WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis nieruchomości Cel

Transkrypt

OPINIA SĄDOWA
Nieruchomość gruntowa zabudowana bud. mieszkalnym na działce nr 6869/1, w miejscowości Andrychów
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis nieruchomości
Cel wyceny
Nieruchomość gruntowa, położona w miejscowości Andrychów, na
działce nr 6869/1, gmina Andrychów, powiat Wadowicki,
województwo małopolskie.
Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr: nr
6869/1o powierzchni 0,0876 ha
Nieruchomość objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd
Rejonowy w Wadowicach nr KR1W/00092879/3
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
nieruchomość położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej MN1
Nieruchomość
jest
zabudowana
budynkiem
mieszkalnym
jednorodzinnym, w stanie do częściowego wykończenia, o
powierzchni użytkowej ok. 149m2
Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości
gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu
egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym
w Wadowicach.
W = 349 000 zł
Oszacowana wartość
rynkowa nieruchomości
Słownie: trzysta czterdzieści dziewięć
w tym wartość gruntu
W = 43 000 zł
Autor operatu
Data sporządzenia
operatu
01. 04. 2015 roku
RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY - Biegły Sądu Okręgowego w Krakowie - Uprawnienia Ministra Infrastruktury NR 4814
mgr inż. DOMINIK STAŃCO 34-100 Wadowice, Tomice ul. Wrzosowa 19 TEL. 501 629 615 www.rzeczoznawcawadowice.pl
Strona 2 z 38
OPINIA SĄDOWA
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym
jednorodzinnym oraz gospodarczym, położona na działce nr 6869/1, w miejscowości
Andrychów, gmina Andrychów, powiat wadowicki, województwo małopolskie.
1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze
wieczystej
-
Nazwa jednostki ewidencyjnej: Andrychów - miasto
-
Nazwa obrębu: 0001 Andrychów
-
Numer ewidencyjny działki, powierzchnia, numer księgi wieczystej nieruchomości
gruntowej:
-
L.p.
Działka nr
powierzchnia
[ha]
stan
księga wieczysta
1
6869/1
0,0876
zabudowana
KR1W/00092879/3
Budynki, będące częścią składową nieruchomości : brak
1.3. Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne
Zakresem wyceny jest objęta nieruchomość gruntowa zabudowanej budynkiem
mieszkalnym jednorodzinnym, jako przedmiot prawa własności. Dodatkowo zostanie
obliczona zostanie wartość samego gruntu, aby zobrazować wartość części składowych
nieruchomości.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości
gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika
Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach, Sygn. akt Km 1698/14
Strona 4 z 38
OPINIA SĄDOWA
Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest na w strefie peryferyjnej miasta, w okolicach
ulic Dąbrowskiego i Kilińskiego, w odległości ok. 1,8km na południowy wschód na od
centrum Andrychowa.
Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości:
- tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi
- tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo
Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
Wyceniana nieruchomość gruntowa ma kształt prostokąta o wymiarach ok. 32 x 27m.
Teren nieruchomości jest równy, o stałej poziomej konfiguracji. Nieruchomość jest
zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nieruchomość jest ogrodzona,
ogrodzeniem z siatki stalowej na cokole betonowym, wzdłuż którego nasadzono krzewy
iglaste. Teren przed garażem został utwardzony tłuczniem kamiennym i destruktem
asfaltowym, pozostała część terenu jest niezabudowana i porośnięta trawą.
Od strony zachodniej nieruchomość przylega drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej, z
której jest wjazd na teren nieruchomości. Droga gminna po ok. 100m łączy się z drogą
Strona 10 z 38
OPINIA SĄDOWA
powiatową – ul. Kilińskiego. Północna część działki o szerokości 4m jest obciążona
służebnością przejazdu i przechodu i stanowi fragment drogi wewnętrznej prowadzącej
do sąsiednich nieruchomości.
Nieruchomość jest uzbrojona w sieć wodociągową, kanalizacyjną, gazową i energetyczną,
z których wykonano przyłącza do budynku.
5.3. Opis części składowych gruntu
BUDYNEK MIESZKALNY JEDNORODZINNY
Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, stanowiącego część składowa
nieruchomości budynek została rozpoczęta w 2011r
na podstawie prawomocnego
pozwolenia na budowę nr 1062/2010 z dn. 2910.2010r. Budynek został wybudowany w
szeregu pięciu identycznych budynków. W budynku nie zostały wykonane wszystkie
prace wykończeniowe i obecnie nie nadaje się do użytkowania. Budynek jest
wolnostojący, parterowy, niepodpiwniczony, z poddaszem użytkowym, pokryty dachem
dwuspadowym. Budynek ma wymiary zewnętrzne ok. 12 x 19m i wysokości ok. 7m.
Strona 11 z 38
OPINIA SĄDOWA
Dane podstawowe z dokumentacji projektowej:
·
Powierzchnia zabudowy
148,66 m2
·
Powierzchnia użytkowa
148,91 m2 + garaż 17,90 m2 + kotłownia 5,62 m2
·
Kubatura
789,70 m3
KONSTRUKCJA I WYKOŃCZENIE
Fundamenty:
betonowe
Ściany konstrukcyjne: murowane z pustaków ceramicznych
Stropy:
gęstożebrowy, betonowy
Schody:
brak
Dach
Pokrycie dachu:
Obróbki blacharskie:
Elewacja:
dwuspadowy o nachyleniu ok. 45 stopni, konstrukcja
drewniana
dachówka ceramiczna
rynny i rury spustowe PCV, obróbki z blachy stalowej
powlekanej
docieplona styropianem i wykończona tynkiem
cienkowarstwowym
Tynki ścian i sufitów
płyty G-K oraz cem-wap na poddaszu, parter - brak
Okładziny ścian:
brak
Posadzki:
brak – tylko podkłady betonowe
Stolarka okienna :
PCV
Stolarka drzwiowa:
brak, brama garażowa stalowa podnoszona
Instalacje:
bak, tylko elektryczna na poddaszu i podejścia wod-kan w
posadzce parteru
STAN TECHNICZNY
Stan techniczny budynku ocenia się jako bardzo dobry, ponieważ został wybudowany w
ciągu ostatnich 4 lat. Do dnia dzisiejszego nie został w pełni wykończony. Nie
zaobserwowano uszkodzeń w elementach konstrukcyjnych budynku. W czasie wizji w
terenie stwierdzono dobrą jakość wykonywanych robót oraz użytych materiałów
Strona 12 z 38
OPINIA SĄDOWA
konstrukcyjnych i wykończeniowych. Aby zakończyć inwestycję konieczne jest
wykonanie następujących robót:
· wykonanie ścianek działowych na parterze
· wykonanie schodów wewnętrznych
· wykończenie balkonu z balustradą oraz tarasu
· dokończenie tynków i malowanie pomieszczeń
· wykonanie okładzin ściennych w łazienkach
· wykonanie posadzek
· montaż parapetów wewnętrznych
· montaż drzwi
· dokończenie instalacji wewnętrznych
· wyposażenie łazienek w urządzenia sanitarne
· montaż osprzętu elektrycznego
Biorąc pod uwagę liczbę lat użytkowania budynku, jakość użytych materiałów
konstrukcyjnych i wykończeniowych, oraz potencjalny czasu trwałości technicznej
budynku łączne zużycie techniczne budynku po jego całkowitym wykończeniu przyjęto
jak zerowe.
FUNKCJONALNOŚĆ
Funkcjonalność budynku jest bardzo dobra, ponieważ spełnia wymogi, dla jakich został
zaprojektowany oraz aktualne trendy architektoniczne dla budynków tego typu. Budynek
posiada dwie kondygnacje użytkowe z następującym układem pomieszczeń:
·
Parter: salon, kuchnia, łazienka, pokój, pom. gospodarcze, garaż, pomieszczenie
rekreacyjne – łączna pow. 114,75m2
·
Poddasze: trzy pokoje, łazienka – łączna pow. 57,68m2
Wyciąg z dokumentacji technicznej w załączniku.
Na dzień oględzin parter nie został podzielony na pomieszczenia, w na poddaszu zamiast
dwóch projektowanych pokoi wydzielono trzy. Garaż oraz kotłownia ze względu na
swoja funkcję nie są zaliczane do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
Strona 13 z 38
OPINIA SĄDOWA
Budynek posiada jedno wejście na poziomie parteru od strony zachodniej, poprzez hall
można dostać się do wszystkich pomieszczeń. Dodatkowo do budynku można dostać się
przez drzwi balkonowe od strony południowej. Komunikację pomiędzy kondygnacjami
będą zapewniać schody wewnętrzne. Za garażem zaprojektowano pomieszczenie
rekreacyjne. Na elewacji południowej, na poziomie poddasza jest usytuowany balkon.
Budynek posiada prawidłową izolację cieplną wszystkich przegród zewnętrznych, oraz
szczelną stolarkę okienną, ma średnią powierzchnię użytkową i po wykończeniu będzie
posiadać sprawny system centralnego ogrzewania, co sprawia, że powinien być
ekonomiczny w użytkowaniu, a jego energooszczędność będzie na dobrym poziomie.
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W
MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA
PRZESTRZENNEGO
Przeznaczenie
urbanistyczne
nieruchomości
zgodnie
z
miejscowym
planem
zagospodarowania przestrzennego części Gminy Andrychów w zakresie parceli
położonych w mieście Andrychów, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w
Andrychowie nr XLIX/463/2006 z dn. 28.09.2006r.
Strona 14 z 38
OPINIA SĄDOWA
Według planu miejscowego przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie:
PRZEZNACZENIE MPZP
działka 6869/1
POWIERZCHNIA
A15.6/1 MN1
(100%)
MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
Podstawowe przeznaczenie działek budowlanych planu - zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna historyczna lub współczesna, mieszkaniowa wielorodzinna typu mały dom
mieszkalny do 4 mieszkań, mieszkaniowa wielorodzinna typu willowego do 5 mieszkań z
dopuszczeniem lokalizacji dodatkowych funkcji związanych z różnymi formami
działalności gospodarczej, których łączna powierzchnia całkowita nie przekracza 30%
powierzchni całkowitej budynku mieszkalnego, z przynależnym zagospodarowaniem
terenu.
1) Nakazy
a) działka budowlana planu winna spełniać wymogi minimalnych szerokości i
powierzchni:
a1) dla zabudowy szeregowej odpowiednio: min.6,0m i min.300,0m2,
a2) dla zabudowy bliźniaczej oraz wolnostojącej, z dopuszczoną zabudową w granicy od
strony sąsiada, odpowiednio: min.10m i min.600m2,
a1) dla zabudowy wolnostojącej odpowiednio: min.16,0m i min.800,0m2,
nakaz nie obejmuje działek budowlanych planu zabudowanych, lub posiadających
ostateczne decyzje pozwolenia na budowę w dniu wejścia w życie planu oraz istniejących
działek niezabudowanych, których podziału dokonano przed wejściem w życie planu,
pod warunkiem, iż dopuszczone odstępstwo nie będzie kolidowało z
zagospodarowaniem i zabudową na działkach sąsiednich oraz z przepisami odrębnymi;
b) obowiązujące parametry przeznaczenia podstawowego:
b1) procent terenów zabudowanych, pz = do 40%,
b2) procent terenów biologicznie czynnych, Pb = od 55% wzwyż,
Strona 15 z 38
OPINIA SĄDOWA
4.
5.
6.
Wyposażenie w
instalacje i funkcj.
Zagospodarowanie
działki
Powierzchnia
działki
Suma poprawek
10
349,60
0,00
0,00
0,00
15
524,40
0,00
0,00
0,00
10
349,60
0,00
-174,80
0,00
100
3496
262,20
-174,80
0,00
2940,20
3529,20
2977,00
Cena poprawiona
[zł/m2]
Średnia cena poprawiona [zł/m2]
3148,80
Ze względu na jednakowe zaufanie do danych porównawczych wartość 1m 2 powierzchni
użytkowej budynku mieszkalnego ustalono jako średnią arytmetyczną, która wynosi:
3148,80 zł/m2
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie wykończonym stanowi
iloczyn pola powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego i oszacowanej jednostkowej
wartości rynkowej nieruchomości, czyli:
WWYK = 3148,80 zł/m2 x 148,91 m2 = 468 887,81 zł; przyjęto: 469 000 zł
9.3. Określenie wartości nakładów na wykończenie budynku
Wartość rynkową robót niezbędnych do wykończenia budynku określono na podstawie
stanu zaawansowania robót zaobserwowanego podczas oględzin, wskaźników
procentowych udziału poszczególnych elementów scalonych robót w cenie budynku oraz
wartości tych robót. Poszczególne wskaźniki cenowe ustalono na podstawie tablic
publikowanych w Biuletynie cen obiektów budowlanych BCO SEKOCENBUD 2013r obiekt nr 1155 - Dom jednorodzinny wolnostojący.
Lp.
Element robót
Udział
elementu w
cenie budynku
[%]
1
Fundamenty:
11,3
Zaawansowanie
elementu robót
[%]
Wskaźnik
wartości
robót do
wykonania
[%]
100
0,00
Wartość
robót do
wykonania
[zł]
Strona 35 z 38
0
OPINIA SĄDOWA
13,5
100
0,00
0
3
Ściany
konstrukcyjne:
Ścianki działowe:
4,0
40
2,40
8 235
4
Strop i schody
6,1
85
0,92
3 140
5
Dach
6,5
100
0,00
0
6
Pokrycie dachu:
9,2
100
0,00
0
7
Izolacje
6,1
95
0,31
1 047
8
Elewacja:
3,2
95
0,16
549
6,4
15
5,44
18 667
0,9
50
0,45
1 544
2
10
Tynki balustrady
wewn. okładziny i
malowanie
roboty zewnętrzne
11
Posadzki:
9,4
20
7,52
25 804
12
Stolarka zew :
5,2
90
0,52
1 784
13
Stolarka wew:
1,3
0
1,30
4 461
14
Instalacje:
16,9
5
16,06
55 090
Razem:
100
35,07
120 321
9
Na podstawie obliczeń przedstawionych w powyższej tabeli ustalono, że koszt wykończenia
budynku wynosi:
KWYK = 120 321 zł; przyjęto: 120 000 zł
Zysk potencjalnej firmy wykonawczej zawarty jest w cenie robót, zgodnie z
założeniami Biuletynu cen obiektów budowlanych SEKOCENBUD, będącym podstawą
określenia tych kosztów robót.
9.4. Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej – w stanie
obecnym
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w
stanie obecnym, określa się jako różnicę pomiędzy wartością rynkową budynku w stanie
wykończonym (określoną w etapie I) a kosztami robót niezbędnych do wykończenia tego
budynku (określonych w etapie II), czyli:
W = WWYK - KWYK = 469 000 – 120 000 = 349 000 zł
Strona 36 z 38
OPINIA SĄDOWA
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY
Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych do wycenianej nieruchomości oraz na
podstawie wykonanych obliczeń w podejściu porównawczym ustalono, że wartość
rynkowa
nieruchomości
gruntowej
zabudowanej
budynkiem
mieszkalnym
jednorodzinnym, położona na działce nr 6869/1, w miejscowości Andrychów, wynosi:
W = 349 000 zł
Słownie: trzysta czterdzieści dziewięć
w tym wartość gruntu
W = 43 000 zł
Wartości powyższe nie zawiera podatku VAT
Otrzymane wartości uwzględniają zarówno charakter lokalizacji, wpływ infrastruktury,
możliwości inwestowania w przedmiotową nieruchomość oraz aktualne trendy na rynku
nieruchomości gruntowych w konkretnych lokalizacjach.
Obliczona wartość jednostkowa nieruchomości zabudowanej po wykończeniu sytuuje się
w górnych przedziałach cen transakcyjnych notowanych na rynku, głównie z uwagi na
stan techniczny budynku i optymalną powierzchnię użytkową, oraz atrakcyjną lokalizację.
11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
11.1.
Klauzule ogólne :
1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie
wyceny nieruchomości.
2. Określona niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa nie zawiera
podatku VAT, ani innych opłat, które będą musiały być uiszczone w przypadku
przeniesienia prawa własności.
3. Autor operatu przyjmuje za prawdziwe informacje o cenach rynkowych
nieruchomości, zawartych w aktach notarialnych
Strona 37 z 38

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis nieruchomości Cel

Transkrypt

Podobne dokumenty

Szczegóły dotyczące oferty

Dom mieszkalny z widokiem (ul. Morcinka 1A)

Wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży

AKTUALNOŚCI 1. NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA POŁOŻONA