Warszawski rynek biurowy - IV kw. 2016 roku

RYNEK BIUROWY
W WARSZAWIE
Podsumowanie 2016 roku
PODAŻ
W 2016 roku aż 407 000 mkw. powierzchni biurowej
przybyło na rynku warszawskim, a całkowite zasoby
przekroczyły 5 milionów mkw.
Pozwolenie na użytkowanie otrzymało 21 budynków
biurowych o łącznej powierzchni 407 000 mkw., co stanowi
65-procentowy wzrost w porównaniu ze średnioroczną
wartością z lat 2011-2015, wynoszącą 250 000 mkw.
Blisko 40% ubiegłorocznej podaży znajdowało się w trzech
budynkach - dwóch zlokalizowanych w strefach
centralnych: Q22 i Warsaw Spire A (wieża) oraz jednym
położonym blisko granicy z centrum (Gdański Business
Center 2).*
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2016
2015
2014
2013
Lokalizacje centralne
2012
2011
2010
W strefie Południe Górne, która jest największą poza
centralną dzielnicą biznesową, został oddany do użytku
tylko jeden budynek biurowy o powierzchni
ok. 20 000 mkw.
400 000
2009
Relatywnie dużo nowych biur pojawiło się również w strefie
Południowy Zachód (blisko 90 000 mkw.) oraz Północ
(ok. 50 000 mkw.). Wszystkie nowe budynki w tych
lokalizacjach znajdują się w korytarzu Al. Jerozolimskich
oraz okolicach Dworca Gdańskiego.
450 000
2008
Nowa podaż w centrum w 2016 roku osiągnęła rekordową
wartość 200 000 mkw. (średnia dla okresu 2011-2015 to
50 000 mkw.), co jest wynikiem ponownego wzrostu
popularności tej lokalizacji wśród najemców.
Roczny poziom nowej podaży (mkw.)
Lokalizacje poza centrum
Źródło: PORF, Cushman & Wakefield
Biorąc pod uwagę realizowane projekty oraz plany
deweloperów, wielkość podaży w ciągu dwóch
kolejnych lat pozostanie na wysokim poziomie
(ok. 300 000 mkw. rocznie), jednakże będzie dużo
niższa od wartości z 2016 roku.
Podobnie jak w ubiegłym roku, duża część nowej
powierzchni będzie zlokalizowana w strefach centralnych
lub ich bliskim sąsiedztwie, głównie na Woli, w rejonie
Ronda Daszyńskiego.
Największe budynki biurowe zrealizowane w 2016 roku
Budynek
Strefa
Pow. biurowa (mkw.)
Deweloper
Warsaw Spire A (Wieża)
Obrzeża Centrum
59 000
Ghelamco
Gdański Business Center 2
Północ
49 000
HB Reavis
Q22
Ścisłe Centrum
46 400
Echo Investment
Proximo 1
Zachód
28 700
Hines
West Station
Południowy Zachód
28 700
HB Reavis
Eurocentrum Office Complex
Południowy Zachód
25 000
Capital Park
Źródło: PORF, Cushman & Wakefield
*Mapa z granicami stref biurowych dostępna jest na stronie 4
Cushman & Wakefield | Marketbeat - Rynek biurowy w Warszawie
1
POPYT
Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie
pozostał na wysokim poziomie. Mimo, że aktywność
na rynku najmu w 2016 spadła nieznacznie
w porównaniu do rekordowej wartości sprzed roku,
to nadal była znacznie wyższa od średniorocznego
poziomu z lat 2011-2015.
Roczny poziom popytu brutto i absorpcji (mkw.)
900 000
800 000
700 000
Łączny wolumen transakcji najmu w 2016 roku wyniósł
ok. 755 000 mkw., co stanowi spadek o 9% w porównaniu
do wartości odnotowanej w 2015. Równocześnie wielkość
popytu brutto z ubiegłego roku przekroczyła znacznie
średnią wartość z okresu 2011-2015 (650 000 mkw.),
co w połączeniu z wysokim poziomem absorpcji
(230 000 mkw.) świadczy o silnej aktywności najemców.
600 000
W ubiegłym roku aż 70% łącznego wolumenu transakcji
najmu dotyczyło budynków zlokalizowanych w głównych
dzielnicach biznesowych - centrum oraz strefach Południe
Górne i Południowy Zachód.
0
Silny popyt na powierzchnię biurową w Warszawie był
kreowany w dużym stopniu przez firmy z sektora
nowoczesnych usług dla biznesu. Najemców tych
zachęca duża dostępność wysoko wykwalifikowanych
pracowników oraz niższe koszty prowadzenia działalności
w porównaniu do krajów zachodnioeuropejskich.
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Popyt brutto
Absorpcja netto
Źródło: PORF, Cushman & Wakefield
Przyszły popyt na powierzchnie biurowe będzie
zależeć w dużej mierze od sytuacji
makroekonomicznej, jak również tempa rozwoju
sektora BPO/SSC.
Zakładając stabilny wzrost PKB i dalszy dynamiczny
rozwój branży nowoczesnych usług biznesowych,
aktywność na rynku najmu powinna pozostać na
wysokim poziomie.
Największe transakcje najmu zawarte w Warszawie w 2016 roku
Najemca
Budynek
Strefa
Pow. wynajęta
(mkw.)
BGŻ BNP Paribas
Karolkowa/Kasprzaka
Yareal
Zachód
22 000
Umowa przednajmu
Allegro
Q22
Ścisłe Centrum
7 590
Nowa umowa
Dentsu Aegis
Network
X2 Boutique Office
Południowy Wschód
7 470
Renegocjacja
NC+
Canal+
Południowy Wschód
7 460
Renegocjacja
Budimex
Skierniewicka 16-20
Zachód
7 350
Umowa przednajmu
JLL
Warsaw Spire A
Obrzeża Centrum
7 270
Ekspansja
MSD
WTT
Obrzeża Centrum
7 170
Renegocjacja i ekspansja
PORR
Poleczki Business Park
Południe Dolne
Madrid
7 150
Nowa umowa
Typ transakcji
Source: PORF, Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield | Marketbeat - Rynek biurowy w Warszawie
2
PUSTOSTANY I CZYNSZE
Pustostany
W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży
w 2016 roku, średnia stopa pustostanów
w Warszawie wyniosła 14,2%, co stanowi wzrost
o 2 pkt proc. w porównaniu z wartością z końca
2015 (12,3%).
Wolumen dostępnej powierzchni biurowej osiągnął
720 000 mkw., z czego 270 000 mkw. zlokalizowane było
w strefach centralnych. Stopa pustostanów w centrum
wzrosła w ciągu ubiegłego roku o 4 pkt proc. i wyniosła
17,3%.
Średni współczynnik dostępności w lokalizacjach poza
centralnych osiągnął 12,9%, co odpowiada 450 000 mkw.
wolnej powierzchni i oznacza wzrost o 1,1 pkt proc.
w porównaniu z końcem roku 2015.
Poza lokalizacjami centralnymi, najwyższa stopa
pustostanów została odnotowana w strefie Południe
Górne, gdzie znajdowało się 227 000 mkw. dostępnej
powierzchni biurowej, stanowiącej 17,1% zasobów w tej
dzielnicy biznesowej.
Stopy pustostanów w podziale na strefy, koniec 2016
Ścisłe Centrum
17,6%
Obrzeża Centrum
17,2%
Południe Górne
17,1%
Warszawa (średnio)
14,2%
Wschód
13,0%
Południowy Zachód
11,1%
Północ
10,8%
Zachód
9,5%
Południe Dolne
7,7%
Południowy Wschód
7,3%
0%
5%
10%
15%
20%
Źródło: PORF, Cushman & Wakefield
Biorąc pod uwagę prognozy dotyczące podaży i popytu,
w 2017 roku możliwy jest dalszy wzrost stopy pustostanów
(o ok. 0,5-1 pkt proc.).
Czynsze
Czynsze nominalne dla najlepszych biur
w Centralnym Obszarze Biznesu spadły nieznacznie
w porównaniu do ubiegłego roku i wyniosły
23,5-24 euro/mkw./miesiąc. Dla lokalizacji poza
centrum stawki pozostały na relatywnie
niezmienionym poziomie (13-16,5 euro).
Najemcy nadal znajdują się w uprzywilejowanej sytuacji
negocjacyjnej, wynikającej z rosnącej dostępności oraz
atrakcyjnych pakietów zachęt oferowanych na rynku.
Ze względu na silną konkurencję, w ciągu kolejnego roku
nadal będziemy obserwować presję na spadek czynszów
efektywnych, zwłaszcza w gorszej jakości budynkach
w mniej popularnych lokalizacjach.
Cushman & Wakefield | Marketbeat - Rynek biurowy w Warszawie
3
DEFINICJE
Standardowe warunki umów najmu
Czynsz
Czynsz miesięczny, płatny z góry,
najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN
Indeksacja
Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest
według wskaźnika European CPI lub HCPI
Opłata
eksploatacyjna
Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu
kosztów i wydatków, związanych z
eksploatacją i funkcjonowaniem
powierzchni wspólnych w budynku (w
wysokości wskaźnika udziału użytkowanej
przez siebie powierzchni brutto w łącznej
powierzchni biurowej budynku)
Ustalana i płatna w PLN
Długość trwania
umowy najmu
Standardowo 5 lat
Zachęty dla
najemców
Okresy wolne od czynszu
Kaucja
3-miesięczna gwarancja lub depozyt
bankowy
Standard
dostarczenia
powierzchni
Właściciele budynków pokrywają koszty
związane z aranżacją powierzchni
wspólnych (hol wejściowy, korytarze) oraz
wydatki związane ze standardowym
wyposażeniem powierzchni
Dopłaty do aranżacji powierzchni
Strefy rynku biurowego
Cushman & Wakefield | Marketbeat - Rynek biurowy w Warszawie
Definicje
Zasoby
nowoczesnej
powierzchni
biurowej
Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub
zmodernizowane przynajmniej do standardu
klasy B.
Popyt brutto
Łączny wolumen transakcji najmu,
obejmujący nowe umowy, umowy typy pre-let
(przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej
powierzchni, umowy wynajmu powierzchni
przez właściciela budynku, jak również
przedłużenia dotychczasowych umów /
renegocjacji.
Popyt netto
Łączny wolumen transakcji najmu, z
wyłączeniem przedłużeń dotychczasowych
umów / renegocjacji.
Absorpcja netto Zmiana netto zajmowanej przez najemców
powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości
powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży
w analizowanym okresie czasu.
Czynsz za
Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany
najlepsze lokale za lokale o standardowej powierzchni (5001000 mkw.), uwzględniając popyt w każdej
lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości
oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach
na rynku.
PORF
W skład Polish Office Research Forum
(PORF) wchodzi sześć firm doradczych
działających na rynku nieruchomości: CBRE,
Colliers International, Cushman & Wakefield,
JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele
tych firm dążą do ujednolicenia
publikowanych wskaźników poprzez zbieranie
i porównywanie kwartalnych danych.
4
DANE KONTAKTOWE
AUTOR
Katarzyna Lipka
Zastępca Dyrektora,
Dział Doradztwa i Analiz
Rynkowych
+48 22 820 20 20
[email protected]
KONTAKTY
Kamila Wykrota
Richard Aboo
Partner
Dyrektor Działu Doradztwa i
Analiz Rynkowych
International Partner
Dyrektor Działu Powierzchni
Biurowych CEE
+48 22 820 20 20
[email protected]
+48 22 820 20 20
[email protected]
Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji
wpływających na sposób, w jaki ludzie pracują, robią zakupy i spędzają wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa
naszych 43 tysięcy pracowników w ponad 60 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwiązań, pozwalają inwestorom na
optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na
świecie. Jej przychody są szacowane na 5 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą pośrednictwo w wynajmie powierzchni,
kompleksowe zarządzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarządzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa
najemców, zarządzanie inwestycjami i aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji
najemców, wyceny i doradztwa. Więcej informacji na stronie www.cushmanwakefield.com oraz na Twitterze: @CushWake.
Zastrzeżenie
Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane
przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty
powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane,
powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman &
Wakefield jako źródło danych
© 2017 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved.