Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na terenie Austrii
Transkrypt
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na terenie Austrii
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na terenie Austrii (informacje ogólne) Swoboda przepływu kapitału w ramach jednolitego rynku wewnętrznego daje prawo obywatelom Unii Europejskiej, w tym także polskim obywatelom, nabywania nieruchomości na terenie Austrii – oczywiście z zachowaniem obowiązujących w tej kwestii narodowych przepisów, ze szczególnym uwzględnieniem uregulowań występujących na terenie landu Tyrol1. Z kolei z narodowych regulacji austriackich wynika, że obywatele UE podlegają takim samym przepisom jak obywatele austriaccy. W przypadku nabycia mieszkania, lokalu przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej (np. sklepu), działki budowlanej lub domu obowiązuje ich notarialny akt kupna nieruchomości sporządzony i podpisany przez wszystkie zainteresowane strony w obecności notariusza. W odniesieniu do działek istnieje generalny wymóg, aby została ona zabudowana w ciągu pięciu lat licząc od daty zakupu. Wymóg ten jest szczególnie konsekwentnie przestrzegany na terenie kraju związkowego Tyrol, którego stolicą jest Innsbruck2. W przypadku działki przeznaczonej w planie przestrzennego zagospodarowania danej miejscowości na cele rolne lub działki leśnej nabywca musi uzyskać zezwolenie od właściwego urzędu gminy, kraju związkowego lub miasta. Zezwolenie takie może być wydane, jeżeli będą spełnione warunki jednoznacznie wskazujące, że nabywca będzie w stanie zapewnić właściwe użytkowanie gruntu (np. rolnego, leśnego lub winnicy) i zapewni stosowną ochronę takich gruntów. W tym wypadku chodzi o zapobieganie przekształcania np. gruntów typowo rolnych na cele poza rolne. Nabycie nieruchomości innej niż rolna i leśna nie wymaga zezwolenia, choć bywają jeszcze przypadki, gdy wymagane jest urzędowe zaświadczenie nazywane negatywnym certyfikatem (niem. Negativbestätigung)3, czyli dokument informujący, że nie ma urzędowych przeciwwskazań, aby np. Polak nabył daną nieruchomość. Zniesienie obowiązku posiadania negatywnego certyfikatu zostało uregulowane decyzją Austriackiego Sądu Najwyższego, która zaczęła obowiązywać w dniu 24.10.2006 r. – der Oberste Gerichtshof (OGH), nr akt (Erkenntnis) 5Ob212/06x (www.ris.bka.gv.at/Bundeskanzleramt/Rechtsinformationssystem/Judikatur/Justiz (OGH, OLG, LG, BG, AUSL/Geschäftszahl 5 Ob212/06x). Doradza się, aby przed przystąpieniem do sporządzenia notarialnego aktu zakupu nieruchomości zasięgnąć informacji i upewnić się, we właściwym urzędu gminy, kraju związkowego lub miasta, że wspomniany negatywny certyfikat rzeczywiście nie obowiązuje. Na przestrzeni 2006 i na początku 2007 r. przy składaniu wniosku o wydanie wspomnianego certyfikatu należało dołączyć następujące dokumenty: paszport i/lub dowód osobisty wraz z jego kopią; wyciąg z rejestru gruntów, w którym znajduje się jego opis i jest wyszczególniony właściciel (jest to rodzaj wypisu z księgi wieczystej nieruchomości); 1 Wiele cennych informacji w omawianym temacie można wyszukać na stronach www pod hasłem „Erwerb von Grund und Boden in Österreich” 2 Zob. www.tirol.gv.at 3 Zob. J. Masalski, Austria - Twój Partner w UE, www.handelsratpolen.at projekt umowy nabycia nieruchomości pomiędzy właścicielem i potencjalnym nabywcą. Można w nim ująć klauzulę mówiącą, że do sfinalizowania umowy dojdzie z chwilą otrzymania niezbędnej zgody odnośnych władz lokalnych; stosowne dokumenty rejestracyjne w przypadku, gdy nabywcą jest polska osoba prawna (firma). W tym przypadku był potrzebny wyciąg z polskiego rejestru handlowego, przetłumaczony na język niemiecki przez tłumacza przysięgłego. Za wydanie negatywnego certyfikatu pobierana była opłata, której wysokość była różna w różnych krajach związkowych. Posiadanie negatywnego certyfikatu było niezbędne do zmiany właściciela nieruchomości we właściwej księdze wieczystej (niem. Grunbuch) prowadzonej dla danej nieruchomości. Nabywając nieruchomość w Austrii należy zapłacić podatek od nabycia nieruchomości (niem. Grunderwerbsteuer), który wynosi 3,5 proc. ceny nabycia. Koszty wpisu do księgi wieczystej (niem. Grundbucheintragung) wynoszą 1 proc. ceny nabycia nieruchomości. Warto pamiętać, aby przed sporządzeniem aktu notarialnego poprosić właściciela o pokazanie aktualnego wypisu z księgi wieczystej. Szczególnie godny polecenia jest dział IV tejże księgi tj. hipoteka, która pokazuje ewentualne wpisy i obciążenia stanowiące rodzaj zastawu na nieruchomości za niespłacone należności. Więcej: zobacz w Załącznik Nieruchomości w Austrii UWAGA! Niniejszy tekst jest jedynie materiałem informacyjno-promocyjnym i nie ma on mocy prawnej. Wydział Promocji Handlu i Inwestycji Ambasady RP w Wiedniu nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji i działań podjętych na podstawie zawartych w nim informacji. Moc wiążącą posiadają jedynie austriackie przepisy w języku niemieckim. Opr.: M. Kudła WPHiI Wiedeń