Pobierz - Wydział Promocji Handlu i Inwestycji Ambasady RP w

WYDZIAŁ PROMOCJI HANDLU I INWESTYCJI
AMBASADY
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
W KIJOWIE
Kijów, marzec 2014 r.
Sytuacja na rynku centrów targowych w Ukrainie
Sytuacja na rynku walutowym
Centra handlowe proponują najemcom masowe zniżki na wynajem powierzchni
handlowej, co ma związek z rekordowymi spadkami sprzedaży w branży detalicznej.
Największe z nich idą na ustępstwa polegające na renegocjacji warunków zawartych umów,
ponieważ w przypadku ogromnej większości umów walutą rozrachunkową najmu lokali jest
amerykański dolar. Do niemal końca 2013 roku kurs hrywny względem dolara utrzymywał
się na stabilnym poziomie wymiany w stosunku:
1 USD = 8 UAH
Rys. 1. Zmiana kursu 1 UAH w stosunku do 1 USD w okresie 12 miesięcznym.
Źródło: http://www.finanzen.net
Z końcem 2013 roku nastąpiły duże zawirowania gospodarcze na rynku wewnętrznym
Ukrainy, co spowodowało duży spadek wartości ukraińskiej hrywny. W rezultacie pod koniec
pierwszego kwartału 2013 roku za 1 USD trzeba było zapłacić równowartość około 10 UAH.
1
Deficyt powierzchni
W zaistniałej sytuacji centra handlowe poszły na ustępstwa i zgodziły się na
renegocjacje umów. Nowością na ukraińskim rynku wynajmu powierzchni handlowych są
umowy dosyć powszechnie stosowane w Unii Europejskiej bazujące na wyliczaniu stawki za
wynajem na podstawie wyników finansowych danego najemcy. Pomimo oczywistych
korzyści wynikających z tego rodzaju umów wiele centrów handlowych podchodzi do nich
niechętnie z uwagi na nagminne sztuczne zaniżanie obrotów przez najemców w celu
wyliczenia jak najmniejszej wysokości czynszu. Na koniec 2013 roku w największych
kijowskich centrach handlowych współczynnik wolnej powierzchni handlowej wyniósł 1,7%.
Dla porównania, wolna przestrzeń biurowa klasy A pod wynajem stanowi 26% i ten
współczynnik według prognoz będzie rósł. Generalnie koszt najmu powierzchni handlowej w
jednym z większych centrów handlowych w Kijowie waha się w zależności od piętra od 30
do 100 USD za 1 m² miesięcznie. Jest to dosyć duże obciążenie dla najemców szczególnie z
branży odzieżowej z uwagi na spadające obroty, które w styczniu i lutym 2014 roku były
niższe niż w analogicznym okresie 2013 roku o blisko 30%. Takie wyniki nie są wielkim
zaskoczeniem dla analityków. Według międzynarodowej firmy badawczej GFK Ukraina
nastroje wśród konsumentów na Ukrainie w styczniu 2014 roku były najgorsze od kwietnia
2011 roku, co będzie się bezpośrednio przekładać na ich decyzje konsumenckie.
Nowe inwestycje
Do 2016 roku w Kijowie planowane jest otwarcie nowych centrów handlowych
o łącznej powierzchni około 1 mln m². Największym z nich będzie CH „Republika”, które
będzie miało 135 tys. metrów kwadratowych powierzchni do wynajmu. Oznacza to, że będzie
ono większe nawet od największej polskiej galerii handlowej, czyli Łódzkiej Manufaktury,
która posiada obecnie 110 tys. m² najmu.
Innymi dużymi inwestycjami w budowę centrów handlowych będą:
– Lavina Mall o pow. 115 tys. m²
– Blockbuster Mall o pow. 66,4 tys. m²
– Happy Mall o pow. 42 tys. m²
– Prospekt o pow. 40,5 tys. m²
Jeśli wymienione projekty uda się zrealizować w planowanym terminie, to w 2016
roku w Kijowie będzie o 380% powierzchni handlowej więcej niż w 2013 roku. Według
danych UTG (Ukrainian Trade Guild) do 2016 roku deweloperzy zamierzają wprowadzić do
eksploatacji 20 obiektów o charakterze komercyjnym o powierzchni wynajmu około 1 mln
m². Pozwoli to zwiększyć podaż na kijowskim rynku najmu nieruchomości komercyjnych
niemal o połowę.
Na chwilę obecną wiele zagranicznych marek wstrzymało swoje wejście na rynek
ukraiński z powodu jawnie zawyżanych cen przez większe centra handlowe. Dla przykładu
szwedzka marka odzieżowa H&M która już od paru lat planuje otwarcie swoich sklepów
odzieżowych w Kijowie do tej pory nie podpisała żadnej umowy na ich otwarcie.
Przedstawiciele zagranicznych firm otwarcie deklarują gotowość wejścia na rynek z chwilą
zwiększenia konkurencyjności cenowej na rynku wynajmu powierzchni pod działalność
handlową.
Prognozy na przyszłość
Według prognoz ekspertów ceny za wynajem nieruchomości w Kijowie powinny
spaść jeszcze w tym roku o 30-40% co powinno sprawić, iż dyrektorzy centrów handlowych
przestaną narzucać ceny najemcom tak jak miało to miejsce dotychczas. Zwiększona podaż
zmusi ich do ustalania niższych, bardziej konkurencyjnych cen. Jeśli jednak ceny pozostaną
2
na niezmienionym poziomie lub ich obniżka będzie symboliczna, to już w tym roku duża
część firm jest gotowa rozwiązać umowy najmu i poczekać na lepszą ofertę od jednego z
nowo powstających centrów handlowych.
Reasumując, sytuacja na rynku wynajmu powierzchni komercyjnych w dużych
centrach handlowych w Kijowie jest trudna i skomplikowana z uwagi na dość
monopolistyczny charakter tego rynku. Dodatkowych problemów najemcom przysparza
niestabilna sytuacja gospodarcza Ukrainy i niestabilny kurs ukraińskiej waluty. Pomimo
wyżej przedstawionych barier i problemów rynek ten wydaje się być perspektywicznym z
uwagi na niskie nasycenie rynku markami zachodnimi, oraz zaplanowanym rozwojem dużych
i nowoczesnych obiektów handlowych.
Źródła
1. Czasopismo „Firmy i Rynki” („Компании и Рынки”)
2. www.finanzen.net
Opracowano: Wydział Promocji Handlu i Inwestycji Ambasady RP w Kijowie
3