Raport z rynku nieruchomości – lipiec 2012

Raport z rynku nieruchomości – lipiec 2012
Na rynku sprzedaży mieszkań obserwujemy dalszy, ale postępujący w bardzo
wolnym tempie, spadek cen ofertowych mieszkań. W czerwcu średnie ceny
lokali wystawianych do sprzedaży w największych miastach były o 3,8% niższe
w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego
- wynika z
najnowszego raportu portalu nieruchomości domy.pl i firmy doradztwa
finansowego Open Finance.
Mieszkania w satelitach nawet 60% tańsze!
Życie w dużych miastach nie należy do najtańszych. Mamy w nich szansę na wyższe
zarobki, ale też żyjemy w ciągłym biegu, zgiełku i więcej płacimy za usługi, żywność, a
przede wszystkim – za mieszkania. Wielu Polaków rozwiązuje jednak ten problem
decydując się na lokum w mniejszej miejscowości, położonej blisko granic metropolii.
Portal nieruchomości domy.pl sprawdził, ile można zaoszczędzić na inwestycjach w
mieszkania nie w środku lecz wokół Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Poznania,
Wrocławia, Łodzi i Katowic.
Z przygotowanego przez portal domy.pl zestawienia wynika, że na przeprowadzce do
mieszkania pod miastem dużo zyskają ci, którzy zechcą zamieszkać w okolicach
Krakowa. Średnia cena za m2 mieszkania w stolicy Małopolski jest dość wysoka i wynosi
ok. 7070 zł. Tymczasem za własne M np. w Olkuszu, trzeba zapłacić już ponad dwa razy
mniej (3040 zł/m2). Nieco droższe lokum, jednak nadal w dużo bardziej atrakcyjnej cenie
niż w pod Wawelem, kupimy w Wieliczce (5120 zł /m2) i Bochni (4500 zł /m2).
Warte przemyślenia jest osiedlenie się poza rogatkami Warszawy. Na własne cztery kąty
w Pruszkowie, Otwocku czy Legionowie, a więc miejscowościach oddalonych zaledwie 30
km od Pałacu Kultury, wydamy ponad 30% tj. ok 3000 zł mniej za każdy m2 niż w
stolicy. Przy zakupie np. 50-metrowego mieszkania oszczędność jest niebagatelna wynosi ok. 150 000 zł. W przypadku zakupu takiego lokalu w Mińsku Mazowieckim
nabywcy zostanie w kieszeni ponad 200 000 zł.
Podobnie korzystny może okazać się wybór lokum w jednym z miast satelickich
Wrocławia, w którym na m2 mieszkania trzeba wydać ok. 6150 zł. W Trzebnicy, Brzegu
Dolnym czy Środzie Śląskiej własne M kupimy średnio prawie o połowę taniej - w cenie
oscylującej w granicach 3000 do 3400 zł za m2. Nieco drożej jest w Oławie I Oleśnicy –
3800 i 3910 zł za m2. Jednak to także ponad 1/3 taniej niż w stolicy Dolnego Śląska.
Liderem niskich cen wśród miast położonych wokół analizowanych stolic województw jest
Bytom – za jeden m2 mieszkania zbywcy żądają tam średnio zaledwie 2300 zł. Biorąc
pod uwagę ceny lokali w Katowicach (3930 zł za m2), widać, że przeprowadzka do
oddalonego zaledwie
rozwiązaniem.
o
12
kilometrów
Bytomia
byłaby
korzystnym
finansowo
Bardziej złożona jest sytuacja w Trójmieście. Ceny mieszkań w pobliskiej Redzie (4520
zł/m,2), Pruszczu Gdańskim (4450 zł/2) czy Wejherowie (4630 zł/m2) są niższe od tych
w Gdańsku i Gdyni o ok. ¼, a w Rumii (4800 zł/m2) o 1/5. W porównaniu z
ekskluzywnym Sopotem (9400 zł/m2), w którym stawki są wyższe nawet od
warszawskich, różnica jest dużo większa - wynosi ok. 50%. Jeżeli pod uwagę weźmiemy
ceny w Kartuzach (3810 zł/m2) to okaże się, że wybór tej lokalizacji może przynieść
oszczędność rzędu 60%.
O ok. 20% tańsze niż w Poznaniu są mieszkania w miejscowościach położonych w jego
pobliżu. Za m2 lokalu w Tarnowie Podgórnym zapłacimy 4550 zł, w Luboniu 4710 zł, a w
Swarzędzu 4620 zł. Średnia cena m2 w stolicy województwa wielkopolskiego jest o ok.
1000 zł wyższa i wynosi 5560 zł.
Od 600 do 1000 zł tańszy jest m2 mieszkania w Zgierzu, Aleksandrowie Łódzkim i
Pabianicach – miejscowościach satelickich Łodzi. Zakup mieszkania tuż za granicami
administracyjnymi stolicy woj. łódzkiego to oszczędność od 15 do 25% ceny.
Kredyty nowe: zdolność kredytowa w dół
Majowa podwyżka stóp procentowych i wzrost marż kredytowych w bankach sprawiły, że
aby dostać kredyt hipoteczny trzeba coraz więcej zarabiać. Z danych Open Finance
wynika, że chcąc pożyczyć 270 tys. zł na mieszkanie warte 300 tys. trzeba średnio
zarabiać co najmniej 4107 zł, podczas gdy trzy miesiące temu było to 4004 zł (wzrost o
2,6 proc.).
Ogólny obraz rynku kredytów hipotecznych się nie zmienia od kilku miesięcy: banki
rzadko wprowadzają zmiany w ofertach, a jak już to robią to zwykle utrudniają dostęp do
kredytów, a nie go ułatwiają. I choć o kredyt walutowy nadal jest dużo trudniej niż o
złotowy, to i na tym drugim polu banki nie rozpieszczają klientów. Po raz kolejny marże o
0,1 p.p. podniosły Deutsche Bank PBC i Pekao, o 0,4 p.p. droższe są kredyty w mBanku i
MultiBanku, a z kredytowania na 100 proc. wartości nieruchomości wycofały się Bank
Zachodni WBK i Raiffeisen Bank Polska, które od teraz wymagają odpowiednio 10- i 20proc. wkładu własnego.
Nie zmienia się sytuacja w kredytach w ramach rządowego programu dopłat Rodzina na
Swoim. W ubiegłym miesiącu udzielono 3467 kredytów preferencyjnych na łączną kwotę
600 mln złotych. To wynik podobny jak w marcu, kwietniu i maju, ale dużo słabszy niż
rok temu. Główną przyczyną długoterminowych spadków jest zmiana w ustawie o RnS,
która weszła w życie pod koniec sierpnia ubiegłego roku i znacznie ograniczyła dostęp do
preferencyjnych dopłat.
Kredyty spłacane: EURIBOR znów w dół
Na początku lipca Europejski Bank Centralny obniżył stopy procentowe (o 25 p.b.), co
oznacza, że osoby zadłużone w euro mogą liczyć na obniżkę oprocentowania. Od
października ubiegłego roku stawka EURIBOR 3M spadła z 1,6 do 0,5 proc., co
spowodowało spadek raty kredytu wyrażonej w euro o ponad 12,5 proc. Należy jednak
pamiętać, że wysokość raty zależy także od wahań kursów walut. Tu też kredytobiorcy
raczej nie mają powodów do narzekań, bo kurs euro od października obniżył się o 0,1 zł.
Połączenie tych dwóch czynników sprawia, że rata 30-letniego kredytu w euro z marżą
2,5 spadła o ponad 17 procent. W ciągu ostatniego miesiąca obniżka wyniosła 4,1 proc.
Aż tak dobrze nie jest z kredytami frankowymi, bo LIBOR 3M raczej się nie zmienia, a
raty pozostają pod wpływem wahań kursu franka. Przez ostatnie 30 dni jego notowania
spadły o 0,12 zł, czyli 3,3 proc., co bezpośrednio przekłada się na taki sam spadek raty
kredytowej.
W kredytach złotowych mamy natomiast status quo. Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła
na lipcowym posiedzeniu stopy procentowe na niezmienionym poziomie, WIBOR 3M od
połowy maja wzrósł o nie więcej niż kilka punktów bazowych, więc i raty kredytów
pozostają stabilne.
Ceny mieszkań spadają, ale powoli
Czerwiec był kolejnym miesiącem powolnego spadku średnich cen mieszkań. Ceny
ofertowe spadły w 15 z 18 analizowanych przez portal domy.pl miast. Najbardziej – o
2,5% spadła średnia w Olsztynie. O 1,8% spadły ceny w Kielcach i Lublinie, a o 1,7% w
Poznaniu. W tym samym czasie minimalne, nieprzekraczające 1%, wzrosty średnich cen
lokali wystawianych do sprzedaży na rynku wtórnym zanotowały miasta tworzące
Trójmiasto: Gdańsk (0,1%), Gdynia (0,5%) oraz Sopot (0,3%).
ceny ofertowe mieszkań w czerwcu 2012 r.
miasto
średnia
PLN/m2
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Sopot
Szczecin
Warszawa
Wrocław
4496
3943
5990
5912
2970
3963
4519
7072
5028
3981
4530
4285
5563
5021
9402
4375
8618
6153
mediana
*
PLN/m2
4450
3852
5637
5541
2944
3809
4386
6692
4914
3960
4447
4230
5392
4941
8981
4273
8143
5980
najtańsze*
PLN/m2
3201
2486
4111
3934
2040
2778
3615
4552
3793
2872
3457
3008
3667
4049
5787
2937
5935
4279
najdroższe
* PLN/m2
6155
5690
9584
9988
3876
6150
5935
11725
6626
5398
5980
5765
8197
6362
14881
6251
13701
9050
zmiana
średniej
mdm
(%)
zmiana
średniej
rdr (%)
-0,4
-0,6
0,1
0,5
-0,5
-0,7
-1,8
-1,3
-1,8
-0,8
-2,5
-0,3
-1,7
-0,5
0,3
-1,2
-0,2
-1,4
-4,5
-2,0
-5,2
-6,2
-0,7
-1,6
-6,3
-4,3
-2,3
-7,2
-4,0
-1,8
-4,9
4,5
-4,2
-5,9
-5,0
-6,8
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na
dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert
uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert
uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, domy.pl – część nieruchomościowa
[email protected], kom. 602 649 550
Marcin Krasoń, Open Finance – część kredytowa
[email protected], kom. 609 980 403
Raport został przygotowany na podstawie danych z 53200 ofert mieszkań wystawionych do
sprzedaży w portalu nieruchomości domy.pl w czerwcu br. oraz danych Open Finance.
Więcej aktualnych danych statystycznych oraz wykres Indeksu Cen Mieszkań można znaleźć na
stronie: www.domy.pl/statystyki.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie
źródła: "Raport z rynku nieruchomości domy.pl i Open Finance".