Załącznik do Uchwały Nr XXIX/317/08

załącznik do Uchwały Nr XXIX/317/08
Rady Miasta Zduńska Wola z dnia 27 listopada 2008 roku
w sprawie wieloletniego programu gospodarowania
mieszkaniowym zasobem Miasta Zduńska Wola na lata 2009-2013.
WIELOLETNI PROGRAM
GOSPODAROWANIA
MIESZKANIOWYM ZASOBEM
MIASTA ZDUŃSKA WOLA
NA LATA 2009-2013
1
Wstęp
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Zduńska Wola to
ogólna koncepcja działania, której realizacja zapewni efektywne wypełnianie w latach 2009-2013
ustawowych obowiązków w zakresie gospodarowania zasobem mieszkaniowym.
Celem Programu jest usprawnienie systemu gospodarowania mieszkaniowym zasobem
Miasta Zduńska Wola poprzez określenie oraz uporządkowanie głównych założeń i zasad
gospodarowania tym zasobem w latach 2009-2013.
Zadania własne miasta w zakresie mieszkalnictwa określone zostały w ustawie z dnia 21
czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu
cywilnego,
zgodnie
z
którą
tworzenie
warunków
do
zaspokajania
potrzeb
mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. W celu realizacji tych
zadań Miasto Zduńska Wola będzie tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy.
W skład mieszkaniowego zasobu miasta wchodzą lokale stanowiące własność miasta bądź
pozostające w samoistnym posiadaniu miasta, z wyjątkiem zasobów towarzystw budownictwa
społecznego.
Zasady wynajmowania lokali określone zostały w uchwale Nr V/37/07 Rady Miasta
Zduńska Wola z dnia 25 stycznia 2007 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących
w skład mieszkaniowego zasobu gminy, zgodnie z którą lokale stanowiące mieszkaniowy zasób
gminy są przeznaczane przede wszystkim na:
-
lokale
zamienne
tj.
lokale
zapewniane
przez
miasto
lokatorom
zamieszkującym
w lokalach wymagających opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu
budynku, pod warunkiem, że do dnia 10 lipca 2001 roku lokatorzy opłacali czynsz regulowany.
Przez lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której
jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne,
w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu
dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa
domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa
jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni,
2
-
lokale socjalne tj. lokale zapewniane na rzecz osób w stosunku do których został wydany
prawomocny wyrok sądowy orzekający eksmisję z dotychczas zajmowanego lokalu
z przyznanym prawem do lokalu socjalnego. Przez lokal socjalny należy rozumieć lokal
nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego
powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być
mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym
lokal ten może być o obniżonym standardzie,
-
zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach, które
odbywa się poprzez realizację list osób zakwalifikowanych przez Komisję Mieszkaniową oraz
Prezydenta Miasta Zduńska Wola do oddania w najem lokalu na czas nieoznaczony lub lokalu
socjalnego (nie dotyczy spraw osób mających prawomocnym wyrokiem sądowym orzeczony
nakaz opuszczenia zajmowanego lokalu z przyznanym prawem do lokalu socjalnego).
Program będzie wykorzystywany przy podejmowaniu decyzji dotyczących wielkości
mieszkaniowego zasobu miasta, remontów budynków i lokali, sprzedaży lokali, nowych inwestycji,
polityki czynszowej, finansowania działalności operacyjnej i rozwoju zasobu, a także innych z zakresu
zarządzania i gospodarowania zasobem mieszkaniowym.
3
1. DIAGNOZA STANU ISTNIEJĄCEGO
Dla potrzeb określenia wieku, wielkości i wyposażenia budynków oraz lokali wchodzących
w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola przyjęto stan na dzień 31 grudnia 2007 r.
Mieszkaniowy zasób gminy to:
• 202 komunalne budynki mieszkalne i mieszkalno-usługowe o łącznej powierzchni użytkowej
53.264,27 m2. W budynkach tych znajduje się 1.186 lokali mieszkalnych o powierzchni
użytkowej 46.788,85 m2 oraz 119 lokali usługowych o powierzchni użytkowej 6.475,42 m 2. Dwa
spośród tych budynków (przy ul. Lipowej 7, Złotej 16) są przeznaczone do rozbiórki.
• 56 budynków o łącznej powierzchni 75.682,40 m2, stanowiących własność wspólnot
mieszkaniowych z udziałem Miasta Zduńska Wola, zarządzanych przez Towarzystwo
Budownictwa Społecznego „Złotnicki” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli. W budynkach tych
znajduje się ogółem 1.569 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 73.226,76 m2 oraz 32
lokale usługowe o powierzchni użytkowej 2.455,64 m2. Spośród tych lokali własność miasta
stanowi 875 lokali mieszkalnych i 30 lokali usługowych o łącznej powierzchni 44.299,83 m2
co stanowi 58,53 % ogólnej powierzchni zasobów wchodzących w skład wspólnot
mieszkaniowych z udziałem miasta. Odrębną własność (lokale wykupione) stanowią 694
lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej 30.960,79 m2 oraz 2 lokale usługowe o powierzchni
421,78 m2.
• 28 budynków o łącznej powierzchni 75.682,40 m2, stanowiących własność wspólnot
mieszkaniowych z udziałem Miasta Zduńska Wola, zarządzanych przez inne podmioty
z 156 komunalnymi lokalami mieszkalnymi o powierzchni użytkowej 6.837,89 m2
i 5 lokalami usługowymi o powierzchni 395,35 m2.
Ogółem Miasto Zduńska Wola posiada 2.217 lokali mieszkalnych, którymi zarządza
Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Złotnicki” Sp. z o.o.
Tablice 1 i 2 przedstawiają wielkość zasobów w podziale na lata budowy, jak również
wyposażenie techniczne lokali z rozbiciem na lokale znajdujące się w budynkach komunalnych
oraz w budynkach wspólnot mieszkaniowych z udziałem Miasta Zduńska Wola.
4
Tablica 1. Mieszkaniowy zasób Miasta Zduńska Wola - budynki mieszkalne wg lat budowy
okres budowy
budynki
komunalne
budynki wspólnot
mieszkaniowych z udziałem
Miasta Zduńska Wola
zarządzane przez
TBS „Złotnicki” Sp. z o.o.
1
2
3
4
195
16
13
od 1951 r. do 1970 r.
2
22
10
od 1971 r. do 1995 r.
5
18
5
202
56
28
do 1950 r.
razem
budynki wspólnot
mieszkaniowych z udziałem
Miasta Zduńska Wola
zarządzane przez
inne podmioty
Źródło: ewidencja zasobów komunalnych prowadzona przez Towarzystwo
Budownictwa Społecznego „ZŁOTNICKI” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli
Tablica 2. Wyposażenie techniczne lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu
Miasta Zduńska Wola
lokale Miasta
zainstalowane
wyposażenie
techniczne
w budynkach
komunalnych
1
2
3
4
5
6
woda
988
871
156
2015
90,89
kanalizacja
889
867
156
1912
86,24
ubikacja
608
831
156
1595
71,94
łazienka
262
811
142
1215
54,80
36
771
101
908
40,96
15
633
86
734
33,11
198
4
0
202
9,11
centralne
ogrzewanie
ciepła woda
użytkowa
bez urządzeń
w budynkach wspólnot w budynkach wspólnot
razem
mieszkaniowych
mieszkaniowych
zarządzanych przez TBS zarządzanych przez
„Złotnicki” Sp. z o.o.
inne podmioty
% wyposażenia
Źródło: ewidencja zasobów komunalnych prowadzona przez Towarzystwo
Budownictwa Społecznego „ZŁOTNICKI” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli
5
Większość, bo aż 96,53% budynków komunalnych wybudowanych zostało przed 1950 r.,
niespełna 1% wybudowany został w okresie od 1951 r. do 1970 r. , 2,46% powstało w latach
1971-1995. Inna pod względem struktury wieku budynków jest sytuacja w zasobach wspólnot
mieszkaniowych z udziałem miasta, gdyż 38,10% stanowią budynki wybudowane w okresie lat
1951-1970, 34,52% to budynki, których rok budowy datuje się przed rokiem 1950, a 27,38% to
budynki wybudowane w okresie od 1971 r. do 1995 r. Na ogólny stopień wyposażenia niewątpliwy
wpływ ma dość wysoki standard wyposażenia w instalacje techniczne budynków wspólnot
mieszkaniowych.
Istniejący standard lokali w mieszkaniowym zasobie miasta, oceniany z punktu widzenia
zainstalowanego wyposażenia technicznego, jest stosunkowo niski: 9,11% lokali mieszkalnych nie
posiada żadnych urządzeń, kanalizacja znajduje się w 86,24% lokali, w centralne ogrzewanie nie
jest wyposażona ponad połowa ogólnej liczby lokali, natomiast ciepła woda użytkowa znajduje się
tylko w 33,11% lokali.
2. PROGNOZA WIELKOŚCI MIESZKANIOWEGO ZASOBU MIASTA
ZDUŃSKA WOLA W LATACH 2009-2013 ORAZ PLANOWANA
SPRZEDAŻ LOKALI W KOLEJNYCH LATACH
W
okresie
objętym
Programem
przewidywane
są
zmiany
wielkości
zasobów
mieszkaniowych spowodowane sprzedażą lokali, rozbiórką budynków oraz budową budynków
z lokalami socjalnymi.
Tablica 3 przedstawia planowane zmiany wielkości zasobów mieszkaniowych. Wyjaśnić
należy, że stan zasobów na 01 stycznia 2009 r. wynika z pomniejszenia zasobów wykazanych wg
stanu na 01 stycznia 2008 r. o planowaną w 2008 r. sprzedaż lokali, przekazanie nieruchomości przy
ul. Juliusza 3 właścicielowi oraz przekwaterowania rodzin z lokali wyłączonych z użytkowania.
6
Tablica 3. Planowane zmiany wielkości mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola
Wyszczególnienie
Stan na 01 stycznia
Rozbiórki
Sprzedaż
Nowe inwestycje
Przekazanie nieruchomości
Stan na 31 grudnia
liczba mieszkań
2008 r.
2009 r.
2010 r.
2011 r.
2012 r.
2013 r.
2217
5
80
0
20
2112
2102
2
70
50
0
2080
2080
2
70
0
0
2008
2008
5
70
0
0
1933
1933
0
70
0
0
1863
1863
0
70
0
0
1793
Źródło:Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Złotnicki” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli
w zakresie planu rozbiórek, szacowanej liczby lokali w nowo budowanych obiektach
Wydział Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Zduńska Wola w zakresie
prognozy sprzedaży lokali
W latach 2009-2013, zgodnie z uchwałą Nr XVIII/209/08 Rady Miasta Zduńska Wola z dnia
29 lutego 2008 r. w sprawie bezprzetargowej sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach
stanowiących własność Miasta Zduńska Wola na rzecz najemców, kontynuowana będzie sprzedaż
lokali na rzecz najemców w budynkach wybudowanych po 31 grudnia 1950 r. oraz uruchomiona
zostanie sprzedaż lokali w budynkach wybudowanych przed 31 grudnia 1950 r.
Dokumenty wskazujące do sprzedaży lokale mieszkalne w budynkach wybudowanych przed
31 grudnia 1950 r. będą każdorazowo stanowić element niniejszego Programu.
Sprzedaż lokali na rzecz najemców wpływa na sukcesywne zmniejszanie się
mieszkaniowego zasobu Miasta. Dlatego niezmiernie ważne jest podejmowanie działań
zmierzających do powiększania zasobu. W latach objętych Programem planuje się budowę budynku
mieszkalnego z lokalami socjalnymi. W roku 2009 planowana jest realizacja budynku mieszkalnego
z lokalami socjalnymi przy ul. Złotej w Zduńskiej Woli. W 2008 roku opracowana została
dokumentacja projektowa. Budynek realizowany będzie przez Towarzystwo Budownictwa
Społecznego „Złotnicki” Sp. z o.o. jako inwestora zastępczego. Inwestorem bezpośrednim będzie
Miasto Zduńska Wola. W ramach tej inwestycji planuje się budowę około 50 lokali socjalnych,
jedno i dwuizbowych z aneksami kuchennymi.
W okresie lat 2009-2013 planowana jest również budowa dwóch budynków mieszkalnych
przy ul. Azaliowej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego „ZŁOTNICKI” Sp. z o.o.
w Zduńskiej Woli, które nie będą wchodziły w skład mieszkaniowego zasobu gminy, niemniej
jednak oddanie do użytku 40 nowych lokali mieszkalnych w formule TBS zaspokoi w pewnym
stopniu potrzeby mieszkaniowe mieszkańców miasta Zduńska Wola, osiągających dochody na
7
poziomie gwarantującym płatność czynszu za wysokostandardowy lokal. Zmiany wielkości
zasobów mieszkaniowych nie można bowiem rozpatrywać w oderwaniu od zgłaszanych przez
członków wspólnoty samorządowej naszego miasta potrzeb w tym zakresie, a podkreślić należy, że
niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe mają również osoby, których dochód kształtuje się na
wyższym poziomie niż kryterium dochodowe uprawniające do oddania w najem lokalu
wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola.
W celu określenia minimalnego poziomu mieszkań jakie Miasto powinno posiadać aby
zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe osób osiągających niskie dochody, zestawione zostały
w tablicy 4 zgłoszone potrzeby mieszkaniowe oraz zwalniane lokale w okresie ostatnich 4 lat.
Tablica 4. Zgłoszone potrzeby mieszkaniowe oraz uzysk lokali do ponownego zasiedlenia
w latach 2005-2008
Rok
Ilość lokali
Zarejestrowane w budynkach
wyroki
komunalnych
eksmisyjne
wyłączonych
z użytkowania
1
2
2005 139
2006 146
2007 142
2008** 145
Ilość
Ilość złożonych wniosków (ogółem
zwolnionych
o najem lokalu na czas nie oznaczony,
lokali do
socjalnego oraz o zamianę z urzędu)
zasiedlenia
3
19
13
7
5
4
246
147
110*
121
5
122
56
39
28
Źródło: wykazy wniosków i podań o najem lokali, rejestr wyroków eksmisyjnych, wykazy
budynków komunalnych wyłączonych z użytkowania oraz rejestr wolnych lokali do
zasiedlenia prowadzone przez Wydział Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta
Zduńska Wola
Uwaga:
* dane podane w oparciu o liczbę podań
** dane wg stanu na dzień 30 września 2008 r.
Zestawienie liczby zwolnionych do ponownego zasiedlenia lokali z ilościowym określeniem
potrzeb w tym zakresie, wytycza minimalną wielkość niedoboru mieszkań komunalnych na terenie
miasta. Pamiętać jednak należy, że część negatywnie rozpatrzonych w danym roku wniosków oraz
niezrealizowanych wyroków eksmisyjnych i lokali zamiennych pojawia się w roku następnym,
wobec czego analizując te wielkości nie można ich dublować.
Tablica 4 wskazuje, że sytuacja mieszkaniowa w obrębie zasobów komunalnych jest bardzo
trudna, co spowodowane jest znacznie mniejszą liczbą mieszkań w stosunku do potrzeb,
8
a zaznaczyć należy, że dla wnioskodawców ubiegających się o najem lokalu z mieszkaniowego
zasobu miasta, mieszkanie komunalne stanowi jedyną szansę samodzielnego zamieszkania. Biorąc
pod uwagę wysokość osiąganych dochodów przez te gospodarstwa domowe należy stwierdzić,
że nie wszystkie rodziny stać będzie na utrzymanie mieszkania nawet o niskim standardzie.
Z danych pomocy społecznej wynika, że w 2007 r. na terenie miasta 29 rodzin (63 osoby)
objętych było pomocą z tytułu bezdomności. W skali roku 11 osób zostało skierowanych do
schroniska dla bezdomnych, 18 rodzin odmówiło pomocy w tej formie lecz korzystają z pomocy
żywieniowej i rzeczowej – osoby te zamieszkują u krewnych lub znajomych. Z danych
statystycznych Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej Centrum Opieki Socjalnej w Zduńskiej
Woli wynika, że pomocą społeczną z tytułu ubóstwa objętych było 1040 rodzin.
Zgodnie z ustawą, miasto powinno zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw
domowych o niskich dochodach. Dlatego ważne jest, aby miasto dysponowało lokalami o różnym
stopniu wyposażenia w urządzenia techniczne, a co się z tym wiąże o różnym poziomie opłat
związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali. Standard lokali oraz związane z nim opłaty za
lokal mają również duże znaczenie w przypadku wykonywania przez miasto obowiązków
związanych z zapewnianiem lokali socjalnych w ramach realizacji prawomocnych wyroków
orzekających eksmisję z przyznanym przez sąd prawem do lokalu socjalnego oraz zapewnianiem
lokali
zamiennych
dla
lokatorów
przekwaterowywanych
z
budynków
wyłączonych
z użytkowania - zakwalifikowanych do rozbiórki z uwagi na zły stan techniczny. Biorąc pod uwagę
dane zawarte w tablicy 4 łatwo daje się przewidzieć, że miasto obecnie nie jest w stanie
wywiązywać się z ustawowych obowiązków w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
członków swojej wspólnoty samorządowej.
Budowa nowego obiektu z lokalami socjalnymi zaspokoi w pewnym stopniu obecne
potrzeby w zakresie pozyskiwania lokali socjalnych, ale nie rozwiąże tego problemu całkowicie.
W tym miejscu należy podkreślić, że prowadzona przez Miasto Zduńska Wola polityka
gospodarowania lokalami wyrażona w uchwale Nr V/37/07 Rady Miasta Zduńska Wola z dnia
25 stycznia 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego
zasobu gminy, uniemożliwia trwałe wydzielenie lokali socjalnych z mieszkaniowego zasobu.
Zgodnie z § 9 ust. 2 i 3 w/w uchwały, z osobą zajmującą lokal socjalny, której dochód
zwiększył się do wysokości nie przekraczającej 150% najniższej emerytury w gospodarstwie
jednoosobowym i 100% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym
może zostać
zawarta umowa najmu na czas nieoznaczony po uzyskaniu pozytywnej opinii zarządcy. Na wniosek
osoby zajmującej lokal socjalny, której dochód nie przekroczył wysokości 75% najniższej
9
emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 50% najniższej emerytury w gospodarstwie
wieloosobowym, może zostać przedłużona umowa najmu tego lokalu na następny okres po
uzyskaniu pozytywnej opinii zarządcy.
Trwałe wydzielenie lokali socjalnych z mieszkaniowego zasobu Miasta uniemożliwiłoby
realizację zadania związanego z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych w wyżej określony
sposób, ponieważ wzrost dochodów do poziomu 150% najniższej emerytury w gospodarstwie
jednoosobowym i 100% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym powodowałby
konieczność zaoferowania gospodarstwu domowemu najmu na czas nieoznaczony innego lokalu.
Niski uzysk mieszkań uniemożliwiłby realizację tego zadania, czego konsekwencją byłoby
zjawisko zajmowania lokali socjalnych przez gospodarstwa domowe bez tytułu prawnego.
Nie bez znaczenia jest fakt, że w okresie oczekiwania przez gospodarstwo domowe
zajmujące bez tytułu prawnego lokal socjalny na ofertę najmu lokalu na czas nieoznaczony, za
wynajem tego lokalu naliczane byłoby odszkodowanie w wysokości czynszu za lokal socjalny, gdyż
zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do
dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, które w tym wypadku odpowiada
wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.
Niewątpliwie, „przechodzenie” najemców lokali socjalnych osiągających dochody
w przedziale 50%-100% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym oraz 75%-150%
najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym do lokali o wyższym standardzie jest
zasadne, gdyż przemawiają za tym zasady racjonalnego gospodarowania mieszkaniowym zasobem
gminy. W latach objętych Programem należy promować i zintensyfikować akcję zamian przez tych
lokatorów mieszkań o charakterze socjalnym na lokale o wyższym standardzie. Tryb dokonywania
tego typu zamian zawarty jest w § 6 ust. 3 pkt 2 uchwały Nr V/37/07 Rady Miasta Zduńska Wola
z dnia 25 stycznia 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład
mieszkaniowego zasobu gminy, zgodnie z którym lokal w starych zasobach może zostać oddany
w najem na czas nieoznaczony najemcy lokalu, który zgłosi uzasadnioną potrzebę zamiany lokalu,
a przemawiają za tym względy racjonalnej gospodarki lokalami.
10
3.
ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI
WYNIKAJĄCY ZE STANU BUDYNKÓW I LOKALI
Potrzeby remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych miasta Zduńska Wola
obejmują w większości budynki wykonane w starych technologiach o nie najlepszym stanie
technicznym i długim okresie użytkowania.
Celem remontów i modernizacji zasobu miasta jest:
-
utrzymanie stanu technicznego budynków na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo
ludzi i mienia, ochronę zdrowia i życia ludzi w pomieszczeniach,
-
zapewnienie użytkowania budynków, pomieszczeń i urządzeń zgodnie z przeznaczeniem,
-
utrzymanie właściwego stanu estetycznego budynków.
Na zły stan techniczny budynków składał się przez lata cały szereg przyczyn, z których
najważniejszym elementem były zbyt niskie czynsze, uniemożliwiające przeprowadzanie remontów
i modernizacji budynków we właściwym stopniu. Aby zapobiec dalszej dekapitalizacji zasobów
konieczna jest racjonalizacja gospodarowania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi, obejmująca
odpowiednią politykę czynszową i szersze stosowanie dodatków mieszkaniowych.
Dla spełnienia obowiązku ciążącego na gminie w zakresie zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych ludności, ochrona istniejącej substancji mieszkaniowej staje się zadaniem
pierwszoplanowym. Obowiązek ten ciąży zarówno na właścicielu jak i na lokatorze, a podział
zadań w zakresie remontów i konserwacji wynika z postanowień art. 6a i 6b ustawy, zgodnie
z którymi wynajmujący jest obowiązany między innymi do zapewnienia sprawnego działania
istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie
z wody, ciepła, energii elektrycznej oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie
lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. W szczególności do obowiązków
wynajmującego należy:
1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku,
służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie
poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym, że najemcę
obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
11
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia
technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza naprawa i wymiana
wewnętrznych instalacji (bez armatury i wyposażenia), wymiana pieców grzewczych,
stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także
tynków.
Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest
uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać
porządku domowego. Najemca jest obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem i dewastacją
części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,
szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody,
wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami,
baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest
wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz
osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na
koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym
niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie,
tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien,
wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Tablica 5, stanowiąca załącznik nr 1 do Programu
przedstawia zestawienie potrzeb
remontowych mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola, dokonane w oparciu o 5-letnie
przeglądy techniczne budynków, przeglądy przewodów dymowych i wentylacyjnych oraz
ekspertyzy stanu technicznego budynków.
Analiza ujawnionych potrzeb remontowych w budynkach i w lokalach obrazuje ogromną
12
skalę potrzeb w tym zakresie.
W tablicy 6 zestawione zostały prace remontowe wg ich szacunkowej ilości. Tablica 7
przedstawia pogrupowanie powtarzających się potrzeb remontowych i modernizacyjnych wg liczby
budynków
wymagających
określonego
w
danej
kategorii
zakresu
prac
remontowych
i modernizacyjnych.
Łączny,
szacunkowy
koszt
wykonania
ujawnionych
potrzeb
remontowych
i modernizacyjnych mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola wynosi 36.717.500,00 zł
Nadrobienie wieloletnich zaległości w remontach mieszkaniowego zasobu Miasta
Zduńska Wola jest zadaniem bardzo trudnym ze względu na ograniczone środki, które mogą zostać
na ten cel przeznaczone. Przy wykonywaniu prac remontowych, ważne jest pozyskiwanie
partnerów wśród osób fizycznych, co ma obecnie miejsce w budynkach wspólnot mieszkaniowych
z udziałem Miasta Zduńska Wola. Koszty remontów części wspólnych tych budynków ponosi
każdy z właścicieli proporcjonalnie do posiadanej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.
Tablica 6
Potrzeby remontowe (pozostałe) w budynkach wchodzących w skład
mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola wg szacowanej ilości prac
L.p.
rodzaj potrzeb remontowych/modernizacyjnych
1
wymiana instalacji elektrycznych (natynkowych,
wykonanych z aluminium) na klatkach
schodowych oraz w lokalach mieszkalnych
2
szacunkowa
ilość
szacunkowy
jednostkowy
koszt
wykonania
(w zł)
szacunkowy
całkowity koszt
wykonania
(w zł)
800
400,00
320.000,00
wymiana stolarki okiennej w lokalach
mieszkalnych wg stanu na 31.12.2007 r.
1607
1.000,00
1.607.000,00
3
wymiana stolarki drzwiowej w lokalach
mieszkalnych wg stanu na 31.12.2007r.
161
500,00
80.500,00
4
utwardzenie podwórek, naprawa ogrodzeń,
bram wjazdowych
100
10.000,00
1.000.000,00
Razem
3.007.500,00
Źródło: Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Złotnicki” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli na
podstawie 5-letnich przeglądów technicznych budynków, przeglądów instalacji
elektrycznej oraz przeglądów stolarki otworowej
13
Tablica 7. Potrzeby remontowe w budynkach wchodzących w skład mieszkaniowego
zasobu Miasta Zduńska Wola wg liczby budynków
L.p.
rodzaj potrzeb remontowych/modernizacyjnych
liczba
budynków
do remontu
szacunkowy
średni koszt
wykonania
remontu
w 1 budynku
(w zł)
szacunkowy koszt
wykonania
remontu
w budynkach
(w zł)
1
wzmocnienia konstrukcji dachów wraz
z częściową wymianą elementów
konstrukcyjnych i deskowania; naprawa
i krycie dachów papą termozgrzewalną,
przemurowanie kominów, naprawa tynków
kominów ponad dachem, wymiana obróbek
blacharskich wokół kominów, wymiana rynien
i rur spustowych
136
30.000,00
4.080.000.00
2
budowa dodatkowych przewodów
dymowych i wentylacyjnych
167
50.000,00
8.350.000,00
3
wzmocnienia stropów
61
100.000,00
6.100.000,00
4
wykonanie ekspertyz i dokumentacji
technicznych
47
15.000,00
705.000,00
5
osuszenia ścian fundamentowych
i wykonanie izolacji przeciwwilgociowej
oraz opasek wokół budynków
105
15.000,00
1.575.000,00
157
50.000,00
7.850.000,00
7
wymiana stolarki otworowej na klatkach
schodowych, naprawa tynków ścian
i malowanie klatek, naprawa biegów
schodowych, podestów i balustrad, wymiana
polep na strychach
120
40.000,00
4.800.000,00
8
naprawa komórek, wspólnych wc, pralni
– ok. 500 szt. pomieszczeń gospodarczych
500
500,00
250.000,00
6
wzmocnienia spękanych ścian, nadproży i
gzymsów; naprawa lub wymiana balkonów,
naprawa lub wymiana tynków zewnętrznych
oraz malowanie elewacji
Razem
33.710.000,00
Źródło: Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Złotnicki” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli na podstawie
5-letnich przeglądów technicznych budynków, przeglądów przewodów dymowych i wentylacyjnych
oraz ekspertyz stanu technicznego budynków
14
4. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ I WARUNKI OBNIŻANIA CZYNSZU
Teoretycznie, mieszkaniowy zasób gminy powinien utrzymywać się z wpływów
czynszowych za jego wynajem, co oznacza, że opłaty czynszowe powinny wystarczyć na pokrycie
kosztów administrowania, utrzymania czystości i porządku, remontów i napraw w zakresie
obciążającym wynajmującego. Jednakże w praktyce okazuje się to niemożliwe do zrealizowania,
głównie ze względu na fakt, że komunalny zasób mieszkaniowy ustawowo jest przeznaczany na
lokale socjalne oraz na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodzin o najniższych dochodach.
Szybki wzrost maksymalnej stawki czynszu do granic wytyczonych ustawą, będzie skutkować
przyrostem zadłużenia i wzrostem liczby rodzin, które za mieszkanie nie płacą.
Potrzeby remontowe wykazane w tablicy 5 wymuszają wprowadzenie zasadniczych zmian
polegających przede wszystkim na urealnieniu czynszów przy jednoczesnym stworzeniu bonifikat
dla rodzin najuboższych. Oczywiste jest, że urealnienie czynszów musi następować etapami
i każdorazowo być monitorowane pod kątem zarówno potrzeb w tym zakresie jak również
możliwości ekonomicznych najemców. Istotne jest, by polityka czynszowa korespondowała
zarówno z polityką sprzedaży lokali (przenoszeniem części kosztów utrzymania nieruchomości na
właścicieli lokali zobligowanych zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do
partycypowania w kosztach utrzymania części wspólnych budynku zgodnie z posiadanym udziałem
w nieruchomości wspólnej) oraz polityką zamian z urzędu, która winna zmierzać do
przekwaterowywania lokatorów do takich mieszkań, za najem których lokator jest w stanie opłacać
czynsz z uzyskiwanych dochodów. Niezmiernie ważna jest przy tym ochrona najuboższych
lokatorów i wprowadzenie systemu bonifikat.
Wprowadzona zarządzeniem Nr 95/07 Prezydenta Miasta Zduńska Wola z dnia 26 lutego
2007 r. maksymalna stawka czynszu za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego
wynosi 3,30 zł co stanowiło na dzień jej wprowadzenia 1,64% wartości odtworzeniowej
powierzchni lokalu. Gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych i usług tego typu, który
nastąpił w 2007 r., spowodował znaczący wzrost kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości,
remontów i konserwacji oraz spowodował wzrost wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia
1 m2 powierzchni użytkowej budynku. Zgodnie z obwieszczeniem nr 1/2008 Wojewody Łódzkiego
z dnia 10 marca 2008 r. ustalony został na okres II i III kwartału 2008 r. dla województwa
łódzkiego wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków
mieszkalnych w wysokości 2.961 zł/ m2, co oznacza, że maksymalna stawka czynszu w wysokości
15
3,30 zł/m2, stanowi tylko 1,34% obowiązującego w II i III kwartale 2008 r. wskaźnika
przeliczeniowego.
W latach objętych Programem, należy podejmować działania zmierzające do zwiększenia
stawki maksymalnej czynszu do poziomu 3% wartości odtworzeniowej w roku 2013.
Zarządca mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola winien corocznie przedkładać
Prezydentowi Miasta propozycje:
1. zmiany stawki czynszowej, która winna składać się z trzech wariantów: minimalnego
(indeksacja o poziom inflacji), średniego oraz maksymalnego;
2. zmiany stawek czynszowych dla lokali o powierzchni użytkowej powyżej 80 m2,
wynajętych w drodze przetargu.
Zasady obowiązujące w zakresie polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu
w mieszkaniowym zasobie Miasta Zduńska Wola w latach 2009-2013 zawiera załącznik nr 2 do
Programu.
5. SPOSÓB I ZASADY ZARZĄDZANIA LOKALAMI I BUDYNKAMI
WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU
MIASTA ZDUŃSKA WOLA ORAZ PRZEWIDYWANE ZMIANY
W ZAKRESIE ZARZĄDZANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM
MIASTA W KOLEJNYCH LATACH
Obecnie, mieszkaniowym zasobem Miasta Zduńska Wola zarządza Towarzystwo
Budownictwa Społecznego „ZŁOTNICKI” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli, powstałe z przekształcenia
zakładu budżetowego Administracja Budynków Komunalnych. Towarzystwo zarządza zasobem na
podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 28 czerwca 2007 r. na czas oznaczony do 30 czerwca
2010 r. W latach objętych Programem nie przewiduje się zmian w zakresie formy i podmiotu
zarządzającego mieszkaniowym zasobem gminy.
Zarządzanie mieszkaniowym zasobem Miasta Zduńska Wola w latach 2009-2013 winno
zmierzać do utrzymania istniejących zasobów mieszkaniowych, poprawy ich standardu oraz
przyrostu nowych zasobów mieszkaniowych.
Jak wynika z części programu dotyczącej stanu technicznego budynków i potrzeb
16
remontowych, w ramach zasobu mieszkaniowego występują zarówno lokale o wysokim jak
i o obniżonym standardzie, niekiedy ze szczątkowym wyposażeniem instalacyjnym bądź zupełnie
bez urządzeń. Zgodnie z przyjętym kierunkiem rozwoju, zarządzanie tymi budynkami i lokalami
rozumiane jest więc jako szereg działań zmierzających do zwiększenia zasobu oraz poprawy
obecnego standardu lokali. Zasady zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy zmierzać powinny
do tego, aby lokale o niskim standardzie oraz lokale substandardowe, po opróżnieniu przez
dotychczasowych najemców kwalifikowane były jako lokale socjalne lub pomieszczenia
tymczasowe. W ramach realizacji tego zadania wskazane jest stymulowanie przez gminę
przechodzenia najemców z lokali o obniżonym standardzie do lokali o wyższym standardzie przy
założeniu osiągania przez tych najemców dochodów umożliwiających utrzymanie takiego lokalu.
Zwolnione w wyniku tej rotacji najemców lokale będą przeznaczane na lokale socjalne w ramach
wykonywania przez gminę obowiązków ustawowych związanych z zapewnianiem lokali socjalnych
w ramach realizacji wyroków orzekających eksmisję jak również na zaspokojenie potrzeb
mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej miasta o najniższych dochodach.
Realizacja wytyczonego kierunku zarządzania budynkami wiąże się z koniecznością
wykonywania remontów i inwestycji w budynkach komunalnych. Niezbędne środki finansowe na
ten cel pochodzą w głównej mierze z czynszów za wynajmowane lokale mieszkalne i socjalne,
jednak trudna sytuacja finansowa wielu najemców utrudnia im regularne wnoszenie opłat za lokale.
W związku z powyższym podmiot zarządzający lokalami należącymi do mieszkaniowego
zasobu gminy zobowiązany jest do stosowania środków wspomagających windykację,
w szczególności zaś reagowania już po pierwszym sygnale pojawiania się zaległości (rozmowa
z najemcą), informowanie lokatorów o możliwości ubiegania się o pomoc z opieki społecznej,
o dodatek mieszkaniowy, o dodatkową obniżkę czynszu ze względu na trudną sytuację finansową
oraz o możliwości zamiany zajmowanego lokalu na lokal tańszy w utrzymaniu w drodze zamiany
na wprost lub z urzędu.
Zarządzanie mieszkaniowym zasobem winno zmierzać również do zaprzestania dewastacji
budynków przez lokatorów. W stosunku do takich lokatorów prowadzone winny być przez zarządcę
czynności zmierzające do zaniechania dewastacji budynków i lokali oraz dążenie do wytworzenia
klimatu wspólnoty interesów między lokatorami a właścicielem (zarządcą) w zakresie utrzymania
budynku w należytym stanie techniczny, estetycznym i przestrzegania regulaminu porządku
domowego oraz ogólnie przyjętych norm współżycia społecznego.
17
6. ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ
W KOLEJNYCH LATACH
WYSOKOŚĆ WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH,
Z PODZIAŁEM NA KOSZTY BIEŻĄCEJ EKSPLOATACJI,
KOSZTY REMONTÓW ORAZ KOSZTY MODERNIZACJI LOKALI
I
BUDYNKÓW
WCHODZĄCYCH
W
SKŁAD
MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY, KOSZTY ZARZĄDU
NIERUCHOMOŚCIAMI WSPÓLNYMI, KTÓRYCH GMINA JEST
JEDNYM ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI, A TAKŻE WYDATKI
INWESTYCYJNE
Możliwości finansowania gospodarki mieszkaniowej są pochodną wysokości czynszów
uzyskiwanych z wynajmu lokali mieszkalnych. Uzupełniającym źródłem zasilenia będą również
wpływy z reklam i czynsze najmu lokali użytkowych.
Tablica
8
przedstawia
możliwości
finansowania
gospodarki
gminnym
zasobem
mieszkaniowym w poszczególnych latach z uwzględnieniem stanu istniejącego w zakresie źródeł
finansowania.
Z porównania potrzeb (koszt zinwentaryzowanych potrzeb remontowych wynosi
36.717.500,00 zł) i możliwości finansowych gospodarki mieszkaniowej wynika, że potrzeby
remontowe i inwestycyjne będą pokryte bieżącymi wpływami z czynszów w zaledwie 7,3 %. Stan
taki powoduje, że remonty budynków komunalnych będą ograniczone w większości do robót
zabezpieczających. Znacznie lepsza sytuacja będzie w budynkach wspólnot mieszkaniowych
z udziałem miasta, ponieważ są to zasoby młodsze, lepiej wyposażone pod względem
technicznym, nie wymagające aż tylu nakładów, a ponadto udział właścicieli poszczególnych
lokali w finansowaniu zakresu rzeczowego jest z mocy ustawy znacznie większy.
Zgodnie z zawartą w dniu 28 czerwca 2007 r. umową dzierżawy
nieruchomości
stanowiących mieszkaniowy zasób Miasta Zduńska Wola, Towarzystwo Budownictwa Społecznego
„Złotnicki” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli, w terminie do 15 sierpnia roku kalendarzowego
poprzedzającego rok budżetowy, przedstawia Miastu wnioski dotyczące potrzeb w zakresie
remontów kapitalnych, przebudowy i modernizacji. Towarzystwo pokrywa koszty remontów
kapitalnych, przebudowy oraz modernizacji przedmiotu dzierżawy tylko w ramach środków
przeznaczonych na ten cel w budżecie Miasta.
18
Tablica 8. Możliwości finansowania gospodarki mieszkaniowym zasobem Miasta
Zduńska Wola (w tys. zł)
Wyszczególnienie
1
Czynsze z lokali
mieszkalnych
Czynsze z lokali
użytkowych
Pozostała sprzedaż
Razem wpływy
Nakłady na remonty i
inwestycje
Środki na funduszu
remontowym
wspólnot
mieszkaniowych
Razem 5+6
Nakłady na
eksploatację
Podatek dochodowy
od osób prawnych
Razem koszty
2008
2
2009
3
2010
4
2011
5
2012
6
3.184,00
3.440,00
3.486,00
3.369,00
3.255,00 3.144,00
19.878,00
1.618,00
1.618,00
1.618,00
1.618,00
1.618,00 1.618,00
9.708,00
20,00
4.822,00
334,00
20,00
5.078,00
615,00
20,00
5.124,00
638,00
20,00
5.007,00
497,00
20,00
20,00
4.893,00 4.782,00
359,00
223,00
120,00
29.706,00
2.666,00
698,00
696,00
694,00
692,00
1.032,00
3.790,00
1.311,00
3.767,00
1.332,00
3.792,00
1.189,00
3.818,00
120,00
120,00
120,00
120,00
4.822,00
5.078,00
5.124,00
5.007,00
690,00
2013
7
Razem
8
688,00
4.158,00
1.049,00
911,00
3.844,00 3.871,00
6.824,00
22.882,00
120,00
120,00
720,00
4.893,00 4.782,00
29.706,00
Źródło: prognoza Towarzystwa Budownictwa Społecznego „ZŁOTNICKI” Sp. z o.o. w Zduńskiej Woli
W latach objętych programem planowana jest realizacja ujętego w Wieloletnim Programie
Inwestycyjnym, projektu rewitalizacji mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola. Inwestycja
realizowana będzie pod warunkiem uzyskania dofinansowania z Regionalnego Programu
Operacyjnego Województwa Łódzkiego na lata 2007-2013. Mając na uwadze ujawnione
w niniejszym programie potrzeby remontowe i modernizacyjne mieszkaniowego zasobu Miasta
Zduńska Wola, pożądane jest podjęcie działań zmierzających do ożywienia, poprawy
funkcjonalności, estetyki, wygody użytkowania i jakości życia w rewitalizowanym zespole.
Źródła pomocy finansowej podczas wykonywania w latach 2009-2013 termomodernizacji
nieruchomości należy upatrywać w Funduszu Termomodernizacji, utworzonym w Banku
Gospodarstwa Krajowego na mocy ustawy z dnia 18 grudnia 1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć
termomodernizacyjnych. Podstawowym celem tego Funduszu jest pomoc finansowa dla
inwestorów
realizujących
przedsięwzięcia
termomodernizacyjne
przy
pomocy
kredytów
zaciąganych w bankach komercyjnych. Pomoc ta zwana "premią termomodernizacyjną" stanowi
źródło spłaty 25% zaciągniętego kredytu na wskazane przedsięwzięcia.
19
Zakładanym źródłem pozyskania części środków finansowych na budowę budynku
z lokalami socjalnymi jest rządowy program wsparcia finansowego tworzenia lokali socjalnych,
mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych z Funduszu Dopłat. Celem programu
jest zwiększenie zasobu lokali oraz pomieszczeń służących zaspokajaniu potrzeb osób
najuboższych. Obsługa programu została powierzona Bankowi Gospodarstwa Krajowego.
W przypadku inwestycji polegającej na budowie, remoncie, przebudowie, zmianie sposobu
użytkowania budynku, warunkiem uruchomienia finansowego wsparcia jest zaangażowanie
środków własnych w wysokości co najmniej 30% przewidywanych kosztów inwestycji.
Przekazanie kwoty finansowego wsparcia na rachunek inwestora następuje po udokumentowaniu
wykonania robót budowlanych podlegających finansowemu wsparciu.
7. OPIS INNYCH DZIAŁAŃ MAJĄCYCH NA CELU POPRAWĘ
WYKORZYSTANIA I RACJONALIZACJĘ GOSPODAROWANIA
MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY
W
latach
2009-2013
należy
podjąć
działania
zmierzające
do
wyodrębnienia
z mieszkaniowego zasobu Miasta Zduńska Wola pomieszczeń tymczasowych. W obowiązującym
systemie prawnym nie ma już tzw. eksmisji „na bruk”. Miasto jest zobowiązane do wskazywania
pomieszczeń tymczasowych osobom eksmitowanym w drodze egzekucji komorniczej na podstawie
wyroku sądowego o eksmisji bez przyznanego prawa do lokalu socjalnego. Utrudnieniem
w realizacji tego zadania są mało precyzyjne przepisy regulujące ten zakres działań gminy –
nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego (art. 1046 §4) oraz szczegółowe zasady
przeprowadzania eksmisji zawarte w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 26 stycznia
2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub
pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno
odpowiadać pomieszczenie tymczasowe. Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania
cywilnego,
wykonując
obowiązek
opróżnienia
lokalu
służącego
zaspokojeniu
potrzeb
mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo
dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do
czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik – najemca znajdzie takie
20
pomieszczenie albo też dokona tego wierzyciel – czyli właściciel lokalu.
Pomieszczenie tymczasowe winno:
1. posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia
znajdowały się poza budynkiem;
2. posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne;
3. posiadać możliwość ogrzewania;
4. posiadać niezawilgocone przegrody budowlane;
5. zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.
Pomieszczenie tymczasowe musi się nadawać do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m²
powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
Przyjęta regulacja prawna zawiera wiele braków i niejasności, stwarzając problem z jej
realizacją. Poza określeniem warunków technicznych jakie winno spełniać pomieszczenie
tymczasowe, ustawodawca uchylił się od uregulowania wielu istotnych spraw z tym związanych.
Brak jest jednoznacznego wskazania kiedy pomieszczenie tymczasowe ma zapewniać gmina,
a w jakiej sytuacji jest to wyłącznie obowiązek wierzyciela. Nie określono okresu, na jaki ma być
udostępniona dłużnikowi możliwość korzystania z takiego pomieszczenia, kto i w jakim zakresie
ma pokrywać koszty funkcjonowania takich pomieszczeń i wiele innych.
Powyższe kwestie, w odniesieniu do pomieszczeń tymczasowych zabezpieczanych przez
Miasto Zduńska Wola należy uporządkować w formie regulaminu użytkowania pomieszczeń
tymczasowych, do czego zobowiązuje się Prezydenta Miasta Zduńska Wola.
21
Podsumowanie
W
sferze
mieszkalnictwa
gmina
jest
odpowiedzialna
za
zaspokajanie
potrzeb
mieszkaniowych swej lokalnej społeczności. Z analizy stanu mieszkalnictwa dokonanej
w Programie wynika, że największymi problemami w wykonywaniu przez miasto tego zadania są
niedobór mieszkań oraz ograniczone środki finansowe (pochodzące z czynszów) które można
przeznaczyć na utrzymanie istniejących zasobów w dobrym stanie technicznym.
W latach 2009-2013 podjęte zostaną działania mające na celu zmniejszenie skali
występowania tych problemów poprzez budowę budynku z lokalami socjalnymi oraz pozyskiwanie
środków zewnętrznych na rewitalizację zasobu. Program ma charakter indykatywny, określa
zasoby, ich stan, potrzeby mieszkańców i ich zaspokojenie, w tym z powodu bezdomności i dla
osób o najniższych dochodach. Przewidziane do realizacji w latach funkcjonowania Programu
zadania i cele nie wyczerpują całego ich zakresu, koncentrując się jedynie na tych najistotniejszych,
niemniej jednak warunkiem powodzenia Programu jest jego konsekwentna realizacja. Obowiązek
wdrażania i monitorowania Programu spoczywa na Prezydencie Miasta i podległych mu służbach.
Proces monitorowania dotyczy również oceny rezultatów uzyskanych dzięki Programowi.
Realizując Program należy mieć świadomość nieuchronności zmian i dokonywania jego
korekt, dlatego ważne jest, aby wykazywać elastyczność na zmiany zachodzące w otoczeniu.
Przewodniczący Rady
Marek Podsadniak
22