warszawska spółdzielnia mieszkaniowa
Transkrypt
warszawska spółdzielnia mieszkaniowa
WARSZAWSKA SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA „ŻOLIBORZ CENTRALNY” ul. Adama Próchnika 6, (01-585) Warszawa tel. 22 839 96 70, mail: [email protected] Warszawa 28.04.2014 r. Urząd Miasta Stołecznego Warszawy Urząd Dzielnicy Żoliborz Zarząd Dzielnicy Żoliborz ul. Słowackiego 6/8 01 – 627 Warszawa W nawiązaniu do pisma UD-XVIII-WND.6826.5.2013.PPA z dnia 25.04.2014 r., po dokonaniu analizy operatu szacunkowego z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy ..................................................., uprzejmie informujemy, że nie możemy zgodzić się z wartościami wskazanymi w tymże operacie a co za tym idzie kwestionujemy proponowaną wysokość opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do gruntu. Uwagi do operatu: Po pierwsze, żadna z transakcji wskazanych w zbiorze transakcji nieruchomości nie wypełnia dyspozycji §4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r .w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ żadna ze zbywanych nieruchomości wskazanych w tym zbiorze nie jest w najmniejszym stopniu podobna do wycenianej nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej należy wyprowadzić z pkt. 3.2 Noty Interpretacyjnej numer 1 NI1 – zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, zwanej dalej Notą, skoro przepis art.175 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi. W szczególności żadna ze wskazanych transakcji nie dotyczy gruntów położonych w strefie tak zwanego starego Żoliborza. Ponadto operat w żaden sposób nie odnosi się do nieruchomości znajdujących się w strefie ochrony konserwatorskiej, w której położona jest wyceniana nieruchomość. Zapisy planu miejscowego oraz zapisy decyzji o wpisie do rejestru zabytków w drastyczny sposób ograniczają możliwości zagospodarowania gruntu wpływając bezpośrednio na jego wartość poprzez obowiązek utrzymania dotychczasowej zabudowy w stanie nie zmienionym zarówno jeżeli chodzi o wysokość jak i powierzchnię zabudowy. Ponadto na wartość nieruchomości wpływają również: dopuszczenie jedynie remontu budynków posadowionych na tejże nieruchomości oraz określenie zabudowy jedynie jako budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. To ostatnie ograniczenie nie pozwala uznać za trafne stwierdzenie rzeczoznawcy, że „możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów planistycznych” są pełne. Wyznacznikiem ceny rynkowej za nieruchomość przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne jest przede wszystkim „powierzchnia użytkowa mieszkalna” (tzw. przez deweloperów PUM), która w znaczącej części zależy od dopuszczonej liczby kondygnacji, jakie na danej nieruchomości można wybudować. W celu uzyskania wiarygodnego porównania nie można przyjmować za punkt odniesienia nieruchomości, które patrząc na okoliczne budynki, mogą być zabudowane obiektem o kilkunastu kondygnacjach z takimi, na których maksymalnie można ich zbudować kilka. Wysoka cena metra kwadratowego uzyskana za nieruchomości przy ul. Renesansowej czy Wergiliusza wynika właśnie z faktu, iż wybudować na nich można budynki o kilkunastu kondygnacjach, w których powstanie o wiele więcej lokali. Po drugie rzeczoznawca majątkowy wykonując wycenę nieruchomości w niepoprawny sposób określił wagi cech rynkowych (pkt 10 operatu), w oparciu o które ustalił wartość nieruchomości stanowiącą podstawę do wyliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na lata 2015-2017. Jak wynika z operatu rzeczoznawca przyjął, iż „możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów planistycznych” oraz „możliwości wynikające ze stanu zagospodarowania nieruchomości” mają znaczenie dla wyceny jedynie w 5% każda. Określenie wskazanych cech na tak niskim poziomie zmierzała do zawyżenia wyceny. Dysproporcja między wagą cechy „Lokalizacja” jaką rzeczoznawca przyjął w wysokości 25%, a wskazanymi powyżej cechami jednoznacznie wskazuje na dążenie przez rzeczoznawcę do określenia ceny rynkowej wycenianej nieruchomości na możliwie najwyższym poziomie. Z treści operatu w istocie nie wynika, dlaczego rzeczoznawca przypisał określonym cechom wagi o wskazanych wartościach procentowych. Nawet bez posiadania specjalistycznej wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości, porównując tabele powołane w pkt 10 operatu, wyraźnie widać, iż wysokie wartości procentowe zostały przypisane cechom, które wpływają na wzrost wartości z równoczesnym ignorowaniem cech, których występowanie wpływa na obniżenie wartości nieruchomości. Zaskakująco duży wpływ na cenę nieruchomości przypisano pozycji „Uciążliwości i/lub ograniczenia w użytkowaniu i zagospodarowaniu”. Po trzecie, operat narusza art.155 ust.1 pkt.3b i pkt.5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nie wykorzystanie przy jego sporządzaniu rejestru zabytków i nie uwzględnieniu faktu wpisania do rejestru zabytków, obszaru wycenianej nieruchomości, jako fragmentu strefy ochrony konserwatorskiej. Mając powyższe na względzie prosimy o przeanalizowanie naszych uwag i zmianę wartości dopłaty. Dotychczasowa propozycja jest na tyle oderwana od rzeczywistości rynkowej, że wątpliwe jest aby transakcja doszła do skutku.