Dopłaty dla bogatych

Gazeta Bankowa
str.14 2009-05-25
Dopłaty
dla bogatych
TOMASZ BORKOWSKI
Brak precyzji
programu
kredytowego
„Rodzina
na swoim”
umożliwia
zarówno bankom,
jak i klientom
wykorzystywanie go
w sposób
patologiczny.
Mimo to – a może
właśnie dlatego
– jego popularność
rośnie
ządowy program dopłat do odsetek kredytów hipotecznych cieszy się coraz większym wzięciem. Wartość kredytów udzielanych w jego ramach od początku
roku przekroczyła już miliard złotych. Program w założeniach przeznaczony był dla osób, które w chwili wnioskowania o kredyt nie posiadają prawa własności domu
jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku
wielorodzinnym. Przez pierwszych osiem lat połowa odsetek pokrywana jest z budżetu państwa, a suma tych
dopłat może osiągnąć nawet 100 tys. zł. Takie preferencyjne kredyty mogą uzyskać małżonkowie, osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno małoletnie dziecko
lub dziecko, bez względu na jego wiek, na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny oraz osoby wychowujące
dziecko uczące się w szkołach do ukończenia przez
nie 25. roku życia. W założeniach program miał ponadto
wspomóc rynek budownictwa mieszkaniowego. Z danych statystycznych wynika jednak, że jego wpływ był
znikomy. Niestety, rzeczywistość nie okazała się różowa
– program zdradził wiele usterek. Przede wszystkim jeśli chodzi o warunki dostępności kredytów z dopłatą.
Mieszkania dostępne w tym programie muszą mieć
powierzchnię mniejszą niż 75 mkw. i kosztować nie więcej niż ustalona przez państwo suma. W praktyce poważnie ograniczyło to możliwości wyboru mieszkania – rosnące szybko jeszcze do niedawna ceny mieszkań za nic
miały limity cenowe ustalone przez ustawodawcę. Co
więcej, choć program miał być skierowany przede
wszystkim do osób „na dorobku”, nie legitymujących się
najwyższymi dochodami, musiały one jednak spełniać
bankowe kryteria zdolności kredytowej. Te zaś faktycznie ograniczyły możliwość otrzymania preferencyjnego
kredytu np. do rodzin, w których oboje małżonkowie zarabiają znacznie powyżej średniej krajowej. To limit niedostępny dla większości osób, które poszukują niskich
marż. Nieścisłość przepisów spowodowała też, że nie
ograniczono możliwości wyłudzania z budżetu państwa
pieniędzy przez ludzi de facto najbogatszych. Brak prawa własności domu czy mieszkania został ograniczony
u ubiegającego się o kredyt do dnia podpisania umowy
kredytowej z bankiem. Można to łatwo ominąć, przekazując czasowo posiadane nieruchomości np. członkom
R
najbliższej rodziny. Po uzyskaniu kredytu można już być właścicielem nawet kilku nieruchomości – dzięki korzystnemu kredytowi
może to być nawet dobry sposób zarabiania na rynku mieszkaniowym. Z kolei konkubenci mogą osobno ubiegać się o kredyt w ramach programu, co stwarza im szansę na podwojenie sumy rządowych dopłat – w ten sposób rodzina może teoretycznie uzyskać
od państwa łącznie nawet 200 tys. zł.
Na programie „Rodzina na swoim” potrafią dodatkowo zarabiać również banki. Niektóre z nich – co już zakrawa na absurd
– oferowały niższe marże przy zwykłych kredytach, kredyty preferencyjne obciążając dodatkowymi opłatami – tak robił np. do niedawna DomBank, zanim zrównał stawki. Dopóki kredyty w tym
programie oferuje tylko dziewięć banków (PKO BP, Gospodarczy
Bank Wielkopolski wraz z bankami zrzeszonymi, Bank Polskiej
Spółdzielczości i banki zrzeszone, Bank Pocztowy, Pekao, Mazowiecki Bank Regionalny i banki zrzeszone, Alior Bank, Getin Bank
Dom Bank Hipoteczny i Pekao Bank Hipoteczny) niewielka konkurencja nie sprzyja urynkowieniu opłat.
Skąd te niepożądane efekty?
– Kwestia wymogów dochodowych jest związana z oceną zdolności
kredytowej przez banki – tłumaczy Karol Wilczko z Comperia.pl.
– Banki po prostu nie stosują innych kryteriów dla kredytu z dopłatą
przy liczeniu zdolności kredytowej. A kryteria oceny zdolności zostały
w ostatnim czasie zmienione. Banki nie biorą pod uwagę tego, że
przez 8 lat klient będzie płacił niższą ratę – po prostu ma go być stać
na spłatę również tej raty, która będzie obowiązywać po okresie 8 lat.
Ten fakt wynika po prostu z ogólnej sytuacji banków, które mają problem z finansowaniem akcji kredytowej i gorzej oceniają perspektywy
gospodarcze dla naszego kraju. W związku z tym podnoszą marże
w ofertach tradycyjnych kredytów hipotecznych.
Podwyżki nie omijają również kredytów hipotecznych z dopłatą
rządową, pomimo że kredyt ten jest de facto dla banku mniej ryzykowny, przynajmniej przez pierwsze 8 lat.
Kredyt z dopłatą może okazać się droższy od tradycyjnego kredytu dostępnego w innych bankach w całym okresie kredytowania, np. w ofercie DomBanku czy Alior Banku, a nawet Pekao, gdzie
marże są na poziomie od 3 do 6 pkt. proc. (np. w tym samym czasie kredyt w BZ WBK z marżą 1,35 pkt. proc. nawet bez dopłaty będzie tańszy niż wspomniane kredyty nawet po uwzględnieniu dopłaty). Są oczywiście na rynku również oferty, które dzięki dopłacie są w ogóle najtańsze na rynku, np. oferta Pekao Bank Hipoteczny z marżą 1,45 pkt. proc. sprawia, że realne oprocentowanie kredytu po uwzględnieniu dopłaty jest rzeczywiście niskie.
– Co do warunku dotyczącego braku nieruchomości posiadanej na własność, to oczywiście może zostać on pod pewnymi warunkami przeskoczony – przyznaje Karol Wilczko. – Ale to jest zawsze wynik pewnych działań ze strony państwa. Kluczem jest pytanie, czy w ogóle państwo powinno na taką skalę pomagać. Wszędzie, gdzie istnieje program pomocy ze strony państwa, pojawiają
się możliwości nadużyć – tak samo jest z dopłatami z UE, z gwarancjami rządowymi itd. Tak już jest i nie znam rozwiązań, które całkowicie eliminowałyby to ryzyko. To jest wpisane w kwestię pomocy państwowej – w takim przypadku należy się zastanawiać, czy
z tego punktu widzenia programy rządowe niosą więcej korzyści
czy szkody. Twarde kryteria przyznania kredytu z dopłatą sprawiają, że możliwości wyłudzenia są znikome. Oczywiście, ustawa nie
zabrania kupowania dalszych nieruchomości już po otrzymaniu
kredytu w ramach programu. Brak kryteriów dochodowych może
więc sprawić, że osoby, które stać byłoby na tradycyjny kredyt, kupią nieruchomość w ramach programu, a później jeszcze kolejną
nieruchomość, którą będą mogły np. wynajmować – przyznaje Karol Wilczko. – W ten sposób można więc inwestować na rynku nieruchomości z pomocą państwa.
– Fakt zróżnicowania marż w różnych bankach, również dla
kredytów „Rodzina na swoim”, wynika z polityki banku, dotyczącej ryzyka i profilu klienta, do którego adresowana jest oferta
– wyjaśnia Justyna Szafraniec, dyrektor departamentu komunika-
Porównanie rat kredytu mieszkaniowego w różnych bankach (kredyt na 300 tys. zł; 30 lat)
Bank
Rata kredytu (w przypadku kredytu z
dopłatą podano ratę po dopłacie,
która będzie obowiązywać pprz)
Kredyt z dopłatami w
PKO BP
Kredyt z dopłatami w
Banku Pocztowym
Kredyt z dopłatami w
Alior Banku
Kredyt z dopłatami w
Pekao SA
Najlepsza oferta na
rynku (BZ WBK)
Rata z dopłatą:
994,92 zł
Rata bez dopłaty:
1832,88 zł
Rata z dopłatą:
992,70 zł
Rata bez dopłaty:
1833,52 zł
Rata z dopłatą:
1245,14 zł
Rata bez dopłaty:
2097,64 zł
Rata z dopłatą: 1418 zł
Rata bez dopłaty:
2270 zł
Rata bez dopłaty:
1769,82 zł
Źródło: Porównywarka finansowa Comperia.pl
Tabela 2. Szacunkowa wielkość korzyści z dopłat dla kredytu w wysokości 400 tys. zł udzielonego na 30 lat w II kwartale 2009 r.
(dom o powierzchni 140 mkw.)
FOT. DREAMSTIME
Szacunkowa łączna
wysokość dopłat
w okresie ośmiu lat
Stopa referencyjna
w danym okresie
Stopa procentowa
banku
Wysokość raty
równej w banku
komercyjnym
Wysokość pierwszej raty
równej z uwzględnieniem
dopłaty
Wysokość ostatniej raty równej
z uwzględnieniem dopłaty
(na koniec okresu z dopłatą)
56940,80 zł
6,82%
WIBOR 3M+2 proc.
marży
2434,32 zł
1865,99 zł
1935,04 zł
56940,80 zł
6,82%
WIBOR 3M+6 proc.
marży
3551,73 zł
2983,38 zł
3052,45 zł
56940,80 zł
6,82%
WIBOR 6M+2 proc.
marży
2465,47 zł
1897,14 zł
1966,19 zł
56940,80 zł
6,82%
WIBOR 6M+6 proc.
marży
3587,37 zł
3010 zł
3088,09 zł
Źródło: http://www.bankier.pl/rodzina_na_swoim/, stan na koniec kwietnia 2009 roku
cji i analiz Finamo. – Banki, które oferują niższe marże, z reguły
wymagają również wyższych dochodów od kredytobiorców. Natomiast wyższe marże mają za zadanie zrekompensować podjęte
przez bank większe ryzyko, czyli udzielenie kredytu rodzinie o niższych miesięcznych dochodach. Nie oznacza to, że Skarb Państwa
dopłaca więcej do kredytów o większych marżach. Dopłata do kredytu w programie „Rodzina na swoim” wynosi bowiem połowę
kwoty odsetek liczonych według 3-miesięcznej stopy referencyjnej
(WIBOR 3M), ustalanej przez BGK, powiększonej o 2 punkty procentowe. Zatem, nawet jeżeli marża banku wynosi 6 proc. i tak dopłata Skarbu Państwa jest liczona według tej zasady, natomiast
klient ponosi większe koszty kredytu.
Pięta achillesowa
Na programie
Zdaniem Justyny Szafraniec, piętą
„Rodzina
achillesową tego programu są maksyna swoim”
malne ceny metra dla mieszkańców
potrafią
miejscowości przylegających do aglododatkowo
meracji. Średnia cena metra kwadratozarabiać również
wego liczona dla całego województwa
banki. Niektóre
zdecydowanie nie przystaje do cen
z nich oferowały
transakcyjnych mieszkań, np. w Piasecznie czy Pruszkowie, które są bliżniższe marże
sze cenom obowiązującym w stolicy
przy zwykłych
województwa. Drugim elementem jest kredytach, kredyty
również niemożność skorzystania z dopreferencyjne
finansowania przez osoby samotne.
obciążając
– Istnieje również ryzyko, że za padodatkowymi
rę miesięcy, gdy na wyliczenie maksyopłatami
malnych dopuszczalnych cen metra będą miały wpływ coraz niższe obecnie ceny nieruchomości, ponownie wrócą czasy, kiedy znalezienie inwestycji spełniających kryteria programu
„Rodzina na swoim”, szczególnie w większych miastach, będzie
mocno utrudnione – dodaje Justyna Szafraniec.
– Barierą uzyskania kredytu z dopłatą do odsetek może być
brak zdolności kredytowej – potwierdza Bogusław Półtorak, główny ekonomista Bankier.pl. – Trzeba mieć świadomość, że ocena
zdolności kredytowej będzie taka sama, jak przy udzielaniu kredytów komercyjnych. Wynika to z tego, że dopłaty mają charakter
czasowy – państwo dopłaca do odsetek w przeciągu 8 lat. Po upływie 8 lat kredyt będzie spłacany już na warunkach komercyjnych.
Co więcej, pełne ryzyko kredytowe bierze na siebie bank kredytujący, stąd będzie wymagał chociażby ubezpieczenia kredytu.
Po zmianach w prawie możliwe stało się jednak zwiększanie zdolności kredytowej poprzez dołączanie kolejnych osób do umowy
kredytu preferencyjnego. Dziś jeśli kredytobiorca spełniający wymogi ustawowe nie posiada zdolności kredytowej, to współkredytobiorcami mogą być inne osoby, które z docelowym kredytobiorcą
są spokrewnione lub spowinowacone.
W obecnej chwili, jak twierdzi Bogusław Półtorak, pomoc państwa w postaci zmniejszenia wysokości odsetek, staje się też coraz
bardziej realna. Z jednej strony podwyższone zostały limity cen
mieszkań (np. dla Wrocławia wzrósł on od początku kwietnia z 5,7
tys. za metr kw. do blisko 6,3 tys.) i w związku z tym łatwiejsza jest
ich dostępność. A z drugiej strony coraz wyższe marże kredytów
hipotecznych w złotych i brak alternatywy w postaci tańszych kredytów denominowanych w walutach obcych, stają się wystarczającym argumentem za kredytem z dopłatą. Finansowanie budowy
własnego domu przy pomocy programu jest więc kuszącą perspektywą, ale uzyskanie dopłat wymaga nadal spełniania wielu dodatkowych warunków.
Pomoc czy patologia
Jak więc ocenić dotychczasowe funkcjonowanie programu „Rodzina na swoim”? Czy spełnia on swoje zadanie, czy też rzeczywiście
przybrał patologiczny kształt?
Karol Wilczko z Comperia.pl przypomina, że program ma
pomóc w zakupie pierwszej nieruchomości przy pomocy kredytu mieszkaniowego. Od początku funkcjonowania programu dostęp do dopłaty był ograniczony warunkami, jakie musiały spełnić osoby wnioskujące o kredyt. Do momentu więc, kiedy tradycyjne kredyty hipoteczne udzielane na zasadach komercyjnych były szeroko dostępne i względnie tanie, program „Rodzina na swoim” nie cieszył się praktycznie żadnym zainteresowaniem. Jednak kryzys na rynkach finansowych i mocne ograniczenia w udzielaniu kredytów mieszkaniowych przez banki
zmieniły sytuację. Dodatkowo kilka miesięcy temu rząd zmodyfikował częściowo na korzyść kredytobiorców kryteria otrzymania dopłaty, a banki i doradcy finansowi postawili na sprzedaż
tego kredytu.
– Można więc powiedzieć, że w czasie próby, jaką jest czas
mniejszej dostępności kredytu hipotecznego na rynku, kredyt z dopłatą spełnia swoją rolę – ocenia Wilczko. – Kto wie, czy osoby, które w I kwartale zdecydowały się na ten rodzaj finansowania zakupu nieruchomości, otrzymałyby tradycyjny kredyt. Tak naprawdę
do końca 2008 r. program „Rodzina na swoim” nie spełniał w ogóle swoich zadań. Jednak wspomniane zmiany na rynku (również
po stronie deweloperów, którzy reklamują czasami całe osiedla jako mieszkania dostępne w programie), sprawiły, że od początku roku kredyt z dopłatą rządową wspiera rozwój budownictwa. Zapewne bez tego programu zostałoby udzielonych mniej kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale 2009 r. Funkcjonowanie programu poprawiło się znacząco w ostatnich miesiącach, co było spowodowane zarówno sytuacją rynkową (spadek cen nieruchomości),
jak i zmienionymi kryteriami udzielania kredytów. Ewentualną
zmianą, nad którą ustawodawcy mogliby się zastanowić, jest forma
narzucenia maksymalnego oprocentowania kredytu, który może
być oferowany z dopłatą rządową. Jednak z drugiej strony byłaby
to mocna interwencja w politykę cenową banków i mogłaby sprawić, że banki wycofałyby się z uczestnictwa w tym programie.
Zdaniem eksperta z Comperia.pl, nieuzasadnione jest twierdzenie, że program ten wcale nie służy potrzebom uboższych kredytobiorców, ale wręcz właśnie bogatszych.
– Z naszych obserwacji wynika, że takiego wniosku nie możemy wyciągnąć – mówi analityk. – Kredyt z dopłatą rządową jest
dostępny przede wszystkim dla osób, które nie posiadają w ogóle
nieruchomości na własność – ma to być kredyt na zakup pierwsze-
go mieszkania lub domu. Dodatkowo limit
maksymalnego metrażu mieszkania
(75 mkw.) i domu (140 m), które mogą być
sfinansowane tym kredytem, sprawia, że
nie jest to program skierowany do osób bogatych. Jego celem jest pomoc młodym osobom, które dopiero zaczynają inwestowanie w dorosłym życiu, a pierwszą inwestycją najlepiej jak jest własne M. Z tego
punktu widzenia program „Rodzina
na swoim” pomaga bardziej ludziom młodym niż bogatym.
Program żyje
– Już cztery miesiące tego roku pokazują,
że program „Rodzina na swoim” będzie popularnym sposobem finansowania zakupu
nieruchomości w najbliższym czasie – uważa Justyna Szafraniec z Finamo. – Od stycznia do kwietnia udzielono niemal tyle samo
kredytów z dopłatami Skarbu Państwa, co
w całym 2008 r. W końcu nadszedł czas,
kiedy ten program przestał być martwym
pomysłem. Wpłynęły na to zmiany w ustawie, ale przede wszystkim sytuacja na rynku. Dotychczas znalezienie mieszkania
spełniającego warunki cenowe programu
było znacznie utrudnione. Obecnie, kiedy
maksymalna cena metra kwadratowego liczona jest ze średnich cen z czasów hossy,
a transakcje zawierane są w czasach spowolnienia, częściej możemy znaleźć nieruchomość spełniającą kryteria „Rodziny
na swoim”. Fakt zainteresowania tym produktem wśród klientów spowodował również, że deweloperzy zaczęli obniżać i dostosowywać nie tylko ceny sprzedawanych
nieruchomości do programu, ale również
powierzchnie. Podobnie stało się na rynku
wtórnym. Na portalach nieruchomościowych możemy już ustalić kryterium wyszukiwania ofert spełniających kryteria rządowego programu. Ponadto, gdy komercyjne
kredyty mieszkaniowe z marżami 1 proc.
i mniej są praktycznie niedostępne, możliwości skorzystania z dopłat do odsetek
przez pierwszych osiem lat od momentu zakupu wymarzonego M jest dużą ulgą dla
miesięcznego budżetu domowego.
Ponad 80 proc. udzielonych kredytów
„Rodzina na swoim” dotyczyło finansowania inwestycji ulokowanych poza aglomeracjami, co oznacza, że w większości skorzystały z niego osoby mieszkające
w mniejszych miejscowościach, mające
z reguły niższe dochody niż mieszkańcy
stolic województw. Przeciętna powierzchnia zakupionego w ramach programu
mieszkania wynosi 51 mkw., a domku jednorodzinnego 105 m. Średnia wartość inwestycji sfinansowanej tym kredytem niewiele przekracza 180 tys. zł. Dane te potwierdzają, że w większości program trafia
do najbardziej potrzebujących. Ponadto wymóg nieposiadania prawa do innego lokalu
mieszkalnego sprawia, że z dopłat nie mogą
skorzystać ci, którzy już wcześniej zarabia-
li dobrze, więc mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania.
– Nadal oczywiście trzeba mieć zdolność kredytową, by taki kredyt uzyskać,
więc część osób o bardzo niskich dochodach nie będzie mogła z niego skorzystać
– podsumowuje Justyna Szafraniec. – Nie
zapominajmy jednak, że jest to kredyt, który trzeba będzie spłacać, a nie darowizna.
Kredyt udzielany ze środków banku, czyli
w uproszczeniu z depozytów innych klientów, a Skarb Państwa spłaca za nas tylko
część odsetek. 927A