RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE

RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE

RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI
ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE
KRZYSZTOF BARTUŚ
Kraków, maj 2010
KAMIENICA to historycznie co najmniej jednopiętrowy, murowany
miejski dom mieszkalny. Kamienice
czynszowe były przystosowane
zarówno do pełnienia funkcji mieszkalnych, jak i handlowo produkcyjnych. Ich partery od strony ulicy
zajmowały lokale handlowe, w oficynach zaś lokalizowano warsztaty,
zakłady usługowe, małe fabryczki,
magazyny, składy itp. Przedwojenne
i zabytkowe kamienice są dominującą formą urbanistyczną centrum
Krakowa, obejmującą najstarszą
część
Śródmieścia,
Krowodrzy
i Podgórza. Cechą charakterystyczną jest ich atrakcyjne położenie
w najlepszych lokalizacjach miasta
i niepowtarzalne walory architektoniczne, historyczne i artystyczne. Najlepsze lokalizacje generują najwyższe
dochody z czynszów i usług (handel, turystyka i gastronomia), a niepowtarzalność architektoniczna i historyczna
jest źródłem dobrej „marki” dla właściciela takiego budynku. Dlatego w Krakowie kamienice zawsze stanowiły
odrębny segment rynku nieruchomości, z jego własną dynamiką, popytem i podażą.
Specyfiką tego rynku jest jego
ograniczona podaż, gdyż przedwojennych kamienic nie przybywa,
a nowe oferty sprzedaży kamienic
są najczęściej wynikiem regulacji
stanów prawnych, zwłaszcza prawa
własności. Najmodniejsze ulice,
wzdłuż których rozciąga się zabytkowa i przedwojenna zabudowa
mieszkalna, to w Śródmieściu obszar Plant, z ulicą Floriańską, Rynkiem
Głównym,
Grodzką
i Szewską, dalej przedwojenne
dzielnica Kazimierz z ulicą Szeroką,
Krakowską i Starowiślną, ponadto
ulica Stradomska, Zwierzyniecka,
Karmelicka, Długa, Lubicz, Grzegórzecka. W Krowodrzy najatrakcyjniejszy jest Salwator wokół Placu
Na Stawach i ul. Kościuszki, atrakcyjny jest też obszar wokół ul. Lea,
Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. Stare Podgórze to przede
wszystkim ulice Kalwaryjska i Limanowskiego z przecznicami, ale coraz modniejsze są tereny powyżej tych ulic
na Wzgórzu Lasoty (Zamojskiego, Parkowa) oraz Dębniki.
2
Liczba transakcji na rynku kamienic
w latach 2003-2009
350
300
250
200
150
100
50
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
liczba transakcji całymi kamienicami
liczba transakcji udziałami w kamienicach
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
2009* - wielkości szacowane na podst. niepełnych danych
Obrót rynkowy kamienicami i ich
udziałami w latach 2003-2009
600 mln zł
500 mln zł
400 mln zł
300 mln zł
200 mln zł
100 mln zł
0 mln zł
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
obrót rynkowy całymi kamienicami [mln zł]
obrót rynkowy udziałami w kamienicach [mln zł]
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
2009* - wielkości szacowane na podst. niepełnych danych
Trend cenowy kamienic w Śródmieściu lata 2003-2009 [zł/m2 pu]
10 000 zł
9 000 zł
8 000 zł
7 000 zł
6 000 zł
5 000 zł
4 000 zł
3 000 zł
2 000 zł
1 000 zł
0 zł
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010**
Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
2009* - wielkości szacowane na podst. niepełnych danych
2010** - prognoza
Obrót rynkowy kamienicami w Krakowie występuje na
obszarze trzech dawnych dzielnic: Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. Rok 2009 to kolejny rok gwałtownego
spadku
obrotów
na
rynku:
zawarto
o 57% mniej transakcji sprzedaży kamienic lub ich
udziałów niż w 2008, a wartość obrotów zmalała
o sześciokrotnie (!) w stosunku do roku 2008. O 18%
spadła wyraźnie w ciągu roku także średnia cena jednostkowa kamienicy w Śródmieściu (1 m2 powierzchni
użytkowej).
Zarówno obroty jak też wolumen (ilość) zawartych
transakcji począwszy od 2007 roku mają stałą tendencję spadkową, która w 2009 roku wystąpiła z największą dynamiką, co świadczy o bardzo głębokiej recesji
na tym rynku. W ostatnim roku inwestorzy wstrzymali
się z zakupami kamienic, popyt praktycznie „zamarł”.
Właścicieli zmieniło zaledwie czternaście kamienic
przy rekordowej liczbie sprzedaży 97 kamienic w 2006
roku. Jeszcze gorzej wygląda sytuacja spoglądając na
wielkość rynku (obrót) – w 2009 roku zaangażowano
zaledwie 54 mln zł podczas gdy w rekordowym 2007
aż 543 mln zł (10-krotny spadek !).
Po uzyskaniu pełnych danych o transakcjach w 2008
roku oraz niepełnych z 2009 i 2010 roku zaobserwowano gwałtowny spadek cen kamienic w Krakowie.
Ceny rok do roku spadły w Śródmieściu o 18% i najprawdopodobniej jeszcze spadną w 2010 o kolejne
11%. Indeks cenowy na rysunku obok ukazuje wyraźne odbicie cen w górę w latach 2003-2007 (z gorączką
zakupów w 2006 i 2007 r.), stabilizację w 2008 r.
i odwrócenie trendu na spadkowy w 2009 r. Szybki
spadek cen kamienic jest zdeterminowany gwałtownym kurczeniem się popytu efektywnego przy ogromnej niezrealizowanej podaży tych nieruchomości do
sprzedaży. Popyt efektywny jest zasilany głównie kredytami hipotecznymi, a w ostatnich 2 latach ich koszt
cały czas rósł, a ponadto banki bardziej restrykcyjnie
zaczęły oceniać zdolność kredytową klientów. Skutkiem takiej polityki kredytowej i sytuacji makroekonomicznej był spadek akcji kredytowej i wielkości popytu
na kamienice.
W 2009 inwestorzy wstrzymywali się z zakupami,
a ofert sprzedaży przybyło, co jeszcze bardziej pogłębiło nierównowagę na tym rynku. W pierwszym kwartale 2010 roku oferowanych jest prawie 220 kamienic do
sprzedaży. Rok wcześniej było 180 ofert sprzedaży, co
oznacza 22% wzrost podaży. Największa ilość oraz
3
wartość oferowanych kamienic dotyczy obszaru
Śródmieścia (117 ofert), wyraźnie mniej nieruchomości było do kupienia w Krowodrzy (33) i Podgórzu
(70). Średnia cena ofertowa kamienicy w Śródmieściu
2
sięga prawie 9,1 tys. zł/m , a najdroższa oferta wynosi
2
25 tys. zł/m . W Krowodrzy średnia cena ofertowa to
2
2
7 tys. zł/m a maksymalna ponad 12 tys. zł/m .
2
W Podgórzu cena średnia nie przekracza 8 tys. zł/m
2
a najdroższa wynosi ponad 16 tys. zł/m . Najdroższa
kamienica oferowana jest na Stradomiu za cenę 60
mln zł (rok wcześniej 65 mln zł).
W 2009 roku nie sprzedano żadnej kamienicy w Śródmieściu za ponad 10 mln zł,
najdroższa osiągnęła cenę nieco ponad 4 mln zł. W Podgórzu najdroższa kosztowała 3 mln zł a w Krowodrzy nabywców znalazły jedynie udziały w kamienicach.
Średni wydatek na zakup kamienicy w Krakowie to 2,5 mln zł (w 2008 r. - 5,2 mln
2
2
zł !). 1 m powierzchni użytkowej kamienicy nie przekroczył 12.000 zł/m nawet
w najdroższych punktach miasta (obręb Plant). Dla porównania w 2008 maksymal2
na cena jednostkowa wyniosła prawie 20.000 zł/m .
Pomimo tak dużej zapaści na tym rynku Kraków wciąż jest rynkiem o znaczeniu
ponadregionalnym i międzynarodowym o dużym potencjale inwestycyjnym. Analiza
transakcji na obszarze Kazimierza i Stradomia wskazuje na duże zaangażowanie
zagranicznego kapitału, głównie z państw Unii Europejskiej, USA i Izraela.
Rok 2010 będzie okresem konsolidacji rynku, po którym pojawią się nowi inwestorzy, którzy zachęceni niskimi cenami, a nawet okazjami (np. kamienica na Rynku
Głównym do sprzedania za niecałe 30 mln zł) zainwestują w kamienice mieszczańskie. Zachętą dla nich będzie również stosunkowo dobra sytuacja makroekonomiczna kraju i wciąż bardzo dobra „marka” Krakowa jako stolicy turystycznej Polski.
Krzysztof Bartuś
Prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
Analityk, doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami, 17-letnie doświadczenie na krakowskim rynku nieruchomości
e-mail: [email protected]
4