NOWE REGULACJE PRAWNE NA 2009 CZĘŚĆ II Nowy rok obok

NOWE REGULACJE PRAWNE NA 2009 CZĘŚĆ II
Nowy rok obok lęków i obaw związanych z ogólnoświatowym kryzysem
finansowym przynosi mam także wiele nowych unormowań prawnych. W części
pierwszej artykułu omówiliśmy zmiany w podatku dochodowym, nowe ulgi
mieszkaniowe, świadectwa energetyczne oraz krótko kredyty walutowe. Obecnie
zajmiemy się dalszymi zmianami prawa mającymi wpływ na obrót
nieruchomościami, analizą rynku inwestycyjnego oraz prognozami.
Zmiany w Polskim Prawie budowlanym
Zmiany w Prawie budowlanym już uchwalone Ułatwienia dotyczą rozpoczęcia i
zakończenia budowy domów i budynków wielorodzinnych. Do rozpoczęcia
budowy wystarczy wniosek o rejestrację inwestycji wraz z dokumentacją
składany do starosty, który ma 30 dni do złożenia ewentualnego sprzeciwu lub
dokonania rejestracji.
Drobne prace remontowe nie będą już wymagały pozwoleń ani rejestracji.
Uproszczeniu ulega także zakończenie procesu inwestycyjnego. Nie potrzeba
będzie w większości przypadków ubiegać się o pozwolenie na użytkowanie,
wystarczy tylko zgłoszenie zakończenia inwestycji. Przy zakończeniu budowy
domów jednorodzinnych nie trzeba już będzie zawiadamiać służb państwowych.
To duże usprawnienia. Szerzej napiszemy o zmianach w najbliższym wydaniu
ORN..
Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w 2009 roku
Co prawda już o tej instytucji prawa podatkowego pisaliśmy, ale ze względu na
kilka zapytań skierowanych do redakcji do tematu powracamy.
Zmieniają się zasady opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych dokonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą od 1
stycznia 2009 roku. Nadal obowiązują regulacje, które mówią, iż podatek ze
sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nie występuje, jeżeli sprzedaż ta
występuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich
nabycie lub wybudowanie.
Nadal opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży (zmiana od 2007 r.
- wcześniej był to przychód), a stawka podatku wynosi 19%. Zmianie uległo
natomiast zwolnienie od podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw
przed upływem pięciu lat od ich nabycia bądź wybudowania.
Zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. wskazuje, że wolne od
podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału
wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z
odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia
odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia
tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne
cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia
się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych.
Od 1 marca ma ruszyć elektroniczny rejestr poświadczeń dziedziczenia
Większość czynności spadkowych będzie można dokonać nie tylko w sądzie, ale
także przed notariuszem. Jest to znaczne usprawnienie i przyśpieszenie
załatwienia spraw z zakresu dziedziczenia. Jednak nie za darmo. W przypadku
poświadczenia dziedziczenia stawka za czynności notarialne będzie wynosić około
150 zł. Stwierdzenie nabycia spadku w sądzie wymaga natomiast wniesienia
opłaty w wysokości 50 zł.
Postępowanie rozpoczęte u notariusza trafi jednak do sądu, gdy w sporządzonym
protokole nie znajdzie się zgodne żądanie złożone przez wszystkie osoby
uprawnione do dziedziczenia. Podobna procedura będzie uruchomiona, jeśli
rejent poweźmie wątpliwość np. co do osoby spadkobiercy i wysokości udziałów
w spadku. Podstawa prawna: Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 181, poz. 1287).
Zmiana w Kodeksie cywilnym – koniec monopolu złotówki w obrocie
krajowym
Jest to ważna informacja, umożliwia bowiem zawieranie umów w walucie obcej,
co w obliczu upadającej złotówki będzie coraz częstsze, również w perspektywie
wejścia do strefy euro. Cytujemy nowy tekst zmienionego art. 358:
„§ 1. Jeżeli przedmiotem zobowiązania jest suma pieniężna wyrażona w walucie
obcej, dłużnik może spełnić świadczenie w walucie polskiej, chyba że ustawa,
orzeczenie sądowe będące źródłem zobowiązania lub czynność prawna zastrzega
spełnienie świadczenia w walucie obcej.
§ 2. Wartość waluty obcej określa się według kursu średniego ogłaszanego przez
Narodowy Bank Polski z dnia wymagalności roszczenia, chyba że ustawa,
orzeczenie sądowe lub czynność prawna stanowi inaczej. W razie zwłoki dłużnika
wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia w walucie polskiej według kursu
średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia, w którym zapłata jest
dokonana.”
Kolejna zmiana w Kodeksie cywilnym – najem na 30 lat tylko dla
przedsiębiorców
Od 1 stycznia 2009 roku kolejna zmiana, tym razem w obszarze najmu. W art.
661 dotychczasową treść oznaczono jako § 1 i dodano § 2 w brzmieniu:
„§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści
poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.”
Czy nadal w banku masz „jak w banku”?
Z dużą uwagą wszyscy śledzą poczynania i reakcje banków w dobie kryzysu
finansowego. Przed kryzysem obserwowaliśmy wojnę banków na oprocentowanie
kredytów hipotecznych. Następnie widzieliśmy wojnę na oprocentowanie lokat. O
co będzie kolejna ?
Wątpliwym jest, aby była to wojna o dobro klienta. Już powszechnie wiadomo, że
główną przyczyną kryzysu finansowego była chciwość zarządzających
największymi instytucjami finansowymi świata.
Wyniki banków za IV kwartał 2008 roku były dużo niższe od oczekiwań, na co
inwestorzy zareagowali jednogłośnie. Indeks WIG-Banki na sesjach 16 i 17
lutego tracił odpowiednio 6 i 13,5%, osiągając najniższy poziom od 2003 roku.
Jeżeli banki nie złagodzą swojej polityki, wyniki za I kwartał 2009 mogą okazać
się dalece niezadowalające.
Sytuacja może ulegać poprawie przy konsekwentnie realizowanej polityce
obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ostatnie obniżki,
łącznie o 1,75 %, co prawda nie spowodowały ożywienia na rynku kredytów
hipotecznych, natomiast wywołały dużo zamieszania na rynku lokat bankowych,
kończąc wojnę na coraz to wyższe oprocentowanie. Już w lutym względem
stycznia 2009 r. lokaty bankowe uległy obniżeniu o średnio 1,5 %. Przy dalszych
sukcesywnych obniżkach oprocentowania, opłacalność lokat drastycznie spadnie.
Zapewne nie od razu skłoni to społeczeństwo do ryzykownych inwestycji i
powrotu kapitału na giełdę, ale na pewno spowoduje poszukiwanie
alternatywnych form inwestowania, z możliwością uzyskania wyższej stopy
zwrotu. Taką alternatywą są na pewno, bardzo mocno rozwijające się, produkty
strukturyzowane, które zapewniają 100 % ochronę kapitału i możliwość
osiągnięcia ponad przeciętnego zysku. Należy jednak zwrócić szczególną uwagę
na zwrot „możliwość osiągnięcia”, co nie oznacza, że oczekiwany zysk się
osiągnie. Gwarancją jest jedynie nieosiągnięcie straty. Na obecne czasy to i tak
dużo.
Alternatywą w dobie kryzysu nadal pozostaje zakup mieszkania pod wynajem.
Spadek cen nieruchomości daje okazje do znalezienia atrakcyjnych cenowo ofert.
Z drugiej strony brak zdolności kredytowej części społeczeństwa sprawia, że
wynajem jest jedyną szansą dla „własnego” lokum.
W tabeli 1 przedstawiamy porównanie opłacalności inwestycji lokaty bankowej,
przy średnim oprocentowaniu 6 % w skali roku, z zakupem mieszkania 1
pokojowego na wynajem.
Prognozy
Analitycy, specjaliści różnych dziedzin, politycy i publicyści prześcigają się od
dwóch miesięcy w prognozach dotyczących ogólnoświatowego kryzysu
finansowego i jego wpływu na gospodarki poszczególnych państw, kontynentów,
świata. W prognozach jest tylko jeden wspólny i niezaprzeczalny wątek, że
kryzys istnieje. Prognozy natomiast są dalece rozbieżne – od skrajnie
optymistycznych, choć te są w mniejszości, po skrajnie pesymistyczne, a nawet
fatalistyczne.
Na obecny kryzys należy patrzeć pod kątem jego ograniczenia do sfery
finansowej lub ewentualnego przerodzenia w ogólnoświatowy kryzys
gospodarczy.
Oczywiście ta pierwsza ewentualność jest dla nas i świata korzystniejsza, gdyż
powinna przełożyć się dla Polski w długotrwałe spowolnienie gospodarcze i
balansowanie na krawędzi recesji. Ogromną rolę mają tu do spełnienia politycy,
którzy może wytrwają w ogłoszonym w połowie lutego zawieszeniu broni. Nie
musi to już być polityka miłości, niech będzie choćby polityka troski o kraj i nas obywateli. Jeśli jednak kryzys finansowy przerodzi się w ogólnoświatowy kryzys
gospodarczy to recesję mamy pewną z wszystkimi niedogodnościami tego etapu
cyklu koniunkturalnego. Choć wątpliwym jest pocieszanie się, że u innych będzie
gorzej, to pociecha jest w tym, że z trudem przetrwamy.
W tym wariancie bardziej smutno wygląda Europa. Kryzys poczyni duże
spustoszenie polityczne, gospodarcze i społeczne. Największe obawy budzi
ryzyko podsycania drzemiących w różnych regionach tematów zastępczych w
sferze zadawnionych konfliktów narodowościowych, etnicznych, wyznaniowych,
migracyjnych i roszczeń terytorialnych. A takich blizn stary kontynent ma co
najmniej kilkanaście. Tylko roztropność i zwykła ludzka solidarność rządów,
organizacji mniejszościowych, związków wyznaniowych, ludności przygranicznej
może nas od tego nieszczęścia uchronić.
Wychodzenie z obecnego kryzysu trwać będzie co najmniej 7 – 8 lat, a jego dno
jest jeszcze przed nami.
Jak kryzys odbije się na rynku nieruchomości?
Rynek nieruchomości wyróżnia się dużą wrażliwością na wszelkie wahania
koniunkturalne, należy przecież do branży finansowej. Wprawni analitycy z
wyprzedzeniem półtorarocznym potrafi ą przewidzieć zagrożenia
makroekonomiczne, które mogą się spełnić. Od połowy 2007 roku wiadomym już
było, że grozi światu kryzys, a rynkowi nieruchomości zapaść. We wszystkich
publikowanych wcześniej prognozach Andrzeja Jakiela taki scenariusz zdarzeń
mógł nastąpić – i nastąpił w październiku 2008 roku, czyli w prognozowanym
okresie przełomu III i IV kwartału 2008. Co się działo parę miesięcy temu każdy
już wie. Jak kształtują się prognozy polskiego i opolskiego rynku nieruchomości
piszemy w naszym barometrze (str. 11). W kwietniowym wydaniu m.in. dalsze
omówienie zmian prawa oraz oferty kredytowej banków po spodziewanym i
wyczekiwanym wiosennym odszronieniu wymogów stawianych przed
kredytobiorcami.
Andrzej Jakiel i Tomasz Mrożek