Opodatkowanie zysku ze sprzeda¿y nieruchomoœci w

RYNEK • MARKET
Opodatkowanie zysku
ze sprzeda¿y nieruchomoœci
w Polsce i krajach Europy
Œrodkowo-Wschodniej
Taxation of capital gains on disposal
of real estate property in Poland
and in Central and Eastern European
Countries
Ma³gorzata Dankowska, Piotr Jakutowicz
RYNEK
MARKET
Przewaga danego rodzaju transakcji na lokalnych rynkach nieruchomoœci komercyjnych
Europy Œrodkowo-Wschodniej niejednokrotnie podyktowana jest aspektami
finansowo-podatkowymi. Przyk³adowo w krajach nak³adaj¹cych podatek od
przeniesienia w³asnoœci nieruchomoœci z oczywistych wzglêdów wiêksz¹
popularnoœci¹ ciesz¹ siê nabycia spó³ek celowych (share deal), a nie samych aktywów.
Z kolei na innych rynkach przewa¿aj¹cym rodzajem transakcji mog¹ byæ nabycia
aktywów (asset deal), w których kupuj¹cy umieszcza nieruchomoœæ w swojej
docelowej strukturze w wartoœci podatkowej opartej o cenê nabycia. W tej konfiguracji
pojawia siê jednak aspekt opodatkowania ca³ego zysku ze sprzeda¿y po stronie
zbywcy. Od czego zale¿¹ te wybory? Jak wygl¹da obecnie sytuacja w Polsce,
Czechach, Rumunii i S³owacji? – o tym w poni¿szym artykule.
The prevailing type of commercial properties disposal, in the Central and Eastern European
Countries, is usually driven by financial – tax factors. For instance, in countries imposing
property transfer tax, the most common type of transaction is usually the acquisition of a real
estate company (share deal), as opposed to acquisition of individual assets (asset deal). On the
other hand, in countries where asset deal transaction type prevails, the buyer places the
property within its current structure and recognizes its value for tax purposes based on the
acquisition price. Type of transaction chosen affects the way profits on commercial property
disposal are taxed. How these choices are made? What is the current situation in Poland, Czech
Republic, Slovakia and Romania? – the below paper will try to address.
11
RYNEK • MARKET
Sprzeda¿ aktywów
Z perspektywy zbywcy kluczowym aspektem jest kwestia
opodatkowania zysku ze sprzeda¿y nieruchomoœci inwestycyjnej. Opodatkowanie to zale¿y od
formy, w jakiej nast¹pi jej zbycie. Przy wspomnianym zbyciu
pojedynczego aktywa (tzw. asset
deal) w Polsce, dochód ze zbycia nieruchomoœci opodatkowany jest podstawow¹ stawk¹ CIT
w wysokoœci 19 proc. i stanowi
ró¿nicê miêdzy przychodem ze
zbycia nieruchomoœci a kosztem
uzyskania przychodów. Przychód okreœla siê w wartoœci nieruchomoœci wyra¿onej w cenie
okreœlonej w umowie, o ile nie
odbiega ona od wartoœci rynkowej. Z kolei koszt – w wysokoœci
wydatków poniesionych na nabycie lub wytworzenie nieruchomoœci, pomniejszonych o dokonane odpisy amortyzacyjne.
Wydatki te w przypadku wytworzenia nieruchomoœci s¹
z regu³y znacznie ni¿sze ni¿ wartoœæ rynkowa nieruchomoœci
Asset deals
From the seller’s perspective,
the taxation of gains on disposal
of investment property is crucial.
Taxation depends on the form in
which the disposal is made. In
Poland, in case of a disposal of
individual asset (asset deal), the
profit being subject to CIT tax at
19% is calculated as a difference
between the revenue from the
property disposal and the tax deductible costs. The sales price for
the property, as indicated in the
sale agreement, constitutes taxable revenue, provided that it
corresponds with the market
level. At the same time, the costs
incurred on acquisition or construction of a property, decreased
by the depreciation write-offs,
constitute tax deductible costs.
These costs, in case of
a construction of a property, are
usually significantly lower than
the market value of the property at the moment of sale or
putting it into use. Similarly, the
costs of the property acquisi-
12
tion, which took place several
years earlier, can also be significantly lower than its market
value at the time of disposal.
The optimal solution from the
sellers’ s perspective would be,
prior to the transaction, to reveal such a hidden reserve in
a tax neutral way. It should be
noted that despite the recent
changes in the Polish tax law, as
well as in the light of the
planned actions, there are still
available options allowing for
a step-up in the tax value of
a property prior to its disposal.
Therefore, from the seller’s
perspective, the share deal transaction are likely to be expected in
order to avoid taxation of the hidden reserve. Properties disposed
by certain types of investment
funds are exceptions here, since
the funds are exempt from corporate income tax (CIT). From
the purchaser’s perspective, the
opposite type of transaction is
sought after, as by acquiring
property in a form of individual
RYNEK • MARKET
w momencie oddania jej do u¿ytkowania/sprzeda¿y. Podobnie
wydatki na nabycie nieruchomoœci, które mia³y miejsce kilka lat
wczeœniej, mog¹ byæ znacznie
ni¿sze ni¿ wartoœæ rynkowa nieruchomoœci w momencie sprzeda¿y. Ró¿nica ta stanowi tzw.
cich¹ rezerwê, która podlega
opodatkowaniu w momencie
zbycia. Optymalnym rozwi¹zaniem z punktu widzenia zbywcy
by³oby wiêc doprowadzenie,
przed dokonaniem transakcji,
do nieopodatkowanego ujawnienia cichej rezerwy. Nale¿y zauwa¿yæ, ¿e pomimo ostatnich
oraz planowanych zmian w polskim prawie podatkowym ca³y
czas dostêpne s¹ mo¿liwoœci
urealnienia wartoœci podatkowej
nieruchomoœci przed jej zbyciem (tzw. step-up).
Z powy¿szego wynika zatem, ¿e
w przypadku
rynku zbywcy nale¿y
oczekiwaæ
wiêkszej presji
na doprowadzenie do
transakcji share
deal w celu unikniêcia opodatkowania cichej rezerwy.
Wyj¹tkiem s¹ sytuacje,
w których nieruchomoœci
zbywane s¹ z poziomu funduszy
inwestycyjnych korzystaj¹cych
ze zwolnienia z opodatkowania
podatkiem CIT w Polsce. Nabywcy jednak zale¿y na dok³adnie
odwrotnej perspektywie. Otrzymuj¹c nieruchomoœæ jako aktywo, nie musi siê martwiæ o cich¹
rezerwê i zwi¹zany z ni¹ podatek odroczony. Nie przejmuje
równie¿ odpowiedzialnoœci za
zobowi¹zania podatkowe kupowanej spó³ki.
Sprzeda¿ spó³ki
nieruchomoœciowej
Alternatyw¹ dla bezpoœredniego zbycia nieruchomoœci jest
asset the purchaser does not
need to be concerned about hidden reserve and related deferred
tax. Moreover, the purchaser
does not take over the responsibility for the tax liabilities of the
company holding the property.
zbycie udzia³ów
w spó³ce posiadaj¹cej
nieruchomoϾ.
Dochód za zbycia udzia³ów
w spó³ce nieruchomoœciowej
opodatkowany jest równie¿ podstawow¹ stawk¹ CIT w wysokoœci 19 proc. W tym wypadku
okreœla siê go jako ró¿nicê miêdzy przychodem ze zbycia
udzia³ów, stanowi¹cym wartoœæ
udzia³ów wyra¿on¹ w cenie
okreœlonej w umowie (pod wa-
Share deals
Selling shares in a real estate
company constitute an alternative to a property disposal. The
profit made on the share disposal is also subject to CIT tax at
19% in Poland. In this case the
profit is calculated as the difference between the revenue from
the sale of shares, equal to the
price for the shares as indicated
in the sale agreement, provided
that it corresponds with the
market level and the tax
deductible costs determined depending of the form of
the acquisition of
shares. It should be
noticed that the price of
shares does not always reflect the value of property.
Usually the real estate companies are leveraged through external debt, which decreases the
value of shares. Depending on
the agreement between the parties to transaction, price for
shares may also be corrected by
the part of deferred tax or latent
capital gain tax.
In case the shares being disposed were acquired through
a purchase, the purchase/acquisition price should constitute tax
deductible cost at the moment
of their disposal. If the shares in
a real estate company are disposed by a foreign company, the
disposal should not be subject
to tax in Poland, provided there
is an agreement for the avoid-
13
RYNEK • MARKET
runkiem, ¿e nie odbiega ona od
wartoœci rynkowej) a kosztem
uzyskania przychodów, ustalonym w zale¿noœci od sposobu
objêcia udzia³ów. Nale¿y jednak
pamiêtaæ, ¿e cena nabycia
udzia³ów nie zawsze odzwierciedla wprost sam¹ wartoœæ nieruchomoœci. Z regu³y spó³ki celowe s¹ lewarowane finansowaniem d³u¿nym, które pomniejsza
wartoœæ zbywanych udzia³ów.
W zale¿noœci od ustaleñ stron
cena nabycia udzia³ów mo¿e byæ
równie¿ korygowana o uzgodnion¹ czêœæ podatku odroczonego.
W przypadku zakupu
udzia³ów kosztem uzyskania
przychodów bêdzie koszt ich nabycia. Je¿eli udzia³y w spó³ce
nieruchomoœciowej zbywa
spó³ka zagraniczna, ich sprzeda¿
nie powinna podlegaæ opodatkowaniu w Polsce, pod warunkiem
istnienia umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania miêdzy
Polsk¹ a krajem rezydencji zbywcy, która jednoczeœnie nie bêdzie zawieraæ tzw. klauzuli nieruchomoœciowej. Zgodnie z generaln¹ klauzul¹ nieruchomoœciow¹, przewidzian¹ przez Modelow¹ Konwencjê OECD
w sprawie podatku od dochodu
i maj¹tku, zbycie udzia³ów, których wartoœæ pochodzi w co najmniej 50 proc., poœrednio lub
bezpoœrednio, z nieruchomoœci
znajduj¹cej siê w jednym kraju,
mo¿e byæ opodatkowane w tym
kraju.
Czêsto zdarza siê, ¿e wydatki
na objêcie udzia³ów w spó³ce,
w której zosta³a wytworzona lub
nabyta nieruchomoϾ, z racji
up³ywu czasu, odbiegaj¹ znacznie od poziomu wartoœci rynkowej nieruchomoœci. W rezultacie
zbycie takich udzia³ów wi¹zaæ
ance of double taxation between
Poland and the country of residence of the seller, which does
not include a “real estate
clause”. In general, according to
the real estate clause as described in the OECD Model
Convention on Income and on
Capital, sale of shares, deriving
more than 50% of their value directly or indirectly from property
situated in one state, can be
taxed in such state.
Quite often the cost of
shares’ acquisition in a company,
which developed or acquired
a property, due to the lapse of
time, significantly diverge from
the market value of the property.
As a result, the disposal of shares
entails a relatively high profit subject to tax. In practice, the share
deals are sometimes preceded by
actions aimed at increasing the
tax acquisitions costs e.g. by exchange of shares. Nevertheless
the sale of shares is the most
common way of a property disposal in Poland. From the buyer’s
perspective, apart from the responsibility for tax liabilities of
the acquired company and the
question of valuation of property
and hidden reserve, the buyer
needs to pay the irrecoverable tax
on civil law transactions (1% of
the market value of shares).
Rental guarantee schemes
Regardless of the form of disposal, the price for the property
is calculated under the income
based valuation. In practice, the
price is usually calculated under
the assumption the property is
finished, equipped and fully let.
Since at the date of transaction
this may not be the case, in order to protect the buyer’s position the parties enter a rental
14
and incentive guarantee agreement. Under the agreement in
case a property is not fully let
and the income, forecasted under the assumption it is, is not
generated, the seller’s agrees to
cover the difference in income
and the fit-out costs for the period indicated in the agreement.
It should also be noted that fulfilling such service should not,
as a rule, be subject to VAT and
should be documented by accounting note. However, this
will always depend on the wording of the agreement itself.
Czech Republic, Slovakian
and Romanian real estate
property markets
In the Czech Republic the
prevailing form of property disposal transactions is share deal.
As indicated by Petr Karpeles,
partner in TPA Horwath Czech
Republic, the main reason behind
is the 4% real estate acquisition
tax applicable on asset deals,
whereas no transfer tax applies
on share deals. Moreover, whilst
the capital gain arising on an asset deal is subject to CIT at 19%,
the capital gains arising on
a share deal may be CIT exempt
if further conditions are satisfied.
Similarly in Slovakia, within
the last few years the share deal
has been predominant in comparison with the asset deal, even
though the transfer tax on real estate is not in force in Slovakia
since 1 January 2004. Peter
Danovsky, partner in TPA
Horwath Slovakia, explains that
share deal offers many advantages (tax, administration), but
the main reason for choosing
share deal is that the tenants can
terminate the lease contracts in
case of an asset deal, which is
RYNEK • MARKET
Poni¿sza tabela przedstawia porównanie opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomoœci w Czechach,
na S³owacji i w Rumunii w zale¿noœci od wybranej formy.
CZECHY
S£OWACJA
RUMUNIA
ZBYCIE NIERUCHOMOŒCI (ASSET DEAL )
STAWKA CIT
19%
22%
16%
PRZYCHÓD
PODATKOWY
Cena sprzeda¿y okreœlona w umowie
sprzeda¿y. Doszacowanie przychodu,
podlegaj¹cego opodatkowaniu, mo¿liwe
jeœli cena ustalona przez strony bez
uzasadnienia odbiega od wartoœci
rynkowej.
Cena sprzeda¿y ujêta w ksiêgach
zgodnie z umow¹ sprzeda¿y.
W przypadku ró¿nicy pomiêdzy cen¹
ustalon¹ przez strony (zarówno krajowe
jak i zagraniczne) a wartoœci¹ rynkow¹
ró¿nica podlega opodatkowaniu.
Cena sprzeda¿y ustalona pomiêdzy
stronami. Doszacowanie przychodu,
podlegaj¹cego opodatkowaniu, mo¿liwe
jeœli cena ustalona przez strony,
w przypadku transakcji pomiêdzy
podmiotami powi¹zanymi, odbiega od
wartoœci rynkowej.
KOSZTY
UZYSKANIA
PRZYCHODÓW
(i) Wartoœæ nabycia nieruchomoœci
pomniejszona o koszty amortyzacji
(ii) Podatek od nieruchomoœci jeœli
zosta³ zap³acony przez sprzedawcê
(iii) Koszty zwi¹zane ze sprzeda¿¹
nieruchomoœci (np. doradztwo prawne,
podatkowe, wynagrodzenie
poœrednika).
Wartoœæ rezydualna nieruchomoœci dla
celów podatkowych (wartoœæ nabycia
pomniejszona o ³¹czn¹ kwotê odpisów
amortyzacyjnych od tej nieruchomoœci).
Od 2015 koszty uzyskania przychodu
w formie wartoœci rezydualnej
budynków mieszkalnych, biurowych,
hoteli i innych (z okresem amortyzacji:
40 lat) mog¹ byæ zastosowane tylko do
wysokoœci przychodu osi¹gniêtego ze
zbycia.
Cena nabycia, koszt wytworzenia lub
wartoϾ rynkowa pomniejszona
o odpisy amortyzacyjne (nie mniej ni¿
koszty pierwotnego
nabycia/wytworzenia). Kwalifikacja
podatkowa wyceny bilansowej ulega³a
zmianom. W zale¿noœci od momentu,
w którym wycena by³a dokonywana
wartoœæ nieruchomoœci dla celów
podatkowych mo¿e j¹ uwzglêdniaæ lub
nie.
MO¯LIWOŒÆ
AKTUALIZACJI
WARTOŒCI
PODATKOWEJ
Tak. (WartoϾ podatkowa dla nabywcy
jest równa cenie nabycia + koszty
zwi¹zane z nabyciem)
Tak
Tak. Jednak¿e od 2009 r. wycena
bilansowa stanowi przychód podatkowy
pomniejszany o odpis amortyzacyjny.
ZBYCIE UDZIA£ÓW W SPÓ£CE POSIADAJ¥CEJ NIERUCHOMOŒÆ (SHARE DEAL)
STAWKA CIT
19%. Mo¿liwe zwolnienie, gdy
zbywaj¹cy posiada co najmniej 10%
udzia³ów przez okres przynajmniej
12 miesiêcy i jest rezydentem UE,
Norwegii lub Islandii (dalsze warunki
musz¹ zostaæ spe³nione),
22%
16%. Od stycznia 2014 r. przy
spe³nieniu okreœlonych warunków zyski
ze sprzeda¿y udzia³ów s¹ zwolnione
z opodatkowania (kwestia zwolnienia
w przypadku zbycia udzia³ów spó³ki
posiadaj¹cej nieruchomoœæ jest obecnie
sporna)
PRZYCHÓD
PODATKOWY
Cena sprzeda¿y okreœlona w umowie
sprzeda¿y. Doszacowanie przychodu,
podlegaj¹cego opodatkowaniu, mo¿liwe
jeœli cena ustalona przez strony bez
uzasadnienia odbiega od wartoœci
rynkowej.
Cena sprzeda¿y ujêta w ksiêgach
zgodnie z umow¹ sprzeda¿y.
W przypadku ró¿nicy pomiêdzy cen¹
ustalon¹ przez strony (zarówno krajowe
jak i zagraniczne) a wartoœci¹ rynkow¹
ró¿nica podlega opodatkowaniu.
Cena sprzeda¿y ustalona pomiêdzy
stronami. Doszacowanie przychodu,
podlegaj¹cego opodatkowaniu, mo¿liwe
jeœli cena ustalona przez strony,
w przypadku transakcji pomiêdzy
podmiotami powi¹zanymi, odbiega od
wartoœci rynkowej.
KOSZTY
UZYSKANIA
PRZYCHODÓW
Nastêpuj¹ce koszty s¹ kosztami
uzyskania przychodu (chyba, ¿e
sprzeda¿ jest zwolniona z CIT, wtedy
¿aden z poni¿szych nie podlega
odliczeniu):
(i) koszty nabycia udzia³ów do
wysokoœci przychodu osi¹gniêtego ze
zbycia;
(ii) koszty dodatkowe sprzeda¿y (np.
doradztwo prawne, podatkowe,
wynagrodzenie poœrednika).
Koszty nabycia wy³¹cznie do wysokoœci
przychodu osi¹gniêtego ze sprzeda¿y.
WartoϾ nabycia lub wniesienia
udzia³ów w formie aportu, powiêkszona
o koszty transakcji.
Autorzy s¹ doradcami podatkowymi, ekspertami Zespo³u ds. Nieruchomoœci w TPA Horwath.
15
RYNEK • MARKET
Below table compares the taxation of profits made on the property disposals in the three countries.
CZECH REPUBLIC
SLOVAKIA
ROMANIA
DISPOSAL OF A PROPERTY (ASSET DEAL)
Applicable CIT rate
19%.
22%
16%
Taxable revenue
Sale price as indicated in the sale
agreement. Assessment possible if the
price between related parties does not
correspond to the market level without
a justified reason.
Sale price booked, which is agreed in
the sale agreement. In case of difference
between market level and agreed price
among the related parties (domestic as
well as foreign), such difference
represents the increasing item to be
taxed.
The sale price as agreed between
parties. Potential adjustments of the
taxable revenues are possible for
transactions between related parties,
where the price is not arm’s length.
Tax deductible costs
(i) Tax acquisition value of the property
less any tax depreciation applied.
(ii) Real estate acquisition tax if paid to
the tax office by the seller.
(iii) Costs related to the sale of the
property (e.g. legal services, tax
advisory, agent fee).
Tax residual value of the disposed
property (tax acquisition price of the
property decreased by cumulative tax
depreciation of the disposed property).
From 2015 the tax deductible costs in
form of tax residual value for the office
buildings, residential buildings, hotels,
etc. (40 years of tax depreciation period)
can be applied up to the value of the
revenues from disposal only.
The acquisition, production cost or the
market value the property less the
write-offs expenses (not less than the
initial acquisition/production costs). The
tax treatment of revaluations has
suffered changes over time and
therefore, depending on the moment
when the revaluation has been done,
the fiscal value of the property includes
or not the revaluation results.
Possible step-up in
tax value of property
Yes. (The tax value for the purchaser is
the purchase price + incidental
acquisition costs.)
Yes
Yes. However, starting 2009, the
revaluation reserves are taxable along
with deduction of tax depreciation
charges or deduction of expenses with
assets written off.
DISPOSAL OF SHARES IN COMPANY HOLDING A PROPERTY
Applicable CIT tax
rate?
19%; CIT exemption may apply –
generally, if at least 10% ownership
interest is held for at least 12 months
period and the parent company selling
the shares is a resident of a EU state,
Norway or Iceland (further conditions
apply), the sale of shares is CIT exempt.
22%
16%. Starting January 2014, under
certain conditions, the capital gains
from the sale of shares are tax exempt
(tax exemption currently debatable in
case of sale of shares in real estate
companies).
Taxable revenue
Sale price as indicated in the sale
agreement. Assessment possible if the
price between related parties does not
correspond to the market level without
a justified reason.
Sale price booked, which is agreed in
the sale agreement. In case of difference
between market level and agreed price
among the related parties (domestic as
well as foreign), such difference
represents the increasing item to be
taxed
The sale price as agreed between
parties. Potential adjustments of the
taxable revenues are possible for
transactions between related parties,
where the price is not arm’s length.
Tax deductible costs
The following costs are tax deductible
(unless the sale is CIT exempt, then
none of the below is tax deductible):
(i) tax acquisition value of shares up to
the amount of the taxable revenue from
the sale;
(ii) incidental sale costs (e.g. legal
services, tax advisory, agent fee).
Acquisition costs up to the value of the
revenues from disposal only.
The acquisition or contribution value of
the shares, including transaction costs.
The authors are tax advisors at TPA Horwath, experts of Real Estate Group.
16
RYNEK • MARKET
siê bêdzie ze znacznym dochodem do opodatkowania. Warto
tu zaznaczyæ, ¿e w praktyce
transakcje zbycia udzia³ów poprzedzaj¹ czynnoœci maj¹ce na
celu tzw. ukosztowienie nabycia
udzia³ów, np. poprzez wymianê
udzia³ów. Niemniej sprzeda¿
udzia³ów jest zwykle preferowan¹ form¹ wyjœcia z inwestycji
przez zbywców. Z perspektywy
nabywcy, oprócz przejêcia odpowiedzialnoœci za zobowi¹zania podatkowe spó³ki oraz kwestii zwi¹zanych z podatkow¹ wycen¹ nieruchomoœci i cich¹ rezerw¹, musi on zap³aciæ bezzwrotny podatek od czynnoœci
cywilnoprawnych (1 proc. wartoœci rynkowej udzia³ów).
Gwarancje wysokoœci ceny
Bez wzglêdu na to, czy nieruchomoœæ jest zbywana bezpoœrednio w formie aktywa, czy te¿
dochodzi do zbycia udzia³ów
w spó³ce nieruchomoœciowej,
w obu przypadkach podstaw¹
kalkulacji ceny jest wartoœæ nieruchomoœci oszacowana metod¹
dochodow¹. W praktyce doœæ
czêsto cena ta zostaje ustalona
przy za³o¿eniu, ¿e nieruchomoœæ
jest wykoñczona, wyposa¿ona
i w pe³ni wynajêta. Na dzieñ
zbycia nie zawsze tak jest, dlatego w celu zabezpieczenia interesów nabywcy strony czêsto zawieraj¹ tzw. umowê gwarancyjn¹ (Rental and Incentive Guarantee Agreement), na mocy której w przypadku niewynajêcia
ca³oœci nieruchomoœci i nieosi¹gniêcia poziomu dochodów,
jaki by³by wygenerowany przy
ca³kowitym jej wynajêciu, zbywca zobowi¹zuje siê do pokrycia
ró¿nicy w przychodach oraz pokrycia kosztów wyposa¿enia
i aran¿acji ustalonych lokali
przez okres trwania umowy. Nale¿y zwróciæ uwagê, i¿ realizacja
takiego œwiadczenia nie powinna
podlegaæ opodatkowaniu VAT-em, a jej udokumentowanie nale¿a³oby dokonaæ not¹ ksiêgow¹,
jednak zale¿y to w du¿ym stopniu od treœci danej umowy gwarancyjnej.
Czeski, s³owacki i rumuñski
rynek nieruchomoœci
Na czeskim rynku nieruchomoœci przewa¿aj¹ transakcje
typu share deal. Jak wskazuje
Petr Karpeles, partner w TPA
Horwath Czechy, g³ównym tego
powodem jest podatek od nabycia nieruchomoœci w wysokoœci
4 proc., który ma zastosowanie
w przypadku nabycia aktywów,
podczas gdy nabycie udzia³ów
nie podlega takiemu opodatkowaniu. Ponadto dochód ze zbycia nieruchomoœci jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych w wysokoœci 19 proc., natomiast zbycie udzia³ów – w sytuacji gdy
okreœlone warunki zostan¹
spe³nione – mo¿e byæ zwolnione
z takiego opodatkowania.
Podobnie jest na S³owacji,
gdzie zbycie udzia³ów w spó³ce
nieruchomoœciowej przewa¿a
nad transakcjami zbycia pojedynczych aktywów. Peter Danovsky, partner w TPA Horwath
S³owacja, wyjaœnia, ¿e sytuacja
ta wynika z wielu korzyœci
zwi¹zanych z transakcjami zarówno podatkowymi, jak i administracyjnymi, jednak g³ównym
powodem jest mo¿liwoœæ wypowiedzenia umów najmu przez
najemców w przypadku zbycia
nieruchomoœci, podczas gdy
w przypadku zbycia udzia³ów
taka mo¿liwoœæ nie powstaje.
Impulsem do czêstszych trans17
not possible in a share deal. The
change in the Slovak Income Tax
Act starting 1 January 2015,
should not change this situation,
as under the amended provisions, tax deductible costs in
form of a tax residual value re. office buildings, residential buildings, hotels, etc. (with 40 years of
tax depreciation period) can be
applied and recognised for tax
purposes only up to the value of
the income from disposal.
Share deals are also more often encountered in practice on
the Romanian property market as
opposed to asset deals. According to Andreea Florian, Senior Tax
Manager in TPA Horwath Romania, starting January 2014, Romania aimed to introduce favourable
tax treatment for holding companies (e.g. tax exemption for capital gains from the sale of shares,
liquidation proceeds) which
seemed to favour the share deal
transactions. However, currently,
due to unclear wording of the Romanian tax legislation, the tax exemption related to capital gains
from the sale of shares in real estate companies is rather debatable. The controversial matter is
expected to be settled by the end
of the year, when significant
amendments to the tax legislation
would be introduced by approval
of an amended and rewritten Fiscal Code. In terms of real estate
transactions, the amended and
rewritten Fiscal Code should also
provide, starting January 2016,
for the application of the VAT reverse charge mechanism for taxable supplies of land and constructions (measure aimed to
incentivize the business environment by improving the
cash-flows and to fight tax evan
sion as well).
RYNEK • MARKET
akcji typu asset deal nie jest te¿
zmiana s³owackiej ustawy o podatku dochodowym, która
wesz³a w ¿ycie w styczniu 2015
r., zgodnie z któr¹ koszty uzyskania przychodów w przypadku
zbycia budynków biurowych,
mieszkalnych, hoteli itp. (na które obowi¹zuje 40-letni okres
amortyzacji) s¹ ograniczone do
wysokoœci przychodu osi¹gniêtego ze zbycia.
Równie¿ w Rumunii transakcje typu share deal maj¹ miejsce czêœciej ni¿ transakcje typu
asset deal. Jak twierdzi Andreea
Florian, Senior Tax Manager
w TPA Horwath Rumunia,
pocz¹wszy od stycznia 2014 Rumunia stara siê wprowadzaæ korzystne opodatkowanie dla
spó³ek holdingowych (zwolnienie z zysków kapita³owych zbycia udzia³ów, likwidacji itp.), co
powinno sprawiaæ, ¿e transakcje
typu share deal bêd¹ bardziej
atrakcyjne. Obecnie jednak¿e,
w zwi¹zku z niejasnym brzmieniem przepisów reguluj¹cych
w.w. transakcje, kwestia zwolnienia dochodów ze sprzeda¿y
udzia³ów spó³ek posiadaj¹cej
nieruchomoœci jest sporna. Kwestia ta zostanie najprawdopodobniej rozstrzygniêta pod koniec
tego roku, kiedy odpowiednie
zmiany prawa podatkowego
wejd¹ w ¿ycie w wyniku zmiany
kodeksu fiskalnego. Nowy kodeks fiskalny wprowadzi równie¿ mechanizm odwrotnego
obci¹¿enia w VAT, który od stycznia 2016 bêdzie mia³ zastosowanie do transakcji zwi¹zanych
z gruntami i gruntami
n
zbudowanymi.
Ma³gorzata Dankowska, Doradca Podatkowy, Partner.
Ma³gorzata specjalizuje siê w doradztwie transakcyjnym
i restrukturyzacjach podatkowych. Ma bogate doœwiadczenie w zakresie obs³ugi transakcji na rynku nieruchomoœci
komercyjnych oraz wdra¿ania struktur optymalizuj¹cych
wartoœæ projektów nieruchomoœciowych. Ma³gorzata jest
licencjonowanym doradc¹ podatkowym, od 2006 r. zwi¹zana z TPA Horwath. Jest autork¹ licznych publikacji o tematyce podatkowej, w tym wspó³autork¹ wydanej w 2011 r. publikacji ksi¹¿kowej „Restrukturyzacje spó³ek kapita³owych – aspekty podatkowe”, „Podatki
w hotelarstwie” oraz raportu "Hotel Guidebook". Prelegent na wielu konferencjach i szkoleniach o tematyce podatkowej. Ukoñczy³a Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, a tak¿e Studia Podyplomowe z zakresu prawa podatkowego w Szkole G³ównej Handlowej w Warszawie.
Ma³gorzata Dankowska, Tax Advisor, Partner. Ma³gorzata specializes in
transactional and restructuring advisory. She has gained a broad experience
in advisory on acquisitions and disposals of commercial real estate, as well as
related financial restructuring. Ma³gorzata is certified tax advisor, in TPA
Horwath since 2006. Ma³gorzata is also a co-author of Restructuring of
corporations. Tax aspects (Restrukturyzacje spó³ek kapita³owych. Aspekty
podatkowe.) published in 2011 by Wolters Kluwer, as well as Taxation in
hotel sector (Podatki w hotelarstwie) published in 2012. She graduated from
the University of Economics in Poznañ, as well as post-graduate studies in tax
law at the School of Economics in Warsaw.
Piotr Jakutowicz, Manager. Piotr jest Managerem w warszawskiej praktyce podatkowej TPA Horwath. Piotr ma bogate doœwiadczenie w zakresie doradztwa podatkowego,
zarówno dla polskich jak i zagranicznych podmiotów
przede wszystkim w zakresie podatku dochodowego oraz
podatku od towarów i us³ug. Doœwiadczenie zawodowe
Piotra obejmuje zarówno bie¿¹ce doradztwo podatkowe,
tax compliance, jak i udzia³ w licznych projektach
podatkowych, w szczególnoœci w wielu przegl¹dach podatkowych, procesach restrukturyzacji, optymalizacji podatkowej ora miêdzynarodowym planowaniu podatkowym. Piotr ma doœwiadczenie w obs³udze klientów bran¿y
m.in. FMCG, przetwórczej, dealerskiej, nieruchomoœciowej, oraz podmiotów
dzia³aj¹cych w SSE. Piotr jest licencjonowanym Doradc¹ Podatkowym z doœwiadczeniem w podmiotach z tzw. Wielkiej Czwórki, zdobytym zarówno
w kraju jak i za granic¹. Jest absolwentem Szko³y G³ównej Handlowej oraz
Uniwersytetu Dubliñskiego (UCD).
Piotr Jakutowicz, Manager. Piotr is a Manager at TPA Horwath's Warsaw tax
office. Piotr has a broad experience in the area of tax advisory, for both domestic and foreign entities, mainly in CIT and VAT. Piotr's professional experience includes both the ongoing tax advisory, tax compliance as well as involvement in numerous tax projects, in particular regarding tax reviews, restructuring, tax optimizations and international tax planning. Experienced in
providing tax services to i.a. FMCG, processing industry, retail and real estate
clients as well as entities operating in the Special Economic Zones. Piotr is a
Certified Tax Advisor with experience gained in Big 4 both domestically and
abroad. He graduated from Warsaw School of Economics and University
College Dublin.
18