Rekomendacje naprawy prawno -ekonomicznej infrastruktury

Transkrypt

WERSJA SKRÓCONA
Rekomendacje naprawy prawno
-ekonomicznej infrastruktury finansowania
budownictwa kredytem hipotecznym
w Polsce
• Przełożenie na gospodarkę i zapewnienie potrzeb
mieszkaniowych
• Identyfikacja krytycznych obszarów
• Postulaty zmian prawnych
• Ocena regulacji nadzorczych
• Integracja z rynkami europejskimi
pod red.
dr Agnieszka Tułodziecka
Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego
Warszawa, lipiec 2010
Wyciąg dla potrzeb odpowiedzi na konsultację UKNF „Pakiet odbiurokratyzowania rynku
finansowego”
Na podstawie opracowań:
Warszawa 2007 r; Warszawa 2005 r.
GENEZA OPRACOWANIA
Niniejsze opracowanie powstało w realizacji celów statutowych i prac badawczych Fundacji na
Rzecz Kredytu Hipotecznego, na podstawie analiz i postulatów wypracowywanych przez
działające przy Fundacji bankowo-resortowe grupy robocze, których prace koordynuje
Rada Programowa Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego,
a w szczególności delegowanych przez instytucje członkowskie Fundacji ponad 60 ekspertów
bankowo-resortowych grup roboczych:
„Ramy prawne dla kredytu hipotecznego”
„Ekonomiczne aspekty kredytu hipotecznego”
„Banki i deweloperzy”
„Wycena nieruchomości dla celów bankowych”
przy wsparciu doświadczeń członków Zarządu Fundacji
– p. Izabeli Heropolitańskiej i p. Pawła Kuglarza
oraz istotnym wsparciu i analiz własnych ekspertów – pracowników Fundacji:
Aleksandry Gregorowicz, Agnieszki Nierodka
oraz ekspertów zewnętrznych p. Marka Bajcera, p.
p. Małgorzaty Łosiak-Szewczyk i p. Krzysztofa J. Pietrzyka.
Przemysława
Gumińskiego,
Przedstawione zagadnienia podsumowują również wynik monitoringu problemów
pojawiających się w praktyce finansowania hipotecznego, prowadzonego w ramach
warsztatów, ogólnopolskich konferencji wieczystoksięgowych, seminariów i innych form
statutowej działalności edukacyjnej Fundacji.
Zastrzega się możliwość aktualizacji aktów wykonawczych oraz stanów faktycznych, do których
nawiązują przedstawione postulaty z uwagi na dynamiczny rozwój zarówno legislacji, jak
i rynku.
CEL I ADRESACI
Celem przedłożonego materiału jest kompleksowe i przekrojowe ujęcie obszarów, które mają
wpływ na efektywny rozwój kredytu hipotecznego w Polsce – jako baza odniesienia, wokół
której proponuje się zorganizowanie procesu konsultacji, weryfikacji, uzupełnień oraz
aktualizacji barier, które w konfrontacji z praktyką rynkową mogą stanowić zagrożenie dla
rozwoju rynku hipotecznego i finansowania inwestycji mieszkaniowych w Polsce.
Ostatecznym celem jest eksperckie wsparcie dla rządowych programów reformy prawnej
infrastruktury. Szczególną wagę przykłada się do wyjątkowo cennej inicjatywy środowiskowoeksperckiej konsultacji w ramach powołanej przez Ministra Finansów Rady Rozwoju Rynku
Finansowego, gdzie Fundacja przedkłada swój wieloletni dorobek służąc eksperckim
wsparciem w reformach, dzięki którym możliwe będzie pełne wykorzystanie rynkowego
potencjału finansowania budownictwa w Polsce.
Spis treści
Rekomendacje naprawy prawno-ekonomicznej infrastruktury finansowania budownictwa kredytem
hipotecznym w Polsce.
© Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, www.ehipoteka.pl
Strona 2 z 69
I.
1.
2.
3.
4.
FINANSOWANIE HIPOTECZNE – PRZEŁOŻENIE NA GOSPODARKĘ I ZAPEWNIENIE
POTRZEB MIESZKANIOWYCH.......................................................................................................... 7
ROLA BUDOWNICTWA I FINANSOWANIA HIPOTECZNEGO W GOSPODARCE.................................................... 8
W SPARCIE RZĄDOWE A WIODĄCY UDZIAŁ FINANSOWANIA BUDOWNICTWA KOMERCYJNYM KREDYTEM
HIPOTECZNYM ....................................................................................................................................... 12
POLSKI PROBLEM Z BUDOWNICTWEM – BARDZO NISKA KREDYTOWA I REALNA DOSTĘPNOŚĆ MIESZKANIA.... 16
POLSKI SUKCES DYNAMIKI KREDYTOWANIA HIPOTECZNEGO – WYKORZYSTANIE KONIUNKTURY I
MECHANIZMÓW RYNKU........................................................................................................................... 20
II.
DZIAŁANIA NA RZECZ ZWIĘKSZANIA DOSTĘPNOŚCI KREDYTOWEJ MIESZKAŃ ................. 24
1. ZAPEWNIENIE ODPOWIEDNIEJ ILOŚCI GRUNTU POD BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE – ZMIANY W ZAKRESIE
PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO ............................................................................................................ 25
2. ODBIUROKRATYZOWANIE ORAZ LIKWIDACJA BARIER I RYZYK PROCESU INWESTYCYJNO- BUDOWLANEGO .... 27
III.
NAPRAWA PRAWNEJ INFRASTRUKTURY DLA UZYSKANIA WIARYGODNOŚCI,
SKUTECZNOŚCI I PEWNOŚCI ZABEZPIECZEŃ NA NIERUCHOMOŚCIACH DLA CELÓW
KREDYTOWYCH ............................................................................................................................... 30
1. ZAPEWNIENIE SPRAWNOŚCI I BEZPIECZEŃSTWA SYSTEMU KSIĄG WIECZYSTYCH ........................................ 32
2. EFEKTYWNOŚĆ HIPOTEKI - ZMNIEJSZENIE RYZYKA ZWIĄZANEGO ZE STOSOWANIEM ZABEZPIECZENIA
HIPOTECZNEGO W PRAKTYCE BANKOWEJ ................................................................................................ 34
2.1.
Eliminowanie ryzyk prawnych na tle właściwego doboru rodzaju zabezpieczenia do rodzaju
zabezpieczanej wierzytelności..................................................................................................... 34
2.2. Wyeliminowanie przepisów grożących utratą hipoteki w przypadku zmian prawnych lub podziału
nieruchomości .............................................................................................................................. 36
2.3.
Ujednolicenie systemu i obniżenie kosztów dodatkowych związanych z transakcjami na rynku
nieruchomości i ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego................................................... 37
2.4. Maksymalne wykorzystanie potencjału majątku (wartości nieruchomości) pozostającego w
dyspozycji klientów dla celów kredytowania hipotecznego.......................................................... 39
3. ZAPEWNIENIE EFEKTYWNOŚCI I BEZPIECZEŃSTWA OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI....................................... 40
4. ZWIĘKSZENIE EFEKTYWNOŚCI REALIZACJI WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONYCH HIPOTECZNIE W
POSTĘPOWANIU EGZEKUCYJNYM I UPADŁOŚCIOWYM ............................................................................... 41
4.1.
Zniesienie przywileju egzekucyjnego dla hipoteki podatkowej ................................................... 41
4.2. Harmonizacja zasad dotyczących egzekucji sądowej i administracyjnej .................................... 41
4.3. Skrócenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.......................................................... 42
4.4. Ochrona przed utratą wartości zabezpieczenia w trakcie egzekucji............................................ 43
4.5. Umożliwienie stosowania elastycznych zasad (rynkowych) do egzekucyjnego zbycia
nieruchomości .............................................................................................................................. 44
4.6. Zwiększenie efektywności pracy komornika ................................................................................ 45
4.7. Usprawnienie postępowania eksmisyjnego z nieruchomości mieszkalnych ............................... 45
4.8. Wprowadzenie zmian w zakresie pozycji dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym ................... 46
4.9. Zwiększenie efektywności realizacji wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie w
postępowaniu upadłościowym ..................................................................................................... 46
5. RYNEK WTÓRNY WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNYCH.................................................................................. 49
5.1. Usprawnienie transferu wierzytelności – problematyka przeniesienia hipoteki ........................... 49
5.2. Usprawnienie transferu wierzytelności – aspekty cywilnoprawne ............................................... 49
5.3.
Sekurytyzacja wierzytelności hipotecznych ................................................................................ 51
5.3.1. Charakter postulatów ................................................................................................................................ 51
5.3.2. Rozszerzenie możliwych kanałów realizacji sekurytyzacji ........................................................................ 53
5.3.3. Wyjaśnienie kwestii powiązań kapitałowo-organizacyjnych podmiotu emisyjnego z bankiem .................. 55
5.3.4. Podatkowe traktowanie subpartycypacji ................................................................................................... 55
Strona 3 z 69
5.3.5. Ujęcie transzowania emisji w kontekście ustawy o obligacjach ................................................................ 57
5.3.6. Ujednolicenie otoczenia prawnego w zakresie zgody dłużnika i tajemnicy bankowej ............................... 57
5.3.7. Regulacyjne ujęcie sekurytyzacji w przepisach nadzorczych (uchwała kapitałowa) ................................. 58
6. PROJEKTY USTAW ZAGRAŻAJĄCE BEZPIECZEŃSTWU SYSTEMU – BIEŻĄCE PROJEKTY LEGISLACYJNE .......... 60
6.1. Projekt ustawy dyskwalifikujący pozycję wierzyciela hipotecznego – upadłość konsumencka... 60
6.2. Ustawa z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów
handlowych .................................................................................................................................. 62
7. W PROWADZANIE ELASTYCZNEJ FORMY ZABEZPIECZENIA NA NIERUCHOMOŚCI - DŁUG GRUNTOWY.............. 63
IV.
ZAPEWNIENIE PREFERENCYJNEGO TRAKTOWANIA ZABEZPIECZENIA HIPOTECZNEGO I
UBEZPIECZEŃ KREDYTU W KRAJOWYCH REGULACJACH NADZORCZYCH ......................... 66
V.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI DLA CELÓW KREDYTOWYCH....................................................... 75
1. USANKCJONOWANIE WYCENY DLA CELÓW KREDYTOWYCH | Z UWZGLĘDNIENIEM BANKOWO-NADZORCZEGO
REŻIMU ................................................................................................................................................. 76
2. STWORZENIE RAM PRAWNYCH UMOŻLIWIAJĄCYCH EFEKTYWNY PROCES WYCENY W BANKACH ................... 78
VI.
WYWAŻENIE POZIOMU REGULACJI KONSUMENCKICH ............................................................ 81
1. POSTULATY ZMIAN SZCZEGÓŁOWYCH – PRZEPISY KRAJOWE .................................................................... 82
VII.
FINANSOWANIE DEWELOPERSKIE – KONIECZNOŚĆ UREGULOWANIA WZAJEMNYCH
OBOWIĄZKÓW PODMIOTÓW UCZESTNICZĄCYCH W INWESTYCJI ....................................... 85
VIII.
INTEGRACJA POLSKIEGO RYNKU HIPOTECZNEGO Z RYNKIEM EUROPEJSKIM................. 88
1. POLSKI RYNEK HIPOTECZNY NA TLE UE .................................................................................................. 90
2. IDEA INTEGRACJI A INTERESY POLSKIEGO RYNKU .................................................................................... 90
3. AKTY PRAWNE I ICH PROJEKTY ODNOSZĄCE SIĘ DO KWESTII KREDYTOWANIA HIPOTECZNEGO .................... 90
4. OCHRONA KONSUMENTA HIPOTECZNEGO – JEJ POZIOM I KOSZTY IMPLEMENTACJI ADEKWATNE DO STOPNIA
ROZWOJU I PRODUKTÓW NA RYNKU POLSKIM .......................................................................................... 90
4.1.
Projekt dyrektywy o kredycie konsumenckim ............................................................................. 90
4.2. Code of Conduct on home loans (dobrowolny kodeks w zakresie kredytów mieszkaniowych) –
implementacja pod warunkiem systemowego dopasowania adekwatnych polskich regulacji.
..................................................................................................Błąd! Nie zdefiniowano zakładki.
4.3. Projekt Zielonej Księgi w sprawie detalicznych usług finansowych na jednolitym rynku –
konieczne analizy potwierdzające konkretne korzyści dla rynku polskiego......................Błąd! Nie
zdefiniowano zakładki.
4.4. Dyrektywa dot. sprzedaży konsumentom usług finansowych na odległość – zagrożenie chaosem
informacyjnym dla polskiego konsumenta zamiast standardu odpowiedzialnego doradztwa. .... 92
4.5. Postulaty wspólne dla dokumentów: Białe Księgi: Kredyt Hipoteczny w UE oraz Polityka w
dziedzinie usług finansowych na lata 2005-2010; Zielone Księgi: Kredyt Hipoteczny w UE, W
sprawie przeglądu dorobku wspólnotowego w dziedzinie praw konsumenta, W sprawie
detalicznych usług finansowych na jednolitym rynku................................................................... 92
5. INNE ZAGADNIENIA SZCZEGÓŁOWE O ISTOTNYM ZNACZENIU Z PUNKTU WIDZENIA POLSKI .......................... 94
5.1. Zapewnienie spójności regulacyjnej europejskich regulacji konsumenckich – rozdrobnione
przepisy podwyższają koszty implementacji – szczególnie na małych rynkach.......................... 94
5.2. Europejski postulat dostępności pełnej oferty w każdym kraju w świetle sensu i kosztów
promowania niektórych produktów na mniej rozwiniętym rynku polskim .................................... 94
5.3. Refinansowanie kredytu hipotecznego – europejski nacisk na transgraniczny przepływ kapitału
a możliwość rozwoju i stabilność instytucji finansowych związanych z cyrkulacją polskiego
kapitału ......................................................................................................................................... 96
Strona 4 z 69
I. Finansowanie hipoteczne – przełożenie
na gospodarkę i zapewnienie potrzeb
mieszkaniowych
Strona 5 z 69
Rozdział I
Finansowanie hipoteczne – przełożenie na gospodarkę i zapewnienie potrzeb mieszkaniowych
DANE AKTUALIZOWANE NA BIEŻĄCO W PRACACH GRUP ROBOCZYCH
1. Rola budownictwa i finansowania hipotecznego
w gospodarce
•
Budownictwo mieszkaniowe to ważny sektor gospodarki – w istotnym stopniu przyczyniło
się do realnego wzrostu produktu krajowego brutto w 2006 r.
TABELA
Dynamika realna produktu krajowego brutto w latach 2000 – 2006 (ceny średnioroczne roku poprzedniego)
Wyszczególnienie
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
rok poprzedni = 100
Spożycie ogółem
w tym:
Spożycie
- indywidualne
102,8
102,2
102,9
102,5
104,0
102,6
104,4
103,0
102,2
103,3
101,9
104,3
101,8
105,2
Akumulacja brutto
w tym:
Nakłady brutto
na środki trwałe
103,9
86,6
92,8
103,3
114,7
101,4
111,5
102,7
90,3
93,7
99,9
106,4
106,5
116,7
Popyt krajowy
103,1
98,6
100,9
102,7
106,0
102,4
105,8
Produkt krajowy brutto
104,2
101,1
101,4
103,8
105,3
103,5
105,8
w tym:
Wartość dodana brutto
103,9
101,2
101,3
103,6
105,1
103,3
105,8
w tym:
Przemysł
106,3
99,3
99,5
107,8
110,5
103,9
107,7
Budownictwo
99,6
92,5
91,0
97,1
101,8
107,2
114,6
Usługi rynkowe
104,5
102,3
103,2
102,4
104,2
103,6
105,0
Źródło: GUS
Strona 6 z 69
Rozdział I
% PKB
WYKRES
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
AT BE DE EE ES FI FR GR IE
IT LU NL PT SE UK CZ CY DK HU LT LV MT PL
SI SL
kraje
2003
baseline 2015
integracja 2015
Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, na podstawie danych z raportu London Economics
•
Polski rynek hipoteczny jest relatywnie do unijnego wciąż niewielki, jednak zgodnie z prognozą
europejskich analityków, prawdziwy boom nastąpi w najbliższej dekadzie. Zdaniem europejskich
analityków w Polsce wartość portfela hipotecznego w odniesieniu do PKB może wzrosnąć z 8,1%
w 2004 r. do ponad 35% w 2015 r. (z uwzględnieniem procesów integracji rynków hipotecznych).
•
Tak oceniony potencjał wzrostu może mieć miejsce, jeśli rozwiązane zostaną przedstawione
w niniejszym opracowaniu bariery infrastrukturalne.
•
Finansowanie hipoteczne pełni funkcję stabilizującą – absorpcja kapitałów (czynnik antyinflacyjny),
budowanie trwałych fundamentów majątku narodowego, kumulowanie wartości kapitału na rynku
krajowych w nieruchomościach
•
Przyciąganie i absorpcja kapitału zagranicznego
•
Rozwój rynku budownictwa i jego finansowanie stabilizuje rynek pracy, (umożliwia migrację za
pracą), przyczynia się do redukcji bezrobocia.
W budownictwie zatrudnionych jest ponad 350 tysięcy osób, co stanowi blisko 7% ogółu pracujących
w sektorze przedsiębiorstw.
•
Wzrost aktywów hipotecznych w aktywach bankowych wzmacnia siłę finansową sektora bankowego
przyczyniając się istotnie do zasilenia budżetu państwa z tytułu podatków odprowadzonych przez
sektor bankowy.
Strona 7 z 69
Rozdział I
TABELA
Wzrost kredytów hipotecznych w aktywach bankowych
rok
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Udział kredytów
hipotecznych w
aktywach
bankowych (w %)
4,5%
5,8%
7,8%
8,1%
10%
12,2%
Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego na podstawie danych NBP
•
Rozwój budownictwa podnosi standard życia obywateli, możliwość usamodzielnienia się i tym
samym jest istotnym czynnikiem
hamującym emigrację młodych Polaków. Póki co, jak wynika
z ostatniego spisu powszechnego, na jedno mieszkanie przypada statystycznie ponad 3 osoby
i powszechnie spotyka się sytuacje, w których dorośli członkowie rodziny, często również wraz ze
współmałżonkiem zamieszkują wraz z rodzicami
TABELA
Zasoby mieszkaniowe na podstawie spisów
7 XII 1978
Gospodarstwa domowe w
7 XII 1988
20 V 2002
ogółem
miasta
wieś
ogółem
miasta
wieś
ogółem
miasta
wieś
117,2
116,9
117,9
111,7
111,7
111,6
114,6
113,8
116,3
14,7
14,6
14,9
17,1
16,8
17,4
21,0
20,5
21,9
3,66
3,37
4,12
3,46
3,2
3,97
3,25
2,95
3,87
mieszkaniach na 100
mieszkań
Pow. użytkowa w m² na 1
osobę
Liczba osób na 1
mieszkanie
Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego na podstawie danych GUS
•
Dostrzegając powyższe, rząd nakreślił w swojej strategii wybudowanie dwóch milionów nowych
mieszkań do 2013 r. i modernizację 1 - 1,5 mln już istniejących.
Strona 8 z 69
Rozdział I
2. Wsparcie rządowe a wiodący udział finansowania
budownictwa komercyjnym kredytem hipotecznym
WYKRES
Mieszkania oddane do użytkowania
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
2003
2004
2005
2006
Źródło: GUS
Mimo iż skala mieszkań oddawanych do użytku jest wysoko niezadowalająca (średnio poniżej
120 tys. rocznie), to faktem jest, że zarówno do tej pory osiągane wyniki jak i nadzieje na
zwiększenie dynamiki budownictwa pokładać można przede wszystkim w systemie finansowania
kredytem
hipotecznym
przez
sektor
bankowy
–
w
warunkach
czysto
komercyjnych
z uwzględnieniem czynników rynkowych.
Łączne znaczenie uchwalonych i nowelizowanych ustaw, których główną funkcją jest wspieranie
finansowania mieszkalnictwa przez państwo jest marginalne. W szczególności podejmowane były
następujące inicjatywy:
o
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego
o
Ustawa z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych
o stałej stopie procentowej
o
Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego
mieszkania.
Wspólnym ich mianownikiem, jest przyjmowanie bardzo wąskich kryteriów kwalifikujących do skorzystania
z pomocy systemowej takich jak: zaniżony do warunków rynkowych koszt budowy mieszkania, ograniczenia
metrażowe, nie podążające za rozwojem rynkowym stopy procentowe preferencyjnego kredytu.
Doskonalenie i optymalizacja rozwiązań budżetowego wsparcia budownictwa powinno oczywiście
Strona 9 z 69
Rozdział I
nieustannie mieć miejsce, jednakże należy pamiętać, iż niezależnie od rozwiązań, skala oddziaływania ww.
rozwiązań jest funkcją wysokości nakładów budżetowych w formie dotacji, subwencji czy rezygnacji
z przychodów.
Skoro nie wydaje się być realne wydatkowanie z budżetu państwa środków poznaczonych na te cele
w stopniu istotnie wykraczających poza dotychczasowy poziom - kluczem do osiągnięcia lepszych rezultatów
w budownictwie jest zatem postawienie na dynamicznie rozwijający się komercyjny kredyt hipoteczny.
Warunkiem ku temu jest zaś konsekwentne przygotowanie prawno - ekonomicznej infrastruktury, która
będzie sprzyjała nieskrępowanemu rozwojowi tego produktu. Konieczne w tym obszarze reformy – którym
poświęcone jest niniejsze opracowanie – to przede wszystkim spełnienie podręcznikowych zasad
o techniczno prawnym charakterze, takich jak:
- klarowna sytuacja prawna i oplanowanie gruntów przeznaczonych pod budownictwo;
- odbiurokratyzowanie procedur administracyjnych (zezwolenia, decyzje budowlane itp.);
- zapewnienie sprawnego działania systemu ustanawiania zabezpieczenia hipotecznego, transferu
oraz jego odzyskiwalności w sytuacjach przymusowych;
- zapewnienie na poziomie europejskim preferencyjności nadzorczych wymagań kapitałowych dla
kredytu hipotecznego (cena i konkurencyjość cyrkulującego w Polsce bankowego kapitału na
budownictwo);
- wyważenie praw i obowiązków wobec konsumenta hipotecznego tak aby zakres, koszt odpowiedniej
informacji oraz doradztwa pozostawały w proporcji do ryzyka i ceny kredytu hipotecznego;
- aktywne opiniowanie projektów regulacji europejskich, które nie odzwierciedlałyby specyfiki oraz
stopnia rozwoju rynku polskiego.
Strona 10 z 69
Rozdział I
Najczęściej spotykaną barierą prowadzenia reform w wyżej wymienionych obszarach jest ich dość
hermetyczna, prawno – ekonomiczna problematyka - nie przekładająca się na spektakularny wydźwięk
polityczno społeczny oraz przydatność dla prostego budowania wyborczego poparcia.
Wypada jednak wierzyć w pragmatyczne podejście zarówno polityków jak regulatorów oraz wyrazić
przekonanie, że skupienie ich uwagi na koniecznej reformie prawno-ekonomicznej infrastruktury
finansowania budownictwa kredytem hipotecznym w Polsce jest dobrą inwestycją, której efekty
zdyskontowane zostaną realnym przyrostem inwestycji budowlanych i efektami ogólnogospodarczymi.
Tym zagadnieniom i rekomendacjom poświęcone jest niniejsze opracowanie.
Strona 11 z 69
Rozdział I
3. Polski problem z budownictwem – bardzo niska
kredytowa i realna dostępność mieszkania1
•
Dostępność mieszkania
Ilość mkw. mieszkania, którą można było nabyć za przeciętną miesięczną płacę na koniec 2006 r.
wyniosła około 0,4. Jest to o ponad 30% mniej niż w czwartym kwartale 2005 r. Na początku 2007 r.
moglibyśmy zaobserwować dalszy spadek tego wskaźnika.
WYKRES
Dostępność mieszkań (ilość m.kw. do nabycia za przeciętną miesięczną płacę)
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
0,00
1 kw 05 2 kw 05 3 kw 05 4 kw 05 1 kw 06 2 kw 06 3 kw 06 4 kw 06 1 kw 07
Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego
Czynnikiem, który spowodował istotny spadek dostępności mieszkania w ostatnim okresie, był wzrost cen
mieszkań. W pięciu największych miastach ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym na
w pierwszym kwartale 2007 r. kształtowały się średnio na poziomie powyżej 7.000 PLN/mkw., co oznacza
ponad 60% wzrost, w porównaniu z 2005 r. Wskaźnik dostępności mieszkań kształtowałby się na jeszcze
niższym poziomie, gdyby nie wzrost wynagrodzeń.
Nieporównywalnie wysoki wzrost cen mieszkań do wzrostu dochodów „skazuje” proces realizowania
potrzeb mieszkaniowych na użycie kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji, należy systemowo spełnić
wszelkie przesłanki ku temu, aby był on możliwie długoterminowy (trwałe zabezpieczenie), nisko
oprocentowany (eliminacja czynników ryzyka dla banku) i tym samym dostępny.
1
Dane aktualizowane na bieżąco - Por. Klimat Hipoteczny Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego
Strona 12 z 69
Rozdział I
•
Rosnące ceny mieszkań
w PLN
WYKRES
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1 kw 2 kw 3 kw 4 kw 1 kw 2 kw 3 kw 4 kw 1 kw
05
05
05
05
06
06
06
06
07
przeciętna cena (RP i RW)
RP
RW
•
Kredytowa dostępność mieszkania
Ilość mkw. możliwych do nabycia w czwartym kwartale 2006 r. przy wykorzystaniu kredytu
hipotecznego wyniosła prawie 46 mkw. Jest to ponad 20% mniej niż w porównywalnym okresie 2005 r.
początek roku przyniósł dalsze obniżenie tego wskaźnika do poziomu 43 mkw.
WYKRES
Wielkość mieszkania możliwa do nabycia przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego (w mkw.)
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
1 kw
05
2 kw
05
3 kw
05
4 kw
05
1 kw
06
2 kw
06
3 kw
06
4 kw
06
1 kw
07
Strona 13 z 69
Rozdział I
4. Polski sukces dynamiki kredytowania hipotecznego –
wykorzystanie koniunktury i mechanizmów rynku
•
Generalne uwarunkowania przedstawiają się w Polsce korzystnie
Kredyty hipoteczne są jednymi z najbardziej dynamicznie rozwijających się produktów bankowych w Polsce.
Od kilku lat obserwuje się niespotykany w krajach Europy Zachodniej przyrost portfela hipotecznego - na
poziomie kilkudziesięciu procent rocznie. W szczególności istotny wzrost zadłużenia hipotecznego dotyczy
gospodarstw domowych. Ich zadłużenie z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych (w zdecydowanej
większości zabezpieczonych hipotecznie) wyniosło na koniec grudnia 2006 r. ponad 80mld zł., co stanowi
ponad 40% wszystkich ich bankowych zobowiązań. Wyniki aktywności banków w pierwszych miesiącach
tego roku wskazują, iż optymistyczne prognozy co do dalszego gwałtownego wzrostu kredytów hipotecznych
spełnią się w 2007r.
WYKRES
Przyrost zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (w mld PLN)
10
8
6
4
2
0
1 kw
05
2 kw
05
3 kw
05
4 kw
05
1 kw
06
2 kw
06
3 kw
06
4 kw
06
1 kw
07
Jedną z najważniejszych przyczyn wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe było łagodzenie warunków ich
udzielania. Na rynku pojawiło się szereg nowych produktów, zmodyfikowanych w taki sposób, by
odpowiedzieć na zapotrzebowanie na kredyt hipoteczny dotychczas nieobjętych grup kredytobiorców (np.
wydłużenie okresu spłaty, finansowanie całości inwestycji).
Warto podkreślić, że rynek polski osiągnął wysoki poziom różnorodności ofert kredytowych, zapewniający
bardzo elastyczne podejście do oczekiwań kredytobiorcy w obecnych warunkach makroekonomicznych.
Cena ofert kredytowych jest porównywalna do ofert europejskich.
Strona 14 z 69
Rozdział I
•
Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych
WYKRES
oprocentowanie kredytów hipotecznych
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2002
2003
2004
2005
2006
Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego na podstawie danych NBP
•
Różnorodność produktów bankowych
Zwiększona konkurencja banków oraz wzrost świadomości klientów indywidualnych, większa konkurencja
pośredników o klienta, wpływa na obniżanie prowizji i innych opłat związanych z kredytem hipotecznym.
Ostatnie lata zaowocowały wydłużeniem okresu kredytowania. Ponadto większość banków pozwala
obecnie na sfinansowanie 100% zakupu wartości nieruchomości. Wybierając ten rodzaj produktu
kredytobiorca musi zapłacić za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Do kwoty kredytu można
również doliczyć koszty adaptacji nieruchomości oraz wszelkich opłat związanych z zakupem nieruchomości
i z kredytem (opłaty sądowe, notarialne, weksle, obowiązkowe ubezpieczenia).
Banki coraz częściej rezygnują z prowizji za przewalutowanie kredytu, podwyższenie wartości kredytu
w całym okresie kredytowania. Za wcześniejszą spłatę kredytu często banki nie pobierają już prowizji. Na
rynku obserwuje się również stopniową obniżkę marż oprocentowania kredytów hipotecznych. Niektóre
banki rezygnują także z prowizji za udzielenie kredytu lub stosują obniżone oprocentowanie w pierwszym
roku kredytowania.
Zwiększyła się również dostępność walut, w których klient może otrzymać kredyt hipoteczny. Oprócz
standardowych walut PLN, USD, EUR i CHF, pojawiają się również banki oferujące kredyty w takich
walutach jak: SEK, NOK, DKK. Kredyty te są szczególnie preferowane przez osoby osiągające dochody
z zagranicy w tych walutach. Również coraz więcej obcokrajowców korzysta z oferty polskich banków
i wybiera kredyty w walutach w których otrzymują swoje wynagrodzenia. Banki pozwalają na spłatę takich
Strona 15 z 69
Rozdział I
kredytów w walutach bez konieczności przewalutowywania na PLN i płacenia do banku dodatkowej opłaty
w wysokości spreadu.
Na rynku pojawiła się również oferta kredytów z tzw. kontem bilansującym. Oferta ta polega na
pomniejszeniu kapitału kredytu, od którego naliczane są odsetki o kwoty pieniężne znajdujące się na
rachunku. Takie rozwiązania pozwalają na znaczne oszczędności w spłacie rat odsetkowych dla osób, które
mają duże nieregularne wpłaty na konto.
Banki postawiły również w ubiegłym roku na kompleksowość obsługi klienta, współpracując
z towarzystwami ubezpieczeniowymi oferują ubezpieczenia mieszkań zawierane bezpośrednio w banku.
Ubezpieczenie na życie, od ryzyka utraty pracy przez klienta, czy z tytułu hospitalizacji klienta, wliczane
bardzo często w cenę kredytu, stają się standardem.
Niektóre banki podpisały bezpośrednie umowy z dużymi firmami oferującymi wyceny nieruchomości. Tym
samym operaty szacunkowe zlecane bezpośrednio przez bank są bezpłatne. Pozwala to na wydawanie
szybciej decyzji kredytowych.
Można oczekiwać, iż nowości w ofercie hipotecznej w najblizszym okresie będą skupiały się na kredytach
refinansowych m.in. z uwagi na obniżenie opłat związanych z wpisami do
ksiąg wieczystych. Nowe
przepisy w tym zakresie weszły w życie w marcu 2006 r. Kredyt taki jest zwykle udzielany na
preferencyjnych warunkach, bez prowizji z obniżonym oprocentowaniem.
Należy się spodziewać dalszego obniżania prowizji związanych z kredytami hipotecznymi. Marże
oprocentowania można przypuszczać będą również malały ze względu na rosnącą konkurencję pomiędzy
bankami oraz dostęp klientów do informacji o ofertach innych banków za pośrednictwem Internetu i różnego
rodzaju portali finansowych. Zwiększona konkurencja będzie wpływała na upraszczanie procedur
związanych z udzielanymi kredytami.
Strona 16 z 69
II. Działania na rzecz zwiększania
dostępności kredytowej mieszkań
Strona 17 z 69
Rozdział II
Działania na rzecz zwiększania dostępności kredytowej mieszkań
1. Zapewnienie odpowiedniej ilości gruntu pod budownictwo
mieszkaniowe – zmiany w zakresie planowania
przestrzennego
Działania hamujące wzrost cen mieszkań powinny polegać na:
•
zwiększeniu podaży (głównym warunkiem jest dostępność gruntów) oraz
•
usuwaniu barier formalnych w procesie budowlanym, o czym będzie mowa w kolejnym punkcie.
Postulat II.1.1:
Zwiększenie pokrycia terenu kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego
Postulat II.1.2:
Stworzenie bodźców systemowych do prowadzenia procesu planistycznego „ponad” kadencyjnością
organów gmin (doświadczenia innych krajów europejskich)
Postulat II.1.3:
Weryfikacja, czy nie byłaby celowa polityka interwencyjnego objęcia obowiązków planistycznych,
podobnie zresztą jak finansowania niezbędnej infrastruktury (uzbrojenie terenów) zadaniami
zleconymi gminy, w powiązaniu z przekazywaniem dla tych zadań dotacji celowych - przynajmniej na
obszarach, co do których stwierdza się silny związek rosnących cen gruntów w związku z ich niską
podażą
Postulat II.1.4:
Potrzeba zmiany regulacji z zakresu planowania przestrzennego, tak aby zmiany treści planu
o charakterze niezasadniczym (zwrot niedookreślony, wymaga ustawowego zdefiniowania w razie
nowelizacji) nie skutkowały koniecznością uchwalenia planu od nowa dla całego terenu, dla którego
obowiązywał plan.
Wprowadzenie dopuszczalności aneksowania/nowelizacji planu, tak aby nie było potrzeby
uchwalania go od początku
Strona 18 z 69
Rozdział II
2. Odbiurokratyzowanie oraz likwidacja barier i ryzyk
procesu inwestycyjno- budowlanego
Postulat II.2.1:
Określenie właściwości miejscowej organu administracji publicznej, gdy działka położona jest na
obszarze dwóch gmin
Postulat II.2.2:
Konieczność zawężenia pojęcia strony w postępowaniu administracyjnym dotyczącym procesu
inwestycyjno-budowlanego lub wprowadzenie instytucji prawnych, które zniechęcałyby strony do
„bezinteresownego” blokowania tego procesu
Postulat II.2.3:
Zmiana ustawowa skutków błędnego określenia stron postępowania
Postulat II.2.4:
Konieczność
poddania
organów
administracji
publicznej
większym
rygorom
w
zakresie
dotrzymywania terminów, potrzeba odejścia od terminów instrukcyjnych na rzecz terminów
wiążących, tak by czas dopełniania formalności inwestycyjnych był kalkulowalny
Postulat II.2.5:
Skrócenie terminu zawieszenia postępowania w sprawie, z powodu np.: śmierci strony
Postulat II.2.6:
Strona 19 z 69
Rozdział II
Doprecyzowanie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, regulującej zasady prowadzenia inwestycji
(uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) w razie braku planu miejscowego
Postulat II.2.7:
Zapewnienie aktualności dokumentacji geodezyjnej (map wymaganych przy realizacji inwestycji)
Postulat II.2.8:
Ułatwienie zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne
Postulat II.2.9:
Rozważenie regulacyjnego usankcjonowania i właściwego rozliczania inwestycji w infrastrukturę
wyjątkowo dokonywanych przez inwestora, jeżeli gestor nie wywiązuje się z obowiązku zapewnienia
infrastruktury technicznej potrzebnej dla realizacji inwestycji
Realizacja powyższych postulatów implikuje zmiany w następujących aktach prawnych:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Strona 20 z 69
III. Naprawa prawnej infrastruktury
dla uzyskania wiarygodności,
skuteczności i pewności
zabezpieczeń na nieruchomościach
dla celów kredytowych
Strona 21 z 69
Rozdział III
Naprawa prawnej infrastruktury dla uzyskania wiarygodności, skuteczności i pewności zabezpieczeń na
nieruchomościach dla celów kredytowych
Warto pamiętać, że:
Dobre zabezpieczenie na nieruchomości (wiarygodna i skuteczna hipoteka)
obniża cenę kredytu o 2 – 3 %
i daje szansę na rozłożenie długu na kilkanaście lat!
Skuteczne zabezpieczenie w postaci hipoteki jest bezpośrednią przesłanką do obniżenia kosztów
zabezpieczanego w taki sposób kredytu. Z uwagi na wiarygodność zabezpieczenia produkt w postaci
kredytu hipotecznego może być tańszy (niższe oprocentowanie) i długoterminowy. Uzyskanie tak
korzystnych parametrów kredytowych nie byłoby możliwe przy użyciu żadnej innej formy zabezpieczenia.
Jednak taka zależność zachodzi jedynie wtedy, gdy systemowo hipoteka jest wiarygodna pod względem
skuteczności zastosowania, trwania w czasie stosunku kredytowego, a ponadto instytucje finansowe mogą
oprzeć się na tym zabezpieczeniu w razie niewypłacalności dłużnika, a więc w postępowaniu upadłościowym
i egzekucyjnym.
Poniżej przedstawione zostały rekomendacje zmian w poszczególnym obszarach, mających fundamentalne
znaczenie dla jakości infrastruktury prawnej finansowania hipotecznego (w tym przede wszystkim
zabezpieczenia hipotecznego), co jest warunkiem niskiego oprocentowania i rozłożenia długu w czasie.
Strona 22 z 69
Rozdział III
1. Zapewnienie sprawności i bezpieczeństwa systemu ksiąg
wieczystych
Postulat III.1.1:
Prowadzenie dalszych nakładów i usprawnień systemu wieczystoksięgowego, tak aby osiągnąć
i utrzymać jego wydajność w kolejnych latach spodziewanego boomu finansowania hipotecznego,
który wiąże się z natężeniem wpływających wniosków rejestracji praw i obciążeń (spodziewane
kilkakrotne zwiększenie natężenia do 2015 r.)
Postulat III.1.2:
Stworzenie Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach:
Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości);
Ewidencja podmiotów i przedmiotów opodatkowania (rejestr fiskalny);
Księgi wieczyste (rejestr prawny)
oraz zapewnienie dostępu on-line do zasobu ksiąg wieczystych przynajmniej dla instytucji finansowych,
notariuszy i podmiotów posiadających interes prawny
Postulat III.1.3:
Zapewnienie odpowiedniego wsparcia finansowego ze środków budżetowych dla prowadzonej
reformy w
zakresie
elektronizacji ksiąg
wieczystych
lub
dodatkowo
stworzenie systemu
dofinansowywania reformy wieczystoksięgowej z części opłat od wpisów w księgach wieczystych
Postulaty usprawnień natury techniczno-operacyjnej
Postulat III.1.4:
Ulepszenie formularzy wpisowych dot. ksiąg elektronicznych (uproszczenie, odformalizowanie,
zwiększenie czytelności, bardziej elastyczne podejście sądów)
Postulat III.1.5:
Strona 23 z 69
Rozdział III
Uproszczenie i przejrzystość odpisów elektronicznej księgi wieczystej; precyzja schematów co do
informacji ważnych dla uruchomienia finansowania, jak np. rubryka „prawomocność wpisu”,
informacja o wzmiance
Postulat III.1.6:
Okresowe weryfikacje i doskonalenie oprogramowania, jak również jakości software’u
obsługującego elektroniczną księgę wieczystą dla zapewnienia prewencji lub bezzwłocznej likwidacji
usterek w związku z nagminną niestety niewydolnością łączy informatycznych
Postulat III.1.7:
Usprawnienie procedury opłacania wniosków wpisowych
Strona 24 z 69
Rozdział III
2. Efektywność hipoteki - zmniejszenie ryzyka związanego ze
stosowaniem zabezpieczenia hipotecznego w praktyce
bankowej
2.1.
Eliminowanie ryzyk prawnych na tle właściwego doboru rodzaju
zabezpieczenia do rodzaju zabezpieczanej wierzytelności
Postulat III.2.1.1.:
Rozwiązanie docelowe kompleksowo rozwiązujące problem z nieelastycznością hipoteki to
wprowadzenie dodatkowej formy zabezpieczenia rzeczowego na nieruchomościach - DŁUG
GRUNTOWY. Dług gruntowy umożliwiałby zabezpieczanie za pomocą jednego instrumentu wszelkich
należności wiążących się z danym stosunkiem prawnym
Postulat III.2.1.2:
Rozszerzenie stosowania hipoteki kaucyjnej na dalsze stosunki prawne, np. umożliwienie
wierzycielowi ustanowienia jednej hipoteki kaucyjnej w razie zabezpieczania kredytu o zmiennym
oprocentowaniu
Propozycja zapisu:
Jeżeli wraz z wierzytelnością główną, nawet jeśli jej wysokość jest oznaczona, mają zostać
zabezpieczone roszczenia związane z tą wierzytelnością, a nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą,
może zostać ustanowiona jedna hipoteka kaucyjna.
Strona 25 z 69
Rozdział III
2.2.
Wyeliminowanie przepisów grożących utratą hipoteki w przypadku zmian
prawnych lub podziału nieruchomości
Postulat III.2.2.1.:
Wyodrębnianie lokali przez nabywców nie powinno grozić utratą hipoteki zabezpieczającej kredyt
udzielony deweloperowi, ustanowionej na rzecz banku finansującego - konieczność zmiany art. 76
ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Postulat III.2.2.2:
Wyeliminowanie ryzyka prawnego utraty zabezpieczenia hipotecznego przez wierzyciela w razie
ustanowienia odrębnej własności lokalu w nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej obciążonej
hipoteką istniejącą przed dniem wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli 24
kwietnia 2001 r. – konieczność zmiany art. 44 usm
1
,,Art. 44 ust. 1 . W przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, polegającego na
ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej
hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe
przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje. Jeżeli członek spółdzielni, na
rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał
wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawa odrębnej własności lokalu lub
nieruchomości bez obciążeń hipotecznych, z zastrzeżeniem art. 45 ust. 1.”,
1
,,Art. 44 ust. 2 Dokonanie podziału, o którym mowa w ust. 11, powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej
nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy zabezpieczającej kredyt, z którego środki finansowe
przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego
poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką nieruchomość, na potrzeby
której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art.
40.”,
Postulat III.2.2.3:
Strona 26 z 69
Rozdział III
Jednoznaczne przesądzenie legislacyjne, że zmiana istotnych warunków kredytu (odnowienie
wierzytelności) nie powoduje automatycznie wygaśnięcia hipoteki ustanowionej przez dłużnika
osobistego banku – zapis analogicznie do art. 507 kc
Postulat III.2.2.4:
Usunięcie ryzyka banku utraty zabezpieczenia hipotecznego w wyniku przepadku nieruchomości na
podstawie art. 190 Kodeksu karnego wykonawczego
2.3.
Ujednolicenie systemu i obniżenie kosztów dodatkowych związanych
z transakcjami na rynku nieruchomości i ustanowieniem zabezpieczenia
hipotecznego
Postulat III.2.3.1:
Zastąpienie obowiązujących obecnie dwóch różnych stawek podatku od czynności cywilnoprawnych
za ustanowienie hipoteki zwykłej (0,1% od kwoty zabezpieczanej wierzytelności) i hipoteki kaucyjnej
(stawka ryczałtowa 19 zł) jedną stawką ryczałtową, niezależną od kwoty wierzytelności i rodzaju
hipoteki
Postulat III.2.3.2:
Wprowadzenie zasady, iż w przypadku ustanawiania zabezpieczenia poprzez jednoczesny wpis
dwóch hipotek stosowne opłaty (podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa, ew. koszty
notarialne) uiszczane są jednorazowo, a nie podwójnie
Postulat III.2.3.3:
Obniżenie wynagrodzenia notariuszy za sporządzanie aktów notarialnych - zintensyfikowanie prac
nad nowelizacja rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy
notarialnej
Postulat III.2.3.4:
Strona 27 z 69
Rozdział III
Obniżenie taksy notarialnej przy poświadczeniu podpisu przez notariusza – wprowadzenie zmian
w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
Propozycja brzmienia zapisu:
W Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek
taksy notarialnej w par. 13 pkt 1 otrzymuje brzmienie:
„§ 13. Maksymalna stawka wynosi:
1. Za poświadczenie własnoręczności podpisu albo odcisku palca osoby niepiśmiennej lub niemogącej
pisać:
a) na dokumentach, jeżeli przedmiot jest oznaczony sumą pieniężną – 20 zł”
2.4.
Maksymalne wykorzystanie potencjału majątku (wartości nieruchomości)
pozostającego w dyspozycji klientów dla celów kredytowania hipotecznego
Postulat III.2.4.1:
Bardziej precyzyjne uregulowanie instytucji hipoteki łącznej umownej, m.in. ustawowe przesądzenie
momentu powstania hipoteki łącznej
Postulat III.2.4.2:
Umożliwienie ustanawiania hipoteki na całym przedsiębiorstwie
Strona 28 z 69
Rozdział III
3. Zapewnienie efektywności i bezpieczeństwa obrotu
nieruchomościami
Postulat III.3.1:
Wprowadzenie zasady konstytutywnego wpisu dla nabycia własności nieruchomości jako element
bezpiecznego systemu obrotu nieruchomościami (po osiągnięciu satysfakcjonującej efektywności
działania systemu wieczystoksięgowego); zaprojektowanie odpowiednich modułów w ramach księgi
elektronicznej
Postulat III.3.2:
Zwiększenie bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości poprzez nadanie notariuszom przy
zawieraniu transakcji (podmiot zaufania publicznego) uprawnień do prowadzenia rozliczeniowych
rachunków powierniczych
Strona 29 z 69
Rozdział III
4. Zwiększenie efektywności realizacji wierzytelności
zabezpieczonych hipotecznie w postępowaniu
egzekucyjnym i upadłościowym
4.1.
Zniesienie przywileju egzekucyjnego dla hipoteki podatkowej
Postulat III.4.1.1:
Zniesienie przywileju egzekucyjnego dla hipoteki podatkowej – usunięcie art. 36 ustawy Ordynacja
podatkowa
4.2.
Harmonizacja zasad dotyczących egzekucji sądowej i administracyjnej
Postulat III.4.2.1:
Harmonizacja zasad podziału sumy uzyskanej z egzekucji w egzekucji sądowej i administracyjnej –
zapewnienie by odsetki od kredytu również w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym
korzystały z wyższej kategorii zaspokojenia – razem z należnością główną (zmiana art. 115 ustawy
o postępowaniu egzekucyjnym w administracji)
Propozycja zapisu ustawowego:
W ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji wprowadza się
następujące zmiany:
W § 1 skreśla się pkt 2
W § 1 pkt 6 otrzymuje brzmienie:
„inne należności i odsetki, z zastrzeżeniem § 3 i § 3a)”.
Po § 3 dodaje się § 3a w brzmieniu:
„§ 3.a) Z pierwszeństwa równego z należnościami 2 i 4 kategorii korzystają odsetki za ostatnie dwa lata
przed przysądzeniem własności, a koszty postępowania w wysokości nie przekraczającej dziesiątej części
kapitału”
Postulat III.4.2.2:
Strona 30 z 69
Rozdział III
Jednoznaczne przesądzenie ustawowe, iż organem uprawnionym do prowadzenia postępowania w
przypadku zbiegu egzekucji sądowej i administracyjnej jest sąd w celu zredukowania etapu
każdorazowego rozstrzygania przez sąd
4.3.
Skrócenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości
Postulat III.4.3.1:
Umożliwienie skorzystania przez bank z bankowego tytułu egzekucyjnego także w sytuacji zbycia
nieruchomości przez dłużnika w celu ułatwienia i przyspieszenia zaspokojenia przez wierzyciela
hipotecznego
Propozycja zapisu ustawowego:
W ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego wprowadza się następujące zmiany:
W art. 788 dodaje się § 3 w brzmieniu „na podstawie tytułu egzekucyjnego dotyczącego wierzytelności
zabezpieczonej hipotecznie, sąd nada klauzulę wykonalności przeciwko każdemu, kto po ujawnieniu praw
w księdze wieczystej został wpisany jako właściciel nieruchomości obciążonej z ograniczeniem
odpowiedzialności do tej nieruchomości
Postulat III.4.3.2:
Usprawnienie (egzekwowanie w praktyce ustawowego 3-dniowego terminu) nadawania przez sądy
klauzuli wykonalności tytułom egzekucyjnym
Postulat III.4.3.3:
Usunięcie przeszkód w zakresie uzyskiwania przez wierzyciela lub komornika (w zależności od
sytuacji) dokumentów potrzebnych do dokonania opisu i oszacowania
Strona 31 z 69
Rozdział III
4.4.
Ochrona przed utratą wartości zabezpieczenia w trakcie egzekucji
Postulat III.4.4.1:
Zmiana zasad wykonywania zarządu zajętą nieruchomością, mająca na celu umożliwienie
wierzycielowi hipotecznemu sprawowania kontroli nad nieruchomością w postępowaniu
egzekucyjnym:
- umożliwienie wierzycielowi wskazanie własnego zarządcy nieruchomości
- sprecyzowanie trybu składania okresowych sprawozdań z zarządu, wprowadzenie sankcji za
niedopełnienie tego obowiązku
- wprowadzenie zasady, iż środki z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości przechowywane są na rachunku
bankowym w celu generowania dalszych przychodów
4.5.
Umożliwienie stosowania elastycznych zasad (rynkowych)
do egzekucyjnego zbycia nieruchomości
Postulat III.4.5.1:
Wprowadzenie możliwości pozasądowej sprzedaży nieruchomości w egzekucji, z ograniczeniem do
nieruchomości komercyjnych lub jedynie za zgodą dłużnika
Postulat III.4.5.2:
Objęcie trybem uproszczonym w egzekucji dalszych kategorii nieruchomości (nie tylko
niezabudowanych) lub alternatywnie objęcie trybem uproszczonym wszelkich kategorii
nieruchomości, o ile dłużnikiem jest przedsiębiorca (profesjonalny uczestnik obrotu)
Postulat III.4.5.3:
Rezygnacja z formalnego na rzecz bardziej elastycznego charakteru sprzedaży nieruchomości
w postępowaniu egzekucyjnym (problem sztywno określonych terminów licytacji publicznej) upodobnienie do sprzedaży w postępowaniu upadłościowym
Postulat III.4.5.4:
Strona 32 z 69
Rozdział III
Rezygnacja z konieczności przeprowadzania licytacji nieruchomości na sali sądowej
4.6.
Zwiększenie efektywności pracy komornika
Postulat III.4.6.1:
Konieczność zmian dotyczących udziału i pozycji komorników w postępowaniu egzekucyjnym –
zniesienie zasady automatycznego przypisania do danego postępowania komornika z rewiru
położenia nieruchomości na rzecz swobodnego wyboru komornika przez wierzyciela
Postulat III.4.6.2:
Przesądzenie ustawowe, iż sprzedaż egzekucyjna nieruchomości jest zwolniona z podatku od
towarów i usług, i tym samym komornik nie jest płatnikiem podatku VAT w takim przypadku
4.7.
Usprawnienie postępowania eksmisyjnego z nieruchomości mieszkalnych
Postulat III.4.7.1:
Wsparcie polityki gmin w zakresie tworzenia i utrzymywania gminnego zasobu lokali socjalnych, co
warunkuje przeprowadzenie eksmisji z lokali mieszkalnych, a tym samym zakończenie postępowania
egzekucyjnego i zaspokojenie wierzycieli
Postulat III.4.7.2:
Wprowadzenie przepisów, aby tytuł egzekucyjny wystawiony przeciw dłużnikowi umożliwiał
przeprowadzenie egzekucji także wobec osób zajmujących pomieszczenie wspólnie z dłużnikiem
Strona 33 z 69
Rozdział III
4.8.
Wprowadzenie zmian w zakresie pozycji dłużnika w postępowaniu
egzekucyjnym
Postulat III.4.8.1:
Pozbawienie dłużnika możliwości opóźniania postępowania egzekucyjnego - analiza 14
potencjalnych przyczyn i wprowadzenie zmian ustawowych
Postulat III.4.8.2:
Wprowadzenie zmiany ustawowej ułatwiającej wierzycielowi skuteczne dokonanie wezwania do
zapłaty wobec uchylającego się dłużnika, w celu uzyskania skutku zajęcia nieruchomości
4.9.
Zwiększenie efektywności realizacji wierzytelności zabezpieczonych
hipotecznie w postępowaniu upadłościowym
Postulat III.4.9.1:
Doprecyzowanie momentu, po którym wnioski o wpis hipoteki złożone w księdze wieczystej
w razie ogłoszenia upadłości nie zostaną uwzględnione (zgłoszone 6 miesięcy przed ogłoszeniem
upadłości) – art. 81 ust. 3 ustawy
Art. 81 ust. 3 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze otrzymuje brzmienie:
„3. Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli wniosek o wpis hipoteki został złożony w sądzie nie później niż 6
miesięcy przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości”
Postulat III.4.9.2:
Umożliwienie wpisania hipoteki po ogłoszeniu upadłości w razie uprzedniego ujawnienia w księdze
wieczystej roszczenia o jej ustanowienie
- Uzupełnienie art. 81 ust. 3 tak, aby wynikało z niego, iż hipoteka może być wpisana, jeżeli przed złożeniem
wniosku o ogłoszenie upadłości w księdze wieczystej zostało ujawnione roszczenie o ustanowienie hipoteki.
Strona 34 z 69
Rozdział III
Postulat III.4.9.3:
Konieczność
uwzględnienia
w
odrębnej
masie
przeznaczonej
na
zaspokojenie
wierzycieli
zabezpieczonych rzeczowo również przychodów z nieruchomości - art. 336 Pr. upadł i napr.
Art. 336 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze otrzymuje brzmienie
Art. 336. Sumy uzyskane ze zbycia rzeczy i praw obciążonych hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym,
zastawem skarbowym i hipoteką morską oraz roszczenia wierzyciela o czynsz najmu lub dzierżawy/
oraz dochody uzyskiwane z najmu lub dzierżawy po dniu ogłoszenia upadłości przeznacza się na
zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na zbytych rzeczach lub prawach z
zachowaniem przepisów ustawy. Kwoty pozostałe po zaspokojeniu tych wierzytelności wchodzą do
funduszów masy upadłości.
Powyższa propozycja zapisu stanowi jedynie przedstawienie pożądanego kierunku zmian, jednak
wypracowanie dokładnego brzmienia wymaga głębszej analizy (może celowe byłoby rozbicie art. 336 na trzy
ustępy i dokonanie osobnych regulacji dla hipoteki, zastawu i hipoteki morskiej?).
Postulat III.4.9.4:
Wprowadzenie przepisów umożliwiających bankowi (wierzycielowi) dochodzenie w postępowaniu
upadłościowym od pożyczkobiorcy – również kosztów, które poniósł w związku z postawieniem do
dyspozycji pożyczki (wprowadzenie regulacji analogicznie jak w przypadku art. 111 dot. skutków
ogłoszenia upadłości do umowy kredytu – art. 105 np. Jeżeli umowa pożyczki została zabezpieczenia
hipotecznie, stosuje się odpowiednio art. 111 ust. 1 zd. 2.
Postulat III.4.9.5:
Określenie trybu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonych hipoteką łączną w postępowaniu
upadłościowym - uzupełnienie ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze o przepis adekwatny do art.
1039 kpc, np. poprzez dodanie ust. 4 do art. 345
Strona 35 z 69
Rozdział III
5. Rynek wtórny wierzytelności hipotecznych
5.1.
Usprawnienie transferu wierzytelności – problematyka przeniesienia hipoteki
Postulat III.5.1.1:
Usprawnienie obrotu wierzytelnościami hipotecznymi poprzez umożliwienie obrotu pozaksięgowego
(wprowadzenie listowej formy zabezpieczenia) oraz wprowadzenie konstrukcji powierniczego
utrzymywania zabezpieczeń
Postulat III.5.1.2:
Zmiana ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – wprowadzenie jasnych zasad
określających wysokość opłaty sądowej w razie przeniesienia hipoteki w wyniku przelewu
wierzytelności hipotecznej
5.2.
Usprawnienie transferu wierzytelności – aspekty cywilnoprawne
Postulat III.5.2.1:
Wykreślenie art. 92c z ustawy Prawo bankowe, nakazujący uzyskanie zgody dłużnika na przelew
wierzytelności w przypadku przeniesienia wierzytelności na fundusz sekurytyzacyjny, ponieważ
zasadą w obrocie jest brak konieczności uzyskania takiej zgody
Postulat III.5.2.2:
Ujednolicenie zakresu zwolnienia z tajemnicy bankowej w przypadku funduszu sekurytyzacyjnego
i podmiotu emisyjnego
Strona 36 z 69
Rozdział III
Postulat III.5.2.3:
Zapewnie równych warunków prawnych w zakresie transferu wierzytelności hipotecznych
niezależnie od rodzaju transakcji
5.3.
Sekurytyzacja wierzytelności hipotecznych
5.3.1. Charakter postulatów
Poniższy rozdział przedstawia postulaty reformy prawnej infrastruktury, dotyczące jednego tylko z kilku
podstawowych instrumentów refinansowania kredytów hipotecznych – mianowicie poprzez sekurytyzację.
Ten obszar Rada Programowa Fundacji, na swym 57 posiedzeniu uznała w zakresie rynków wtórnych za
najpilniejszy do reformy legislacyjnej, jakkolwiek w opracowaniu postulatów docelowych należy brać pod
uwagę również usprawnienia w refinansowaniu za pomocą listów zastawnych czy różnego typu obligacji
hipotecznych.
W szczególności uwaga praktyków i sektora finansowego skupia się obecnie na jednej – najbardziej
prawdopodobnej do przeprowadzenia w warunkach polskich - formie sekurytyzacji, tj. poprzez
subpartycypację.
Klasyczne procesy sekurytyzacji wierzytelności hipotecznych typu „true sale” uzależnione są od spełnienia
postulatów prawnych udrożnienia prawnej infrastruktury transferu wierzytelności hipotecznych – postulaty
opisane w pkt. III.5.1 niniejszego opracowania. W szczególności zaś najbardziej oczekiwanym kierunkiem
reformy zmierzającej do rozwiązania problematyki transferu, jest wprowadzenie długu gruntowego –
elastycznej i łatwej do przeniesienia (listowa forma długu gruntowego) odmiany prawa zabezpieczenia na
nieruchomości (por. postulaty dotyczące projektu ustawy – pkt. III.7. niniejszego opracowania).
Zatem poniżej przedstawione postulaty pod adresem infrastruktury prawnej przepisów związanych
z wtórnym rynkiem wierzytelności hipotecznych koncentrują się na zagadnieniach pilnych z punktu widzenia
realiów rynku, mając na uwadze, przynajmniej na początku, możliwość wykorzystania sekurytyzacji dla
transferu ryzyka hipotecznego i zwolnienia części kapitału regulacyjnego – zgodnie z przepisami Prawa
bankowego i uchwały kapitałowej.
Strona 37 z 69
Rozdział III
Postulat III.5.3.1 (o charakterze generalnym):
Mając na uwadze fragmentaryczność postulatów, z przyczyn o których wyżej mowa, reformujące
prace legislacyjne powinny być prowadzone w taki sposób, aby nie wpływały one na rynkowe
procesy zarówno
po
stronie podaży, jak i
popytu
oraz
na
konkurencyjność pomiędzy
poszczególnymi instrumentami refinansowania z rynku kapitałowego.
W szczególności dotyczy to zagadnień podatkowego traktowania transakcji (przykład – podatkowe
rozliczanie sekurytyzacji, ale tylko z zastosowaniem do kredytów trudnych), ujednolicenia zwolnień
od tajemnicy bankowej czy swobody transferu hipoteki. Niektóre z fragmentarycznych reform
ubiegłych lat dowiodły, iż nie jest celowe tworzenie wyjątków czy specjalnych przepisów pod dany
typ transakcji zamiast jednolitych systemowych uregulowań właściwych dla jednorodnych prawnie
operacji, jaką jest transfer wierzytelności, czy jej upapierowienie. Pierwsze podejście rodzi
w praktyce „naginanie” finansowo – biznesowych struktur transakcji na rynku wtórnym „pod” tzw.
furtki regulacyjne, zniekształcając cel, sens i biznesową wartość, a niejednokrotnie powodując
nietypowe i trudne do zidentyfikowania ryzyka prawne. Generalnie wysuwa się postulat przyjęcia
reform nakierowanych na klasycznie stosowane w Europie i na świecie sprawdzone rozwiązania,
z ich prawnym „oprzyrządowaniem” zamiast poszukiwania specyficznych lokalnie rozwiązań
prawnych, których zrozumienie nastręcza problemów zarówno międzynarodowym inwestorom, jak
i agencjom ratingowym
5.3.2. Rozszerzenie możliwych kanałów realizacji sekurytyzacji
Postulat III.5.3.2:
Na tle art. 92 a. ust. 1 Prawa bankowego powstaje pytanie, czy w obliczu braku regulacji odnośnie
zawierania umów subpartycypacyjnych z podmiotami emisyjnymi można takie transakcje zawierać?
Postuluje się zezwolenie bankom na zawieranie umów o subpartycypację z podmiotami emisyjnymi,
co poszerzyłoby możliwe sposoby prowadzenia sekurytyzacji, w zależności od sytuacji i potrzeb
rynku
Strona 38 z 69
Rozdział III
5.3.3. Wyjaśnienie kwestii powiązań kapitałowo-organizacyjnych podmiotu emisyjnego z bankiem
Postulat III. 5.3.3:
Postuluje się prawne i jednoznaczne wyodrębnienie aktywów SPV, tak aby w rozumieniu
międzynarodowych standardów posiadały one cechę tzw. „bankruptcy – remote vehicle”. Obecnie
istnieje
problem
wątpliwości
interpretacyjnych
w
kwestii
braku
powiązań
kapitałowo-
organizacyjnych podmiotu emisyjnego z bankiem na tle art. 92 a. ust. 4 Prawa bankowego, co należy
jednoznacznie wyjaśnić
5.3.4. Podatkowe traktowanie subpartycypacji
Postulat III. 5.3.4.1:
Aspekty podatkowe subpartycypacji
Na tle art. 183 ustawy o funduszach inwestycyjnych powstaje problem, iż umowa o subpartycypację
nie może zawierać postanowień o odroczeniu zapłaty lub o dokonywaniu zapłaty w ratach za
wierzytelności będące jej przedmiotem. Jest to samo w sobie ograniczenie wymagające rozważenia
co do praktyczności.
Jednocześnie postuluje się rozwiązanie powiązanego z powyższym problemu podatkowego:
przychód podatkowy banku przy transakcji subpartycypacji powstaje bowiem na początku transakcji,
podczas gdy koszty podatkowo uznawane są dopiero z chwilą obsługi/ spłaty kredytu
Postulat III.5.3.4.2:
Postuluje się uwzględnienie w przepisach podatkowych zapisu, zgodnie z którym kwota uzyskana od
funduszu sekurytyzacyjnego z tytułu subpartycypacji nie stanowiłaby przychodu lub stanowiłaby
przychód rozpoznawany w czasie.
Ponadto postuluje się wykreślenie z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przepisu
zawartego w art. 12 ust. 4 pkt 15c w stosunku do transakcji sekurytyzacji i wprowadzenie
analogicznego przepisu w odniesieniu do subpartycypacji w części kwoty głównej należności
Strona 39 z 69
Rozdział III
Postulat III.5.3.4.3:
Postuluje się uzyskanie w drodze wykładni lub zmiany przepisów jednolitej interpretacji, uznającej iż
transakcje związane z obrotem wierzytelnościami (pod określonymi warunkami), a szczególnie
transakcje sekurytyzacyjne, są usługami o charakterze pośrednictwa finansowego i jako takie
zwolnione są od podatku VAT
5.3.5. Ujęcie transzowania emisji w kontekście ustawy o obligacjach
Postulat III.5.3.5:
Zastosowanie w ustawie o obligacjach zasad analogicznych do zasad zawartych w przepisach
ustawy o funduszach inwestycyjnych, dotyczących emisji certyfikatów o różnym stopniu
podporządkowania. Transzowanie jest charakterystyczną cechą sekurytyzacji, a ponieważ ustawa
o obligacjach może mieć pomocnicze zastosowanie do transakcji sekurytyzacyjnych, niezbędne jest
respektowanie w niej procesu transzowania. W przeciwnym wypadku powstaje ryzyko prawne
ustalenia sądownie innej kolejności roszczeń z transz, aniżeli określały to warunki sekurytyzacji
5.3.6. Ujednolicenie otoczenia prawnego w zakresie zgody dłużnika i tajemnicy bankowej
Postulat III. 5.3.6.1:
Strona 40 z 69
ERROR: ioerror
OFFENDING COMMAND: image
STACK:

Rekomendacje naprawy prawno -ekonomicznej infrastruktury

Transkrypt

Podobne dokumenty

Odwrócony kredyt hipoteczny

formularz zgłoszeniowy - Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego

Nieruchomości, kredyt, hipoteka. Redaktor: Gabriela Główka Od

SPECYFIKACJA PRODUKTU KREDYT KONSUMPCYJNY

„Odwrócony kredyt hipoteczny – kapitał pozyskany z nieruchomości

Renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny

Info Hipoteczne czerwiec 2015 r.

III edycja Projekt Ustawy o Kredycie Hipotecznym oraz Nadzorze

Info Hipoteczne czerwiec 2016 r.

Info Hipoteczne maj 2016 r. - Fundacja na Rzecz Kredytu