D - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

Sygn. akt III Ca 1808/14
POSTANOWIENIE
Dnia 4 marca 2015 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Magdalena Balion - Hajduk
Sędziowie: SO Gabriela Sobczyk
SR del. Roman Troll (spr.)
Protokolant Dominika Tarasiewicz
po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2015 r.
na rozprawie
sprawy z wniosku C. L., S. M. i A. N. (1)
z udziałem B. G., M. G., B. L., J. M., A. N. (2) , A. M., M. M. i B. P.
o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd
na skutek apelacji uczestniczki postępowania B. G.
od postanowienia Sądu Rejonowego w Rybniku
z dnia 9 kwietnia 2014 r., sygn. akt I Ns 374/11
postanawia:
1. zmienić zaskarżone postanowienie o tyle, że wyrazić zgodę wnioskodawcom C. L. i S. M. oraz
uczestnikom postępowania B. L., J. M., A. M., M. M. i B. P. na dokonanie w imieniu Wspólnoty
Mieszkaniowej przy ulicy (...) w R. czynności przekraczającej zwykły zarząd poprzez zawarcie
umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z M. G. i G. G., a także uczynić integralną częścią
postanowienia projekt umowy znajdującej się na karcie 3 do 4 akt z tą zmianą, iż ustalić mnożnik
stawki wynagrodzenia zarządcy z § 6 tego projektu jako 0,70 zł netto za metr kwadratowy
powierzchni nieruchomości miesięcznie;
2. oddalić apelację w pozostałym zakresie;
3.
oddalić wniosek wnioskodawców i uczestników postępowania o zasądzenie kosztów
postępowania odwoławczego.
SSR del. Roman Troll SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Gabriela Sobczyk
Sygn. akt III Ca 1808/14
UZASADNIENIE
Wnioskodawcy A. N. (1), C. L. i S. M. wystąpili z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej
zakres zwykłego zarządu poprzez ustanowienie zarządcy nieruchomości stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni
2096 m2 położonej w R. przy ulicy (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym obejmującym sześć lokali, dla której
Sąd Rejonowy w Rybniku Wydział VII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...).177 i wyznaczenie
na zarządcę M. G. - (...) i obrót nieruchomościami z siedzibą w R. przy ulicy (...) oraz zezwolenie na zawarcie
umowy o zarząd o treści jak w załączonym do wniosku projekcie. Ponadto wnieśli o zasądzenie od uczestniczki
postępowania B. G. na swoją rzecz solidarnie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów
zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że wnioskodawcy i uczestniczka postępowania B. G. są
współwłaścicielami nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny,
który znajduje się w złym stanie technicznym i wymaga nakładów na remonty, jednakże wnioskodawcy nie mogą
uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością, a
ponadto uczestniczka postępowania B. G. nie wykazuje zainteresowania zarządzaniem nieruchomością i sprzeciwia
się zarządowi poprzez profesjonalny podmiot świadczący takie usługi.
Uczestniczka postępowania B. G. w odpowiedzi na wniosek podniosła, że nie zgadza się na ustanowienie odpłatnego
zarządu albowiem wniosek jest skutkiem zacietrzewienia urazów pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości,
domagała się oddalenia wniosku w całości oraz zasądzenia od wnioskodawców solidarnie na swoją rzecz kosztów
postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, z zaprzeczyła jakoby nie
interesowała się zarządzaniem wspólną nieruchomością, argumentując że w tym zakresie wnioskodawcy poprzestali
wyłącznie na gołosłownych twierdzeniach, bez wskazania konkretnych dowodów na tę okoliczność, a ustanowienie
profesjonalnego zarządcy doprowadzi jedynie do powstania dodatkowych kosztów, podczas gdy okoliczności sprawy
wskazują, że dalece korzystniejszym rozwiązaniem będzie podjęcie koniecznych inicjatyw przez współwłaścicieli
nieruchomości w oparciu o konsensus.
Pozostali uczestnicy postępowania, wskazani we wniosku, jak i wezwani przez Sąd Rejonowy do udziału w sprawie:
M. G., A. N. (2), B. L., J. M., A. M. i M. M. poparli wniosek.
Wnioskodawcy S. M. i C. L. oraz uczestnicy postępowania J. M. i B. L. zmodyfikowali żądanie wniosku wskazując,
że podstawę prawną wniosku stanowi art. 199 k.c., precyzując, że wnioskodawcy domagają się wyrażenia zgody na
dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, a to zawarcie umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną
przez profesjonalny podmiot (...) w R. przy ulicy (...).
W odpowiedzi na zmodyfikowany wniosek pełnomocnik uczestniczki postępowania B. G., podtrzymał dotychczasowe
twierdzenia, argumentując, że żądanie wnioskodawców jest nieuzasadnione.
Postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy w Rybniku wyraził wnioskodawcom A. N. (1), C. L. i S.
M. oraz uczestnikom postępowania B. L., J. M., A. N. (2), A. M. i M. M., zgodę na dokonanie w imieniu Wspólnoty
Mieszkaniowej przy ulicy (...). J. 17a w R., czynności przekraczającej zwykły zarząd, to jest zawarcie umowy o
zarządzanie nieruchomością wspólną z (...) z siedzibą w R. (pkt 1) i ustalił, że koszty postępowania związane z udziałem
w sprawie, każdy z zainteresowanych ponosi we własnym zakresie (pkt 2).
Orzeczenie to zapadło przy następujących ustaleniach faktycznych: nieruchomość stanowiąca działkę o numerze
(...) o powierzchni 0,2096 ha jest położona w R. przy ulicy (...). Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w Rybniku
prowadzi księgę wieczystą numer (...), jest zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się sześć lokali
mieszkalnych oznaczonych numerami od 1 do 6, a każdy z nich posiada odrębną księgę wieczystą o numerach
począwszy od (...) do (...). Każdy z właścicieli wyodrębnionego lokalu posiada jednocześnie udział w nieruchomości
wspólnej, którą stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli
lokali i tak:
1) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność M. M. i A. M. w
ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej
opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli poszczególnych lokali;
2) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność A. N. (1) i A. N. (2) w
ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej
opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli poszczególnych lokali;
3) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność C. L. i B. L. w
ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej
opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli poszczególnych lokali;
4) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność B. G. i przynależy
do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w
częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali;
5) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność C. L. i przynależy
do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w
częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali;
6) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność S. M. i J. M. w
ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej
opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Zgodnie z projektem umowy zarządcą tj. (...) w R. przy ulicy (...), zarządca przejąłby obowiązki administracji
nieruchomością wspólnoty w zakresie niewykraczającym poza zarząd zwykły i w ramach jego kompetencji
byłby zobowiązanym do: obsługi administracyjno - biurowej właścicieli lokali zarządzanej nieruchomości oraz
przyjmowania zgłoszeń awaryjnych całodobowo, zlecania kontroli technicznych i okresowych przeglądów zgodnie z
przepisami prawa budowlanego w imieniu i na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, nadzoru nad realizacją umów
dostawy mediów do budynku oraz odbioru i wywozu nieczystości, prowadzenia dla nieruchomości rachunkowości
wraz z pełną obsługa dokumentacji finansowej, jej podpisywania oraz rocznego rozliczenia podatkowego i
ubezpieczenia nieruchomości w imieniu i na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, rozliczania miesięcznych opłat z
tytułu zaliczek na poczet zarządu oraz świadczeń indywidualnych, a także dokonywania miesięcznych wymiarów
opłat za dostarczane usługi, realizacji zadań określonych w rocznym planie gospodarczym, w tym remontów budynku
przez wykonawców zaakceptowanych lub wybranych przez zarząd wspólnoty, organizacji drobnych napraw i zakupu
artykułów niezbędnych do prawidłowego działania nieruchomości rozliczanych rachunkami i fakturami do wysokości
2000 złotych, realizacji uchwał wspólnoty dotyczących nieruchomość pod warunkiem zgromadzenia na rachunku
środków umożliwiających realizację uchwał, uczestniczenia jeden raz w roku w zebraniu organizowanym przez
zarząd wspólnoty oraz składania zarządowi wspólnoty rocznych raportów i sprawozdań finansowych dotyczących
administrowanej nieruchomości w terminie prawem przewidzianym. Wynagrodzenie zarządcy oznaczono w
projekcie umowie na mnożnik stawki 0,80 zł/m2 przez powierzchnię nieruchomości miesięcznie, ale ostatecznie
zaproponowano wspólnocie jako mnożnik stawkę 0,70 zł/m2. Kwota ta jest zwolniona z podatku VAT.
Uczestniczka postępowania M. G. jest z zawodu zarządcą nieruchomości i posiada w tym zakresie wymaganą prawem
licencję, wspólnie z synem G. G. (również licencjonowanym zarządcą nieruchomości) w formie spółki cywilnej zajmuje
się prowadzeniem zarządu nieruchomościami i obecnie zarządzają około trzydziestoma wspólnotami mieszkaniowymi
tj. około tysiącem mieszkań, w ramach prowadzonej wraz z synem działalności gospodarczej jako zarządca posiada
obowiązkowe ubezpieczenie i zajmuje się rozliczaniem wspólnot mieszkaniowych, prowadzeniem książek obiektu
i wszystkimi płatnościami, posiada telefon całodobowy, pod który można zgłaszać wszelkie usterki i zagrożenia
dotyczące zarządzanej nieruchomości, jest w stanie wyszukać firmy budowlane w celu przeprowadzenie remontów i
wspólnie z właścicielami bądź zarządem wspólnoty podjąć decyzję odnośnie podmiotu, który przeprowadzi remont
nieruchomości; wyraziła zgodę na to, aby być zarządcą nieruchomości wspólnej należącej do wnioskodawców i
uczestników postępowania.
Budynek przy ulicy (...) w R. wymaga szeregu napraw i konserwacji w postaci: wymiany instalacji elektrycznej z
aluminiowej na miedzianą począwszy od ściany zewnętrznej budynku do klatki schodowej oraz na klatce schodowej
i w piwnicach, wymiany drzwi wejściowych do budynku, naprawy podestu wejściowego, wymiany włazu dachowego,
naprawy rynien poziomych na złączach, wymiany wyciorów kominowych i bieżących przeglądów ciągów kominowych,
przeglądu sieci gazowej, malowania klatki schodowej, częściowej wymiany ogrodzenia i pomalowania bramy
wjazdowej – pozostają one nieprzeprowadzone od wielu lat.
Właściciele odrębnych lokali mieszkalnych nie są w stanie porozumieć się odnośnie zarządu wspólną nieruchomością
położoną w R., przy ulicy (...), a także odnośnie remontów i bieżącego jej użytkowania oraz konserwacji, a
także kosztów i rozliczeń finansowych z tym związanych, a żadne z nich nie wyraża woli całościowego objęcia
funkcji zarządcy wspólnej nieruchomości i wykonywania obowiązków z tym związanych, co spowodował brak
przeprowadzania wymaganych remontów i bieżących konserwacji nieruchomości wspólnej, jak również brak
ubezpieczenia budynku i brak prowadzenia książki obiektu.
Na ustanowienie zewnętrznego zarządcy nieruchomością wspólną przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy (...) w R.
nie wyraża obecnie zgody jedynie uczestniczka postępowania B. G., pozostali współwłaściciele nieruchomości wyrażają
zgodę na powierzenie zarządu podmiotowi zewnętrznemu za stosowną opłatą.
W swoich rozważaniach Sąd Rejonowy wskazał na art. 199 k.c. podkreślając, że istniejący od wielu lat konflikt
decyzyjny w jakim pozostaje uczestniczka postępowania B. G. z pozostałymi właścicielami lokali mieszkalnych
zlokalizowanych w budynku, skutkuje swoistym „patem decyzyjnym” zarówno odnośnie bieżących napraw oraz
zabiegów konserwacyjnych wspólnej nieruchomości, jak i w zakresie bieżącego gospodarowania wspólnymi
częściami nieruchomości, jej ubezpieczenia, a także rozliczeń finansowych pomiędzy współwłaścicielami, dotyczących
części wspólnych nieruchomości (np. zużywany prąd w piwnicy, ogrzewanie klatki schodowej etc.). Wskazał
także, że brał pod uwagę zarówno cel zamierzonej czynności (w niniejszej sprawie są to względy celowościowe
zawarcia odpłatnej umowy o zarząd nieruchomością wspólną z profesjonalnym podmiotem zewnętrznym, ponieważ
zabezpieczy prawidłowo wszystkie czynności dotyczące wspólnej nieruchomości tak techniczne, jak i prawne) jak
i interes wszystkich współwłaścicieli nieruchomości – zawarcie umowy będzie również służyło dobru wszystkich
współwłaścicieli nieruchomości i prawidłowo zabezpieczy interes każdego z nich, w tym także uczestniczki
postępowania B. G., a profesjonalny zarządca będzie umocowany zlecić, bądź samodzielnie przeprowadzić
bieżące czynności dotyczące nieruchomości wspólnej, odnośnie których jak dotąd wnioskodawcy nie potrafili się
porozumieć z uczestniczką postępowania B. G. (w zakresie czynności zwykłego zarządu); konsekwencją ustanowienia
wnioskowanego zarządu będzie zatem sprawne, kompleksowe i niezbędne okolicznościami zabezpieczenie techniczne
i prawne wspólnej nieruchomości.
Współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia odnośnie zarządu nieruchomością wspólną, to w przypadku
braku udzielenia zgody na zawarcie umowy o zarząd będzie dochodziło w przyszłości do mnożenia się spraw
sądowych, w toku których osoby faktycznie zajmujące się jednostkowymi czynnościami wchodzącymi w zakres
zarządu nieruchomością wspólną będą żądały od pozostałych współwłaścicieli przyznania im za to stosownego
wynagrodzenia.
Przez wiele lat wnioskodawcy i uczestnicy postępowania nie mogli dojść do porozumienia odnośnie tego komu
powierzyć zarząd nieruchomością wspólną, nikt spośród nich nie jest zainteresowany sprawowaniem tego zarządu,
po prostu nie dokonują większości czynności związanych z nieruchomością wspólną – nie może być zatem mowy o
konsensusie, na który powołuje się uczestniczka postępowania B. G.. O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł
w oparciu o art. 520 § 1 k.p.c.
Apelację od tego postanowienia w złożyła uczestniczka B. G., zaskarżając je w części dotyczącej punktu 1 i
zarzucając mu: błąd ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że celowe i prawnie możliwe jest wyrażenie
zgody wnioskodawcom i uczestnikom postępowania na dokonanie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej i czynności
przekraczającej zwykły zarząd polegającej na zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, podczas
gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby takie działanie poprawiło funkcjonowanie
wspólnoty i było korzystne dla wszystkich współwłaścicieli; błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu,
że stan techniczny nieruchomości jest zły i nie są podejmowanie działania mające na celu utrzymanie tej
nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, co miałoby uzasadniać odstąpienie od dotychczasowej formy
zarządu nieruchomością na zasadach współwłasności i zawarcie umowy o zarządzanie z podmiotem trzecim; błąd
ustaleniach faktycznych polegający na pominięciu oceny sytuacji finansowej współwłaścicieli i ich możliwości
współfinansowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Przy tak postawionych zarzutach uczestniczka wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez odmówienie
zgody wnioskodawcom i uczestnikom postępowania na dokonanie w imieniu wspólnoty czynności przekraczającej
zwykły zarząd polegające na zawarciu przez wspólnotę umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. W
uzasadnieniu wskazała, że treść umowy nie odpowiada rzeczywistości i potrzebom małej wspólnoty, jest w części
nieuzasadniona racjonalnie, bo dla tak małego budynku nie jest potrzebna obsługa administracyjna, biurowa,
nadzór nad dostawą mediów, odbiorem nieczystości czy też rocznym rozliczaniem podatku - który nie występuje,
jak też organizacją drobnych napraw. Wskazała także, że problemem nękające wspólnotę są spory pomiędzy
współwłaścicielami dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a także brak środków wynikający
z zalegania z opłatami za lokale. Jej zdaniem działanie zarządcy nie zastąpi uchwał współwłaścicieli, którzy muszą
wyrazić zgodę dotyczącą czynności przekraczających zwykły zarząd.
W odpowiedzi na apelację uczestniczki postępowania - wnioskodawcy S. M. i C. L. oraz uczestnicy postępowania
B. L. i J. M. - wnieśli o jej oddalenie jako bezzasadnej, a także zasądzenia od uczestniczki postępowania na
rzecz wnioskodawców kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazali, że ustalenia dokonane przez Sąd Rejonowy
są prawidłowe, a powierzenie zarządu nieruchomością podmiotowi zewnętrznemu jest celowe, uzasadnionych
gospodarczo, poprawi funkcjonowanie wspólnoty i będzie korzystne dla wszystkich współwłaścicieli, albowiem
żaden z mieszkańców nie chce się podjąć całościowo zarządu nieruchomością, a większość z nich opowiedziała
się ze zleceniem tych czynności podmiotowi zewnętrznemu. Rozdzielanie poszczególnych obowiązków zarządcy
na mieszkańców dotychczas nie sprawdziło się we wspólnocie, a większość mieszkańców nie chce brać na siebie
odpowiedzialności ani wchodzić dalsze konflikty z apelującą.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:
Ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy są prawidłowe i jako takie Sąd Okręgowy uznaje je za własne.
Należy jednak podkreślić, że Sąd Rejonowy nie opisał w sentencji postanowienia umowy jaką współwłaściciele
chcą zawrzeć, ani jej projektu nie uczynił integralną częścią postanowienia, co uniemożliwia prawidłowe wykonanie
postanowienia.
Na rozprawie apelacyjnej wezwano do udziału w sprawie nowego uczestnika B. P., który nabył lokal mieszkalny od
uczestników A. N. (1) i A. N. (2) w trybie licytacji i postanowieniem z dnia 27 lutego 2014 r. została mu przysądzona
własność tego lokalu /k. 402/, a postanowienie w tym zakresie jest prawomocne. Dlatego też wezwano tego uczestnika
do udziału w sprawie, przy czym na rozprawie stawił się jego pełnomocnik, który zajął stanowisko identyczne jak
wnioskodawcy.
Ponadto apelująca zmodyfikowała swoje stanowisko wnosząc o zawarcie umowy o zarządzanie z inną osobą, bo
do M. G. nie ma zaufania i przedłożyła ofertę spółdzielni mieszkaniowej dotyczącą zarządzania nieruchomościami
oraz projekt umowy administrowania nieruchomością wspólną. Powyższe powoduje, że większość zarzutów apelacji
pozostaje nieaktualnych.
Podstawą wydania rozstrzygnięcia przez sąd w zakresie żądania dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego
zarządu jest ocena celu zamierzonej czynności oraz interesów wszystkich współwłaścicieli, a więc nie tylko jednego
z nich, również nie większości z nich, ale wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). W rozpoznawanej sprawie
mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd, mającą polegać na zawarciu umowy o zarządzanie
nieruchomością wspólną, z uwagi na konflikty pomiędzy współwłaścicielami oraz nie przeprowadzone remonty. Z
tego wniosek, że możliwe jest orzekanie sądu w tym zakresie.
Skarżąca nie podnosi, że kosztów wynagrodzenia zarządcy nie jest w stanie ponosić. Wszyscy inni właściciele są zgodni,
że trzeba zawrzeć taką umowę. Natomiast brak skutecznego zarządzania (administrowania) może tylko doprowadzić
do niszczenia nieruchomości, a bieżące remonty trzeba wykonywać.
Potrzeby związane z wykonywaniem remontów na nieruchomości wspólnej zostały opisane szczegółowo w protokole
z 20 kwietnia 2001 roku, piśmie V. oraz protokole z 8 grudnia 1998 roku /k. 50 – 52/. Na podstawie tych
dokumentów Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił w jakim zakresie trzeba przeprowadzić remonty. Oczywistym
jest, iż ich przeprowadzenie uzależnione będzie przede wszystkim od kondycji finansowej wspólnoty, natomiast
brak ustanowionego zarządcy uniemożliwia wspólnocie podjęcie decyzji o bieżących remontach, czy chociażby
konserwacjach związanych ze zwykłym zarządzaniem nieruchomością. Pierwotne oczekiwania skarżącej, że każdy
ze współwłaścicieli będzie w części zajmował się nieruchomością pozostają czysto iluzoryczne, albowiem właściciele
mają prawo do tego, aby profesjonalista zajął się sprawami wspólnoty. Tym bardziej, że od 2004 roku, a jak wynika z
protokołu z 20 kwietnia 2001 roku już od wówczas nie były prowadzone żadne remonty czy konserwacje wymienione
w tym protokole.
Konflikty pomiędzy współwłaścicielami w zakresie administrowania nieruchomością wspólną powodują, że ona
niszczeje, a w interesie wszystkich współwłaścicieli leży to, aby była utrzymywana w należytym stanie. Obecni
współwłaściciele mają różne zdania na temat tego administrowania, z tym że wytworzyła się specyficzna sytuacja, gdy
tylko jedna z uczestniczek jest przeciwna woli pozostałych współwłaścicieli.
Skarżąca wskazuje, że odbudowano część kominów, otynkowano budynek, naprawiono instalację odgromową,
wymieniono okna suszarni i uszczelniono orynnowanie poziome na łączach, ale w żaden sposób nie wykazuje tych
okoliczności (art. 6 k.c.).
Zdaniem Sądu Okręgowego w rozpoznawanej współwłaściciele nieruchomości wspólnej występujący z wnioskiem
o zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną mają na uwadze zabezpieczenie stanu nieruchomości
budynkowej oraz doprowadzenie do sytuacji, gdy profesjonalny podmiot będzie zajmował się rozliczeniami, nie
każdy z nich bowiem musi wykonywać takie czynności. Natomiast każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do
współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną spowoduje,
że profesjonalny podmiot w sposób zorganizowany zajmie się wszelkimi czynnościami związanymi zarówno z
bieżącymi przeglądami koniecznymi do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, odpowiednimi rozliczeniami
współwłaścicieli, a także informowania wspólnoty o jej stanach finansowych.
W chwili obecnej ze stanowiska apelującej też wypływa już taki wniosek, co tylko potwierdza prawidłowość – co do
zasady – rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego, natomiast nie było możliwości ustanowienia administratorem wskazanej
przez apelującą spółdzielni, albowiem złożona przez nią oferta dostarczona przez skarżącą nie jest nawet podpisana /
k. 410 – 411/, a dodatkowo nie sprecyzowano w niej dokładnych kosztów związanych z wynagrodzeniem zarządcy.
Trudno więc w tym zakresie – z tych prostych względów – uznać, że w ogóle jakaś oferta została złożona. Zaś z
ustaleń dokonanych precyzyjnie przez Sąd Rejonowy wynika, że M. G. i G. G. zaproponowali stawkę 0,70 zł netto jako
mnożnik swojego wynagrodzenia przez metr kwadratowy powierzchni nieruchomości miesięcznie, a przedstawiony
projekt umowy administrowania nieruchomością wspólną nie zawiera nieprawidłowości uniemożliwiających sprawne
funkcjonowanie zarządu. Nie ulega jednak żadnej wątpliwości, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
muszą być dokonywane przy zgodzie wszystkich współwłaścicieli i to czy jest administrator czy też nie, w takiej
sytuacji, nie ma większego znaczenia, bo i tak to nie on decyduje.
Powyższe okoliczności wskazują, że Sąd Rejonowy nie dopuścił się błędu w ustaleniach faktycznych. Skarżąca w
apelacji nie wskazała sprzeczności z materiałem dowodowym, wyciągnęła tylko z zebranego sprawie materiału
dowodowego odmienne wnioski niż Sąd Rejonowy. Natomiast ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd
Rejonowy mieści się w granicach zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., nie
została przekroczona granica swobodnej oceny dowodów, a wnioski co do faktów w sposób logiczny wynikają z
treści dowodów zgromadzonych w sprawie. Równocześnie Sąd Rejonowy poddał ocenie w sposób kompleksowy i
właściwy cały materiał dowodowy zebrany w sprawie, a skarżąca nie wykazała, iż Sąd Rejonowy uchybił zasadom
logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, tymczasem tylko takie uchybienia mogą być przeciwstawione
uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów, nie jest bowiem wystarczające samo przekonanie
strony o innej niż przyjął sąd wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, iż ocena sądu.
Jednocześnie, niezależnie od zarzutów apelacji, ale w jej granicach, z uwagi na zmiany w zakresie uczestników
postępowania – przy uwzględnieniu tego, że uczestnik B. P. nabył lokal mieszkalny od uczestników A. N. (1) i A. N. (2)
w trybie licytacji i postanowieniem z dnia 27 lutego 2014 r. została mu przysądzona własność tego lokalu – należało
zmienić sentencję zaskarżonego postanowienia co do wyznaczenia kręgu osób uprawnionych do dokonania czynności
przekraczającej zwykły zarząd. Jednocześnie mając na uwadze poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne
związane treścią projektu umowy o zarządzanie oraz wynikającymi z niej imiennie osobami, które ją zawierają i
określeniem stawki wynagrodzenia na poziomie 0,70 zł netto należało zmienić zaskarżone postanowienie także w
tym zakresie jednocześnie czyniąc projekt tej umowy integralną jego częścią. I tylko w tej części apelacja okazała się
skuteczna niezależnie od jej zarzutów. W pozostałej zaś części apelacja jest bezzasadna tak samo jak podniesione w
niej zarzuty, które dodatkowo zdezaktualizowały się w toku postępowania odwoławczego.
Mając powyższe na uwadze, w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. należało orzec jak w punkcie
1 sentencji. Natomiast orzeczenie w punkcie 2 sentencji zapadło na podstawie art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 § 2
k.p.c., albowiem apelacja w pozostałej części jest bezzasadna. Ponadto stosując zasadę obowiązującą w postępowaniu
nieprocesowym, że każdy uczestnik ponosi koszty związane z jego udziałem w sprawie i przy ustaleniu, iż uczestnicy
zmierzają do wspólnego zadbania o nieruchomość poprzez zawarcie umowy o jej administrowanie, oddalono wnioski
o zasądzenie kosztów postępowania na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.
SSR (del.) Roman Troll SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Gabriela Sobczyk