Operat - Ewelina Łącka

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 105/2015
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej,
objętej KR1Y/00050454/3 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego
w Myślenicach, położonej w Porębie 214, gmina Myślenice,
powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 405/2
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w
postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 438/14
autor opracowania:
Myślenice, 11 maja 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/23
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. Nr 105/2015
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 405/2, obręb Poręba, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/00050454/3 Wydziału Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach; częścią składową działki jest
budynek mieszkalny jednorodzinny oznaczony numerem porządkowym 214
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 405/2 o powierzchni 0,1162 ha, kształt
regularny, stan zagospodarowania przeciętny; budynek mieszkalny jednorodzinny o
2
pow. użytkowej 106,6 m , budynek wolnostojący, częściowo podpiwniczony,
parterowy z użytkowym poddaszem, konstrukcja tradycyjna murowana, dach
dwuspadowy kryty blachą, stan techniczny dobry, standard wykonania i wykończenia
przeciętny; budynek wybudowany w połowie lat 90-tych XX w., wykończony,
zamieszkały, nie został zgłoszony do użytkowania
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel nieruchomości: Stanisław Jasek syn Jana i Anny oraz Urszula Jasek córka
Władysława i Wiktorii na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 11 maja 2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): 334 000 zł
słownie złotych: trzysta trzydzieści tysięcy
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 11 maja 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/23
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 6
4. Cel wyceny ...................................................................................... 6
5. Daty wyceny .................................................................................... 6
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 7
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 7
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 9
1. Lokalizacja ...................................................................................... 9
2. Przeznaczenie nieruchomości ……….............................................. 9
3. Działka gruntu ................................................................................. 10
4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 11
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 13
1. Analiza rynku ................................................................................... 13
2. Arkusze wyceny nieruchomości …………………………................... 20
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 22
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 23
VI. Załączniki ............................................................................................. 23
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/23
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Poręba, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą
wieczystą numer KR1Y/00050454/3 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w
Myślenicach, składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 214 działki
ewidencyjnej nr 405/2 o powierzchni 0,1162 ha.
Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej
nr 405/2 ze wszystkimi częściami składowymi i prawami.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
numer KR1Y/00050454/3 dla nieruchomości położonej w miejscowości Poręba, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki
ewidencyjnej nr 405/2 o powierzchni 0,1162 ha, z budynkiem mieszkalnym nr 214.
Właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Stanisław Jasek syn
Jana i Anny oraz Urszula Jasek córka Władysława i Wiktorii na prawach wspólności
ustawowej małżeńskiej, na podstawie umowy darowizny z dnia 3 grudnia 1993 r. do Rep. A
nr 2357/93.
Dział I Sp. tej księgi wieczystej nie zawiera wpisów.
Dział III tej księgi wieczystej zawiera wpisy o treści:
- ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności:
należności głównej w kwocie 962,79 zł /dziewięćset sześćdziesiąt dwa i 79/100 złotych/,
odsetek wyliczonych na dzień 01-04-2014 w wysokości 136,72 zł /sto trzydzieści sześć i
72/100 złotych/ i dalszych odsetek w kwocie 0,33 zł /33/100 złotych/ za każdy dzień aż
do dnia zapłaty, kosztów procesu w kwocie 151,00 zł /sto pięćdziesiąt jeden złotych/,
kosztów zastępstwa procesowego /poprzedniej
egzekucji w kwocie 45,00 zł
/czterdzieści
w
pięć
złotych/,
opłaty
stosunkowej
kwocie
319,19
zł
/trzysta
dziewiętnaście i 19/100 złotych/, wydatków gotówkowych na dzień 01-04-2014 w kwocie
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/23
267,02 zł /dwieście sześćdziesiąt siedem i 02/100 złotych/ - na rzecz Miejskiego
Zakładu Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. w Myślenicach, 32-400 Myślenice ul.
Piłsudskiego nr 47;
- ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania
następujących należności: należność główna w kwocie 144.363,53 zł, odsetki wyliczone
na dzień 04-06-2014 w wysokości 30.682,59 zł, i dalsze odsetki w kwocie 63,28 zł za
każdy dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie 1.973,94 zł, opłata
stosunkowa w kwocie 26.554,50 zł, wydatki gotówkowe na dzień 04-06-2014 w kwocie
167,07 zł – na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA Oddział Centrum Restrukturyzacji i Windykacji w Warszawie Biuro w Krakowie.
- przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości – na rzecz Miejskiego Zakładu
Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. w Myślenicach.
Dział IV tej księgi wieczystej zawiera wpisy hipotek o treści:
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 170.000 zł (sto siedemdziesiąt tysięcy), na
zabezpieczenie spłaty kredytu, na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski
S.A. z siedzibą w Warszawie Oddział nr 1 w Myślenicach;
- hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 85.000 zł (osiemdziesiąt pięć tysięcy), na
zabezpieczenie odsetek zmiennych i kosztów banku, na rzecz Powszechnej Kasy
Oszczędności Bank Polski S.A. z siedzibą w Warszawie Oddział nr 1 w Myślenicach.
- hipoteka
przymusowa,
5810,60
(pięć
tysięcy
osiemset
dziesięć
60/100)
zł,
zabezpieczenie spłaty wierzytelności z tytułu zadłużenia na składki FUS, FUZ i
FPiFGŚP za okres 02/2012 - 05/2012, kosztów upomnienia oraz należnych odsetek za
zwłokę, na rzecz Zakład Ubezpieczeń Społecznych w Krakowie, 31-080 Kraków ul.
Pędzichów 27.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Poręba [Nr 0012], w jednostce
ewidencyjnej Myślenice - Gmina [120903_5], numer jednostki rejestrowej G.514.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/23
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania opisu i oszacowania nieruchomości – postanowienie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z
nieruchomości z dnia 22 sierpnia 2014 r., sygn. akt KM 438/14, KM 965/13.
I.4. Cel wyceny.
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny,
podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen
na datę sporządzenia wyceny.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 11 maja 2015 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 11 maja 2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 7 stycznia 2015 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 7 stycznia 2015 r.
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia
23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r.
w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/23
I.7. Źródła informacji.
1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
2. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Poręba.
3. Mapa zasadnicza.
4. Plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Poręba.
5. Decyzja o pozwoleniu na budowę.
6. Oględziny nieruchomości i obmiar budynku.
7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/23
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu
oraz wartość części składowych gruntu.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/23
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Porębie, gmina Myślenice, powiat myślenicki,
województwo małopolskie. Wieś Poręba jest typową wsią o zabudowie ulicowej. Poręba
leży w południowo - wschodniej części gminy Myślenice, w malowniczej śródgórskiej
kotlinie, na granicy Pogórza Wielickiego i Beskidu Makowskiego.
Lokalizacja ogólna nieruchomości jest średnia, w odległości około 10 km od Myślenic.
Otoczenie bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa oraz
tereny rolne. Dojazd do nieruchomości ok. 250 m od głównej drogi Myślenice - Poręba po
drodze wewnętrznej o nawierzchni asfaltowej (brak tytułu prawnego – droga urządzona na
działkach stanowiących własność osób fizycznych). Dostęp do infrastruktury społecznej
przeciętny.
II.2. Przeznaczenie nieruchomości
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi
Poręba uchwalonym uchwałą nr 391/XLIV/2014 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia
26.03.2014 r. (ogłoszona w Dz. Urz. WM nr 2845 z dnia 21.05.2014 r.) działka ewidencyjna
nr 405/2 znajduje się w całości w terenie oznaczonym symbolem:
44MN1 – tereny zabudowy jednorodzinnej, z podstawowym przeznaczeniem pod
zabudowę jednorodzinną.
Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej ustala się
możliwość lokalizacji:
1. zabudowy zagrodowej w tym z możliwością prowadzenia produkcji hodowlanej nie
przekraczającej wielkości 1,5 DJP na 1 ha użytków rolnych;
2. usług o charakterze komercyjnym i o charakterze publicznym;
3. sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej;
4. dróg, dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów
pieszych;
5. zieleni urządzonej wraz z obiektami małej architektury.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/23
Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń przeznaczenia uzupełniającego, jest:
1. dostosowanie go do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego;
2. utrzymanie zasady braku uciążliwości prowadzonej działalności usługowej i rolniczej, w
tym hodowlanej dla mieszkańców (sąsiadów);
3. aby działalność hodowlana prowadzona w zabudowie zagrodowej była zgodna z
przepisami odrębnymi w tym zakresie,
4. aby budynki inwentarskie (typu: chlewnie, stajnie, kurniki), w których prowadzona jest
działalność hodowlana oraz kompostowniki i gnojowniki jako urządzenia i instalacje im
towarzyszące były zlokalizowane w odległości minimum 8 m od granicy działki sąsiada;
5. zachowanie proporcji, aby powierzchnia zabudowy przeznaczenia uzupełniającego
określonego w pkt. 2 nie stanowiła więcej niż 30% wielkości określonej wskaźnikiem
powierzchni zabudowy dla terenu zabudowy jednorodzinnej.
II.3. Działka gruntu
Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 405/2 o powierzchni 0,1162 ha, według
rejestru gruntów stanowi w całości łąkę trwałą klasy IV. Kształt działki nieregularny
wydłużony czworokąt zbliżony do prostokąta, mało korzystny do zagospodarowania z
uwagi na małą szerokość wynoszącą ok. 15 m, długość działki ok. 80 m. Stan
zagospodarowania działki słaby, ogrodzenie częściowe (w granicy północnej, zachodniej i
częściowo południowej), brak elementów małej architektury ogrodowej. Do budynku
wykonano podjazd o nawierzchni żwirowej z drogi dojazdowej wewnętrznej. Opaska wokół
budynku i fragment przed budynkiem z kostki brukowej.
Nieruchomość posiada dobry dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, na działce
znajdują się: sieć energetyczna, wodociągowa lokalna oraz wykonana nowa sieć
wodociągowa komunalna (na etapie odbiorów końcowych), kanalizacja sanitarna
komunalna, sieć gazu ziemnego. Do budynku wykonano przyłącza sieci energetycznej,
wodociągowej z ujęcia lokalnego oraz kanalizacji sanitarnej.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/23
II.4. Budynek mieszkalny
Charakterystyka funkcjonalna budynku
Budynek będący częścią składową przedmiotowej nieruchomości został wybudowy w
połowie lat 90-tych XX w. w oparciu o pozwolenie na budowę z dnia 20.01.1994 r. wydane
przez Urząd Rejonowy w Myślenicach (znak ANB-7351/G/B/8/94). Budynek jest obiektem
wolnostojącym, częściowo podpiwniczonym, parterowym z mieszkalnym poddaszem.
Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. W piwnicy znajduje się kotłownia
i pomieszczenia gospodarcze, wysokość piwnic wynosi 1,33 – 1,73 m. Na parterze
znajdują się: hol (8,8 m2), przedpokój (4,2 m2), łazienka (5,5 m2), kuchnia z jadalnią
(12,2 m2), dwa pokoje (15,0 m2 + 19,2 m2). Na poddaszu znajdują się: dwie sypialnie
2
2
2
2
(19,4 m + 15,6 m ), łazienka (2,3 m ), komunikacja (4,4 m ). Układ funkcjonalny i
architektura budynku przeciętne.
Dane gabarytowe
Powierzchnia zabudowy
92,3 m2
Powierzchnia użytkowa
106,6 m2
Kubatura
670 m3
Opis konstrukcji budynku
Fundamenty – ławy betonowe
Ściany zewnętrzne – pustak żużlowy + styropian gr. 8 cm
Ściany wewnętrzne – pustak żużlowy
Kominy – z cegły pełnej, nad dachem z cegły klinkierowej
Stropy – płyty żelbetowe, nad poddaszem strop drewniany belkowy
Schody – schody żelbetowe obłożone płytkami ceramicznymi
Balkony i taras – żelbetowe obłożone płytkami ceramicznymi
Dach – dwuspadowy, o połaciach symetrycznych, konstrukcja więźby drewniana typu
ciesielskiego, przekrycie z blachy tłoczonej dachówkopodobnej
Stolarka – okna z profili PCV z szybami zespolonymi, drzwi wejściowe drewniane, drzwi
wewnętrzne drewniane szklone oraz płycinowe, parapety wewnętrzne oraz zewnętrzne z
profili PCV
Podłogi i posadzki – na parterze podłogi z paneli podłogowych w holu i na klatce
schodowej płytki ceramiczne, w łazience gres polerowany, na poddaszu panele podłogowe
Tynki i okładziny – wewnętrzne cementowo-wapienne, w przedpokoju oraz w jednym
pokoju na ścianach tapeta, w przedpokoju oraz w kuchni do wys. ok. 1,4 m tynk
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/23
strukturalny ozdobny, w holu i na klatce schodowej panele ścienne drewniane, w łazience
płytki ceramiczne, malowane emulsyjnie; tynki zewnętrzne akrylowe cienkowarstwowe na
siatce akrylowej, cokół budynku wykończony marmolitem
Instalacje - elektryczna, wodna z ujęcia lokalnego, centralnego ogrzewania zasilana z
pieca węglowego, instalacja stalowa, grzejniki aluminiowe.
Stan techniczny i standard budynku
Budynek użytkowany od roku 1995, zgodnie z przeznaczeniem. Właściciel nie przedstawił
do niniejszej wyceny dokumentów potwierdzających zgłoszenie budynku do użytkowania
po zakończeniu budowy.
Jakość wykonawstwa przeciętna. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów
odpowiadają wymogom normy. Standard wykorzystanych materiałów przeciętny. Standard
wykończenia i wyposażenia budynku przeciętny. Stan techniczny budynku dobry, elementy
budynku nie wykazują większego zużycia, są utrzymane zadowalająco. Gospodarka
remontowa prowadzona jest bardzo dobrze. W roku 2005 wykonano częściowy remont
kapitalny, wykonano docieplenie budynku i wykończenie elewacji, wymieniono stolarkę
okienną i drzwiową, wykonano nowe podłogi. Po roku 2010 wykonano remont kapitalny
dachu, tj. wymianę pokrycia dachowego (z dachówki cementowej na blachę), nowe
ocieplenie z wełny mineralnej i orynnowanie. Łączny stopień zużycia technicznego i
funkcjonalnego budynku szacuje się na poziomie ok. 15 - 20%.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/23
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz zabudowanych domami
mieszkalnymi
∗ obszar terenów wiejskich gminy Myślenice (z wyłączeniem miasta)
∗ okres badania cen: 2013 r. - 2015 r.
∗ transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że
Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych
nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest
na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład
pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w
skład krain górskich – Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu
Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to
zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W
dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę.
Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 200
transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość
dotyczy
nieruchomości
o
charakterze
mieszkalnym
(przeciętnie
75%
wszystkich
transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o
charakterze rekreacyjno – wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i
klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości
pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo –
usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich
liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w
trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/23
W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników
rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie
odnotowano
istotnego
wzrostu,
ani
też
spadku
cen
nieruchomości
gruntowych
zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę
wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren Gminy Myślenice z
wyłączeniem obszaru miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące
przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć
znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości
zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi po roku 1980)
oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie
oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca
przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice
pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania,
poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 15/23
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Obręb
Wielkość
budynku
Pow. działki
Cena
2015-03-25
3156/15
Borzęta
mała
1 100
213 000
2014-11-28
24425/14
Osieczany
mała
1 136
350 000
2014-11-27
1581/14
Zawada
mała
1 265
380 000
2014-11-21
4284/14
Łęki
średnia
1 200
320 000
2014-11-13
3926/14
Głogoczów
bardzo mała
1 236
275 000
2014-10-30
5346/14
Głogoczów
bardzo mała
775
200 000
2014-10-14
2763/14
Krzyszkowice
duża
2 603
420 000
2014-08-25
6739/14
Droginia
mała
1 000
240 000
2014-08-12
16279/14
Osieczany
mała
937
328 000
2014-06-18
1643/14
Zawada
mała
1 204
375 000
2014-06-04
3096/14
Borzęta
mała
909
285 000
2014-05-26
1617/14
Zawada
mała
1 396
365 000
2014-05-23
10076/14
Osieczany
mała
1 243
330 000
2014-05-23
2784/14
Zawada
duża
1 441
340 000
2014-02-06
833/14
Poręba
bardzo mała
659
182 500
2013-11-29
2853/13
Głogoczów
średnia
2 232
275 000
2013-11-20
5576/13
Trzemeśnia
mała
2 000
248 000
2013-10-30
23162/13
Krzyszkowice
duża
1 696
510 000
2013-10-07
8956/13
Trzemeśnia
średnia
500
270 000
2013-09-16
7437/13
Borzęta
mała
556
370 000
2013-08-26
3823/13
Trzemeśnia
mała
592
220 000
2013-08-05
13211/13
Jasienica
bardzo mała
1 700
180 000
2013-06-29
3242/13
Droginia
bardzo mała
943
170 000
2013-06-14
717/13
Trzemeśnia
bardzo mała
400
250 000
2013-05-22
1515/13
Krzyszkowice
średnia
827
465 000
wartość minimalna
400
170 000
wartość maksymalna
2 603
510 000
wartość średnia
1 182
302 460
odchylenie standardowe
543
89 713
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 16/23
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie
analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia
budynku
Stan techniczny,
standard
wykończenia i
wyposażenia
Architektura,
funkcjonalność
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i
atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo duża: pow. 200 m²
bardzo mała: poniżej 100 m²
bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej
jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i
wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i
funkcjonalnego;
bardzo słaby: wiek budynku powyżej 25 lat, bardzo niski
standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie,
zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 40%
bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo
dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i
powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic;
bardzo słaba: budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią
gospodarczo - inwentarską, słaba architektura, budynek
wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń,
znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności:
piwnic, pom. gospodarczych, strychów
bardzo dobra: działka ponad 0,20 ha, kształtna, na terenie
płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze
zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone;
bardzo słaba: działka do 0,06 ha, o niekorzystnym
kształcie, słabo zagospodarowana
bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno –
budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń
środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno –
budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę
sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
25%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo duża
4 - duża
3 - średnia
2 - mała
1 - bardzo mała
15%
5 - bardzo dobry
4 - dobry
3 - średni
2 - słaby
1 - bardzo słaby
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 17/23
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
W latach 2006 - 2008 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości
gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była
sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom
porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy
wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one
bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego
zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i
z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie
Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2009 dynamika
wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku
nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono
na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen – obliczane wartości trendu mieszczą się w
granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości
podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (wschodnia
część Gminy Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem
prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ
na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane
przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie
nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy
jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
współczynników korygujących i poprawek.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
odpowiednich
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 18/23
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w
badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Obręb
Plan
Cena
działek
2015-03-03
1190/15
Osieczany
bud. mieszk. mn
70 000
1 136
61,62
2015-02-06
1314/15
Osieczany
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
130 000
1 600
81,25
2015-01-21
301/15
Osieczany
bud. mieszk. mn
55 000
1 124
48,93
2014-10-24
3482/14
Łęki
bud. mieszk. mn
16 000
800
20,00
2014-10-21
5983/14
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn
48 000
1 334
35,98
2014-10-21
5962/14
Osieczany
bud. mieszk. mn,
ZIELEŃ
32 000
1 600
20,00
2014-10-03
5685/14
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn
54 355
1 553
35,00
2014-09-11
5268/14
Łęki
bud. mieszk. mn
33 000
1 200
27,50
2014-09-02
2622/14
Łęki
bud. mieszk. mn
74 000
1 277
57,95
150 000
1 989
75,41
Pow. działek Cena 1 mkw
2014-06-06
1117/14
Trzemeśnia
BUD. MIESZK. MN,
bud. zagrodowe
2014-05-29
4773/14
Poręba
bud. mieszk. mn
95 000
1 790
53,07
2014-04-30
408/14
Łęki
bud. mieszk. mn
16 000
761
21,02
2014-04-10
9132/14
Łęki
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, zieleń
17 000
924
18,40
2014-03-31
30/14
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn
55 000
655
83,97
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn,
ROLNE
29 000
786
36,90
60 000
1 376
43,60
2014-03-31
820/14
2014-03-25
1369/14
Zasań
BUD. MIESZK. MN,
rolne
2014-01-09
98/2014
Osieczany
BUD. MIESZK. MN,
zieleń
100 000
1 600
62,50
2014-01-09
84/2014
Osieczany
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, rolne
45 000
1 054
42,69
2014-01-03
54/2014
Osieczany
BUD. MIESZK. MN,
zieleń
60 200
1 700
35,41
2013-11-08
5965/13
Osieczany
bud. mieszk. mn
96 200
1 354
71,05
80 000
1 516
52,77
2013-10-24
5695/13
Osieczany
BUD. MIESZK. MN,
zieleń
2013-10-10
4866/13
Trzemeśnia
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
60 000
1 277
46,99
2013-09-26
4568/13
Trzemeśnia
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, rolne
35 000
1 200
29,17
2013-09-16
2081/13
Łęki
bud. mieszk. mn
40 000
1 124
35,59
2013-08-30
3970/13
Łęki
bud. mieszk. mn
40 000
1 206
33,17
2013-07-04
5415/13
Osieczany
bud. mieszk. mn
24 600
876
28,08
2013-05-20
2275/13
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn
40 000
869
46,03
wartość minimalna
16 000
655
18,40
wartość maksymalna
150 000
1 989
83,97
wartość średnia
57 606
1 247
44,59
odchylenie standardowe
33 627
345
18,89
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 19/23
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny
transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona
pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo –
usługową;
bardzo słabe: działka tylko w części budowlana,
przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 20/23
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia
wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr
405/2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, metodą korygowania ceny
średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Z uwagi na brak wiarygodnych
informacji o powierzchniach budynków porównawczych, jako jednostkę porównawczą
przyjęto całą nieruchomość (zgodnie z pkt 3.9 Noty Interpretacyjnej nr 1 - NI1 Zastosowanie
podejścia
porównawczego
w
wycenie
nieruchomości).
Wartość
współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana
jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny
średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości
współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo.
Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
182 500
cena maksymalna
510 000
u min
0,5726
cena średnia
318 705
u max
1,6002
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Lokalizacja
Powierzchnia
budynku
Stan techniczny standard
Architektura funkcjonalność
Powierzchnia i
stan działki
Inne
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
0,25
0,1432
0,4001
1
5
2
0,1966
0,15
0,0859
0,2400
1
5
2
0,1179
0,15
0,0859
0,2400
1
5
4
0,1950
0,15
0,0859
0,2400
1
5
4
0,1950
0,15
0,0859
0,2400
1
5
3
0,1500
0,15
0,0859
0,2400
1
5
4
0,1950
1,00
0,5726
1,6002
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
W N = 318 705
*
1,0495
≈
334 000
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
1,0495
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 21/23
Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia
się wartość gruntu oraz wartość części składowych tej nieruchomości tj. budynku
mieszkalnego. Wartość gruntu o powierzchni 1162 m², w granicach działki nr 405/2,
określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej,
mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m
2
powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
18,40
cena maksymalna
83,97
u min
0,4126
cena średnia
44,59
u max
1,8830
Zakres zmienności
współczynnika
korygującego
Zakres zm ienności
skal atrybutów
Atrybuty
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1238
0,5649
1
5
2
0,2119
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,0825
0,3766
1
5
2
0,1413
Uzbrojenie
0,20
0,0825
0,3766
1
5
5
0,3766
Przeznaczenie
0,15
0,0619
0,2824
1
5
5
0,2824
Inne
0,15
0,0619
0,2824
1
5
4
0,2162
1,00
0,4126
1,8830
1,2284
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
44,59
*
1,2284
WG =
1162
*
54,78
=
54,78
≈ 64 000
Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego)
wynosi:
334 000 zł – 64 000 zł = 270 000 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 22/23
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą numer
KR1Y/00050454/3 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach
Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej
nr 405/2, położonej w Krzyworzece, gmina Raciechowice, powiat myślenicki, wynosi w
zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
334 000 zł
słownie złotych: trzysta trzydzieści tysięcy
w tym:
działka gruntu -
64.000 zł
budynek mieszkalny -
270.000 zł
Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 11 maja 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00050454/3, Poręba gmina Myślenice, dz. nr 405/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 23/23
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o
projekt budowlany i pomiar własny. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg
projektu budowlanego i oświadczenia właściciela – nie dokonywano odkrywek. Operat
niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego
2. Wydruk treści księgi wieczystej
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
6. Decyzja o pozwoleniu na budowę
7. Dokumentacja fotograficzna
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2015 r.