1 012 900,00 zł

Transkrypt

1 012 900,00 zł

Wycena nieruchomości zabudowanej położonej w obrębie nr 2 miasta Police
1
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
sporządzony na podstawie art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r.
(tekst jednolity Dz.U. z 2010 roku Nr 102 poz. 651 ) oraz R.R.M. z dnia 21 września 2004r. w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207/2004 poz. 2109 z późn. zm.)
1. Położenie nieruchomości, adres:
POLICE, ULICA BRZOZOWA
2. Oznaczenie nieruchomości
województwo: zachodniopomorskie
powiat: policki
gmina: Police
miasto Police
obręb: numer 2
nr działek – 853, 866/1, 3019/8, 3019/14, 3019/18, 3019/19,
powierzchnia : 4,9576 ha (49 576 m2)
3. Numer księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Szczecinie
XX Zamiejscowy Wydział Ksiąg
Wieczystych z siedzibą w Policach
KW numer SZ2S/00030923/4
4. Określenie osób, którym przysługują
prawa do nieruchomości i rodzaj tych
praw
PRAWO WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA GRUNTU
I STANOWIĄCYCH ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT
WŁASNOŚCI BUDYNKÓW I BUDOWLI :
„LOYAL CHEMICAL INDUSTRIAL”
SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ
W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ
z siedzibą w Warszawie przy ul. Piłsudskiego 1
5. Krótki opis nieruchomości: Teren przeznaczony na funkcje przemysłowe, położony w bezpośrednim
sąsiedztwie Zakładów Chemicznych ”Police” w Policach , w obrębie Kostrzyńsko-Słubickiej Specjalnej
Strefie Ekonomicznej. Nieruchomość posiada bezpośrednie połączenia komunikacyjne z siecią dróg wojewódzkich, oraz z drogami krajowym i międzynarodowymi. Przez teren gminy Police przebiega linia kolejowa jednotorowa, zelektryfikowana, przystosowana do ruchu pasażerskiego i towarowego. Teren posiada
dostęp do pełnej infrastruktury. Teren działek jest płaski o dobrych warunkach geotechnicznych. Zagospodarowanie terenu stanową następujące obiekty w złym stanie technicznym: budynek portierni, trafostacja
wieżowa bez wyposażenia, betonowe place manewrowe i tor kolejowy, oraz ruiny budynku socjalnobiurowego.
6. Cel dokonanej wyceny:
Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu sprzedaży
w postępowaniu upadłościowym
7. Wartość praw
do nieruchomości
Wartość praw do nieruchomości :
1 012 900,00 zł ,określona w operacie
słownie: jeden milion dwanaście tysięcy dziewięćset złotych
szacunkowym
8. Daty istotne dla wyceny:
Data sporządzania operatu: 09.11.2012 r.
Data, na którą określono wartość: 09.11.2012 r.
Data, na którą określono stan nieruchomości: 09.11.2012 r.
Daty oględzin: 05.11.2012 r.
9. Opracowanie:
inż. Teresa Myłka
upr. zaw. nr 935
_________________________________________________________________________________________
„INWAR” SP. z o.o. 72-010 Police, ul. Piaskowa 101
2
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA
1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny
2. Cel wyceny
3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego
3.1. Podstawa formalna
3.2. Podstawy prawna
3.3. Źródła informacji i danych merytorycznych
4. Daty istotne dla operatu szacunkowego
5. Opis i określenie stanu nieruchomości
5.1. Określenie stanu prawnego
5.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania
5.3. Charakterystyka nieruchomości
6. Zastosowany sposób wyceny
6.1. Rodzaj określonej wartości
6.2. Ustalenie podejścia, metody i techniki
7. Analiza i charakterystyka rynku
8. Określenie wartości nieruchomości w podejściu
mieszanym , porównawczo-dochodowym
8.1. Określenie wartości gruntu jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego
8.2. Określenie wartości szacunkowego kosztu rozbiórki i
Materiałów rozbiórkowych budynków
8.3. Określenie wartości rynkowej nieruchomości
9. Podsumowanie
10. Klauzule i zastrzeżenia
11. Załączniki
3
3
3
3-4
4-5
5
5-7
7
8-13
13-15
15-17
17-19
20-22
22-24
25
25-26
26
27-30
_________________________________________________________________________________________
3
1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY
Przedmiotem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości
zabudowanej oznaczonej jako działki ewidencyjne numer 853, 866/1, 3019/8, 3019/14, 3019/18,
3019/19 o łącznej powierzchni 4,9576 ha (49 576 m2), położonej w obrębie nr 2 miasta Police,
w rejonie ulic: ul. Piotra i Pawła i ul. Brzozowej, województwo zachodniopomorskie. Zabudowę
nieruchomości stanowią: budynki i budowle, których wykaz podaje się poniżej w Tabeli nr 1
Tabela 1
L.p.
1.
2.
3.
4.
5.
Nazwa środka trwałego
Ruiny budynku socjalno-biurowego
Portiernia
Stacja trafo wieżowa
Drogi i place
Tor kolejowy
Własność gruntu w działkach numer 853, 866/1, 3019/8, 3019/14, 3019/18, 3019/19 o
łącznej powierzchni 4,9576 ha należy do Skarbu Państwa, natomiast prawo użytkowania wieczystego wraz z odrębnym od gruntu prawem własności budynków i budowli należy do „LOYAL
CHEMICAL INDUSTRIAL” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ
Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KW numer SZ2S/00030923/4 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie XI Wydział Ksiąg
Wieczystych.
Zakresy wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz stanowiących odrębny przedmiot własności
budynków i budowli .
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, Loyal Chemical Industrial Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w
upadłości likwidacyjnej i wynika z Postanowienia Sądu Rejonowe-go dla m.st. Warszawy w
Warszawie, Sąd Gospodarczy, X Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych
z dnia 11 września 2012 roku, Sygn. akt X GUp 87/12.
3. PODSTAWY FORMALNE I PRAWNE WYCENY
3.1. PODSTAWA FORMALNA
Postanowienie Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie, Sąd Gospodarczy,
X Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych z dnia 11 września 2012 roku,
Sygn. akt X GUp 87/12.
3.2. PODSTAWY PRAWNE
•
•
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z
późniejszymi zmianami) – art.46 &1, art. 49, art.51 &1 i 2, art.55 & 1 i 2, art. 140.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku – o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
Dz.U. z 2010 roku Nr 102 poz. 651 , z późniejszymi zmianami)
_________________________________________________________________________________________
•
•
•
4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. „W sprawie wyceny
nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego” (Dz. U.
Nr 207/2004, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 roku zmieniające rozporządzenie w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165,
poz. 985).
Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.
Nr 80 poz. 717);
Przepisy uzupełniające
•
•
•
Obowiązujące od 1 czerwca 2009 roku - zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej
Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 07 kwietnia 2009 roku Nr
13/09 następujące standardy zawodowe:
- KSWP 1 – Krajowy Standard Wycen – Podstawowy – „ Wartość rynkowa i
wartość odtworzeniowa”
- KSWP 3 - Krajowy Standard Wycen – Podstawowy - „ Operat Szacunkowy”
Obowiązujące od 1 czerwca 2009 roku - zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej
Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 07 kwietnia 2009 roku
tymczasowe noty interpretacyjne, których status otrzymały dotychczasowe standardy
zawodowe rzeczoznawców majątkowych w tym między innymi:
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 o ochronie danych osobowych
3.3 ŹRÓDŁA INFORMACJI I DANYCH MERYTORYCZNYCH
•
W zakresie określenia przedmiotu wyceny oraz cech (atrybutów) szacowanej nieruchomości korzystano z informacji zawartych w następujących zbiorach dokumentacji:
- dane źródłowe uzyskane od Syndyka masy upadłości
- wykaz działek szacowanej nieruchomości
- numer księgi wieczystej szacowanej nieruchomości
- bilans sporządzony na dzień 23.07.2012 r i rachunek zysków i strat za okres od 01-01-2012 do
23.07.2012 sporządzony przez Kancelarię Podatkową „ Ignaczak, Kacprzak. Gniadek „ Sp. z
o.o. z siedzibą w Szczecinie
Ponadto:
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 października 2005 roku zmieniające rozporządzenie
w sprawie Kostrzyńsko-Słubickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej,
- wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 października 2012 roku z
wydany przez Starostę Polickiego z zasobów Wydziału Geodezji, Kartografii i Katastru Starostwa
Powiatowego w Policach
- księgi wieczyste - w Sądzie Rejonowym w Szczecinie - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie XI
Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Policach , dokonano wglądu do Centralnego
Rejestru Ksiąg Wieczystych
- dane ewidencyjne nieruchomości ze zbioru dokumentów Wydziału Geodezji, Kartografii i
Katastru Starostwa Powiatowego w Policach
- dane ewidencji sieci uzbrojenia terenu - mapa zasadnicza z zasobów Wydziału Geodezji,
Kartografii i Katastru Starostwa Powiatowego w Policach i mapy przeglądowe z zasobów
Zakładów Chemicznych ”Police” S.A.
- wywiad w terenie i oględziny wycenianej nieruchomości i nieruchomości porównawczych
przeprowadzone przez rzeczoznawcę w dniu 05 listopada 2012 roku
- studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Police
uchwalone przez Radę Miejską w Policach Uchwałą Nr XI/88/03 z dnia 8 lipca 2003 roku.
zatwierdzony Uchwałą Nr
- miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego
XLVI/361/06 Rady Miejskiej w Policach z dnia 4 lipca 2006 roku - tereny obiektów
przemysłowych
_________________________________________________________________________________________
5
W zakresie informacji o rynku nieruchomości podobnych do wycenianej, oraz cenach
transakcyjnych korzystano:
-baza danych o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych ze zbiorów dowodów zmian z
ewidencji gruntów
z Wydziałów Geodezji, Kartografii i Katastru Starostw Powiatowych
województwa zachodniopomorskiego, oraz Wydziału Geodezji i Katastru w Urzędzie Miasta
Szczecina, zbudowana przez Szczecińską Bazę Danych o Rynku Nieruchomości
(www.sbdrn.pl), której autorka niniejszego opracowania jest sygnatariuszem, a w której
zgromadzonych jest 65 000 transakcji z okresu od 2005 roku do chwili obecnej
•
4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
• DATA SPORZĄDZENIA WYCENY
Wycenę sporządzono dnia 09 listopada 2012 roku. Przez datę sporządzenia wyceny należy
rozumieć dzień w którym opracowanie zakończono i podpisano.
• DATA OKREŚLENIA WARTOŚCI
Wartość nieruchomości określono na dzień 09 listopada 2012 roku Przez datę określenia
wartości należy rozumieć dzień, w którym nieruchomość była warta określoną w operacie
szacunkowym kwotę.
• DATA OKREŚLENIA STANU NIERUCHOMOŚCI
Stan nieruchomości określono na dzień 09 listopada 2012 roku Przez dzień określenia stanu
nieruchomości należy rozumieć datę, na którą ustalono stan przedmiotu wyceny, stan fizyczny, a
także stan prawny a także stan otoczenia nieruchomości.
• DATA DOKONANIA OGLĘDZIN
Oględzin nieruchomości dokonano w dniu 05 listopada 2012 roku . Jest to data w której
rzeczoznawca wizytował nieruchomość.
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI
Przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest w księdze wieczystej KW numer
SZ2S/00030923/4 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w
Szczecinie XI Wydział Ksiąg Wieczystych.
BADANIE KW numer SZ2S/00030923/4
DZIAŁ I Oznaczenie nieruchomości
1. Położenie: woj. zachodniopomorskie, powiat policki, gmina Police, Police
2. Opis: działek nr 853, 866/1, 3019/8, 3019/14, 3019/18, 3019/19 obręb nr 2 Police
3. Sposób korzystania :tereny przemysłowe, zabudowane, działki gruntu, w wieczystym
użytkowaniu do dnia 05.12.2089r. i stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności
budynki:
•
•
•
BUDYNEK PORTIERNI O POWIERZCHNI 50 MWK. NA DZ AŁCE NR 3019/8
BUDYNEK SOCJALNO - BIUROWY O POWIERZCHNI 995 MWK. NA DZIAŁCE NR 3019/8
TRAFOSTACJA O POWIERZCHNI 12.MWK NA DZIAŁCE NR 3019/8
4. Obszar : 4 ha 95 a 76 m2
DZIAŁ II Własność
1. Właściciel: Skarb Państwa
2. Wieczysty użytkownik: „LOYAL CHEMICAL INDUSTRIAL” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ
ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ z siedzibą w Warszawie – do dnia 5 grudnia 2089 roku.
3. Podstawa prawna:
- Akt Notarialny „Warunkowa umowa sprzedaży” Rep. A 2687/2007 z dnia 15 listopada 2007 r
- Akt Notarialny „Warunkowa przeniesienia” Rep. A 3527/2007 z dnia 14 grudnia 2007 r
_________________________________________________________________________________________
6
DZIAŁ III Ciężary i ograniczenia
•
NIEODPŁATNA S ŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA Z RZ ECZENIU SIĘ PRZEZ UŻYTKOWNIKA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI OPISANEJ W NINIEJSZ EJ KSIĘDZ E WIECZYSTEJ MOŻLIWOŚCI
KORZYSTANIA Z UPRAWNIEŃ WYNIKAJĄCYCH Z ART. 144 KODEKSU CYWILNEGO W ZAKRESIE NIEPRZESTRZEGANIA STANDARDÓW JAKOŚCI ŚRODOWISKA ZWIĄZANYCH Z EMISJĄ: AMONIAKU, TLENKÓW AZOTU, DWUTLENKU SIARKI, FLUORU, FORMALDEHYDU, PYŁÓW, HAŁASU Z INSTALACJI PRODUKCYJNYCH NA RZ ECZ KAŻDORAZOWEGO WŁAŚCICIELA INSTALACJI EMITUJĄCYCH OPISANE GAZ Y I HAŁASY ORAZ
DZIAŁEK GRUNTU, NA KTÓRYCH TA INS TALACJA FUNKCJONUJE, TJ. NR 3010/13, 3016/72 OPIS ANYCH W
9633 (DAWNA 92089), NR 3016/47, 3020/12,3020/24, 3324 OPISANYCH W KW. 11058 (DAWNA 91488), NR 3016/49
OPISANEJ W KW. 11060 (DAWNA 91490), NR 3016/51 OPISANEJ W KW.1911 (DAWNA 91491), NR 3328, 3329
OPISANYCH W KW. 1912 (DAWNA 91492), NR 3016/57 OPIS ANEJ W KW. 11057 (DAWNA 91487, NR 3016/59 OPIS
ANEJ W KW. 11059 (DAWNA 91489), NR 3016/63 OPIS ANEJ W KW.4853 (DAWNA 91493), NR 3016/65 ,3327
OPISANYCH W KW. 2271(DAWNA 91749), NR 3016/68 OPIS ANEJ W KW.
11061 (DAWNA 91970), NR 3016/74 OPISANEJ W KW. 9634 (DAWNA 92090), NR 3016/93, 3016/96, 3016/98, 3016/100,
3016/101, 3016/102, 3016/103, 3016/104, 3016/105, 3016/108, 3016/111, 3016/112, 3016/113, 3016/114, 3016/117,
3016/121, 3016/122 OPISANYCH W KW. 4761 (DAWNA 93739), NR 3020/26, 3020/27, 3020/29, 3020/30 OPISANEJ W KW.
36375, NR 3016/97 OPISANEJ W KW. 32828, NR 3316 OPISANEJ W KW. 9875 (D. 94641), NR 3319 OPISANEJ W KW.
2479 (D. 87918), NR 3320 OPISANEJ W KW. 11249 ( D. 93740), NR 3016/116 OPISANEJ W KW S Z 2S /00036567/2.
WPIS ANO DNIA 7 S TYCZ NIA 2005 ROKU. POWYŻSZE PRZEPISANO Z URZĘDU Z KSIĘGI WIECZYS TEJ KW.
12462 (DAWNA 83915), DNIA 31 MARCA 2008 ROKU. Z URZ ĘDU, PRZY WYKONYWANIU WNIOS KU Z DNIA 09
STYCZ NIA 2009 ROKU, DZ . KW.358/09, 635/09, 637/09, WOBEC ODŁĄCZENIA DZIAŁEK: NR 3016/99 DO KSIĘGI
WIECZYS TEJ KW. 9875 ( DAWNA 94641), NR 3016/94 DO KSIĘGI WIECZYSTEJ KW. 2479 ( DAWNA 87918), NR
3016/95 DO KSIĘGI WIECZ YSTEJ KW. 11249 ( DAWNA 93740) UJAWNIONO STOSOWNĄ Z MIANĘ NUMERU KSIĘGI
WIECZ YS EJ PROWADZONEJ DLA DZIAŁEK: NR 3016/99 Z "4761 ( D. 93739)" NA " 9875 (D. 94641)", NR 3016/94 Z
"4761 ( D. 93739)" NA " 2479 (D.87918)" NR 3016/95 Z "4761 (D. 93739)" NA " 11249 ( D. 93740)". WPISANO DNIA 01
KWIETNIA 2009 ROKU. Z URZĘDU, PRZY WYKONYWANIU WNIOSKU Z DNIA 19 WRZEŚNIA 2008 ROKU, GODZ . 10.58,
DZ . KW. 7797/08, WOBEC PODZ AŁU DZ IAŁKI NR 3016/85 NA DZ IAŁKI NR 3016/92, 3016/93, 3016/94, 3016/95,
3016/96, 3016/97, 3016/98, 3016/99, 3016/100, 3016/101, 3016/102, 3016/103, 3016/104, 3016/105, 3016/108 UJAWNIONO
ZMIANĘ NUMERU DZ IAŁKI Z "NR 3016/85 OPISANEJ W KW. 4761 (DAWNA 93739)" NA "NR 3016/92, 3016/93, 3016/94,
3016/95, 3016/96, 3016/97, 3016/98, 3016/99, 3016/100, 3016/101, 3016/102, 3016/103, 3016/104, 3016/105, 3016/108 OPIS
ANYCH W KW. 4761 (DAWNA 93739)". WPISANO DNIA 15 GRUDNIA 2008 ROKU. - Aktem notarialnym AN Rep.
"A" nr 9369/2004r. z dnia 27.12.2004
•
BEZPŁATNA I NA CZAS NIEOKREŚLONY S ŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA PRAWIE
WEJŚCIA I WJAZDU NA DZIAŁKĘ GRUNTU NR 3019/19 (OPISANĄ W NINIEJSZEJ KSIĘDZE WIECZYSTEJ), W
CELU DOKONYWANIA PRZEGLĄDÓW, REMONTÓW, KONSERWACJI, MODERNIZACJI ORAZ WYMIANY ZNAJDUJĄCEJ SIĘ NA TEJ NIERUCHOMOŚCI INFRASTRUKTURY NAZIEMNEJ I PODZ IEMNEJ, TJ. ESTAKADY I RUROCIĄGÓW PARY WODNEJ, CO, POWIETRZA TECHNOLOGICZ NEGO, POWIETRZA POMIAROWEGO, WODY CIEPŁOWNICZ EJ, OLEJU OPAŁOWEGO, OLEJU NAPĘDOWEGO, AZOTU, KONDENSATU POWROTNEGO, KABLI MAGISTRALNYCH 6KV, MAGISTRALNYCH LINII KABLOWYCH NN ORAZ NA PRAWIE KORZ YSTANIA Z TEJ INFRASTRUKTURY - NA RZECZ KAŻ DOCZ ES NEGO WŁAŚCICIELA LUB WIECZ YSTEGO UŻ YTKOWNIKA DZIAŁEK GRUNTU NR
3016/93, 3016/96, 3016/98, 3016/100, 3016/101, 3016/102, 3016/103, 3016/104, 3016/105, 3016/108, 3016/111, 3016/112,
3016/113, 3016/114, 3016/117, 3016/121, 3016/122 OPISANYCH W KSIĘDZE WIECZYSTEJ KW. 4761 (DAWNA
93739), 3016/97 OPIS ANEJ W KW. 32828, NR 3316 OPISANEJ W KW. 9875 (D. 94641), NR 3319 OPISANEJ W KW.
2479 (D. 87918), NR 3320 OPISANEJ W KW. 11249 ( D. 93740), NR 3016/116 OPISANEJ W KW S Z 2S /00036567/2.
WPIS ANO DNIA 26 PAŹDZIERNIKA 2007 ROKU. POWYŻSZE PRZENIESIONO Z KSIĘGI WIECZYSTEJ kW. 12462
(DAWNA 83915), DNIA 31 MARCA 2008 ROKU. Z URZ ĘDU, PRZ Y WYKONYWANIU WNIOS KU Z DNIA 19 WRZEŚNIA
2008 ROKU, GODZ . 10.58, DZ . KW. 7797/08, WOBEC PODZIAŁU DZ IAŁKI NR 3016/85 NA DZ IAŁKI NR 3016/92,
3016/93, 3016/94, 3016/95, 3016/96, 3016/97, 3016/98, 3016/99, 3016/100, 3016/101, 3016/102, 3016/103, 3016/104,
3016/105, 3016/108 UJAWNIONO Z MIANĘ NUMERU DZ IAŁKI Z "NR 3016/85 OPIS ANEJ W KW. 4761 (DAWNA 93739)"
NA "NR 3016/92, 3016/93, 3016/94, 3016/95, 3016/96, 3016/97, 3016/98, 3016/99, 3016/100, 3016/101, 3016/102, 3016/103,
3016/104, 3016/105, 3016/108 OPISANYCH W KW. 4761 (DAWNA 93739)". WPISANO DNIA 15 GRUDNIA 2008 ROKU. Z
URZ ĘDU, PRZ Y WYKONYWANIU WNIOSKU Z DNIA 09 STYCZNIA 2009 ROKU, DZ . KW. 358/09, 635/09, 637/09,
WOBEC ODŁĄCZENIA DZ IAŁEK: NR 3016/99 DO KSIĘGI WIECZYSTEJ KW. 9875 ( DAWNA 94641), NR 3016/94 DO
KSIĘGI WECZ YSTEJ KW. 2479 ( DAWNA 87918), NR 3016/95 DO KSIĘGI WIECZYSTEJ KW. 11249 ( DAWNA 93740)
UJAWNIONO STOSOWNĄ ZMIANĘ NUMERU KSIĘGI WIECZYSTEJ PROWADZONEJ DLA DZIAŁEK: NR 3016/99 Z "4761
( D. 93739)" NA " 9875 (D. 94641)", NR 3016/94 Z "4761 ( D. 93739)" NA " 2479 (D. 87918)" NR 3016/95 Z "4761 (D. 93739)"
NA " 11249 ( D. 93740)". WPISANO DNIA 01 KWIETNIA 2009 ROKU.
•
PRAWO ODKUPU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI Z GODNIE Z PRZ EPISAMI
ART. 593 DO ART. 595 KODEKSU CYWILNEGO W PRZYPADKU ZAMIARU ZBYCIA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZ YS
TEGO NIERUCHOMOŚCI OPIS ANEJ W NINIEJSZEJ KSIĘDZ E WIECZYSTEJ PRZED UPŁYWEM 3 (TRZ ECH) LAT OD
NABYCIA. PRZEZ "INFRAPARK POLICE" S PÓŁKA AKCYJNA
•
OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE SYGN. AKT KM 1842/11
Podstawa:
WEZ WANIE DO ZAPŁATY NALEŻ NOŚCI - KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM SZCZECIN-PRAWOBRZEŻE I ZACHÓD W SZCZECINIE PAWEŁ MACHNIO z dnia 2011-07-18 , sygnatura KM 1842/11
_________________________________________________________________________________________
7
DZIAŁ IV Hipoteka
Brak wpisu
Oznaczenie nieruchomości - wg ewidencji gruntów :
Działka 853 o powierzchni
0,1434 ha
Działka 866/1 o powierzchni
0,2224 ha
Działka 3019/8o powierzchni 1,5639 ha
Działka 3019/14 o powierzchni 0,4540 ha
Wieczystym użytkownikiem jest „LOYAL CHEMICAL INDUSTRIAL” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ
ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ z siedzibą w Warszawie
• W ewidencji gruntów działki oznaczone są użytkiem „Ba”
• W ewidencji gruntów działka 3019/8 jest zabudowana budynkami;
Budynek – 321104_4.0002_751_ BUD o powierzchni zabudowy – 511,00 m2
Ponadto:
Postanowieniem z dnia 24.07.2012 r., sygn. akt X GU 282/12, Sąd Rejonowy dla m.st.
Warszawy, X Wydział Gospodarczy: - ogłosił upadłość Loyal Chemical Industrial Sp. z o.o. w
Warszawie obejmującą likwidację majątku; - stwierdził, iż niniejsze postępowanie będzie
postępowaniem głównym w rozumieniu przepisu art. 3 ust. 1 rozporządzenia nr 1346/2000 Rady
(WE) z dnia 29.05.2000...
Ponadto:
Działki będące przedmiotem wyceny na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z
dnia 5 grudnia 2006 roku ( Dz.U. z 2006 roku Nr 236 poz. 1704 ) wchodzą w obszar Kostrzyńsko-Słubickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej S.A.
Ponadto:
Stan prawny ujawniony w ewidencji gruntów i księdze wieczystej nie jest zgodny ze
stanem faktycznym. Budynek oznaczony w księdze wieczystej jako:
•
„BUDYNEK SOCJALNO - BIUROWY O POWIERZCHNI 995 MWK. NA DZIAŁCE NR 3019/8”
A w ewidencji gruntów jako:
• „Budynek – 321104_4.0002_751_ BUD o powierzchni zabudowy – 511,00 m2”
Faktycznie nie istnieje, na gruncie są ruiny po budynku.
5.2. PRZEZNACZENIE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod
nazwą „Zakłady zatwierdzonym Uchwałą Nr XLVI/361/06 Rady Miejskiej w Policach z dnia 4
lipca 2006 roku, ( Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z dnia 12 marca
2007 roku nr 30 poz. 449 ) przedmiotowe działki znajdują się:
• 9 - ZCH 10 PU - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów przeznaczone pod funkcje gospodarcze z zakresu produkcji, składów, baz i magazynów; dopuszcza się maszty dla urządzeń telefonii komórkowej, bocznice kolejowe, obiekty ciepłownictwa, elektroenergetyki, wodne, kanalizacyjne, gazownicze, telekomunikacyjne
oraz inne obiekty infrastrukturalne przeznaczone do obsługi funkcji produkcyjnych;
_________________________________________________________________________________________
8
5.3.CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI
5.3.1. OPIS LOKALIZACJI OGÓLNEJ
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Policach, powiecie Polickim, województwie
zachodniopomorskim w północno zachodniej części kraju, na północnych obrzeżach Zakładów
Chemicznych „Police” S.A. Nieruchomość położona jest w granicach administracyjnych miasta
Police, w pośredniej dzielnicy pomiędzy centrum tzw. „starych Polic” a peryferyjną dzielnicą
Jasienica w kompleksie terenów , ograniczonych ulicami Kuźnicką, Piotra i Pawła i Jasienicką.
Dostępność żeglugowa:
W odległości ca 2 km od nieruchomości usytuowane są dwa porty Zakładów
Chemicznych „Police”, Port Barkowy i Port Morski. Zarówno Port Barkowy jak i Port Morski posiadają dogodne połączenia z siecią śródlądowych dróg wodnych. Obecnie za pośrednictwem
kanału Odra – Hawela i HoFriWa ( Hohensaaten – Friedrichsthaler - Wasserstrasse )
zapewniony jest dostęp śródlądowy do głównego europejskiego systemu dróg wodnych ( aż do
Holandii i Szwajcarii ) zgodny ze standardami drogi wodnej klasy IV, a docelowo - klasy Vb. W
sprzyjających warunkach hydrologicznych możliwy jest także dostęp śródlądowy do portów
odrzańskich – Kostrzyn, Nowa Sól, Wrocław, Koźle – odpowiadającym warunkom klasy II i III.
Odra od miasta Ogonica do przekopu Klucz-Ustowo i dalej jako Regalia do ujścia Jeziora Dąbie,
oraz cała tzw. Odra Zachodnia posiada klasa drogi wodnej „Vb”.
Dostępność drogowa:
- połączenia bezpośrednio z siecią dróg wojewódzkich nr 114 i nr 115,
- połączenia z drogami międzynarodowymi oraz krajowymi - A6 – ok.30 km, droga nr 3 – ok. 20
km, droga nr 10 – ok. 20 km
- Dla usprawnienia komunikacji w tym rejonie przewiduje się budowę zachodniej obwodnicy
miasta Szczecin oraz wybudowanie mostu wysokowodnego Police-Święta.
Ponadto: należy w tym miejscu skonstatować fakt nieprzystosowania na dzisiaj układu
komunikacyjnego Gminy Police, czyli również układu zapewniającego bezpośredni dostęp
drogowy do portów i zwiększonego ruchu samochodowego, związanego w szczególności z
rozwojem wolnych terenów inwestycyjnych .
Dostępność kolejowa
- położona w pobliżu zelektryfikowana linia kolejowa Szczecin-Trzebież przystosowana do ruchu
pasażerskiego i towarowego. Linia Police-Miasto – Police Chemia stanowi obecnie główne
połączenie towarowe łączące Z.Ch. „Police” z siecią kolejową kraju. W ramach sieci kolejowej
Z.Ch.”Police” znajdują się dwie kolejowe stacje rozrządowe. Dodatkowo od wielu lat
dyskutowana jest budowa zachodniego, kolejowego obejścia Szczecina, z włączeniem w
zachodnią część stacji „Police-Chemia”.
Ponadto połączenie lotnicze zapewnia miastu lotnisko w Goleniowie, położone ok. 60 km
od centrum Polic.
5.3.2. OPIS DZIAŁEK
Działki nr 853, 866/1, 3019/8, 3019/14, 3019/18, 3019/19 o łącznej powierzchni 4,9576 ha
stanowią jednorodny kompleks gruntów , do którego jest dostęp bezpośrednio z ulicy Brzozowej i
ulicy Piotra i Pawła. Szkic lokalizacji ogólnej na stronie 27 niniejszego operatu.
Kompleks działek nie posiada ogrodzenia od strony ulic ul. Piotra i Pawła i ulicy
Brzozowej, tj. od strony północnej i zachodniej. Od strony wschodniej i południowej istniejące
ogrodzenie należy do nieruchomości sąsiednich. Teren działek posiada dobre warunki geotechniczne i różne rodzaje nawierzchni, w tym: nawierzchnię gruntową nierówną – trawiastą,
nawierzchnię betonową- betonowy plac po rozebranej hali, oraz nawierzchnię żużlową.
Przez działkę 3019/18 przebiega tor kolejowy posiadający połączenie z torem szlakowym
Szczecin – Trzebież poprzez układ komunikacji kolejowej Zakładów Chemicznych.
Wzdłuż granicy między działkami 3019/19 i 3019/6 występują fundamenty betonowe po
rurociągu ciepłowniczym ( obecnie zdemontowanym, kiedyś należącym do Zakładów Chemicz_________________________________________________________________________________________
9
nych „Police” S.A.). W bezpośrednim sąsiedztwie kompleksu działek zlokalizowana jest nowa
trafostacja z linią 15 KV – wybudowane dla obsługi SSE.
Zabudowana jest na dzień wyceny działka nr 3019/8 , pozostałe działki są niezabudowane. Zabudowę działki 3019/8 stanowią budynki: portierni i trafostacji – zdewastowane, w złym
wręcz awaryjnym stanie technicznym, a po budynku socjalno-biurowym pozostały ruiny. Na
działce znajdują się pozostałości po betonowej, odkrytej myjni płytowej z osadnikiem błota i
tłuszczu o powierzchnia P=77,00 m2, której stalowy kanał najazdowy został zdemontowany. Na
działce w jej środkowej części ( przy torach) jest dół – były zbiornik wód opadowych o brzegach
umocnionych darnią i faszyną i objętości ca 400 m3. Nieruchomość posiada dostęp do sieci
uzbrojenia przebiegających w ulicy Piotra i Pawła – elektroenergetycznej, wodociągowej i
kanalizacyjnej usytuowanych w odległości kilkudziesięciu metrów ( do 100 m )
Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią niezabudowane wolne tereny inwestycyjne , tereny kolejowe należące do spółki zakładów chemicznych „KARGO” i inne tereny zabudowane firm usługowo -produkcyjnych. Jak opisano teren wycenianej nieruchomości wchodzi w
zakres SSE.
Specjalna Strefa Ekonomiczna (SSE) jest to wyodrębniona administracyjnie jako część
terytorium Polski, przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej na korzystniejszych
warunkach. SSE to miejsce podlegające specjalnemu, ulgowemu traktowaniu podatkowemu,
gdzie przedsiębiorca może rozpocząć działalność gospodarczą na specjalnie przygotowanym
terenie i prowadzić ją nie płacąc podatku dochodowego.
_________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________
10
11
5.3.3. OPIS ISTNIEJĄCYCH OBIEKTÓW I FRAGMENTÓW OBIEKTÓW INŻYNIERII LĄDOWEJ
Tabela 2
Lp
1
Środek trwały
ilość
Ruiny budynku
socjalno-biurowy,
typowy, system
ZĘBIEC
1
2
Portiernia
1
3
Stacja trafo wieżowa
15kV/0.4
1
4
Drogi i place
5
Tor kolejowy
254 m
OPIS BUDYNKÓW
I BUDOWLI
Pierwotnie był to budynek o konstrukcji szkieletowej stalowej,
ściany zewnętrzne - systemowe, pokryte od zewnątrz blachą
stalową falistą na szkielecie drewnianym, od wewnątrz płytami
gipsowo-kartonowymi, ocieplne. Ściany wewnętrzne parteru
murowane z cegły, na piętrze systemowe – gipsowo
kartonowe warstwowe (plaster miodu), P=995m2, V=3302m3,
Obecnie obiekt częściowo rozebrany w celu pozyskania stali.
Pozostawione gruzowisko wraz z częściowo ścianami
wewnętrznymi parteru posadzką betonową i fundamentami.
Budynek murowany, jednokondygnacyjny, dwuizbowy z
zapleczem sanitarnym, dach z płyt żelbetowych – korytkowych,
pokryty papą. P=50,00m2, V=151,00m3. Obiekt całkowicie
zdewastowany bez instalacji wewnętrznych stolarek okiennych
i drzwiowych. Fundamenty, ściany posadzki okładziny
przegniłe. Brak opłacalności remontu.
Budynek trafostacji wieżowej, murowany, dwu-kondygnacjny,
zdewastowany, bez wyposażenia elektrycznego, widoczne
ubytki w wewnętrznych konstrukcjach stalowych. Obecna
technologia budownictwa obiektów sieci elektro -energetycz
nych czyni dalszą eksploatację tej trafostacji nieopłacalną.
P=24m2, V=108m3
Drogi i place betonowe wylewane, układ komunikacyjny
dopasowany do rozebranych obiektów przemysłowych. Część
placów była kiedyś posadzką rozebranej hali produkcyjnej.
Grubość dróg i placów, rodzaj podkładu, zastosowana technologia i nośność nieznana. Część terenu utwardzona nawierzchnią żużlową. Powierzchnia nawierzchni betonowych - 5603
m2 Powierzchnia nawierzchni żużlowych – 8655 m2
Nawierzchnia torowa typu S-49 na podkładach drewnianych
na tłuczniu, dwa równolegle tory biegnące przez działkę na
długości 254 mb
5.3.4. OPIS STANU TECHNICZNEGO BUDYNKÓW I BUDOWLI
Stopień zużycia
Stopień zużycia wycenianych obiektów przyjęto na podstawie zasad określonych w
Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. Trwałość obiektów określono na
podstawie tabel zawartych w publikacji pt. Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i
budowli, Henryk Hajdasz, Wydawnictwo PROMIKS, Katowice, 1992.
Aktualny stopień zużycia budynków, budowli i instalacji sieciowych określono na podstawie:
- wizji lokalnej
- analizy dokumentacji
Stopień teoretycznego zużycia technicznego obliczono wariantowo, wg metody Rossa
Stopień zużycia funkcjonalnego określono na podstawie analizy:
- zgodności wykorzystania poszczególnych obiektów z założeniami projektowymi
- zgodności zastosowanych technologii z aktualnymi rozwiązaniami technicznymi
Stopnia zużycia środowiskowego, ze względu na brak informacji o możliwości występowania
czynników ograniczających, nie określano.
•
_________________________________________________________________________________________
12
W procesie wyceny przyjęto największe zużycie spośród ustalanych oddzielnie, zużycia
technicznego i funkcjonalnego. Przedstawiono ustalenie stopnia zużycia poniżej w Tabeli 3
Tabela 3
Ustalenie stopnia zużycia obiektów budowlanych na dzień
09-11-2012 r
w oparciu o wzory Rossa (metoda przybliżona)
Stopień zużycia
Lp
1
2
3
4
5
Obiekt
Budynek socjalny
typu ZĘBIEC
Portiernia
Stacja trafo
wieżowa 15kV/0.4
Drogi i place
wewnętrzne
Tor kolejowy
Rok budowy
Wiek
obiektu
Trw.
1975
31
1980
1
2
f
Przyjęto
s
Sz
Sz
Sz
Sz
Sz
40
77,5%
68,8%
100,0%
100%
100,0%
26
100
26,0%
16,4%
100%
100%
100,0%
1975
31
80
38,8%
26,9%
100%
100%
100,0%
1975
31
45
68,9%
58,2%
53,0%
45%
69,0%
1980
26
50
52,0%
39,5%
26,0%
43%
50,0%
Trwałość określono w oparciu o "Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli", H.Hajdasz, wyd. Promiks, Katowice 1992
- przyjęto minimalne okresy trwałości dla danego rodzaju obiektu
Trw.
- trwałość obiektu
Sz1
- stopień zużycia tech. określony metodą liniową, budynki nie remontowane lub sporadycznie
Sz2
- stopień zużycia tech. określony metodą nieliniową, budynki regularnie remontowane
Szf
- stopień zużycia funkcjonalnego (ocena nowoczesności)
Szs
- stopień zużycia środowiskowego
_________________________________________________________________________________________
13
6. ZASTOSOWANY SPOSÓB WYCENY
6.1. RODZAJ OKREŚLONEJ WARTOŚCI
•
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oszacowano
KSWP 1 „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa:
Zgodnie ze Standardem
1.6. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób
najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację
aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania.
1.7. Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,
uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku.
Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie szacunkowym w taki
sposób, aby umożliwiał właściwą interpretację otrzymanego wyniku.
Metodykę szacowania wartości nieruchomości oparto o:
•
•
•
•
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09. 2004 r. w sprawie zasad sporządzania operatu
szacunkowego;
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 165 poz.
985).
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW i KSWS).
_________________________________________________________________________________________
14
Rozporządzenie Rady Ministrów:
§ 3. 1. Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw
do nieruchomości.
2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w
zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
Rozporządzenie Rady Ministrów
§ 4.1 Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych
nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
§ 4.2 W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównania parami, metodę korygowania ceny
średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
§ 4.4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście
nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny
transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) oraz Krajowym Standardem
Wyceny Podstawowym nr 1 KSWP1:
1.4. Przedstawione regulacje niniejszego standardu, dotyczące wartości rynkowej, uwzględniają
odpowiednie regulacje zawarte w Międzynarodowych Standardach Wyceny
(IVS), opracowanych przez Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC), w Europejskich
Standardach Wyceny (EVS), opracowanych przez Europejską Grupę Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych (TEGoVA) i w dyrektywach Unii Europejskiej.
1.6. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu
użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania.
1.7. Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając
przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Przyjęty do wyceny
sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał
właściwą interpretację otrzymanego wyniku.
3. Definicja wartości rynkowej (WR) i jej interpretacja
3.1. Definicja wartości rynkowej
3.1.1 Jeżeli przepisy prawa nie stanowią inaczej wartość rynkowa jest definiowana, jako „szacunkowa
kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar
zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w
sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku”.
3.3. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami „wartość rynkową nieruchomości stanowi jej
najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, przy przyjęciu następujących
założeń:
– strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
– upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy”.
3.4. Definicję wartości rynkowej z ustawy o gospodarce nieruchomości należy interpretować
następująco:
3.4.1. Pojęcie jej najbardziej prawdopodobna cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej
walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość
rynkowa została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać
sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący.
Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub
okoliczności, takie jak na przykład sprzedaż z bonifikatą.
3.4.2. Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest
wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to
hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom
definicji wartości rynkowej.
3.4.3. Pojęcie określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych oznacza, że wartość rynkowa może być
określona poprzez analizę cen rynkowych dotyczących sprzedaży podobnych nieruchomości, rynkowych
dochodów i stóp zwrotu z podobnych nieruchomości oraz rynkowych kosztów.
3.4.4. Pojęcie strony umowy były od siebie niezależne – czyli strony, które zawarły transakcje dotyczące
nieruchomości przyjmowanych do wyceny jak i strony, które będą zawierały transakcję dotyczącą
_________________________________________________________________________________________
15
szacowanej nieruchomości nie łączy konkretny lub szczególny stosunek, mogący sprawić, iż poziom ceny
nie był i nie będzie typowy dla rynku. Zakłada się, że transakcję zawierają niezwiązane ze sobą strony,
działające niezależnie od siebie.
3.4.5. Pojęcie nie działały w sytuacji przymusowej – oznacza, że zarówno każda ze stron zawartych
transakcji miała, jak i każda ze stron, która będzie zawierać transakcję ma motywację do jej zawarcia oraz,
odpowiednio, nie była i nie jest do niej zmuszona przez szczególne okoliczności. Zawarcie transakcji bez
przymusu wymaga także przyjęcia założenia, że zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość działają
z rozeznaniem i postępują rozważnie. Przyjmuje się, że są oni wystarczająco poinformowani o charakterze i
cechach przedmiotu transakcji, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie rynku w dniu
wyceny. Ponadto zakłada się, że każda strona wykorzystuje te informacje, działając we
własnym interesie oraz w sposób rozważny dąży do uzyskania najlepszej dla siebie ceny. Rozwagę ocenia
się, uwzględniając stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później.
3.4.6. Pojęcie miały stanowczy zamiar zawarcia umowy – oznacza zarówno osobę, która chciała dokonać
zakupu nieruchomości i nie była zmuszona do jej kupna, jak i osobę, która chce dokonać zakupu i nie jest
do tego zmuszona. Określenie to odnosi się do kupującego, który nie jest nazbyt zdeterminowany, by
dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i który
nie zapłaci ceny wyższej od aktualnej ceny na rynku. Rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować
nierealnych założeń dotyczących warunków panujących na rynku ani też zakładać, że wartość rynkowa jest
większa aniżeli cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na rynku. Pojęcie to oznacza także
osobę, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny,
która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym rynku. Sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia
umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na warunkach rynkowych, za najlepszą cenę, możliwą
do uzyskania na wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena. Istniejące po stronie konkretnego właściciela,
będącego zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedający mający stanowczy
zamiar zawarcia umowy oznacza typowego właściciela.
3.4.7. Pojęcie upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku – oznacza, że
nieruchomość jest zaprezentowana na rynku w najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o możliwości
zbycia jej po najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach zawartych w
definicji wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych,
lecz musi być wystarczający do tego, by stosowna informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych
nabywców. Zakłada się, że eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się przed datą, na którą
określono wartość rynkową.
3.5. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna – sprzedaży
oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Informacja odpowiadająca powyższemu ustaleniu
powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym.
3.6. Sposób najkorzystniejszego użytkowania oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie
możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające
największą wartość wycenianej nieruchomości.
6.2. USTALENIE PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI
Sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są
uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Z powodu stanu i stopnia zużycia budynków, nie można zakładać kontynuacji
dotychczasowego sposobu korzystania, tj. jako nieruchomości zabudowanej.
Inny - najkorzystniejszy obecnie sposób użytkowania nieruchomości – jest możliwy
przy założeniu rozbiórki istniejących budynków.
Wartość rynkową wycenianej nieruchomości – w świetle przyjętych założeń w tym
głównie celu wyceny stanowić będzie Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu
wraz z infrastrukturą pomniejszona o wartość rozbiórki budynków: socjalno-biurowego, portierni i
trafostacji.
WRN = WRG - WR ROZBIÓRKI + wartość pozyskanych materiałów
Do określenia wartości nieruchomości zastosowano:
PODEJŚCIE - PORÓWNAWCZE
METODA – KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ
_________________________________________________________________________________________
16
Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 153 ust. 1:
Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta
odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej
oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli
są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej
Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej
nieruchomości na podstawie zbioru, kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do
porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży.
Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem
obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i
przeznaczenia w planie miejscowym.
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty
średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim
cechom rynkowym nieruchomości.
Metoda korygowania ceny średniej posiada następujące etapy pracy:
• Określenie właściwego rynku, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez
ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.
• Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na badanym
rynku wraz z określeniem wag cech rynkowych.
• Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych.
• Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (Cmin) oraz opis
nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (Cmax).
• Określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej).
• Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 C min
C max 
,


C śr 
 C śr
•
Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
WR = Cśr ∑ui
gdzie:
ui
i=1
*K
– oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej
cechy na wartość nieruchomości w aspekcie cech rynkowych o liczebności od 1
do n
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech
rynkowych nieruchomości.
Cśr - średnia cena z bazy danych ( próbki) sprzedanych nieruchomości
K - ewentualny dodatkowy współczynnik korekcyjny ”K” ( z przedziałku od 0,9 do
1,0 ), który uwzględnia się w szczególnych przypadkach, np.: gdy nieruchomość
posiada szczególne wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub
występuje wyraźna zmiana pomiędzy popytem a podażą
Zgodnie ze Standardem Zawodowym III.7 o statusie tymczasowej noty interpretacyjnej, włączony
do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKWZ), cechy i wagi cech rynkowych
ustalono na podstawie analiz własnych przeprowadzonych na rynku lokalnym, podobnych
rynkach równoległych oraz badań preferencji potencjalnych nabywców .
_________________________________________________________________________________________
17
Wartość kosztów rozbiórki została oszacowana w oparciu o Biuletyn Cen Robót RemontowoBudowlanych SEKOCENBUD – wyd. III kwartał 2012 roku – KRN 40-4 – „ Roboty rozbiórkowe i
wyburzeniowe budynków i budowli .
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU
•
RODZAJ RYNKU
Rynek nieruchomości będący przedmiotem analizy na potrzeby niniejszej wyceny, to
rynek gruntów niezabudowanych , przeznaczonych na funkcje przemysłowe, składowe i
produkcyjno-usługowe, a także usługowe i taki co do których istnieje możliwość adaptacji na
funkcje przemysłowo-usługowe z zapleczem administracyjno-socjalnym. Zakresem objęto
zarówno grunty zainwestowane i już komercyjnie wykorzystywane jak i grunty posiadające
możliwość i potencjał komercyjnego wykorzystania.
Nieruchomości będące przedmiotem
analizy usytuowane są w rejonach obszarów
przemysłowych w tym stoczniowych i parków przemysłowych. Powstały głównie poprzez
wyodrębnienie jako samodzielne nieruchomości w procesie uwłaszczeń i prywatyzacji
przedsiębiorstw.
W niniejszym operacie szacunkowym, jako rodzaj rynku nieruchomości rozpatrywany jest:
• segment transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o
funkcjach przemysłowo-usługowych
OBSZAR RYNKU
Analiza popytu i podaży na tak zarysowanym rynku nieruchomości , objęła obszar terenu
powiatu polickiego, a także peryferyjnych – przemysłowych dzielnic Szczecina, tj.: Dąbie,
Stołczyn Golęcin-Gocław, Międzyodrze – Wyspa Pucka, Podjuchy, Stołczyn, Pomorzany,
Skolwin, Załom, Śródmieście – Zachód. Przeanalizowano również transakcje z rejonu
stargardzkiego i goleniowskiego parku przemysłowego
CHARAKTERYSTYKA RYNKU
Charakterystyka rynku – Do analizy stanu wyżej określonego rynku nieruchomości
objęto okres od listopada 2010 roku do chwili obecnej. Wolny rynek w obrocie wtórnym nie
zawsze różnicuje się w poziomie cen wartości prawa użytkowania wieczystego od wartości
prawa własności, co jest istotną cechą dla tego rynku, zważywszy, że wycena ziemi koncentruje
się na wycenie praw przysługujących do nieruchomości.
Znajomość rynku nieruchomości ma istotne znaczenie w procesie podejmowania decyzji
inwestycyjnych. Pozwala określić cenę, jaką inwestor może zapłacić za nieruchomość. Powinna
ona dostarczać informacji o wielkości popytu na dany rodzaj nieruchomości oraz występującej
konkurencji.
Należy stwierdzić, że na obecnym etapie rynek nieruchomości jest nie tylko niedoskonały, ale też
mało efektywny. Oznacza to, że zmiany informacji o danej nieruchomości nie znajdują
natychmiastowego odzwierciedlenia w prawidłowej cenie sprzedaży jak i też jej wartości.
Rynek nieruchomości komercyjnych na którym znajduje się wyceniana nieruchomość to rynek
nieruchomości – przeznaczonych na funkcje przemysłowo- usługowe. Jest to dość duża i
zróżnicowana grupa nieruchomości w której o wartości decyduje głównie lokalizacja.
Analizą objęto transakcje gruntami o przeznaczeniu w planach zagospodarowania
przestrzennego na cele przemysłowo-usługowe często wydzielone z nie zabudowanych części
wcześniej zagospodarowanych nieruchomości zabudowanych. Występują także transakcje
gruntami nie wyłączonymi z produkcji rolnej rolnymi, z planem , bądź bez planu
zagospodarowania przestrzennego ale z zapisami w studium nie wykluczającymi obecnie, lub w
przyszłości możliwości użytkowania na cele zbieżne z przeznaczeniem nieruchomości
wycenianej. Stąd rozbieżność w cenach transakcyjnych z powodu oczekiwanego różnego
potencjału komercyjnego nabywanych gruntów.
_________________________________________________________________________________________
18
Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 metr kwadratowy powierzchni. Przyjęte dane
do wyceny uwzględniają stan i stopień rozwoju oraz uwarunkowania tego rynku w zakresie
popytu i podaży oraz kształtowania się na tym tle cen. Różnica w cenie za poszczególne działki
gruntu, oprócz lokalizacji ogólnej i otoczenia w rozumieniu możliwości realizacji i rozwoju
funkcji nieruchomości , uzbrojenia- dostępu do sieci infrastruktury technicznej powierzchni ,
kształtu i wielkości działki, dostępności komunikacyjnej ( sieci dróg i ich jakości ) oraz
różnego rodzaju możliwości inwestycyjnych w tym ograniczeń i uciążliwości zarówno
fizycznych jak i prawnych.
Wpływ na uzyskiwaną cenę transakcyjną ma lokalizacja ogólna tj. odległość od centrum i moda
na daną dzielnicę. Ponadto wpływ na uzyskiwaną cenę ma lokalizacja szczegółowa na którą
składa się sąsiedztwo, otoczenie
Wnioski z analizy:
• Z Analizę rynku nieruchomości podobnych do wycenianej wykonano w oparciu
Szczecińską Bazę Danych o Rynku Nieruchomości ( www.sbdrn.pl ) , której autorka
niniejszego opracowania jest sygnatariuszem . W bazie zgromadzonych jest 65 000
transakcji z okresu od 2005 roku do chwili obecnej.
• Przeanalizowano transakcje prawem użytkowania wieczystego i prawem własności pod
kątem przeznaczenia w planie, lokalizacji, możliwości wykorzystania nieruchomości,
sąsiedztwa otoczenia i uzbrojenia, ze względu na cel wyceny wykonano korektę cen
transakcyjnych prawem użytkowania wieczystego w oparciu o przepis &. 29. ust 3 i ust.2
Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 22 września 2004r. „W sprawie wyceny
nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego” (Dz.U. Nr 207/2004 –
poz. 2109 z późniejszymi zmianami ). Odrzucono transakcje o cenach odbiegających od
średnich cen rynkowych, jako nieprzystających do przedmiotowej analizy, a także te w
których wystąpiły szczególne warunki sprzedaży.
• Przeanalizowano transakcje kupna-sprzedaży we wtórnym obrocie od listopada 2010
roku (dane pochodzą wyłącznie z aktów notarialnych).
• Przeanalizowano działki z określonego obszaru rynku ale zwrócono uwagę szczególną
na obręby podobne do obrębu usytuowania działki.
• Z analizowanej grupy nieruchomości wyłoniono 36 transakcji i w tej grupie transakcji
wystąpiły następujące parametry.
Cmin 5,11 zł/m2
Cśr
25,00 złm2
C max 55,00 zł/m2
p min - 1000,00 m2
p śr 7139,20 m2
p max - 132345,00 m2
• W badanym okresie ceny kształtują się w granicach od 5,11 do 25,00 zł/m2 dla gruntów
o słabszych lokalizacjach wymagających nakładów na wyposażenie w infrastrukturę i
uzdatnienie terenów, bądź zachowania stref ochronnych, od 25,00 do 55,00 zł/m2 za
grunty w lepszych lokalizacjach uzbrojonych z dobrym dostępem do szlaków
komunikacyjnych. Wpływ na uzyskiwaną cenę transakcyjną ma lokalizacja ogólna .
Ponadto wpływ na uzyskiwaną cenę ma lokalizacja szczegółowa na którą składa się
sąsiedztwo i otoczenie
• Ceny najniższe osiągały działki zlokalizowane w mniej atrakcyjnych miejscach, z
uciążliwościami na terenie działki, nieuzbrojone, z utrudnionym dostępem do
nieruchomości o stosunkowo dużych powierzchniach.
• Ceny najwyższe uzyskiwano za działki atrakcyjnie zlokalizowane w obszarach o dużym
potencjale rozwojowym w tym położone w SSE , uzbrojone, z korzystnym dostępem do
działki
• Wpływ na uzyskiwaną cenę transakcyjną ma lokalizacja ogólna tj. odległość od
przelotowych tras komunikacyjnych, lub centrum miasta, moda na daną lokalizację.
•
Najważniejszymi cechami segmentu nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym są
stan techniczny obiektów, stopień zabudowy terenu (rozumiany jako możliwość
rozbudowy i zagospodarowania), wielkość terenu przynależnego (place składowe,
_________________________________________________________________________________________
19
manewrowe) oraz w nieco mniejszym stopniu położenie. W przypadku takich
nieruchomości należy zauważyć niewielki popyt, a na sprzedaż mogą liczyć jedynie
nieruchomości zabudowane budynkami o przyzwoitym standardzie, które można od razu
zagospodarować (bez większych kosztów adaptacyjnych). Szczególne znaczenie ma
dostępność do mediów – co w przypadku przedmiotowej nieruchomości jest spełnione,
ponadto dostępność komunikacyjna (transport kołowy przede wszystkim) i położenie w strefie
nie mającej negatywnego wpływu na otoczenie (konflikt interesów). W przypadku
przedmiotowej nieruchomości niebagatelną cechą dodatnią jest dostęp do niedaleko
położonych portów i rzeki Odra poprzez Basen i Kanał Barkowy.
Wpływ na wartość nieruchomości mają również uciążliwości i ograniczenia zarówno natury
fizycznej i prawnej na terenie działki np. niekorzystny kształt działki, duże nierówności
terenu, obciążone służebnościami gruntowymi ( np.: słupy wysokiego napięcia, linie
energetyczne itp.)
• Na podstawie w/w zanotowanych transakcji w SBDRN badanym czasie, tj w okresie od
listopada 2010 roku zbadano trend czasu i w obszarze badanego rynku nie stwierdzono
zmian cen transakcyjnych spowodowanych upływem czasu, odstąpiono od korekty cen
transakcyjnych ze względu na upływ czasu.
• Zgodnie ze Standardem Zawodowym , cechy i wagi cech rynkowych ustalono na
podstawie analiz własnych przeprowadzonych na rynku lokalnym, podobnych rynkach
równoległych oraz badań preferencji potencjalnych nabywców, ustalono następująca
charakterystykę rynku nieruchomości w ramach poszczególnych cech,
którą
przedstawiono poniżej w Tabeli nr 3
•
Tabela 3
L.p.
1.
Cecha rynkowa
Lokalizacja
%Udzł
cechy
20%
Opis cechy rynkowej
Bardzo dobra
Na terenie zurbanizowanym wokół miast lub parków przemysłowych z
bardzo dobrym systemem transportu – drogowy, wodny, kojejowy
Dobra
Na terenach peryferyjnych o przeznaczeniu przemysłowym z dobrym
systemem transportu
Na terenach niezurbanizowanych – o charakterze wiejskim lub w
zurbanizowanych z uciążliwym sąsiedztwem
Mała
Poniżej 2500 m2
Od 2501 do 15000 m2
Średnia
Powyżej 15001 m2
Duża
Bez ograniczeń w planie zagospodarowania, bez stref ochronnych,
Bardzo dobre
odpowiednie – podobne do przeznaczenia sąsiedztwo
Bez ograniczeń w planie zagospodarowania, bez stref ochronnych,
Dobre
odmienne do przeznaczenia sąsiedztwo
Ograniczenia w planie zagospodarowania, lub strefy ochronne,
Przeciętne
odmienne do przeznaczenia sąsiedztwo
Ograniczenia w planie zagospodarowania i strefy ochronne,
słabe
odmienne do przeznaczenia lub uciążliwe sąsiedztwo
:Ponad 3 media na nieruchomości
Pełne
Częściowe
1-3 mediów na nieruchomości
Są media wszystkie lub niektóre do 100 metrów odległości od granicy
Dostępne
nieruchomości
Całkowity
Brak mediów na działce i w terenie otaczającym dalej niż 100 metrów
brak
Z głównych tras komunikacyjnych – drogowych, kolejowych, wodnych
Dobry
Z lokalnych tras komunikacyjnych – utwardzonych z ograniczeniami
Średni
dla ciężkiego sprzętu
Z wewnętrznych dróg gruntowych lub bez dostępu do dróg publicznych
słaby
– służebność przejazdu
Przeciętna
2.
Wielkość działki
20%
3.
Możliwości
inwestycyjne
Kształt działki
35%
4.
Uzbrojenie w media
25%
5.
Dojazd, dostęp do
działki
10%
_________________________________________________________________________________________
20
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
8.1. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTU JAKO PRZEDMIOTU PRAWA
UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU
8.1.1. ALGORYTM CZYNNOŚCI
W niniejszym operacie szacunkowym, celem określenia wartości nieruchomości, ,zastosowano
następującą procedurę szacowania:
1. Wykonano analizę transakcji pod względem przeznaczenia w planie zagospodarowania
przestrzennego oraz cech przyjętych do porównania
• Określono aktualną wartość rynkową 1 m2 gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego według stanu na dzień wyceny
2. Określono aktualną gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego według
stanu na dzień wyceny.
3. Określona w punkcie 2 wartość jest reprezentatywna dla obszaru wycenianych działek.
8.1.2. OKREŚLENIE WARTOŚCI 1 m2 GRUNTU JAKO PRZEDMIOTU PRAWA
UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
•
Tabela nr 4 przedstawia zbiór danych transakcyjnych prawem użytkowania wieczystego,.
Określenie rodzaju i wag cech w % przedstawiono w Tabeli nr 3 powyżej
Tabela nr 4.
zał.
data wyceny [rrrr-mm-dd]
wzrost w skali 1 roku
wzrost w skali 1 m-ca
Data
L.P. transakcj
i
Obręb/Dzielnica
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
10
11
maj 11
lis 11
wrz 11
sty 11
mar 11
mar 12
mar 12
lip 11
lut 11
kwi 11
mar 12
wrz 11
wrz 11
Drogoradz
Police 6
Stobno
Skolwin
Police 3
Stargard 23
Stargard 23
Stargard 5
Stołczyn
Police 6
Dąbie
Stobno
Stobno
Statystyka
2012-11-09
0,00%
0,00%
Gmina/Miasto
Police
Police
Police
Szczecin
Police
Stargard
Stargard
Stargard
Szczecin
Police
Szczecin
Police
Police
min
śred.
max
Zakres sumy współczynników korygujących
Pow.
działki(ek)
[m2]
8 126
1640
11740
9327
23650
70155
132 345
3980
30000
1542
11907
2758
7771
1 542
24 226
132 345
Cena
działki(ek)
(PLN)
100 000
29 000
631 312
173 949
544 668
1 420 795
2 687 536
83 228
1 170 000
62 646
499 380
141 488
416 142
29 000
612 319
2 687 536
dolna granica
górna
granica
Cena 1m2
[PLN]
Cena
zaktualizowan
a 1m2 [PLN]
12,31
17,68
53,77
18,65
23,03
20,25
20,31
20,91
39,00
40,63
41,94
51,30
53,55
12,31
31,79
53,77
Cmin/Cśr =
12,31
17,68
53,77
18,65
23,03
20,25
20,31
20,91
39,00
40,63
41,94
51,30
53,55
12,31
31,79
53,77
0,387
Cmax/Cśr =
1,691
_________________________________________________________________________________________
21
Ceny analizowanych nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wahają się
w przedziale od 12,31 zł/m2 do 53,77 zł/m2. Po analizie wyodrębniono te cechy, które różnicują
nieruchomości i które, mają największy wpływ na ich wartość. Cechy te podano w tabeli poniżej:
Tabela nr 5.
L.P.
Cecha rynkowa
Waga cechy
[%]
Dostępne stany
1
Lokalizacja
20%
x
przeciętna
dobra
b. dobra
2
Wielkość działki
20%
Duża
średnia
mała
x
3
4
5
Możliwości inwestycyjne
Uzbrojenie
Dojazd, dostęp do działki
35%
25%
10%
słabe
brak
słaby
przeciętne
dostępne
średni
dobre
częściowe
dobry
b. dobre
pełne
x
SUMA
100%
Cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi określono na podstawie rynku lokalnego i preferencji ich nabywców. Z analizy przyjętej w tabeli nr 10 próbki reprezentatywnej ustalono
zaktualizowane ceny 1m2 na badanym rynku:
Cmax = 53,77 zł
Cmin = 12,31 zł
Cśr = 31,79 zł
Określenie zakresu współczynników korygujących:
Cmax/Cśr = 1,694
Cmin/Cśr = 0,387
Charakterystyka wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównawczych Cmin i Cmax pod
względem cech rynkowych
Tabela nr 6
Nieruchomość
LP.
Cecha rynkowa
1
Lokalizacja
2
Wielkość działki
3
4
5
Uzbrojenie
Nieruchomość o
Cmin
Nieruchomość
o Cmax
wyceniana
Słaba
B.dobra
przeciętna
Średnia
średnia
duża
Słabe
Brak
słaby
B.dobre
pełne
Dobry
przeciętne
dostępne
Średni
Zakres i wielkość współczynników korygujących określono w tabeli nr 7
Tabela nr 7
Lp
Cechy rynkowe
1
2
1
2
3
4
6
Waga
cechy w
%
3
Lokalizacja
20%
Wielkość działki
20%
35%
Uzbrojenie
25%
10%
Suma
OBLICZENIA
Zakres
współczynników
dolna
górna
granica granica
(DG)
(GG)
0,387
1,691
4
5
6
poprawka
wsp.
koryg. z
uwagi na
1 stan
P=(GGDG) / (S-1)
7
0,077
0,338
3
0,130
1
0,208
0,077
0,338
3
0,130
-1
-0,053
0,135
0,592
4
0,152
1
0,288
0,097
0,423
4
0,109
1
0,205
0,039
0,169
3
0,065
1
0,104
0,426
1,860
x
x
x
Wartość 1m2 =
liczba
stanów
cechy
(S)
liczba stanów
cechy
nieruchomości
wycenianej
ponad stan
najgorszy (N)
Wartość
współczyn.
ui=DG+P*N
8
9
_________________________________________________________________________________________
0,752
23,90
22
W 1 m2 wu. = 23,90 zł/m2
WARTOŚĆ GRUNTU JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
WYNOSI :
WRG = P * W 1 m2 wu. = 49 576 m2 * 23,90 zł/m2 = 1 184 866,40
W zaokrągleniu: 1 118 900,00 zł
8.2. OKREŚLENIE WARTOŚCI SZACUNKOWEJ KOSZTÓW ROZBIÓRKI I MATERIAŁÓW
ROZBIÓRKOWYCH BUDYNKÓW ZNAJDUJĄCYCH SIĘ NA DZIAŁCE 3019/8
8.2.1. Wartość rozbiórki budynku socjalno-biurowego .
Tabela nr 8
LP Podstawa
1
2
3
5
KNR 4-04
0102-0300
KNR 4-04
0301-0400
KNR 4-04
0101-0200
KRN 4-04
1103-0400
Opis
Rozebranie słupów murów nadziemia z
cegły za zaprawie cementowej w
budynkach o wysokości do 9 m
obmiar = 86,00 m3
j Nakłady Koszt
m
r-g
jedn.
m3
672,0072
107,99
R
M
S
9287,14
Razem koszty bezpośrednie: 9287,14
9287,14
0,00
0,00
Ceny jednostkowe:
107,99
0,00
0,00
15570,38
15570,38
181,60
0,00
0,00
0,00
0,00
14633,89
14633,89
208,46
0,00
0,00
0,00
0,00
10586,85
10586,85
22,19
0,00
0,00
0,00
0,00
Rozebranie podłoża z betonu żwirowego o
grubości powyżej 15 cm, obmiar = 137,18
m3
m3
Ceny jednostkowe:
Rozebranie fundamentów z cegły na
zaprawie cementowej przy rozbiórce
całkowitej budynku obmiar = 70,20 m3
m3
Ceny jednostkowe:
Transport gruzu z terenu rozbiórki
samochodami samowyładowczymi do 5 t
na odległość 1 km z mechanicznym
wyładunkiem, obmiar = 477,1 m3
m3
Ceny jednostkowe:
1
126,6556 181,60.
1
058,8922
766,0528
208,46
22,19
RAZEM Robocizna Matriały
razem 50078,26 50078,26
0,00
Współczynnik regionalny
(0,987) 49427,24 49427,24
0,00
koszty pośrednie (Kp)
66,90% 33066,83 33066,83
0,00
od (S, R) Razem 82494,07 82494,07
0,00
Koszty zakupu (Kz) 12% 3968,02
3968,02
0,00
od (Mbezp) RAZEM 86462,09 86462,09
0,00
Sprzęt
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Razem: 86462,06
Słownie: osiemdziesiąt sześć tysięcy czterysta sześćdziesiąt dwa złote 06/100
UWAGA:
Niniejszy kosztorys został sporządzony na potrzeby niniejszej wyceny; nie jest ekspertyzą budowlaną i
za taką nie może być uważany; rzeczoznawca wyłącza swoją odpowiedzialność za użycie
powyższego opracowania do innego celu niż określonego w pkt. 2 operatu szacunkowego
_________________________________________________________________________________________
23
8.2.2. Wartość rozbiórki budynku portierni .
Tabela nr 9
LP Podstawa
1
2
3
5
KNR 4-04
0102-0300
KNR 4-04
0301-0400
KNR 4-04
0101-0200
KRN 4-04
1103-0400
Opis
obmiar = 21,87 m3
j Nakłady Koszt
m
r-g
jedn.
m3
170,8929
107,99
R
M
S
2361,74
2361,74
0,00
0,00
Ceny jednostkowe:
107,99
0,00
0,00
2028,47
2028,47
181,60
0,00
0,00
0,00
0,00
1824,03
1824,03
208,46
0,00
0,00
0,00
0,00
532,34
532,34
22,19
0,00
0,00
0,00
0,00
grubości powyżej 15 cm, obmiar = 11,17
m3
m3
Ceny jednostkowe:
146,7779 181,60.
zaprawie cementowej przy rozbiórce
m3
Ceny jednostkowe:
131,9848
m3
Ceny jednostkowe:
38,5195
208,46
22,19
razem 6746,58
6746,58
0,00
(0,987) 6658,87
6658,87
0,00
koszty pośrednie (Kp) 66,90% 4454,79
4454,79
0,00
od (S, R) Razem 11113,66 11113,66
0,00
Koszty zakupu (Kz) 12%
534,57
534,57
0,00
od (Mbezp) RAZEM 11648,24 11648,24
0,00
Sprzęt
0,00
Razem : 11 648,24
Słownie: jedenaście tysięcy sześćset czterdzieści osiem złotych 24/100
UWAGA:
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
_________________________________________________________________________________________
24
8.2.2. Wartość rozbiórki trafostacji .
Tabela nr 10
LP Podstawa
1
2
3
5
KNR 4-04
0102-0300
KNR 4-04
0301-0400
KNR 4-04
0101-0200
KRN 4-04
1103-0400
Opis
obmiar = 16,87 m3
j Nakłady Koszt
m
r-g
jedn.
m3
131,8227
107,99
R
M
S
1821,79
1821,79
0,00
0,00
Ceny jednostkowe:
107,99
0,00
0,00
726,40
726,40
181,60
0,00
0,00
0,00
0,00
1407,11
1407,11
208,46
0,00
0,00
0,00
0,00
604,90
604,90
22,19
0,00
0,00
0,00
0,00
grubości powyżej 15 cm, obmiar = 4,0 m3 m3
Ceny jednostkowe:
52,5615 181,60.
zaprawie cementowej przy rozbiurce
m3
Ceny jednostkowe:
101,8169
m3
Ceny jednostkowe:
43,7699
208,46
22,19
razem 4560,20
4560,20
0,00
(0,987) 4500,92
4500,92
0,00
koszty pośrednie (Kp) 66,90% 3011,11
3011,11
0,00
od (S, R) Razem 7512,03
7512,03
0,00
Koszty zakupu (Kz) 12%
361,33
361,33
0,00
od (Mbezp) RAZEM 7873,36
7873,36
0,00
Sprzęt
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Razem: 7873,36
Słownie: siedem tysięcy osiemset siedemdziesiąt trzy złote 36/100
UWAGA:
Odstąpiono od badania rynku materiałów porozbiórkowych przyjmując założenie że
pozyskany materiał porozbiórkowy zostanie zagospodarowany na nieruchomości w celu
uzdatnienia terenu – dla zasypania zbędnego dołu po zbiorniku wód opadowych.
KOSZTY ROZBIÓRKI OGÓŁEM:
86462,06 zł,- + 11 648,24 zł,- + 7873,36 zł,- = 105 983,66
W zaokrągleniu: 106 000,00 zł
_________________________________________________________________________________________
25
8.3. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
WRN = WRG - WR ROZBIÓRKI + wartość pozyskanych materiałów
WRN = W zaokrągleniu: 1 118 900,00 zł – 106 000,00 + 0,00 = 1 012 900,00zł
Słownie: jeden milion dwanaście tysięcy dziewięćset złotych
9. PODSUMOWANIE
Wartość rynkowa została oszacowana przy uwzględnieniu następujących uwarunkowań:
1. strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się
szczególnymi motywami,
2. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
3. są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość ruchomości,
4. nie działają w sytuacji przymusowej,
5. upłynął okres niezbędnego wyeksponowania na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej
reklamy oraz czas do wynegocjowania warunków umowy.
W przypadku sprzedaży przez syndyka masy upadłości część z tych warunków może nie być
spełniona, gdyż Syndyk masy upadłości działa w sytuacji przymusowej, pod presją czasu i nie
ma dostateczne dużo czasu i funduszy na przeprowadzenie akcji informacyjno – marketingowej,
istnieją więc ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być
uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaży.
Zgodnie z celem wyceny oszacowana rynkowa wartość nieruchomości będzie podstawą
do sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, tj. do sprzedaży wymuszonej, której to
definicję i jej interpretację przedstawia Standard KSWP 2 „ Inne wartości niż wartość
rynkowa” :
1.2. Definicja wartości rynkowej oparta jest na założeniach, które zostały przedstawione w
KS WP 1 „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”.
1.3. Niniejszy standard definiuje i przedstawia interpretacje następujących rodzajów wartości:
− bankowo-hipotecznej,
− godziwej,
− indywidualnej (lub inwestycyjnej),
− katastralnej,
− ubezpieczeniowej,
− dla wymuszonej sprzedaży.
3.11. Definicja wartości dla wymuszonej sprzedaży
Wartość dla wymuszonej sprzedaży - kwota pieniężna, która można otrzymać z tytułu sprzedaży
nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności
sprzedaży.
3.12. Interpretacja wartości dla wymuszonej sprzedaży
3.12.1. Przy określaniu wartości dla wymuszonej sprzedaży należy wziąć pod uwagę to, że zbywca znajduje się w sytuacji przymusowej, co powoduje, że czas eksponowania nieruchomości na
rynku jest zwykle zbyt krótki, aby można było uzyskać cenę rynkowa.
3.12.2. Kwota, jaka gotów jest zaakceptować sprzedający przy sprzedaży wymuszonej, powinna
odzwierciedlać konkretne i ważne dla niego okoliczności, znane rzeczoznawcy majątkowemu, a
nie okoliczności w jakich działałby hipotetyczny sprzedający według definicji wartości rynkowej.
3.12.3. Ponieważ nie wszystkie przyczyny i natura przymusu sprzedaży nieruchomości mogą być
znane rzeczoznawcy majątkowemu, nie będzie mógł ich uwzględnić w wycenie nieruchomości.
3.12.4. Określając wartość dla wymuszonej sprzedaży, należy przedstawić założenia dotyczące
przewidywanych uwarunkowań, w jakich transakcja będzie miała miejsce.
•
_________________________________________________________________________________________
•
26
Rynkową wartość przedmiotowej nieruchomości szacowano przy uwzględnieniu celu
wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie
miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych.
• Sprzedaż przez syndyka – wymuszona, odbywa się w sytuacji gdy występuje przymus
sprzedaży jak najszybszej, bez niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku (jako
wartościowego towaru do kupienia), wypromowania wszystkich jej atutów. Rynek otrzymuje więc
informację o kłopotach finansowych właściciela i nie chce wtedy zapłacić za nieruchomość wartości
rynkowej. Jest najczęściej zainteresowany nabyciem takiej nieruchomości w sposób okazyjny, czyli
czeka na możliwość nabycia nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej. Jak wynika z
doświadczeń komorników i syndyków, nawet wydłużenie ekspozycji do czasu normalnie wystarczającego na odpowiednią promocję takiej nieruchomości nie skutkuje uzyskaniem cen równych
wartości rynkowej nieruchomości. Rynek czeka, aby kupić taką nieruchomość „tanio”.
Jak wynika z doświadczeń komorników i syndyków, średnio sprzedaż nieruchomości w ostatnim
okresie kształtuje się obecnie na poziomie około 80% - 90 % wartości rynkowej nieruchomości.
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
10.1. Klauzule ogólne
• Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie
wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.
10.2. Zastrzeżenie w zakresie wykorzystania operatu
• Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie 2 (cel wyceny)
niniejszego opracowania.
• Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu.
10.3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy
• Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady techniczne i prawne
wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie
uzyskanej dokumentacji.
• Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z
tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony.
10.4. Zgodnie ze standardem III.1 pkt. 1.7 określona wartość rynkowa nieruchomości jest
wartością netto, tzn. nie uwzględnia sumy odpowiadającej podatkom i opłatom (w tym podatku
od towarów i usług VAT), jakie potencjalny nabywca będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej
nabyciem.
11. ZAŁACZNIKI - poniżej na stronach 27 – 30
•
•
•
Szkic lokalizacji ogólnej
Wypis z rejestru gruntów
Wyrys z mapy ewidencyjnej
inż. Teresa Myłka
upr. zaw. nr 935
_________________________________________________________________________________________
SZKIC LOKALIZACJI OGÓLNEJ
Jasienica
( )
LOYAL CHEMICAL INDUSTRIAL Sp.zo.o
Wieńkowo
ZAKŁADY CHEMICZNE POLICE S.A.
PORT BARKOWY
Tatynia
Źródło: www.mapa.google.pl
_________________________________________________________________________________________
27
_________________________________________________________________________________________
28
_________________________________________________________________________________________
29
Opracowanie zawiera 30 ponumerowanych od 1 do 30
Police dnia 09.11.2012 rok
OPRACOWANIE:
inż. Teresa Myłka
upr. zaw. nr 935
_________________________________________________________________________________________
30

1 012 900,00 zł

Transkrypt

Podobne dokumenty

"Palermo" Pizzeria, Police, Wyszynskiego 6 g

Militaria-Shop.pl Odznaka Special Police Fosco

pobierz artykuł w formacie PDF - Stowarzyszenie Policka Inicjatywa

Kliknij aby pobrać dokument w formacie PDF

Asfaltowa 25, Projekt ELEWACJA WSCHODNIA

spis treści - Wydawnictwo Wyższej Szkoły Policji w Szczytnie

Harmonogram zjazdów Neurologopedia Kliniczna z Wczesną