Dochód = 4 x 900 zł

Czy jedno mieszkanie na wynajem
może dać Ci więcej na emeryturze
niż ZUS?
www.EdukacjaInwestowania.pl
Kupowanie nieruchomości na wynajem jest jedną
z najlepszych dróg na budowanie swojej wolności
finansowej.
Grając w Cashflow 101 często kupujemy
nieruchomości ale przecież to tylko gra…
Zastanówmy się, czy inwestycja w mieszkanie
na wynajem może coś nam dać dobrego
w perspektywie 25 lat?
Kupujemy mieszkanie:
2 pokoje, 50 m2 za 240.000 zł
Znaleźliśmy bank, który sfinansuje nam
zakup w 100% w kredycie hipotecznym
w PLN na 25 lat z oprocentowaniem 6,5%
(marża 1,75% + WIBOR3M 4,75%)
Miesięczna rata kredytowa = 1621 zł
Wynajmujemy to mieszkanie
4 studentom po 450 zł od osoby.
Czynsz (350 zł) płacimy my, opłaty
(woda, prąd, gaz) najemcy.
450 x 4 – 350 = 1450 zł
Rata kredytowa = 1621 zł
Dochód z mieszkania = 1450 zł
Zysk/strata = 1621 – 1450 zł = -171 zł !!!
Co miesiąc musimy dokładać ponad 100 zł.
Czy aby na pewno robimy dobry interes?
Rata kredytowa składa się z części
spłacanego kapitału i odsetek.
Rata 1621 zł = 321 zł + 1300 zł
kapitał odsetki
Faktyczny zysk/strata na nieruchomości
wynosi: 1450 – 1300 = 150 zł !
Okazuje się zatem, że mimo dokładania
w początkowym okresie do inwestycji (ujemny
cashflow), finansowo wszystko jest ok.
Gdyby najemcy spłacali nam tylko odsetki
a my sami musielibyśmy spłacać część
kapitałową, to byłaby sytuacja, jakby Bank
pożyczył nam 240.000 zł na 0% i pozwolił spłacać
w ratach przez najbliższe 25 lat!
Czy ceny nieruchomości rosną,
czy spadają?
Poniższa tabela* zawiera oficjalne średnie ceny
1 metra kwadratowego w budynku mieszkalnym
wielorodzinnym wykorzystywane przy obliczaniu
wysokości premii gwarancyjnej Banku PKO BP.
*źródło: http://mekk.waw.pl/mk/mieszkanie/mieszkanie_premia_tabela
Dlaczego ceny nieruchomości rosną?
Jest wiele czynników wzrostu cen nieruchomości,
chciałbym jednak, abyśmy się skupili tylko
na jednym z nich, który ma wpływ na wzrost cen
wszystkich produktów i usług:
INFLACJA
Jak wygląda oficjalna inflacja w Polsce?
*źródło: http://pl.wikipedia.org/wiki/Inflacja
Jeśli w ciągu najbliższych 5 lat inflacja
wyniesie 20% (3,71% rocznie), to:
• Dochód = 4 x 540 zł – 420 zł = 1740 zł
• Zysk/strata = 1740 zł – 1621 zł = 119 zł
• Rata (60-ta) 1621 zł = 441 zł + 1180 zł
kapitał odsetki
Faktyczny zysk/strata na nieruchomości
wynosi: 1740 – 1180 = 560 zł !
Jeśli w ciągu najbliższych 10 lat inflacja
wyniesie 50% (4,14% rocznie), to:
• Dochód = 4 x 675 zł – 525 zł = 2175 zł
• Zysk/strata = 2175 zł – 1621 zł = 554 zł
• Rata (120-ta) 1621 zł = 610 zł + 1011 zł
kapitał odsetki
Faktyczny zysk/strata na nieruchomości
wynosi: 2175 – 1011 = 1164 zł !
Mija 25 lat, jeśli inflacja wyniesie w tym
czasie 100% (2,81% rocznie), to:
• Dochód = 4 x 900 zł – 700 zł = 2900 zł
• Kredyt spłacony
• Mieszkanie warte minimum 480.000 zł
Jakie nasuwają się wnioski?
- Biorąc kredyt w euro lub wydłużając spłatę kredytu
można już od pierwszej raty mieć dodatni cashflow
(dochód większy niż wszystkie koszty)
- Nieruchomości są bardzo odporne na działanie
inflacji
- Inflacja działa na korzyść właściciela nieruchomości:
wzrost czynszu najmu, spadek wartości kredytu,
wzrost wartości nieruchomości
Chcesz wiedzieć więcej?
Zdobądź praktyczną wiedzę w projekcie
Edukacja Inwestowania w Nieruchomości
www.EdukacjaInwestowania.pl