeli odrzucimy spadek np. po
rodzicu, ale mamy dzieci, to one (nawet jeśli
są małoletnie) wchodzą na nasze miejsce i to
one są spadkobiercami zmarłego. Należy zdecydowanie podkreślić, że odrzucenie spadku
– wbrew pozorom – nie jest szybką ochroną
przed spłacaniem długów zmarłego przez jego
rodzinę. Zasady dziedziczenia ustawowego są
tak skonstruowane, że właściwie dopiero po
odrzuceniu spadku przez małżonka, zstępnych
(czyli dzieci, wnuki, prawnuki…), rodziców,
rodzeństwo, zstępnych rodzeństwa, dziadków
zmarłego i ich zstępnych oraz ewentualnych
dzieci małżonka spadkodawcy spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania
zmarłego lub Skarbowi Państwa.
Warto także pamiętać, że nasza ewentualna
decyzja o odrzuceniu spadku dotyczy całej masy spadkowej. Nie można np. przyjąć spadku
w postaci mieszkania czy domu, a odrzucić
długów, dlatego zawsze warto zastanowić
się, czy naprawdę powinniśmy pozbawić się
majątku tylko po to, by nie spłacić np. kilku
pozostałych rat kredytu.
Odrzucenie spadku nie jest także dobrym
rozwiązaniem w sytuacji, gdy sami mamy
kłopoty finansowe i odrzucamy go po to, by
nie uzyskać majątku i nie spłacać własnych
długów, bowiem wtedy nasz wierzyciel może
żądać, aby nasze odrzucenie spadku zostało
uznane za bezskuteczne wobec niego.
Oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu
spadku można złożyć w sądzie rejonowym
lub przed notariuszem właściwym dla nasze-
go miejsca zamieszkania lub pobytu. Koszt
takiego oświadczenia to 50 złotych od jednej
osoby, przy czym u notariusza należy doliczyć
do tego 23% podatku VAT (łącznie 61,50 zł)
i około 20 zł za wypis aktu notarialnego.
Pamiętajmy jednak, że nie ponosimy tych
kosztów i nie musimy składać takiego oświadczenia, gdy upłynęło sześć miesięcy od dnia,
w którym dowiedzieliśmy się, że jesteśmy
spadkobiercami, bowiem wtedy – zgodnie
z przepisami prawa – jesteśmy traktowani tak,
jakbyśmy przyjęli spadek wprost.
styczeń-luty 2014
Od dnia, w którym dowiedzieliśmy się,
że jesteśmy spadkobiercami, mamy sześć
miesięcy na podjęcie decyzji dotyczącej
przyjęcia spadku wprost, przyjęcia go z dobrodziejstwem inwentarza lub odrzucenia.
Po upływie tego czasu jesteśmy traktowani
tak, jakbyśmy przyjęli spadek wprost, czyli
bez ograniczenia odpowiedzialności za długi. Warto jednak pamiętać, że nie zawsze
ten sześciomiesięczny okres liczony jest od
dnia śmierci spadkodawcy. Jeżeli o śmierci,
nawet najbliżej osoby, dowiedzieliśmy się
kilka miesięcy później i jesteśmy w stanie to
udowodnić, to wciąż mamy prawo w ciągu
sześciu miesięcy podjąć decyzję o przyjęciu
lub odrzuceniu spadku.
Przyjęcie spadku wprost oznacza, że
zostajemy właścicielami całego majątku
zmarłego, ale jednocześnie odpowiadamy
całym naszym majątkiem za jego ewentualne długi, nawet jeżeli przekraczają one
wartość pozostawionego majątku. Przyjęcie
spadku z dobrodziejstwem inwentarza także
oznacza, że zostajemy właścicielami całego majątku zmarłego, ale odpowiadamy za
jego ewentualne długi tylko do wysokości
odziedziczonego majątku. Właśnie w ten
sposób, czyli z dobrodziejstwem inwentarza,
zawsze dziedziczą spadek małoletnie dzieci.
Warto jednak zaznaczyć, że konsekwencją
naszego oświadczenia o przyjęciu spadku
z dobrodziejstwem inwentarza będzie postanowienie sądu o spisaniu inwentarza,
na podstawie którego komornik dokona
spisu pozostawionego majątku i obciąży
nas kosztami komorniczymi za dokonanie
tej czynności.
Co w praktyce oznacza odrzucenie
spadku?
19
PRAWO
papierowym
styczeń-luty 2014
20
PRAWO
papierowym
styczeń-luty 2014
21
PRAWO
Paweł Puch
Prawnik
Koszty w spółdzielni
mieszkaniowej
Obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych mamy do czynienia z kilkoma typami praw do lokali.
Poszczególne osoby, którym przysługują prawa do lokali, są w różnym stopniu zobowiązane do
ponoszenia kosztów w spółdzielni.
I
styczeń-luty 2014
22
tak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są
obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu
kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, a także z eksploatacją
i utrzymaniem nieruchomości stanowiących
mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
Osoby niebędące członkami spółdzielni,
którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane
uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich
lokale, a także z eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych
zasadach, jak członkowie spółdzielni.
Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć
w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją
i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz
z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez
uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami
statutu.
Właściciele lokali niebędący członkami
spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją
i utrzymaniem ich lokali, a także eksploatacją
i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Mają
oni również obowiązek uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na danym osiedlu.
Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat
na takich samych zasadach, jak członkowie
spółdzielni.
Spółdzielnia może utworzyć fundusz na
remonty zasobów mieszkaniowych, a obowiązek świadczenia na ten fundusz dotyczy
wszystkich członków spółdzielni, właścicieli
lokali niebędących członkami spółdzielni oraz
osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe
prawa do lokali. Spółdzielnia tworzy jeden
fundusz remontowy dotyczący budynków
w jej zasobach. Członkowie spółdzielni
partycypują także w kosztach związanych
z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli
tak stanowi uchwała walnego zgromadzenia.
Właściciele lokali niebędący członkami oraz
osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe
prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać
z takiej działalności na podstawie umów
zawieranych ze spółdzielnią.
Współodpowiedzialność osób
zamieszkałych
Za opłaty, o których mowa wyżej, odpowiadają solidarnie – wraz z członkami spółdzielni,
właścicielami lokali niebędącymi członkami
spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze
własnościowe prawa do lokali – osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu,
z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby
faktycznie korzystające z lokalu. Ich odpowiedzialność ograniczona jest do wysokości opłat
należnych za okres ich stałego zamieszkiwania
lub faktycznego korzystania z lokalu.
Odpowiedzialność za dług
Gdy osoba, której przysługuje prawo do
lokalu, nie uiszcza należności, spółdzielnia
powinna dochodzić tych zaległości na drodze
sądowej. Jeżeli uzyska prawomocny wyrok
sądowy zasądzający zapłatę, może zgłosić
wniosek o nadanie orzeczeniu klauzuli wykonalności i wystąpić do komornika o wszczęcie
postępowania egzekucyjnego.
Szybkie dochodzenie roszczeń jest dość
istotne chociażby z powodu ich przedawnie-
nia, które następuje już po upływie trzech lat
od daty wymagalności. Najogólniej mówiąc,
przedawnienie roszczeń polega na tym, że po
upływie jego terminu dłużnik może odmówić
spełnienia świadczenia (zapłaty zaległości).
Jeżeli w takiej sytuacji spółdzielnia wniesie
do sądu powództwo, w którym domagać
się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik
może powołać się na zarzut przedawnienia,
skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Błędem, który spółdzielnie popełniają
w związku z zadłużeniem, jest twierdzenie,
że dług z tytułu opłat obciąża lokal, a nie
konkretną osobę. Konsekwencję tego błędnego myślenia w spółdzielniach stanowi
próba dochodzenia zaległości w opłatach
poprzedniego właściciela od nabywcy lokalu,
np. po sprzedaży mieszkania. Tymczasem
należy zwrócić uwagę, że przecież lokal nie
może być dłużnikiem. Wprawdzie, zgodnie
z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, z chwilą
wydania rzeczy sprzedanej na kupującego
przechodzą korzyści i ciężary związane z tą
rzeczą, jednak przejście korzyści i ciężarów
nie oznacza przejścia długów. To dwa różne
pojęcia prawne. Opłaty, z chwilą powstania
obowiązku ich zapłaty, z ciężarów związanych
z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę, będącą w danej
chwili właścicielem, czyli zobowiązaną do
ich zapłaty. Zapłaty należy dochodzić w stosunku do niej. Przez sam fakt przeniesienia
prawa własności lokalu były właściciel nie
pozbędzie się długu, do którego doprowadził.
Nowy nabywca przez samo nabycie lokalu nie
stanie się odpowiedzialny za dług należący
ABSTRAKT
Artykuł przedstawia przegląd zróżnicowania praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych i związanych
z nimi obowiązków poszczególnych
grup, ze szczególnym uwzględnieniem obciążenia kosztami.
PRAWO
papierowym
styczeń-luty 2014
23
PRAWO
Marta Chmielewska
Adwokat, www.martachmielewska.pl
Naliczanie opłat eksploatacyjnych
za garaż szeregowy
Członek spółdzielni mieszkaniowej, będący równocześnie właścicielem lokalu mieszkalnego i garażu
w zabudowie segmentowej oraz właścicielem gruntu, na którym posadowiony jest segment, był rozliczany
z tytułu opłat eksploatacyjnych, mimo iż w jego ocenie spółdzielnia żadnych kosztów nie ponosiła.
Dodatkowo, po zwróceniu się do niej o przedstawienie kalkulacji opłat, wnioskodawca nie uzyskał
wyjaśnień. W związku z tym kwestionuje zasadność domagania się przez spółdzielnię mieszkaniową opłat
eksploatacyjnych za garaż.
Z
godnie z art. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(DzU z 2001 r. nr 4, poz. 27 ze zm..; dalej
jako: „ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych”), celem spółdzielni mieszkaniowych jest
zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych
członków oraz ich rodzin, poprzez dostarczanie
członkom samodzielnych lokali mieszkalnych
lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Z kolei obowiązki członków
spółdzielni określone zostały w art. 4 przywołanej ustawy i dotyczą co do zasady partycypacji
w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. W zależności
od statusu danej osoby, tzn. od tego, czy jest
członkiem spółdzielni czy też nie, a także, czy
jej członkostwo wiąże się z posiadaniem spółdzielczego prawa do lokalu (lokatorskiego lub
własnościowego), czy też prawa własności
do lokalu, udziały w pokrywaniu kosztów będą
określane w rozmaity sposób.
W związku z pojawiającym się problemem,
czy – a jeśli tak, to na jakiej podstawie – można żądać opłat od członka spółdzielni, będącego właścicielem garażu znajdującego się poza
budynkiem mieszkaniowym, w zabudowie
szeregowej, warto zastanowić się nad przedmiotową kwestią.
styczeń-luty 2014
24
Status garażu jako lokalu
użytkowego
Przede wszystkim przeanalizować należy
przepis art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych. Jak z niego wynika, „członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali
są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu
kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją
mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu”.
W praktyce jednak, mimo dość jasnej treści
przepisu, pojawiają się problemy interpretacyjne. Odnosząc się do pierwszego z pojęć
(lokal), należy wskazać, że może przez nie
rozumieć również garaż. W myśl bowiem art.
2 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy, lokalem
jest samodzielny lokal mieszkalny, a także
lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa
w przepisach Ustawy z dnia 24 czerwca
1994 roku o własności lokali (tj. DzU z 2000
r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Natomiast zgodnie
z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali,
przez samodzielny lokal mieszkalny rozumie
się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie
budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych
na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych. Z kolei zgodnie z ust.
4 powyższego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio
nie przylegały lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem,
w którym wyodrębniono dany loka. W szczególności są to: piwnica, strych, komórka,
garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Przywołując w tym miejscu interpretację podatkową Dyrektora Izby Skarbowej
w Warszawie z dnia 29 stycznia 2010 r. (nr
IPPP3/443-1063/09-2/KT), należy wskazać,
że garaż, choć w sensie prawnym stanowi
– co prawda – część składową lokalu mieszkalnego, nie należy do pomieszczeń pomocniczych, lecz przynależnych do danego lokalu.
W sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią
przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania
mieszkaniowych potrzeb ludzi, ale służyć ma
zaspokojeniu innych potrzeb tych osób, które
korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jedno miejsce postojowe w garażu
jest więc ułamkową częścią pomieszczenia
przynależnego. A zatem garaż w budynku
mieszkalnym, składający się z miejsc posto-
jowych, jest lokalem użytkowym. Natomiast
jedno miejsce postojowe jako udział w części
wspólnej nieruchomości (garażu) to ułamkowa
część lokalu użytkowego. Tym samym również garaże w postaci boksów w zabudowie
segmentowej, znajdujące się poza budynkiem
mieszkalnym, stanowią lokale użytkowe.
Obowiązki właściciela garażu
Obowiązki członka spółdzielni, który jest
właścicielem lokalu użytkowego – garażu, powinny sprowadzać się do pokrywania kosztów
związanych z:
jego utrzymaniem,
eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
wspólnych,
eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
stanowiących mienie spółdzielni,
działalnością społeczną, oświatową i kulturalną
prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała
walnego zgromadzenia tak stanowi.
W sytuacji, gdy członek spółdzielni jest właścicielem garażu, ma obowiązek ponoszenia
kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, a także do
pokrywania kosztów związanych z eksploatacją
mienie spółdzielni. W tym miejscu należy zadać
pytanie, o jakie dokładnie koszta chodzi, zwłaszcza że ustawa nie zawiera definicji kosztów
ABSTRAKT
Spółdzielnia może nakładać na swoich członków, będących właścicielami
lokali (mieszkalnych i użytkowych),
opłaty z tytułu ponoszonych kosztów
eksploatacji lub/i kosztów utrzymania nieruchomości pod warunkiem,
że takie upoważnienie zawarte jest
w jej statucie.
PRAWO
naszej księgarni
znajdziecie
Państwo
eksploatacji. Dodatkowo
nie jest doksiążki
końca
jasne, czym różnią się pojęcia koszty eksploataz dziedziny:
cji i koszty utrzymania nieruchomości. Pewne
wyjaśnienie czyni doktryna, która – powołując
□samodzielności
budownictwa,
się na zasady
finansowej spółdzielni mieszkaniowej
–
wskazuje,
□ chłodnictwa, że w skład
kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomo□ ciepłownictwa i ogrzewnictwa,
ści będą wchodziły wszystkie koszty: dostaw
□ gazownictwa,
towarów i usług
dostarczanych do nieruchomości (dostawy
wody,
energii,sanitarnych,
odbioru ścieków,
□ instalacji
oczyszczania itp.); robót budowlanych; bieżącej
□ ochrony środowiska,
konserwacji, napraw i remontów bieżących
i klimatyzacji,
□ wentylacji
(wraz z kosztami
odpowiedniej
dokumentacji
instalacji elektrycznych,
i kosztami □
administracyjnymi,
opłatami lub
podatkami);□
utrzymania
i
konserwacji
instalacji
informatyki
i urządzeń technicznych położonych w obrębie
□ oraz programy, słowniki,
nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architekporadniki
tury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów
i chodników, podatek
od nieruchomości, opłaty
Księgarnia Techniczna
za wieczyste użytkowanie
gruntów oraz koszty
Grupa MEDIUM
ul. Karczewska 18
zarządzania nieruchomością
(które nie są toż04-112 Warszawa
same ze wszystkimi
kosztami
tel. 22 810
21 24 funkcjonowania
faks 22 810 1)
27. Odnosząc
42
administracji spółdzielni)
powyższe
rozważania doktrynalne
do
stanu
faktycznego
www.ksiegarniatechniczna.com.pl
sprawy, można za takie koszty, które powinien
ponosić właściciel garażu (szeregowego boksu)
uznać przykładowo koszty mediów (światło,
prąd doprowadzane do garażu), oświetlenia terenu, na którym znajdują się garaże czy wywozu
śmieci. Istnieje również szansa, że właściciel
takiego garażu będzie ponosił kosztu zarządu.
Znowu pojawia się pytanie, czy garaż oraz
teren, na którym on stoi, stanowi mienie spółdzielni i czy w powyższej sytuacji, gdy członek
spółdzielni dysponuje prawem własności do
garażu i ma prawo własności do nieruchomości
gruntowej, nadal ma on partycypować w kosztach spółdzielni. W mojej ocenie nadal może
RENOWACJE
RENOWACJE
istniećENTYLACJA
taka ewentualność.
Co prawda,
OBIEKTÓW garaż
OBIEKTÓW
POŻAROWA
BUDOWLANYCH
BUDOWLANYCH
nie będzie wchodził w skład mienia spółdzielni
mieszkaniowej, ale nie wiadomo, jak dokładnie
kształtuje się prawo członka spółdzielni do
nieruchomości gruntowej. Autor pytania nie
wskazuje, czy to współwłasność, czy działka
jest wyznaczona i – tym samym – ma wyłączne prawo do sprawowania na niej władztwa.
W praktyce pojawiają się propozycje, aby
właściciele garaży położonych w szeregowym
budynku, którzy mają prawo własności do poPROJEKTOWANIE
PROJEKTOWANIE
szczególnych boksów,
wypowiedzieli
umowę
PRZEGRÓD
PRZEGRÓD
ZEWNĘTRZNYCH
ZEWNĘTRZNYCH
o zarząd garażami spółdzielni mieszkaniowej.
Maciej Rokiel
Maciej Rokiel
Krzysztof Kaiser
rojektowanie i instalacja
Projektowanie i warunki techniczne
wykonania i odbioru robót
Projektowanie i warunki techniczne
wykonania i odbioru robót
PREZENTUJĄ
PREZENTUJĄ
nr 3/2013
nr 3/2013
Wydanie specjalne
miesięcznika IZOLACJE
Wydanie specjalne
ISSN 2300-3944
nakład: 8 tys. egz.
cena: 43 zł (w tym 5% VAT)
ISSN 2300-3944
nakład: 8 tys. egz.
cena: 43 zł (w tym 5% VAT)
w świetle nowych
warunków technicznych
dotyczących budynków
w świetle nowych
warunków technicznych
dotyczących budynków
styczeń-luty 2014
Krzysztof Pawłowski
Krzysztof Pawłowski
Podstawa prawna i możliwość
rewizji
PREZENTUJĄ
promocja
PREZENTUJĄ
1
nr 2/2013
nr 2/2013
Wydanie specjalne
Wydanie specjalne
ISSN xxxx-xxxx
nakład: x tys. egz.
cena: xx zł
(w tym 5% VAT)
ISSN xxxx-xxxx
nakład: x tys. egz.
cena: xx zł
(w tym 5% VAT)
Tak: E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 4 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych.
Mirosław Giera
Wzajemne sytuowanie
obiektów budowlanych
i sieci elektroenergetycznych
Stan prawny na 31 stycznia 2014 r.
Mirosław Giera
Treść przywołanych przepisów wyraźnie
wskazuje, że odpowiedzi na pytanie, jakie
dokładnie koszty eksploatacyjne i koszty
Wzajemne sytuowanie
obiektów budowlanych
i sieci elektroenergetycznych
Stan prawny na 31 stycznia 2014 r.
25
PRAWO
Krzysztof Łuczyszyn
Prawnik
Komornik sprzedaje
nieruchomość
Przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości to jeden ze sposobów egzekucji świadczeń pieniężnych.
Jej celem jest zaspokojenie przysługującej wierzycielowi należności pieniężnej.
Kiedy można wszcząć egzekucję?
Wniosek u komornika – i co dalej?
Podstawa wszczęcia postępowania egzekucyjnego to tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony
w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa
(kpc) stanowi inaczej. Tytułami egzekucyjnymi są:
orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak
również ugoda zawarta przed sądem,
orzeczenie referendarza sądowego, prawomocne lub podlegające natychmiastowemu
wykonaniu,
inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy
ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,
akty notarialne o których mowa w art. 777,
par. 1 pkt 4, 5, 6 kpc.
Komornik dokonuje zajęcia nieruchomości
poprzez wezwanie dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem
przystąpienia do opisu i oszacowania (art.
923 kpc). Jednocześnie przesyła do sądu
właściwego do prowadzenia księgi wieczystej
wniosek o dokonanie w niej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru
dokumentów (art. 924 § 1 kpc). Kolejny etap
egzekucji zależy od wniosku wierzyciela. Po
upływie terminu określonego w wezwaniu
dłużnika do zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania
nieruchomości (art 942 kpc). Oszacowania
nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły, uprawniony do szacowania
nieruchomości. Jest to rzeczoznawca majątkowy. Nie ma obowiązku powoływania biegłego
sądowego. Rzeczoznawcą majątkowym jest
osoba fizyczna mająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.
Watro zaznaczyć, że operat szacunkowy
sporządzony przez biegłego ma charakter pomocniczy. Opisu i oszacowania nieruchomości
dokonuje bowiem komornik: to on ustala sumę
oszacowania i dokonuje opisu nieruchomości
według wytycznych zawartych w art. 947 kpc.
Termin na zaskarżenie opisu i oszacowania
wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego
ukończenia. Szczegóły dotyczące zaskarżenia
tej czynności są uregulowane w art. 950 kpc.
Jak znaleźć właściwego komornika
styczeń-luty 2014
26
Wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z załączonym, otrzymanym z sądu odpisem tytułu
wykonawczego należy złożyć u komornika
działającego przy sądzie rejonowym, w którego
okręgu położona jest nieruchomość. W małych
miejscowościach jest zwykle jeden komornik.
W dużych miastach, w ramach jednego rewiru komorniczego, mamy możliwość wyboru
jednego spośród kilku lub nawet kilkunastu.
Szukając właściwego, w pierwszej kolejności
należy ustalić sąd właściwy ze względu na
miejsce położenia nieruchomości. Na stronie każdego sądu rejonowego powinna być
dostępna informacja o działających przy nim
komornikach.
Co napisać we wniosku
egzekucyjnym?
Wniosek egzekucyjny powinien odpowiadać
wymogom pisma procesowego (art. 126 kpc
w zw. z art. 13 par 2 kpc), a ponadto wskazywać
świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji (art. 797 par. 1 kpc). Stosownie do
art. 923 kpc, we wniosku należy także wskazać
nieruchomość, którą komornik ma zająć.
Licytacja
Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez
licytację publiczną. Termin licytacji nie może być
wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch
tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się
wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję (art. 952 kpc). Obwieszczenie o licytacji
co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem
należy ogłosić publicznie w budynku sądowym
i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym
w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek
ABSTRAKT
Artykuł przybliża egzekucję sądową
z nieruchomości. Ze względu na obszerną tematykę, z konieczności przedstawiono najczęstszy scenariusz postępowania. Analizy dokonano w oparciu
o kodeks postępowania cywilnego.
i koszt strony komornik może zarządzić umieszczenie ogłoszenia również w inny wskazany
w przez nią sposób (art. 955 § 1 i § 2 kpc).
Najłatwiej zatem znaleźć interesującą klienta
nieruchomość na stronie http://www.licytacje.
komornik.pl/ oraz na stronach www poszczególnych komorników sądowych w danym rewirze.
Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy
oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym
przetarg (art. 962 kpc). Wyjątki od tej reguły
zawarte są w art. 964 kpc. Rękojmię złożoną
przez licytanta, któremu udzielono przybicia,
zatrzymuje się; pozostałym zwraca się ją niezwłocznie (art. 963 kpc). Po uprawomocnieniu się
postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta,
który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu
dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na
rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek
nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin
uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca (art. 967 kpc). Jeżeli nabywca nie
wykonał warunków licytacyjnych co do zapłaty
ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają.
Uiszczona część ceny zostaje zwrócona.
Kto nie może wziąć udziału
w przetargu?
W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik,
komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym; licytant, który nie wykonał
warunków poprzedniej licytacji; a także osoby,
które mogą nabyć nieruchomość za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego
nie przedstawiły (art. 976 kpc).
PRAWO
Już
Postawy licytantów
nieakceptowane przez sąd
Osoby uczestniczące w przetargu powinny
przyjść w stroju i zachowywać się w sposób,
który nie narusza powagi i godności sądu.
Sąd wyprasza osoby ubrane niestosownie,
np. w krótkie spodenki i t-shirt, a także żujące
gumę czy prowadzące rozmowy w trakcie
licytacji. W przetargu mogą uczestniczyć
tylko pełnoletni (art. 152 kpc).
wkrótce...
IV
Licytować osobiście czy przez
pełnomocnika?
Zainteresowany zakupem nieruchomości
na licytacji udział w przetargu może wziąć
osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem w takim przypadku może być każdy.
Zakup nieruchomości jest czynnością prawną przekraczającą zakres zwykłego zarządu
(art. 98 w zw. art. 199 kc). Pełnomocnictwo
powinno mieć zatem charakter szczególny,
tzn. zawierać umocowanie do zakupu nieruchomości oznaczonej co do tożsamości.
Winno zostać udzielone przed notariuszem
(art. 99 § kc). Licytant występujący w imieniu
osoby prawnej powinien okazać uchwałę
spółki, wyrażającą zgodę na zakup konkretnej
nieruchomości (art. 228 pkt. 4 ksh), aktualny
odpis z KRS, a także pełnomocnictwo, jeżeli
nie jest osobą
upoważnioną według
KRS do
Profesjonalne
zarządzanie
reprezentowania nieruchomościami
spółki.
FORUM
dla zarządców
Zarządzanie
poprzez
publicznymi
koszty
Jak przebiega licytacja?
Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego (art. 972 kpc),
najczęściej w budynku sądu. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych przedmiot przetargu, cenę wywołania,
sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia,
a także istotne dla licytantów informacje o zaległościach i prawach obciążających nieruchomość oraz o zmianach w stanie faktycznym
i prawnym nieruchomości, jeżeli takowe zaszły
po jej opisie i oszacowaniu (szczegóły w art.
973 kpc). Przetarg odbywa się ustnie.
Komornik rozpoczyna licytowanie. Po zaoferowaniu przez licytanta ceny wywołania,
komornik wzywa licytantów do dokonywania
postąpień. Postąpienia nie mogą być mniejsze
niż jeden procent ceny wywołania. Zaofiarowaną przez licytanta cenę komornik powtarza
dwukrotnie, za każdym razem wzywając do
dokonywania postąpień. Po ustaniu postąpień,
uprzedziwszy obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte,
trzykrotnie obwieszcza zaofiarowaną cenę,
zamyka przetarg i wymienia licytanta, który
zaofiarował najwyższą cenę. Do skutecznego
czerwiec 2014
styczeń-luty 2014
ADMINISTRATOR
promocja
www.konferencja.
administrator24.info
27
PRAWO
Marta Chmielewska
www.martachmielewska.pl
Status prawny kotłowni i biura
wspólnoty mieszkaniowej
Rozważając, czy dana instalacja lub przestrzeń wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, czy
poszczególnych właścicieli lokali należy przede wszystkim zwrócić uwagę na cel, jakiemu służy.
W
spólnotę mieszkaniową tworzą
właściciele lokali trzech budynków. W jednym z nich usytuowana jest kotłownia, która zapewnia ciepło
wszystkim trzem nieruchomościom. Czy przy
zmianie aktów notarialnych z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych kotłownia powinna
stanowić własność wspólną według udziałów
wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej czy własność tylko właścicieli lokali
budynku, w którym znajdują się wskazane
pomieszczenia?
Kotłownia jako część wspólna
nieruchomości
Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 Ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z
2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej UWL), „w
razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości
wspólnej jako prawo związane z własnością
lokali”. Z kolei, jak wynika z ust. 2 przywołanego przepisu, „nieruchomość wspólną stanowi
grunt oraz części budynku i urządzenia, które
nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela
nieruchomości objęte są te części budynku i
urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku
tych właścicieli ze względu na należące do nich
lokale (tak STANOWI np.: Sąd Najwyższy w
wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN
903/97). Współwłasność taką stanowią m.in.
pomieszczenia służące do wspólnego użytku
właścicieli lokali, takie jak klatki schodowe,
korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (m.in. pralnie, suszarnie,
przechowalnie wózków dziecięcych). Trzeba
jednak zastrzec, że współwłasnością nie są samodzielne lokale, nawet jeżeli określony sposób
korzystania z nich leży w interesie wszystkich
właścicieli lokali, np. zajmowanie lokalu przez
dozorcę. Zatem kotłownia jako pomieszczenie służące do wspólnego użytku, związane
z funkcjonowaniem budynku, stanowi część
składową nieruchomości wspólnej. Wynika
to również z przepisów kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 47 § 2 kc, „częścią składową
rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej
odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączanego”. Tym samym, gdyby
promocja
styczeń-luty 2014
28
PRAWO
papierowym
www.hoval.pl
styczeń-luty 2014
reklama
!"
#$#%&'($)
*! +,!"!
",!"!
!" ®
Ogrzeje 1m2
29
FINANSE
Stella Brzeszczyńska
Doradca podatkowy
Akcyza na gaz – trudności
interpretacyjne
1 listopada 2013 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku akcyzowym, w związku z którą wyroby
gazowe stały się „towarem akcyzowym”. Rozwiązania w niej przyjęte są analogiczne do tych, jakie
zostały wprowadzone w zakresie opodatkowania akcyzą wyrobów węglowych.
Nabywca i pośrednik
styczeń-luty 2014
Do ustawy wprowadzono dwa nowe podmioty: pośredniczący podmiot gazowy (dalej
PPG) oraz finalny nabywca gazowy (dalej
FNG). Pośredniczący podmiot gazowy to,
zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 23d ustawy, podmiot
mający siedzibę lub miejsce zamieszkania na
terytorium kraju lub posiadający koncesję na
obrót gazem ziemnym na terytorium kraju,
który pisemnie powiadomił właściwego naczelnika urzędu celnego o tej działalności.
Podmiotem tym jest m.in.:
podmiot dokonujący sprzedaży wyrobów
gazowych;
podmiot używający wyrobów gazowych do
celów objętych zwolnieniem od akcyzy i do
celów nieobjętych takimż zwolnieniem,
który pisemnie powiadomił właściwego
naczelnika urzędu celnego o tej działalności.
Finalnym nabywcą gazowym, jest podmiot, który nabywa na terytorium kraju wyroby gazowe, a nie jest pośredniczącym podmiotem gazowym. W przypadku, gdy wspólnota
mieszkaniowa kupuje gaz w celu ogrzania
lokali w budynku oraz samego budynku (części wspólnej), pojawia się pytanie, czy takie
działanie lokuje ją w kręgu pośredniczących
podmiotów gazowych. Niestety, ww. przepisy
nie są jasne, w związku z czym bardzo trudno
ustalić status wspólnoty mieszkaniowej: czy
jest ona odbiorcą finalnym. Podobny problem
dotyczy także spółdzielni mieszkaniowych.
Lista pośredniczących podmiotów gazowych publikowana jest w Biuletynie Informacji
Publicznej, można ją także znaleźć na stronie
ABSTRAKT
Artykuł wyjaśnia kwestie defini-
30
cji pojęć „pośredniczący podmiot
gazowy”, „finalny nabywca gazowy” i „gospodarstwo domowe”,
w kontekście tego, jak spółdzielnie
mieszkaniowe powinny regulować
kwestię akcyzy za gaz.
internetowej Ministerstwa Finansów. Znajdują
się na niej takie podmioty, jak Gaspol, PGE,
RWE, PGNiG, Orlen, a obok nich występują
spółdzielnie mieszkaniowe, które zgłaszają się
jako podmioty używające wyrobów gazowych
do celów objętych zwolnieniem od akcyzy i do
celów nieobjętych zwolnieniem od akcyzy. Na
liście podmiotów pośredniczących występują
także osoby, które zajmują się (zawodowo)
wynajmowaniem nieruchomości.
Jednokrotność opodatkowania
Ustawa wprowadziła zasadę jednokrotnego
opodatkowania wyrobów gazowych. Wyrażono
ją w art. 9c ust. 3, zgodnie z którym, jeżeli w stosunku do wyrobów gazowych powstał obowiązek podatkowy w związku z wykonaniem jednej
z czynności, o której mowa w ust. 1, to nie
powstaje obowiązek podatkowy na podstawie
innej czynności podlegającej opodatkowaniu
akcyzą, jeżeli kwota akcyzy została określona
lub zadeklarowana w należnej wysokości.
Z powodu tej „jednofazowości” podatku na
sprzedawców nałożono obowiązek ustalenia,
czy sprzedaje się gaz pośredniczącemu podmiotowi gazowemu, czy finalnemu nabywcy
gazowemu. W tym celu sprzedawca gazu
może zażądać od nabywcy przedstawienia
potwierdzenia przyjęcia powiadomienia o zamiarze rozpoczęcia działalności gospodarczej
jako pośredniczący podmiot gazowy. W razie
odmowy jego przedstawienia przez nabywcę
może odmówić sprzedaży wyrobów gazowych
po cenie nieuwzględniającej akcyzy.
Pośredniczący podmiot gazowy staje się
podatnikiem z tytułu użycia wyrobów gazowych objętych zwolnieniem od akcyzy ze
względu na ich przeznaczenie albo określoną
stawką akcyzy związaną z ich przeznaczeniem,
jeżeli ich użycie:
było niezgodne z przeznaczeniem uprawniającym do zwolnienia od akcyzy albo
zastosowania tej stawki akcyzy lub
nastąpiło bez zachowania warunków
uprawniających do zwolnienia od akcyzy
albo zastosowania tej stawki akcyzy.
Finalny nabywca może natomiast zostać podatnikiem akcyzy m.in. wtedy, gdy użyje wyrobów gazowych nabytych w ramach zwolnienia
od akcyzy (m.in. dla gospodarstw domowych)
do innych celów niż zwolnione.
Z pewnością finalnym odbiorcą są gospodarstwa domowe. Nie zdefiniowano pojęcia
„użycia” wyrobów gazowych. Z tego powodu
nie bardzo wiadomo, czy wspólnota mieszkaniowa, która nabywa gaz w celu ogrzania
budynku i znajdujących się w nim lokali, „używa”
go czy raczej jest finalnym odbiorcą, ponieważ
wykorzystuje go na własne cele. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, gdy w budynku
znajdują się także lokale użytkowe, dla których
wspólnota również wytwarza ciepło. W takim
wypadku warto wystąpić o interpretację prawa
podatkowego.
Gospodarstwo domowe
Na podstawie art. 31b ustawy o podatku
akcyzowym zwolniona od akcyzy jest m.in.
sprzedaż wyrobów gazowych o kodach CN
2705 00 00, 2711 11 00, 2711 21 00 i 2711
29 00, jeśli są przeznaczone do celów opałowych przez gospodarstwa domowe. Ustawa
nie zawiera jednak definicji legalnej pojęcia
„gospodarstwo domowe”. Organy podatkowe,
dokonując wykładni językowej, wskazują, że
z „Małego słownika języka polskiego” PWN
wynika, iż „gospodarstwo domowe” to przede
wszystkim pomieszczenia mieszkalne (służące
jako miejsce stałego zamieszkania, w którym
koncentruje się ogół spraw, obowiązków rodzinnych, domowych).
W art. 31b ustawy doprecyzowano, że za
gospodarstwo domowe nie uznaje się nieruchomości w całości wykorzystywanej na
potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym trzeba uznać, że gaz
dostarczany do lokali użytkowych nie będzie
objęty zwolnieniem od akcyzy. Takie lokale
wyłączono bowiem z definicji gospodarstwa
domowego.
Warunkiem ww. zwolnienia jest sprzedaż nieprzekraczająca limitów określonych w ustawie:
FINANSE
papierowym
IV Konferencja Szkoleniowa
W OBIEKTACH BUDOWLANYCH
promocja
MAJ 2014, WARSZAWA
WIĘCEJ INFORMACJI:
rynekinstalacyjny.pl/konferencja-ppoz
lub konferencja.elektro.info.pl
INSTALACJE ELEKTRYCZNE, WENTYLACYJNE
I GAŚNICZE – PROJEKTOWANIE,
MONTAŻ I EKSPLOATACJA
styczeń-luty 2014
OCHRONA PRZECIWPOŻAROWA
31
ZARZĄDZANIE
Ryszard Niedźwiecki
Zarządca nieruchomości nr 12197, biegły sądowy w zakresie zarządzania nieruchomościami
Wzór porządku obrad i sposoby
prowadzenia zebrania wspólnoty
mieszkaniowej
Minęło właśnie 20 lat od wejścia w życie ustawy o własności lokali (UWL). Pomimo licznych nowelizacji
(t.j. DzU z 26 września 2000 r. nr 80, poz. 903) oraz zmian art. 3a i art. 5 z 2004 r., nadal – niestety
– brak jasnych definicji podstawowych pojęć. Brak ponadto tzw. delegacji ustawowych, czyli wskazania
organów upoważnionych do interpretacji ustawy i do wydawania rozporządzeń szczegółowych.
P
styczeń-luty 2014
rzy tak ogólnikowej ustawie, zawierającej ponadto luki i błędy, wspólnoty
mieszkaniowe zyskują znaczną swobodę działania: mogą same dla siebie tworzyć
przepisy szczegółowe. Mogą też po swojemu
interpretować ustawę. Jednak, żeby korzystać
z tej swobody, trzeba dobrze znać prawo. Należy
podkreślić, że w obecnym stanie prawnym tylko
interpretacja ustawy przez Sąd Najwyższy
jest zobowiązująca dla wszystkich właścicieli lokali. W znacznej większości bardzo mało
wiedzą oni o przysługujących im prawach.
Podstawowym obowiązkiem zarządu
wspólnoty mieszkaniowej jest przygotowanie i zwołanie zebrania ogółu właścicieli,
nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Obowiązek ten wynika z zapisu
w art. 30 UWL. Na tym zebraniu zarząd
musi złożyć sprawozdanie (finansowe i opisowe) ze swojej działalności. Zobowiązany jest
też do opracowania rocznego planu gospodarowania nieruchomością wspólną i opłat
na pokrycie kosztów zarządu. Musi również
przygotować treść uchwały o przyjęciu sprawozdania i w kwestii udzielenia zarządowi
absolutorium oraz uchwały o przyjęciu planu
gospodarczego.
W celu uniknięcia opodatkowania środków
finansowych zgromadzonych na koncie należy
również przygotować treść uchwały o przeniesieniu zaliczek na następny okres rozliczeniowy. O zebraniu zarząd ma obowiązek, zgodnie
z art. 32 UWL, zawiadomić każdego właściciela
ABSTRAKT
32
Artykuł wyjaśnia, jak powinna
przebiegać procedura zwoływania
zebrania wspólnoty mieszkaniowej i jakie są możliwości działania
w przypadku różnych przeszkód.
Dostarcza też wzoru zawiadomienia
o zebraniu.
lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed
terminem zebrania.
Obowiązek zwołania corocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, z powyżej
podanym porządkiem obrad, ma również zarządca, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony
w art. 18 ust. 1 UWL.
A jak można postąpić , gdy zarząd wspólnoty nie został jeszcze wybrany lub istniejący zarząd czy zarządca nie chce zwołać zebrania?
Nie ma wybranego zarządu
wspólnoty mieszkaniowej
Zarządu wspólnoty nie ma, gdy właściciel
budynku (deweloper, gmina itd.) sprzedaje
dopiero pierwsze mieszkania. W celu wybrania pierwszego zarządu tworzy się tzw. grupę
inicjatywną, która zajmie się przygotowaniem
zebrania (korzystając z zapisu w art. 30 ust.
1a UWL). Takie zebranie może przygotować
również deweloper lub właściciel budynku.
Z praktyki wynika, że zwołanie przez niego zebrania na ogół nie leży w jego interesie. Należy
zwołać je w miarę szybko, dopóki deweloper/
właściciel budynku ma większość udziałów
w nieruchomości wspólnej. Jest to wskazane, ponieważ można wówczas głosować
nad uchwałami w sposób przewidziany
w art. 23, ust. 2a UWL, czyli według zasady,
że na każdego właściciela przypada jeden
głos. Takie głosowanie może się odbyć na
żądanie (wniosek) właścicieli lokali, którzy
mają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Ze zwołaniem zebrania,
którego najważniejszym celem będzie zmiana
sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art.
18, ust. 2a UWL) nie trzeba czekać, aż upłyną
dwa lata (obowiązek wyboru zarządu w tym
czasie wynika z art. 26, ust. 2 UWL lub zapisu
w aktach notarialnych sprzedaży mieszkań).
Grupa inicjatywna powinna przygotować
treść uchwały o sposobie zmiany zarządu
nieruchomością wspólną, ustalonego w akcie
notarialnym sprzedaży mieszkań (art. 18, ust.
1 UWL), na sposób zarządu nieruchomością
wspólną zgodnie z obowiązującymi zasadami
określonymi w ustawie o własności lokali. Przy
głosowaniu nad tą uchwałą musi być obecny
notariusz, który sporządzi protokół będący podstawą wpisu do księgi wieczystej
(uchwała podjęta bez obecności notariusza jest
nieważna i podlega skutecznemu zaskarżeniu
do sądu okręgowego).
Kolejnym punktem porządku obrad powinien
być wybór członków zarządu (jak wynika z praktyki – najlepiej trzech). Mogą nimi zostać osoby
fizyczne, nie tylko będące właścicielami lokali (art. 20, ust. 1 UWL). Do uchwały o wyborze
zarządu należy dołączyć tyle list głosujących, ilu
zgłoszono kandydatów do zarządu.
Grupa inicjatywna, po zapewnieniu obecności notariusza na zebraniu wspólnoty,
powiadamia o nim na piśmie wszystkich
właścicieli lokali i deweloper/właściciela
budynku, wraz z zawiadomieniem wysyłając
porządek obrad i treść uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Porządek obrad takiego zebrania będzie krótki i przyjmie następującą postać:
otwarcie zebrania oraz wybór przewodniczącego
zebrania, protokolanta i komisji skrutacyjnej,
podjęcie uchwały o przyjęciu zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną w obecności notariusza,
podjęcie uchwały o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej,
wolne wnioski.
Zarząd/zarządca nie chce zwołać
zebrania (corocznego lub na
wniosek właścicieli – art. 31, pkt b)
Grupa inicjatywna złożona z właścicieli lokali
– stosownie do zapisów w art. 30, ust. 1a oraz
art. 27 UWL – przygotowuje zebranie wspólnoty mieszkaniowej w sposób podany wyżej.
ZARZĄDZANIE
papierowym
styczeń-luty 2014
33
ZARZĄDZANIE
Michał Substyk
Głos w dyskusji nad Książką
Obiektu Budowlanego
W ostatnim czasie dużo mówi się o Książce Obiektu Budowlanego (KOB). Z jednej strony
niezwykle podnosi się jej rangę, a z drugiej – wykazuje jej nieadekwatność w przypadku
wielu obiektów. Od wielu lat zajmuję się prowadzeniem szkoleń z zakresu KOB, które są dla
mnie okazją do wymiany poglądów z zarządcami i osobami sprawującymi nadzór nad stanem
technicznym różnych obiektów budowlanych: począwszy od wielkich instalacji przemysłowych,
poprzez obiekty logistyczne, handlowe wielkopowierzchniowe, biurowe, mieszkaniówkę (i nową,
i starą), aż po obiekty liniowe. Poniżej podzielę się z Państwem swoimi przemyśleniami oraz
zebranymi uwagami do KOB.
Cel prowadzenia KOB
styczeń-luty 2014
Pierwsze i generalne spostrzeżenie to
uświadomienie sobie celu prowadzenia KOB.
Zazwyczaj pada tu określenie, iż służy do
rejestracji wszystkich zdarzeń technicznych,
jakie miały miejsce w obiekcie budowlanym.
To bardzo płytkie, a wręcz rzekłbym: nieprzemyślane stwierdzenie. Po pierwsze, dlaczego
wszystkich zdarzeń? Przecież wtedy z KOB
zrobi się zawierający szum informacyjny
śmietnik, z którego praktycznie nie będzie
można korzystać. Poza tym rejestrować tylko po to, aby rejestrować, czyli sztuka dla
sztuki? Zatem należy wyjaśnić najważniejszą i podstawową do dalszych rozważań
kwestię, czyli cel prowadzenia tego typu
rejestru i korzyści (wartość dodaną), jakie
ma nam przynieść jego prowadzenie. Moim
zdaniem należy do tego zagadnienia podejść
od końca, czyli z punktu widzenia użytkownika końcowego KOB. Jest nim zarządca lub
właściciel, dla którego ów rejestr powinien
nieść informacje możliwe do praktycznego
wykorzystania. Informacje, które pozwolą mu
sprawniej i efektywniej wykonywać zadania
związane z utrzymaniem obiektu budowlanego. Do takich zadań należy m.in.:
ocena stanu technicznego nieruchomości,
ABSTRAKT
Artykuł zawiera szczegółowy opis
celów prowadzenia Książki Obiektu
34
Budowlanego w kontekście przepisów ustaw, a także – co jeszcze
ważniejsze – omówienie po kolei
tego, co zawiera, jakie wątpliwości
interpretacyjne może budzić, czego
w niej brakuje.
planowanie i przygotowywanie robót mają-
cych na celu zapewnienia bezpieczeństwa
eksploatacji oraz utrzymania obiektu w stanie niepogorszonym.
Jednym z najważniejszych i najbardziej
przydatnych dokumentów w zakresie bieżącej oceny stanu technicznego obiektu
budowlanego jest dobrze sporządzony protokół z obowiązkowej kontroli. Natomiast
przy planowaniu i przygotowywaniu robót
budowlanych powinno się, a nawet należy, nie tylko korzystać z informacji zawartych w protokołach z bieżących kontroli
czy właśnie wykonanych opinii i ekspertyz,
lecz zapoznać się także z historią techniczną obiektu, zawartą w jego dokumentacji,
a więc w protokołach z poprzednich kontroli,
opiniach technicznych i ekspertyzach dokumentach technicznych wykonanych robót,
oraz protokołach odbioru robót budowlanych. Interesujące będą większe zakresy
robót, a nie drobne prace wykonywane np.
w trakcie bieżącej konserwacji. Zatem w rejestrze dokumentów opisujących historię
techniczną obiektu budowlanego powinny
znajdować się informacje kluczowe z punktu
widzenia jego utrzymania technicznego. To
tak trochę jak z kartą zdrowia u lekarza.
Nie wpisuje on tam skaleczeń, drobnych
obtarć czy siniaków, ale zdarzenia mające
wpływ na dalszy stan zdrowia pacjenta. Tu
analogia jest pełna. Przy przygotowywaniu
planów robót budowlanych nie będą mnie
interesować drobne prace wykonywane
w ramach bieżącej konserwacji wykonywane kilka czy kilkanaście lat temu, ale
większe zakresy robót budowlanych, które
wówczas się odbyły. Z takim podejściem
w pełni korespondują przepisy dotyczące
KOB (rozporządzenie Ministra Infrastruktury
z 23 lipca 2003 r., DzU nr 120, poz. 1133
w sprawie KOB) czy też metodyki wykonywania kontroli stanu technicznego obiektu
budowlanego (np. rozporządzanie MSWiA
z 16 sierpnia 1999 r., DzU nr 74, poz. 836
w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych). Proszę
zauważyć, że:
w ww. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury:
» wskazuje się w §5 pkt. 4, iż do KOB wpisuje się protokoły kontroli oraz badań (..)
oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu, a o konserwacji nie ma
ani słowa,
» we wzorze stanowiącym załącznik do rozporządzania, w rozdziale VI i VII (tablica
4 i 5) w kolumnie 4 mamy wpisywać
zakres robót remontowych określonych
w protokole kontroli, a nie zakresy prac
konserwacyjnych,
» rozdział IX.1 (tablica 8) to wykaz protokołów odbiorów robót remontowych w obiekcie, a nie napraw wykonanych w ramach
bieżącej konserwacji,
w ww. rozporządzeniu MSWiA w §4 pkt.
4 ppkt. 3 wskazuje się, iż podsumowaniem (konkluzją) z protokołu powinno być
wskazanie zakresu robót remontowych
i kolejności ich wykonywania, i to w pełni
koresponduje z ww. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury.
Proszę zwrócić uwagę, że przepisy dotyczące KOB kładą nacisk na rodzaj robót
budowlanych określany mianem remontu,
natomiast pomijają milczeniem konserwację bieżącą. Co zatem należy rozumieć
przez pojęcie „remont” i jakie tego są konsekwencje? Ustawa – Prawo budowlane
(PB) w art. 3 ust. 8 następująco definiuje
pojęcie remontu: należy przez to rozumieć
wykonywanie w istniejącym obiekcie bu-
ZARZĄDZANIE
papierowym
styczeń-luty 2014
35
ZARZĄDZANIE
papierowym
styczeń-luty 2014
36
promocja
ZARZĄDZANIE
Przypominamy o przedłużeniu prenumeraty miesięcznika
„Administrator”
na rok 2014
Wraz z Nowym Rokiem nowe ceny prenumeraty
+ dostęp do wydania wersji elektronicznej Administratora
i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria
• półroczna 115 zł • roczna 195 zł • dwuletnia 355 zł
tel. 22 512 6074
faks: 22 810 27 42
[email protected]
więcej na: www.administrator24.info/prenumerata
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
styczeń-luty 2014
GRUPA MEDIUM
37
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Jarosław Kowszuk
Prawnik. Kierownik w Zakładzie Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Mokotów,
licencjonowany zarządca nieruchomości
Organizacja ruchu na drogach
do nieruchomości
Gminie nie wolno utrzymywać dróg o charakterze wewnętrznym, położonych na cudzym gruncie, ani
partycypować w kosztach ich remontu. To samo tyczy się kosztów utrzymania oznakowania takich dróg.
Jak regulować ruch na drodze?
Samo wybudowanie drogi nie rozwiązuje
wszystkich problemów z dojazdem do nieruchomości. Częstokroć, w miarę zwiększania
się ruchu na drogach dojazdowych do nieruchomości, pojawia się problem nie z samym dojazdem (drogą) do nieruchomości, ale
z organizacją ruchu. Problem ten pojawia się
zwłaszcza dlatego, ponieważ większość dróg
dojazdowych do nieruchomości to drogi wewnętrzne, które zasadniczo, tj. z mocy prawa,
nie są objęte działaniem przepisów Ustawy
z dnia 20 czerwca 1997 r. – Prawo o ruchu
drogowym (DzU z 2012 r., poz. 1137 z późn.
zm.). Aby na takich drogach obowiązywały
przepisy ruchu drogowego, należy oznaczyć je
odpowiednimi znakami: D-52 („strefa ruchu”)
oraz D-40 („strefa zamieszkania”).
Kwestie odpowiedzialności
Na drogach, które nie podlegają przepisom
ustawy – Prawo ruchu drogowym, za zaistniałe
tam zdarzenia będziemy mieli zasadniczo do
czynienia z odpowiedzialnością cywilistyczną.
Najczęściej będzie tu wchodziła w grę odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę lub krzywdę.
Odpowiedzialność za przestępstwa bądź wykroczenia w ruchu drogowym określa bowiem
kodeks karny, a także kodeks wykroczeń.
styczeń-luty 2014
38
Do czego się stosować?
Kiedy poruszamy się po drogach, na których
obowiązują przepisy ustawy – Prawo o ruchu
drogowym, obowiązują nas polecenia i sygnały dawane przez osoby kierujące ruchem
ABSTRAKT
Artykuł traktuje o organizacji ruchu
na drogach prowadzących do nieruchomości z zaznaczeniem roli gmin
w tego typu sprawach.
(najczęściej będzie to policja) lub uprawnione
do jego kontroli; sygnały świetlne oraz znaki
drogowe – nawet wówczas, gdy z przepisów
ustawy wynika inny sposób zachowania niż
nakazany przez te osoby, sygnały świetlne
lub znaki drogowe. Od znaków drogowych
regulujących pierwszeństwo przejazdu istotniejsze są sygnały świetlne. Najważniejsze
są jednak polecenia i sygnały dawane przez
osoby kierujące ruchem lub uprawnione do
jego kontroli, albowiem mają one pierwszeństwo przed sygnałami świetlnymi i znakami
drogowymi.
Jak się poruszać?
Wprowadzenie na drogi, które nie są drogami publicznymi, przepisów ustawy – Prawo
o ruchu drogowym wymaga od uczestnika
ruchu drogowego przypomnienia sobie jego
podstawowych zasad. Ich znajomość jest
tym ważniejsza, że przepisy dotyczące ruchu
drogowego obowiązują bardzo często na wielu
drogach, po których się poruszamy. dojeżdżając lub dochodząc do domu lub pracy, nawet
tych niepozornych, o stosunkowo niewielkim
natężaniu ruchu.
Ruch pieszych
Jeżeli poruszamy się pieszo, powinniśmy
korzystać z chodnika lub drogi dla pieszych,
a gdy ich nie ma – z pobocza. Jeżeli nie
ma pobocza lub czasowo nie można z niego
korzystać, można poruszać się po jezdni, pod
warunkiem, że znajdujemy się jak najbliżej jej
krawędzi i ustępujemy miejsca nadjeżdżającemu pojazdowi. Pieszych zawsze obowiązuje ruch lewostronny. Kiedy idą jezdnią, są
obowiązani iść jeden za drugim. Na drodze
o małym ruchu, w warunkach dobrej widoczności, dwóch pieszych może iść obok siebie.
Wyjątkiem jest strefa zamieszkania. W strefie
tej pieszy korzysta z całej szerokości drogi i ma
pierwszeństwo przed pojazdem. Wyjątek ten
nie dotyczy jednak strefy ruchu.
Prędkość i hamowanie
Kierując pojazdem, powinniśmy jechać z prędkością zapewniającą panowanie nad pojazdem,
z uwzględnieniem warunków, w jakich odbywa
się ruch, a w szczególności stanu i widoczności drogi, stanu pojazdu, warunków atmosferycznych i natężenia ruchu. Kierując pojazdem,
powinniśmy także jechać z prędkością nieutrudniającą jazdy innym, a także utrzymywać
odstęp niezbędny do uniknięcia zderzenia w razie
hamowania lub zatrzymania się poprzedzającego
pojazdu. Jeżeli chodzi o hamowanie, należy pamiętać, iż nie może ono powodować zagrożenia
bezpieczeństwa ruchu lub jego utrudnienia.
Wbrew powszechnemu błędnemu przekonaniu,
nie zawsze zatem, w przypadku zdarzenia na
drodze, winna będzie osoba jadąca z tyłu, która
nie zdążyła zahamować.
Zmiana kierunku jazdy lub pasa ruchu
Zmieniając kierunek jazdy lub zajmowany
pas ruchu, trzeba robić to z zachowaniem
szczególnej ostrożności. Manewr ten należy
zawczasu i wyraźnie sygnalizować, a potem
zaprzestać sygnalizowania niezwłocznie po
jego wykonaniu. Wykonując ten manewr, kierujący pojazdem, jeśli chce skręcić w prawo,
powinien zbliżyć się do prawej krawędzi jezdni.
Jeśli zaś zamierza skręcić w lewo, powinien
zbliżyć się albo do środka jezdni, albo, na
jezdni o ruchu jednokierunkowym, do lewej
jej krawędzi. Zasad tych nie stosuje się, jeżeli
wymiary pojazdu uniemożliwiają skręcenie
zgodnie z zasadą określoną w tym przepisie lub
dopuszczalna jest jazda wyłącznie w jednym
kierunku. Zmieniając zajmowany pas ruchu,
kierujący pojazdem powinien ustąpić pierwszeństwa pojazdowi jadącemu po pasie ruchu,
na który zamierza wjechać, oraz pojazdowi
wjeżdżającemu na ten pas z prawej strony.
Dopuszczalna prędkość pojazdu lub zespołu
pojazdów na obszarze zabudowanym w godzinach 5.00–23.00 wynosi 50 km/h. Dopuszczalna prędkość pojazdu lub zespołu pojaz-
ZARZĄDCA PUBLICZNY
dów na obszarze zabudowanym w godzinach
23.00–5.00 to natomiast 60 km/h. Jeżeli zaś
chodzi o strefę ruchu, to dopuszczalna prędkość pojazdu lub zespołu pojazdów wynosi
zawsze 20 km/h.
Poradnik
portalu
Kary za przewinienia w ruchu
drogowym
Czyny zabronione w ruchu drogowym dzielimy na przestępstwa i wykroczenia. Oprócz
nałożenia na sprawcę czynu odpowiedniej kary, przepisy przewidują ponadto zazwyczaj nałożenie na niego odpowiedniej liczby punktów
za naruszenie przepisów ruchu drogowego.
Należy jednak pamiętać, iż przy wykroczeniu,
czyli w większości przypadków, w stosunku do sprawcy czynu można poprzestać na
zastosowaniu
pouczenia, zwróceniu
uwagi,
Jestem prenumeratorem
miesięcznika
ostrzeżeniu
lub
innych
środków
oddziaływania
ADMINISTRATOR, jak uzyskać dostęp do
wychowawczego.
elektronicznej prenumeraty?
Pytania
i odpowiedzi
Postępuj według instrukcji:
Organizacja
ruchu
http://www.administrator24.info/prenumerata#administrator
(pon.-pt.: w godz. 9:00-14:00)
www.adm
promocja
styczeń-luty 2014
Kwestie zarządzania ruchem drogowym,
jestem prenumeratorem
miesięcznika
wNie
tym organizacji
ruchu, określa Rozporządzenie
ADMINISTRATOR,
jak
kupić
dostęp
Ministra Infrastruktury z dnia 23 września 2003do
prenumeraty?
r. elektronicznej
w sprawie szczegółowych
warunków zarząZarejestruj
sięna
na drogach
stronie, aoraz
następnie
zaloguj się.
dzania
ruchem
wykonywania
W Sekcji
„KUP
/ PRENUMERATĘ”
wypełnij
nadzoru
nad
tymDOSTĘP
zarządzaniem
(DzU z 2003
r. puste pola
nr 177, poz. 1729). Rozporządzenie to określa
szczegółowe
warunki
zarządzania
ruchem na już
W jaki sposób
korzystać
z wykupionej
drogach
publicznych
oraz
w
strefach
zamieszelektronicznej prenumeraty miesięcznika
kania.
Wydaje
się,
że
ustawodawca
przy noADMINISTRATOR?
welizacji ustawy – Prawo o ruchu drogowym,
Wystarczy zalogować się na stronie i korzystać ze wszystkich
która
wprowadzała strefy ruchu, zapomniał
treści umieszczonych na portalu. Jeśli chcesz przeczytać
dodać
do rozporządzenia także tego rodzaju
treść z danego wydania, wejdź na stronę
dróg.
Taka
interpretacja tego przepisu wydaje
http://www.administrator24.info/archiwum
i wybierz odposięwiedni
zasadna
chociażby
w akontekście
10 ust.
numer
wydania,
następnie art.
ze spisu
treści wybierz
2 interesujący
pkt 5 ustawy
Prawo o ruchu drogowym,
Cię–artykuł
wedle którego nadzór nad zarządzaniem ruchem
naWdrogach
wewnętrznych
położonych
w strejaki sposób
zapisać
się do newslettera?
fach ruchu lub strefach zamieszkania sprawuje
Wejdź na stronę
wojewoda. Co więcej, pkt 10a tegoż artykułu
http://www.administrator24.info//bezplatny-newsletter
stanowi,
iż podmioty zarządzające drogami
i wypełnij puste pola
wewnętrznymi, w tym w strefie ruchu i strefie
zamieszkania, ustalając obowiązującą na nich
Kto może
dodawać
na droForum
organizację
ruchu,
stosujązapytania
znaki i sygnały
dyskusyjnym?
gowe oraz zasady ich umieszczania wynikające
Każdy użytkownik,
który
zarejestrował się
na portalu
z ustawy
i jej przepisów
wykonawczych.
Innymi
słowy, zarówno w przypadku strefy ruchu, jak
i drogi wewnętrznej, należy sporządzić projekt
Czy darmowe e-booki są rzeczywiście
organizacji ruchu. Podmiotem obowiązanym
darmowe?
do jego sporządzania będzie zarządca drogi,
TAK.– Link
do wszystkich
czyli
w przypadku
drógwydań:
niepublicznych – najhttp://www.administrator24.info/darmowe-e-booki
częściej właściciel, np. osoba fizyczna, osoba prawna czy też wspólnota mieszkaniowa.
Organy
sprawujące
nadzór
nadpozostajemy
zarządzaniem
W razie
dodatkowych
pytań
do Państwa
dyspozycji
ruchem na drogach mogą
nakazaćpodzmianę ornr tel. 22
60 74interes
ganizacji ruchu ze względu
na512
ważny
inistrator24.info
39
styczeń-luty 2014
40
Anna Dessoulavy-Śliwińska
Trener umiejętności psychospołecznych PTP, doradca w zakresie komunikacji
Redukcja stresu
– kilka praktycznych rad
Stres to naturalna reakcja organizmu na zmaganie się z wyzwaniami. Jego optymalny poziom jest niezbędny
do prawidłowego funkcjonowania: zbyt niski demobilizuje, zbyt wysoki zaś – dezorganizuje nasze działania.
Stres i jego konsekwencje
Kiedy znajdujemy się w sytuacji ekstremalnej, nasz mózg alarmuje podwzgórze, które
wyzwala cały łańcuch reakcji, zwanych mechanizmem walki lub ucieczki. Cały organizm
znajduje się w stanie wzmożonego pobudzenia, co przejawia się:
przyśpieszonym biciem serca,
napięciem mięśni,
nasileniem pracy gruczołów potowych (by
obniżyć temperaturę ciała),
przyśpieszonym oddychaniem (by dostarczyć większą ilość tlenu do krwi).
Nie zawsze możemy pozwolić sobie na
walkę bądź ucieczkę, a wtedy zła, stresowa
energia nie znajduje ujścia i pozostajemy
w stanie ciągłego pobudzenia przez dłuższy
czas. Stres stanie się przewlekły.
O konsekwencjach zdrowotnych takiego
nieustannego napięcia napisano już wiele. To
m.in.: podwyższone ciśnienie krwi, wrzody
żołądka i dwunastnicy, bezsenność, choroby
układu krążenia, bóle kręgosłupa, problemy
hormonalne, obniżona odporność itp.
Długotrwały stres znacząco wpływa również na funkcjonowanie naszego umysłu
i emocji. Poddani jego działaniu, wpadamy
w pułapkę czarnego, negatywnego myślenia,
mogą dręczyć nas obsesyjne i chaotyczne
myśli, odczuwamy niepokój, rozdrażnienie,
męczy nas lęk o przyszłość, czujemy się bezradni i pozbawieni nadziei.
Efektem stresujących emocji i myśli mogą być: izolowanie się od ludzi, czyli potencjalnego źródła wsparcia; nieadekwatne,
odreagowywanie trudnych emocji i napięć
przez drażliwość wobec bliskich, nadmierny
krytycyzm, sięganie po różnorakie używki,
zaburzenia apetytu (od głodzenia się po kompulsywne objadanie), ogólne poczucie utraty
kontroli nad życiem.
W 1967 roku dwaj amerykańscy psychiatrzy, Richard Rahe i Thomas Holmes, stworzyli
listę stresujących zdarzeń w życiu człowieka
i każde z nich opatrzyli odpowiednia punktacją,
oczywiście – w jakiejś mierze subiektywną.
ABSTRAKT
Stres jest nieuniknioną i potrzebną
częścią naszego życia. Co jednak
dzieje się w naszym organizmie, gdy
jego poziom jest wyższy niż przeciętny? Jak sobie wtedy pomóc? O tym
mówi ten artykuł.
Najwyższą ilość punktów, czyli 100, uzyskała
śmierć małżonka, rozwód – 80, utrata pracy
– 75, własna choroba – 53, a pojawienie się
dziecka w rodzinie – 39. Naukowcy twierdza,
że „zdobycie” około 300 punktów w ciągu
dwóch lat zwiększa prawdopodobieństwo
pojawienia się chorób psychosomatycznych
aż o 80%, a 200 – o 50%.
Musimy być jednak świadomi faktu, że
stres w optymalnym natężeniu jest nam potrzebny do sprawnego funkcjonowania.
Bardzo niski poziom stresu wywołuje nudę,
stagnację i poczucie bezsensu. Średni – pozytywną mobilizację, pobudzenie i aktywność,
natomiast zbyt wysoki poziom jest powodem
chorób psychosomatycznych i wypalenia.
Czynniki determinujące odporność
na stres
Ludzie różnią się między sobą odpornością
na stres. Czynnik wywołujący u jednej osoby
silną reakcję stresową, u drugiej może pozostać niezauważony. Na to, w jaki sposób
radzimy sobie z życiem ze stresem, wpływ
ma kilka istotnych czynników.
Okres życia płodowego
Już w łonie matki możemy doświadczyć
pierwszych stresów. Badania wykazały, że
samopoczucie przyszłej mamy, jej kondycja
psychiczna i tryb życia mają wpływ na późniejszą odporność jej dziecka na stresy. Jeśli
w czasie ciąży była niespokojna, narażona na
zdenerwowanie, nie akceptowała ciąży albo
pozostawała w trudnej relacji ze swoim partnerem, odczuwa to dziecko w jej brzuchu.
Moment narodzin
Ważne jest, czy poród przebiegał bez zakłóceń, czy się przedłużał. Czy dziecko przyszło
na świat w sposób naturalny, czy w wyniku
cesarskiego cięcia? Czy zaraz po porodzie
miało możliwość przebywania z mamą, czy
nie? W jakiej kondycji fizycznej urodziło się
dziecko? Czy podczas akcji porodowej zdarzyły
się jakieś komplikacje itp.?
Wyposażenie genetyczne
Nasz poziom wrażliwości w pewnym
stopniu został przekazany nam przez naszych
przodków. Mówimy: np. „ona przejmuje się
wszystkim jak babcia” albo „twarda z niej
sztuka, zupełnie jak ojciec”.
Rodzinne i rówieśnicze doświadczenia
Istotne są przekazy rodzinne, opinie ważnych dla nas osób. życia, zmagania się
z trudnościami, innych ludzi, a także nasze
własne doświadczenia. Jak radziliśmy sobie
ze zmianą, jak odnajdywaliśmy się w grupie,
czy pojawiające się trudności traktowaliśmy
jak wyzwania, czy jako trudne do pokonania
przeszkody?
Nasza postawa życiowa
Nasza postawa życiowa zdeterminowana
jest przez nasze przekonania i opinie. Pozytywne nastawienie do życia, umiejętność
wyciągania wniosków z doświadczeń, skłonność do autorefleksji, poczucie wpływu na
rzeczywistość, pokora wobec rzeczy od nas
niezależnych wpływają na naszą odporność
na stres.
Chęć zmiany i pracy nad sobą
Pamiętajmy, że w dużej mierze mamy wpływ
na to, co zrobimy z własnym życiem.
Objawy stresu i wypalenia pojawiają się
stopniowo. Musimy być wyczuleni na na-
papierowym
Brzydkie smietniki
W ŁADNEJ OSŁONIE
trzy najpopularniejsze modele: PAOLA, TERES, ROSA
różne rodzaje wypełnień ścian
dowolna kolorystyka
wielkość dopasowana do potrzeb
możliwość wydzielenia części gospodarczej
OLTO
ul. Kępska 2j
45-129 Opole
tel. 77 44 55 107
styczeń-luty 2014
•
•
•
•
•
Wiaty śmietnikowe
Boksy śmietnikowe
reklama
www.olto.net.pl
41
PASAŻ FM
Przybędzie pół miliona
m2 powierzchni w nowych
centrach handlowych
– Rok 2014 będzie drugim z rzędu bardzo
intensywnym rokiem na rynku powierzchni
han-dlowych w Polsce. Deweloperzy centrów
handlowych pozostają aktywni – w budowie
jest 610 000 m2., z czego ok. 500 000 m2
to podaż zapowiadana na ten rok – mówi
Edyta Potera, dyrektor w Dziale Wynajmu
Powierzchni Handlowych w Jones Lang
LaSalle. Wśród największych obiektów, które
zostaną uruchomione w tym roku, są: Atrium
Felicity i Tarasy Zamkowe w Lublinie, Galeria
Warmińska w Olsztynie, Galeria S w Siedlcach czy Galeria Amber w Kaliszu. W latach
2014–2015 powiększą się m.in.: Galeria
Pomorska (Bydgoszcz), Ogrody (Elbląg),
Atrium Copernicus (Toruń), Magnolia Park
(Wrocław), Gemini Park (Bielsko-Biała), Galeria Sudecka (Jelenia Góra).Wybierając nowe
lokalizacje, najemcy nadal będą preferować
istniejące obiekty istniejące o ugruntowanej
pozycji. – Najsilniejszym popytem w dalszym
ciągu będą cieszyć się wiodące obiekty
w największych aglomeracjach, chociaż
najemcy interesują się również dobrej jakości
obiektami na mniejszych rynkach – dodaje
/red./
Edyta Potera.
Mię
Jones Lang LaSalle z największym
udziałem w rynku najmu powierzchni
biurowych w Polsce w roku 2013
W 2013 r. eksperci Jones Lang LaSalle
sfinalizowali ponad 150 transakcji, wynajmując 206 000 m2 biur – najwięcej wśród
firm świadczących usługi doradcze na rynku
nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Anna Młyniec, Dyrektor Działu Wynajmu
Powierzchni Biurowych i Reprezentacji
Najemcy w Jones Lang LaSalle, komentuje
to następująco: „W 2013 r., działając w imieniu
naszych klientów, doradzaliśmy przy transakcjach najmu o łącznej powierzchni 206 000
m2, co – według opracowania na podstawie
danych Warsaw Research Forum i Forum Regionalnego – stanowi największy udział w wolumenie wszystkich kontraktów zawartych
na polskim rynku biurowym z udziałem firmy
doradczej. Taki wynik daje nam po raz czwarty
z rzędu pozycję lidera wśród firm świadczących
usługi doradztwa w najmie biur w Polsce.
Warszawa na celowniku najemców
Rok 2013 był rekordowy na rynku biurowym
w Warszawie. Popyt brutto zamknął się wartością 633 000 m2. Ponad 70% wolumenu transakcji dotyczyło nowych umów, co potwierdza
umacniający się trend relokacji – firmy decy-
dują się na zmianę biura na nowocześniejsze
i bardziej odpowiadające ich potrzebom.
Najważniejsze transakcje zrealizowane przez
Jones Lang LaSalle na stołecznym rynku biurowym w 2013 r. to umowy najmu podpisane
przez firmę z branży FMCG (ponad 10 000 m2),
KPMG (do 10 000 m2), Play (9600 m2) czy
Avanssur (4 200 m2).
Bardzo dobry rok w aglomeracjach
poza Warszawą
W 2013 r. popyt brutto w innych dużych
miastach kraju wyniósł 370 000 m2, z czego
ponad 60% stanowiły nowe umowy. Największą aktywność najemców zaobserwowano
w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach.
Prawie 32% wszystkich umów zawartych
z udziałem firm doradczych na największych rynkach biurowych poza Warszawą
zrealizował zespół Jones Lang LaSalle, który
utrzymał wiodącą pozycję w tym obszarze.
Firma zarejestrowała bardzo dobre wyniki
m.in. w Katowicach (rekordowe 84,5%),
Krakowie (36% udziału w rynku), Wrocławiu
(31%) czy Łodzi (28%).
/red./
e
ADMINISTRATOR
promocja
styczeń-luty 2014
42
OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI
Działamy na rynku od 10 lat.
Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce!
Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest
aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca
i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych.
Zapraszamy do wypróbowania wersji
demonstracyjnej dostępnej przez naszą
stronę internetową.
Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki
Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty
notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie
osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia
odpowiednie korekty.
Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być
problemem.
System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami.
Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi
systemami płatności masowych.
Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło,
dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty
obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum.
Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji,
jak w innych systemach.
Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży.
Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją!
Odwiedź naszą stronę WWW
Zajrzyj do nas na Facebooku
Skontaktuj się z nami mailem
http://www.weles2fk.com
http://www.facebook.com/Weles3
[email protected]
FACILITY MANAGEMENT
dr Renata Gabryelczyk
dr Bartłomiej Dessoulavy-Śliwiński
Reprezentant KT 315 ds. Facility Management przy PKN,
konsultant w zakresie FM i zarządzania procesami biznesu
Reprezentant KT 315 ds. Facility Management, przewodniczący KZ 504 ds. Rynku
Nieruchomości przy PKN, konsultant w zakresie FM i zarządzania procesami biznesu
Czego naprawdę chcą wasi klienci
i co powinniście o nich wiedzieć
W klasycznym marketingu pojawiły się nowe tendencje, w zasadniczy sposób zmieniając jego rolę
i cele. Ostatnie lata to czas marketingu relacji i koncepcji zarządzania relacjami z klientami – CRM (ang.
Customer Relationship Management).
W
centrum zainteresowania i troski biznesu znajdują się głównie
klienci. To oni dyktują, co chcą
kupić, kiedy i w jaki sposób gotowi są za to
zapłacić. Taka sytuacja powinna niepokoić
przede wszystkim te przedsiębiorstwa, które
nie dostrzegły jeszcze, że marketing to dziedzina dynamiczna, współcześnie definiowana
jako „cały biznes widziany z punktu widzenia
jego ostatecznego wyniku, to jest z punktu
widzenia klienta, który determinuje całą istotę
przedsiębiorstwa” (P.F. Drucker).
W obszarze Facility Management pojęcie
klienta definiuje się szeroko i w każdym jego
znaczeniu występuje potrzeba budowania relacji. Klientem jest organizacja, która uzyskuje
usługi Facility Management na podstawie
umowy zawartej z ich wewnętrznym lub zewnętrznym dostawcą. Klientem jest jednostka
organizacyjna, która ustala specyfikację dostaw usług FM i zamawia je zgodnie z umową.
Klientami są wszyscy korzystający z usług
FM. Obszar FM, tworząc dogodne środowisko
pracy, przyczynia się też do obsługi klienta
finalnego.
CRM to strategia działania
skoncentrowana na kliencie
styczeń-luty 2014
CRM to proces, który ma na celu zarządzanie
kontaktami z obecnymi klientami w taki sposób, by ich utrzymać i związać z firmą, maksymalizować ich lojalność, zwiększać uzyskiwane z nich korzyści, a jednocześnie selektywnie
przyciągać nowych. Carlson Marketing Group
definiuje CRM jako „strategię biznesową, która
aktywnie buduje preferencje i przychylność dla
ABSTRAKT
44
CRM to zarządzenie relacjami
z klientami, które wychodzi daleko
poza tradycyjne 4P. Ma na celu związanie klienta z firmą, uzyskanie
jego lojalności i jak największych
korzyści ze współpracy.
organizacji pośród jej pracowników, pośredników i klientów, dającą w rezultacie silniejsze
relacje i lepsze wyniki działania”.
Według podejścia marketingu relacji klient
staje się partnerem, wspólnie z którym firma
tworzy wartość. Do kluczowych zadań CRM
zalicza się:
rozpoznanie i zrozumienie, co tworzy wartość dla klienta (zarówno wewnętrznego,
jak i zewnętrznego),
ocena, czy dostarczenie tych wartości klientowi przełoży się pozytywnie na wyniki
finansowe przedsiębiorstwa lub – w przypadku relacji z klientami wewnętrznymi – na
poprawę środowiska pracy oraz, ogólnie,
realizację misji i strategii obszaru FM,
dostarczenie klientowi wartości w sposób, w którego oczekuje, niejako na jego
warunkach,
pomiar rezultatów, realizowany dla oceny
rentowności inwestycji i powiązanej z nią
satysfakcji klienta.
Odnajdywanie wartości ważnych dla klientów można oprzeć na klasycznej kompozycji
marketingowej 4P, która obejmuje: produkt
(ang. product), cenę (ang. price), promocję
(ang. promotion) i dystrybucję (ang. place).
Marketing relacji wprowadził do tego modelu
nowe znaczenie kolejnych elementów. Produkt/usługa powstaje w wyniku współpracy
klienta i dostawcy, klient określa wartości,
które mają dla niego znaczenie. W relacjach
klient–dostawca usług FM zakres współpracy
i poziom usług powinny być ustalane w umowach SLA (ang. Service Level Agreement)
na podstawie zdefiniowanych procesów biznesu. Cena uwzględnia specyficzne cechy
produktu/usługi, na które klient wskazał już na
etapie planowania czy projektowania, czyli we
wczesnych fazach wspólnego tworzenia wartości. Cena ustalana jest w wyniku negocjacji
umów o współpracy. Promocja pełni funkcję
narzędzia komunikacji między stronami. W tym
obszarze wykorzystuje się technologie informacyjne i komunikacyjne. Komponent dystrybucji
zmieniony przez marketing relacji podkreśla
rolę podejścia procesowego, w którym klient
podejmuje decyzje dotyczące sposobu i miejsca dostawy.
Rozwój nowych technologii i systemów
zarządzania, nowych oczekiwań, preferencji
i wymagań klientów w zakresie jakości i serwisu oraz coraz silniejsza konkurencja spowodowały rozwinięcie tradycyjnego modelu
kompozycji marketingowej o kolejne 4P: ludzi
(ang. people), proces (ang. process), świadectwo materialne (ang. physical evidence)
oraz przyjemność (ang. pleasure).
Komponent ludzie obejmuje różne osoby
zaangażowane we współpracę i występujące
po stronie zarówno klientów, jak i dostawców.
Szczególną uwagę należy tu zwrócić na pracowników organizacji, która stara się budować
relacje z klientami. Lojalność i zaangażowanie pracowników przekładają się na lojalność
klientów. Kompetencje Facility Managera mają
niewątpliwy wpływ na zadowolenie klienta
z usług FM. Tematyka procesów biznesu i podejścia procesowego podejmowana była na
łamach „Facility Management” już niejeden
raz, ponieważ stanowi paradygmat zarządzania
i standaryzacji w obszarze FM. Dla potrzeb
poszukiwania wartości ważnych dla klientów
właściwa wydaje się klasyfikacja wyróżniająca procesy innowacyjne świadczenia usług,
procesy operacyjne i procesy obsługi posprzedażnej. Kolejny element rozszerzonej mieszanki
marketingowej to świadectwo materialne, czyli
prezentacja wizualna budynków, elementy wyposażenia wnętrz, jakość infrastruktury technicznej i inne materialne „dowody” wysokiej
jakości usług świadczonych przez organizację.
Komponent ten mógłby nazywać się „świadectwo Facility Management”. Jego uzupełnienie
stanowi przyjemność korzystania z obiektów,
które nie tylko zaspokajają podstawowe potrzeby użytkowników, lecz także dają więcej
– ładny zapach, bezproblemowy dostęp do
wi-fi, wygodne sofy w poczekalni i łagodzącą
obyczaje muzykę.
Oceny, czy wartości dostarczane klientowi przełożą się na wyniki finansowe firmy
lub poziom realizacji strategii, dokonuje się
na podstawie mierników zadowolenia, sa-
FACILITY MANAGEMENT
papierowym
styczeń-luty 2014
45
FACILITY MANAGEMENT
Maciej Kamiński
Rozliczenia z najemcami i windykacja
należności w praktyce FM
Struktura czynszu oraz rozliczenie opłat pozaczynszowych zależy przede wszystkim od postanowień
umowy najmu, rodzaju zarządzanej nieruchomości, jej stanu technicznego i wyposażenia,
a także charakteru działalności świadczonej przez najemców.
Rodzaje i składniki czynszów
W zależności od rodzaju zarządzanej nieruchomości oraz prowadzonej działalności czynsz może
być naliczany w sposób stały lub progresywny.
Czynsz stały występuje najczęściej przy najmie
nieruchomości biurowych oraz lokali usługowych
położonych poza galeriami handlowymi. Wówczas w umowie znajduje się stała stawka za m2.
W przypadku galerii handlowych często stosowaną praktyką jest czynsz progresywny, czyli
związany z obrotami lub przychodami najemcy.
W zależności od umowy może on uzależniać całość lub część wysokości czynszu od osiąganych
przez niego wyników finansowych pojedynie
poszczególnych grup towarów.
Media i usługi dodatkowe
Sposób rozliczania kosztów zużytych mediów oraz usług dodatkowych jest za każdym
razem inny i zależy od postanowień umowy.
W zależności od strony ponoszącej koszty
czynsze można podzielić na:
czynsz brutto – najemca płaci czynsz, wynajmujący ponosi wydatki operacyjne,
czynsz netto – najemca płaci czynsz oraz
ponosi wszystkie wydatki operacyjne.
Media
styczeń-luty 2014
46
W ostatecznym rozrachunku koszty pozaczynszowe i tak poniesie najemca, a różnica polega
jedynie na sposobie ich rozliczenia. W czynszu
netto najemca pokrywa koszty zużytych mediów
na podstawie faktur i obliczeń przedstawionych
przez wynajmującego. W czynszu brutto koszty
zużytych mediów są zawarte w jego podstawowej stawce czynszu.
Najczęściej spotykaną sytuacją jest wynajęcie powierzchni przez więcej niż jednego
najemcę, co niesie za sobą potrzebę rozliczenia zużytych mediów pomiędzy poszczególne
podmioty. Sposób obliczania udziałów można
przeprowadzić na dwa sposoby:
na podstawie liczników – jeżeli nieruchomość wyposażona jest w podliczniki
Przykład 1 – czynsz progresywny z prowizją od obrotu:
Centrum Handlowe X wynajęło lokal o powierzchni 100 m2 sklepowi turystycznemu Y. W umowie najmu strony podzieliły czynsz na
część stałą w wysokości 50 zł/m2 p.u. oraz prowizję kwartalną w wysokości 5% uzyskanego obrotu. Obrót firmy w pierwszym kwartale
wyniósł 100 000 zł. Czynsz najmu lokalu za ten czas to zatem: 3 * 50
zł/m2 * 100 m2 + 0,05* 100 000 zł = 20 000 zł.
Przykład 2 – czynsz progresywny z prowizją od obrotu za
grupy towarów:
Centrum Handlowe X wynajęło lokal o powierzchni 100 m2 sklepowi turystycznemu Y. W umowie najmu strony podzieliły czynsz
na część stałą w wysokości 50 zł/m2 p.u. oraz prowizję kwartalną
w wysokości 5% uzyskanego obrotu od trzech największych grup
produktów: namiotów, plecaków i obuwia. Obrót firmy w grupach
towarów to: plecaki – 30 000 zł, obuwie – 20 000 zł, namioty – 10 000
zł. Czynsz najmu lokalu za pierwszy kwartał wyniósł: 3 * 50 zł/m2 *
100 m2 + 0,05 * (30 000 zł+20 000 zł+10 000 zł) = 18 000 zł.
dla poszczególnych lokali, można rozliczyć
media podobnie jak w przypadku wspólnot
mieszkaniowych, jako różnicę wskazań
głównego licznika na przyłączu ·i zsumowanych wskazań podliczników. Różnice
wynikające z tzw. strat na przesyle można
rozliczyć zgodnie z udziałem wynajmowanej powierzchni w całkowitej powierzchni
nieruchomości,
według udziałów – rozwiązanie wygodne
w nieruchomościach bez podliczników oraz
przy rozliczaniu mediów, których nie można
łatwo olicznikować (np. ogrzewanie).
W obydwu przypadkach koszty zużytych
mediów są refakturowane przez wynajmującego na najemców.
Usługi dodatkowe
Oprócz czynszu i kosztów mediów najemca
ponosi także koszty związane z usługami dodatkowymi, takimi jak ochrona, usługi porządkowe czy korzystanie przez najemcę lub jego
klientów z części wspólnych (np. parking).
Usługi te można wliczyć do czynszu bazowego
lub wykazać je jako osobną pozycję. W przypadku nowych obiektów biurowych często
spotykaną praktyką jest rozbicie czynszu na
czynsz podstawowy – stanowiący przychód
wynajmującego, czynsz dodatkowy, będący
pokryciem kosztów usług dodatkowych oraz
koszty mediów. Usługi dodatkowe mogą być
zawarte w podstawowej umowie najmu lokalu
lub być przedmiotem osobnej umowy.
Jak widać w przedstawionych powyżej przykładach, ostateczny koszt jest dla najemcy taki
sam. Różnica polega na sposobie rozliczania
wydatków. Czynsz brutto może być stosowany
wtedy, gdy najemca prowadzi działalność,
w której zużycie mediów jest we wszystkich
miesiącach zbliżone, a rodzaj działalności nie
powoduje znacznych zużyć (np. w hotelach czy
też przy wynajmie powierzchni magazynowoskładowych). Czynsz netto ma zastosowanie
w przypadkach, w których oferuje się znaczną
liczbę usług dodatkowych i występuje znaczący udział zużycia mediów, np. w galeriach
handlowych czy lokalach gastronomicznych.
FACILITY MANAGEMENT
papierowym
styczeń-luty 2014
ABSTRAKT
W artykule poruszono kwestie składników czynszu oraz różnych sposobów,
na jakie może być rozliczany (ze szczególnym uwzględnieniem kwestii mediów i kosztów remontu). Omówiona
została też procedura windykacyjna.
47
EKSPLOATACJA
Dr Kazimierz Dudziński
Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii
System rozliczania
indywidualnych
kosztów ogrzewania
Wysokie koszty ogrzewania stanowią częsty powód nieporozumień pomiędzy zarządcą
a mieszkańcami. Eksperci ze Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii na prośbę redakcji
„Administratora” dokonali analizy rozliczeń kosztów ciepła konkretnego budynku
wielorodzinnego. Obszerne fragmenty tej analizy publikujemy poniżej.
Z
styczeń-luty 2014
agadnienia rozliczania przez zarządcę
budynku kosztów centralnego ogrzewania w budynkach wielolokalowych
i dzielenia ich pomiędzy użytkowników lokali
zostały uregulowane w art. 45a ustawy – Prawo energetyczne (DzU z 2006 r. nr 89, poz.
625; z 2006 r. nr 104 poz. 708 i z 2006 r. nr
158, poz. 1123). Wymieniony wyżej przepis
mówi o współczynnikach wyrównawczych
(nie korekcyjnych; kiedyś stosowane było
również określenie współczynniki redukcyjne).
Sens stosowania współczynników wyrównawczych wyraża się tym, że przy poprawnie wykonanej i eksploatowanej instalacji
centralnego ogrzewania i przy właściwym
wyliczeniu takich współczynników dla danego
budynku, jeśli we wszystkich lokalach panuje
obliczeniowa (projektowana, zgodna z Polską
Normą) temperatura wewnętrzna, to opłata za
ciepło do ogrzewania, przypadająca na 1 m2
powierzchni użytkowej, jest we wszystkich lokalach jednakowa. Jeśli ktoś chce oszczędniej
gospodarować ciepłem, to może to uczynić,
zaczynając od tego wspólnego dla wszystkich
lokatorów poziomu. Jeśli ktoś chce utrzymywać w swoim lokalu temperaturę wyższą od
obliczeniowej, to więcej płaci.
W krajach europejskich, w których od wielu dziesięcioleci stosowane są systemy rozliczeń kosztów ciepła do ogrzewania zgodnie
z jego zużyciem w lokalu, występują rozmaite
podejścia do wykorzystania współczynników
ABSTRAKT
48
Artykuł to zbiór praktycznych wyjaśnień i porad na temat rozliczania
kosztów ogrzewania. Podaje, w jaki
sposób oblicza się te koszta i jakie
błędy popełniają w związku z tym
właściciele lokali.
wyrównawczych. Np. w Niemczech nie stosuje się współczynników wyrównawczych,
a w Szwajcarii ich stosowanie jest obowiązkowe.
Współczynniki wyrównawcze ze
względu na położenie lokalu
Przywołane wyżej przepisy art. 45a ustawy – Prawo energetyczne nakazują zarządcy
budynku wybór metody rozliczania kosztów
ogrzewania na poszczególne lokale, z uwzględnieniem współczynników wyrównawczych.
Przepisy te jednak ani nie wskazują metody
wyliczania takich współczynników, ani nie
odsyłają do innych przepisów w tej sprawie,
pozostawiając to zagadnienie do rozwiązania
przy użyciu zasad wynikających z wiedzy technicznej. Tak więc występuje obowiązek stosowania współczynników wyrównawczych,
nie ma jednak metody ich ustalania w randze
przepisu prawnego.
Biorąc pod uwagę te trudności, pracownicy naukowi nieistniejącego już Centralnego
Ośrodka Badawczo-Rozwojowy Techniki Instalacyjnej „INSTAL”, dr inż. Wojciech Kołodziejczyk i mgr inż. Marek Płuciennik przygotowali opracowanie „Zalecenia dotyczące
stosowania współczynników redukcyjnych
Rm dla jednostki użytkowej w budynku, przy
indywidualnym rozliczaniu kosztów ogrzewania”, w którym podano metodę obliczania
współczynników wyrównawczych. Z przepisów prawa i zasad wiedzy technicznej wynika,
co następuje:
współczynniki wyrównawcze należy stosować w budynkach wielorodzinnych (wielolokalowych). Budynkiem wielorodzinnym,
zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo
budowlane, jest każdy budynek mieszkalny,
który nie jest budynkiem jednorodzinnym,
czyli ma więcej niż dwa wyodrębnione
lokale mieszkalne;
współczynniki wyrównawcze dla lokali
niekorzystnie położonych w bryle budynku
(tzn. lokali szczytowych i narożnych, lokali
pod stropodachem lub nad nieogrzewanymi
piwnicami) są zawsze wyrażone ułamkiem
dziesiętnym mniejszym od jedności;
do lokali (lub lokalu) najkorzystniej położonych w bryle budynku (tzn. takich, dla
których zapotrzebowanie na moc cieplną
potrzebną do ogrzewania w warunkach
obliczeniowych, przypadające na 1 m2 powierzchni użytkowej jest najniższe) stosuje
się współczynnik wyrównawczy równy
1,0 (pytanie o maksymalny współczynnik
wyrównawczy nie ma sensu; maksymalny
to zawsze 1,0);
wartości współczynników wyrównawczych, przyjętych dla poszczególnych lokali
na podstawie przeprowadzonych obliczeń,
zarządca budynku powinien określić w regulaminie rozliczania kosztów ciepła, który
to regulamin ma on obowiązek opracować
i podać do wiadomości użytkowników lokali, zgodnie z art. 45a ust. 10 ustawy – Prawo
energetyczne;
stopień zróżnicowania wartości współczynników wyrównawczych zależy od kształtu
budynku i izolacyjności przegród zewnętrznych (ścian zewnętrznych i okien). Odpowiedź na to pytanie jest możliwa tylko po
przeprowadzeniu obliczeń dla konkretnego
budynku;
nie można odpowiedzieć na pytanie, jaki współczynnik wyrównawczy należy
przypisać do mieszkania o podanym układzie pomieszczeń, metrażu i wysokości,
bez przeprowadzenia – według jednolitej metodologii – obliczeń dla wszystkich współczynników wyrównawczych,
dla wszystkich mieszkań w danym budynku. Współczynnik wyrównawczy odzwierciedla stosunek zapotrzebowania
na moc cieplną danego lokalu w odnie-
EKSPLOATACJA
papierowym
styczeń-luty 2014
49
EKSPLOATACJA
papierowym
styczeń-luty 2014
50
EKSPLOATACJA
Jolanta Słowińska
Opomiarować dobrze
Zgodnie z ustawą – Prawo energetyczne z 10 kwietnia 1997 r., każde mieszkanie w nowo
wznoszonym obiekcie musi mieć instalację c.o. zaprojektowaną w sposób umożliwiający
indywidualne opomiarowanie licznikiem ciepła.
R
ozwiązanie to ma służyć rozliczaniu
kosztów ciepła w myśl art. 45a ust.
4 tej ustawy, czyli odpowiedzialności
właściciela bądź zarządcy za sprawiedliwy
ich podział na poszczególne lokale. Wysokość
opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby
zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych
przez odbiorcę kosztów. Ustęp 8 tego artykułu
określa też metody rozliczania przy wykorzystaniu wskazań ciepłomierzy albo urządzeń
wskaźnikowych, niebędących przyrządami
pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, oraz powierzchni lub kubatury
tych lokali. I tu rolą właściciela czy zarządcy
jest dobranie takiej metody, która uwzględni
wynikające z położenia lokalu w bryle budynku
współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła
przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych
warunków eksploatacji budynku, określonych
w odrębnych przepisach, a jednocześnie będzie stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat (art.
45a ust. 9). Warto bowiem pamiętać, że
na ogrzanie odmiennie usytuowanych lokali
potrzeba będzie różnych ilości ciepła. Zależy
to od strat ciepła przez przegrody wewnętrzne
i zewnętrzne. W mieszkaniu narożnym, na
poddaszu czy położonym nad nieogrzewaną
piwnicą są one o wiele wyższe niż w lokalu
w środku budynku. Zastosowanie współczynników ma umocowanie w Dyrektywie
o efektywności energetycznej.
Rozliczanie kosztów ciepła
styczeń-luty 2014
Wybór podzielników kosztów nakłada na
zarządcę/właściciela szczególny obowiązek
ABSTRAKT
Artykuł podaje uwarunkowania
prawne rozliczania kosztów ciepła
52
w budynkach wielolokalowych, ze
szczególnym uwzględnieniem regulaminu rozliczania ciepła i współczynników wyrównawczych, oraz
przedstawia różne typy podzielników
dostępnych na rynku.
Na co zwrócić uwagę przy doborze
wodomierza i modułu radiowego
Należy wybrać wodomierz w odpowiedniej klasie, biorąc pod uwagę pozycję zabudowy wodomierzy.
Najczęściej jest to, niestety, pozycja pionowa, w której wodomierze mechaniczne są niezbyt dokładne.
Należy więc, skupić się na znalezieniu wodomierza o jak najwyższej klasie w pozycji pionowej.
Jaki wodomierz?
System zdalnego odczytu
Ogranicza koszty odczytów przez firmy
zewnętrzne. Odczytujemy dowolnie często
Co daje dostęp do oprogramowania
i urządzeń w przypadku systemu
ENBRA?
– Rozłączenie nakładki i wodomierza – rejestrowane są data i godzina zdjęcia nakładki
oraz czas rozłączenia. Daje to informację, że
lokator mógł ściągnąć moduł i wodomierz naliczał, lecz moduł tego nie rejestrował, fałszując
odczyt drogą elektroniczną.
– ALARM PRZEPŁYWU WSTECZNEGO
– Rejestrowane są data i godzina pierwszego wystąpienia alarmu oraz sumaryczny
czas oddziaływania magnesem. Zgłasza próbę kradzieży wody przy pomocy magnesu
neodymowego.
– SYGNALIZACJA PRZEPŁYWU MAKSYMALNEGO – Wykrycie przepływu maksymalnego powyżej wartości zdefiniowanej przez
użytkownika wraz z datą i godziną pierwszego
zdarzenia.
– SYGNALIZACJA WYCIEKU – Wykrycie
wycieku, który definiowany jest jako ciągły,
nieprzerwany przepływ, w ustawionym przez
użytkownika czasie (np. 120 minut). W ATWMBUS-08 również łączny czas wycieku.
Awarie: np. cieknąca spłuczka lub nieszczelny
zawór.
– SYGNALIZACJA POMINIĘCIA STANU
– Pominięto stany tarczy odblaskowej przy
nadmiernym przepływie przez wodomierz.
– SYGNALIZACJA WYCZERPANEJ BATERII – Sygnalizuje wyczerpanie baterii w nakładce,
– SYGNALIZACJA WYKRYCIA SILNEGO
OŚWIETLENIA – Wykrycie silnego oświetlenia
na elementach optycznych (próba ingerencji),
– SYGNALIZACJA PRZEPŁYWU MINIMALNEGO (AT-WMBUS-08) – Wykrycie
przepływu poniżej zdefiniowanej wartości.
wraz z datą i godziną pierwszego zdarzenia.
styczeń-luty 2014
Dostępne na rynku oferty rzadko przewidują
udostępnienie zarządcy budynku systemu oraz
urządzeń do zdalnego odczytu. Podstawowym
powodem jest możliwość zarabiania na dokonywanych odczytach i serwisie. Dlatego
niektóre firmy nie udostępniają w ogóle urządzeń do odczytu ani oprogramowania. Klient
firmy ENBRA Polska może elastycznie wybrać
odpowiednią opcję – nabyć sprzęt i oprogramowanie lub zlecić odczyt wodomierzy.
Rejestrowane są: suma zliczonej objętości
wstecznej oraz data i godzina pierwszego
wystąpienia alarmu. Pozwala to wykryć ingerencję lokatora, np. obrócenie wodomierza.
– ALARM PRZYŁOŻENIA MAGNESU
ADMINISTRATOR
Częsty jest brak wiedzy o różnicach dotyczących właśnie pozycji zabudowy, np. kupując
wodomierz w klasie „C” (R-160) nie zwracamy
uwagi, że to oznaczenie dotyczy wyłącznie poziomej pozycji pracy, a ten wodomierz w pionie traci
jedną lub dwie klasy i spada do klasy A- (R20-40).
Taki wybór wodomierzy nie przynosi oczekiwanych rezultatów w likwidacji rozbieżności pomiędzy wodomierzem głównym a mieszkaniowymi.
Wodomierze, które utrzymują parametry klasy
C min (R=160) w każdej pozycji zabudowy,
są bardzo drogie a często też mało odporne na
zanieczyszczenia, stąd ich niewielka popularność
w budownictwie wielorodzinnym. Tak więc nie
jest celowe kupowanie drogiego wodomierza
pozornie wysokiej klasy, ale zastosowanie możliwie dokładnego także w pozycji pionowej. Z tego
powodu najczęściej wybieranym wodomierzem
jest wodomierz klasy B (R=60-80). W przypadku
wyboru wodomierza ENBRA ER-AM standardem
dla wody zimnej jest R=100. Choć oczywiście
rozwiązaniem optymalnym jest montaż wodomierzy wyłącznie w poziomie i na dostatecznie
długich odcinkach prostych rurociągu. Taki montaż pozwoli zmniejszyć różnice do wodomierza
głównego, do poziomu 5%.
i w wygodnym terminie. System posiada
pamięć wewnętrzną, co pozwala nam poznać
stany poprzednich 12 miesięcy, niezależnie
od daty dokonania odczytu. Standardowy
zapis w modułach oferowanych przez firmę
ENBRA Polska Sp. z o.o. to ostatni dzień miesiąca, dzięki temu, możemy dokonać odczytu
na dany dzień i każdy ostatni dzień miesiąca równocześnie. Ważna funkcjonalność to
możliwość monitorowania urządzenia. Wiele
firm oferuje moduły radiowe bez możliwości
zgłaszania alarmów lub ingerencji, dlatego
warto być świadomym co zawierają oferty
różnych dostawców.
Nakładki radiowe firmy ENBRA Polska odnotowują nie tylko stany z 12 miesięcy wstecz,
lecz także szereg różnych informacji oraz zdarzeń związanych z wodomierzem takich jak:
– ALARM ZDJĘCIA NAKŁADKI
Ireneusz Gil
53
PRZEGLĄD PODZIELNIKÓW KOSZTÓW CIEPŁA
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
54
Nazwa i dane
teleadresowe
producenta/dystrybutora
APATOR POWOGAZ S.A.
ul. K. Janickiego 23/25, 60-542 Poznań
tel. 61 841 81 00, faks: 61 847 01 92
www.apator.com
[email protected]
BMETERS Polska sp. z o.o.
ul. Główna 60, 51-188 Psary
tel. 71 388 90 83, faks 71 387 15 37
www.bmeters.pl, [email protected]
E-ITN 30.5
Hydroclima-RFM
Rodzaj podzielnika
elektroniczny, z radiowym przesyłem danych
elektroniczny, dwuczujnikowy ze złączem optycznym oraz
modułem radiowym
Liczba czujników
dwa
dwa
Zaopatrzenie w energię
(bateria, czas pracy)
3 V bateria litowa, 10 lat + rok rezerwy
bateria litowa, żywotność 15 lat
Miejsce montażu na
grzejniku
zgodnie z zaleceniami PN-EN 834
2/3 lub 3/4 wysokości grzejnika, warunkiem jest jednakowy montaż na węźle
Rodzaj odczytu
wzrokowy, elektroniczny, optyczny (złącze
IR), radiowy (WMBUS)
radiowy (Wireless MBUS), wzrokowy (wyświetlacz),
optyczny (złącze IR)
Miejsce przechowywania
danych
pamięć wewnętrzna oraz serwer bazy
danych
pamięć wewnętrzna oraz opcjonalnie serwer bazy danych
Wyświetlacz
LCD – siedmiosegmentowy – pięć miejsc
+ dwa znaki specjalne
LCD, sześć znaków
Wskazywane wartości zużycia (rodzaj i dokładność
danych)
data aktualna, zużycie aktualne oraz za ubiegły i przedostatni okres rozliczeniowy; temp.
maks. i min. z datami oraz średnia temp. za
ostatni okres rozliczeniowy
wskazania jednostek zużycia za aktualny i dziewięć poprzednich
okresów rozliczeniowych; wskazania jednostek zużycia z 24
miesięcy; skala jednostkowa i produktowa (uwzględniająca moc
grzejnika i/lub położenie lokalu); wskazanie średniej temperatury
pomieszczenia za aktualny i poprzedni okres; wskazanie średniej
temperatury otoczenia; temperatura minimalna i maksymalna
z datą wystąpienia
Przechowywane dane
(programowanie daty, jak
często należy dokonywać
odczytów)
rejestr stanów pomiarów: bieżących oraz
z ostatnich 11 miesięcy, rocznych oraz
z dwóch poprzednich rocznych okresów
rozliczeniowych; rejestr pomiarów średnich
temperatur miesięcznych z ostatnich 11
miesięcy; indywidualne programowanie
okresu rozliczeniowego
statystyki temperaturowe – rejestracja ilości pomiarów temperatury grzejnika w zakresach [21°C; 28°C],[28°C; 35°C]; >= 35°C]
oraz temperatury otoczenia <16°C; średnia temperatur grzejnika
w aktualnym i poprzednim okresie rozliczeniowym, temperatura min.
i max. wraz z datą wystąpienia; ilość zliczeń wskazań jednostek dla
aktualnego i poprzedniego okresu w metodzie jedno- i dwuczujnikowej. Możliwość wyboru parametrów wysyłanych drogą radiową;
konfiguracja parametrów transmisji radiowej z dokładnością do pojedynczego dnia, dwa rodzaje transmisji radiowej – całoroczna oraz
po zakończeniu okresu rozliczeniowego; programowanie daty startu
podzielnika oraz początku i końca okresu rozliczeniowego; wyświetlanie daty początku zliczania oraz szyfrowanie transmisji radiowej
Rozliczenia – system
(udział kosztów stałych
([%]), współczynniki korygujące (tak/nie))
udział kosztów stałych i współczynnik
redukcji (położenia lokalu) ustalany indywidualnie; w rozliczeniu podzielnik uwzględnia
koszty ciepła emitowanego przez piony,
współczynnik komfortu cieplnego
udział kosztów stałych ustalany indywidualnie, obsługa współczynników korygujących lokalu i grzejnika. Możliwość uwzględnienia
w rozliczeniu kosztów na podstawie średniej temperatury pomieszczeń, szeroki wybór sposobów rozliczenia ryczałtu lokalu i pomieszczenia oraz części wspólnych – sposób rozliczenia rekomendowany
przez Instytut Techniki Budowlanej
Zabezpieczenia przed
ingerencją użytkownika
elektroniczne – stała kontrola różnicy temperatur oraz gradientu temperatury pomieszczenia, przełączanie się w tryb pracy jednoczujnikowej; informacja o ingerencji i zapis
daty ingerencji, mechaniczne – plomba
trwale zamykana obudowa podzielnika – brak dostępu do
elektroniki, plomba mechaniczna oraz elektroniczny czujnik
otwarcia wraz z rejestracją daty otwarcia; rejestracja
temperatur grzejnika i otoczenia przez cały okres rozliczeniowy, przełączanie w tryb jednoczujnikowy
Zgodność z normą
PN-EN 834, PN-EN 13757-4
PN-EN 834, PN-EN 13757 Wireless MBUS, EN60950-1:2006, ETSI
EN 300 220-1, ETSI 301 489-1, ETSI 301 489-3
Nazwa typoszeregu
Zdjęcie
doprimo 3 radio net
Telmetric Star
elektroniczny z nadajnikiem radiowym
elektroniczny z wbudowanym modułem radiowym
elektroniczny ze zdalnym odczytem drogą
radiową
dwa
dwa
dwa
bateria litowa wymienna, żywotność 10 lat
+ rezerwa
bateria litowa o żywotności 10 lat + 1
rok rezerwy + 1 rok magazynowania
bateria litowa o żywotności 10 lat + rezerwa
1/3 wysokości grzejnika, licząc od góry
grzejnika do geometrycznego środka płytki
podzielnika
z reguły pośrodku grzejnika na 75% wysokości, przez skręcanie lub spawanie
zgodnie z PN-EN 834
odczyt zdalny dzięki modułowi transmisji
bezprzewodowej (radiowej)
wzrokowy lub zdalny drogą radiową
bez koncentratorów
bezprzewodowy odczyt zdalny z wykorzystaniem radiowej transmisji danych + odczyt
wzrokowy
dane przechowywane są w pamięci podzielnika przez
10 lat (pamięć wewnętrzna) oraz na serwerze bazy
danych
pamięć wewnętrzna oraz serwer bazy
danych
podzielnik, system rozliczeniowy, opcjonalnie
pamięć zewnętrzna oraz serwer bazy danych
łatwy w odczycie wyświetlacz ciekłokrystaliczny,
pięciopozycyjny + oznaczenia graficzne wskazywanych wartości
pięciopozycyjny + znaki specjalne
ciekłokrystaliczny, 5-pozycyjny + symbole
graficzne
wyświetlane informacje: aktualna wartość
zużycia, wartość zużycia z poprzedniego
okresu rozliczeniowego, nr podzielnika, skala
zaprogramowana do mocy grzejnika
cykliczne przełączanie pomiędzy wskazaniem aktualnym a wartością końca
okresu rozliczeniowego (2s)
wyświetlane informacje: numer podzielnika,
jednostki zużycia ostatniego okresu rozliczeniowego, liczba kontrolna, bieżące jednostki
zużycia, test wyświetlacza
zaprogramowana data końca okresu; częstotliwość dokonywania odczytu dowolna (standardowo po zakończeniu okresu rozliczeniowego); dane z ostatnich dwóch lat: wartość
zużycia, średniodobowa temperatura grzejnika
oraz pomieszczenia, czas pracy w poszczególnych trybach – zapisywane w połowie oraz na
koniec miesiąca
aktualna wartość zużycia, wartość
dwóch ostatnich okresów rozliczeniowych, wartość z końca i połowy
ostatnich 12 miesięcy, kod błędu z datą
wystąpienia, maksymalna temperatura
grzejnika w bieżącym i poprzednim
okresie rozliczeniowym; programowalna data końca okresu rozliczeniowego,
odczyt na żądanie
programowanie daty samoczynnego odczytu,
pamięć 14. ostatnich wskazań miesięcznych,
wartość temp. maks. oraz kod stanu awaryjnego wraz z datą; odczyt po zakończeniu
okresu rozliczeniowego, można wykonywać
odczyty kontrolne
udział procentowy kosztów stałych uzgadniany
z zarządcą budynku; współczynniki korygujące
– tak, możliwość określenia współczynników
redukcyjnych do kosztów stałych bądź też do
zarejestrowanego zużycia ciepła
wg regulaminu zarządcy, współczynniki
korygujące uwzględniane na etapie
rozliczenia
stosowanie współczynników redukcyjnych
uwzględniających położenie mieszkania w
bryle budynku, procentowy udział kosztów
stałych
pokrywa podzielnika jest równocześnie plombą; podzielnik rejestruje wszelkie ingerencje
użytkownika i zapisuje informacje dotyczące
zdarzenia w rejestrze
przy powstaniu spiętrzenia cieplnego
przełączenie w tryb pracy jednoczujnikowej, rejestracja momentu wystąpienia usterki/manipulacji
dwustopniowe zabezpieczenie: mechaniczne
(plomba) oraz elektroniczne; samoczynne powiadomienie drogą radiową o nieuprawnionej ingerencji,
zabezpieczenie przed manipulacją termiczną
PN-EN 834
PN-EN 834
PN-EN 834
FUTURA+
styczeń-luty 2014
METRONA POLSKA Pomiary i Rozliczenia Sp. z o.o.
ul. Taborowa 4, 02-699 Warszawa
tel. 22 644 99 01, 641 83 94, faks 22 641 98 39
www.metrona.pl, [email protected]
ADMINISTRATOR
ista Polska Sp. z o.o.
Al. 29 Listopada 155C, 31-406 Kraków
tel. 12 418 01 29, faks 12 418 01 31
www.ista.pl, [email protected]
BRUNATA Sp. z o.o.
ul. Sobieskiego 11, 40-082 Katowice
tel. 32 205 52 12, faks 32 205 52 13
www.brunata.pl
55
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
56
Nazwa i dane
teleadresowe
producenta/dystrybutora
MINOL ZENNER Sp. z o.o.
ul. Wojska Polskiego 82
95-070 Aleksandrów Łódzki
tel. 42 270 46 00, faks 42 270 46 31
www.minol.pl, [email protected]
TECHEM Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
os. Lecha 121, 61-298 Poznań
tel. 61 623 35 00, faks 61 623 35 01
www.techem.pl, [email protected]
Minometer M7 RADIO
data III
Rodzaj podzielnika
elektroniczny, radiowy
elektroniczny, radiowy
Liczba czujników
dwa
dwa
Zaopatrzenie w energię
(bateria, czas pracy)
bateria litowa, żywotność 10 lat + rezerwa
3V bateria litowa, 10 lat + rezerwa
Miejsce montażu na
grzejniku
zgodnie z wytycznymi PN-EN 834
zgodnie z wytycznymi firmy Techem
Rodzaj odczytu
wzrokowy (wyświetlacz), zdalny (radiowy, bez urządzeń
przekaźnikowych), optyczny (złącze IR)
zdalny radiowy bez koncentratora danych lub
z koncentratorem dla uzyskania codziennych
wartości wskazań
Miejsce przechowywania
danych
pamięć wewnętrzna oraz baza danych
podzielnik oraz baza danych firmy Techem
Wyświetlacz
LCD, 5 znaków
LCD, 5 miejsc
Wskazywane wartości zużycia (rodzaj i dokładność
danych)
zużycie aktualne i poprzednie, data programowania,
skala jednostkowa/produktowa (podzielnik zaprogramowany do mocy grzejnika)
zużycie aktualne oraz za rok ubiegły, wskazanie
z uwzględnieniem mocy i typu grzejnika: – skala produktowa, – klarowne rozliczenie
Przechowywane dane
(programowanie daty, jak
często należy dokonywać
odczytów)
odczyt wartości aktualnej, z ostatnich 2 okresów
rozliczeniowych oraz ostatnich 18 miesięcy, możliwość zaprogramowania dnia obrachunkowego (np. 31
grudnia)
zużycie aktualne oraz na koniec okresu rozliczeniowego; zużycia z połowy i końca ostatnich 12
miesięcy; programowanie dowolnej daty startu
i końca okresu rozliczeniowego
Rozliczenia – system
(udział kosztów stałych
([%]), współczynniki korygujące (tak/nie))
udział kosztów stałych i współczynniki korygujące ustalane indywidualnie zgodnie z regulaminem, możliwość
zastosowania zużycia minimalnego, średniego; osobisty
opiekun w dziale rozliczeń; dodatkowo możliwość
zaprojektowania własnych kart rozliczeniowych
udział kosztów stałych 30–50%
współczynniki korygujące
Zabezpieczenia przed
ingerencją użytkownika
plomba zatrzaskowa, naklejka, elektroniczna rejestracja
prób manipulacji
regularna kontrola przeprowadzana przez mikrokontroler; nadzór czy nie doszło do manipulacji
elektronicznej lub demontażu podzielnika (plomba elektroniczna), rejestracja daty demontażu
Zgodność z normą
PN-EN 834, deklaracja zgodności CE, atest higieniczny
PZH
PN EN 834; EN 60950–1:2001, ETSI EN 301 489–1
V 1.4.1 oraz ETSI EN 301 489-3 V 1.4.1, ETSI EN 300
220–1 V 2.1.1 oraz ETSI EN 300 220–2 V 2.1.1
Nazwa typoszeregu
Zdjęcie
8-11 kwietnia 2014
Poznań
www.instalacje.mtp.pl
www.tcs.mtp.pl
Wejdź na www.mtp24.pl i kup bilet on-line!
Nie przegap:
Głosuj na najlepszy produkt
System elewacji wentylowanych
– płyty płaskie alternatywą
dla dotychczasowych dociepleń
Choć wspólnoty mieszkaniowe często traktują docieplenie budynku jako zbędny wydatek, warto
przemyśleć tę inwestycję. Koszty remontu to nie pieniądze wyrzucone w błoto, a lokata w spokojną
przyszłość. Przy zastosowaniu nowoczesnej technologii oraz materiałów, a także dzięki profesjonalnemu
wykonawstwu, wydatki szybko się zwrócą w postaci niższych rachunków za ogrzewanie, a także za
ciepło w częściach wspólnych budynku.
N
a prace z nim związane muszą być wykonywane przy określonej temperaturze (od 5 do
25ºC). Płyty płaskie montuje się bardzo prosto
– przymocowuje się je do profilu aluminiowego
za pomocą specjalnego żłobienia, dzięki czemu
płyta się nie przemieszcza nawet podczas
silnego wiatru.
pogodowych. Nie dziwi więc fakt, że coraz
częściej wykorzystywany jest do wykończenia
dociepleń budynków – przekonuje Marcin Pakuła, doradca techniczny w firmie Cembrit.
Nowoczesna technologia włókno-cementowa zapewnia ciepło i skuteczne odprowadzanie
wilgoci, przez co ściany pozostają suche, a tym
samym odporne na proces zagrzybienia czy
gnicia. Dodatkowym atutem płyt elewacyjnych
Cembrit jest łatwość ich montażu. Proces ocieplania ścian zewnętrznych tradycyjną metodą
nie należy do łatwych i składa się z kilku faz,
Co ważne, płyty płaskie sprawdzą się również przy wykańczaniu balustrad na balkonach.
Z uwagi na to, iż są wytrzymałe oraz dostępne
w różnych wariantach kolorystycznych, stanowią ciekawą alternatywę dla korodującej
blachy. Stosuje się je często zarówno przy
renowacjach starych obiektów, jak i przy budowie nowych.
– Płyty montowane są na specjalnej stalowej
podkonstrukcji za pomocą nitów, wkrętów lub
na klej. Położenie płyt o grubości od 8 do 10
mm (Cembrit RAW) zagwarantuje odpowiednio
ADMINISTRATOR
ajpopularniejszą metodą ocieplania
budynków jest technika bezspoinowa,
wykorzystująca styropian lub wełnę
mineralną. Położone w ten sposób materiały
mogą okazać się nie dość eleganckie, dlatego
warto rozważyć montaż płyt elewacyjnych
w systemie elewacji wentylowanych. Poza
wysoką estetyką wykonania charakteryzują się
one również dużą tolerancją na warunki atmosferyczne oraz wytrzymałością. Doskonałym rozwiązaniem będą wykonane z włókno-cementu,
mające szerokie zastosowanie (m.in. elewacje,
podsufitki, balkony) płyty elewacyjne marki
Cembrit. Dostępne w bogatej palecie kolorów
spełnią oczekiwania najbardziej wymagających
inwestorów.
– Włókno-cement dotychczas kojarzony był
głównie z pokryciami dachowymi, coraz częściej zyskuje jednak uznanie jako materiał na
elewacje. Jest bardzo przyjazny dla środowiska, a dzięki swoim parametrom technicznym
doskonale sprawdzi się w każdych warunkach
styczeń-luty 2014
58
wysoki poziom estetyki. Zastosowanie tych
samych materiałów elewacyjnych na ścianie zewnętrznej oraz balkonie pozwoli uzyskać oczekiwany i, przede wszystkim, spójny efekt wizualny
– dodaje Marcin Pakuła z firmy Cembrit.
Płyty płaskie Cembrit są wyposażone
w kompletną ofertę akcesoriów, co zapewnia
łatwy montaż i bezpieczne użytkowanie. Warto zwrócić uwagę, iż całe oferowane przez
producenta rozwiązanie jest relatywnie tanie
w porównaniu z podobnymi produktami dostępnymi na rynku.
Szczegółowe informacje dotyczące płyt płaskich oraz innych produktów firmy Cembrit
dostępne są na stronie www.cembrit.pl.
Cembrit Sp. z o.o.
SPRZEDAŻ SYSTEMÓW DACHOWYCH
ul. Gnieźnieńska 4, 62-240 Trzemeszno
tel.: +48 61 415 43 30 wew. 650 lub 651
faks: +48 61 669 91 06 lub 669 91 07
www.cembrit.pl
EKSPLOATACJA
Justyna Łukaszewicz
Prezes Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o. Sp. k.
Odzyskać utracony
blask kamienic
Rewitalizacja kamienic to nie jest łatwy kawałek chleba. Ale ostateczna satysfakcja – zarówno inwestora,
jak i klienta odbierającego mieszkanie – jest warta trudu włożonego w to przedsięwzięcie.
K
amienica pod numerem 53 przez wiele
lat straszyła przechodniów spacerujących ulicą Garbary w Poznaniu. Budynek był w fatalnym stanie. Wybrakowane
schody, połamane poręcze, przeciekający
dach czy odrapana elewacja – to tylko niektóre z usterek, które dało się zauważyć na
pierwszy rzut oka. Choć zadanie nie należało
do najłatwiejszych, wykonawca inwestycji
przeprowadził ją w zaledwie 12 miesięcy.
Efekt jest piorunujący. Kamienica zmieniła
się w imponujący biurowiec, który stał się
siedzibą i wizytówką wykonawcy rewitalizacji
– Nieruchomości Wielkopolski.
Budynek przy ul. Garbary 53 to nie jedyna
tego typu realizacja wykonana przez Nieruchomości Wielkopolski. Firma ta ma na koncie
rewitalizacje oraz prowadzenie projektów rewitalizacji takich budynków, jak te przy ul. Rybaki
20, Głogowskiej 173, Szamarzewskiego 13/15
czy Studziennej 17 w Poznaniu. Lata doświadczeń i kolejne zakończone sukcesem realizacje
pozwoliły spółce zbudować pozycję liczącego
się inwestora i project managera w branży
rewitalizacji kamienic. Dlatego dziś może ona
oferować swoim klientom najwyższy poziom
profesjonalizmu w tej dziedzinie. Justyna Łukaszewicz, prezes Nieruchomości Wielkopolski,
w poniższym tekście dzieli się wiedzą i doświadczeniem w zakresie rewitalizacji kamienic.
Zespół roboczy to podstawa
styczeń-luty 2014
Multizadaniowość procesu rewitalizacji
starych budynków sprawia, że do jego skutecznego przeprowadzenia potrzebny jest cały
sztab fachowców, takich jak: budowlańcy,
zarządcy, osoby mające wiedzę w zakresie
prawa czy projektanci. Specyfika odnawianych
obiektów powoduje, że zespół zatrudnionych
osób różni się od tego, który pracuje przy
nowo powstających budynkach. Kamienica
niesie ze sobą pewne ograniczenia, które wymagają elastyczności w podejściu do procesu
inwestycyjno-budowlanego. Z jednej strony
mamy cel, jakim jest maksymalizacja zysku,
co oznacza zwiększenie powierzchni, którą
potem można wykorzystać, sprzedając lub
wynajmując mieszkania czy lokale usługowe.
Z drugiej strony sam budynek ma określone
ograniczenia, których nie można pokonać.
Cała sztuka polega na tym, aby połączyć
to, co chce się zrobić, z tym, co jest w danym
przypadku możliwe. Kamienice mają często
ukryte detale, zalety czy wartości, które trzeba
wydobyć, aby nadać budynkowi wyjątkowy
charakter. A to bywa bardzo kosztowne. DeweABSTRAKT
Artykuł przedstawia wysiłek, jaki
trzeba włożyć – pod względem prawnym, logistycznym, finansowym
– w rewitalizowanie kamienic. Wysiłek ten wynagradza jednak efekt
końcowy.
59
EKSPLOATACJA
papierowym
styczeń-luty 2014
60
reklama
EKSPLOATACJA
HADALAN®
SYSTEMY RENOWACJI
BALKONÓW I TARASÓW
bezszwowe powłoki
uszczelniające mineralne
i poliuretanowe
mrozoodporne, antypoślizgowe i wytrzymałe
powierzchnie dekoracyjne
bogata skala barw
i możliwości kształtowania
okładzin posadzkowych
Informacje:
styczeń-luty 2014
VISBUD-Projekt Sp. z o.o.
ul. Bacciarellego 8E/I,
51-649 Wrocław
tel. (+48) 71 344 04 34,
Fax. (+48) 71 345 17 72
[email protected],
www.visbud-projekt.pl
JAKOŚĆ
OD PIWNICY AŻ PO DACH
61
EKSPLOATACJA
Jacek Sawicki
Zwalczaj wilgoć w budynku
Wilgoć w ścianach budynku generuje pasmo problemów zdrowotnych, strat materialnych
i udręk egzystencjalnych, dlatego trzeba ją eliminować.
Z
problemem wilgoci boryka się wielu
zarządców, zwłaszcza wiosną (która
już niebawem…) – gdy wokół roztopy, a ziemia nie przyjmuje już nadwyżek
wody. Ponadto na fundamenty budynku
przez cały rok działają wody podskórne,
które osłabiają konstrukcję ław fundamentowych. Najczęściej prac naprawczych
wymagają piwnice, strefy cokołowe i garaże podziemne.
Problemy generowane przez
wilgoć
styczeń-luty 2014
wię
Zawilgocone, a nawet mokre mury, są
w Polsce powszechnym zjawiskiem. Nie ma
więc racji bytu obiegowa opinia, że problem
ten dotyczy tylko obiektów zabytkowych
czy też kilkudziesięcioletnich budynków.
Oczywiście, budynki, które powstały jeszcze przed II wojną światową, zazwyczaj nie
mają izolacji przeciwwilgociowych, a jeśli
nawet, to może ona nie spełniać swojej
funkcji. Oddziaływanie czynników naturalnych, nieuchronne prawa fizyki, wykonywanie robót niezgodnie ze sztuką budowlaną
plus pozorna oszczędność powodują, że
problem z wilgocią pojawić się może we
wszystkich budynkach, także tych nowo
wzniesionych.
Wilgoć permanentnie utrzymująca się
w ścianach, stropach i posadzkach budynku
znacznie pogarsza warunki mikroklimatyczne
w pomieszczeniach. Podstawowy problem
z nią związany to obniżona izolacyjność
cieplna tych elementów konstrukcyjnych
budynku, co dla pomieszczeń oznacza zwiększenie zapotrzebowania na ciepło i systematyczne ich niedogrzewanie. Utrzymanie
w nich temperatury pokojowej wymaga
większych nakładów finansowych. Szczególnie niebezpieczne są jednak kwestie zdrowotne. Na mokrych powierzchniach takich
ścian łatwo osadzają się cząstki kurzu.
Tworzą one warstwę organicznego
podłoża, podatnego na zainfekowanie mikroorganizmami,
takimi jak grzyby i pleśnie,
które dodatkowo są
zasilane wilgocią
cej
na
s.3
R
62
ABSTRAKT
W publikacji poruszone zostały takie
kwestie, jak: skutki zagrożeń dla budynku, zdrowia i mienia spowodowane przedłużającym się stan wysokiej
wilgotności ścian, stropów i posadzek
budynku, wyszczególnienie najczęściej
spotykanych przyczyny zawilgocenia,
szkic technologii osuszania z podziałem na kategorie naturalne i sztuczne
oraz bezinwazyjne i inwazyjne, a także
nawiązanie do istoty prac naprawczych ze zwróceniem uwagi na sprawy
usunięcia niedociepleń ścian oraz konieczności ich odgrzybiania.
atmosferyczną absorbowaną prze szybko
rozmnażające się ich kolonie. Proces destrukcji mokrej ściany przebiega intensywniej
zwłaszcza w strefach bezruchu powietrza
i w sąsiedztwie elementów drewnianych,
tkanin włókiennych, odzieży skórzanej bądź
przechowywanej żywności. Grzybnie tych
mikroorganizmów mogą także wnikać głęboko
w mineralne materiały budowlane.
Powietrze w takich pomieszczeń przenika
odór stęchlizny, nadto obecne są w nim
kancerogenne zarodniki i mykotoksyny. Długotrwałe przebywanie w takim środowisku
może prowadzić do złego samopoczucia,
anemii, zaburzeń żołądkowych, alergii, schorzeń dróg oddechowych, a nawet nowotworów. Z powyższych powodów walka
z wilgocią i jej skutkami wymaga stanowczych działań.
Do zawilgocenia murów w strefach
przyziemia najczęściej dochodzi w wyniku
naporu wody gruntowej i wilgoci na pozbawione skutecznej hydroizolacji ławy fundamentowe, fundamenty, ściany przyziemia
i posadzki na gruncie, ale mogą to być też
konsekwencje podtopień, stanów podwyższonego lustra wód gruntowych albo awarii
sieci wodociągowych i kanalizacyjnych.
Strefy nadziemne ścian również są zagrożone przez wilgoć podciąganą z gruntu.
Inne jej źródła to: woda opadowa zaciekają-
cą z niesprawnych systemów rynnowych,
uszkodzenia hydroizolacji w konstrukcjach
dachów, tarasów, balkonów, wilgoć wynikająca z braku wentylacji pomieszczeń, mostki
cieplne w newralgicznych miejscach ścian
(nadproża, wieńce, łączenia murów z płytą
balkonową itp.), a także brak izolacji cieplnej
na rurach instalacji zimnej wody. Wyeliminowanie tych przyczyn da skutek w postaci
trwałego osuszenia obiektu na oczekiwanym
poziomie. Ściana wysycha, oddając wilgoć
w sposób naturalny.
Wilgoć podciągana kapilarnie z gruntu
wymaga bardziej skomplikowanych zabiegów. Można użyć metod naturalnych, które
w praktyce sprowadzają się do odkopywania
fundamentów, wystawionych na działanie
powietrza atmosferycznego tracą wilgoć. Nie
zawsze jednak jest to możliwe do wykonania
i nie zawsze efektywne, choćby z uwagi na
możliwość wtórnych zalań wodą opadową
i wahań poziomu lustra wód gruntowych.
Popularne są zabezpieczenia powierzchniowe wykonywane najczęściej z powłok
mineralnych lub bitumicznych, nakładanych
na zewnętrzną powierzchnię przegrody budowlanej (od strony kontaktu z wodą). Mają
one jednak dużo mankamentów i nie zawsze
bywają skuteczne.
Jak walczyć?
Nie ma uniwersalnego sposobu na osuszenie murów, stropów i posadzek, zaś prace
osuszeniowe, prowadzone bez znajomości
przyczyn zawilgocenia, mogą nie dać oczekiwanych efektów, a niekiedy dodatkowo
sprawiają kłopoty. Zabierając się do osuszania, warto pamiętać, że podstawę jego
skuteczności stanowi usunięcie przyczyn
nawilgacania murów. Tymi najbardziej charakterystycznymi są: podciąganie kapilarne
wilgoci pochodzenia gruntowego, najczęściej wynikające z braku poziomego zabezpieczenia przeciwwodnego fundamentów
oraz ścian fundamentowych i piwnicznych
bądź posadzek na gruncie; kondensacja pary
wodnej na osadzonych w murach elementach instalacji c.o. lub wodno-kanalizacyjnych, uszkodzenia instalacji odprowadzania
reklama
EKSPLOATACJA
IMBERAL®
GRUBOWARSTWOWE,
BEZSZWOWE HYDROIZOLACJE BITUMICZNE
DO USZCZELNIANIA
FUNDAMENTÓW I INNYCH
CZĘŚCI BUDOWLI
niezawodne
trwałe
ekologiczne
łatwe w stosowaniu
nakładane ręcznie
lub mechanicznie
Informacje:
styczeń-luty 2014
VISBUD-Projekt Sp. z o.o.
ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław
tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72
[email protected], www.visbud-projekt.pl
JAKOŚĆ
OD PIWNICY AŻ PO DACH
63
Agnieszka Stosio
Lato w mieście
Oddziaływanie na klimat w skali globalnej, emisja dwutlenku węgla i efekt
cieplarniany to hasła jak mantra przewijające się w wypowiedziach obrońców
środowiska przyrodniczego. Wątek klimatu miasta do szerszego rozpoznania
pozostawiamy jednak planistom czy ekologom. Tak się składa, że zmianę warunków
klimatycznych, będącą następstwem dominacji powierzchni antropogenicznych nad
przyrodniczymi, zawdzięczamy również właścicielom i zarządcom nieruchomości.
To często w ich gestii leżą działania na rzecz ochrony klimatu lokalnego. Jednym
z nich jest utrzymywanie wysokiego udziału obszarów zielonych względem tych
sztucznych.
czeniem powietrza, decyduje
jej jakość. Wiekowe drzewa
mają dużo większą zdolność
do akumulowania dwutlenku
węgla i produkcji tlenu aniżeli młode nasadzenia. Nie
bez przyczyny miasta zielone uważane są za zdrowe.
Zieleń oczyszcza, ochładza,
pochłania ciepło emitowane
przez bloki, dachy czy sztuczne nawierzchnie. Dobroczynny wpływ roślinności oczywiście bardziej zaznacza się
w trakcie pory letniej.
Jakość i ilość zieleni wpływa nie tylko na odczuwalność warunków atmosferycznych i wiążące się z tym
samopoczucie, lecz także na
poziom naszego zdrowia.
Ekstremalne wahania temperatur, zapylenia i napływy
zanieczyszczeń powodują
akumulację w powietrzu
różnego rodzaju pyłków
i alergenów. W dodatku brak
efektywnego przewietrzania
skutkuje wydłużeniem okresów pylenia roślin, co może
mieć wpływ na przebieg
i długość trwania chorób
alergicznych.
W domach
z betonu
ADMINISTRATOR
styczeń-luty 2014
Zajmowanie powierzchni aktywnych
biologicznie, takich jak trawniki, przez beton czy asfalt następuje wręcz samoistnie,
przy powstawaniu nowych inwestycji.
O odczuwalności temperatury w warstwie
przyziemnej decydują nie tylko materiały,
z jakich wykonane jest podłoże. Istotny
jest również stopień gęstości zabudowy
czy jej wysokość. Posadowiona zabudowa
stanowi barierę dla ruchu wiatru – zaburza
obieg powietrza atmosferycznego, a co
się z tym wiąże – powoduje utrudniony
odpływ zanieczyszczeń gazowych i pyłowych z miasta. Przewietrzanie dzielnic
centralnych staje się kłopotliwe, całkowicie
zmienia się cyrkulacja powietrza w stosunku do otaczających obszarów podmiejskich.
Różne struktury urbanistyczne warunkują
odmienny mikroklimat. Doświadczamy tego
na co dzień, ilekroć nadchodzą fale upałów.
Inaczej odczuwamy wówczas warunki pogodowe w centrum, w zwartych osiedlach
mieszkaniowych a inaczej w tych o luźniejszej strukturze ze znacznym udziałem
zieleni.
Rola zieleni
miejskiej
Betonowa pustynia
fot. internet
64
Na odczuwalność mikroklimatu naszej
dzielnicy niebagatelny wpływ ma również
poziom i rodzaj emitowanych zanieczyszczeń. I tu nieodzowna staje się obecność
zieleni, pełniąca rolę filtra. O tym, w jakim
stopniu roślinność poradzi sobie z oczysz-
Zmianę komfortu zamieszkania, spowodowaną wzro-
fot. internet
Niniejszy materiał został opublikowany dzięki dofinansowaniu
Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.
Za jego treść odpowiada wyłącznie Mastermind Sp. z o.o.
styczeń-luty 2014
stem temperatury powietrza na terenach
ściślej zabudowanych odczuwa większość
mieszkańców stolicy. Zwłaszcza w porach
gorących, kiedy powierzchnie budynków
i nawierzchni w dzień chłoną ciepło, a w nocy bardzo powolnie je zwracają. Centralne
dzielnice Warszawy, zwarto zagospoda-
Badania lokalnych warunków klimatycznych w miastach polskich pokazują zależności między stopniem zurbanizowania,
obecnością roślinności a występowaniem
zjawiska miejskiej wyspy ciepła. Doświadczenia w zakresie
poprawy tego stanu
uzależnione są od
skali zjawiska i charakteru ośrodka, jednak w większości
miast dotyczą przede
wszystkim zmian na
tle przyrodniczym.
Uciążliwości spowodowane zanieczyszczeniami komunikacyjnymi i przemysłowymi minimalizuje
się wprowadzaniem
specjalnie dobranej
gatunkowo roślinności drzewiastej, krzewiastej i trawiastej.
Zarówno ta wzdłuż
ulic, jak i ta o strukturze obszarowej,
wciąga unoszący
się w powietrzu pył
i chroni przed jego
powtórnym dostaniem się do obiegu. Roślinność asymiluje również zanieczyszczenia
o charakterze chemicznym – metale ciężkie,
takie jak ołów czy cynk.
Dobrodziejstwem roślinności jest nie
tylko filtrowanie zanieczyszczeń, lecz także wydalanie licznych substancji lotnych
– ograniczających rozwój bakterii i grzybów,
działających korzystnie na stan powietrza.
Tak naprawdę każda forma roślinności
w mieście „zdegradowanym klimatycznie”
jest cenna i niezastąpiona – czy to w formie
parku, osiedlowego ogródka, czy pnącza na
budynku.
ADMINISTRATOR
fot. internet
Dobre
praktyki
Jakość i ilość zieleni
wpływają nie tylko na
odczuwalność warunków
atmosferycznych i wiążące
się z tym samopoczucie,
ale także na poziom
naszego zdrowia.
rowane, nie schładzają się odpowiednio,
czego dowodem jest deficyt świeżego,
rześkiego powietrza nad ranem w stosunku do okolicznych, mniej zabudowanych
obszarów podmiejskich. Badania warunków termicznych aglomeracji warszawskiej
przeprowadzone przez Instytut Geografii
i Przestrzennego Zagospodarowania PAN
wskazują, że „oddalenie od centrum miasta
jest jedną z przyczyn zmian wartości temperatury w tym samym typie zabudowy” oraz
że, „roślinność sprzyja zwiększaniu rozproszenia temperatury”. W praktyce oznacza
to, że gęsto zabudowane dzielnice, gdzie
bloki stanowią czynną barierę dla wiatru,
są stale cieplejsze niż obszary zabudowy
rozproszonej, o stosunkowo dużym udziale
powierzchni aktywnych biologicznie.
65
ZIELEŃ
Anna Skórkowska
Architekt krajobrazu
Ozdobne trawy w zieleni
osiedlowej
Ciągle szukamy nowych rozwiązań, pozwalających przekształcić osiedla w efektowną przestrzeń,
pełną pięknych roślin, która sprawi, że mieszkańcy poczują się „u siebie”. Interesujące, a wciąż
mało wykorzystywane w nasadzeniach, są trawy.
M
ówimy „trawy” i wyobraźnia podsuwa nam obraz rozległego wypielęgnowanego trawnika, zielonej, miłej
dla oka płaszczyzny, nie tylko podkreślającej
urodę sąsiadującej z nią architektury, lecz także
wprowadzającej nastrój spokoju i relaksu.
Trawniki to rzeczywiście niemal nieodzowny
element przestrzeni osiedlowej. Dzięki temu, że
mają konkretnych opiekunów – dozorców odpowiedzialnych za ich stan – są regularnie ko-
czy wypalone przez sól. I choć przy domach
jednorodzinnych takie murawy „z domieszką”
są zazwyczaj źle widziane, to na terenach
osiedli mieszkaniowych zdają egzamin. Coraz
częściej właśnie na trawniki przenoszone są
urządzenia do zabaw dla dzieci, dopuszcza się
też wypoczynek na kocach czy leżakach.
Jednak trawy wchodzące w skład mieszanek trawnikowych to nie jedyni przedstawiciele tej grupy roślin, którymi powinny być
wy źdźbeł i liści, zatem nawet pozbawione
wierzchołków nadal rosną. Przy tym ich puste
w środku łodygi po przygnieceniu nie łamią
się, a pokładają, i dość szybko się podnoszą.
Te cechy odróżniają je od wypełniających
przestrzeń wokół nas drzew, krzewów, bylin i roślin jednorocznych, należących do
grupy dwuliściennych. Jeśli więc jesteśmy
zainteresowani kreowaniem efektownych
i oryginalnych kompozycji roślinnych na terenach osiedli mieszkaniowych, zwróćmy
uwagę na grupę roślin nazywanych trawami
ozdobnymi. Przyjrzyjmy się im dokładniej, bo
to pozwoli docenić ich odmienność oraz dostrzec tkwiący w nich potencjał estetyczny.
Trawy ciągle jeszcze wydają się czymś nowym i „obcym” pośród zabudowy miejskiej,
a to sprawia, że nie zajmują w niej godnego
miejsca w proporcjach odpowiednich do
swych walorów. Warto to zmienić.
Niezaprzeczalne zalety
styczeń-luty 2014
66
Fot. 1. Miskant chiński ‘Rotsilber’.
fot. G. Falkowski
szone, czasami też podlewane w okresie suszy
(choć to zależy od nakładów przewidzianych
na pielęgnację zieleni), a wtedy wyglądają
zdrowo i schludnie. Powstaje murawa, po której bezkarnie można chodzić, zwłaszcza że jej
odporność na deptanie podnosi obecność roślin nazywanych chwastami. To np. koniczyna
biała, rdest ptasi, krwawnik pospolity, jaskier
rozłogowy, tasznik pospolity, które przechodzą
na trawniki ze środowiska naturalnego, zastępując mniej odporne gatunki traw, wydeptane
Fot. 2. Trawa pampasowa.
fot. M. Tomżyńska
zainteresowane osoby projektujące nasadzenia w terenach osiedli mieszkaniowych. Do
roślin ozdobnych, popularnie nazywanych
trawami, zaliczamy trawy właściwe (rodzina Gramineae) i turzyce (rodzina Cyperceae). Trawy i turzyce nie tworzą wyraźnego
przewodnika (głównego pędu), tylko kępy
wyrastających z podłoża źdźbeł i wąskich,
delikatnych liści. Są odporne na łamanie,
deptanie i ścinanie dzięki specyficznej budowie: strefa wzrostu znajduje się u podsta-
Rozmaitość gatunków oraz odmian traw
i turzyc sprawia, że są doskonałym, choć
ciągle niedocenianym materiałem roślinnym, który – właściwie użyty – w rozmaitych kompozycjach będzie stanowił wyrazisty element dekoracyjny. Wśród traw
i turzyc znajdziemy rośliny odpowiednie
na stanowiska najczęściej spotykane
w przestrzeni osiedlowej, czyli słoneczne,
średnio żyzne i umiarkowanie wilgotne.
To np. awena wieczniezielona, drżączka
średnia, owsik wyniosły, proso rózgowate.
Są również rośliny dobrze rosnące w miejABSTRAKT
Trawy to efektowny, a wciąż niedoceniany sposób uatrakcyjnienia
terenów zielonych na osiedlu. Są
odporne, proste w utrzymaniu i zaskakują wielością kolorów i kształtów. Warto poznać je bliżej.
ZIELEŃ
papierowym
reklama
styczeń-luty 2014
67
ZIELEŃ
papierowym
styczeń-luty 2014
68
Na jednym z zebrań naszej wspólnoty mieszkaniowej padła propozycja uchwały w sprawie wysokości i sposobu naliczania odsetek od nieterminowych płatności. Obecnie przygotowujemy projekt takiej uchwały, ale mamy wątpliwości, czy jest ona potrzebna i jakie odsetki możemy przyjąć – pyta Członek Zarządu WM z Krakowa
W
łaściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej ponosi wydatki związane
z jego utrzymaniem oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów
zarządu nieruchomością wspólną właściciele
lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących
opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu
nieruchomością wspólną można dochodzić
wspólnie w postępowaniu upominawczym,
bez względu na ich wysokość. Termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu
nieruchomością wspólną wynika z ustawy,
zatem w przypadku opóźnień w płatnościach
wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek. Możliwość naliczania
odsetek od nieterminowych płatności daje
art. 481 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym
przepisem, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel
może żądać odsetek za czas opóźnienia, cho-
POCZTA ADMINISTRATORA
Odsetki od nieterminowych płatności
Zarządcy a opłaty śmieciowe
Czy zarządcy w imieniu wspólnot mieszkaniowych muszą wnosić opłaty
śmieciowe do gminy i na jakiej podstawie, gdyż nie otrzymaliśmy faktur,
tylko numer konta bankowego – pyta Zarządca z Wrocławia
ADMINISTRATOR
W
styczeń-luty 2014
przypadku budynków, w których ustanowiono odrębną własność choćby
jednego lokalu, sytuacja w sprawie opłaty
śmieciowej będzie zależeć od tego, czy w nieruchomości istnieje osoba sprawująca zarząd
nieruchomością wspólną, czy też właściciele
zarządzają nią sami. Jeżeli we wspólnocie
mieszkaniowej istnieją osoby sprawujące
zarząd, to je obciąża obowiązek złożenia deklaracji oraz poboru i odprowadzenia opłaty.
Zgodnie bowiem z art. 2 ust 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, jeżeli
nieruchomość jest zabudowana budynkami
wielolokalowymi, w których ustanowiono
odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali,
lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został
69
INFORMATOR
Konferencje dla zarządców nieruchomości
Indeks firm
ALFA AUDYTORZY
APATOR
B-METERS
BRUNATA
CEMBRIT
DR SPIL
ELEKTROOSMOZA
ENBRA
EXPOM
HOVAL
ISTA
METRONA
MINOL ZENNER
MTP BUDMA
MTP EXPOPOWER
MTP GREENPOWER
MTP INSTALACJE
NFOŚiGW
OLTO
TECHEM
VISBUD
WEBAC
WELES
WSPÓLNOTA
MIESZKANIOWO-LOKALOWA
LUTY
15, 72
54
54
55
58
67
3, 62
53
1
61, 63
2, 7, 55
55
56
51
28
42
57
64
41
56
63
71
43
17
„Nowe technologie w sieciach i instalacjach wodociągowych i kanalizacyjnych”
26–28 lutego 2014 r., Ustroń (Beskid Śląski)
POLITECHNIKA ŚLĄSKA, kontakt: ul. Konarskiego 18, 44-100 Gliwice
tel. 32 237 22 43, faks 32 237 21 73; tel. 605 686 142 lub 504 429 457
XXII Targi Sprzętu Oświetleniowego ŚWIATŁO 2014
26–28 lutego 2014 r., Warszawa
AGENCJA SOMA Sp. J., kontakt: ul. Bronikowskiego 1, 02-796 Warszawa
tel. 22 649 76 69, 649 76 71, faks 22 649 76 83, w godz. 8.30–16.30
www.lightfair.pl
MARZEC
12. Edycja Forum Wentylacja – Salon Klimatyzacja
5–6 marca 2014 r., Warszawa
STOWARZYSZENIE POLSKA WENTYLACJA, kontakt: ul. Wiśniowa 40B lok. 6, 02-520 Warszawa,
tel./faks 22 542 43 14
e-mail: [email protected], www.forumwentylacja.pl
Budma Poznań
11–14 marca 2014 r., Poznań
MIĘDZYNARODOWE TARGI POZNAŃSKIE SP. Z O.O., kontakt: ul. Głogowska 14, 60-734 Poznań
tel. 61 869 25 20, faks 61 869 29 57
e-mail: [email protected], www.budma.pl
XII Targi Odnawialnych Źródeł Energii ENEX – Nowa Energia
18–20 marca 2014 r., Kielce
TARGI KIELCE S.A, kontakt: ul. Zakładowa 1, 25-672 Kielce
tel. 41 365 12 22, faks 41 345 62 61
e-mail: [email protected], www.targikielce.pl
promocja
cena
Kupon prenumeraty rocznej
cena
cena
115 zł
195 zł
355 zł
PÓŁROCZNA
ROCZNA
DWULETNIA
ZAMAWIAM
PRENUMERATĘ
ADMINISTRATORA
OD NUMERU
NAZWA FIRMY
ADMINISTRATOR
MIESIĘCZNIK
DLA ZARZĄDCÓW
NIERUCHOMOŚCI
ULICA I NUMER
KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ
PRENUMERATA:
» półroczna – 115 zł
» roczna – 195 zł
» dwuletnia – 355 zł
+
dostęp do wersji
elektronicznej
„Administratora”
i atrakcyjne pakiety na
konferencje i seminaria
OSOBA ZAMAWIAJĄCA
Lider
RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
kwiecień 2013
NIP
wśród czasopism
branżowych
E-MAIL
TELEFON KONTAKTOWY
www.administrator24.
Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie
zamówień GRUPY MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam GRUPĘ MEDIUM Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu
wpłaty na konto: Volkswagen Bank Polska S.A. 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001.
GRUPA MEDIUM
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A.
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A. oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18.
Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje
Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec
ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny.
DATA I CZYTELNY PODPIS
70
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
tel. 22 810 21 24
faks 22 810 27 42
[email protected]
ALFA AUDYTORZY LAMPCZAK, FALENTA I ZESPÓŁ SP. Z O.O.
WE WROCŁAWIU
zwraca się do
WSZYSTKICH ZARZĄDÓW,
ZARZĄDCÓW I ADMINISTRATORÓW
WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
z ofertą
kompleksowego szkolenia dla
członków Wspólnot Mieszkaniowych, Zarządów WM
oraz osób planujących powołanie do życia
Wspólnoty Mieszkaniowej
Problematyka szkolenia zawiera 4 główne moduły:
1. Prawne aspekty funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych.
2. Prawo Budowlane.
3. Finanse Wspólnoty Mieszkaniowej.
4. Zasady współżycia społecznego we Wspólnotach Mieszkaniowych.
Szkolenie trwa 6 godzin
Termin i miejsce szkolenia do uzgodnienia ze zleceniodawcą.
Świadomi współwłaściciele nieruchomości
to nie tylko usprawnienie jej zarządzania,
ale również znacząca
poprawa relacji międzyludzkich !!!
Zainteresowanych prosimy o kontakt:
tel. 605620201 lub [email protected]

Rozliczanie kosztów ogrzewania

Transkrypt

Podobne dokumenty

Nilfisk SCRUBTEC 130 E

Nilfisk MC 2C

Oświadczenie o tytule płatności

EM - Złącza ciesielskie SIMPSON Strong-Tie

Oddajemy w Państwa ręce nowy portal Moje