Preview - Stowarzyszenie Ogrodowe ENERGETYK Rybnik

Co się dzieje na działkach
MAREK WIELGO 2014-08-25
Już od przeszło siedmiu miesięcy obowiązuje nowa ustawa, ale większość działkowców jeszcze nie zdecydowała,
czy chce się oddzielić od Polskiego Związku Działkowców. Tymczasem doszedł nowy kłopot - nad altanami zawisło
widmo rozbiórki!
W "Wyborczej" z 27 maja tego roku pisaliśmy o warszawskim działkowcu, który musi rozebrać swoją altanę. Jest to
mały, dwukondygnacyjny domek murowany, ma zaledwie 23,4 m kw. i spełnia normę metrażową przewidzianą dla
działkowych budowli. Jego wysokość też nie przekracza dopuszczalnych pięciu metrów. Słowem, kryteria określające
gabaryty altany zostały spełnione. Mimo to nadzór budowlany nakazał bezwzględną rozbiórkę tego obiektu.
Dlaczego? Bo uznał, że to nie altana, ale budynek rekreacyjno-wypoczynkowy, którego nie powinno być na terenie
ogrodu.
ALTANA JAK WIATA
Altany nie podlegają obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę. Ale nawet gdyby ów działkowiec chciał je
uzyskać, to byłby odprawiony przez urzędników z kwitkiem, bo - jak wspomnieliśmy wcześniej - ustawa o rodzinnych
ogrodach działkowych nie dopuszcza w nich budynków rekreacyjno-wypoczynkowych.
Oczywiście warszawski działkowiec odwoływał się od krzywdzącej decyzji, ale jego nadzieje pogrzebał najpierw
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny (NSA). Ktoś powie, że to
jednostkowa sprawa. Otóż z punktu widzenia wszystkich działkowców, a więc także z twojego, ważne jest to, co sąd
rozumie pod pojęciem "altana". Ponieważ nie jest ono zdefiniowane w żadnej ustawie, sędziowie sięgnęli po...
"Słownik języka polskiego" i popularną encyklopedię internetową. W rezultacie orzekli, że "pod pojęciem altany
należy rozumieć budowlę o lekkiej konstrukcji, często ażurowej, stawianej w ogrodzie, przeznaczonej do wypoczynku
i ochrony przed słońcem i deszczem". NSA podkreśla, że wcześniej w podobnym duchu wypowiadały się sądy
administracyjne w Krakowie i Szczecinie.
I w ten oto sposób postawiły one pod znakiem zapytania legalność prawie 900 tys. altan, a więc także takich, których
powierzchnia zabudowy i wysokość spełniają ustawowe normy.
Uwaga! Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych mówi jedynie tyle, że na terenie działki nie ma prawa znajdować
się altana, która nie ma parametrów określonych w Prawie budowlanym. Za samowolę uznaje ono taką, której
powierzchnia zabudowy przekracza 35 m kw., a wysokość - cztery lub pięć metrów, w zależności od tego, czy dach
jest płaski czy stromy.
LEPIEJ DMUCHAĆ NA ZIMNE
W Polskim Związku Działkowców (PZD) obawiają się, że "autorytet NSA oraz sposób działania administracji publicznej
sprawiają, iż choć w Polsce nie obowiązuje prawo precedensowe, to wykładnia sądu będzie w przyszłości
oddziaływać na rozstrzygnięcia dotyczące altan". Mimo to - jak dotąd - żadna z partii politycznych nie zajęła się tą
sprawą.
Pod auspicjami PZD powstał więc Komitet Inicjatywy Ustawodawczej "Stop rozbiórkom altan", który przygotował
obywatelski projekt stosownej nowelizacji ustawy. Zakłada on, że obiekty wznoszone przez działkowców będą
określane mianem "altany działkowej", rozumianej jako "wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy". Nie
zmienią się wymagania dotyczące powierzchni i wysokości. Niepotrzebne też będzie pozwolenie na budowę. Co
najważniejsze, ustawa ma objąć ochroną także istniejące już altany, których wymiary spełniają ustawowe normy.
Uwaga! Los tego projektu zależy także od twojego poparcia dla tej inicjatywy. Komitet musi do 18 października
zebrać co najmniej 100 tys. podpisów. Zainteresuj się więc, kto w twoim ogrodzie zbiera podpisy. Jak słusznie
zauważają w PZD, nie warto zdawać się na łaskę urzędników i lepiej zaproponować zmianę prawa, która raz na
zawsze wyjaśni sytuację altan. Tym bardziej że nigdy nie wiadomo, co urzędnikom przyjdzie do głowy. Np. niektórym
gminom na rękę może być likwidacja ogrodów działkowych, które blokują miejskie inwestycje. Samorządowcy mogą
więc spróbować wcześniej zakwestionować legalność altan, by nie wypłacać za nie odszkodowań!
KIEDY LIKWIDACJA OGRODU JEST MOŻLIWA?
Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego tego terenu przewiduje inne jego wykorzystanie. Jeśli na tym terenie
miałaby powstać np. droga albo przedszkole, szkoła czy obiekt sportowy (chodzi o tzw. cele publiczne), dostałbyś od
właściciela gruntu (np. gminy) odszkodowanie, a stowarzyszenia zarządzające ogrodem - teren zamienny pod nowy
ogród oraz odszkodowanie.
Gdyby zaś plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał np. osiedle mieszkaniowe, działkowcy mogą się nie
zgodzić na likwidację ogrodu. Wówczas spór rozstrzyga sąd.
Załóżmy, że sytuacja jest bezsporna (dwie trzecie działkowców w danym ogrodzie dopuszcza jego likwidację); gmina
zapewniłaby wówczas teren zamienny wraz z urządzeniami i budynkami, które istniały w zlikwidowanym ogrodzie.
Działkowcy dostaliby odszkodowanie, także za altany. Ale odszkodowanie nie dotyczyłoby altan uznanych za
nielegalne.
Uwaga! Plan zagospodarowania przestrzennego uchwalają radni. Zatem w tegorocznych wyborach samorządowych
możesz wybrać tych, którzy zadeklarują, że będą reprezentowali interes działkowców. Sęk w tym, że nie zawsze jest
on zbieżny z interesem ogółu mieszkańców. Niektóre ogrody zlokalizowane są niemal w centrach szybko
rozwijających się aglomeracji.
W najgorszej sytuacji są warszawscy działkowcy, bo w stolicy dochodzi problem roszczeń dawnych właścicieli lub ich
spadkobierców do terenów zajmowanych przez ogrody. Jeśli miasto nie zwróci bezprawnie zabranych w okresie PRL
gruntów, będzie to oznaczało konieczność wypłacenia gigantycznych odszkodowań z kieszeni wszystkich podatników.
Dlatego warszawscy działkowcy muszą się liczyć z tym, że ich ogrody będą stopniowo likwidowane. Jednak także w
tym przypadku działkowcy mają zagwarantowane odszkodowania za utracone mienie.
OBOWIĄZKOWY DONOS DO NADZORU
Na ochronę nie mają co liczyć działkowcy, których altany nie spełniają ustawowych norm. Mało tego, zgodnie z
ustawą stowarzyszenie prowadzące ogród musi zgłaszać każdy taki przypadek nadzorowi budowlanemu. Jeśli się
potwierdzi, że altana jest za duża, ten w pierwszej kolejności nakaże dostosowanie jej powierzchni i wysokości do
wymogów ustawy. Ale gdyby przeróbka nie była możliwa, np. ze względów konstrukcyjnych, altana musi być
rozebrana.
Uwaga! W tym przypadku stowarzyszenie ogrodowe miałoby podstawę do rozwiązania umowy z użytkownikiem
działki. Nie dostałby on wówczas odszkodowania za ponadwymiarową altanę.
Dodajmy, że podobne sankcje grożą działkowcowi, który np. zalega z opłatami na rzecz ogrodu, mieszka w altance na
stałe albo prowadzi działalność gospodarczą na działce. Jeśli jego altana powstała niezgodnie z prawem, nie dostanie
za nią ani złotówki.
Z PZD MOŻNA ZREZYGNOWAĆ...
Wspomnieliśmy wcześniej, że prowadzeniem ogrodu zajmuje się stowarzyszenie. Celowo nie napisaliśmy, że PZD,
gdyż nowa ustawa zniosła jego monopol. Jeśli uważasz, że kiepsko się sprawdza w roli zarządcy ogrodu, możesz
skrzyknąć się z innymi działkowcami, aby się spod tej kurateli wyzwolić.
Uwaga! Musisz wiedzieć, że po wejściu w życie nowej ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych wszystkie stały się
terenowymi jednostkami organizacyjnymi stowarzyszenia ogrodowego PZD. Oznacza to, że wszyscy działkowcy
automatycznie stali się jego członkami. Możesz zrezygnować z członkostwa. I nie grozi za to utrata działki. Jednak w
tym roku musisz zapłacić składkę. Ile? Tyle samo, co w ubiegłym roku, czyli 19 gr za m kw. działki. Jednak 12 gr
zatrzyma zarząd twojego ogrodu na jego utrzymanie. Pozostała zaś kwota (7 gr za metr) trafi do okręgowych i
krajowych struktur stowarzyszenia PZD, m.in. na etaty zawodowych działaczy, ale także na prawników i dotacje do
ogrodów.
Uwaga! W tym roku zarządy ogrodów muszą zwołać specjalne zebranie, na którym użytkownicy działek mają
zdecydować, czy chcą wyodrębnienia ze struktur PZD. Byłoby to równoznaczne z powołaniem komitetu
założycielskiego nowego stowarzyszenia ogrodowego, które przejmie prowadzenie ogrodu (oraz użytkowanie
wieczyste lub własność terenu).
...ALE CZY TO SIĘ OPŁACA?
Dla większości działkowców najpewniej liczy się przede wszystkim finansowy aspekt zmian w zarządzaniu ogrodem.
Bez względu na to, jakie stowarzyszenie będzie się tym zajmowało, możesz być pewien jednego: nie zapłacisz
podatku rolnego i od nieruchomości.
Na działkowcach zawsze ciążyć będą jednak koszty związane z inwestycjami i funkcjonowaniem ogrodu. W grę
wchodzą np.: koszty bieżącej konserwacji infrastruktury, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i
wody w części dotyczącej terenów ogólnych i infrastruktury, ubezpieczenia, wydatki na utrzymanie porządku i
czystości, wydatki związane z zarządzaniem ogrodem.
Utworzenie własnego stowarzyszenia ogrodowego nie gwarantuje, że opłaty będą niższe. Ich wysokość zależy
głównie od kompetencji osób zarządzających ogrodem. Niewykluczone, że ci, którym ufasz, opowiedzą się za
pozostaniem w strukturach PZD. Ale jeśli uważasz, że w twoim ogrodzie powstało tzw. towarzystwo wzajemnej
adoracji, które toleruje bałagan i nieprawidłowości, a do tego kieruje się przede wszystkim własnymi interesami,
najwyższy czas pokazać tym ludziom czerwoną kartkę.
Uwaga! Jeśli przystąpisz do stowarzyszenia, które powstanie w celu przejęcia prowadzenia twojego ogrodu, też
będziesz musiał płacić składkę na jego rzecz. Rezygnując z członkostwa, pozbawiłbyś się możliwości wpływania na
decyzje dotyczące np. wysokości opłat (podwyżkę zawsze możesz zakwestionować w sądzie).
Pamiętaj też o tym, że stowarzyszenie ogrodowe uchwala regulamin ogrodu, któremu musisz się podporządkować.
Za niedostosowanie się do zasad panujących w ogrodzie groziłaby ci utrata działki. Oczywiście zawsze mógłbyś się
odwołać do sądu.
A CO NA TO DZIAŁKOWCY?
Wygląda na to, że ogromna większość działkowców nie chce zmian. Może dlatego, że się ich boi. W PZD
dowiedzieliśmy się, że spośród ok. 5 tys. ogrodów działkowych w niespełna jednej czwartej decyzje już zapadły. Na
oddzielenie się od PZD zdecydowało się zaledwie 108, czyli niecałe 10 proc.
W pozostałych ogrodach zebrania odbędą się jesienią.
Uwaga! Żeby decyzja o wyodrębnieniu była ważna, na zebranie musi przyjść co najmniej połowa działkowców w
danym ogrodzie. Gdyby okazało się, że nie ma kworum, działkowcy będą mogli ponowić próbę w czasie zebrania,
które zostanie powtórzone w ciągu dwóch miesięcy. Wówczas uchwała byłaby podejmowana większością dwóch
trzecich głosów w obecności co najmniej 30 proc. działkowców w danym ogrodzie.
Ustawa nie określa jednak minimum czasowego między pierwszym i drugim zebraniem. Może się więc zdarzyć, że
odbędą się one jednego dnia.
DZIAŁKI W OBROCIE RYNKOWYM
Ogromną zaletą nowej ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych jest to, że umożliwiła działkowcom sprzedaż
działek (formalnie jest to odpłatne przeniesienie praw i obowiązków wynikających z prawa do działki). Na rynku jest
już mnóstwo takich ofert.
Uwaga! Jeśli zamierzasz kupić działkę z altaną, upewnij się, czy nie kwalifikuje się do samowoli budowlanej ze
względu na powierzchnię i wysokość.
Tego typu transakcje wymagają zatwierdzenia przez stowarzyszenie zarządzające ogrodem. Może ono "z ważnych
powodów" nie wyrazić zgody. Działkowiec może wtedy odwołać się do sądu. A gdyby stowarzyszenie wskazało
innego kontrahenta? Ten musiałby zapłacić sprzedającemu tyle, ile zaoferował mu poprzedni.
Jeśli działkowiec umrze, działkę przejmuje jego współmałżonek niebędący działkowcem, a w dalszej kolejności osoby bliskie, czyli m.in. dziecko, rodzeństwo albo dzieci rodzeństwa. Gdyby było wielu chętnych, ewentualny spór
rozstrzygnie sąd.