Metro wyjaśnienie 2015 Będzie można budować, nie licząc się z

GŁÓWNY URZĄD
NADZORU BUDOWLANEGO
Warszawa, 2015-06-12
DEPARTAMENT
PRAWNO-ORGANIZACYJNY
DPR/INN/060/37/15
Pani
Jolanta Korucu
„Metro”
ul. Czerska 8/10
00-732 Warszawa
[email protected]
W związku z artykułem „Będzie można budować, nie licząc się z sąsiadem”, zamieszczonym w
wydaniu „Metra” z dn. 11 czerwca br. przesyłam poniższe wyjaśnienia z uprzejmą prośbą o
zamieszczenie na łamach gazety korekty informacji zamieszczonych w tym artykule.
W artykule „Będzie można budować, nie licząc się z sąsiadem” znajduje się myląca informacja, że
„od 28 czerwca br. budowa domów jednorodzinnych nie będzie wymagała uzyskania pozwolenia, a
jedynie zgłoszenia”. Nowe przepisy ograniczają to prawo do domów jednorodzinnych, których obszar
oddziaływania mieści się na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. A więc nie
dotyczy to wszystkich, lecz tylko ściśle określonej grupy inwestycji. W przypadku większego obszaru
oddziaływania, budowa domów jednorodzinnych będzie odbywała się na dotychczasowych zasadach,
czyli na podstawie pozwolenia na budowę.
Warto także pamiętać, że nowelizacja zobowiązuje organy, by w przypadku zgłoszenia z projektem,
zamieszczały w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie urzędu, w terminie 3 dni od doręczenia
zgłoszenia, informację o nim zawierającą dane inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu.
Organ będzie zobowiązany także do zamieszczenia informacji o wniesionym sprzeciwie lub
informację o braku wniesienia sprzeciwu. Informacja w BIP będzie publicznie dostępna.
W kontekście stwierdzenia, że sąsiedzi nie będą zawiadamiani o planowanej budowie domu
jednorodzinnego należy wyjaśnić, że nowelizacja nie ogranicza w stosunku do poprzedniego stanu
prawnego praw właścicieli nieruchomości sąsiednich projektowanego budynku mieszkalnego
jednorodzinnego, co do posiadania przymiotu strony. Możliwość budowy budynku mieszkalnego
jednorodzinnego na zgłoszenie z projektem, a więc w procedurze uproszczonej, pozbawionej udziału
sąsiadów, przewiduje się jedynie w odniesieniu do budynków, których obszar oddziaływania mieści
się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Także w dotychczasowym
stanie prawnym sąsiedzi, których działki nie znajdowały się w obszarze oddziaływania
projektowanego obiektu, nie byli uznawani za strony prowadzonych postępowań. Zmiana nie wpływa
zatem na uprawnienia sąsiadów, gdyż ci i tak nie mogli uczestniczyć w postępowaniach
administracyjnych. W takim przypadkach nie można mówić o naruszaniu praw właścicieli działek
sąsiednich.
Trzeba polemizować także ze stwierdzeniem, że ocena architekta-projektanta dotycząca
określenia obszaru oddziaływania obiektu jest ostateczna i niepodważalna. Znowelizowane przepisy
wprowadziły zasadę, zgodnie z którą określenie tego obszaru należy do podstawowych obowiązków
projektanta, ale nie oznacza to, że organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta) zostaje
pozbawiony kompetencji w zakresie oceny prawidłowości dokonywanego zgłoszenia, np. sprawdzenia
poprawności wyznaczenia przez projektanta obszaru oddziaływania obiektu. Korzystając z tej
kompetencji, wskazanej w art. 30 ust. 6 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, starosta w dalszym ciągu
będzie zobowiązany do badania, czy zgłaszana inwestycja nie dotyczy budowy objętej obowiązkiem
uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a tym samym wskazania stron postępowania w sprawie
pozwolenia na budowę, którymi co do zasady są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub
zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Poza tym warto pamiętać, że nawet nieprawidłowe przyjęcie przez organ administracji
architektoniczno-budowlanej zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na którego
budowę wymagana była decyzja o pozwoleniu na budowę, nie pozbawia właścicieli sąsiednich działek
możliwości ochrony swoich praw przed organami administracji publicznej. W takim przypadku
przeprowadzenie działań naprawczych będzie należało do właściwego w sprawie organu nadzoru
budowlanego (art. 50-51 ustawy – Prawo budowlane).
Nieprawdziwa jest także zamieszczona w artykule informacja, że budowa domu
jednorodzinnego w trybie uproszczonym, tzw. na zgłoszenie z projektem, nie będzie wymagała
dołączenia decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy wymagają dołączenia takiej decyzji, jeżeli na
danym terenie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W błąd wprowadza także wzmianka o zasadzce na budujących, kryjącej się w przyjętej w
znowelizowanej ustawie rezygnacji z wymogu dołączania oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów.
Rezygnacja z tego wymogu służy postulowanej przez inwestorów uproszczeniu procedury. A
ustalenie, czy będzie możliwe podłączenie obiektu do sieci i dostawa mediów pozostaje prawem
inwestora. Może to uczynić w dowolnym, uznanym za właściwy, momencie, na przykład jeszcze
przed kupnem działki lub dopiero w trakcie projektowania obiektu. Ma również prawo do wyboru, czy
i z jakich mediów będzie korzystał. Przepisy prawa nie ograniczają inwestora ani nie zobowiązują do
określonych działań. Trudno zatem zgodzić się ze stwierdzeniem, że jest to zasadzka.
Z poważaniem
Renata Ochman
rzecznik prasowy GINB
ul. Krucza 38/42
00-926 Warszawa