Odmowa sporządzenia czynności notarialnej

„Rejent" • rok 6 • nr 4-5(60-61)
kwiecień-maj 1996 r.
Aleksander
Oleszko
Odmowa sporządzenia czynności notarialnej
Obowiązkiem notariusza jest dokonanie czynności notarialnej
zgodnie z prawem (art. 2 § 2 ustawy)1. Konsekwencją tego uregulowania jest zakaz dokonywania czynności sprzecznej z prawem. Notariusz ma obowiązek odmówić jej sporządzenia (art. 81 ustawy).
Ustawa nie precyzuje na czym polegać ma „sprzeczność z prawem" czynności notarialnej. Ocena ta w pierwszym rzędzie należy
do notariusza. Jednakże dokonanie czynności sprzecznie z prawem
można rozumieć rozmaicie. Poprzednie w tej mierźe uregulowania
zakazem dokonywania c2ynności notarialnych obejmowały nie tylko
ich sprzeczność z prawem, ale także notariusz odmawiał sporządzenia czynności, jeżeli sprzeciwiała się ona porządkowi publicznemu
lub dobrym obyczajom (art. 64 rozp. z 1933 r.) bądź zasadom współżycia społecznego (pr. o not. z 1951 r. oraz z 1989 r.).
Na tle tych uregulowań wypowiadane były poglądy, iż czynność
notarialna sprzeciwia się prawu, jeżeli z mocy prawa materialnego
jest nieważna albo uzasadnia zaskarżenie, czy też naraża stronę na
niekorzystne skutki. Także to, co sprzeciwia się porządkowi publicznemu lub dobrym obyczajom, sprzeciwia się prawu2. S. Szer uważał, że art. 64 rozp. z 1933 r. zabezpieczał w ogóle obrót prawny Dyspozycja tego przepisu zawierała w sobie zakaz sporządzania tego
1
cyt. dalej jako ustawa.
2
Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Pra
M. Allerhand, Prawo o notariacie, Lwów 1934, s. 96.
45
Aleksander
Oleszko
rodzaju czynności, ale jednocześnie nie pozwalała notariuszowi,
poza wypadkami przewidzianymi w ustawie, odmawiać z innych powodów dokonania czynności notarialnej. Zakaz dokonywania czynności notarialnej, to nie tylko przestrzeganie prawa, porządku publicznego oraz dobrych obyczajów, ale także ochrona interesów prywatnych
zarówno zawierających umowę, jak i osób trzecich3.
Czynności notarialne sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (ustawy z 1951 r. oraz 1989 r.) to czynności sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, zmierzające do obejścia przepisów prawa. Notariuszowi nie wolno dokonywać czynności jako
sprzecznej z prawem bez pobrania stosownych opłat i podatków.
Obecne uregulowanie wskazujące na zakaz dokonywania czynności sprzecznej z prawem nie zwalnia notariusza od oceny, czy w
konkretnym przypadku nie zachodzi sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. W szczególności bowiem przepisy kodeksu cywilnego posługują się nadal zwrotem „zasady współżycia społecznego".
Wprawdzie obecnie klauzula ta występuje na obszarze prawa cywilnego bez jakichkolwiek ograniczeń ideologicznych, ale nadal odwołuje się do powszechnie uznanych w kulturze naszego społeczeństwa
wartości, które są zarazem dziedzictwem i składnikiem kultury europejskiej5.
Na gruncie art. 81 ustawy brak jest jednoznacznej oceny, czy chodzi w nim tylko o zakaz dokonywania czynności prawnej sprzecznej z
przepisami prawa materialnego, czy też odnosi się on również do
uchybień o charakterze proceduralnym (np. art. 85 i n. ustawy). Dalsze pytanie, to: czy zakaz ten odnosi się do obowiązku kontroli zgodności z prawem spisywanej przez notariusza czynności prawnej, czy
też wykracza poza pojęcie i obejmuje każdą czynność notarialną. Próba odpowiedzi będzie możliwa po przeanalizowaniu różnych sytuacji.
Celem uniknięcia zarzutu dokonania czynności sprzecznej z prawem notariusz powinien wykazać szczególną aktywność co do dwóch
rodzajów okoliczności, z którymi spotyka się przy sporządzaniu
określonej czynności notarialnej.
3
4
5
S. Szer, Prawo o notariacie. Komentarz do czynności notarialnych, Warszawa
1934, s. 17.
W. Natanson, Zarys prawa o notariacie, Warszawa 1953, s. 48-54.
Z. Radwański, Prawo cywilne, część ogólna, Warszawa 1993, s. 43-45.
46
Odmowa sporządzenia czynności notarialnej
Okoliczności pierwszego rodzaju wynikają z przedstawionych dokumentów oraz stanu faktycznego i są niezależne od woli stron dokonujących czynności prawnej. Z sytuacją taką mamy do czynienia
np. wówczas, gdy strona okazuje decyzję administracyjną6 jako dowód stwierdzający prawo własności nieruchomości, którą zamierza
zbyć bądź też decyzja taka stanowi przesłankę skuteczności mającej
być zawartej umowy.
Wskazując przykładowo na powyższe przypadki, chodzi o udzielenie odpowiedzi, czy notariusz w ramach art. 81 ustawy ma obowiązek badać zgodność z prawem przedkładanych mu dokumentów i odmówić dokonania czynności, jeżeli stwierdzi, że wydana
decyzja jest sprzeczna z prawem7. Ustawa z 1989 r. przewidywała
możliwość wstrzymania się notariusza z dokonaniem czynności. W
świetle art. 52 § 4 tej ustawy, w razie dostrzeżenia w toku dokonywania czynności notarialnej, że przedstawiona przez stronę decyzja
administracyjna lub zaświadczenie organu administracji państwowej budzą wątpliwości co do ich zgodności z prawem, notariusz wstrzymywał się z dokonaniem czynności oraz w ciągu 14 dni zwracał się
do prokuratora, powiadamiając o tym równocześnie organ administracji państwowej, który wydał decyzję lub zaświadczenie. Notariusz
musiał jednak dokonać czynności, jeżeli w terminie 30 dni prokurator nie wniósł sprzeciwu od decyzji lub nie wniósł skargi na decyzję
albo nie zakwestionował mocy prawnej zaświadczenia.
Przepis ten spotkał się z krytyką już w czasie opracowywania
projektu pr. o not. z 1989 r.8 W praktyce nie był stosowany, a wyposażenie notariusza w uprawnienia ocenne aktów administracyjnych
6
Co do znaczenia innych dokumentów, wymagających samodzielnej oceny notariusza sporządzającego akt notarialny, zob. Z. Truszkiewicz, Uchwała organu
osoby prawnej jako przesłanka zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, [w:] Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej,
Lublin 1995, s. 215 i n. oraz cyt. tam literatura.
7
Możliwość badania decyzji adminis
budzi wątpliwości; zob. np. uchwałę SN z 27 XI 1984 r. III CZP 70/84, OSN
CP 1985, nr 8, poz. 108; uchwałę składu 7 sędziów SN z 30 IX 1992 r. III AZP
17/92, OSN CP 1993, nr 3, poz. 25; zob. także S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1993, s. 146 i n.
8
R. Sztyk, Odmowa dokonania czynności nota
i n. oraz cyt. tam literatura.
47
Aleksander
Oleszko
przy dokonywaniu czynności notarialnych było powszechnie akceptowane.
Odnosząc omawianą problematykę do ustawy z 1991 r., nie można notariuszowi odmówić prawa badania decyzji administracyjnej
przy dokonywaniu na jej podstawie danej czynności notarialnej. Wadliwość takiego dokumentu może mieć bowiem wpływ na ocenę dokonanej czynności notarialnej jako sprzecznej z prawem. Przeciwdziałanie temu skutkowi może polegać na odmowie dokonania żądanej
czynności.
Nie można jednak podać jednolitej reguły, ani też syntetycznie
wskazać na zakres dopuszczalnego badania zgodności z prawem
decyzji będącej podstawą dokonywanej czynności notarialnej. Najogólniej rzecz ujmując, można wyodrębnić sytuacje, w których decyzja kwalifikuje się jako akt bezwzględnie nieważny w przytoczonym
wyżej znaczeniu9. Jeżeli prawo materialne przewiduje wymaganie decyzji administracyjnej, jako przesłanki ważności względnie skuteczności zawarcia określonej czynności prawnej, utrwaliła się powszechnie
praktyka, iż sporządzenie umowy przeniesienia własności nieruchomości na podstawie wadliwej decyzji, w zasadzie nie ma wpływu na
ocenę dokonywanej czynności10. Jednakże ochrona stabilności stosunków cywilnoprawnych powstałych na podstawie umowy przeniesienia własności nie zwalnia notariusza od obowiązku dokonania
stosownej „oceny" decyzji z uwzględnieniem zasad wykładni prawa,
9
Zob. przypis 7. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę na to, że stwierdzenie nieważności decyzji wydanej „z rażącym naruszeniem prawa" jest odstępstwem
od zasady trwałości ostatecznych decyzji administracyjnych, w związku z
czym przepis art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. podlega wykładni ścieśniającej (wyrok z
19 V 1989 r. IV SA 90/89, ONSA 1989, nr 1, poz. 49). Według wyroku NSA z 21
X 1992 r. V SA 86/92 i 434-466/92, rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156
§ 1 pkt 2 k.p.a. zachodzi wtedy, gdy treść decyzji pozostaje w wyraźnej i oczywistej
sprzeczności z treścią przepisu i gdy charakter tego naruszenia powoduje, że owa
decyzja nie może być akceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego
państwa. Istotne w tej mierze jest również wyjaśnienie Biura Orzecznictwa Sądu
Najwyższego, że decyzji administracyjnych, w rozumieniu art. 1 k.p.a., nie mogą
wydawać rady gmin czy też prezydia rad gmin, „Wspólnota" 1992, nr 28, s. 14.
10
O trwałości kierunku tego orzecznictwa świadczy uchwała SN z 2 IV 1993 r. III
CZP 32/93, OSN CP 1993, nr 10, poz. 177.
48
Odmowa sporządzenia czynności
notarialnej
ilekroć wadliwa decyzja może mieć wpływ na ważność czynności
prawnej zawartej w akcie notarialnym11.
Notariusz odmówi dokonania czynności, jeżeli stwierdzi, że decyzja administracyjna stanowiąca podstawę sporządzenia żądanej
czynności prawnej jest bezwzględnie nieważna w znaczeniu przyjętym przez orzecznictwo Sądu Najwyższego. Analogiczne stanowisko
powinien zająć, gdy dokonanie czynności (najczęściej zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości) uzależnione jest od istnienia decyzji jako przesłanki ważności oraz skuteczności zawartej
umowy w formie aktu notarialnego.
Spotykamy się jednak z decyzjami jako aktami deklaratoryjnymi, w których tkwi sui generis element konstytutywny w tym znaczeniu, iż dopiero od chwili wydania takiej decyzji uprawniony podmiot może skutecznie powoływać się na swoje prawo. Wyrazem
tego poglądu jest uchwała składu 7 sędziów SN z 29 lipca 1993 r. III
CZP 64/9312, wedle której na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy z dnia
29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, gmina może sprzedać lub oddać w użytkowanie wieczyste nieruchomości, które z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 10 maja
1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191
ze zm.) stały się z mocy prawa jej własnością - dopiero wtedy, gdy
11
NSA w orzecz. z 16 VII 1992 r. I SA 716/92, OSP 1993, nr 12, poz. 237 uznał
nieważność decyzji wydanej z naruszeniem właściwości rzeczowej w sytuacji,
gdy decyzję taką wydał prezydent miasta, jako organ samorządu terytorialnego, w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz przekazania w wieczyste
użytkowanie ułamkowej części gruntu stanowiących własność Skarbu Państwa;
zob. opublikowaną tamże glosę Z. Leońskiego.
12
OSN CP, nr 12, poz. 209. Wyrażony w uchw
czasowej praktyki, która przyjmowała za wcześniejszym orzecznictwem, że decyzja wojewody przy nabyciu mienia ogólnonarodowego przez gminę z mocy prawa
jest niezbędna tylko do ujawnienia prawa własności gminy w księdze wieczystej na
mocy art. 5 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 1 i art. 20 ustawy - Przepisy wprowadzające
ustawę samorządową (por. uchwałę SN z 19 II 1991 r. III CZP 3/91, OSN CP 1991,
nr 3, poz. 91 z krytyczną do niej glosą A. Oleszki, OSP 1991, nr 6, poz. 126.
Zob. także szdzegółowo analizę tego problemu E. Drozd, Iw.) E. Drozd, Z. Truszkiewicz, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości, komentarz, Kraków
1995, s. 401 i n.
49
Aleksander
Oleszko
decyzja wojewody stwierdzająca to nabycie jest ostateczna (art.
18 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).
W kontekście przytoczonego poglądu wyłaniają się trzy problemy:
- pierwszy, czy brak wymienionej decyzji stanowi podstawę odmowy dokonania czynności (zawarcia umowy przez gminę) jako
sprzecznej z prawem;
- drugi wymaga oceny skutków zawarcia takiej umowy bez decyzji w chwili sporządzenia przez notariusza żądanej czynności;
- trzeci, oceny sytuacji prawnej, gdy przedmiotowa decyzja została wydana po zawarciu umowy.
W sytuacji pierwszej sam brak decyzji nie powinien stanowić
okoliczności uzasadniającej odmowę dokonania czynności notarialnej. Obowiązkiem notariusza jest pouczyć strony o konieczności
wykazania przez gminę tytułu własności co do przedmiotu zawartej
umowy. Decyzja ta stanowi ustawowe potwierdzenie, że gmina stała
się z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. właścicielem mienia, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt ustawy z 10 maja 1990 r. Bez decyzji
wojewody, gmina dla wykazania swojego tytułu do nieruchomości nie
może w obrocie cywilnoprawnym skutecznie powoływać się na przepis art. 5 ust. 1 ustawy komunalizacyjnej. Brak takiej decyzji stanowi również przeszkodę do ujawnienia prawa własności gminy w
księdze wieczystej. Jeżeli jednak mimo powyższego pouczenia, strony wyrażą chęć zawarcia umowy, ponieważ nabywca jest przekonany, iż przedmiotowa decyzja zostanie wydana, wówczas notariusz powinien dokonać żądanej czynności. Jednakże w akcie notarialnym
pominie wniosek o wpis prawa na rzecz nabywcy z uwagi na brak decyzji. Umowa taka będzie miała charakter czynności prawnej bezskutecznie zawieszonej.
Gdyby jednak notariusz, mimo braku decyzji oraz powyższego
pouczenia, sporządził umowę sprzedaży nieruchomości, która w
przekonaniu stron miała przenieść własność na nabywcę, wówczas w
razie złożenia wniosku o wpis prawa w księdze wieczystej, sąd w trybie art. 48 ustawy o ks. w. i hip. stwierdzi istnienie przeszkody do
wpisu i wezwie wnioskodawcę do jej usunięcia przez dołączenie decyzji komunalizacyjnej. Niemożność usunięcia przeszkody może narazić nabywcę na szkodę, do wyrównania której zobowiązany może
50
Odmowa sporządzenia czynności
notarialnej
być notariusz (art. 49 ustawy). Sporządzenie bowiem takiej umowy
należałoby uznać za czynność sprzeczną z prawem. Nie jest to jednak
czynność prawna bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c.), a tylko bezskutecznie zawieszona.
Brak omawianej decyzji w chwili zamiaru zawarcia umowy, po
właściwym pouczeniu notariusza, może skłonić strony do zawarcia
lamowy sprzedaży tylko o skutkach zobowiązujących pod warunkiem
dołączenia decyzji.
Późniejsze wydanie decyzji sprawi, że strony w wykonaniu zobowiązania zawrą umowę wyłącznie o skutkach rzeczowych, przenoszącą własność nieruchomości na rzecz nabywcy.
W nawiązaniu do przedstawionej uchwały składu 7 sędziów SN
trzeba zwrócić uwagę, iż niejednokrotnie notariusz nie może poprzestać tylko na decyzji wojewody wydanej w trybie art. 18 ust. 1 w zw. z
art. 5 ust. 1 ustawy z 10 maja 1990 r. stwierdzającej nabycie z mocy
prawa przez gminę własności nieruchomości. W praktyce zdarzają się
bowiem przypadki, że gmina legitymuje się wprawdzie przedmiotową decyzją, ale właścicielem skomunalizowanej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest osoba fizyczna. Poprzestanie na tej
decyzji i sporządzenie na jej podstawie umowy sprzedaży nieruchomości (oddania w użytkowanie wieczyste) spowoduje, że sąd odmówi
wpisu prawa w księdze wieczystej na rzecz nabywcy, jeżeli gmina nie
wykaże na podstawie art. 34 ustawy o ks. w. i hip. następstwa prawnego po ujawnionym w księdze wieczystej właścicielu (osobie fizycznej) przez złożenie odpowiedniego dokumentu 13 . Notariusz powinien wykazać w tym względzie szczególną staranność i przed sporządzeniem żądanej umowy upewnić się, czy dla przedmiotowej nieruchomości założona jest księga wieczysta ujawniająca aktualnego
właściciela, w tym przypadku gminę bądź jej poprzednika prawnego - Skarb Państwa.
W związku z tym powstaje pytanie, czy notariusz, wiedząc o powyższej przeszkodzie do wpisu, powinien odmówić sporządzenia
umowy jako sprzecznej z prawem, dopóki gmina nie wykaże aktu-
13
Uchwała SN z 30 XII 1992 r. III CZP 157/92, OSN CP 1993, nr 5, poz. 84.
51
Aleksander
Oleszko
alnego tytułu własnościowego do nieruchomości będącej przedmiotem rozporządzenia.
Na tle omawianego zagadnienia trzeba wyróżnić dwie sytuacje.
Notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy jako sprzecznej z prawem, jeżeli strony, właściwie pouczone, żądają udokumentowania w akcie notarialnym jej treści oraz zawarcia wniosku o wpis
prawa na rzecz nabywcy. Z innym przypadkiem mamy do czynienia, jeżeli strony, pouczone przez notariusza o przeszkodach dokonania żądanej czynności, podejmują same przejaw woli co do zawarcia
umowy o skutkach słabszych. Tym skutkiem słabszym może okazać
się istnienie przeszkody do wpisu prawa w księdze wieczystej na
rzecz nabywcy na podstawie zawartej umowy. Pozostaje rozważyć
drugi problem, a mianowicie charakter umowy, którą sporządził notariusz na żądanie stron, mimo właściwego pouczenia co do możliwości nastąpienia skutków prawnych. Brak decyzji sprawia, iż wprawdzie umowa nie jest z tego powodu bezwzględnie nieważna (art. 58
§ 1 k.c.), ale wywołuje słabszy skutek przejawiający się w tym, że
uznajemy taką czynność prawną jako umowę o wyłączenie skutkach zobowiązujących. Dopiero późniejsze wydanie decyzji powoduje, że strony w wykonaniu zobowiązania, dla uzyskania skutku rzeczowego, muszą zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości
(art. 156 k.c.). Możliwe jest także traktowanie tej umowy jako umowy o bezskuteczności zawieszonej. Opowiadam się za tym ostatnim
rozwiązaniem. Wydanie decyzji komunalizacyjnej powoduje, że przeniesienie własności nastąpiło z chwilą zawarcia umowy sprzedaży
(oddania gruntu w użytkowanie wieczyste). Tym samym została udzielona odpowiedź na pytanie trzecie.
Wreszcie zdarzają się przypadki, iż mimo wadliwości decyzji
administracyjnej doszło do zawarcia umowy przeniesienia własności
nieruchomości i sporządzenia aktu notarialnego. Nie można jednak
notariuszowi zarzucić tylko z tego powodu dokonania czynności sprzecznej z prawem, twierdząc, iż wadliwa decyzja uzasadniała odmowę
dokonania czynności.
Ukształtowała się bowiem powszechnie akceptowana praktyka, iż
późniejsze stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej bądź
jej uchylenie, na podstawie której zawarta została umowa przenie-
52
Odmowa
sporządzenia
czynności
notarialnej
sienią własności nieruchomości, nie powoduje z reguły nieważności umowy14.
Po wejściu w życie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż z dniem 1 stycznia 1992 r. ostatnie decyzje,
wydane w trybie ustawy z dnia 26 października 1971 o uregulowaniu
własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.), nie mogą być przedmiotem kontroli ani w postępowaniu administracyjnym,
ani sądowym. Oznacza to, że stały się niepodważalne. Urosły zatem
do rangi, jaką mają prawomocne orzeczenia sądowe, a nawet rangę tę
„przewyższają", ponieważ od tych ostatnio wymienionych przysługują
nadzwyczajne środki do ich obalenia. Skoro zaś dotyczyło wszystkich
ostatecznych decyzji uwłaszczeniowych bez wyjątku, żadna z nich i
w żadnym postępowaniu nie podlega kontroli15.
Należy przyjąć, iż w świetle przedstawionego poglądu decyzje te
nie podlegają także ocenie w ramach art. 81 ustawy. Wydaje się, że
stanowiska takiego podzielić nie można. Notariusz nie może bezkrytycznie odnieść się do wadliwego aktu własności ziemi16, ilekroć na
jego podstawie żąda dokonania czynności notarialnej. Nie chodzi
bowiem o dopuszczalność kontroli decyzji, ale obowiązkiem notariusza jest samodzielna ocena sytuacji prawnej, która powstała na skutek wydania decyzji. Notariusz powinien odmówić sporządzenia
oświadczenia ustanawiającego np. przez brata hipotekę zwykłą na
nieruchomości stanowiącej - według treści decyzji uwłaszczeniowej —
współwłasność dwojga rodzeństwa w 1/6 części, jeżeli pozostały udział
w 5/6 częściach stanowi współwłasność innych osób. Brat wraz z siostrą nie może być współwłaścicielem udziału w 1/6 części, przeto nie
może obciążyć tego udziału hipoteką zwykłą. Zdarzają się także decyzje
uwłaszczeniowe stwierdzające nabycie własności nieruchomości oraz
znajdującego się na niej budynku w 1/2 części. Mimo wadliwości takiego uwłaszczenia wiadomo, że przedmiotem postępowania uwła14
15
Zob. przypis 10.
Uchwała SN z 28 I 1993 r. III CZP 167/92, OSN CP 1993, nr 6, poz. 105; zob.
jednak post. SN z 9 XI 1994 r. III CRN 36/94, OSN IC 1995, nr 3, poz. 54.
16
Co do żądania wpisu prawa na po
A. Oleszko, Księgi wieczyste. Zagadnienia prawne, Kraków 1996, s. 62 i n.
53
Aleksander
Oleszko
szczeniowego są tylko nieruchomości gruntowe. Jeżeli uwłaszczona
nieruchomość jest zabudowana, to budynek stanowi część składową
nieruchomości. Gdyby zatem właściciel zamierzał sprzedać uwłaszczoną nieruchomość wraz z 1/2 częścią znajdującego się na niej budynku, z powołaniem się na akt uwłaszczenia ziemi, notariusz może sporządzić
umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej. „Niepodważalność"
decyzji nie może „wiązać" notariusza w tym sensie, ażeby na podstawie takiej decyzji sporządził umowę sprzedaży nieruchomości oraz
połowy znajdującego się na niej budynku. Żądanie dokonania takiej
czynności notarialnej uzasadnia odmowę jej sporządzenia (art. 81 ustawy).
Okoliczności drugiego rodzaju przejawiają się tym, iż notariusz
uzyskuje wiadomości co do określonego stanu faktycznego tylko w
wyniku złożonego przez strony oświadczenia woli. Na przykład w
razie sprzedaży dzierżawionej nieruchomości rolnej (art. 695 § 2
k.c.) zbywca przemilcza przed notariuszem powyższą okoliczność,
w wyniku czego notariusz sporządza bezwarunkową umowę sprzedaży tej nieruchoości. Stwierdzona w akcie notarialnym umowa jest
nie tylko sprzeczna z prawem, ale nadto bezwzględnie nieważna (art.
695 § 2 k.c. w zw. z art. 599 § 2 k.c.). Ponieważ okoliczności negatywnych nie można udowodnić (że zbywca nie złożył oświadczenia co do
dzierżawionej nieruchomości rolnej przez inną osobę), przeto nie należy notariuszowi czynić zarzutu niedołożenia szczególnej staranności przy zawarciu przedmiotowej umowy, jeżeli przed jej sporządzeniem pouczył właściwie strony co do możliwości nastąpienia skutków
przewidzianych w art. 599 § 2 k.c.
Przy ocenie odmowy dokonania czynności notarialnej w piśmiennictwie podkreśla się, iż notariusz powinien mieć świadomość tego,
że w sferze dokumentowania oświadczeń woli stron (czynności prawnych) rządzi wola stron, skierowana na osiągnięcie określonego celu. Jeżeli w wyniku dokonania żądanej czynności notarialnej skutki
odnoszą się tylko do interesów stron właściwie pouczonych i uświadomionych przez notariusza co do możliwości dokonanej czynności, strony mimo to - powołując się na zasadę volenti non fit iniuria, na wymogi szybkiego obrotu, na konieczność natychmiastowego zawarcia
transakcji, która uwzględnia i pokrywa ewentualne ryzyko unieważnienia w następstwie zawieranego aktu notarialnego - żądają czyn-
54
Odmowa sporządzenia czynności notarialnej
naści prawnej, rzeczą notariusza jest spisać wolę stron, swobodną, całkowicie skrystalizowaną i świadomą wszelkich konsekwencji danej
czynności. A zatem, w powyższych przypadkach notariusz powinien pouczyć i uprzedzić strony o przewidywanych skutkach dokonanej czynności, a następnie spisać akt notarialny zgodnie z wolą stron17.
Innej natomiast oceny wymaga sytuacja, jeżeli z treści oświadczeń woli stron wynika, iż czynność zmierza do pokrzywdzenia osób
trzecich. Ponieważ art. 81 ustawy ma również na względzie ochronę obrotu prawnego, wówczas notariusz powinien odmówić sporządzenia powyższej czynności. Trzeba jednak przyznać, że nie zawsze
wola stron zmierzająca do pokrzywdzenia osób trzecich zostanie ujawniona przed notariuszem. Ocena spisanej przez niego czynności będzie zależała od konkretnego przypadku. Ogólnie można stwierdzić,
że sporządzona umowa uważana będzie za sprzeczną z prawem, jeżeli narusza słuszny interes osoby trzeciej. Sankcja naruszenia tego
obowiązku przejawia się w ocenie bezskuteczności zawartej umowy.
Zawsze jednak chodzi o naruszenie interesów majątkowych innych
osób. W każdym jednak razie konwalidację czynności względnie bezskutecznej należy uznać za dopuszczalną, mimo że sporządzona przez
notariusza czynność uchodzi za sprzeczną z prawem.
Sprzeczne z prawem mogą okazać się czynności skutkujące tzw.
nieważność względną. Z sytuacjami takimi mamy do czynienia wtedy,
gdy złożone zostaje innej osobie oświadczenie woli pod wpływem prawnie doniosłego błędu lub groźby, które to zdarzenia zostały przed notariuszem zatajone (art. 88 k.c.). Również i w tym przypadku należy
dopuścić konwalidację wadliwej czynności prawnej.
Sprzeczną z prawem należy uznać czynność sporządzenia umowy
sprzedaży nieruchomości z naruszeniem umownego prawa pierwokupu. Chociaż umowa taka jest ważna, rodzi jednak obowiązek odszkodowawczy (art. 599 § 1 k.c w zw. z art. 49 ustawy). Uniknięcie zarzutu dokonania czynności prawnej sprzecznie z prawem wymaga ustalenia
przez notariusza pewnych przesłanek co do sporządzanej przez niego
czynności notarialnej. Na przykład przesłanką przeniesienia własności nieruchomości jest istnienie po stronie zbywcy prawa własności. Notariusz nie jest w stanie ustalić ponad wszelką wątpliwość, czy zbyw17
S. Szer, Prawo o notariacie..., s. 16-17.
55
Aleksander
Oleszko
ca w chwili zawarcia umowy jest rzeczywiście właścicielem rzeczy Nie
ma bowiem nigdy pewności, czy od daty nabycia własności, która jest
uwidoczniona na przedłożonym notariuszowi dokumencie, nie zaistniały jakiejś zdarzenia, które pozbawiły własności zbywcy. W praktyce
przyjmuje się domniemanie faktyczne, że dokument jest zgodny z rzeczywistością, ale nie zawsze zgodność ta istnieje. Dlatego zakaz wynikający z art. 81 ustawy nakłada na notariusza obowiązek wyjaśnienia
nabywcy, iż może się okazać, że zbywca nie jest właścicielem przedmiotu umowy. Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości z mocy art.
155 § 1 k.c. przenosi własność, okoliczność, że dowód stwierdzający
własność zbywcy nasuwa wątpliwości co do zgodności z prawem, powinien znaleźć wyraz w treści aktu notarialnego.
Rozważyć z kolei należy sytuaq'e i zapytać, jakie stanowisko powinien przejawić notariusz, jeżeli przy sporządzeniu czynności wyłaniają się kwestie prawne wymagające wykładni prawa, przy której możliwe są odmienne rozstrzygnięcia.
W tego rodzaju wypadkach rozstrzyga z jednej strony wola osób
dokumentujących czynności prawne, a z drugiej - okoliczności, że nie
można przesądzić wykładni określonego przepisu prawa, w następstwie której możliwe są różne rozstrzygnięcia. Przyczyny te nie uzasadniają odmowy sporządzenia żądanej czynności. Notariusz zgodnie
z art. 80 ustawy powinien pouczyć i uprzedzić strony o możliwościach
i skutkach sporządzonej czynności. Podtrzymanie żądania dokonania
czynności sprawia, że notariusz nie ma prawa odmówić jej sporządzenia.
Objaśnienia i pouczenia o skutkach dokonanej czynności należą do
obowiązków notariusza, które powinny znaleźć odpowiednią wzmiankę w akcie notarialnym. Wydaje się, że wzmianki tej nie może zastąpić tzw. deklaracja podpisana przez strony pozostawiona notariuszowi
ze względu na to, że prawa ze sporządzonego dokumentu mogą być kwestionowane i strona dowodzić może, że wprowadzona została przez notariusza w błąd, ponieważ nie mogła przypuszczać, że notariusz może
sporządzić czynność nie wywołującą skutków prawnych, bądź której
skutki są niepewne.
Zakaz dokonywania czynności notarialnej łączy się z zakazem
wskazanym w przypisie art. 84 ustawy. Na tle powyższego uregulowania zwraca się uwagę, że sam fakt, iż czynności te dotyczą osób
56
Odmowa
sporządzenia
czynności
notarialnej
wymienionych w art. 84 ustawy, rodzi zakaz ich sporządzania niezależnie od tego, czy wskazane osoby biorą bezpośredni udział w czynności notarialnej, czy też działają przez pełnomocników, negotiorum
gestorów, ustawowych przedstawicieli, czy też są w stosunku do sporządzonych czynności osobami trzecimi (np. umowy na rzecz osoby
trzeciej).
Bezwzględność zakazu sprawia, iż w razie sporządzenia zakazanej czynności, w celu zachowania jej skuteczności, nie może być
dopuszany dowód, iż notariusz lub jego zastępca zachował jak najdalej idący obiektywizm. Skutkiem niezachowania przepisów art. 84
ustawy jest bezwzględna nieważność czynności prawnej. W innych
przypadkach czynność notarialną uważa się za nie istniejącą. Wadliwość ta nie może być w żaden sposób usunięta ani przez późniejsze
czynności, ani przez przedawnienie, czy też przez zrzeczenie się ze
strony zainteresowanych czynienia na przyszłość zarzutów. Podkreśla się bowiem, że art. 84 ustawy pełni funkcję klauzuli porządku publicznego, mającej zapewnić dokumentom notarialnym znamię dokumentu urzędowego. Naruszenie tego obowiązku sprawia, że całą
czynność uważa się za nie istniejącą, niepowstałą18.
Przedstawione poglądy zdają się identyfikować pojęcie czynności
notarialnej z czynnością prawną oraz moc obowiązującą dokumentu
urzędowego z tzw. jego ważnością lub nieważnością19.
Na tle zakazu wyrażonego w art. 84 ustawy należy wyróżnić sytuacje, w których chodzi o zakaz dokonywania czynności prawnych dotyczących osób wskazanych w tym przepisie jako stron dokonywanej
czynności oraz o skutki prawne dokonanej czynności, które odnoszą
się do wymienionych wyżej osób, chociaż nie były one stronami czynności prawnej, od przypadków, w których dochodzi do sporządzenia
czynności notarialnej na ich wniosek, ale czynność ta nie dokumentuje
oświadczeń woli, tylko np. poświadczenie własnoręcznego podpisu, sporządzenie wypisu, odpisu, wyciągu dokumentu.
18
19
S. Szer, jw., s. 19; podobnie B. Tyniecki, [w:] J. Florkowski, B. Tymecki, Prawo
o notariacie z komentarzem, Warszawa 1993, s. 79.
Na nieprawidłowość tę zwrócił uwagę E. Drozd, Forma aktu notarialnego, [w:]
Księga pamiątkowa. I Kongres Notariuszy RP, 1993, s. 16.
57
Aleksander
Oleszko
Rozważając wskazane sytuacje, trzeba mieć na względzie, że art.
84 ustawy nie określa sankcji w razie naruszenia przez notariusza
powyższego zakazu. Jeżeli notariusz w sytuacji wskazanej w art. 84
ustawy dokumentuje czynność prawną, która dotyczy osób wymienionych w tym przepisie, należy uznać, że czynność prawna jest bezwzględnie nieważna z mocy tego właśnie uregulowania. Przepis ten
stanowi bowiem samodzielną podstawę nieważności czynności prawnej, niezależnie od art. 58 k.c. Sporządzony dokument zatem nie istnieje, skoro sama czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków
prawnych. Również M. Allerhand skutek nieważności ograniczał tylko do sytuacji sporządzenia aktu notarialnego. Podkreślał, iż skutek
ten następuje sam przez się, nie jest więc konieczne, aby uprzednio
zapadło orzeczenie sądowe uznające akt za pozbawiony mocy dokumentu publicznego20. Inaczej zaś należy ocenić sytuacje, w których
notariusz dokumentuje inne zdarzenia, nie wywołujące skutków w
sferze prawa materialnego (art. 79 pkt 2-7 ustawy). Jeżeli notariusz
sporządził taki dokument na wniosek osoby wymienionej w art. 84
ustawy, wówczas dokonanie tej czynności notarialnej nie ma wpływu
na skutek posłużenia się nim jako dowodem. Zachowuje on moc dokumentu urzędowego. Z uwagi jednak na zakaz jego sporządzenia,
notariusz ponosiłby odpowiedzialność dyscyplinarną za przewinienie
zawodowe. Wobec czego uzasadniona jest z jego strony odmowa dokonania żądanej czynności na podstawie art. 81 ustawy.
Powstaje kwestia, czy skutki naruszenia omawianego zakazu odnoszą się również do sytuacji, w których sporządzenie czynności notarialnej nastąpiło wprawdzie wbrew art. 84 ustawy, ale o okolicznościach wyłączających jej dokonanie notariusz dowiedział się dopiero
po sporządzeniu danej czynności. Przyjmuje się, że skutki te nie powinny być rozciągane na powyższe przypadki, gdyż celem art. 84 ustawy jest zagwarantowanie obiektywizmu, który przy nieświadomości istniejącego stosunku, w niczym nie został narażony. Oczywistą jest
również rzeczą, iż później powstałe stosunki, o których mowa w art.
84 ustawy, nie mogą mieć żadnego wpływu na wcześniej dokonaną
czynność notarialną 21 .
20
21
M. Allerhand, Prawo o notariacie..., s. 99, pkt 12.
S. Szer, Prawo o notariacie..., s. 22.
58
Odmowa sporządzenia czynności notarialnej
Dopóki nie dojdzie do wzruszenia czynności wadliwej, wywołuje
ona skutki, jak gdyby była czynnością niewadliwą. Jeżeli zaś dojdzie
do unieważnienia wzruszalnej czynności prawnej, traktuje się ją tak,
jak czynność nieważną od chwili jej dokonania (ex tunc). Skutek ten
dotyczy zarówno czynności w zakresie praw względnych, jak i praw
bezwzględnych, w szczególności skutków rzeczowych. Wobec unieważnienia czynności prawnej ex tunc, np. zbywca nie przestał być
właścicielem nieruchomości. Może zatem zawrzeć umowę przeniesienia własności oraz wnieść powództwo windykacyjne skierowane przeciwko nabywcy.
59