docpoczątek korzystnej fazy cyklu na rynku
download 
Reklamacja Transkrypt
początek korzystnej fazy cyklu na rynku
DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW | WRZESIEŃ 2013 POCZĄTEK KORZYSTNEJ FAZY CYKLU NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI LOGISTYCZNYCH: DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW Z perspektywy czasu widać, że wzrosty stawek czynszów obserwowane w połowie pierwszej dekady XXI wieku były ograniczane przez podaż w stosunkowo wczesnej fazie cyklu. Należy pamiętać o tym, że był to okres spadających stóp kapitalizacji. Nasza analiza wykazała, że stawki czynszów uzasadniające budowę nowych obiektów były w wyniku powyższego stałe w latach 1998–2007. Po obniżeniu się wymagań dotyczących zysków deweloperzy byli w stanie uzasadnić potrzebę nowych obiektów pomimo wyższych kosztów budowy i cen gruntów. Dlatego też projekty spełniały kryteria oceny ryzyka finansowego, nie powodując wzrostu cen najmu. Spodziewamy się, że koszty odtworzenia wzrosną i ponownie zrównają się z trendem inflacyjnym, oraz że stopy kapitalizacji pozostaną stabilne na większości rynków, na których działamy. Załącznik 1: Trend rynkowych stawek czynszów – globalnie Wskaźnik wyjściowy, 2001=100 110 100 23% prognoza 90 80 7% 2012-2013 70 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Pojawiły się pierwsze oznaki długoterminowego wzrostu stawek czynszów. Szacujemy, że ceny za wynajem obiektów logistycznych będą rosły na całym świecie w okresie 2014–2017 o ponad 5% rocznie (Załącznik 1). Mamy podstawy do tego, by założyć, że po gwałtownym spadku spowodowanym światowym kryzysem finansowym nastąpi równie silne odbicie. Nasza prognoza opiera się jednak również na poprawie wskaźników strukturalnych wpływających na rynek obiektów logistycznych, a nie tylko na poprawie podstawowych wskaźników operacyjnych – połączenie tych dwóch czynników wzmacnia pozycję podmiotów dyktujących ceny. Uwaga: Prognoza na lata 2014-2017. W oparciu o ważone średnie rynkowe Prologis dla Ameryk, Europy, Japonii i Chin. Stały kurs USD. Źródło: Prologis Research PODEJŚCIE PROLOGIS DO SZACOWANIA STAWEK CZYNSZU Szacowanie stawek czynszu jest niezwykle trudne. Stawki te zależą od wielu czynników, co sprawia, że ich prognozowanie jest wielowątkowym, trudnym procesem. W przeszłości trudno było o dostęp do informacji. Badacze znali tylko stawki wywoławcze, a nie stawki netto pomniejszone o upusty. Co więcej, stawki wywoławcze nie są często aktualizowane, więc charakteryzują się delikatnym przyrostem, który nie odzwierciedla silnych wahań na rynkach najmu. Typowe podejście do prognozowania stawek czynszów uwzględnia wpływ wolnych powierzchni, ignorując trendy dotyczące czynników strukturalnych, takich jak koszty budowy, wartości gruntów oraz stopy kapitalizacji. Owe czynniki strukturalne stanowią fundament naszego podejścia 1 Rent_Forecasting_Final_Oct2013_pl.indd 1 13-10-10 10:36 DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW | WRZESIEŃ 2013 RAPORT PROLOGIS do prognozowania stawek czynszu, gdyż to one są siłą napędową sektora deweloperskiego i definiują finansowe podstawy do budowy nowych obiektów na rynku. My uwzględniamy wszystkie owe czynniki i szacujemy koszty najmu niezbędne do zagwarantowania nowych inwestycji, które nazywamy „czynszami kosztów odtworzenia.” Ponieważ owe kluczowe czynniki zmieniają się z roku na rok, czynsze kosztów odtworzenia wahają się stosownie do owych zmian. Zmiany te maja kluczowe znaczenie dla zrozumienia przyczyn powodujących wzrosty lub spadki stawek czynszów w branży. Czynsze kosztów odtworzenia są głównie funkcją czterech składowych: 1) kosztów budowy; 2) wartości gruntów; 3) stóp kapitalizacji; oraz 4) marż dewelopera. Łączymy te czynniki, by obliczyć poziom czynszu gwarantujący budowę nowych obiektów. Koszty odtworzenia (koszty gruntu i budowy) są mnożone przez zwrot wymagany przez dewelopera (rynkowa stopa kapitalizacji oraz marża dewelopera). Na przestrzeni lat zauważyliśmy znaczące wahania w stopach kapitalizacji, kosztach budowy oraz wartości gruntów, zaś marże deweloperów wykazywały stabilniejsze poziomy. Podstawowe wskaźniki operacyjne i wolne powierzchnie również mają kluczowe znaczenie dla wysokości czynszów i stanowią drugi komponent naszych prognoz. W przeszłości czynsze rynkowe odpowiadały czynszom kosztów odtworzenia, lecz z odchyleniami wynikającymi z dostępności wolnych powierzchni. Dlatego też porównujemy czynsze rynkowe z czynszami kosztów odtworzenia i prognozujemy przyszłe współczynniki w oparciu o nasze prognozy wolnych powierzchni (Załącznik 2). Ta składowa prognozy jest ważna dla oddania krótkoterminowych wahań w czynszach rynkowych spowodo-wanych ewoluującymi warunkami operacyjnymi, i jest spójna z konwencjonalnym podejściem do prognozowania czynszów. Uwzględniamy również inne założenia, które mają mniejszy wpływ na czynsze kosztów odtworzenia i nie wykazują tak znaczących wahań w czasie (patrz ilustracja poniżej). Należą do nich: 1) założony przez dewelopera współczynnik wolnych powierzchni pro forma; oraz 2) zgodne z trendem rynkowym założenia co do wielkości czynszu (np. szacowa- ny wzrost czynszu rynkowego od rozpoczęcia budowy do podpisania umowy dzierżawy, szczególnie ważny na szybko rosnących rynkach wschodzących). Im wyższy zakładany współczynnik wolnych powierzchni, tym wyższy wymagany czynsz kosztów odtworzenia. Natomiast im silniejszy trend wzrostowy czynszów rynkowych, tym niższe czynsze kosz- tów odtworzenia gwarantujące budowę nowych obiektów. Załącznik 2: Czynsz rynkowy a czynsz kosztów odtworzenia USA % Załącznik 3: Obliczanie czynszu kosztów odtworzenia Czynnik Koszt budowy Wartość gruntu Koszt odtworzenia +10 0 Założenie Wpływ na czynsz 50 USD/bsf* + 22 USD/bsf* + 72 USD/bsf* Marża dewelopera Stopa kapitalizacji, ustabilizowana Wymagany zwrot początkowy -10 -20 -30 14% 6,00% 6,84% Wstępny czynsz kosztu odtworzenia (st.kw/rok) 4,92 Współczynnik wolnych pow. Trend dot. czynszu 5% 3% + + + - Ostateczny czynsz kosztu odtworzenia (st.kw/rok) 5,03 2013E 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 -40 *Stopa kwadratowa do zabudowy Źródło: Prologis Research Źródło: Prologis Research 2 Rent_Forecasting_Final_Oct2013_pl.indd 2 13-10-10 10:36 DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW | WRZESIEŃ 2013 RAPORT PROLOGIS USD/stopa/rok 7,00 6,50 Większość wartości mieści się w 10% od średniej 15-letniej 6,00 5,50 5,00 4,50 USD/stopa 2013E 2011 2012 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 Załącznik 4: Koszty odtworzenia, USA 2000 4,00 1998 Identyfikowanie trendów dotyczących czynszu kosztów odtworzenia było historycznie utrudnione brakiem danych dotyczących wartości gruntów i kosztów budowy. Stworzyliśmy sięgającą do 1998 roku bazę danych opartą na własnych i zebranych z branży indeksów kosztowych oraz na danych dotyczących 1100 wewnętrznych projektów Prologis zrealizowanych w ciągu 12 lat (2001–2013). Wykorzystano historyczne ceny gruntów i połączono je z danymi dotyczącymi wartości aktywów. Dane te dają łącznie koszty odtworzenia, które są porównywalne w czasie i uwzględniają wahania w udziale rynków związane z naszymi projektami wewnętrznymi. Załącznik 5: Czynsz kosztu odtworzenia, USA 1999 CZYNSZE KOSZTÓW ODTWORZENIA WYJAŚNIAJĄ RYNKOWE TRENDY Źródło: Prologis Research, Turner Construction, NCREIF 90 Czynsze rynkowe nie wzrosły znacząco z powodu dynamiki czynszów kosztów odtworzenia. Uwzględnijmy dynamikę rynku deweloperskiego; koszty budowy rosły, lecz wymagane zyski początkowe spadały. Przez większą część okresu 1998–2007 deweloperzy mogli realizować nowe projekty przy tym samym, a czasem niższym poziome czynszu rynkowego, pomimo wzrostu kosztów (Załącznik 6). W rezultacie, wyższe koszty nie musiały być przenoszone na rynek ze względu na niższe wymagania dotyczące początkowego zwrotu. 80 70 60 50 40 30 20 10 W mln stóp kwadratowych 50 0 0 Czynsz rynkowy (L) 2013E 1 2012 100 2011 2 2010 150 2009 3 2008 200 2007 4 2006 250 2005 5 2004 300 2003 6 2002 Pomimo wzrostu kosztów, czynsze kosztów odtworzenia pozostawały stabilne w okresie 15 lat od roku 1998 do 2012. Koszty budowy i gruntów wzrosły znacząco podczas poprzed- niego cyklu wzrostu gospodarczego, z poziomu 50 do 80 USD za stopę kwadratową. Jednak spadek stopy kapitalizacji zrównoważył niemal cały wzrost kosztów deweloperskich, które w przeciwnym razie doprowadziłyby do wyższych czynszów kosztu odtworzenia i niższej liczby budów. Ustabilizowane stopy kapitalizacji wynoszące 8,5–9,0% były normą w latach 90-tych, i spadły do poziomu poniżej 6% do roku 2007 (i utrzymują się do dzisiaj) – jest to spadek o ponad 33%. Po uwzględnieniu obydwu konkurujących czynników, czynsze kosztów odtworzenia można uznać za stabilne po roku 1998, za wyjątkiem gwałtownego wzrostu w latach 2008/2009 oraz krótkiego spadku w okresie 2011/2012. USD/stopa/rok 2001 Źródło: Prologis Research, Turner Construction, NCREIF Załącznik 6: Ukończone projekty i poziom czynszu 2000 2013E 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 0 Ukończone projekty (R) Źródło: CBRE, Prologis Research 3 Rent_Forecasting_Final_Oct2013_pl.indd 3 13-10-10 10:36 DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW | WRZESIEŃ 2013 RAPORT PROLOGIS Nasza metoda prognozowania oparta jest na kilku zależnych od regionu założeniach: 1. Wzrost kosztów odtworzenia, który jest funkcją ogólnego trendu inflacyjnego i zmian w poziomie kosztów specyficznych dla sektora, w tym kosztów pracy, towarów, gruntów oraz ogólnych cen podwykonawstwa 2. Trend stóp kapitalizacji, które spadając zmniejszają czynsze kosztów odtworzenia 3. Różnica pomiędzy czynszami rynkowymi i czynszami kosztów odtworzenia, jaką obserwujemy dzisiaj, oraz przyszłe trendy oparte na naszych prognozach dotyczących wolnych powierzchni Nasza prognoza wzrostu efektywnego czynszu rynkowego (stawki wywoławcze pomniejszone o upusty) wynosi 20‒25% globalnie w okresie 4 lat od roku 2014 do 2017. Prognoza ta oparta jest na naszych, wyższych niż powszechne oczekiwaniach dotyczących warunków działalności w Europie i USA. Nasze oczekiwania dotyczące Ameryki Łacińskiej, Japonii i Chin są porównywalne z powszechnymi opiniami w tym zakresie. Prognoza dotycząca kosztów odtworzenia ma kluczowe znaczenie dla naszego podejścia, szczególnie na podlegających cyklicznej odbudowie rynkach Prologis (tj. USA i Europa), na których koszty są obecnie niskie. Nasza metoda poparta jest powrotem poziomu kosztów odtworzenia do wartości trendu inflacyjnego, co wykazano, dla USA, w Załączniku 7. Podczas poprzedniej hossy, koszty odtworzenia wzrosły ponad trend inflacyjny z powodu zdecydowanych podwyżek kosztów gruntu i towarów. Załamanie gospodarcze spowodowało następnie spadek kosztów odtworzenia poniżej trendu inflacyjnego. Dzisiaj są one na poziomie 10�15% poniżej owego trendu (zakładamy poziom 10% poniżej trendu na koniec roku 2013). Oczekiwany powrót do wysokości trendu będzie miał miejsce w dużej mierze dzięki rosnącym zdolnościom wykonawców generalnych do dyktowania wyższych cen. Konkurencja cenowa pomiędzy nimi spowodowała, że podczas recesji oraz niedawnego odbicia działali na bardzo ograniczonych marżach. Wzrost kosztów odtworzenia do poziomu inflacji będzie w przyszłości wynikał w dużej mierze ze zdolności wykonawców do dyktowania wyższych cen oraz z ich wyższych marż. Załącznik 7: Koszty budowy oraz trend inflacyjny, USA USD/stopa PROGNOZA 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 PROGNOZA WZROSTU CZYNSZÓW RYNKOWYCH NA ŚWIECIE Koszt odtworzenia Trend inflacyjny Uwaga: Historyczne dane inflacyjne są połączeniem wskaźników cen konsumpcyjnych i cen produkcji sprzedanej. Założona inflacja dla okresów przyszłych wynosi 2% Źródło: Bank Centralny USA, Urząd Statystyczny USA, Prologis Research Spodziewamy się dużego wzrostu w USA. W ostatnim roku czynsze rynkowe wzrosły o 9% – zaś od najniższego poziomu zanotowanego w roku 2010 o 15% (Załącznik 8). Spodziewamy się, że mogą wzrosnąć o 25% (5,7% CAGR) podczas 4 lat objętych naszą prognozą, która uzależniona jest od: • Kosztów odtworzenia. Oczekujemy 20% wzrostu spowodowanego dwoma czynnikami. Po pierwsze, ogólny trend inflacyjny powinien podnieść koszty o 8% (2% rocznie). Po drugie, obecne koszty odtworzenia są 10% poniżej kosztów inflacji i wciąż nie odbiły się po globalnym kryzysie finansowym i recesji. Najważniejszym czynnikiem powodującym powrót do trendu inflacyjnego będzie normalizacja cen i marż wśród generalnych wykonawców, wraz ze wzrostem takich kluczowych składników jak ceny gruntów, stali oraz innych towarów. • Stóp kapitalizacji. W odróżnieniu od wcześniejszego scenariusza, w którym znaczące spadki stóp kapitalizacji efektywnie wyeliminowały potencjał wzrostu czynszów rynkowych, spodziewamy się zmian nominalnych w obecnych poziomach stóp kapitalizacji. Jeśli miałyby one jednak wzrosnąć, odpowiednio zwiększyłaby się również nasza prognoza dotycząca wzrostu poziomu czynszów. 4 Rent_Forecasting_Final_Oct2013_pl.indd 4 13-10-10 10:36 DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW | WRZESIEŃ 2013 RAPORT PROLOGIS • Relacji pomiędzy czynszami rynkowymi a czynszami kosztów odtworzenia. Czynsze rynkowe są o 5% niższe od czynszów kosztów odtworzenia i zakładamy, że się wyrównają. Ilość wolnych powierzchni spadła już do 7,7% wg CBRE i jesteśmy zdania, że dysproporcja pomiędzy podażą i popytem spowoduje ich spadek poniżej najniższego poziomu z poprzedniego cyklu (7,3%) w ciągu roku. • Czynsze rynkowe a czynsze kosztów odtworzenia. Czynsze rynkowe są o 13% niższe od czynszów kosztów odtworzenia i zakładamy, że się wyrównają. Może to jednak trwać cały okres objęty prognozą, ze względu na to, że poprawa wskaźników podstawowych jest w Europie stopniowa w porównaniu z odbiciem w USA. Załącznik 8: Czynsz rynkowy i czynsz kosztów odtworzenia na rynku USA USD/stopa/rok PROGNOZA 7 • Stopy kapitalizacji. W odróżnieniu od USA, w Europie nie nastąpiło odbicie, a różnice w zyskach są podwyższone w stosunku do norm historycznych. Oczekujemy, że ustabilizowane stopy kapitalizacji mogą zmniejszyć się o 50–100 punktów bazowych i uwzględniamy w naszych prognozach ich spadek o 75 punktów bazowych. Utrudni to wzrost czynszów o 12%, choć będzie korzystne dla wartości aktywów. 6 Załącznik 9: Prognoza czynszu rynkowego i czynszu kosztów odtworzenia w Europie EUR/m/rok 5 PROGNOZA 60,00 55,00 • Koszty odtworzenia. Tak jak w USA, przewidujemy 20% wzrost kosztów odtworzenia wynikający z tych samych powodów; spodziewamy się, że ogólna inflacja przyczyni się do wzrostu o 8%, zaś reszta wynikać będzie ze wzrostu kosztów specyficznych dla branży, głównie ze wzrostu cen wykonawców. Czynsz rynkowy 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 40,00 2010 Oczekujemy również wyższego niż powszechnie spodziewany wzrostu w Europie, który wg naszych szacunków wyniesie do 20% w okresie 2014–2017 (Załącznik 9). Czynsze realne odbiły się w zeszłym roku od dna i są obecnie o 3% wyższe niż rok wcześniej. Choć czynsze w Europie osiągnęły punkt zwrotny, to czynniki warunkujące ich wzrost oraz faza cyklu są zdecydowanie inne niż w przypadku USA. Nasze założenia są następujące: 45,00 2009 Źródło: Prologis Research 50,00 2008 2017 2016 2015 2014 2013 Czynsz rynkowy 2007 Czynsz kosztu odtworzenia 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 4 Czynsz kosztu odtworzenia Źródło: Prologis Research W Załączniku 10 pokazano wszystkie nasze prognozy dla całego świata. W Japonii czynsze rynkowe są obecnie wyższe od czynszów kosztów odtworzenia, więc nasza prognoza opiera się na podwyżce kosztów budowy (które są obecnie wysokie ze względu na brak wykwalifikowanej siły roboczej i działek budowlanych). W Chinach i Brazylii czynsze rynkowe również są nieco wyższe od czynszów kosztów odtworzenia. Stopy kapitalizacji w tych regionach powinny być stabilne na obecnych poziomach, tak więc prognozy zależą również od ogólnych trendów inflacji. 5 Rent_Forecasting_Final_Oct2013_pl.indd 5 13-10-10 10:36 DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW | WRZESIEŃ 2013 RAPORT PROLOGIS Jeśli chodzi o marże, spodziewamy się lepszej pozycji do dyktowania cen ze względu na bardzo wąski margines operacyjny w Chinach i wyższą stopę inflacji w Brazylii. Załącznik 10: Globalna prognoza dla rynku najmu CAGR 6/2012 – 6/2013 2014 – 2017 Ameryki Europa Japonia Chiny 9% 3% 2% 8% 5,7% 4,7% 2,0% 5,7% Rosnąco 2014 – 2017 25% 20% 8% 25% Źródło: Prologis Research WNIOSKI Prognozowanie czynszów wymaga uwzględnienia wielu czynników. Czynsze na największych rynkach – w USA i Europie – nie wystarczają jeszcze na pokrycie kosztów budowy, w związku z czym będą rosnąć. Czynniki strukturalne, takie jak koszty budowy, ceny gruntów oraz stopy kapitalizacji muszą być rozważane w odniesieniu do cyklicznych trendów dotyczących wolnych powierzchni, w celu określenia poziomu wzrostu czynszów. Koszty odtworzenia rosną wraz z powrotem globalnej koniunktury gospodarczej, więc oczekujemy, że czynsze uzasadniające budowę nowych obiektów również wzrosną. Dynamika ta powinna spowolnić tempo nowych budów, prowadząc do przedłużonego okresu znacznych wzrostów czynszów, szczególnie na naszych cyklicznie odbudowujących się rynkach w USA i Europie. Spodziewamy się również silniejszej pozycji pr zy dyktowaniu cen ze względu na bardzo wąski margines operacyjny w Chinach i wyższą stopę inflacji w Brazylii.Oświadczenia dotyczące okresów przyszłych Oświadczenia dotyczące okresów przyszłych Copyright © 2013 by Prologis, Inc. Wszelkie prawa zastrzeżone. Niniejszy materiał nie może być traktowany jako oferta sprzedaży lub jako rekomendacja do nabycia jakichkolwiek papierów wartościowych. Za pomocą niniejszego materiału nie rekomendujemy podejmowania jakichkolwiek działań – ma on charakter informacyjny i jest przeznaczony dla klientów Prologis. Niniejszy raport oparty jest częściowo na powszechnie dostępnych informacjach, które uważamy za wiarygodne, lecz co do których nie możemy zagwarantować, że są dokładne lub kompletne, w związku z czym nie można ich traktować jako takie. Nie składamy żadnych oświadczeń co do dokładności lub kompletności jakichkolwiek zawartych w niniejszym dokumencie informacji. Wyrażone w nim opinie są naszymi opiniami ważnymi wyłącznie na dzień sporządzenia dokumentu. Prologis zrzeka się jakiejkolwiek odpowiedzialności związanej z niniejszym raportem, w tym między innymi za wszelkie wyraźne lub dorozumiane oświadczenia lub gwarancje dotyczące przedstawionych w nim sformułowań, zawartych w nim błędów lub występujących w nim pominięć. Wszelkie zawarte w niniejszym raporcie oczekiwania, szacunki i prognozy mają wyłącznie charakter oświadczeń dotyczących okresów przyszłych. Choć uważamy, że oczekiwania przedstawione we wszelkich oświadczeniach dotyczących okresów przyszłych oparte są na rozsądnych i uzasadnionych założeniach, to nie możemy zagwarantować, że owe oczekiwania się spełnią. Szacunki takie uzależnione są od rzeczywistych ryzyk, zarówno znanych jak i nieznanych, od zmiennych oraz od innych czynników, które mogą sprawić, że rzeczywiste wyniki będą różnić się znacząco od przewidywanych. Oświadczenia dotyczące okresów przyszłych dotyczą wyłącznie stanu na dzień sporządzenia niniejszego raportu. W sposób wyraźny zrzekamy się jakiegokolwiek zobowiązania lub obowiązku do zaktualizowania lub zmiany dowolnego oświadczenia dotyczącego okresów przyszłych zawartego w niniejszym dokumencie tak, aby odzwierciedlało ono jakiekolwiek zmiany w naszych oczekiwaniach lub zmiany w okolicznościach, na jakich takie oświadczenie jest oparte. (i) Kopiowanie, wykonywanie fotokopii lub powielanie bez względu na formę lub metodę, lub (ii) rozpowszechnianie dowolnej części niniejszego materiału bez uprzedniej pisemnej zgody Prologis jest zabronione. O Prologis Prologis, Inc., jest wiodącym właścicielem, zarządcą i deweloperem nieruchomości przemysłowych, działającym na rynku globalnym oraz na rynkach regionalnych w obu Amerykach, Europie i Azji. Prologis jest właścicielem lub inwestorem (w ujęciu skonsolidowanym lub poprzez nieskonsolidowane spółki joint venture) nieruchomości i projektów deweloperskich o oczekiwanej łącznej powierzchni 52.3 miliona metrów kwadratowych w 21 krajach (stan na 30 czerwca 2013 roku). Wśród ponad 4 500 klientów, którym firma wynajmuje nowoczesne obiekty dystrybucyjne, są między innymi przedsiębiorstwa produkcyjne, firmy z branży handlu detalicznego, firmy transportowe, zewnętrzni dostawcy usług logistycznych oraz inne przedsiębiorstwa. 6 Autorzy raportu Chris Caton, Vice President – Research Dave Twist, Vice President – Research Audrey Symes, Manager – Research Michael Steingold, Analyst – Research Pier 1, Bay 1, San Francisco, CA 94111 United States | M +1 415 394 9000 | www.prologis.com Rent_Forecasting_Final_Oct2013_pl.indd 6 13-10-10 10:36
