prognoza skutków finansowych
Transkrypt
prognoza skutków finansowych
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK WARSZAWA czerwiec, 2011 r. B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK Autor opracowania: dr Małgorzata Kowalska Rzeczoznawca majątkowy uprawnienia nr 3071 Współpraca: mgr inŜ. arch. Bartosz Rosłan OIU w Warszawie WA-344 B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 2 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I CEL OPRACOWANIA 5 2. ZAKRES OPRACOWANIA 5 3. PODSTAWY PRAWNE PROGNOZY 5 4. ŹRÓDŁA INFORMACJI WYKORZYSTANE W PROGNOZIE 6 5. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA 6 6. POŁOśENIE I STAN ZAGOSPODAROWANIA OBSZARU OBJĘTEGO PLANEM 6 7. STAN WŁASNOŚCI I WŁADANIA GRUNTAMI 7 8. STOK LACKI FOLWARK - PROGNOZA KOSZTÓW WYNIKAJĄCYCH Z USTALEŃ PLANU 7 9. STOK LACKI - PROGNOZA KOSZTÓW WYNIKAJĄCYCH Z USTALEŃ PLANU 8 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTÓW 9 11. BILANS SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA PLANU 10 B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 3 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK SYNTEZA WYNIKÓW STOK LACKI FOLWARK Wartość (zł) Odszkodowanie za grunty 139 000 Budowa drogi 500 000 suma 639 000 STOK LACKI Odszkodowanie za grunty 93 000 Odszkodowanie za budynek gospodarczy 34 000 B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 4 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK 1. PRZEDMIOT I CEL OPRACOWANIA Prognoza skutków finansowych została sporządzona do projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości: Stok Lacki, Stok Lacki Folwark, Pustki, Grubale, Osiny, Biel, Pruszyn - Pieńki, zgodnie z Uchwałą Nr XL/278/2010 Rady Gminy Siedlce z dnia 25 lutego 2010 roku. Prognozę sporządzono w celu oszacowania kosztów realizacji ustaleń projektu planu oraz przyszłych potencjalnych dochodów Miasta, wynikających z tych ustaleń. 2. ZAKRES OPRACOWANIA Głównym celem sporządzania zmiany planu dla obszaru I – Stok Lacki – Folwark jest rozwiązanie kontrowersyjnego przebiegu projektowanej drogi dojazdowej na działkach o nr 728/2 i 727/2. Droga ta przebiega przez istniejący budynek jednorodzinny, niedawno zbudowany, który obecnie jest w bardzo dobrym stanie technicznym (działka nr 727/2). Wskazanie nowego przebiegu wspomnianej drogi jest konieczne w związku z ewentualną realizacją nowej zabudowy mieszkaniowej w tym rejonie. Brak drogi spowoduje w przyszłości na tym terenie kłopoty komunikacyjne (utrudniony wjazd w ul. Baśniową). NaleŜy nadmienić o dokonanym juŜ przez gminę, częściowym wykupie działek pod drogę. Rozwiązania wymaga takŜe problem poszerzenia ulicy Wiosennej, która w obowiązującym planie została ustalona, jako droga lokalna o szerokości w liniach rozgraniczających około 15 m. Północna linia rozgraniczająca, która mieści się w granicach zmiany planu została wyznaczona na istniejącym budynku posadowionym na działce nr 728/1. W projekcie zmiany obowiązującego planu zmniejszono jej szerokości do 11-12m. Objęcie zmianą planu miejscowego obszaru II – Stok Lacki wynika z błędnego naniesienia na rysunku obowiązującego planu przebiegu linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 110kV. Obecny projekt zakłada korektę tego błędu. Nowy przebieg przedmiotowej linii zmieni takŜe zasięg strefy ochronnej od tej linii. W oparciu o przeprowadzoną analizę stanu istniejącego oraz zapisy projektu planu zmieniającego plan obowiązujący ustalono, Ŝe skutki finansowe wynikające z ustaleń miejscowego planu na obszarze ww. miejscowości związane będą z: wykupem gruntów, które znalazły się w liniach rozgraniczających dróg; budową dróg. 3. PODSTAWY PRAWNE PROGNOZY – Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości: Stok Lacki, Stok Lacki-Folwark, Pustki, Grubale, Osiny, Biel, Pruszyn-Pieńki, przyjęty uchwałą Nr XXXVI/337/2005 Rady Gminy Siedlce z dnia 29 grudnia 2005 roku, – Uchwała Nr XL/278/2010 Rady Gminy Siedlce z dnia 25 lutego 2010 roku w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości: Stok Lacki, Stok Lacki - Folwark, Pustki, Grubale, Osiny, Biel, Pruszyn Pieńki. B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 5 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK – Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Siedlce, Uchwała Nr XXIV/164/2008 Rady Gminy Siedlce z dnia 30 października, – Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 z 2003r poz. 717, z późn. zm.), – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651, tekst jednolity), – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 roku poz. 2109) z późniejszymi zmianami, – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1587), 4. ŹRÓDŁA INFORMACJI WYKORZYSTANE W PROGNOZIE – Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Siedlce, uchwała Nr XXIV/164/2008 Rady Gminy Siedlce z dnia 30 października 2008 r. – Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniający plan obowiązujący, – Inwentaryzacja urbanistyczna obszaru objętego planem, – Ceny gruntów uzyskane z bazy danych (na podstawie aktów notarialnych) – Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO, IV kwartał 2010 r. 5. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA • Prognoza skutków finansowych nie jest aktem prawnym, nie stanowi integralnej części planu miejscowego i nie podlega wyłoŜeniu. Pełni funkcję informacyjną dla Radnych na etapie projektu planu, • Prognoza skutków finansowych stanowi jedynie szacunkową ocenę finansową przyjętych w projekcie planu rozwiązań, • Niniejsze opracowanie ma charakter opinii o wartościach i kosztach i nie jest operatem szacunkowym. Podane wartości w odniesieniu do powierzchni i długości są szacunkowe, • Uzyskane wyniki na etapie opracowania prognozy skutków finansowych nie mogą słuŜyć do rozliczeń odszkodowań i opłat, które winny być określone indywidualnie dla kaŜdej nieruchomości z chwilą zaistnienia na niej odpowiednich zdarzeń. 6. POŁOśENIE I STAN ZAGOSPODAROWANIA OBSZARU OBJĘTEGO PLANEM Dwa obszary dla których sporządzana jest zmiana obowiązującego planu miejscowego połoŜone są w środkowo – wschodniej części gminy Siedlce, na wschód od miasta Siedlce. DuŜa część obu terenów jest nie zainwestowana, w większości uŜytkowana rolniczo. Obszar I – Stok Lacki Folwark jest w większości uŜytkowany rolniczo. Część gruntów w środkowo-południowej jego fragmencie stanowią nieuŜytki. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa związana z prowadzeniem działalności rolniczej występuje nielicznie wzdłuŜ ulicy Wiosennej. Północna granica obszaru I przylega do utwardzonej (asfaltowa) ulicy Baśniowej. Jest drogą gminną, lokalną i prowadzi w kierunku północnym do miejscowości Stok Lacki, natomiast w kierunku południowo-zachodnim do wsi Ujrzanów i dalej do granic administracyjnych miasta B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 6 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK Siedlce. WzdłuŜ południowej granicy opisywanego obszaru przebiega lokalna droga gminna o nawierzchni gruntowej – ul. Wiosenna. Obszaru II - Stok Lacki, od którego w niewielkiej odległości od północnej granicy przebiega dwutorowa linia kolejowa nr 31 (Siedlce – Siemianówka), będąca linią o znaczeniu krajowym oraz droga powiatowa nr 366 o przebiegu Stok Lacki – Radzików Wielki – granica powiatu, łącząca gminę ze wschodnią częścią powiatu siedleckiego i częścią powiatu łosickiego. Przez Stok Lacki przebiega droga powiatowa, zbiorcza (ul. Pałacowa) o nawierzchni asfaltowej. Pozostałe dwie drogi gminne, ul. Wzgórze i ul. Gwiaździsta równieŜ posiadają nawierzchnię asfaltową. Oba obszary są dobrze skomunikowane z Miastem Siedlce. Na obu obszarach znajduje się niewielka liczba budynków mieszkalnych jednorodzinnych i gospodarczych. Większość terenów stanowi uŜytki rolne. W tekście wykorzystano fragmenty „Opisu danych wejściowych, część pierwsza”, do projektu planu miejscowego. 7. STAN WŁASNOŚCI I WŁADANIA GRUNTAMI W granicach obszaru I- Stok Lacki – Folwark znajdują się trzy działki ewidencyjne o łącznej powierzchni 2,7867 ha, natomiast w granicach obszaru II- Stok Lacki jest 37 działek, Struktura własnościowa działek jest następująca: Pow. (ha) Własność Pow. (%) Stok Lacki Folwark Prywatne 2,7867 100 Gmina Siedlce 0,1173 1,18 Powiat Siedlecki 0,2479 2,45 Prywatne 9,7144 96,47 10,0796 100,00 Stok Lacki Razem 8. STOK LACKI FOLWARK - PROGNOZA KOSZTÓW WYNIKAJĄCYCH Z USTALEŃ PLANU Wykup gruntów pod inwestycje celu publicznego Zmiana obowiązującego planu na terenie obszaru I polega przede wszystkim na korekcie przebiegu drogi I.2KDD oraz poszerzeniu ul. Wiosennej do 15 m. W wyniku zmian linie rozgraniczające dróg objęły fragmenty działek prywatnych. Szczegółowy wykaz powierzchni gruntów jest następujący: Numer ew. działki Funkcja w planie obowiązującym Powierzchnia gruntów do wykupu (m2) 727/2 728/1 160 MM 66 728/2 1760 suma B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 1986 7 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK Koszt odszkodowań za grunty wyniesie: 1986 m2 x 70 zł/m2 = 139 000 zł Koszt wykupu gruntów pod drogi publiczne wyniesie 139 000 zł Koszt budowy drogi Planowana jest budowa odcinka drogi I.2 KDD o długości 100 m. Koszt budowy wraz z oświetleniem wyniesie około 500 tys. zł. 9. STOK LACKI - PROGNOZA KOSZTÓW WYNIKAJĄCYCH Z USTALEŃ PLANU Wykup gruntów pod inwestycje celu publicznego Przebieg linii rozgraniczających dróg na obszarze miejscowości Stok Lacki został częściowo zmieniony w stosunku do planu obowiązującego. W wyniku ich przesunięcia oraz uwzględnienia gruntów, które w planie obowiązującym są pod drogami publicznymi i nie zostały wykupione, łączna powierzchnia tych gruntów oraz koszty odszkodowania będą następujące: Oznaczenie II.1 KDZ ul. Pałacowa II.2 KDL ul. Wzgórze II.3 KDL ul. Gwiaździsta Funkcja w planie obowiązującym Powierzchnia do wykupu (m2) R 155 MM 315 MM 690 R 190 MU3 115 MM 150 Funkcja Łączna powierzchnia do wykupu MM 1155 MU 115 R 345 suma 1615 ta sama powierzchnia co w planie obowiązującym 1270 m2 x 70 zł/m2 = 88 900 zł 345 m2 x 11 zł/m2 = 3 795 zł Koszt wykupu gruntów oszacowano na kwotę około 93 000 zł Wartość gruntu w zaleŜności od funkcji oszacowano w p. 10 opracowania. B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 8 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK Poszerzenia linii rozgraniczającej drogi II.2 KDL spowodowało, Ŝe w jej granicach znalazł się budynek gospodarczy usytuowany na działce ewidencyjnej nr 451/3 (z cegły, I kondygnacja, stan techniczny średni). Odszkodowanie za wyburzony obiekt oszacowano na poziomie 40 tys. zł. w oparciu o następujące załoŜenia: Do porównania wybrano obiekt nr 2552 z biuletynu cen obiektów budowlanych, Sekocenbud, I kwartał 2011r.; Koszt budowy 1 m2 pow. uŜ. – 826 zł; Stopień zuŜycia budynku – 70% Wysokość odszkodowania za budynek gospodarczy oszacowano na poziomie 34 tys. zł. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTÓW Do oszacowania wartości gruntów na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej i jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usług nieuciąŜliwych oraz uŜytkowanych rolniczo wykorzystano transakcje kupna/sprzedaŜy gruntów o podobnych funkcjach, z bliskich okolic przedmiotowych miejscowości. Funkcja MM, MU Lokalizacja Nr działki Powierzchnia [m2] Cena [zł/m2] Data transakcji Uwagi Stok Lacki Folwark 571 1000 105 01.2010 MU Stok Lacki Folwark 213/7 79 92 07.2010 MM Stok Lacki Folwark 212/19 11 91 07.2010 MM Stok Lacki Folwark 188/14 1546 42 05.2010 MU Stok Lacki Folwark 830/2 1500 45 02.2010 MU śabokliki-Kolonia 217/1 864 40 12.2010 MM śabokliki-Kolonia 43/6 1000 48 06.2010 MU śabokliki-Kolonia 39/21 1176 72 06.2010 MM śabokliki-Kolonia 44/13 1100 77 04.2010 MM śelków-Kolonia 99/5 1000 80 03.2011 MM śelków-Kolonia 303/8 1346 104 01.2011 MM Ujrzanów 779/2 1406 39 07.2010 MM średnia 70 Funkcja R Nr działki Powierzchnia [m2] Cena [zł/m2] Data transakcji Błogoszc 103/3 4338 10 08.2010 Stok Lacki Folwark 723/8 162 21 03.2010 Lokalizacja B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 9 PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK Stok Lacki Folwark 165/2 371 6 06.2010 Ujrzanów 260 4800 14 03.2011 Ujrzanów 248, 249, 250 5300 11 03.2011 Ujrzanów 146, 147 2400 6 04.2010 Jagodnia 38/8 3039 5 05.2010 średnia 11 11. BILANS SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA PLANU Bilans oszacowanych kosztów wynikających z uchwalenia zagospodarowania przestrzennego przedstawia się następująco: STOK LACKI FOLWARK miejscowego Wartość (zł) Odszkodowanie za grunty 139 000 Budowa drogi 500 000 suma planu 639 000 STOK LACKI Odszkodowanie za grunty 93 000 Odszkodowanie za budynek gospodarczy 34 000 B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A. 0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6 10