Zasady ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Zasady ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu
zobowiązany jest utrzymywać swój lokal w należytym stanie oraz uczestniczyć w kosztach
zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną
stanowią grunty oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali. W skład nieruchomości wspólnej niewątpliwie wchodzi więc grunt
niezbędny do korzystania z budynku oraz części budynków takie jak klatki schodowe, czy
windy. Powszechnie przyjmuje się także, iż współwłasnością przymusową objęte są ściany
zewnętrzne, dachy oraz fundamenty.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną ponoszą właściciele lokali proporcjonalnie do
posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Co jednak istotne, jak stwierdził Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r. sygn. akt. II CKN 226/97, wynikający z art.
12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązek właścicieli lokali
ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie
oznacza konieczności określania skali tych obciążeń obowiązkiem jednakowej dla
wszystkich, tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją
powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości
wobec poszczególnych właścicieli lokali. Z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika
bowiem, że w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej dopuszczalne jest zwiększenie
obciążeń finansowych właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z
tych lokali.
Zgodnie z ustawą o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej
nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
O ile kwestia ponoszenia kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, a więc ponoszenie
kosztów ogrzewania, oświetlenia klatek schodowych, odśnieżania, ochrony, czy sprzątania
budynków nie generuje większych problemów, o tyle kwestie związane z pokrywaniem
kosztów związanych z utrzymaniem hal garażowych budzą wątpliwości.
Warto w tym miejscu przypomnieć, iż charakter prawny hal garażowych znajdujących się w
budynkach wspólnot mieszkaniowych bywa różnie usankcjonowany. Najczęściej hala
garażowa stanowi samodzielny lokal niemieszkalny, który posiada odrębną od budynku
księgę wieczystą. W takiej sytuacji, każdy kto posiada miejsce garażowe w takim lokalu staje
się współwłaścicielem lokalu garażowego. Do zarządu takim lokalem niemieszkalnym
stosować należy przepisy Kodeksu cywilnego, a więc do podejmowania czynności
przekraczających zarząd takim lokalem, w tym do podejmowania uchwał, niezbędna jest
zgoda wszystkich współwłaścicieli. Mimo powyższych regulacji, podmioty administrujące
wspólnotami mieszkaniowymi zwykle liczą głosy pod podejmowanymi uchwałami, w ten
sposób, iż w sytuacji gdy głosujący właściciel lokalu mieszkalnego posiadał także udział we
współwłasności lokalu garażowego, sumowały te udziały i tak wyliczoną część udziału
uwzględniano w wyniku głosowania nad przedmiotową uchwałą. Taki sposób podejmowania
uchwał jest nieprawidłowy. Z ugruntowanego w doktrynie i orzecznictwie poglądu wynika, że
przypadający na garaż udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny (patrz: uchwała
Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., sygn. akt. III CZP 43/05). Natomiast siłę głosu
współwłaścicieli lokalu garażowego wyraża udział powierzchni użytkowej lokalu do
powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku. Jak wskazał Sąd Najwyższy, skoro
udział w nieruchomości wspólnej należy do współwłaścicieli niepodzielnie, czynności zaś
przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze wymagają zgodnego stanowiska wszystkich
współwłaścicieli, to pogląd o konieczności zajmowania przez współwłaścicieli lokalu
jednolitego głosu przy podejmowaniu uchwał jest uzasadniony (patrz: wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt. II CSK 47/06). Procedowanie wbrew
powyższym zasadom może skutkować zaskarżeniem uchwał, a w konsekwencji uznaniem ich
przez Sądy za nieistniejące. Występowanie uchwał nieistniejących nie jest bowiem
kwestionowane zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie, szczególnie w przypadku uchwał
podejmowanych bez wymaganej większości głosów spowodowanej faktem, iż do wyniku
głosowania doliczane są głosy oddane z garaży.
Kwestia charakteru prawnego lokali niemieszkalnych – garaży związany jest ściśle z kwestią
ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności sposobu
finansowania nieruchomości wspólnej i ustalania polityki partycypowania członków
wspólnoty mieszkaniowej w kosztach jej utrzymania. Pojawiają się bowiem pytania, w jaki
sposób i w jakiej wysokości koszty związane z utrzymaniem hal garażowych powinny
obciążać członków wspólnoty mieszkaniowej. Częstym sposobem praktykowanym przez
wspólnoty jest obciążanie takimi kosztami ogół właścicieli lokali, a więc całą wspólnotę
mieszkaniową, mimo że garaż wielostanowiskowy nie stanowi nieruchomości wspólnej lecz
odrębną nieruchomość lokalową. Taka praktyka jest nieprawidłowa z dwóch powodów. Po
pierwsze, nie wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej posiadają miejsca garażowe - ci
zatem nie powinni partycypować w kosztach jego utrzymania. Po drugie, przedmiotem
uchwał wspólnoty mieszkaniowej nie powinny być regulacje dotyczące zasad ponoszenia
kosztów lokali garażowych. Lokal garażowy nie stanowi bowiem elementu zarządu
nieruchomością wspólną, dlatego też o podziale kosztów związanych z utrzymaniem lokalu
stanowiącego przedmiot odrębnej własności mogą decydować wyłącznie osoby będące jego
współwłaścicielami. Wspólnota mieszkaniowa nie może być podmiotem praw i obowiązków
innych niż związane z zarządem nieruchomością wspólną. Jest ona powołana do decydowania
wyłącznie o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, natomiast nie posiada
kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną
własność poszczególnych właścicieli lokali. Nierzadko zdarza się także, iż właściciele lokali
garażowych nie partycypują w kosztach nieruchomości wspólnej stosownie do posiadanych w
niej udziałów wynikających z posiadania garaży. O tej nieprawidłowej praktyce
wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie o sygn. akt VI A Ca 541/12
stwierdzając, iż skoro garaże stanowią przedmiot odrębnej własności, a właściwie
współwłasności wielu osób, a zatem nie są częścią nieruchomości wspólnej, to
współwłaściciele tychże odrębnych lokali obowiązani są partycypować razem w kosztach
utrzymania nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do wysokości udziałów w tej
nieruchomości , jakie to udziały związane są z prawem odrębnej własności lokali
garażowych. Z przepisu art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali wynika, że właściciele lokali,
a zatem również lokali garażowych ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach
, w stosunku do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Z korzystaniem bowiem z
garażu związane jest także zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury jak
chociażby wind, schodów, dodatkowe zaśmiecanie wspólnego terenu, zużywanie energii
elektrycznej we wspólnych pomieszczeniach przyległych do garażu, czy odśnieżanie osiedla.
Użytkowanie ogromnych pomieszczeń garażowych, stanowiących odrębne lokale użytkowe
generuje także koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i brak jest
jakiegokolwiek uzasadnienia faktycznego, a tym bardziej prawnego, aby współwłaściciele
tychże lokali nie ponosili kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Powyższe prowadzi
do wniosku, iż wspólnoty mieszkaniowe powinny tak planować zasady polityki finansowej,
aby corocznie ustalane plany gospodarcze zobowiązywały członków wspólnoty
posiadających miejsca garażowe do uiszczania dodatkowych zaliczek na pokrycie kosztów
związanych z utrzymaniem miejsca postojowego w garażu. Natomiast zarządzanie lokalem
garażowym należy wykonywać na podstawie przepisów kodeksu cywilnego dotyczących
współwłasności. Współwłaściciele garażu powinni ustalić w uchwale lub w umowie
wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Wydaje się także, iż wspólnoty
mieszkaniowe powinny posiadać odrębny rachunek bankowy, przeznaczony do rozliczeń
współwłaścicieli nieruchomości garażowej, a współwłaściciele nieruchomości garażowej
powinni opłacać miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością na takich
samych zasadach jak właściciele lokali mieszkalnych.