operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
Określenie wartości rynkowej
nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem
mieszkalnym i gospodarczym położony przy
ul. Głubczyckiej nr 1A, w Grobnikach
gmina i powiat głubczycki, województwo opolskie
(działka ew. nr 1277).
Autor operatu :
Rzeczoznawca majątkowy
mgr inż. Andrzej KORDEK
uprawnienia nr 3619
Członek Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, oddział w Opolu,
Biegły Sądu Okręgowego w Opolu ds. szacowania nieruchomości
Biegły sądowy do sprawy: KM 962/11 z dnia 15.12.2011r. ,,G. O. ŁANKOWSKI”
.
Kędzierzyn – Koźle, 02.04.2012r.
Nieruchomość gruntowa, zabudowana
ul. Głubczycka 1A, Grobniki, gmina i powiat Głubczyce (dz. ew. nr 1277).
Strona nr 1
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis nieruchomości
Cel wyceny
Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem
mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym o Pu =
147,87 m2 oraz budynkiem gospodarczym i wiatą,
położona w Głubczycach – Grobnik przy ul.
Głubczyckiej 1A (działka ew. nr 1277 o powierzchni
0,0700 ha).
Sporządzenie opisu i oszacowania komornika sądowego
w/w nieruchomości.
Osoby, którym przysługują
Właściciel lokalu – Grażyna i Oleg ŁANKOWSCY
prawa do nieruchomości
Oszacowana wartość
rynkowa prawa własności
nieruchomości
220 000,- zł
Słownie: dwieście dwadzieścia tysięcy złotych
uprawnienia nr 3619
Autor operatu
Członek Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców
Wyceny Nieruchomości, oddział w Opolu
Data określenia wartości
02 kwiecień 2012r.
Rzeczoznawca Majątkowy
uprawnienia nr 3619
Kędzierzyn – Koźle, 47 – 224
ul. Niezapominajek 12
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 2
SPIS TREŚCI
1. Przedmiot i zakres wyceny. ____________________________________________________ 3
2. Cel wyceny. ________________________________________________________________ 3
3. Podstawy formalne wyceny. ___________________________________________________ 3
3.1. Podstawy formalne – Zamawiający. ______________________________________________ 3
3.2. Podstawy prawne. _____________________________________________________________ 3
3.4. Źródła danych merytorycznych. _________________________________________________ 4
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. _______________________________ 4
5. Opis stanu nieruchomości. ____________________________________________________ 4
5.1. Stan prawny. _________________________________________________________________ 4
5.2. Lokalizacja, otoczenie i informacje ogólne. _________________________________________ 5
5.2.1. Stan techniczno – użytkowy budynku – lokalu użytkowego. _______________________________ 6
5.2.2. Ustalenie stopnia zużycia technicznego Sz (wg kryteriów). ________________________________ 9
6. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. _________________________ 10
7. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. 11
7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości. __________________________________________ 11
7.2. Wybór podejścia i metody i techniki wyceny. ______________________________________ 11
8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. _________________________________ 11
8.1. Badanie wpływu czasu na wartość. ______________________________________________ 12
9. Określenie wartości nieruchomości. ___________________________________________ 12
9.1. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych. ________________________________________ 12
9.2. Charakterystyka szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. ______________ 13
10. Wynik końcowy. __________________________________________________________ 14
10.1 Wnioski z dokonanych obliczeń.________________________________________________ 14
11. Klauzule i zastrzeżenia. _____________________________________________________ 14
12. Załączniki. _______________________________________________________________ 15
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 3
1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym
jednorodzinnym wolnostojącym o Pu = 147,87 m2 oraz budynkiem gospodarczym i
wiatą położona w Głubczycach – Grobnik przy ul. Głubczyckiej 1 (działka ew. nr 1277 o
powierzchni 0,0700 ha).
Dla wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej urządzona jest księga wieczysta
OP1G/ 00016234/1 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Głubczycach.
Zakres wyceny: jest określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości.
2. Cel wyceny.
Sporządzenie opisu i oszacowania komornika sądowego.
3. Podstawy formalne wyceny.
3.1. Podstawy formalne – Zamawiający.
Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Głubczycach,
ul. Gdańska 5/6, zlecenie do sprawy KM 962/11 z dnia 15.12.2011r.
3.2. Podstawy prawne.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity - Dz. U. z
2010 nr 102, poz. 651),
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165 poz. 985, 2011r.),
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 09 marca 1968r. w sprawie czynności
komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52, za § 130 ust.3 i § 46 z późniejszymi zmianami).
3.3. Podstawy metodologiczne.
• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) (Uchwała Rady Krajowej z dnia 13
grudnia 2007r.),
• M. Prystupa – „Wycena nieruchomości metodą porównawczą” – wyd. przez PFSRM,
Warszawa 1997r.,
• E. Kucharska -Stasiak – „Nieruchomość a rynek” – Wydawnictwo Naukowe PWN
Warszawa 1997r.
• R. Cymerman, A. Hopfer – ,,Systemy i Procedury Szacowania Nieruchomości”
wydanie II, Zielona Góra 2000r.,
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 4
3.4. Źródła danych merytorycznych.
-
Odpis z księgi wieczystej OP1G/00016234/1,
Dane o rynku nieruchomości uzyskane w Wydziale Geodezji, Kartografii, Katastru
i Nieruchomości Starostwa Powiatowego w Głubczycach, przy
ul. Kochanowskiego 15.
Notowania biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w latach;
2011 – II 2012r.,
Informacje Zamawiającego,
Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych.
Inwentaryzacja nieruchomości wraz z faktografią w dniu oględzin tj. 28 marca
2012 r. w obecności Komornika Sądowego Pana Wiesław Nowakowskiego i
współwłaścicielki Pani Grażyny Łankowskiej.
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego.
Data sporządzenia operatu:
02 kwiecień 2012r.
Data określenia wartości nieruchomości:
02 kwiecień 2012r.
Data na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 02 kwiecień 2012r.
Data dokonania oględzin nieruchomości:
28 marca 2012r.
5. Opis stanu nieruchomości.
5.1. Stan prawny.
Stan prawny wycenianej nieruchomości ustalono na podstawie odpisu z księgi
wieczystej OP1G/ 00016234/1.
Księga wieczysta OP1G/ 00016234/1.
Oznaczenie księgi wieczystej:
Dział I-0: 1. województwo opolskie, powiat głubczycki, gmina Głubczyce, miejscowość
Grobniki. Numer działki:1277 – Teren osiedlowy zabudowany – obszar:0,0700 ha.
Dział I-SP - „Spis Spraw Związanych z Własnością.”,
Brak wpisu
Dział II: „Własność”,
Wielkość udziału 1/1. Oleg Łankowski syn Stanisława i Stefanii
Dział III: „prawa, roszczenia i ograniczenia”,
Indeks wpisu 8.
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 5
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości opisanej w niniejszej księdze wieczystej w
sprawie egzekucyjnej KM 1273/09, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie
Rejonowym w Głubczycach z wniosku wierzyciela Towarzystwa Ubezpieczeniowego
„EUROPA” S.A. we Wrocławiu.
Na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym wydanego przez Sąd Okręgowy w
Opolu w dniu 31.08.2009r.Sygn.Akt. I NC 364/09 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z
dnia 23.10.2009r. Towarzystwo Ubezpieczeniowe „EUROPA” S.A. we Wrocławiu. Wrocław.
Indeks wpisu 9.
Do egzekucji z nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel w sprawie egzekucyjnej KM
952/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Głubczycach
Wiesława Nowakowskiego.
Na podstawie tytułu wykonawczego w postępowaniu nakazowym wydanego przez Sąd
Rejonowy Wrocław – Krzyki w dniu 30.07.2009r.Sygn.Akt. VI CO 2802/10, nadano klauzulę
wykonalności.
Indeks wpisu 10.
Do egzekucji z nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel w sprawie egzekucyjnej KM
353/10, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Głubczycach
Wiesława Nowakowskiego. Na podstawie tytułu wykonawczego bankowego tytułu
egzekucyjnego o Sygn. Akt BTE 58986/IK/2009 wystawionego w dniu 14.09.2009r, któremu
postanowieniem Sądu Rejonowego w Głubczycach z dnia 05.11.2009r.Sygn. Akt I CO 757/09
nadano klauzulę wykonalności.
Dział IV: „Hipoteka”,
Indeks wpisu 4.5
Hipoteka umowna kaucyjna: 113393,62 zł, słownie: sto trzynaście tysięcy trzysta
dziewięćdziesiąt trzy złote 62/100.Odsetki zmienne. Kredyt.
Indeks wpisu 6.
Towarzystwo Ubezpieczeń Europa S.A. we Wrocławiu – Wrocław.
Hipoteka przymusowa zwykła: 4930,00 zł, słownie: cztery tysiące dziewięćset trzydzieści
złotych.
Indeks wpisu 7.
Fast Finanse S.A. we Wrocławiu – Wrocław.
Podrubryka inne podstawy: Karta Akt 134,148,159,168.
1 wpis Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków w Wydziale Grodzkim. Nakaz zapłaty w
postępowaniu nakazowym Sygn. VI NC 7455/09.Karta akt 34.
3 wpisy Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Głubczycach wezwanie do zapłaty
należności do sprawy: KM 1273/09 z dnia 2010-11-22, KM 962/11 z dnia 2001-08-23, KM
353/10 z dnia 2011-10-04.
5.2. Lokalizacja, otoczenie i informacje ogólne.
Szacowana nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z
przynależnościami położona we wsi Grobniki przy ulicy Głubczyckiej nr 1 jako
przedostatnia nieruchomość po prawej stronie, jadąc z K-Koźla w kierunku Głubczyc.
Wieś Grobniki typowo rolnicza, leżąca w odległości 3,0 km od Głubczyc przy drodze
krajowej Koźle – Głubczyce.
Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej pod koniec lat 70-tych (1978-1979) a
więc wiek około 32 lat. Otoczenie nieruchomości stanowią nieruchomości o podobnym
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 6
przeznaczeniu, zabudowane budynkami zabudowy jednorodzinnej oraz nieruchomości
gruntowe niezabudowane.
Dojazd i wejście do wycenianej nieruchomości bezpośrednio z ul. Głubczyckiej oraz z
boku z drogi gminnej nr 386.
5.2.1. Stan techniczno – użytkowy budynku – lokalu użytkowego.
Opis stanu techniczno – użytkowego lokalu:
Na dzień oględzin nieruchomość użytkowana w całości przez Państwo Łankowskich
wraz z synami.
Zameldowani Pan Oleg Łankowski - właściciel, Pani Grażyna Łankowska żona, syn
Tomasz lat 19, syn Krzysztof lat 23.
Wejście do budynku z prawej jego strony, od tyłu budynku.
Budynek o bryle symetrycznej w kształcie kwadrata, o 2-ch kondygnacjach nadziemnych
całkowicie podpiwniczony murowany z cegieł i bloczków, o stropach żelbetowych, o
dachu płaskim czterospadkowym betonowym. Teren nieruchomości całkowicie
ogrodzony, ogrodzenie mieszane, od ulicy ogrodzenie z galanterii metalowej na
podmurówce, z pozostałych stron siatka na słupkach metalowych, wewnętrzne
ogrodzenie oddzielające część gospodarczą parkan z desek z bramą i furtką, brama
boczna dwuskrzydlowa metalowa z siatką.
Parter budynku (zał .nr 5),
1.
pom. pokoju o wym:
4,19 x 4,49 = 18,81 m2
2. pom. pokoju:
3,22 x 4,33 = 13,94 m2
3. kuchnia:
3,25 x 3,30+ 0,30 x 2,55 = 11,48 m2,
4. łazienka z w.c.:
1,04 x 2,02 = 2,10 m2,
5. korytarz wewnętrzny:
1,11x 4,43 + 1,09 x 2,32 + 0,30 x 0,75 = 6,67 m2,
6. ganek wejściowy:
1,91 x 3,05 = 5,82 m2,
klatka schody:
1,84 x 2,41 = 4.43 m2,
Pc = powierzchnia całkowita parteru:
63,25 m2.
Pu = powierzchnia użytkowa bez kaltki schody: 58,82 m2.
Kubatura:
63,25 x 2,59 = 163,82 m3.
h = średnia:2,59 m
Piętro budynku (zał. nr 6),
1. pom. pokoju o wym:
4,34 x 4,57 = 19,83 m2
2. pom. pokoju:
3,24 x 4,31 = 13,96 m2
3. pom. pokoju:
3,27 x 3,30 = 10,79 m2,
4. łazienka z w.c.:
1,83 x 2,40 = 4,39 m2,
h = średnia:2,61 m
2
5. korytarz wewnętrzny:
1,30 x 4,45 = 5,78 m ,
6. pom. nad gankiem:
1,88 x 2,89 = 5,43 m2,
klatka schody:
1,84 x 2,41 = 4.43 m2,
Pc = powierzchnia całkowita piętra:
64,61 m2.
Pu = powierzchnia użytkowa bez klatki schody: 60,18 m2.
Kubatura:
64,61 x 2,61 =168,63 m3.
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 7
Piwnica budynku (zał. nr 6),
1. pom. piwnicy o wym:
2. pom. kotłowni:
3. pom. garażu:
4. komunikacja piwnicy:
1,82 x 4,17 = 7,59 m2
2,46 x 4,17 = 10,26 m2
3,15 x 7,72 = 24,32 m2,
2,20 x 2,31 = 5,08 m2 +
h = średnia:2,61 m
2
1,03 x 4,40 = 4,53 m .
9,61 m2.
5. skład opału:
1,98 x 3,01 = 5,96 m2,
klatka schody:
1,87 x 2,27 = 4.24 m2,
Pc = powierzchnia całkowita piwnicy z garażem: 61,98 m2.
Pu = powierzchnia użytkowa bez kaltki schody:
57,74 m2 : 2 = 28,87 m2.
Kubatura:
61,98 x 2,08 =128,92 m3
Uwaga:
Obniżka Pu do 50% ze względu na wys. pomieszczeń zgodnie z normami do wys.
2,20 m przyjmuje się pow. użytkową w 50 %.
Do nieruchomości przynależne:
Budynek gospodarczy (zał. nr 8). Murowany z cegieł i bloczków betonowych parterowy
ze stryszkiem, o dachu płaskim jednospadowym konstrukcji drewnianej krytym papą na
odeskowaniu pełnym w kształcie prostokąta. Posadzki betonowe w całości pomieszczeń.
1. pom. gospodarcze: o wym. 2,66 x 4,48 = 11,92 m2:: 2 = 5,96 m2.:: = 25,39 m3,
= 54,54 m3,
2. pom.chlewika:
4,23 x 5,35 = 22,63 m2.
3. piwniczka pod.pom.1:
2,66 x 4,48 = 11,92 m2 : 2 = 5,96 m2.: = 23,84 m3,
4. stryszek:
4,55 x 8,71 = 39,63 m2.
= 97,49 m3.
Razem: budynek gospodarczy: Pc
= 86,10 m2.
201,26 m3.
2
Pu
= 74,18 m .
Uwaga:
Obniżka Pu do 50% ze względu na wys. pomieszczeń zgodnie z normami do wys.
2,20 m przyjmuje się pow. użytkową w 50 %.dot.pom.1 i pom.4.
Wiata obudowana (zał. nr 8). W części ściany z bloczków betonowych i cegły w
pozostałej ściany z desek 1”, o dachu płaskim jednospadowym konstrukcji drewnianej
krytym papą. Posadzka wewnętrzna betonowa
Wiata obudowana o wym.5,06 m x 9,09 m = 45,99 m2.
Kubatura:
przy h = średnia 3,35 m =154,07 m3.
Zestawienie powierzchni i kubatury dla całej nieruchomości na dz. nr ew. 1277
Budynek mieszkalny:
lp. Kondygnacje budynku: zał. nr.
2
Pc [m ]
Pu [m ]
58,82
1.
Parter budynku:
zał. nr 5
63,25
2.
Piętro budynku:
zał. nr 6
64,61
uprawnienia nr 3619
2
60,18
Tablica 1
Kubatura [m3]
163,82
168,63
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
3.
Piwnica budynku:
zał. nr 7
Razem: budynek mieszkalny:
61,98
28,87
189,84
147,87
Strona nr 8
128,92
461,37
Budynek gospodarczy w tym wiata obudowana :
lp. Kondygnacje budynku: zał. nr.
2
Tablica 2
Kubatura [m3]
Pc [m ]
Pu [m ]
46,47
34,55
103,77
1.
Parter budynku:
2.
stryszek budynku: nad pom.1+2
parteru
39,63
39,63
97,49
Razem: budynek gospodarczy:
86,10
74,18
201,26
Wiata obudowana: str.2:
45,99
45,99
154,07
3.
zał. nr 8
2
zał. nr 8
ad.2.stryszek budynku nad pom.1+2 parteru jako magazynek o wym:
4,63 m x 6,87 m = 31,81 m2.
Wejście na stryszek od podwórza schodami stopnice drewniane na konstrukcji metalowej
z podestem żelbetowym. Kubatura: przy h = średnia 1,91 m = 60,76 m3.
Charakterystyka techniczno – użytkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego :
Tablica 3
l.p.
1
2
3
Element
Charakterystyka budynku -elementu
Rok budowy
Koniec lat 70 – e – 1978 -1979 r. - wiek około 32 lat,
Funkcja,
Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej
przeznaczenie
o 2 kondygnacjach nadziemnych, całkowicie podpiwniczony
Liczba
2
6
7
kondygnacji
Pow.
użytkowa
Kubatura
Konstrukcja
8
Ściany wew.
9
10
11
Fundamenty
Stropy
Dach
12
Stolarka
okienna
Stolarka
drzwiowa
5
13
Budynku mieszkalnego: Pu do dalszych obliczeń = 147,87 m2
3
461,37m
Budynek murowany z cegieł i bloczków żużlobetonowych o
stropach żelbetowych lanych na mokro, z dachem betonowym
krytym papą ,dach płaski czterospadowy klatka schodowa ze
stopnicami i podstopnicami żelbetowa – lastriko wejście główne.
Budynek ankrowany w górnej partii budynku.
Z cegły i bloczków o grub. 18, 30, 32, cm, zewnętrzne z cegły i
bloczków, o grub.42, 48 cm,
Ława fundamentowa betonowa,
żelbetowe,
Czterospadkowy płaski kryty papą , rynny i rury spustowe ocynkowane
odprowadzenie wód opadowych w teren,
Typu Panorama obrotowe z szybą podwójną termoizolacyjną z
parapetami betonowymi i drewnianymi wewnętrznymi,
Typowa drewniana wewnętrzna przeszklone, wejściowe drzwi drewniane
dwuskrzydłowa z naświetlem , garaż dwuskrzydłowa drewniana, piwnica
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
14
Podłogi
posadzki
15
Schody
16
Tynki i
okładziny
wew.
17
Instalacje
18
elewacja
Strona nr 9
drzwi z desek,
Posadzki wylewane cementowe na gładko z panelami podłogowymi tzw.
deska Barlinecka dla całości pomieszczeń , w 1-m pokoju na piętrze i
korytarz parkiet mozaika, łazienka piętra terrakota 10/10 cm, posadzka
piwnic betonowa wykładziną linoleum - lentex, parkiet w pokojach i
wykładzina dywanowa, w łazience posadzka płytki ceramiczne 20/20
cm,
Wejście główne do budynku z poziomu 0+00 betonowe lastriko
popękane, wewnętrzne z parteru na piętro betonowe obłożone deską
stopnice i podstopnice , do piwnicy betonowe,
Tynki gładkie wap.-cem, oraz gładzie parter w całości ,kuchnia pas płytek
ceramicznych 20/25 cm, boazeria drewniana korytarz wewnętrzny
parteru na wys.1,50 m oraz wzdłuż schodów na piętro, piętro także
korytarz boazeria, łazienka piętra ściany płytki ceramiczne 15/15 cm na
wys.1,40 m , wanna obudowana, tynki ozdobne ściany i sufit w kuchni
parteru, piwnica tynki wap-cem.
wodna zimna z sieci miasta, woda ciepła bojler c.w. z c.o.
elektroenergetyczna-230/400 V,
c.o. zasilanie z kotłowni własnej na opał stały z pompą wymuszającą
obieg, zasilanie górne z rur stalowych, grzejniki żeberkowe żeliwne,
co. Sprawne, zbiornik wyrównawczy w łazience piętra,
kanalizacja sanitarna do sieci wsi, wewnętrzna PCV odprowadzenie
do sieci żeliwo,
wentylacja grawitacyjna w istniejące przewody kominowe.
Zewnętrzna typowa wap-.cem, bez ocieplenia,
Nieruchomość na dzień oględzin użytkowana i zamieszkiwana (zameldowani)przez:
Pan Oleg Łankowski właściciel, Pani Grażyna Łankowska żona, syn Tomasz lat 19, syn
Krzysztof lat 23. Nieruchomość nieubezpieczona.
5.2.2. Ustalenie stopnia zużycia technicznego Sz (wg kryteriów).
Kryteria oceny stopnia zużycia:
Tablica 4
Stan
techniczny
budynku
b. dobry
dobry
średni
zadowalający
zły
(0 – 8)% zużycia
(9 – 25)% zużycia
(26 – 50)% zużycia
(51 – 70)% zużycia
(ponad 71)% zużycia
Dla budynku w całości ustalono:
Wg tabel PZU przy wieku budynku około 32 lat i trwałości do 150 lat
wg tabel poradnika przy w/w kryteriach str. 70, tab.29: (stan dobry)
Wg oględzin na podstawie badań makroskopowych,
Sz = 1656/100 = 16,56– przyjęto:
uprawnienia nr 3619
Sz = 13 %
Sz = 12,9 %
Sz = 17%.
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 10
W ogólnych kryteriach oceny i klasyfikacji stanu technicznego elementów budynków jak
i całości wg CUTOB – PZITB, oraz w/w kryteriów w przedziale:
17%. % – stan jako dobry
Określając stan techniczno – użytkowy obiektów budowlanych, budowli i urządzeń wzięto pod
uwagę zużycie techniczne na podstawie badania makroskopowego oraz dostępnych poradników
do wycen budynków i budowli.
Przy określeniu % udziału technicznego zużycia przyjęto kryteria:
- rodzaj obiektu i typ konstrukcji,
- elementy obiektów i ich części składowe,
- wiek obiektów,
- zawodność ludzką,
- jakość wbudowanych materiałów i wykonawstwa,
- eksploatacja obiektów,
- remonty bieżące i konserwacje,
- wady projektowe,
- czynniki środowiskowe.
- Dla budynków wyróżniono elementy: konstrukcyjne, wykończeniowe oraz wyposażeniowe.
- Budynek nie ocieplony, ankrowany w górnej partii budynku.
- Budynek mieszkalny w dobrym stanie technicznego użytkowania bez wyraźnych śladów
odkształceń i zużycia technicznego jak i funkcjonalnego,
- Do naprawy schody główne wejściowe lastroko popękane,
- Generalnie należy przeprowadzać bieżące remonty polegające na drobnych nasprawach,
uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji.
- Reasumując opis stanu technicznego i określenie stopnia zużycia opis ten nie jest ekspertyzą
techniczną a tylko opinią autora operatu na dzień oględzin.
6. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Badanie planu miejscowego przeprowadzono 28 marca 2012r. w Urzędzie Miasta i
Gminy Głubczyce.
Tablica 5
Podstawa prawna planu
Działka gruntu nr
Symbol
Oznaczenie przeznaczenia
Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania
Przestrzennego Gminy Głubczyce, Uchwała Rady
Gminy Głubczyce Nr XXI/251/96 z dnia 03.10.1996 rok,
w
sprawie
uchwalenia
zmiany
w
planie
zagospodarowania przestrzennego Gminy Głubczyce.
1277
Decyzje o zabudowie wydawane na wnioski
indywidualne zainteresowanych zabudową.
Tereny zabudowy mieszkaniowo – usługowej wsi oraz
teren ośrodków produkcji rolnej i obsługi rolnictwa
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 11
W/w wyceniana nieruchomość zgodna z ustaleniami planu miejscowego.
7. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia,
metody i techniki szacowania.
7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości.
Oszacowano określoną w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW) w
Krajowym Standardzie Wyceny (KSWP 1) podstawowym nr 1wartość rynkową
przedmiotu wyceny.
7.2. Wybór podejścia i metody i techniki wyceny.
Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym przy zastosowaniu
metody korygowania ceny średniej. W metodzie skorygowanej ceny średniej określanie
wartości rynkowej nieruchomości dochodzi w drodze korekty średniej ceny rynkowej
uzyskiwanej ze zbioru transakcji rynkowych, współczynnikami przypisanymi
odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Warunkiem stosowania tej metody jest
założenie, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości znajduje się w przedziale
między cena minimalną a maksymalną spośród transakcji rynkowych zanotowanych z
rynku.
Wartość rynkowa wyliczana jest ze wzoru:
WR = Cśr
x
Σ ui
Gdzie:
Cśr – średnia cena 1m2 wyliczona na podstawie nieruchomości podobnych,
ui – współczynniki korygujące
8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
Dla potrzeb wyceny określono:
- Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi,
- Obszar: teren powiatu Kędzierzyn-Koźle i Głubczyc,
- Okres badania cen 2008 –2011r.
Wg opinii wielu pośredników w obrocie nieruchomościami (m. in. raporty internetowych
serwisów rynku nieruchomości) oraz obserwacji własnych na rynku mieszkaniowym
aktualnie występuje równowaga popytu nad podażą, ceny ustabilizowały się. Czynnikiem
negatywnie wpływającym obecnie na rynek nieruchomości jest obniżenie się w okresie
ostatnim półroczu akcji kredytowej w bankach, wynikająca głównie z kryzysu
ogólnoświatowego, zaostrzenia przez banki polityki kredytowej. Ograniczenia
wprowadzone od początku lipca 2008r. powodują spadek zawieranych transakcji
rynkowych.
Na podstawie własnej analizy transakcji zawartych w dwóch ostatnich latach
uwzględniając informacje pochodzące z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
ustalono cechy rynkowe mające znaczący wpływ na wartości rynkowe. Wagi cech
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 12
rynkowych ustalono na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
ustalono cechy rynkowe mające znaczący wpływ na wartości rynkowe.
Cechy rynkowe i ich wagi dla określonego rynku lokalnego są następujące:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Położenie (lokalizacja)
Stan techniczny
Funkcjonalność
Powierzchnia użytkowa
Wielkość i kształt działki
Przynależności
30%
20%
15%
15%
10%
10%
8.1. Badanie wpływu czasu na wartość.
Ustalono trend czasowy na podstawie zbadania 18 transakcji nieruchomości gruntowymi,
zabudowanymi budynkami mieszkalnymi w latach 2010 – 2011. Źródłem informacji
o transakcjach były akty notarialne umów sprzedaży rynkowych.
W bieżącym roku brak wzrostu cen transakcyjnych. W latach 2010/11 ceny transakcyjne
ustabilizowały się na stałym poziomie, nie dokonano aktualizacji cen.
9. Określenie wartości nieruchomości.
9.1. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych.
Dla potrzeb szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę
ocen:
Tabela 6
Lp.
1.
2.
3.
4.
5.
Cechy rynkowe
Położenie
lokalizacja
Ocena
B. dobre
Dobre
Zadawalające
Przeciętne
Stan techniczny B. dobry
Dobry
Średni
Zadawalający
Zły
Funkcjonalność B. dobra
Dobra
Zadawalające
Przeciętne
Do 100 m2
100 m2-150 m2
150m2-200m2
Ponad 200m2
Wielkość działki
B. dobra
Dobra
Przeciętna
uprawnienia nr 3619
Powierzchnia
użytkowa
Opis
odległość od miast powiatowych
(0 – 8)% zużycia
(9 – 25)% zużycia
(26 – 50)% zużycia
(51 – 70)% zużycia
(ponad 71)% zużycia
rozwiązania projektowe, efektywność
prowadzenia produkcji, koszty
ogrzewania, nowoczesność urządzeń i
instalacji do produkcji, dodatkowe
wyposażenie
mała
średnia
duża
b. duża
700 - 1500 m2
ponad 1500 m2
poniżej 700 m2
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
6.
Przynależności, B. dobra
zagospodarowanie Dobra
terenu
Przeciętne
Strona nr 13
Ponadprzeciętne
Typowe
Słabe
9.2. Charakterystyka szacowanej nieruchomości w aspekcie cech
rynkowych.
Lp
Cechy rynkowe
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Położenie
Stan techniczny
Standard, funkcjonalność
Pow. użytkowa
Wielkość dz.
Przynależności
Tabela 7
Nieruchomość wyceniana na dzień oględzin
B. dobre
Dobry
Dobra
ŚredniaB. dobra
Dobra
W latach 2010-2011 odnotowano 18 transakcji rynkowych: 1855,6, 1000,0, 486,4,
1666,6, 593,2, 953,4, 702,2, 1263,2, 274,7, 1315,8, 823,5, 729,3, 1031,2, 306,7, 1014,5,
625,0, 1282,0, 882,4 zł/m2
Na podstawie uzyskanych danych o cenach transakcyjnych określono:
Cena minimalna
274,7 zł/m2
Cena maksymalna
1 855,6 zł/m2
Cena średnia
933,7 zł/m2
Wartości współczynników korygujących ui zawierają się w przedziale:
[Dolny: C min / C śr] = 0,294
[Górny: C max / C śr ] = 1,987
Tablica 8 przedstawia procentowy wpływ cech rynkowych na stawki 1m2 p.u. oraz
wartości współczynników korygujących.
Tablica 8
l.p.
1
2
3
4
5
6
Rodzaj współczynnika
Położenie (lokalizacja)
Stan techniczny
Funkcjonalność
Pow. użytkowa
Kształt i wielkość dz.
Przynależności
Procentowy
wpływ na ceny
(waga cechy)
Zakres współczynnika
Wartość
współczynnika
dolny
górny
30
20
15
15
10
10
0,088
0,059
0,044
0,044
0,029
0,029
0,596
0,397
0,298
0,298
0,199
0,199
0,596
0,312
0,213
0,171
0,199
0,114
100
0,294
1,987
1,605
Wartość rynkowa prawa własności 1m2 wynosi:
W = 933,7 zł/m2
x
uprawnienia nr 3619
1,605 = 1 498,6 zł / m2
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr 14
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
gospodarczym i wiatą wynosi:
WN = P ⋅ W1/ m 2 ⋅ K
gdzie:
WN
P
W1m
K
– wartość gruntowej zbudowanej
– powierzchnia użytkowa pomieszczeń budynku w m2
– wartość 1 m2
– współczynnik korekcyjny z przedziału [0,90; 1,10], zastosowano K = 1,00
Powierzchnia użytkowa budynku wynosi: 147,87 m2
WN = 147,87 m2
x
1 498,6 zł/ m2
x
1,0 = 221 598,-zł
W = 220 000,-zł
10. Wynik końcowy.
Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
jednorodzinnym wraz z przynależnościami położona przy ul. Głubczyckiej 1A w Grobnikach
(działka ew. nr 1277 o pow. 0,0700ha) wynosi:
W = 220 000,- zł
Słownie: dwieście dwadzieścia tysięcy złotych
W obliczonej wyżej wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, zabudowanej zawiera
się wartość prawa własności gruntu.
10.1 Wnioski z dokonanych obliczeń.
Wynik końcowy równy: 1 498,6 zł/m2 p.u. znajduje się w przedziale cen transakcyjnych
obowiązujących na lokalnym rynku (274,7-1 855,6) zł za m2 p.u., większa od wartości
średniej wynoszącej 933,7 złotych.
Przewaga cech dobrych (b. dobre położenie, dobry stan techniczny i funkcjonalność)
wpływają korzystnie na określoną wartość rynkową prawa własności nieruchomości.
11. Klauzule i zastrzeżenia.
-
Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze standardami Powszechnych
Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW),
nie może on być wykorzystany do żadnego innego celu aniżeli określony w operacie,
-
podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowił odpis z księgi wieczystej
OP1G/00016234/1,
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
-
-
Strona nr 15
wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych dnia 28 marca 2012r. w
obecności Pani Grażyny Łankowskiej, Komornika Sądowego Pana Wiesława
Nowakowskiego , oraz na informacjach, dokumentach udostępnionych przez
Zamawiającego,
opis stanu technicznego, pomiary i rzuty wykonał technik budownictwa Janusz Nowak, w
obecności Rzeczoznawcy majątkowego,
opis stanu technicznego i określenie stopnia zużycia nie jest ekspertyzą techniczną a tylko
opinią autora operatu na dzień oględzin,
powierzchnia pomieszczeń lokalu została obliczona w świetle okładzin i wypraw
wewnętrznych ścian budynku,
oszacowana wartość rynkowa nieruchomości jest wartością netto, nie zawiera podatków, w
szczególności podatku od towarów i usług VAT.
AUTOR OPERATU:
mgr inż. Andrzej KORDEK – uprawnienia nr 3619
Członek Polskiego Stowarzyszeń Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, Oddział w Opolu,
Biegły Sądu Okręgowego w Opolu ds. szacowania nieruchomości.
12. Załączniki.
1. Fragment mapy gminy Głubczyce z położeniem we wsi Grobniki,
2. Odpis z księgi wieczystej OP1G/00016234/1,
3. Wypis z rejestru gruntów dla dz. nr ew. 1277,
4. Mapa ewidencyjna dz. nr ew. 1277,
5. Szkic – rzut parteru budynku,
6. Szkic – rzut piętra budynku,
7. Szkic – rzut piwnicy budynku,
8. Szkic – rzut budynku gospodarczego i wiaty obudowanej,
9. Dokumentacja fotograficzna z dnia oględzin.
* Kędzierzyn – Koźle, 02 kwiecień 2012r. *
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Zgłoszenie robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na

pobierz - Kędzierzyn

Wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży

2014-02-12 Lista kandydatów,test, rozmowa kwalifikacyjna

Wykaz pracodawców, z którymi zawarto umowy o zorganizowanie

AKTUALNOŚCI 1. NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA POŁOŻONA

Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna, Podstrefa Tyska

Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny