doc2013 01 17_Nowela_Rek_S_Stanowisko_Fundacji_Hipotecznej
download 
Reklamacja Transkrypt
2013 01 17_Nowela_Rek_S_Stanowisko_Fundacji_Hipotecznej
Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Słowniczek pojęć 2. Bank istotnie zaangażowany – bank, w którym wartość bilansowa brutto portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie przekracza 2% wartości ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie dla całego sektora bankowego. Bank określa ten udział według publikowanych przez KNF danych na koniec roku poprzedniego. Proponowana definicja powoduje zagrożenie corocznej zmiany klasyfikacji konkretnych banków, które w jednym roku spełniać mogą kryterium istotności, a w innych latach kryterium tego mogą już nie spełniać. Sytuacja taka będzie utrudniać prowadzenie spójnej i stabilnej działalności kredytowej a ponadto może niekorzystnie wpływać na konkurencyjne warunki prowadzenia działalności przez banki klasyfikowane do różnych kategorii. Ponadto proponuje się podzielić limit 2% na portfel detaliczny i korporacyjny. Słowniczek pojęć: 5. Baza danych gospodarczych – wystandaryzowane wewnętrzne oraz zewnętrzne (międzybankowe) zbiory danych pozwalające na gromadzenie i przetwarzanie danych na temat ekspozycji kredytowych, historii ich spłat oraz terminowości wywiązywania się z zobowiązań finansowych klientów banku, prowadzone przez bank lub instytucje, o których mowa w ustawie z dnia 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych (Dz. U. Nr 81, poz. 530, Nr 182, poz. 1228 i Nr 217, poz. 1427). Z definicji Bazy danych gospodarczych można wywnioskować, że chodzi również o bankowe bazy danych oraz międzybankowe bazy danych, o których mowa jest już w definicji Bankowa baza danych. Prośba o podanie przykładów baz danych gospodarczych – oprócz oczywiście baz danych prowadzonych przez BIG. Słowniczek pojęć: 6. Baza danych o rynku nieruchomości – niezależne od banku wystandaryzowane systemy gromadzenia i przetwarzania danych, w których gromadzone są w sposób systematyczny dane o rynku nieruchomości, obejmujące w szczególności charakterystyki nieruchomości oraz informacje dotyczące cen i wartości nieruchomości umożliwiające przeprowadzanie analiz i monitorowanie zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości. Dane wprowadzane do bazy mogą pochodzić ze źródeł bankowych lub wiarygodnych źródeł pozabankowych W Rekomendacji J powyższa definicja jest stosowana do zdefiniowania „Zewnętrznej (międzybankowej) baza danych” , konieczne jest więc ujednolicenie pojęć i nie sugerowanie w Rekomendacji S, że baza danych o rynku nieruchomości nie może być prowadzona przez Bank (vide zapis „niezależne od banku”). Słowniczek pojęć: 9. Ekspozycja kredytowa zabezpieczona hipotecznie – ekspozycja Definicja wymaga doprecyzowania i uściślenia, gdyż w formie aktualnie proponowanej nie jest jasne jakich ekspozycji dotyczy cała rekomendacja np.: Proponujemy, aby definicja Baza danych gospodarczych została ograniczona tylko do bazy danych prowadzonej przez instytucje, o których mowa w ustawie z dnia 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych (Dz. U. Nr 81, poz. 530, Nr 182, poz. 1228 i Nr 217, poz. 1427) dot. terminowości spłat zobowiązań finansowych innych niż ekspozycje kredytowe. Proponujemy następującą definicję: Baza danych o rynku nieruchomości – wewnętrzny lub niezależny od banku wystandaryzowany system gromadzenia i przetwarzania danych, w których gromadzone są w sposób systematyczny dane o rynku nieruchomości, obejmujące w szczególności charakterystyki nieruchomości oraz informacje dotyczące cen i wartości nieruchomości umożliwiające przeprowadzanie analiz i monitorowanie zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości. Dane wprowadzane do bazy mogą pochodzić ze źródeł bankowych lub wiarygodnych źródeł pozabankowych. Strona 1 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego kredytowa, w przypadku której dominujące zabezpieczenie w postaci hipoteki zostało już ustanowione albo stanowi zabezpieczenie docelowe. Jeżeli w niniejszej Rekomendacji mowa jest o „ekspozycji kredytowej zabezpieczonej na nieruchomości”, rozumie się przez to „ekspozycję kredytową zabezpieczoną hipotecznie”. Jako ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie należy także traktować ekspozycje kredytowe, które spełniają łącznie poniższe warunki: 1) związane są z finansowaniem innych obszarów niż nieruchomości, 2) oprócz zabezpieczenia w postaci hipoteki, zabezpieczone są również innymi zabezpieczeniami, jako ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie należy traktować ekspozycje kredytowe, w przypadku których: 1) pierwotny okres ich zapadalności jest dłuższy niż trzy lata, oraz 2) hipoteka jest lub będzie zabezpieczeniem dominującym i zmiana wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie może mieć istotny wpływ na wycenę ekspozycji kredytowej. Słowniczek pojęć 10. Indywidualnie istotna ekspozycja kredytowa – ekspozycję kredytową, w przypadku której zmiana wartości może mieć istotny wpływ na wynik finansowy banku. Bank zobowiązany jest do określenia, które ekspozycje kredytowe są dla niego indywidualnie istotne. Kryteria wyznaczania ekspozycji indywidualnie istotnych powinny być dostosowane do profilu ryzyka banku. Niezależnie jednak od wewnętrznych ustaleń banku, za indywidualnie istotne ekspozycje kredytowe należy uznawać ekspozycje, które przekraczają równowartość 3 mln euro lub stanowią więcej niż 5% funduszy własnych banku. Słowniczek pojęć 13. Ocena wartości zabezpieczenia na nieruchomości – oszacowanie przez bank aktualnej wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, dokonane w oparciu o metody statystyczne lub na podstawie analizy rynku • • • • • czy kredyty udzielane deweloperom na okres 3 lat są czy też nie są objęte rekomendacją – z jednej strony wydaje się iż są (dominującym zabezpieczeniem jest hipoteka) z drugiej nie są (nie jest spełnione kryterium pierwotnego okresu zapadalności dłuższego niż 3 lata) czy udzielone kredyty związane z finansowaniem nieruchomości, w przypadku których hipoteka nie jest zabezpieczeniem dominującym są czy też nie są objęte rekomendacją – z jednaj strony nie są (brak dominacji hipoteki w zabezpieczeniach), z drugiej są (vide pierwszy ppkt 1) definicji). definicja nie obejmuje ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie które związanie są wyłącznie z finansowaniem nieruchomości i nieruchomości są jedynym zabezpieczeniem definicja jest sprzeczna z definicją pożyczek zabezpieczonych hipotecznie, ponieważ pożyczka udzielana jest bez określania jej celu i kontroli przeznaczenia środków. nie jest jasne czy ekspozycję z terminem wymagalności krótszym niż 3 lata należy traktować jako ekspozycję zabezpieczoną hipotecznie? Proponujemy, aby jako ekspozycję kredytową zabezpieczoną hipotecznie traktować wszystkie ekspozycje kredytowe zabezpieczone na nieruchomości. Pojęcie „indywidualnie istotnej ekspozycji kredytowej występuje nie tylko w niniejszym dokumencie, ale także w innych regulacjach nadzorczych. W naszej opinii wydaje się zasadne przejrzenie i ujednolicenie tej definicji we wszystkich tego typu regulacjach w taki sposób, by mogło być one stosowane w całokształcie zasad prowadzenia działalności przez banki i nie pojawiała się potrzeba wprowadzania odrębnych i różniących się od siebie definicji dla potrzeb każdej z przedmiotowych regulacji. Proponujemy ujednolicenie z definicją w Rekomendacją J (słowniczek, punkt 6). Strona 2 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego nieruchomości na dzień dokonania oceny. Słowniczek pojęć 15. Walutowa ekspozycja kredytowa – ekspozycja kredytowa wyrażona w walucie innej niż ta, w której klient uzyskuje dochody lub indeksowaną do takiej waluty. Słowniczek pojęć 16. Wartość rynkowa nieruchomości – wartość nieruchomości ustaloną zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). Słowniczek pojęć 17. Wskaźnik LtV – wskaźnik wyrażający stosunek wartości ekspozycji kredytowej do wartości zabezpieczenia na nieruchomości. Potrzeba doprecyzowania definicji - jaka będzie kwalifikacja ekspozycji w przypadku dochodów uzyskiwanych w innej walucie niż PLN i kredytowaniu w PLN – czy wówczas ekspozycja będzie definiowana jako ekspozycja walutowa? Definicja odnosi się do szacowania wyłącznie w formie operatu szacunkowego - proponowane zapisy ograniczają możliwość określenia wartości rynkowej jedynie w formie operatu. Proponujemy usunąć definicję ze słowniczka Rek. S. Prosimy o doprecyzowanie co należy rozumieć pod pojęciem „wartości zabezpieczenia”. Doprecyzowanie tej kwestii przyczyniłoby się do ujednolicenia rozumienia tego wskaźnika, a co za tym idzie również praktyki pomiędzy Bankami. Jest to istotne zarówno z punktu widzenia zarządzania ryzykiem, jak i wyrównania szans konkurencyjnych między bankami – stosowanie mniej lub bardziej restrykcyjnego podejścia może wpływać na atrakcyjność oferty Banku dla klientów. Ponadto definicja wskaźnika LtV powinna zostać uzupełniona o definicję LtV pierwotnego i bieżącego, ze szczególnym określeniem o jaką wartość nieruchomości chodzi w przypadku finansowania nieruchomości komercyjnych w trakcie realizacji projektu. Słowniczek pojęć Rek 1 Zarząd banku jest odpowiedzialny za zatwierdzenie i wprowadzenie sporządzonej w formie pisemnej polityki zarządzania ryzykiem portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Polityka w tym zakresie powinna wynikać z zatwierdzonej przez radę nadzorczą strategii zarządzania ryzykiem prowadzonej działalności, w szczególności odzwierciedlać określone w strategii i zaakceptowane przez radę nadzorczą banku: apetyt na ryzyko, jak również maksymalne poziomy wskaźnika DtI Uwaga dodatkowa Proponujemy dodać do słowniczka pojęć definicje: - DTI - nieruchomości komercyjnej Kwestia rozszerzenia odpowiedzialności Rady Nadzorczej i Zarządu w proponowanym projekcie rekomendacji oceniamy jako zbyt daleko idącą. Zatwierdzanie parametrów DtI i LTV, przyjmowanie wkładu własnego na poziomie RN wydaje się nieuzasadnione. Podobnie, rozbijanie zagadnień zarządzania ryzykiem na Strategię i Politykę wydaję nieuzasadnione, z uwagi na dużą zbieżność obu dokumentów. Strona 3 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego oraz wskaźnika LtV. Rek 1.2. Zarząd banku powinien przypisać odpowiedzialność za realizację poszczególnych obszarów polityki zarządzania ryzykiem ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie poszczególnym członkom zarządu. Rek 1.4 Rekomenduje się, aby elementami polityki zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie były w szczególności: a) w zakresie identyfikacji, pomiaru i oceny ryzyka ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie zasady: • (…) • ustalania maksymalnej dopuszczalnej wartości wskaźnika DtI, • (…) • wprowadzania, wykorzystywania i oceny efektywności statystycznych narzędzi wspierających ocenę zdolności kredytowej klientów detalicznych, b) w zakresie akceptacji oraz ograniczania ryzyka ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie zasady: • (…) • określania akceptowalnego poziomu ryzyka dla poszczególnych portfeli kredytowych, • zabezpieczania i ograniczania ryzyka z tytułu ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, w tym szczegółowe zasady ustalania i stosowania: − maksymalnego poziomu portfela produktowego, − maksymalnego poziomu pojedynczej ekspozycji, − maksymalnego poziomu ekspozycji wobec klienta, − maksymalnego poziomu zadłużenia z tytułu oferowanego produktu w odniesieniu do dochodów klienta detalicznego, Proponujemy zastąpienie słowa ‘poszczególnym’ określeniem „wskazanym/ wybranym/ właściwym”. • W naszej opinii polityka zarządzania ekspozycjami powinna określać maksymalną dopuszczalną wartość wskaźnika DtI a nie zasady ustalania tego wskaźnika • W dokumencie stosowane są 2 pojęcia, które wydaje się, że odnoszą się do tego samego – ocena efektywności statystycznych narzędzi lub ocena skuteczności (np. 23.7 lit. e). • Maksymalny poziom ekspozycji wydaje się zbędny wobec możliwości limitowania całkowitego zaangażowania klienta • konieczne jest uszczegółowienie pojęć (1.4.b): „warunki makroekonomiczne”, „czynniki otoczenia zewnętrznego” (które można rozumieć tożsamo), „czynniki otoczenia wewnętrznego” Uwaga dodatkowa: w przypadku przeprowadzania warunków skrajnych badających wpływ czynników ze środowiska wewnętrznego i otoczenia zewnętrznego banku na ryzyko ekspozycji kredytowych, w Rekomendacji 12 określono szczegółowo zakres testów- analogicznego opisu nie ma w stosunku do testów warunków skrajnych badających wpływ zmiany warunków makroekonomicznych na możliwość spłaty przez klientów. Prosimy o uzupełnienie Rekomendacji o przedmiotowe zapisy. • prosimy o doprecyzowanie określenia „poszczególne portfele kredytowe” • jak interpretować określenie „wpływ na ryzyko ekspozycji”? czy do decyzji Banku pozostawione jest czy będzie to wskaźnik NPL, odpis, wynik, czy może współczynnik wypłacalności…? • Nie wydaje się możliwe zdefiniowanie jednolitej, spójnej polityki postępowania (czy nawet w miarę jednolitych polityk) w przypadkach przekroczenia maksymalnych dopuszczalnych wskaźników DtI i LtV gdyż takie polityki powinny być ustalane w indywidualnie w odniesieniu do Strona 4 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S − Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego maksymalnego poziomu relacji wartości ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie do wartości zabezpieczenia hipotecznego, dotyczące ustalania, weryfikacji i aktualizacji wartości zabezpieczenia, przeprowadzania testów warunków skrajnych badających wpływ zmiany warunków makroekonomicznych na możliwość spłaty przez klientów detalicznych posiadanych zobowiązań kredytowych, przeprowadzania testów warunków skrajnych badających wpływ czynników ze środowiska wewnętrznego i otoczenia zewnętrznego banku na ryzyko ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, ustalania, nadawania i przeglądu upoważnień do akceptacji ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. w zakresie monitorowania ryzyka ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie zasady: (…) postępowania banku w przypadku przekroczenia wyznaczonych maksymalnych dopuszczalnych poziomów DtI i LtV. konkretnych, poszczególnych ekspozycji kredytowych. W przeciwnym wypadku stosowanie z góry ustalonych zasad postępowania do całych portfeli czy nawet do mniejszych grup kredytów mogłoby nie tylko nie przynieść oczekiwanych skutków ale nawet zwiększyć poziom ryzyka kredytowego. Rek 1.5 Dodatkowymi elementami polityki zarządzania ekspozycjami zabezpieczonymi hipotecznie, w przypadku banków istotnie zaangażowanych w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie, powinny być: a) (…) b) zasady przeglądu efektywności stosowanych narzędzi wspierających ocenę zdolności kredytowej i ich zmian, c) … Rek 1.11 Opracowane przez bank procedury powinny m.in. określać tryb i metody: (…) i) dokonywania zmian warunków umów kredytowych (zarówno na wniosek Ad. 1.5.b) Powyższy zapis wydaje się niekonsekwentny w stosunku do litery a siódmy punktor Rekomendacji 1.4, który mówi o ocenie efektywności statystycznych narzędzi wspierających ocenę zdolności kredytowej klientów detalicznych – przedmiotowa litera mówi natomiast o tym, że zasady przeglądu efektywności powinny być włączone do polityki tylko dla banków istotnie zaangażowanych (w przeciwieństwie do przywołanego wcześniej zapisu odnoszącego się do wszystkich banków) • • • • c) • • Rekomendacja reguluje kwestie posiadania przez bank procedur m. in. dokonywania zmian warunków umów kredytowych (zarówno na wniosek Klienta jak i z inicjatywy banku) w zakresie wynikającym z obowiązujących przepisów. Przepis budzi wątpliwości, czy zawsze w przypadku zmiany obowiązujących przepisów wewnętrznych/zewnętrznych (?) bank powinien aneksować wszystkie dotychczas zawarte Strona 5 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego klienta jak i z inicjatywy banku) w zakresie wynikającym z obowiązujących przepisów umowy kredytu? Z założenia - osiągniecie takiego celu nie przyniesie 100% skuteczności ze względu na przypadki kiedy klienci nie podejmą decyzji o zawarciu aneksu – zwłaszcza w sytuacjach gdy zmiana przepisów będzie dla nich niekorzystna. W naszej ocenie Rekomendacja S nie powinna dotykać zasad wynagradzania pracowników banków. Odpowiedzialność pracowników związana jest z przestrzeganiem wewnętrznych polityk i procedur do których przestrzegania zobowiązany jest pracownik. Rek 1.13 Przyjęty w zakresie polityki wynagrodzeń banku system motywacyjny, powinien być powiązany z zarządzaniem ryzykiem poprzez mierniki obejmujące przestrzeganie wewnętrznych regulacji mających na celu ograniczanie ryzyka oraz przestrzegania wynikających z apetytu na ryzyko, wewnętrznych standardów kredytowych. Rek 4.1. Rada nadzorcza powinna otrzymywać nie rzadziej niż raz na pół roku raporty o poziomie ponoszonego przez bank ryzyka z tytułu ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, wykorzystaniu limitów wewnętrznych oraz jakości i skuteczności procesów kredytowych. Rek 5, 5.2. Struktura organizacyjna banku, w sposób odpowiadający skali działalności i profilowi ryzyka, powinna zapewniać rozdzielenie funkcji: a) sprzedaży, b) akceptacji ryzyka, c) monitorowania i kontroli ryzyka ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. 5.1. W przypadku banków istotnie zaangażowanych w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie powyższy wymóg dotyczy także poziomu zarządu banku. Rek. 6 Bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, bez względu na ich sytuację dochodową. Rek. 6.1. Proponujemy usunąć to zalecenie z rekomendacji. Proponujemy powrót do poprzedniej wersji, określającej, że punkt ten dotyczy banków znacząco zaangażowanych w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie. W rekomendacji 5 w lit. b i c jest mowa o ryzyku (akceptacja i kontrola). Czy intencją jest to aby akceptacja ryzyka oraz “monitorowanie i kontrola ryzyka” były nadzorowane przez różnych członków zarządu? Wydaje się, że spowoduje to nieuzasadnione rozproszenie odpowiedzialności za szeroko rozumiany nadzór na „ryzykiem” w Banku. Taki rozdział jest uzasadniony na niższym poziomie struktury organizacyjnej (np. departamentu), ale nie ma poziomie członka zarządu. Czy intencją jest ograniczenie kredytowania Klientów osiągających dochody w innej walucie niż PLN. a zaciągających kredyt złotówkowy w Polsce (dochody z zagranicy, kontrakty wypłacane w walucie obcej, łączone dochody kredytobiorców osiągane w różnych walutach) ? Dodatkowo zapis rekomendacji 25.2. wydaje się niespójny z Rek. 6 ponieważ nie wyklucza możliwości udzielenia kredytu w innej walucie niż waluta osiąganego dochodu. Zapisy tych rekomendacji w praktyce eliminują możliwość udzielenia kredytu w przypadku gdy Strona 6 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Bank powinien wyeliminować ryzyko walutowe klienta detalicznego poprzez zapewnienie w odniesieniu do nowoudzielanych kredytów pełnej zgodności waluty ekspozycji i przychodów, z których będzie ona spłacana. kredytobiorca/cy uzyskuje dochody w dwóch walutach – w takim przypadku nie ma możliwości „zapewnienia pełnej zgodności waluty ekspozycji i przychodów”. Walutowe kredyty mieszkaniowe powinny być produktem niszowym, oferowanym wyłącznie kredytobiorcom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu – niezrozumiałym jest kategoryczne odmawianie udzielania kredytów walutowych dla osób, które nie otrzymują wynagrodzenia w walucie kredytu. Aktualnie Banki zdecydowanie podniosły wymogi związane z możliwością uzyskania kredytu w walucie innej niż uzyskiwanego dochodu. Prosimy o uwzględnienie sytuacji, gdy kredytobiorcy (albo ten sam kredytobiorca) uzyskują/e dochód w różnych walutach. Prosimy o doprecyzowanie sformułowania „uzyskiwanie trwałych dochodów. Rek 6.2. Kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu. Ponadto w jaki sposób ocenić czy dochody uzyskiwane w walucie kredytu są dochodami trwałymi? Rodzaj waluty, nie ma tutaj większego znaczenia. Istotniejszym jest raczej rodzaj zatrudnienia. Jak postępować w sytuacji gdy klient ma łączone dochody – cześć w walucie polskiej a cześć w walucie wymienialnej (przypadek małżeństwa gdzie jedno z małżonków ma dochody w walucie , a drugi w złotych polskich)? Jakiego wówczas udzielać kredytu? Proponujemy uregulowanie przypadku gospodarstw o łączonych dochodach Rek 7.1. Nadmiernie wydłużony okres kredytowania powoduje istotny wzrost ryzyka po stronie kredytobiorcy i banku (wynikający m.in. ze zwiększonej wrażliwości raty spłaty na zmiany stóp procentowych oraz niskich kwot spłaty kapitału w znacznej części życia produktu), jak też silny wzrost łącznych kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę. Jednocześnie uzyskany w drodze wydłużenia okresu spłaty wzrost zdolności kredytowej lub obniżenie wysokości raty spłaty jest niewielkie w stosunku do wzrostu kosztów obsługi oraz skali podejmowanego ryzyka. Dlatego banki powinny rekomendować klientom detalicznym 25-letni okres spłaty, a jednocześnie ustalić maksymalny okres spłaty kredytu na 35 lat, przy uwzględnieniu postanowień Rekomendacji 7.2. oraz Rekomendacji 7.3. Rek 7.3 Przy ustalaniu długości okresu kredytowania klienta detalicznego, bank Wprowadzenie max okresu spłaty kredytu - do 35 lat jest ograniczeniem oferty. Koszt kredytu jest znany Kredytobiorcy zatem do decyzji zarządu Banku powinien należeć czas na jaki Bank zdecyduje się udzielić kredytu - zwłaszcza przy minimalizacji ryzyka związanego z zabezpieczeniem hipotecznym na nieruchomości przy uwzględnieniu proponowanych zapisów rekomendacji o LTV, wkładzie własnym. Proponujemy aby decyzję o ustaleniu max okresu kredytowania pozostawić do decyzji banków. Czy wskazany zapis oznacza, że bank ma prognozować wysokość dochodów kredytobiorcy w okresie emerytalnym? Czy wymagane skrócenie okresu kredytowania w przypadku niemożności oszacowania Strona 7 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego powinien uwzględnić zdolność kredytobiorcy do kreowania dochodów w całym okresie trwania umowy, zwracając szczególną uwagę na okres, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez kredytobiorcę wieku emerytalnego. wysokości dochodu/oszacowania dochodu niższego po przejściu na emeryturę? Proponujemy wykreślenie tego zapisu. W dotychczasowej rekomendacji nabycie praw emerytalnych umożliwiało udzielenie kredytu przy jednoczesnym zastosowaniu zmniejszonego poziomu dochodu. Rekomendowana zmiana obliguje Bank do określenia okresu spłaty ekspozycji maksymalnie do czasu osiągnięcia praw emerytalnych. W naszej ocenie rekomendowane podejście jest to krzywdzące dla klienta, gdyż ta grupa klientów w dalszym ciągu będzie osiągała dochód. Wymaga doprecyzowania, co oznacza pojęcie uwzględnienie „zdolności kredytobiorcy do kreowania dochodów …… zwracając szczególną uwagę na okres, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez klienta wieku emerytalnego”? Proponujemy pozostawienie brzmienia w dotychczasowej Rekomendacji: „Jeśli okres spłaty ekspozycji wykracza poza wiek uprawniający do nabycia uprawnień emerytalnych, bank powinien uwzględnić w ocenie zdolności kredytowej prawdopodobną zmianę poziomu dochodów kredytobiorcy po nabyciu praw emerytalnych”. Rek 8. Przed podjęciem przez bank decyzji o zaangażowaniu się w ekspozycję kredytową zabezpieczoną hipotecznie, konieczna jest rzetelna i kompleksowa ocena zdolności kredytowej klienta w oparciu o przedstawione źródła spłaty zobowiązania, koszty utrzymania typowe dla danego kredytobiorcy (w przypadku ekspozycji detalicznych), wszystkie zobowiązania finansowe oraz ustalony okres kredytowania. Wymogi w zakresie dostarczanych przez klientów dokumentów niezbędnych do oceny zdolności kredytowej powinny pozwalać na pełną i obiektywną ocenę zdolności kredytowej oraz ryzyka związanego z brakiem spłaty zadłużenia. Rekomendacja wskazuje na konieczność rzetelnej i kompleksowej zdolności kredytowej w oparciu m. in. o wszystkie zobowiązania finansowe. Rek 8.1 Proponowane zapisy mogą prowadzić do interpretacji, że w analizie zdolności kredytowej osoby fizycznej Z kolei zgodnie z postanowieniami rekomendacji 8.9 – w ocenie powinny być uwzględnione wszystkie wydatki związane z obsługą zobowiązań kredytowych oraz innych niż kredytowe w kontekście tych wydatków, z których klient nie może zrezygnować. Co może sugerować, że wydatki z których klient zrezygnuje – można pominąć. W świetle zapisów w zdaniu wstępnym – widzimy tutaj niespójność. Ponadto, kredyty zabezpieczone aktywami płynnymi powinny być wyłączone ze zobowiązań uwzględnianych w kalkulacji, ze względu na odrębne źródło spłaty takich zobowiązań (nie obciążają one regularnych dochodów klienta). Strona 8 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Bank powinien dokonać rzetelnej i w pełni obiektywnej oceny zdolności kredytowej klienta pod względem ilościowym i jakościowym, na podstawie przedstawionych źródeł spłaty, kosztów utrzymania typowych dla danego kredytobiorcy (w przypadku klientów detalicznych), wszystkich zobowiązań finansowych oraz ustalonego okresu kredytowania, uwzględniając przy tym postanowienia niniejszej Rekomendacji oraz Rekomendacjach 9, 10 i 11. prowadzącej działalność gospodarczą zaciągającej kredyt zabezpieczony hipotecznie związany z działalnością (klient niedetaliczny) nie uwzględnia się kosztów utrzymania kredytobiorcy? Rek 8.2 Bank powinien weryfikować, czy pozyskiwane od klientów informacje służące do oceny zdolności kredytowej oraz oceny ryzyka ekspozycji są autentyczne, kompletne oraz zgodne ze stanem faktycznym i prawnym. W ocenie ryzyka ekspozycji kredytowej bank powinien opierać się na wiarygodnych, potwierdzonych informacjach. Bank powinien tak ustalać zakres wymaganych informacji oraz sposób ich potwierdzenia, aby umożliwić obiektywną, pełną i efektywną ich ocenę. Bank powinien wykazać, że przyjęty zakres informacji oraz sposób ich weryfikacji jest wystarczający do wykonania obiektywnej oceny zdolności kredytowej i ryzyka ekspozycji. Dla podmiotów gospodarczych możliwość weryfikacji oświadczeń o zobowiązaniach jest znacznie ograniczona w porównaniu do zaangażowań detalicznych. Rek 8.4 Bank powinien uwzględniać w analizie ilościowej oceny zdolności kredytowej klienta detalicznego dochody charakteryzujące się stabilnością w całym okresie spłaty zobowiązania kredytowego. W przypadku osiągania dochodów nieregularnych lub niestabilnych ustalenie okresu kredytowania powinno uwzględniać indywidualną ocenę poziomu i stabilności osiąganych dochodów, a w niektórych przypadkach ich cykliczność. Proponujemy wykreślenie tej rekomendacji (8.4) ze względu na to, że zapisy są już zawarte w Rek 8.5 Rek 8.5 W przypadku klientów detalicznych, którzy uzyskują nieregularne lub niestabilne dochody ocena zdolności kredytowej powinna prowadzić do oceny możliwości regularnej obsługi i spłaty zobowiązań. Jeżeli ocena jest Decyzja, czy akceptuje się klientów o nieregularnych bądź niestabilnych dochodach powinna zostać pozostawiona bankom. Użyte określenia („rzetelna i w pełni obiektywna ocena”, „typowe koszty utrzymania”) są niejednoznaczne. Aby nie wprowadzać ryzyka różnej ich interpretacji rekomendujemy ich wykreślenie. Bank ze względu na rodzaj prowadzonej działalności postępuje rzetelnie. Nie rozumiemy w jaki sposób Bank może „a priori” wykazywać iż „przyjęty zakres informacji oraz sposób ich weryfikacji jest wystarczający do wykonania obiektywnej oceny zdolności kredytowej i ryzyka ekspozycji.” Rozumielibyśmy, iż w sytuacji zgłoszenia zastrzeżeń przez nadzór konkretnych braków w tym zakresie bank podejmie dodatkowe działania, ale nie znając tych zastrzeżeń trudno wymagać od banków sporządzania analiz dotyczących przedmiotowego wymagania nadzorczego. Ponadto, postanowienia tej rekomendacji stoją w sprzeczności z zapisami rekomendacji 6.2, traktującej o Strona 9 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego pozytywna to bank nie powinien pozbawiać takich klientów możliwości otrzymania kredytu z powodu nieregularności lub niestabilności ich dochodów. Rek 8.9 W ocenie zdolności kredytowej klienta detalicznego powinny być uwzględnione wszystkie wydatki wnioskodawców i poręczycieli ekspozycji kredytowej. Bank powinien uwzględnić wydatki związane z obsługą zobowiązań kredytowych, jak również obciążenia spłatą z tytułu zobowiązań finansowych innych niż kredytowe, jeśli klient nie może zrezygnować z ich uiszczania (m.in. wynikające z przepisów prawa lub mające charakter trwały i nieodwołalny np. zasądzone alimenty, wypłacane renty). W ocenie nie można pominąć wydatków i zobowiązań obciążających gospodarstwo domowe, niezaciąganych przez klienta detalicznego, lecz mogących obciążać tę osobę ze względu na objęcie ustrojem wspólności majątkowej. trwałości dochodów. Por. komentarz Rek. 8. Rek 8.10 W ramach procesu oceny zdolności kredytowej klienta detalicznego, bank powinien podjąć działania, które pozwolą na uzyskanie wiarygodnych i kompletnych informacji na temat całkowitego zadłużenia wnioskodawców i poręczycieli ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie, zarówno wobec banków, jak i innych podmiotów, niebędących bankami, a prowadzących działalność w zakresie udzielania kredytów i pożyczek. W tym celu bank powinien przyjąć od klienta detalicznego pisemne oświadczenie na temat stanu jego całkowitego zadłużenia z tytułu zaciągniętych pożyczek i kredytów. Z uwagi na fakt, iż nie wszystkie instytucje kredytowe (nie wspominając o podmiotach niebędących bankami) uczestniczą w zasilaniu bankowych baz danych o kredytobiorcach, możliwym jest opieranie się, w procesie udzielania kredytu, na oświadczeniu Klienta na temat jego całkowitego zadłużenia z tytułu zaciągniętych pożyczek i kredytów. Z drugiej jednak strony na banku ciąży obowiązek weryfikowania informacji przekazanych przez Klienta. Rek 8.11 Bank powinien brać pod uwagę wszystkie typowe wydatki kredytobiorcy, przy czym analizując je powinien uwzględniać kwoty odpowiadające ich rzeczywistemu poziomowi, w szczególności biorąc pod uwagę liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, status mieszkaniowy i miejsce zamieszkania. Bank powinien weryfikować deklarowany przez klientów Czy intencją zapisów rekomendacji jest obowiązkowe zastosowanie kryteriów statusu mieszkaniowego i lokalizacji czy też może stosować inne kryteria weryfikacji kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę? Nawet obiektywne opracowania GUS nie wskazują różnicowania pod względem np. status mieszkaniowego. W jaki sposób bank ma zweryfikować czy złożone przez Klienta oświadczenie jest wiarygodne? Czy w proponowanym podejściu przyjęcie średniej wysokości dla całej Polski jest dopuszczalne? Strona 10 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego poziom wydatków. Weryfikacja ta powinna być oparta na obiektywnych danych dotyczących kosztów utrzymania i wydatków gospodarstw domowych. W szczególności przyjmowane do oceny zdolności kredytowej wydatki, inne niż związane z obsługą zobowiązań kredytowych, nie powinny być niższe, niż wynikające z niezależnych i obiektywnych analiz w zakresie poziomu wydatków gospodarstw domowych. Bank powinien wykazać zasadność założeń przyjętych do weryfikacji poziomu wydatków klienta detalicznego. Rek 8.12 Bank powinien określić w procedurach wewnętrznych zasady uwzględniania w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych przyznanych tym klientom limitów dla kart kredytowych. Ponadto, nie rozumiemy w jaki sposób Bank może „a priori” wykazywać „zasadność założeń przyjętych do weryfikacji poziomu wydatków klienta detalicznego.” Rozumielibyśmy, iż w sytuacji zgłoszenia zastrzeżeń przez Nadzór konkretnych braków w tym zakresie bank podejmie dodatkowe działania, ale nie znając tych zastrzeżeń trudno wymagać od banków sporządzania analiz dotyczących przedmiotowego wymagania nadzorczego. Zapis rekomendacji budzi wątpliwości czy tylko w przypadku kart kredytowych powinny być określone zasady uwzględniania w ocenie zdolności kredytowej limitów kart kredytowych. Brak uzasadnienia aby rekomendacja była jedynie stosowania dla limitów dla kart kredytowych, nie biorąc pod uwagę tym samym kart obciążeniowych i kredytów odnawialnych. Propozycja treści rekomendacji: Bank powinien określić w procedurach wewnętrznych zasady uwzględniania w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych przyznanych tym klientom limitów zadłużenia Rek 8.14a Analiza cech jakościowych w przypadku oceny zdolności kredytowej klienta detalicznego powinna uwzględniać m.in.: a) Weryfikacja jakościowa nie powinna w naszej ocenie odnosić się do liczby osób na utrzymaniu analizę cech osobowych klienta (np. wiek, stan cywilny, liczba osób pozostających na utrzymaniu... Rek. 8.15 Analiza ilościowa zdolności kredytowej klienta niedetalicznego powinna uwzględniać np. sytuację ekonomiczno-finansową, analizę wrażliwości finansowanej transakcji/ inwestycji, ewentualne scenariusze alternatywne dla transakcji/inwestycji, w szczególności parametry takie jak zmiana stóp procentowych, zmiana kursów walut, wzrost kosztów inwestycji, wydłużenie okresu realizacji inwestycji, zmiany cen. Rekomendacja nie odzwierciedla charakteru pożyczek hipotecznych, chociaż z definicji określonej w pkt 8 wynika że jej zapisy odnoszą się również do tego typu produktów. ,owstaje zatem pytanie jak biorąc pod uwagę charakter pożyczki wykonać rekomendację 8.15-8.17 oraz 22.11 – 22.12. Strona 11 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Rek 8.16 W przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomości komercyjnej bank powinien dokonać ostrożnej oceny możliwości spłaty kredytu, w tym w szczególności oceny planu finansowego inwestycji. Bank powinien zachować szczególnie ostrożne podejście w przypadku kredytu z niestandardowym harmonogramem spłat, w tym z „balonowym” harmonogramem spłat. W rekomendacji naszym zdaniem należy zaznaczyć, że wymóg ten odnosi się w szczególności do kredytów na finansowanie nieruchomości przychodowych zabezpieczonych hipotecznie, a nie do wszystkich kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Proponujemy modyfikację: „W przypadku kredytów inwestycyjnych zabezpieczonych na nieruchomości komercyjnej…” Rek 9.1 Określając poziom wskaźnika odnoszącego się do maksymalnego poziomu relacji wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i innych niż kredytowe zobowiązań finansowych do dochodów klientów detalicznych (DtI) bank powinien uwzględniać m.in.: a) skalę oraz rodzaj prowadzonej przez bank działalności, b) (…) Ad. 9.1.a) Uwaga: maksymalne akceptowalne DtI powinno wynikać z oceny ryzyka zależnego od przedmiotowego parametru oraz apetytu na ryzyko banku. Nie rozumiemy w jaki sposób skala i rodzaj działalności miałyby wpływać na maksymalny akceptowalny wskaźnik DtI (czy należy przez to rozumieć, iż np. małe banki powinny mieć niższe akceptowalne poziomy DtI niż banki duże lub np. że banki hipoteczne mogą akceptować ich wyższe poziomy ni banki uniwersalne ?). Rek 9.2 Bank powinien ustalać wewnętrzne limity DtI bazujące na wydatkach typowych dla poszczególnych gospodarstw domowych (ze względu na ich liczebność, region zamieszkania i inne charakterystyczne cechy) wykorzystując zarówno własne analizy, jak też obiektywne analizy niezależnych instytucji i ośrodków badawczych, w tym m.in. wyniki badań budżetów gospodarstw domowych opracowywane przez GUS. Rek 9.3 W procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać, na sytuacje w których wskaźnik DtI przekracza 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego Ponadto, zaliczanie do DTI nie tylko wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych, ale też innych niż kredytowe zobowiązań finansowych – należy potraktować jako znaczące ograniczenie dostępu do kredytów. Czy to oznacza że przyjęcie jednolitego DtI dla całej Polski będzie zabronione? Uważamy, że Rekomendacja nie powinna narzucać kryteriów dla ustalanie DtI. Proponujemy zmianę na uwzględnianie średnich dochodów w gospodarce przy wyznaczaniu tego wskaźnika. Dodatkowo w Rekomendacji 25.4 wskazano na wartości – nieprzekraczające przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania. Miejsce zamieszkania nie warunkuje rzeczywistego poziomu wydatków gospodarstwa domowego Strona 12 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów. Wynika to z bardzo długiego okresu spłaty większości ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie oraz tego, że w przypadku większości gospodarstw domowych koszty utrzymania przekraczają połowę ich dochodów netto. Bank może przekraczać, te wartości, ale powinna być to świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta. W szczególności, bank powinien poinformować klienta o podwyższonym ryzyku takiego produktu oraz negatywnym wpływie na możliwość realizacji przez klienta większych wydatków lub tworzenia oszczędności. wnioskodawcy ponieważ, trudno niekiedy jest zweryfikować miejsce zamieszkania i miejsce prowadzenia interesów życiowych kredytobiorcy. Rek 10 Bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Rekomendacja 10 nie uwzględnia specyfiki transakcji nie związanych z zakupem nieruchomości, w których kredytobiorca przedstawia posiadane już zabezpieczenie w postaci nieruchomości – np. pożyczki hipoteczne. Jednocześnie powstaje niejasność: w jaki sposób stosować kryteria akceptacji dla dochodów osiąganych w zależności od regionu zamieszkania (40/50% DTi)? Jeśli klient mieszka w Warszawie i tu zaciąga zobowiązanie, a jest zameldowany w Krośnie (i co weekend tam wyjeżdża, bo tam ma dom) – to jaka ma być ocena dochodów? Ponadto ad wymóg: „Bank powinien poinformować klienta o podwyższonym ryzyku takiego produktu oraz negatywnym wpływie na możliwość realizacji przez klienta większych wydatków lub tworzenia oszczędności” – w jakiej formie Bank ma poinformować klienta – czy wystarczającym będzie oświadczenie klienta, że jest świadomy podejmowanej decyzji (zaciągniecie kredytu), co spowoduje że będzie mógł ponosić większych wydatków i tworzyć oszczędności? Np.: klient zakupuje nieruchomość na rynku wtórnym ale zabezpieczeniem nieruchomości oprócz kredytowanej jest inna nieruchomość w której posiadaniu jest kredytobiorca. Wówczas LTV jest np. 60% i nie wymagamy środków własnych na zakup nieruchomości. Bank posiada bardzo dobrze zabezpieczony kredyt i w ten sposób minimalizujemy ryzyko wynikające z wkładu własnego. W przypadku takiego brzmienia rekomendacji taka praktyka nie będzie możliwa. Nie jest to dobry kierunek gdyż ogranicza kredytowanie w sposób bezpieczny dla banku a jednocześnie Klientowi pozostawiamy wybór. Proponujemy zmianę sformułowania w taki sposób aby umożliwić transakcje w podanym przykładzie. Ponadto, obecne zapisy rekomendacji dopuszczają możliwość wniesienia wkładu własnego w drodze wykorzystania programów rządowych lub wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Zdaniem Strona 13 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Banku może to prowadzić do dyskryminacji osób, które nie mogą być objęte takim programem. Zalecamy uwzględnienie w Rekomendacji również tej grupy klientów. Rek 10.2 10.2. Ustalone przez bank limity w zakresie minimalnego wkładu własnego nie powinny być sprzeczne z postanowieniami w zakresie LtV zawartymi w Rekomendacji 15.7 i Rekomendacji 15.8. Maksymalne poziomy LTV powinny być odrębnie ustalane bez łączenia ich bezpośrednio z poziomem wkładu własnego. Ów wkład własny powinien być przez Bank samodzielnie ustalany i nie ograniczany przez KNF ponieważ: - kredytując np. remont lokalu wartego 100 tys zł na kwotę 40 tys złotych dlaczego bank ma żądać wnoszenia wkładu własnego? (LTV zachowane zgodnie z rekomendacja, brak uzasadnienia do wymagania wniesienia wkładu własnego) - podobnie dlaczego żądać wkładu własnego dla kredytu 100 tys zł na zakup lokalu wartego 100 tys złotych gdy klient daje na zabezpieczenie dodatkową nieruchomość wartą kolejne 100tys złotych. Wkład własny wynosi wtedy 0% ale LTV 50%. Prosimy o rozdzielenie pojęć LTV i WKŁADU WŁASNEGO. Ponadto, wprowadzenie progu LTV max 50% w przypadku ekspozycji kredytowej zabezpieczonej na nieruchomości komercyjnej (Rekomendacja 15.8) to zbyt rygorystyczna, nierynkowa bariera, która wpłynie negatywnie na polskie banki, a także na rynek nieruchomości. Taki poziom LtV nie eliminuje konkurencji ze strony Banków działających za granicą, a zainteresowanych finansowaniem atrakcyjnych nieruchomości przychodowych w Polsce. W praktyce wyeliminuje polskie banki z finansowania nieruchomości o dobrej, jakości ze względu na niemożność sprostania konkurencji cenowej w tych zakresach LTV. W rezultacie - dla polskich banków pozostanie jedynie finansowanie nieruchomości o zdecydowanie gorszej, jakości - a wiec również wyższym ryzykiem. Wymóg ograniczenia LTV do 50% może spowodować problem strukturalny na polskim rynku nieruchomości komercyjnych tzw. "funding gap". Jednocześnie, duża część udzielonych na ten moment kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych ma znacznie wyższe LTV niż 50%. Regulacyjne ograniczenie do 50% LTV (nawet jeżeli będzie dotyczyć tylko nowych ekspozycji kredytowych) spowoduje, że przy refinansowaniach zapadających kredytów (z ratami balonowymi) z LTV > 50% powstanie luka finansowa, którą będzie musiał pokryć Strona 14 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego inwestor ze środków własnych / innych źródeł niż kredyt bankowy. W przypadku, gdy inwestor nie będzie posiadał środków własnych wszystkie takie kredyty znajdą się w defaulcie, bo żaden polski bank nie będzie mógł udzielić kredytu na więcej niż 50% LtV. Banki będą w konsekwencji zmuszone prowadzić egzekucję z nieruchomości, co spowoduje dalszy spadek wartości nieruchomości na rynku (nie wspominając, że już samo ograniczenie LtV do 50% spowoduje spadek cen na rynku nieruchomości związany z ograniczeniem strony popytowej). A dalszy spadek wartości nieruchomości to z kolei coraz większe zapotrzebowanie na pozabankowy kapitał, który jest ograniczony (spada Value, więc 50% LtV oznacza mniej dostępnego kredytu bankowego na rynku). Zapisy rekomendacji 10.1 i 15.8 wydają się być w sprzeczności z rekomendacją 22.7, które umożliwiają Bankowi ustalenie wysokości wkładu własnego od strukturyzacji transakcji i przy akceptowalnym przez Bank ryzyku. Tymczasem z zapisów rekomendacji 10.2 , 15.7 i 15.8 wynika, że wysokość wkładu własnego i LtV mają charakter wręcz obligatoryjny Rek 10.3 Bank powinien dopuścić możliwość wniesienia wkładu własnego (całości lub części) w drodze realizacji rządowych lub regionalnych programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Nie rozumiemy dlaczego Nadzór wymusza na bankach by akceptowały udział własny wnoszony w postaci środków z rządowych bądź regionalnych programów wsparcia. Decyzja w tym zakresie powinna zostać pozostawiona bankom. Proponujemy zastąpić słowo „powinien” przez „Bank ma możliwość”. Rek 10.4 Bank powinien przyjąć od klienta oświadczenie, że wkład własny nie pochodzi z kredytu. Rek 11.2 Korzystając z bankowych baz danych oraz baz danych gospodarczych, bank powinien ocenić ich wiarygodność. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości w tym zakresie bank powinien dążyć do potwierdzenia otrzymanych danych z danymi z innych źródeł. Rek 11.3 Jeżeli Klient posiada zdolność kredytową to dlaczego nie może posiadać kredytów krótkoterminowych? Ponadto, zapis nie przewiduje takiej sytuacji, gdy klient zaciągnął wcześniej kredyt na zakup działki, kredyt został spłacony w części/ całości, a obecnie klient przychodzi po kredyt na budowę domu na tej działce. Jak traktować takie sytuacje? Uwaga: nie jest jasne w jaki sposób Bank ma oceniać wiarygodność wskazanych baz danych czy i w jaki sposób Nadzorca będzie kontrolował i ewentualnie kwestionował ocenę tej wiarygodności dokonaną przez bank. Wydaje się, iż to Nadzór ostatecznie powinien oceniać, które bazy są, a które nie są jego zdaniem wystarczająco wiarygodne do ich wykorzystywania i informować o tym banki. O jakie konkretnie bazy danych chodzi, prosimy o podanie przykładów zewnętrznych baz danych Strona 15 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Bank powinien aktywnie uczestniczyć w zasilaniu bankowych baz danych oraz baz danych gospodarczych przekazując kompletne i aktualne informacje na temat wszystkich zobowiązań kredytowych klientów. gospodarczych? Biorąc pod uwagę definicję zewnętrznych baz danych gospodarczych, w przypadku instytucji o których mowa w ustawie z dnia 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych, to obecnie funkcjonuje kilka BIG-ów gromadzących dane o dłużnikach i ich zobowiązaniach. Koszty budowy połączenia Banku z kilkoma BIG-ami są wysokie w stosunku do wielkości baz danych poszczególnych biur. W związku z tym decyzja o podjęciu współpracy z konkretnym biurem informacji gospodarczej i przekazywaniu im danych powinna pozostawać w gestii Banku. Prosimy o usunięcie zapisu „oraz baz danych gospodarczych”; bądź modyfikację: „Bank powinien aktywnie uczestniczyć w zasilaniu bankowych baz danych oraz, w miarę możliwości, baz danych gospodarczych przekazując kompletne i aktualne informacje na temat wszystkich zobowiązań kredytowych klientów” Rek 11.6 Bank może w zarządzaniu ryzykiem wykorzystywać własne bazy danych zawierające informacje o relacjach biznesowych banku z klientami, jeżeli informacje te są kompletne, wiarygodne i aktualne. Bazy takie powinny zawierać także odpowiednią liczbę rekordów (zapisów) w przedziale czasu. Rek 12.1 Bank powinien posiadać sporządzone w formie pisemnej i zatwierdzone przez swoją radę nadzorczą zasady przeprowadzania testów warunków skrajnych. Rek 12.2 Testy warunków skrajnych w odniesieniu do ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie obejmują co najmniej: a) wpływ zmian stóp procentowych i kursów walut na adekwatność przyjętego przez bank maksymalnego poziomu relacji wydatków do dochodów klienta, b) … Stwierdzenie “odpowiednia liczba rekordów” jest nieprecyzyjne. Dodatkowa liczba rekordów w przedziale czasu jest w praktyce niezależna od banku – bank udzielający małej liczby kredytów z zasady w bazach będzie posiadał niewielką liczbę rekordów w przedziale czasu. Nie wydaje się zasadne, aby z tego powodu wyłączyć możliwość korzystania z przedmiotowych baz. Delegowanie tego typu zadań na poziom rady nadzorczej uznajemy za nieuzasadnione Proponuje się zastąpienie słów „przez radę nadzorczą” słowami „przez zarząd”. Zmiana szczebla decyzyjnego pozwoli na łatwiejsze zarządzanie zmianą w zakresie procedur opisujących zasady przeprowadzania testów warunków skrajnych. Nie doprecyzowano, że maksymalna relacja wydatków do dochodów klienta odnosi się jedynie do klienta detalicznego. Strona 16 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Rek 12.5 Co najmniej raz w roku, bank zaangażowany w walutowe ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie, powinien przeprowadzać testy warunków skrajnych w zakresie wpływu ryzyka kursowego kredytobiorcy na ryzyko kredytowe ponoszone przez bank. Częstsze dokonywanie testów warunków skrajnych zalecane jest w razie istotnych zmian warunków rynkowych. Jako wymóg minimalny rekomenduje się przeprowadzanie testów warunków skrajnych przy założeniu spadku kursu złotego, w stosunku do poszczególnych walut obcych o większą z dwóch wartości: a) 50%, b) maksymalna roczna zmiana kursu z ostatnich 5 lat - przy czym należy przyjąć, ze spadek kursu walutowego będzie utrzymywał się przez okres 12 miesięcy. a) 50%, Uwaga: Proponowana wartość (50%) wydaje się skrajnie małoprawdopodobna, a w konsekwencji wyniki testów warunków skrajnych oszacowane przy takim założeniu mogą być uznane za niewiarygodne i, w konsekwencji, nie zostaną uznane za istotny czynnik w procesie podejmowania decyzji. Dotychczas stosowana wartość 30% wydaje się w kontekście obecnej sytuacji właściwsza. Rek 13.4 Bank powinien uwzględniać wartość zabezpieczenia hipotecznego możliwą do uzyskania podczas ewentualnego postępowania windykacyjnego, biorąc pod uwagę ograniczenia prawne, ekonomiczne (m.in. koszty zbycia zabezpieczenia) oraz inne mogące wpływać na rzeczywistą możliwość zaspokojenia się banku z przedmiotu zabezpieczenia. Rek 13.5 Bank powinien zapewnić sobie możliwość kontroli zabezpieczenia hipotecznego poprzez uzyskanie deklaracji klienta o nieobciążaniu zabezpieczenia w trakcie trwania umowy (bez wcześniejszego poinformowania banku), zabezpieczenie (w tym ubezpieczenia) od zniszczenia oraz prawo do kontroli jego stanu. Bank powinien zagwarantować sobie ubezpieczenie przedmiotu zabezpieczenia. Bank nie powinien nakładać w tym zakresie dodatkowych obowiązków na kredytobiorcę, jeśli posiadana przez kredytobiorcę ochrona ubezpieczeniowa spełnia określone przez bank warunki. … Rek 13.6 Bank analizując ryzyko związane z danym zabezpieczeniem hipotecznym b) maksymalna roczna zmiana kursu z ostatnich 5 lat] Uwaga: czy przez maksymalną roczna zmianę kursu należy rozumieć największą zmianę kursów w okresach pomiędzy stanami na dzień 31 grudnia poszczególnych lat, czy też największą zmianę 365 dniową zmianę z wszystkich okresów z ostatnich 5 lat. Proponujemy pozostawienie dotychczasowej wartości spadku kursu złotego w stosunku do walut obcych o 30% . Mając na uwadze, ze banki w większości przypadków zrezygnowały z możliwości kredytowanie w walutach obcych nie widzimy uzasadnienia dla zwiększenia tego parametru Sugerujemy aby konieczność taka powstawała z chwilą oceny wartości nieruchomości na moment wypowiedzenia umowy kredytowej. Zapisy te (deklaracja klienta o nieobciążaniu zabezpieczenia) są niezgodne z ustawą o Księgach Wieczystych w zakresie ograniczania prawa właściciela do dysponowanie jego majątkiem. Jak należy rozumieć zapisy o nienakładaniu dodatkowych obowiązków na kredytobiorcę, gdy bank posiada ubezpieczenie przedmiotu zabezpieczenia? Ubezpieczenie nieruchomości jest czasowe i po jego wygaśnięciu kredytobiorca musi dokonać kolejnego ubezpieczenia – zatem nakładanie takich obowiązków jest koniecznym elementem umowy kredytu . Banki mogą stosować odmienne podejście do procesów egzekucji np. bez przejmowania nieruchomości, zatem wprowadzanie takiego obowiązku wydaje się nieuzasadnione Strona 17 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego powinien, m.in. uwzględniać: a) (…) d) koszty utrzymania zabezpieczenia i egzekucji z zabezpieczenia (w tym koszty ewentualnego przejęcia zabezpieczenia). Rek 13.7 Rekomenduje się, aby szczególnej uwadze poddane były te ekspozycje, dla których ustanowione zabezpieczenie nie jest własnością tych osób. Proszę o wyjaśnienie dlaczego takie ekspozycje zdaniem KNF powinny podlegać szczególnej uwadze i jakie KNF ma oczekiwania w stosunku do banku związane z takimi ekspozycjami. Co oznacza „szczególna uwaga”? Rek 13.8 Analizując ryzyko związane z daną nieruchomością, stanowiącą zabezpieczenie ekspozycji kredytowej, a w szczególności analizując faktyczną możliwość zaspokojenia się z danej nieruchomości, bank powinien uwzględniać wymogi art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r., Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) oraz wymogi Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. z 2005 r., Nr 17, poz. 155). Bank powinien posiadać procedury postępowania w przypadku konieczności zaspokojenia się z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, uwzględniające wymogi wskazanych powyżej przepisów. Rek 14.3 / 14.9 14.3. Bank powinien określić proces oceny i monitorowania wartości zabezpieczenia na nieruchomości oraz osoby odpowiedzialne za jego realizację. Osoby te powinny posiadać niezbędne kwalifikacje i doświadczenie w zakresie oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości. 14.9. W ramach wycen wartości nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie, przygotowywanych zarówno na zlecenie banku jak i dostarczonych przez klientów, bank powinien dokonać kontroli wiarygodności i rzetelności założeń i parametrów rynkowych przyjętych na potrzeby wyceny. Poziom parametrów przyjętych przez sporządzającego Proponujemy wykreślenie Zapisy wykluczają możliwości przeprowadzenia wyceny przez pracownika banku – niezależnego rzeczoznawcę. Prosimy o weryfikację zgodności z zapisami Rek 14.3. Prosimy o potwierdzenie czy w proponowanym podejściu Wycena wartości odnosi się wyłącznie do operatów szacunkowych. Strona 18 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego wycenę powinien być przez bank weryfikowany na podstawie dostępnych baz danych o nieruchomościach, katalogów branżowych, innych opracowań analitycznych i posiadanego doświadczenia. Zweryfikowany w ten sposób wartość nieruchomości przyjmowanej jako zabezpieczenie powinna stanowić punkt odniesienia dla ustalenia kwoty kredytu (np. przy uwzględnieniu założonego poziomu LtV). Rek 14.7 Systemy motywacyjne osób odpowiedzialnych za oceny i monitorowania wartości zabezpieczenia na nieruchomości powinny sprzyjać osiąganiu i zachowaniu wysokiej jakości procesu oceny zmierzającej do ustalenia wartości, jaką bank będzie w stanie odzyskać z przedmiotu zabezpieczenia. Rek 14.11 Bank powinien systematycznie (co najmniej raz na rok) dokonywać przeglądu skuteczności procesu oceny i monitorowania wartości zabezpieczenia na nieruchomości i adekwatnie do wyników tego przeglądu dokonywać oceny skuteczności zasad i procedur oceny i monitorowania. Rek. 14.12 14.12. Bank powinien oceniać skuteczność procesu monitorowania wartości zabezpieczeń na nieruchomości posiadanych ekspozycji kredytowych, poprzez porównanie wartości z monitorowania wartości zabezpieczeń na nieruchomościach z wysokością środków odzyskiwanych w drodze egzekucji z zabezpieczenia. … Rek 15.1 Bank powinien zapewnić sobie prawo do weryfikacji wartości zabezpieczenia poprzez pozyskiwanie niezbędnych informacji oraz zapewnienie możliwości inspekcji i oceny stanu przedmiotu zabezpieczenia zarówno przez pracownika banku, jak i powołanych przez bank ekspertów w całym okresie trwania umowy. Czy nie są wystarczające zapisy rekomendacji 14 i 15 odnoszące się do bezpiecznego przyjmowania LTV z uwzględnieniem odzysków z nieruchomości? W naszej ocenie Rekomendacja S nie powinna dotykać zasad wynagradzania pracowników banków. Monitoring nie jest niczym innym jak sprawdzeniem czy wartość w systemach banku jest realna na dzień przeprowadzenia monitoringu. W naszej ocenie, skoro badamy zależność kwot z oceny zabezpieczeń z kwotami odzysków (rek 14 i 15) to monitoring monitoringu wydaje się zbyt daleko idący i powiela weryfikację prawidłowości przeprowadzania oceny wartości. Proponujemy wykreślić punkt. Porównanie wartości „rynkowej” nieruchomości z monitoringu z wysokością środków odzyskiwanych w drodze egzekucji z zabezpieczenia nie może być traktowane jako ocena skuteczności procesu monitorowania wartości zabezpieczeń, gdyż polega na porównaniu innych wielkości. Wartość odzyskiwana w drodze egzekucji nie jest wartością rynkową, więc nie można porównywać jej z wartością z monitoringu. W związku z tym zapisem proponujemy wykreślenie rekomendacji 13.5 w zakresie w jakim występuje dublowanie się zapisów. Strona 19 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Rek 15.7 W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wartość wskaźnika LtV w momencie udzielenia kredytu nie powinna przekraczać: a) 80% lub, b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, przy czym: • dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie do 31 grudnia 2013 r. poziom wskaźnika LtV może osiągać 100%, • dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r. poziom wskaźnika LtV może osiągać 90%. Jaki jest cel ustalenia okresów dostosowawczych? Czy KNF nie obawia się swoistej „kumulacji” kredytów z LTV powyżej 80 i 90%? Będzie to najprawdopodobniej w okresie dostosowawczym podstawa przekazu marketingowego banków skierowana przeciw bankom stosującym już teraz restrykcyjne zasady dotyczące dopuszczalnego LTV. Koniecznym wydaje się wyjaśnienie pojęcia „odpowiednio ubezpieczona”- zawarte w pkt b. Ponadto, nie powinniśmy narzucać sposobu zabezpieczenia brakującej kwoty. Bank może sam ze swoich odpowiednio skalkulowanych przychodów z kredytu stworzyć dodatkową pulę na pokrycie ewentualnych strat. Narzucenie formy zabezpieczenia buduje monopol ubezpieczycieli w tym zakresie a jednocześnie ogranicza inne korzystniejsze dla banku formy zabezpieczenia. Proponujemy, aby decyzje o ustaleniu formy/ sposobu zabezpieczenia części ekspozycji wykraczającej poza 80% pozostawić do decyzji banków. Jednocześnie, ograniczenie maksymalnego LTV do 90% bez możliwości ubezpieczenia wkładu własnego – zdecydowanie osłabi akcję kredytową. Klient zostanie zobligowany do posiadania środków wkładu własnego – negatywny wpływ na rynek nieruchomości, przy jednoczesnym kierunku zwiększenia sprzedaży kredytów konsumpcyjnych (co osłabia zdolność kredytową) ale również posiłkowaniem środkami z „parabanków”. Rek 15.8 W przypadku ekspozycji kredytowej zabezpieczonej na nieruchomości komercyjnej, maksymalny poziom wskaźnika LtV nie powinien przekraczać poziomu 50%. • • W praktyce powyższa rekomendacja wskazuje, iż wkład własny kredytobiorcy powinien wynosić min. 50% całości inwestycji. Taki wymóg postawi pod znakiem zapytania sensowność transakcji w nieruchomości ponieważ kapitały własne należą do najdroższych źródeł finansowania i opłacalność inwestycji wynika z efektywnego stosowania dźwigni finansowej, a próg 50% de facto to wyklucza. W efekcie potencjalni inwestorzy będą korzystać z kredytów banków zagranicznych (np. oddziałów banków zagranicznych w Polsce) lub zmienią kraj inwestowania w nieruchomości. Wymóg LTV na poziomie 50% ograniczy skalę inwestycji. Kapitały, które do tej pory wystarczały na sfinansowanie wkładów własnych w kilku projektach, po wprowadzeniu ograniczeń będą w stanie pokryć wymagania co do wkładu własnego w istotnie mniejszej liczbie projektów. Proponowany poziom ograniczenia wskaźnika LtV w przypadku przedsięwzięć zabezpieczonych Strona 20 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego na nieruchomości komercyjnej jest zbyt niski, nie uwzględnia on zróżnicowania ze względu na specyfikę nieruchomości obciążanych hipoteką (np. ich lokalizacji, przeznaczenia, sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości), rodzaju transakcji kredytowej (okresu kredytowania, rodzaju waluty, sposobu spłat wierzytelności, dodatkowego zabezpieczenia, np. poręczenia spółek z grupy kapitałowej). • Sytuacje, gdy zabezpieczeniem udzielanego kredytu będą inne nieruchomości niż będące przedmiotem inwestycji lub inne zabezpieczenia niż hipoteki będzie w praktyce możliwe jedynie dla: kredytów udzielanych klientom działającym w innej formule niż SPV (tj. prowadzącym jednocześnie działalność innego typu niż działalność związana z prowadzona inwestycją). Sytuacja taka spowoduje, iż banki mogły udzielać kredytów inwestorom obarczonym dodatkowymi rodzajami ryzyka (tj. ryzykami związanymi z w/w dodatkowymi rodzajami działalności co automatycznie negatywnie wpłynie na poziom ryzyka występującego zarówno na poziomie pojedynczych ekspozycji jak i całych portfeli kredytowych. Ponadto, w praktyce kredyty tego typu staną się całkowicie niedostępne dla małych i średnich przedsiębiorstw, nie działających w dużych grupach kapitałowych, gdyż nie będą dysponowały wystarczającymi dodatkowymi rodzajami zabezpieczeń. Niezależnie od powyższego wprowadzenie w/w ograniczenia spowoduje drastyczny spadek poziomu inwestycji realizowanych w gospodarce, co pośrednio także niekorzystnie wpłynie na sytuacje banków. • Ponieważ brak jest definicji nieruchomości komercyjnej (por. także postulat dot. uzupełnienia słowniczka), prosimy o wskazanie o jakie nieruchomości komercyjne chodzi? Jeśli (czy?) definicja obejmuje nieruchomości niezabudowane inwestycyjne pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną lub zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi z lokalami na wynajem lub sprzedaż, to zastosowanie do przepisów wewnętrznych banku oraz praktyki bankowej obowiązku, wynikającego z ww. rekomendacji zachowania wskaźnika LtV nie większego niż 50% spowoduje ogromną zmianę w stosunku do obowiązujących obecnie zasad w kredytowaniu klientów rynku mieszkaniowego (deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe), gdyż obecnie obowiązujące dla tych transakcji, maksymalne LTV wynosi 80%. Powyższa sytuacja spowoduje oczekiwanie od kredytobiorcy wniesienia wkładu własnego w wysokości znacznie przekraczającej obowiązujący standard wynoszący co najmniej 20% kosztów inwestycji mieszkaniowej. Inwestorzy, Strona 21 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego funkcjonujący na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, nie będą w stanie sprostać takiemu wymogowi. Powyższa proponowana zmiana negatywnie wpłynie na możliwości kredytowania projektów mieszkaniowych realizowanych przez klientów rynku mieszkaniowego. • Dodatkowo prosimy o określenie, czy rekomendacja odnosi się do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą (rolniczą), a w przypadku jeśli obejmuje przedsiębiorców (rolników), czy dotyczy ekspozycji kredytowych przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na nabyciu nieruchomości, budowie lub modernizacji obiektów budowlanych, czy dotyczy tylko przedsiębiorców korzystających z finansowania na inny cel niż związany z finansowaniem nieruchomości, np. kredytów o charakterze obrotowym, ekspozycji kredytowych przeznaczonych na zakup maszyny. Jeśli intencją Nadzoru było objęcie ww. ograniczeniem tylko zabezpieczeń detalicznych ekspozycji kredytowych (np. ustanawianych jako zabezpieczenie na innym majątku kredytobiorcy detalicznego lub osoby trzeciej), konieczne jest odpowiednie przeredagowanie brzmienia punktu. W odniesieniu do wskazanych ekspozycji kredytowych prosimy o utrzymanie obowiązującej maksymalnej wysokości wskaźnika LtV wynoszącej 80%. Rek. 16.2 W przypadku, gdy relacja wartości ekspozycji kredytowej do wartości zabezpieczenia na nieruchomości mieszkalnej na moment powstania tej ekspozycji (pierwotne LtV) będzie wyższa niż 80%, monitorowanie wartości zabezpieczenia na nieruchomości powinno się odbywać w cyklach rocznych. Rek. 16.5 Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące, że wartość nieruchomości mogła istotnie się obniżyć w stosunku do wartości rynkowych innych nieruchomości o podobnych cechach, bank powinien dokonać aktualizacji Proponujemy dodać na końcu zdania „... z uwzględnieniem zapisów pkt. 16.3” lub podobnie. W obecnym kształcie, jeśli pierwotne LtV było wyższe niż 80%, a bieżące jest niższe niż 80%, to nie wiadomo jednoznacznie, czy monitorowanie powinno odbywać się co rok, czy co 3 lata. Prosimy o rozważenie zmiany „obniżyć” na słowo „zmienić” . W wyniku ponownej analizy wartości może pojawić się konieczność podwyższenia wartości zabezpieczenia i zgodnie z interpretacją KNF do Rek J (odpowiedź do Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego z 11.2012) bank powinien mieć również możliwość podwyższenia wartości jeśli jest to Strona 22 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego wyceny nieruchomości przyjętej jako zabezpieczenie. uzasadnione wzrostem cen (aktualizacja „w górę”). Interpretacja do Rek J wskazuje na taką możliwość. Proponujemy zmienić słowo „powinien” na “może” (albo w przypadku obniżenia wartości” „powinien dokonać…”, a w przypadku wzrostu - „może dokonać…” Rek. 16.10 Dla indywidualnie istotnych ekspozycji kredytowych na dzień sporządzania wyceny, ponowna wycena wartości nieruchomości powinna odbywać się przynajmniej raz na trzy lata. Prosimy o wyjaśnienie/doprecyzowanie/określenie poziomu „Istotności” zmian warunków rynkowych, oraz „istotnego” obniżenia się wartości nieruchomości. Czy bank sam określa poziom obniżenia wartości nieruchomości, który uznaje za istotny? Proponujemy ujednolicenie terminologii w Rekomendacji 16.10 gdzie jest mowa o wycenie z tą, którą zawiera Uchwała nr 76 /2010 Załącznik nr 17, gdzie w par 34 ust 2e, jest mowa o aktualizacji wyceny. Sugerujemy wprowadzenie do słowniczka pojęć - oprócz istniejącego terminu "ocena wartości zabezpieczenia na nieruchomości" - również pojęcia "wycena" i "aktualizacja wyceny" Użyte w tej rekomendacji pojęcie „wycena” nie jest zdefiniowane w słowniku. Czy może to być „ocena wartości zabezpieczenia na nieruchomości” w rozumieniu słownika, czy chodzi tu o “operat szacunkowy”. W obecnie obowiązującej Rekomendacji S w tym miejscu pojawia się pojęcie “ocena” – jeżeli intencją jest pozyskanie operatu szacunkowego to prosimy o jednoznaczne wskazanie, że będzie to dotyczyło jedynie kredytów udzielonych po wejściu w życie nowej Rekomendacji S. Proponujemy brzmienie: Dla indywidualnie istotnych ekspozycji kredytowych na dzień sporządzania oceny, ponowna ocena wartości nieruchomości powinna odbywać się przynajmniej raz na trzy lata. Rek. 17.2 Bank powinien monitorować zmiany poziomu wskaźnika LtV w celu szybkiego reagowania na wzrost poziomu wskaźnika LtV, zwłaszcza przekroczenia określonych przez bank maksymalnych limitów. Bank powinien posiadać przygotowane na podstawie zatwierdzonej przez zarząd polityki banku, w formie pisemnej, procedury wewnętrzne określające sposób reakcji banku na negatywne zmiany wartości wskaźnika LtV. W szczególności procedury te powinny uwzględniać sytuacje, w których W porównaniu z poprzednią wersją usunięto przykładowe działania które może podjąć Bank: stosowanie dodatkowego zabezpieczenia, zmiana zabezpieczenia, renegocjacja warunków umowy, tworzenie rezerw odpisów. Ze względu na bardzo duże znaczenie tych zapisów, dotyczących bezpośrednio relacji z Kredytobiorcą, proponujemy ich pozostawienie w niezmienionej formie, ponieważ sposób postępowania banków powinien być w tym zakresie być jednolity. Strona 23 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego bieżąca wartość LtV przekroczy 100%. Proponujemy pozostawienie aktualnego brzmienia tej rekomendacji. Rek. 18.1. Procedury i regulaminy wewnętrzne powinny zapewniać: a) jakość i skuteczność wszystkich operacji administrowania ekspozycjami kredytowymi, Rek. 22 Ponieważ mowa jest tu o „wszystkich” operacjach administrowania ekspozycjami kredytowymi, a w słowniczku pojęć nie ma takiego określenia, proponujemy na końcu zdania dodać odwołanie do rekomendacji 1.4.c. trzeci punktor, gdzie jest ogólny opis, na czym polega administrowanie ekspozycjami kredytowymi. Określanie limitów dla ekspozycji nieznaczących w całym portfelu uznajemy za nieuzasadnione (np. ekspozycje wobec podmiotów gosp. zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkaniowych) Uważamy, że taka regulacja jest zbyt daleko idąca i postulujemy rozważenie jej wykreślenia. Uważamy, że banki powinny decydować o kolejności uruchomienia środków tym bardziej, że sytuacje „szczególne” mogą wystąpić już np. gdy Klient posiada lokatę terminową, której aktualnie nie zamierza „zerwać” ale dopiero w końcowym stadium budowy. Rek. 22.8 Z wyjątkiem przypadków uzasadnionych szczególnym charakterem transakcji (np. finansowanie wkładu własnego ze zbycia posiadanej i wykorzystywanej nieruchomości mieszkalnej) bank powinien uruchamiać środki z kredytu po wniesieniu wkładu własnego przez kredytobiorcę. Ponadto czy przed wypłata środków miałby być wniesiony cały wkład czy minimalny wymagany? Np. wkład minimalny wymagany 20% a Klient posiada połowę wkładu. Rek. 22.9 Bank powinien zapewnić, aby kontrola wniesienia wkładu własnego, realizacji inwestycji, uzyskiwania zgód była wykonywana z zachowaniem niezależności i obiektywizmu przez osoby dysponujące niezbędnymi kwalifikacjami w zakresie objętym kontrolą. Kontrola taka powinna odbywać się poprzez weryfikację ze stanem faktycznym przedstawianych przez kredytobiorcę dokumentów lub bezpośrednią ocenę stanu faktycznego. Rek. 22.10 W przypadku ekspozycji kredytowej uruchamianej w transzach wypłata kolejnej transzy, uwzględniając specyfikę (charakter) transakcji, powinna następować po rozliczeniu wykorzystania transzy poprzedniej, tj. po dokonaniu weryfikacji czy poprzednia transza została wykorzystana w sposób określony w umowie, zgodnie z jej celem i przeznaczeniem. Jak należy rozumieć zapis iż bank powinien uruchamiać kredyt po wniesieniu przez klienta wkładu własnego w kontekście ubezpieczenia brakującego wkładu? Proponujemy wykreślić jako powtórzenie z Rek 22.3 W rekomendacji niekonsekwentnie stosuje się pojęciem „ekspozycji kredytowej” i „ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie”. Proponujemy wykreślić jako powtórzenie z Rek 22.2 Strona 24 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Rek. 22.12 Warunki spłaty ekspozycji kredytowej powinny uwzględniać charakterystykę finansowanej transakcji/inwestycji, ale jednocześnie umożliwiać pośrednią kontrolę poprzez systematyczne monitorowanie spłat. W szczególności bank, uwzględniając specyfikę (charakter) transakcji, powinien unikać: a) okresów karencji w spłacie odsetek, b) okresów karencji w spłacie kapitału po okresie realizacji inwestycji/transakcji, jeśli źródłem spłaty są przychody z finansowanej inwestycji/transakcji lub źródło spłaty zależy od wartości finansowanej nieruchomości, c) niestandardowych harmonogramów spłat, w tym „balonowych” harmonogramów spłat, d) nadmiernie wydłużonych terminów spłaty ekspozycji wynikających z ich niskiej rentowności (i w konsekwencji wysokiej wrażliwości na ryzyko). Rek. 23.6. W banku istotnie zaangażowanym w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipotecznie raportowanie powinno odbywać się w okresach, co najmniej kwartalnych, a w przypadku przekroczenia przyjętych limitów lub, gdy przeciętny poziom bieżącego LtV jest wyższy niż 80%, w okresach miesięcznych. W pozostałych bankach raportowanie powinno odbywać się w okresach, co najmniej półrocznych. Rek. 25 i 26 – uwaga ogólna W segmencie nieruchomości komercyjnych podstawowym źródłem spłaty kredytu są umowy najmu – są one głównym czynnikiem określającym zdolność kredytową kredytobiorców. Obecnie praktyką na rynku umów najmu jest zawieranie umów na okres ok. 3-5 lat. Jest to zdecydowanie krócej niż wynosi przeciętnie okres zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne. W efekcie transakcje kredytowe są strukturyzowane wg „balonowych” harmonogramów spłat. Taka struktura kredytu pozwala na osiągnięcie optimum pomiędzy zdolnością kredytową kredytobiorcy i zabezpieczeniem ekspozycji przez bank. Odejście od harmonogramów „balonowych” spowoduje, że banki będą zmuszone udzielać kredytów na okres równy okresowi trwania umów najmu ze względu na ryzyko braku zdolności kredytowej po okresie najmu. Efektem wprowadzenia takich ograniczeń będzie nie tylko „wygaszenie” akcji kredytowej w segmencie nieruchomości komercyjnych, co negatywnie wpłynie na sytuację banków, ale i spadek poziomu inwestycji w gospodarce. Rek. 25 Bank powinien posiadać sporządzone w formie pisemnej procedury wewnętrzne określające sposób i zakres informowania każdego klienta ubiegającego się o kredyt zabezpieczony hipotecznie. (…). Bank powinien uwzględniać poziom wiedzy klienta. Nie jest jasne, co oznacza określenie „przeciętny poziom bieżącego LtV” (średnia rytm, mediana, inne?). Warto też precyzyjnie określić, w jaki sposób w tym parametrze uwzględniać bieżący LtV dla projektów inwestycyjnych w fazie realizacji, który odnosi się tylko do wartości gruntu, na którym wznoszona jest inwestycja, do czasu jej zakończenia. Dla tych ekspozycje bieżący LtV często przekracza 1000%, co ma ogromny wpływ na średnią, a mniejszy na medianę. Proponujemy aby zostały w tej rekomendacji opisane tylko obowiązki informacyjne wobec Klientów bowiem rekomendacje dot. polityki kredytowej są opisane w rekomendacjach wcześniejszych. Z pisma przewodniego oraz "Informacji o najistotniejszych zmianach w Rekomendacji S" wynika, że zapisy Rekomendacji 25 i 26 dotyczą Klientów detalicznych. Jednakże, zapisy samej rekomendacji mówią o "każdym kliencie". Prosimy o doprecyzowanie, że cała ta rekomendacja 25 i 26 dotyczą wyłącznie klienta detalicznego. W przeciwnym wypadku, prosimy wskazać, które punkty dotyczą pozostałych klientów. „Bank powinien uwzględniać poziom wiedzy klienta” - Prosimy o wyjaśnienie jak banki powinny realizować tą rekomendację. Strona 25 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Rek. 25.1 25.1. Przed zawarciem umowy klient powinien otrzymać wszystkie informacje istotne dla oceny ryzyka i kosztów związanych z zawarciem umowy, w tym w szczególności informacje na temat: a) wysokości raty kredytu w funkcji okresu kredytowania, b) tempa spłacania kapitału w funkcji okresu kredytowania, c) łącznego kosztu kredytu w funkcji okresu kredytowania, d) ryzyka zmiennej stopy procentowej. Informacje te powinny być przedstawione w formie pisemnej (np. określonej w pkt. 25.11). Proponujemy odwołanie do ustawy o kredycie konsumenckim zamiast wyliczania. Ustawa o kredytach konsumenckich precyzuje dokładnie zakres i formę informacji udzielanej Klientowi przed zawarciem umowy. Nie rekomendujemy dodatkowych wymogów/ zmienionej formy tej samej informacji (zaznaczone żółtym tłem) w stosunku do Ustawy gdyż to dodatkowo skomplikuje informację otrzymaną przez Klienta. Rek. 25.2 Rekomenduje się, aby bank oferował klientom kredyty lub inne produkty w walucie w jakiej uzyskuje dochód. Rek. 25.4 W przypadku klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania, dla których wstępna analiza wniosków kredytowych wskazuje na przekroczenie przez wskaźnik DtI 40% lub 50% dla pozostałych klientów, bank jako profesjonalny uczestnik rynku, powinien zwrócić klientom uwagę na bardzo długi okres spłaty zobowiązania, a w związku z tym konieczność zachowania odpowiedniego bufora na wypadek pogorszenia ich sytuacji dochodowej lub realizacji większych wydatków. Rek. 25.8 Bank powinien przedstawiać kredytobiorcom informacje o całkowitym koszcie kredytu oraz rzeczywistej rocznej stopie procentowej uwzględniające koszty znane w momencie zawarcia umowy. Służyć temu powinno również zamieszczanie w ogłoszeniach i reklamach dotyczących kredytu, zawierających warunki udzielania kredytu rzeczywistej rocznej stopy procentowej, wyliczonej od całkowitego kosztu kredytu. Proponujemy wykreślić ponieważ w Rekomendacji 6 zostało to uregulowane. Taki sposób zaproponowano w projekcie rekomendacji T – rekomendacja 19. Proponujemy uspójnić zapis z zapisami rekomendacji 9.3. Informacja o konieczności zachowania „bufora” nie jest jednoznaczna. Proponujemy wykreślić ponieważ nawet ustawa o kredycie konsumenckim nie nakłada takiego obowiązku dla ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie. Określone w ustawie wzory nie przystają w pełni do charakteru długoterminowych ekspozycji hipotecznych co powoduje, że banki mogą indywidualnie interpretować składniki konieczne do wyliczania RRSO co spowoduje, że wartości RRSO mogą nie być porównywalne. Strona 26 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106 Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zajęte w publicznej konsultacji nowelizacji Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. 17/12/2013 Rekomendacja S Uwagi/pytania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego Rek. 26.3 Na wniosek klienta bank powinien dokonać zmian sposobu spłaty kredytu indeksowanego do waluty w taki sposób, aby spłata następowała w walucie indeksacyjnej. Zmiana sposobu spłaty powinna dotyczyć wszystkich rat od daty zmiany umowy. Bank nie może ograniczać w umowie kredytu możliwości pozyskania przez klienta waluty przeznaczonej na spłatę kredytu do zakresu usług oferowanych przez bank. Rek. 26.4 a, d Rekomenduje się aby, w przypadku klienta ubiegającego się o detaliczną ekspozycję kredytową bank uzyskał od niego pisemne oświadczenie potwierdzające, że: a) klient otrzymał od pracownika banku wszelkie informacje niezbędne do podjęcia decyzji w zakresie zaciąganego zobowiązania kredytowego, d) w przypadku klientów dla których DTI przekracza 40%/50% (zgodnie z zaleceniem Rekomendacji 25.7), klient został poinformowany o podwyższonym ryzyku tego produktu oraz niekorzystnym wpływie na możliwość realizacji większych wydatków, Proponujemy wykreślić ponieważ powiela zapisy obowiązującej ustawy “antyspredowej” W jaki sposób bank ma udokumentować, że zwrócił uwagę klientowi, że zobowiązał się na bardzo długi okres i musi się liczyć z faktem spłaty zobowiązania? Wydaje się bezzasadne przyjmowanie założenia że klient podpisując umowę kredytu w której opisane są wszystkie parametry kredytu – ich nie przeczytał – co oznacza, że konieczne jest uświadomienie klientowi, że będzie musiał ten kredyt spłacać bardzo długo. Ponadto – nie rozumiemy kontekstu odwołania się do rekomendacji 25.7 Sporządzono: 17/01/2013 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego Strona 27 z 27 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego ul. Nobla 29b, 03-930 Warszawa tel. (022) 870 73 60, fax - wew. 108 e-mail: [email protected], www.ehipoteka.pl KRS 0000054582, REGON 012036106
